購房定金合同精品(七篇)

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篇(1)

住所：_________________________________________ 郵編：______________

法定代表人：________________________ 聯(lián)系電話：___________________

委托機構(gòu)：_____________________________________________

住所：______________________________________ 郵編 ： ______________

法定代表人：___________________ 聯(lián)系電話： ______________________

乙方 ( 預(yù)購方 )：_____________________________________________________

住所 ：__________________________________________ 郵編 ：_____________

證件名稱：______________ 證號：______________ 聯(lián)系電話 ：______________

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂《 _____________ 》商品宜，訂立本合同。

第一條 乙方預(yù)訂____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 層____________ 室(以下簡稱該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證 (證書號：________________ )，并經(jīng)_____________ 測繪機構(gòu)實測 ，該房屋建筑面積為 ___________ 平方米。該房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。

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第二條乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣______________________________ 元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價為人民幣 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。

第三條 乙方同意簽訂本合同時，支付定金人民幣__________________ 元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房出售合同的擔(dān)保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。

第四條 甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。

第五條 甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件。

第六條 在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第七條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致;

2、 甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第八條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：

1、 甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;

2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實的。

第九條 本協(xié)議一式 份，甲乙雙方各持 份，

_____________________________ 、___________________________各執(zhí)一份。

篇(2)

表達(dá)二手房購房定金合同

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。

第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔(dān),房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下:

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

身份證號碼： 身份證號碼：

時間：

二手房購房定金合同怎么寫

甲方：

乙方：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：**)，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。

第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣元.此房價為凈價，稅費由乙方承擔(dān)，房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下：

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第五條：甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章)

身份證號碼：

年 月 日

乙方：(簽章)

身份證號碼：

年 月 日

丙方：

年 月 日

二手房購房定金協(xié)議合同

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。

甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。

第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔(dān),房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下:

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù)..

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。

甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

篇(3)

    案情

    2012年6月21日,王某在某公司開發(fā)的凱旋華庭樓盤售樓處查看樓盤后,雙方達(dá)成購房意向,王某預(yù)先支付2萬元作為購房意向金。次日,王某選定購買凱旋華庭24幢2101室商品房,王某又付款8萬元。王某先后兩次付款合計10萬元,作為購房的預(yù)約定金,并由某公司開具定金收據(jù)一份。收據(jù)載明:“收款事由:凱旋華庭高層24-2101定金?！钡p方就合同的其他條款正在協(xié)商中,未正式簽訂購房合同。同年8月底,某公司將王某訂購的凱旋華庭24幢2101室商品房出售給他人。王某訴至法院,要求判令某公司雙倍返還購房定金20萬元。

    評析

    本案中的定金收據(jù)具備書面形式,購房定金合同有效成立。某公司與王某雖未訂立含有定金條款的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》,僅向王某出具了定金收據(jù),但該定金收據(jù)可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容,應(yīng)認(rèn)為已具備我國合同法第十一條所要求的書面形式,且收據(jù)記載了交款人、收款單位、收款事項、收款日期等內(nèi)容,對買賣標(biāo)的房屋的指向亦明確具體,已經(jīng)包括房屋買賣協(xié)議的主要條款,故可認(rèn)定購房定金合同有效成立。

    購房定金的性質(zhì)及定金罰則的適用。購房定金屬預(yù)約合同,其目的系擔(dān)保商品房買賣合同的訂立,違約的法律后果是適用定金罰則。從預(yù)約和本約的關(guān)系看,購房定金具有獨立性,且是實踐性合同,自一方當(dāng)事人交付購房定金時生效,商品房買賣合同最終是否簽訂并不影響購房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未訂立,則構(gòu)成對購房定金合同的違反。就本案而言,雙方已就適用定金罰則形成合意。某公司擅自單方?jīng)Q定將王某預(yù)定的房屋出售給他人,其亦未能舉證證明在出售房屋前曾通知王某限期簽訂合同及逾期簽訂合同的后果,已構(gòu)成違約,自應(yīng)由該公司承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。

篇(4)

    通常，當(dāng)購房者選中了想要的房子，發(fā)展商一般先要和欲購者簽一份《認(rèn)購書》，約定所購房子的房號、總價、單價、付款方式等內(nèi)容，并約定在認(rèn)購書簽訂后幾天內(nèi)到發(fā)展商處簽訂正式購房合同。在簽訂認(rèn)購書的同時，購房者還要交一筆錢，有的稱為“定金”，有的稱為“認(rèn)購金”，還有的叫“誠意金”等等。這筆錢到底屬于什么性質(zhì)？購房者簽了認(rèn)購書又不想買了，這筆錢到底該不該退？

    首先，“認(rèn)購金”與“定金”是需要澄清的兩個概念。從法律角度上看，二者是不盡相同的。特別需要說明的是，簽訂認(rèn)購書和交納認(rèn)購金并不是法律規(guī)定的必須過程，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法，它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后、準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需要此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付認(rèn)購金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，而在此期限內(nèi)，賣方不得將該房屋售與他人，如果買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認(rèn)購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方。

    定金與認(rèn)購金不同，定金是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定，簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，發(fā)展商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果發(fā)展商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。另外，如果購房者在認(rèn)購書規(guī)定的時限內(nèi)去與發(fā)展商簽訂合同，但因購房合同或補充協(xié)議的個體條款雙方存在爭議，不能達(dá)到一致意見，致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還定金。

    因此，您需要記住的是，當(dāng)認(rèn)購書中標(biāo)明的是“訂金”時，購房者可要回；如標(biāo)明的是“定金”而您又未在認(rèn)購書中規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，從理論上講，要回定金就比較困難了。

    在簽訂認(rèn)購書后，購房者后悔的情況相當(dāng)普遍，而由此引發(fā)的糾紛更是難于解決。所以，對于購房者來說，為了避免喪失認(rèn)購金或定金，千萬不要急于在簽訂認(rèn)購書時馬上交錢，而是要考慮清楚后再說。一旦決定交錢認(rèn)購，不妨在認(rèn)購書中書面約定，如果購房者決定放棄認(rèn)購的房屋，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金或認(rèn)購金退不。

篇(5)

關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購書；　預(yù)約款 ；定金

Abstract: housing offers is to confirm the prospective buyer at a future time to negotiate the purchase contract with the developers of the appointment. The two sides will negotiate an appointment to determine the rights and obligations of the contract. Offers real estate purchase contract is not, nor is it the purchase contract from the contract. It should be based on the principle of fairness appointment to determine the rights and obligations. An appointment could not be seen as a simple deposit. 

Key words: real estate offers; appointment paragraph; deposit

引言

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準(zhǔn)買受人）簽訂一份商品房認(rèn)購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等），要求準(zhǔn)買受人交納定金，準(zhǔn)買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認(rèn)購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認(rèn)購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內(nèi)容簡略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購書的意義及性質(zhì)

（一）商品房認(rèn)購書的意義

商品房認(rèn)購書，是開發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認(rèn)購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務(wù)。

商品房認(rèn)購書的通常內(nèi)容是，準(zhǔn)買受人向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購書還約定，開發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購書內(nèi)容比較簡單，但一般都會寫明認(rèn)購的房號，約定的購房單價等。也有的商品房認(rèn)購書內(nèi)容很詳細(xì)，基本涵蓋了法律規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容。

（二）商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購書呢？下文會逐一加以分析。

在實踐中，很多商品房認(rèn)購書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同，但是，商品房認(rèn)購書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購書簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時支付了預(yù)約款，開發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無論是開發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認(rèn)購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對認(rèn)購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認(rèn)購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。

二、商品房認(rèn)購書與購房合同

（一）商品房認(rèn)購書是不是購房合同的從合同

商品房認(rèn)購書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導(dǎo)致商品房認(rèn)購書的無效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

有種觀點認(rèn)為，商品房認(rèn)購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，首先，定金條款并不是商品房認(rèn)購書的必要條款。雖然實踐中商品房認(rèn)購書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認(rèn)購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認(rèn)購書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購書不是訂立購房合同的定金擔(dān)保。

篇(6)

2、繳納定金、交首付。通過綜合對比購房者應(yīng)該已經(jīng)可以確定要買的小區(qū)、樓層和戶型，這個時候就可以下定了，在交定金的時候要知道的是定金有法律效應(yīng)，簽了定金合同就不能反悔，交了定金不想要房子是拿不回定金的，而如果是開發(fā)商違約，購房者可以要求雙倍賠償。但交定金不是必經(jīng)環(huán)節(jié)，你也可以直接交首付，大部分人都是貸款買房，首付就是房款的一部分，后續(xù)還需要向銀行申請貸款，銀行幫你付房款，你每個月償還銀行本金和利息。

3、簽訂購房合同。交首付的時候雙方是要簽訂購房合同的，合同規(guī)定了買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)，購房者無比重視。首先要看合同中是否有空白條款，有的話要劃掉。第二是看是否有補充協(xié)議，了解權(quán)利和義務(wù)是否平等。第三是查看有關(guān)違約行為的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)。第四是要看清楚合同中的交房日期及標(biāo)準(zhǔn)。第五是看清付款方式、付款時間。

4、辦理貸款手續(xù)。需要辦理貸款的購房者在簽訂房屋買賣合同之后就要和銀行簽貸款合同了，但要注意的是銀行會考察借款人的還款能力和征信情況，還會要求購房者出具收入證明、流水證明等證明信息，只有你符合銀行放款條件，才能成功申請貸款，銀行確定貸款之后，你就等待放款就可以了。

5、收房。在貸款辦完之后，你只要每個月還貸款就可以了，在房屋建工完成后開發(fā)商會通知你交房時間，這個時候你就需要去收房驗房了，之后還需要購房者交契稅、辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這樣房子才算真正屬于你。

篇(7)

自我國改革開放以來，住宅建設(shè)進(jìn)入到了全面提高居民居住質(zhì)量和形成國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個問題值得重視。

一、商品房預(yù)售中的問題：1、商品房預(yù)售合同就法律性質(zhì)而言，應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交貨合同。商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”。2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的所有權(quán)，而是對所有權(quán)的期待權(quán)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。

二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即賣出人在與買受人簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都會要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應(yīng)當(dāng)對出賣人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權(quán)索回定金，開發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。

三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)予以檢測，以該機構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為影響其居住使用。

四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者促裁機構(gòu)變更或者撤銷，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售定金解除合同欺詐行為違約金

我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國情下，科學(xué)利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機關(guān)對城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前我國商品房的建設(shè)如火如荼，購房者也異常踴躍，房價更是久漲不衰，買房是老百姓經(jīng)常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問題，購房者應(yīng)在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認(rèn)為有幾個問題值得我們探討。

一、商品房預(yù)售中的問題

商品房買賣合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種，是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。商品房現(xiàn)售不在本文討論的內(nèi)容之中，現(xiàn)不再贅述。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。①

1、有關(guān)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和預(yù)售條件

商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的一種買賣合同，就法律性質(zhì)而言，不同于預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠(yuǎn)期交貨合同，即合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預(yù)售的商品房存在諸多不確定因素，風(fēng)險較大，國家對于商品房的預(yù)售給予較強的干預(yù)，明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”：②

（1）．國有土地使用權(quán)證。

（2）．建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（3）．建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）．建設(shè)工程開工許可證。

（5）．預(yù)售許可證。一般來說開發(fā)商如果已獲得了預(yù)售許可證，那么就應(yīng)該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預(yù)售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進(jìn)行預(yù)售，否則，購房者一旦購買了不具備預(yù)售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來很大的麻煩。因此，購房者應(yīng)在合同簽訂的過程中，把握合同的細(xì)節(jié)，約定到期不能履行的違約責(zé)任，才能切實保護(hù)自己的合法利益。

2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題。

預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓，目前我國沒有明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)了所有權(quán)人對其所有物的處分權(quán)。③對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對所有權(quán)的期待權(quán)。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！边@說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。

（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。

（3）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，同時預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。

（4）商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！?/p>

（5）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費。

由此看來，預(yù)售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉(zhuǎn)讓的。

二、定金問題

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認(rèn)購訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無法與出賣人達(dá)成一致意見，從而導(dǎo)致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權(quán)益。④

為此，我們應(yīng)當(dāng)對出賣人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定?！岸ń稹敝冈谟喠⒎课葙I賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權(quán)索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議中約定的款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)與賣方簽訂合同或支付款項。訂金對合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用。

某些情況下，在《商品房認(rèn)購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實際上相當(dāng)于“定金”。

例如當(dāng)購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購買的初步意向后，開發(fā)商會要求購房者簽訂一份《認(rèn)購書》?！墩J(rèn)購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納訂金。如果買賣雙方在認(rèn)購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時“訂金”實際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“定金罰則”進(jìn)行處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

另外建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十二條對簽訂商品房買賣合同前開發(fā)商所收取的定金或訂金的問題作了規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關(guān)于預(yù)訂款項的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開發(fā)商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對待，第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項。第二，若購房者與開發(fā)商對訂金或其他預(yù)訂款項另有約定，例如：開發(fā)商在《認(rèn)購書》或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見，即便是《認(rèn)購書》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應(yīng)把“訂金”按“定金”處理。但為了保險起見，購房人應(yīng)要求開發(fā)商準(zhǔn)確使用“定金”二字，以防被騙，同時也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價的。

三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，目前在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

開發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質(zhì)量問題，一般視不同情況予以處理：如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細(xì)微裂縫等，可通過修補、給付違約金的方式補償購房者的損失；對于存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同。但如果雙方對物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議的，仍需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)予以檢測，以該機構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。這將涉及到兩個問題，即費用承擔(dān)的問題和鑒定機構(gòu)鑒定結(jié)論的效力問題。對此，雙方當(dāng)事人最好事先在預(yù)售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質(zhì)量問題的爭議，雙方不能就鑒定機構(gòu)的選擇和費用承擔(dān)等問題達(dá)成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當(dāng)事人本可省卻的解決爭議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業(yè)的維修期間，購房者還可能承受誤工費、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開發(fā)商承擔(dān)。

四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為和處理

欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解、認(rèn)定和處理，則不宜確定。下面我們來看一個案例：

原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價2302元/平方米,總價255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價2000元/個(待交鑰匙時一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當(dāng)日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款。

合同簽訂前，原告認(rèn)為單獨的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認(rèn)為被告為交付設(shè)計院更改的戶型圖，有不能履行的危險，所以至?xí)r止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計（100元*3個月*30日=9000元），以上共計20460元，并主張繼續(xù)履行合同。

為了確定此合同的性質(zhì)，就需要界定房地產(chǎn)開發(fā)商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤而作出的不真實的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商,應(yīng)知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當(dāng)事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。我國《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤消。”如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

《合同法》第114條第一款是關(guān)于違約金的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?！庇纱丝梢?，損害賠償與支付違約金都是合同責(zé)任的主要形式.損害賠償通常要與實際損害相符,而違約金數(shù)額與實際損失并無必然聯(lián)系,即使在沒有損害的情況下也應(yīng)該支付違約金.對于本案,如果支付補償性違約金(即9000元)不足以補償原告所遭受的損失,被告還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任,以彌補違約金的不足部分.這時,違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時需以實際損失作為責(zé)任的最高限額.因為既然當(dāng)事人約定的補償性違約金未達(dá)到實際損失數(shù)額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費用）再加上違約金的數(shù)額如果1、超過了實際損失,則只能按照實際損失賠償;2、未超過實際損失,按實際相加的數(shù)額賠償.因違約金9000元未超過實際損失11460（租房和租小房的費用），所以原告繼續(xù)履約的主張應(yīng)支持，但損失賠償應(yīng)按照實際損失計算，即被告應(yīng)賠償原告11460元。從這個案例可以看出，買房人不但應(yīng)在合同的簽訂過程中要字斟酌句，把細(xì)節(jié)問題考慮得細(xì)致一點，周到一點，在合同的執(zhí)行中，也要運用法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

商品房動輒價值十幾萬或者幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數(shù)目。從新建住房看，個人購買商品住宅的比例已經(jīng)接近94%。⑤由于我國當(dāng)前法律制度的不健全，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強認(rèn)識，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細(xì)節(jié)問題或由專業(yè)律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關(guān)機構(gòu)，只有進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準(zhǔn)確的語言，確立精確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。

本文就商品房屋交易中買賣合同中常見的問題作了簡單的分析和研究，以期對今后該類交易人群提供借鑒，確保我國商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王利明崔建遠(yuǎn)主編:《合同法》,北京大學(xué)出版社2000年第二版。