不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用

1.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過(guò)程更加便捷

將過(guò)去需要在幾個(gè)部門進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時(shí)也減少了工作中人為錯(cuò)誤的可能，降低了政府的行政成本，社會(huì)公眾也因此節(jié)省了時(shí)間。

2.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實(shí)快速地查詢不動(dòng)產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時(shí)對(duì)腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會(huì)的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。

3.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一

雖然我國(guó)法律法規(guī)越來(lái)越完善，但這些法律法規(guī)在處理問(wèn)題時(shí)不盡相同。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來(lái)的社會(huì)矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)中的阻力

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行中，會(huì)涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動(dòng)不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識(shí)，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會(huì)公眾也需要一段時(shí)間來(lái)接受。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨(dú)受理的量要多，這就要求社會(huì)公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個(gè)證辦好再辦下一個(gè)證，其對(duì)資料的完整性、正確性要求比之前更高。

三、實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)需要的相關(guān)測(cè)繪工作

1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測(cè)量工作準(zhǔn)則

在國(guó)家統(tǒng)一使用2000國(guó)家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測(cè)繪部門還在沿用1985國(guó)家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨(dú)立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測(cè)繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號(hào)、房屋權(quán)屬人、宗地編號(hào)、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進(jìn)程。只有有法可依，有統(tǒng)一測(cè)量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測(cè)繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開展。所以，制定關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記測(cè)繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。

2.提高工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能

在測(cè)繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測(cè)繪和地籍測(cè)繪不盡相同，一方面致使測(cè)繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測(cè)繪工作者在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測(cè)繪工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能，提高房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、工程測(cè)繪等測(cè)繪知識(shí)，才能保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動(dòng)產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對(duì)以后不動(dòng)產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。

3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”， 而長(zhǎng)期以來(lái)各個(gè)部門遵守著各自系統(tǒng)的法律法規(guī)，工作環(huán)節(jié)也相對(duì)獨(dú)立，需要搭建統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)來(lái)整合多個(gè)部門。

篇(2)

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 登記制度 不動(dòng)產(chǎn)登記法

一、引言

不動(dòng)產(chǎn)，包括土地及其定著物，是人類財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按法律規(guī)定向主管機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)的事項(xiàng)，經(jīng)審核后記錄于專門的薄冊(cè)的法律過(guò)程。

二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記立法還存在著許多問(wèn)題

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，林木權(quán)登記在森林管理部門，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等。其次，登記機(jī)關(guān)和行政管理部門結(jié)合在一起，也有很大的弊端，如因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)的溝通，又不方便當(dāng)事人的查閱；當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律和社會(huì)秩序。

（二）登記程序不統(tǒng)一

目前我國(guó)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產(chǎn)管理法》，國(guó)家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無(wú)從適應(yīng)，嚴(yán)重的損害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

我國(guó)登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)登記錯(cuò)、漏，登記資料遺失，致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)實(shí)際承擔(dān)的有關(guān)責(zé)任卻非常有限。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機(jī)關(guān)只享有收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)錯(cuò)誤登記的登記機(jī)關(guān)承擔(dān)何種責(zé)任和義務(wù)法律卻沒(méi)有明確規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，這對(duì)當(dāng)事人而言是極不公平的。

    三、對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法思考

（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義

近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對(duì)抗主義勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂。如登記只是作為對(duì)抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產(chǎn)開發(fā)商和當(dāng)事人達(dá)成合意，合同即成立，開發(fā)商還可以就同樣的內(nèi)容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當(dāng)事人的權(quán)益就得不到保證，也就無(wú)法保證交易的正常進(jìn)行。只有登記作為合同成立的生效要件時(shí)，當(dāng)事人之間就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護(hù)了買方的合法權(quán)益。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制

筆者認(rèn)為，特別是在我國(guó)的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國(guó)情下，實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國(guó)家公權(quán)力對(duì)私權(quán)力侵?jǐn)_和過(guò)度干預(yù)的問(wèn)題。而登記實(shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認(rèn)為,形式審查制的這一弊端可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。

（三）建立預(yù)告登記制度

預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序有重要意義。筆者認(rèn)為，構(gòu)建我國(guó)的預(yù)告登記制度，應(yīng)當(dāng)明確：第一，申請(qǐng)人的資格。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)或由債權(quán)人或債務(wù)人依合同單獨(dú)申請(qǐng)或根據(jù)法院的裁判提出申請(qǐng)。第二，可經(jīng)預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化，即規(guī)定預(yù)告登記保全請(qǐng)求權(quán)的原因和范圍。第三，預(yù)告登記的效力。明確預(yù)告登記具有物權(quán)登記的效力，不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。

參考文獻(xiàn)

篇(3)

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì) 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成。

建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場(chǎng)主體的各自活動(dòng)范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場(chǎng)主體的具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會(huì)成員準(zhǔn)人市場(chǎng)的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營(yíng)造并維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。由此可見，作為明確市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一． 問(wèn)題的提出：我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性長(zhǎng)期不被承認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)被排除在財(cái)產(chǎn)法之外，不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國(guó)的行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所依據(jù)的是分散在各個(gè)法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔(dān)保法》等之多，另外還包括國(guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門制定的登記規(guī)則，如國(guó)家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質(zhì)、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，已不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的需要。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權(quán)或抵押等的登記分別由縣級(jí)人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質(zhì)礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門行使。

在這種傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動(dòng)產(chǎn)登記的領(lǐng)域，體系龐雜，弊端重重：當(dāng)事人登記時(shí)經(jīng)常要到多個(gè)部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)關(guān)帶來(lái)查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復(fù)抵押等現(xiàn)象；各登記機(jī)關(guān)為了部門利益，爭(zhēng)相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償問(wèn)題缺乏規(guī)定

我國(guó)目前的法律法規(guī)中缺乏關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記賠償問(wèn)題的規(guī)定，在實(shí)踐中造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機(jī)關(guān)僅指向收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)登記錯(cuò)誤的后果不負(fù)任何責(zé)任，嚴(yán)重的損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生了大量的不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛；因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)不對(duì)錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記負(fù)責(zé)，不利于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，缺乏壓力和動(dòng)力去認(rèn)真履行不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的信息不夠公開化

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有明文規(guī)定公開查簿制度。在司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到需要查詢當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)信息的情況，而掌握不動(dòng)產(chǎn)登記信息的部門認(rèn)為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時(shí)、不準(zhǔn)確地提供不動(dòng)產(chǎn)信息。這與物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠(yuǎn)。

二． 重構(gòu)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的基本問(wèn)題。

（一）傳統(tǒng)學(xué)界觀點(diǎn)

目前學(xué)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說(shuō):1、公法行為說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為:不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，屬于一種行政行為。 2、私法行為說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說(shuō)，該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類及物權(quán)的基本分類。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類型

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括以下種類：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：國(guó)家所有權(quán)；集體所有權(quán)；私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)。

對(duì)于上述種類，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問(wèn)題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來(lái)看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為，特別法上的物權(quán)，公民、法人經(jīng)過(guò)行政特別許可而享有的可以從事某種國(guó)有自然資源開發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱謂，而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱。按照通說(shuō)，它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(xiàng)(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時(shí)準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對(duì)物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對(duì)待。依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記，如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類是通過(guò)合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動(dòng)之登記，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等。這一類基本上和行政管理權(quán)沒(méi)有關(guān)系，主要是物權(quán)人通過(guò)登記機(jī)構(gòu)的公示來(lái)確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類以不動(dòng)產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范；后一類與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的重點(diǎn)。需要說(shuō)明的是，“二分法”與物權(quán)的平等保護(hù)原則并不矛盾，相反，恰恰是對(duì)其的合理補(bǔ)充。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動(dòng)產(chǎn)登記行為。只有先明確不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能制定出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以后一類復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國(guó)家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過(guò)權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點(diǎn)。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。一般認(rèn)為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機(jī)關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實(shí)行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對(duì)人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此，行政登記屬于準(zhǔn)行政行為，只產(chǎn)生間接的法律效果，而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思表示，只代表登記主體對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國(guó)家對(duì)民事權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無(wú)自由裁量余地，對(duì)于符合條件的申請(qǐng)，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對(duì)私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時(shí)也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。

作為準(zhǔn)行政行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項(xiàng)功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實(shí)的，只有提供充足的反證，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被推翻；二是確認(rèn)，登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)的核實(shí)后所做的記載，代表著官方對(duì)權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。 三． 構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記是準(zhǔn)行政行為和證明行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的問(wèn)題。

（一）確立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定在哪一個(gè)部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國(guó)際慣例確定。世界各國(guó)或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)，無(wú)非是司法部門和地政部門兩種。德國(guó)實(shí)行的是司法部門登記的做法，他們的土地登記實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)登記，而且這種登記仍可以為不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序提供由國(guó)家公信力支持的、公開的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，由法院進(jìn)行登記，登記結(jié)果必然對(duì)裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯(cuò)誤，本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但如果由法院自己去追究，是會(huì)有一定干擾的。并且登記在我國(guó)有準(zhǔn)行政行為的性質(zhì)，登記由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)有其合理性。

筆者認(rèn)為，目前以地政部門的登記為基礎(chǔ)建立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，應(yīng)當(dāng)說(shuō)較為實(shí)際和方便操作。理由是：第一，不動(dòng)產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。第二，我國(guó)自1987年開展土地登記工作以來(lái)，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說(shuō)我國(guó)的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。

在這方面有我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺(tái)灣目前的情況來(lái)看，由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān)，即地政事務(wù)所，這又大大簡(jiǎn)化了土地登記作業(yè)的流程，便利人民申請(qǐng)登記，符合實(shí)際生活的需要。

所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上，我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合大陸實(shí)際，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ)，在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu)，成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本，便于實(shí)踐操作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強(qiáng)管理的力度，防止不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動(dòng)產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動(dòng)產(chǎn)，草原、林地、水庫(kù)、道路也是不動(dòng)產(chǎn)，探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設(shè)施都涉及不動(dòng)產(chǎn)。哪些不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一登記的范圍，哪些不宜統(tǒng)一登記，在我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

根據(jù)前述準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)的劃分，不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的“二分法”，對(duì)于民事主體之間的物權(quán)變動(dòng)，如房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等，不涉及行政機(jī)關(guān)的意思表示，與行政管理關(guān)系無(wú)關(guān)，依據(jù)準(zhǔn)行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當(dāng)屬無(wú)疑。但是采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源這些準(zhǔn)物權(quán)，行政機(jī)關(guān)依行政許可等產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，不宜納入進(jìn)來(lái)。因?yàn)檫@涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個(gè)過(guò)程，目前尚不成熟。

（三）明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤，也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯(cuò)誤，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。為了保障權(quán)利人的合法權(quán)益以及加強(qiáng)登記人員責(zé)任感，有必要建立權(quán)利人登記救助機(jī)制，完善登記機(jī)關(guān)及其工作人員的責(zé)任制度。

權(quán)利人救助機(jī)制已為《物權(quán)法》所確立，增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。

登記的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整是登記工作的內(nèi)在要求。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為給相對(duì)人造成實(shí)際損失的情況下，已完全滿足行政賠償?shù)臉?gòu)成要件:從主體角度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記工作是由行政機(jī)關(guān)而非司法機(jī)關(guān)來(lái)完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務(wù)的行為；第三，登記行為確實(shí)可能給相對(duì)人造成現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對(duì)人的損失之間確實(shí)存在因果關(guān)系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，濫用職權(quán)以及不當(dāng)或錯(cuò)誤的登記，說(shuō)明行政機(jī)關(guān)在履行登記職責(zé)過(guò)程中違反了對(duì)相對(duì)人應(yīng)盡的義務(wù)，構(gòu)成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。從國(guó)外立法實(shí)踐上看，德國(guó)和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金，以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害，我國(guó)也可以仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基金的來(lái)源應(yīng)考慮：在不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)中，將按件收取的費(fèi)用，納入不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金；登記機(jī)關(guān)可以向保險(xiǎn)公司投保，設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)；登記機(jī)關(guān)可以依法設(shè)立行政追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨(dú)對(duì)外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務(wù)，公民、法人只需將申請(qǐng)文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時(shí)限到窗口領(lǐng)取結(jié)果，受理人和辦理人相分開，一個(gè)窗口進(jìn)一個(gè)窗口出，封閉辦公，集中對(duì)外。[4](P478)

2.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開制度

信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權(quán)力來(lái)源于人民主權(quán)這一根本性事實(shí)所決定，權(quán)力運(yùn)行的全過(guò)程應(yīng)當(dāng)為權(quán)力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權(quán)力健康運(yùn)行的本質(zhì)要求。[5](P21)

首先是政務(wù)信息公開。對(duì)與群眾利益相關(guān)的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務(wù)信息，逐步定期披露，既增加了政務(wù)工作的透明度，又增強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對(duì)象應(yīng)是社會(huì)全體成員，改變目前僅是向特定群體（當(dāng)事人、法官、律師等）公開的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務(wù)的立場(chǎng)；信息公開的內(nèi)容應(yīng)包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當(dāng)事人作出正確的不動(dòng)產(chǎn)交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務(wù)小組、網(wǎng)上公告等，以實(shí)現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復(fù)抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

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[3] 皮宗泰、王彥.準(zhǔn)行政行為研究[J].行政法學(xué)研究.2004.(1).

篇(4)

一、信息平臺(tái)統(tǒng)一的必要性及重要性

開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，信息平臺(tái)統(tǒng)一不可或缺。只有各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信息納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，登記信息才能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)共享，不僅有利于發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)公示作用，保障不動(dòng)產(chǎn)交易秩序和安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益；而且有利于登記機(jī)構(gòu)減少登記信息錯(cuò)誤，提高登記的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升登記服務(wù)效率；同時(shí)，還有利于國(guó)土資源主管部門清晰、快捷地監(jiān)管各級(jí)登記機(jī)構(gòu)。

二、推進(jìn)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作的難點(diǎn)

1.法律法規(guī)尚不完善

與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的法律較多，除《物權(quán)法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《草原法》、《森林法》、《農(nóng)村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業(yè)法》等，這些法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、登記管轄、登記內(nèi)容、登記程序等方面的規(guī)定都不盡相同，甚至存在一些盲區(qū)或爭(zhēng)議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的差異性，但對(duì)某些存在爭(zhēng)議的內(nèi)容并沒(méi)有做出明確的規(guī)定。在具體登記工作中，工作人員遇到復(fù)雜的問(wèn)題，在《條例》中找不到合適的依據(jù)，為避免出現(xiàn)工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，這樣容易降低服務(wù)效率，引起服務(wù)對(duì)象不滿。

2.各地基礎(chǔ)參差不齊

截至目前，全國(guó)仍有部分地區(qū)尚未建好房屋登記信息系統(tǒng)。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統(tǒng)，但沒(méi)有完成對(duì)歷史登記數(shù)據(jù)的清理、錄入和關(guān)聯(lián)工作，只有新登記的房屋信息可以準(zhǔn)確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無(wú)身份證號(hào)碼或身份證號(hào)碼殘缺等問(wèn)題；個(gè)別地方甚至有登記檔案遺失、登記數(shù)據(jù)無(wú)法采集等歷史遺留問(wèn)題。若房屋登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不全面、不及時(shí)，其提供的查詢結(jié)果便缺乏認(rèn)可度和公信力。

3.業(yè)務(wù)系統(tǒng)較為龐雜

《條例》以《物權(quán)法》中規(guī)定的登記類型為依據(jù)，概括規(guī)定了首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)而言其復(fù)雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復(fù)雜。八種登記類型各自的復(fù)雜程度也不相同，其中，首次登記、轉(zhuǎn)移登記、查封登記還存在許多復(fù)雜的情況，業(yè)界仍存在不小的爭(zhēng)論。再者，目前不動(dòng)產(chǎn)登記處于區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動(dòng)產(chǎn)由不同的主管部門負(fù)責(zé)登記，部門之間業(yè)務(wù)系統(tǒng)并沒(méi)有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)和使用規(guī)則，各個(gè)部門甚至各個(gè)地方所建立的不動(dòng)產(chǎn)信息均局限于該部門、該地區(qū)使用，各部門的信息平臺(tái)就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒(méi)有形成聯(lián)動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)。

4.相關(guān)部門協(xié)作不力

經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，由國(guó)土資源部牽頭的聯(lián)席會(huì)議工作機(jī)制已經(jīng)建立。目前，各省份也建立了相應(yīng)的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，絕大多數(shù)省份成立了省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。但到了市、縣兩級(jí)，除了幾個(gè)試點(diǎn)的城市，大多地區(qū)都在觀望等待。具體到某一地區(qū)，相關(guān)部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯(lián)席會(huì)議的作用發(fā)揮有限，部門之間協(xié)調(diào)不暢。在機(jī)構(gòu)整合到位之前，市縣級(jí)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作幾乎無(wú)從談起。

三、加快推進(jìn)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作的對(duì)策與建議

1.完善法規(guī)，堅(jiān)持依法登記

全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，亟需大規(guī)模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，盡早出臺(tái)《條例》的具體實(shí)施細(xì)則，對(duì)一些有爭(zhēng)議的地方作出明確的規(guī)定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動(dòng)產(chǎn)登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對(duì)一些疑難復(fù)雜的問(wèn)題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務(wù)形象，損害群眾利益。

2.正本清源，提升數(shù)據(jù)質(zhì)量

信息平臺(tái)采集的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、全面、及時(shí)，是信息平臺(tái)發(fā)揮功效的根本，統(tǒng)一信息平臺(tái)，關(guān)鍵在完善相關(guān)數(shù)據(jù)。各地須花一段時(shí)間和一些人力、物力，對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案進(jìn)行全面梳理，查漏補(bǔ)缺，該掃描的掃描，該補(bǔ)錄的補(bǔ)錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動(dòng)產(chǎn)登記的原始數(shù)據(jù)質(zhì)量，確保信息平臺(tái)生成的結(jié)果具有絕對(duì)的公信力和強(qiáng)大的服務(wù)功能。

3.高標(biāo)定位，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)

國(guó)務(wù)院明確由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)，顯然是重視了該項(xiàng)工作的頂層設(shè)計(jì)，若只是簡(jiǎn)單的整合現(xiàn)有分散在各個(gè)部門的信息系統(tǒng)，各地方層面系統(tǒng)不統(tǒng)一的弊端就無(wú)法根除，很難建立“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全國(guó)、互聯(lián)互通”的新平臺(tái)，更難以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、簿冊(cè)、依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。因此，新建的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)一定要提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，廣泛吸收先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的管理經(jīng)驗(yàn)，寧可多一點(diǎn)實(shí)踐論證、慢一點(diǎn)建成使用，也要設(shè)法打造全國(guó)通用、科學(xué)合理、真正管用，且留足發(fā)展空間的新平臺(tái)，讓全國(guó)上下不動(dòng)產(chǎn)登記信息真的能夠“一網(wǎng)打盡”。

篇(5)

關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn)登記；審查標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)質(zhì)審查；形式審查

中圖分類號(hào)D912.1；D915 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A 文章編號(hào) 1673-0461（2012）07-0089-03

登記審查是登記程序的核心環(huán)節(jié)，而審查的核心問(wèn)題就是審查方式，即登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采用什么樣的手段來(lái)對(duì)登記申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行判斷、分析和解讀。對(duì)登記審查采取何種方式進(jìn)行審查不僅關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式、不動(dòng)產(chǎn)善意取得等復(fù)雜問(wèn)題, 而且對(duì)登記后果責(zé)任的認(rèn)定產(chǎn)生直接影響。本文將從審查標(biāo)準(zhǔn)的含義之爭(zhēng)出發(fā)，從不同角度，就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)的選擇問(wèn)題提出一己之見。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的概念之爭(zhēng)及其立法

在分析我國(guó)適合哪種審查方式之前，首先應(yīng)當(dāng)明確什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查。因?yàn)楦拍畹牟唤y(tǒng)一會(huì)使由此引發(fā)的爭(zhēng)論不在一個(gè)層面上而失去討論的價(jià)值。學(xué)界對(duì)兩種方式的區(qū)分存在不同兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)質(zhì)性審查是指審查范圍不僅包括直接引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為本身，而且也包括作為原因行為的債權(quán)關(guān)系。而形式性審查指僅審查物權(quán)行為本身的登記制度 [1]。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查，是指登記機(jī)關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料內(nèi)容的真?zhèn)?，甚至在特殊情況下對(duì)法律關(guān)系的真實(shí)性也要進(jìn)行審查。形式審查就是指登記機(jī)關(guān)僅僅對(duì)當(dāng)事人所提交的材料進(jìn)行形式審查。如果確定這些申請(qǐng)登記的材料符合形式要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是合格的。

綜觀大陸法國(guó)家或地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)采取何種形式予以審查大致有兩種立法例：形式審查制和實(shí)質(zhì)審查制。所謂登記的形式審查制是指登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行程序上的審查，而對(duì)于契約上所記載的權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)，有無(wú)瑕疵，在所不問(wèn)。法國(guó)、日本采用這種立法例。而登記的實(shí)質(zhì)審查制，是指登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記的申請(qǐng)，不僅在登記程序上是否適當(dāng)加以審查，而且還必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因在法律上是否有效等加以詳細(xì)審查。德國(guó)民法典、瑞士民法典采取這種立法例。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查的立法現(xiàn)狀。物權(quán)法第 12 規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：①查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的必要材料；②就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；③如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況需要查看的，申請(qǐng)人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助?！?將于今年

7月1日施行的《房屋登記辦法》第19條規(guī)定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：①房屋所有權(quán)初始登記；②在建工程抵押權(quán)登記；③因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；④法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記?！本蜕鲜鰲l款來(lái)講，并未明確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查與實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)。從土地登記資料如何審查來(lái)看，《土地登記規(guī)則》第6條規(guī)定：“土地登記依照下列程序進(jìn)行：①土地登記申請(qǐng)；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊(cè)登記；⑤頒發(fā)或者更換土地證書?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條強(qiáng)調(diào)，土地登記須經(jīng)土地管理部門核實(shí)，人民政府才能頒發(fā)土地權(quán)利證書。但是，對(duì)登記資料的真實(shí)審查的相關(guān)問(wèn)題，我國(guó)目前的法律法規(guī)并沒(méi)有明確規(guī)定。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查的實(shí)踐

目前登記審查是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查存在著模糊不清的認(rèn)識(shí)，實(shí)務(wù)中的操作也各異，各地基于不同的理解采用了不同的審查標(biāo)準(zhǔn)。登記機(jī)關(guān)的審查存在多種狀態(tài)。一是形式審查狀態(tài)。深圳市房地產(chǎn)登記審查主要采取的是窗口處理加形式審查的方式。登記機(jī)關(guān)只需要對(duì)登記申請(qǐng)人是否提交了必須的文件及文件是否真實(shí)做表面性審查，無(wú)需對(duì)申請(qǐng)背后的實(shí)體法律關(guān)系加以審查。這主要是出于行政效率的考慮，而且房地產(chǎn)交易中心的登記審查人員均系外聘的社會(huì)人員，未經(jīng)任何專業(yè)法律培訓(xùn)，不具備發(fā)現(xiàn)實(shí)體法律關(guān)系瑕疵的能力。這樣的審查方式顯然很難保證申請(qǐng)材料的真實(shí)性，權(quán)利人的信賴?yán)媸艿綋p害的風(fēng)險(xiǎn)增加。二是實(shí)質(zhì)審查狀態(tài)。湖北省丹江口市國(guó)土局的審查人員在審查過(guò)程中要經(jīng)過(guò)三個(gè)步驟：第一步是程序?qū)彶椤Ｖ饕捅緳C(jī)關(guān)對(duì)登記有無(wú)管轄權(quán)、登記申請(qǐng)以及相關(guān)文件是否符合法律規(guī)定的形式要件、證明文件的真實(shí)性、登記申請(qǐng)的內(nèi)容是否與援引證書等證明文件的內(nèi)容吻合，申請(qǐng)人或其人是否具有完全行為能力、資格是否適當(dāng)進(jìn)行審查。第二步是產(chǎn)權(quán)審查。主要審查登記義務(wù)人的權(quán)利是否與登記簿上的權(quán)利吻合，權(quán)屬來(lái)源是否合法，產(chǎn)權(quán)是否存在爭(zhēng)議和分歧。第三步是技術(shù)審查。主要就面積、界址是否清楚、相鄰?fù)恋貦?quán)利人是否簽字等進(jìn)行全面審查。三是中間狀態(tài)。廣西省柳州市國(guó)土資源局在審查申請(qǐng)材料的真實(shí)性時(shí)，多要求申請(qǐng)人進(jìn)行公證，即不僅要對(duì)申請(qǐng)材料在形式上是否完備進(jìn)行審查，還要對(duì)申請(qǐng)背后的法律關(guān)系進(jìn)行審查。例如，夫妻共同所有的房屋，登記時(shí)一般多以夫妻一方的名義進(jìn)行登記，但是在移轉(zhuǎn)時(shí)登記機(jī)關(guān)多要求另一方出具相關(guān)證明。但事實(shí)上，由于信息不對(duì)稱，登記機(jī)關(guān)對(duì)實(shí)體法律關(guān)系缺乏發(fā)現(xiàn)能力，只是盡最大可能對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查，難以徹底。由于形式審查和實(shí)質(zhì)審查的含義非常模糊，故登記審查實(shí)際上處于中間狀態(tài)。但總的來(lái)說(shuō)，實(shí)務(wù)操作中主張登記機(jī)關(guān)不應(yīng)審查登記申請(qǐng)背后的實(shí)體關(guān)系，而僅僅應(yīng)進(jìn)行形式審查的觀點(diǎn)還是主導(dǎo)型的。[2]面對(duì)登記實(shí)踐中的不同標(biāo)準(zhǔn)和由此導(dǎo)致的司法實(shí)踐中登記機(jī)關(guān)責(zé)任認(rèn)定的混亂，有必要對(duì)審查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步加以明確。

篇(6)

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記 現(xiàn)狀 措施

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊(cè)上,它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則,是指物權(quán)享有與變動(dòng)的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,物權(quán)變動(dòng)的公示方法,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記,即物權(quán)變更登記,為物權(quán)變動(dòng)的公示方法;動(dòng)產(chǎn)以交付,即占有的移轉(zhuǎn),為物權(quán)變動(dòng)的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動(dòng)之所以要公示,是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán),具有絕對(duì)排他性效力,對(duì)物權(quán)人的物權(quán),任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù),但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動(dòng)的征象,則會(huì)給第三人造成難以預(yù)測(cè)的損害,直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識(shí)別性,通過(guò)公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明,使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀,其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全,保護(hù)善意第三人的利益。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀

我國(guó)迄今尚未制定物權(quán)法,也沒(méi)頒布專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國(guó)得到系統(tǒng)地建立,而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說(shuō)不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問(wèn)題如下。

1.登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,通行的做法,實(shí)質(zhì)上依據(jù)一國(guó)民法典之有關(guān)規(guī)定,程序上則依據(jù)專門制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法。而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī),如《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記,相應(yīng)地,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多,分別是國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3.登記效力不區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因。如前所述,世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國(guó)現(xiàn)行法不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定,凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效。這一規(guī)定,是與我國(guó)《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國(guó)《繼承法》第二條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時(shí)起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如,1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定:“新建房屋,應(yīng)于竣工后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記”。問(wèn)題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán),那么在這三個(gè)月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰(shuí)所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對(duì)化的登記要件主義。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力,我國(guó)立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對(duì)此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國(guó)學(xué)者的一般看法,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更,非經(jīng)登記,不能產(chǎn)生法律效力。我國(guó)司法審判實(shí)踐對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國(guó)現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護(hù)原所有人的利益,并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理。但是,絕對(duì)適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對(duì)化,對(duì)因各種原因未登記的交易一概宣布無(wú)效,就會(huì)諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序等問(wèn)題。

5.把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件,混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。我國(guó)擔(dān)保法第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國(guó)現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效,如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定:“簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度有待完善

目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善:

1.通過(guò)物權(quán)立法,統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù),消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。

2.制定不動(dòng)產(chǎn)登記法,規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)民登記,是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán),具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn),只有由專門機(jī)關(guān)專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān),統(tǒng)一管轄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4.登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng),實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義,以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過(guò)錯(cuò)造成登記錯(cuò)誤,給當(dāng)事人造成重大損害的,應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

5.在登記的效力上,區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,規(guī)定不同的效力。對(duì)于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,實(shí)行登記生效主義,非經(jīng)登記,不生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力;對(duì)于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),理由如前所述,在此不再累述。

篇(7)

一、房屋共有形式由申請(qǐng)人自行確定

房屋產(chǎn)權(quán)共有有兩種形式：按份共有與共同共有。夫妻共有房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記皆可，《婚姻法》第17和18條對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)共有或者單獨(dú)所有的情況進(jìn)行了規(guī)定，第19條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。當(dāng)事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定，自由選擇共有方式。

二、房屋登記機(jī)構(gòu)有無(wú)對(duì)婚姻狀況審查的責(zé)任

房屋權(quán)屬登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人所有的房屋狀態(tài)加以記載、予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定所登記房屋的合法性，起公示作用，社會(huì)公眾可以通過(guò)查閱房屋登記機(jī)關(guān)登記簿的記載和頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，了解相應(yīng)的權(quán)利狀況，使之具有社會(huì)公信力。

登記機(jī)關(guān)在受理夫妻共有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)時(shí)，不能憑是婚前財(cái)產(chǎn)或婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)來(lái)確定是否共有，而要根據(jù)當(dāng)事人提供的合法有效憑證予以審查，然后按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，予以記載。登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)判定是否共有。

至于申請(qǐng)人的民事法律關(guān)系狀態(tài)在實(shí)質(zhì)上是否合法有效，則不在登記機(jī)構(gòu)審查范圍之內(nèi)。房屋登記部門只是依據(jù)《房屋登記辦法》中的兜底條款“其他必要材料”，在辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)婚內(nèi)共有進(jìn)行審查。

三、夫妻共有在房屋登記實(shí)務(wù)中的現(xiàn)狀

長(zhǎng)期以來(lái)，產(chǎn)權(quán)證書一直都是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的法定證據(jù)，且具有唯一性。其他任何證據(jù)都不具有對(duì)抗產(chǎn)權(quán)證書的效力。直到2007年實(shí)施的《物權(quán)法》第16、17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。首次從法律層面提出了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的概念，并且明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿是權(quán)屬證明的最高效力。自此以后，經(jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的內(nèi)容來(lái)確定物的歸屬。產(chǎn)權(quán)登記在誰(shuí)的名下，誰(shuí)就享有所有權(quán)。

對(duì)屬于夫妻共同的房產(chǎn)，我國(guó)大都采用共同共有的形式，絕大部分市民都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，并且認(rèn)為理所當(dāng)然是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行處分（如出賣或設(shè)定抵押）時(shí)，登記部門肯定會(huì)要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的文件上簽字，因此未到登記部門要求將登記簿所有權(quán)人更正為夫妻雙方。隱性共有人的現(xiàn)象在政策性房屋，如經(jīng)適房和房改房中尤其明顯。

在登記實(shí)務(wù)中，各地房屋登記部門對(duì)夫妻共有房屋的審查主要分成兩種類型：一是登記機(jī)構(gòu)只對(duì)申請(qǐng)材料的一致性進(jìn)行審查，不對(duì)申請(qǐng)房屋屬于婚前還是婚后，是否存在配偶共有的情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，一般詢問(wèn)是否有共有人，然后由申請(qǐng)人在詢問(wèn)表上簽字確認(rèn)。另一種是登記機(jī)構(gòu)不僅對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，且通過(guò)詢問(wèn)和要求申請(qǐng)人提供婚姻證明（如結(jié)婚證、未婚證明等）來(lái)綜合判斷該房屋屬于婚前還是婚后取得的財(cái)產(chǎn)，如屬于婚后取得的財(cái)產(chǎn)，如需登記為個(gè)人所有，還要求提供婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定等相關(guān)材料。

僅從《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（三）》中就可以看出，法院認(rèn)定房屋是否夫妻共有，不是根據(jù)取得時(shí)間簡(jiǎn)單判斷，而是以購(gòu)買房屋的財(cái)產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。法院認(rèn)為如果是婚前個(gè)人購(gòu)買的房屋，即使是婚后登記的，仍然應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以看出登記機(jī)構(gòu)不能簡(jiǎn)單通過(guò)房屋取得的時(shí)間以及婚姻登記的時(shí)間來(lái)判斷是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但如要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)產(chǎn)來(lái)源進(jìn)行實(shí)際性審查則超出了登記機(jī)構(gòu)的權(quán)力和能力，因此登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)力也沒(méi)有能力對(duì)取得房屋的財(cái)產(chǎn)性投入是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)進(jìn)行判斷或者裁判。應(yīng)采用詢問(wèn)加證據(jù)支撐的登記方式，即詢問(wèn)時(shí)申請(qǐng)人回答共同所有，一般登記機(jī)構(gòu)都予以直接登記為夫妻共有。若詢問(wèn)時(shí)申請(qǐng)人回答房屋為單獨(dú)所有，房屋登記部門大都查看登記資料中的合同簽名是否單方，若單方方可由權(quán)利人單獨(dú)申請(qǐng)，登記為單獨(dú)所有。若回答房屋為夫妻共有的，還有些登記機(jī)構(gòu)要求須提交婚姻關(guān)系存續(xù)的證明予以佐證。

由于先行賠付制度的出臺(tái)，房屋登記部門怕承擔(dān)賠償責(zé)任，過(guò)于謹(jǐn)慎地承擔(dān)了本機(jī)構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。從法律責(zé)任上來(lái)看，如房屋實(shí)際屬于共有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人欺騙登記機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行無(wú)權(quán)處分的話，根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，由無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任；《房屋登記辦法》第92條也規(guī)定了，申請(qǐng)人提交錯(cuò)誤、虛假的材料申請(qǐng)房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?？梢钥闯觯紫葢?yīng)由造成損害的人員進(jìn)行賠償，登記機(jī)構(gòu)為了自身利益過(guò)度使用了行政權(quán)力。

四、房屋登記中對(duì)婚姻關(guān)系審查應(yīng)當(dāng)合理有度

房屋登記部門大都以2007年10月1日《物權(quán)法》開始實(shí)施的時(shí)點(diǎn)來(lái)區(qū)分是否存在隱性共有。在此時(shí)點(diǎn)之前登記的房屋，如果申請(qǐng)人取得的房屋是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，在處置時(shí)房屋登記部門大都需要夫妻雙方簽字，承認(rèn)隱性共有關(guān)系。在此時(shí)點(diǎn)之后登記辦證的，不承認(rèn)隱性共有，直接以登記簿記載的所有權(quán)人為準(zhǔn)，所有權(quán)人可以直接處置?！斗课莸怯涋k法》第13條規(guī)定，共有的房屋由共有人共同申請(qǐng)登記。據(jù)此可知，夫妻共有的房屋應(yīng)當(dāng)由夫妻共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)所有權(quán)登記，實(shí)務(wù)中可以一方委托另一方代為辦理。

《房屋登記辦法》第18條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。