中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場升溫因素分析

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2015年以來，全國房地產(chǎn)市場進入又一個黃金時期，實現(xiàn)銷售數(shù)量及價格的快速上漲，帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。區(qū)別于以往房地產(chǎn)市場銷售情況，本輪上漲行情不僅是東部一線城市房地產(chǎn)市場的一枝獨秀，而是還包括中西部地區(qū)在內(nèi)的三、四線房地產(chǎn)市場量價一同快速增長。另外，自2017年以來，為了遏制過熱的房地產(chǎn)市場，全國各地區(qū)采取不同程度和日趨嚴厲的調(diào)控政策，但各地的市場調(diào)控成效呈現(xiàn)出較大差異。一、二線大城市效果較為明顯，銷售市場開始降溫，而中西部地區(qū)與三、四線城市房地產(chǎn)市場卻仍然繁榮，并逐步成為全國房產(chǎn)銷售的主要市場，在某些地區(qū)甚至出現(xiàn)了“千人搶房”的現(xiàn)象。相關研究表明，棚改貨幣化安置、投資性購房以及東部發(fā)達地區(qū)樓市調(diào)控加碼都是影響中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場升溫的因素。其中投資性購房才是驅(qū)動中西部及三、四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要動機，而并非某些觀點認為的棚改貨幣化安置政策。

1棚改貨幣化安置政策現(xiàn)狀

自我國推行實施棚改政策以來，根據(jù)安置方式的不同大致可以將其分為兩個階段。第一個階段，2015年以前，各地區(qū)棚改安置采用“以實物安置為主，貨幣安置為輔的方式”，實行“一拆一補”的政策。第二個階段，自2015年開始，在國家“去庫存”政策的引導下，各地的棚改安置方式由實物安置向貨幣化安置轉(zhuǎn)變，并且這種安置方式所占比例逐年提高，由2014年的9%迅速提高到2017年的60%，在部分城市甚至達到100%貨幣化安置，一舉成為最為主要的安置方式。

2棚改政策對于中西部房地產(chǎn)市場的影響

自2016年以來，全國房地產(chǎn)市場銷售呈現(xiàn)明顯的分化趨勢，東部地區(qū)房產(chǎn)市場逐步降溫，而中西部地區(qū)的房產(chǎn)銷售則一改以往的頹勢，迅速興起，逐步取代東部地區(qū)，成為驅(qū)動全國房產(chǎn)銷售的主要引擎。一種觀點認為，棚改貨幣化安置政策的推行是促進中西部地區(qū)的房產(chǎn)銷售的主要因素。這種觀點主要的論據(jù)在于:一、中西部地區(qū)的房產(chǎn)銷售開始升溫的時期與棚改貨幣化安置大力推行的時期幾乎同步。但是需要注意的是，這段時期也是一、二線城市樓市調(diào)控政策加碼，限制商品房銷售的時期。二、相關研究表明，在2016年有48.5%的棚改家庭選用了貨幣化安置的方式，因此認為這種安置方式去庫存大約2.5億平方米，占當年住宅商品房銷售面積的18.2%。但是需要注意的是，這其中的前提是所有選擇了貨幣化安置的棚改家庭都在這一時期內(nèi)重新購置了新住房。相關數(shù)據(jù)表明，自2013年至2017年，所有經(jīng)歷了拆遷的城市棚改家庭中的31.6%選擇了貨幣化安置的方式，同時有7.4%的家庭選擇了實物與貨幣兩種安置方法，其余家庭選用了實物安置的方式，平均補償金額為31.5萬元，而中西部地區(qū)的補償金要遠遠低于東部地區(qū)，平均僅為18.6萬元，這與當?shù)厣唐贩績r仍然存在較大缺口，也就意味著棚改拆遷戶僅僅依靠拆遷款購房，并不能實現(xiàn)全額支付，一方面，相關統(tǒng)計表明，中西部地區(qū)的棚改拆遷家庭有1/3的為無業(yè)家庭，同時存在不同程度的家庭成員離退休，喪失勞動力的現(xiàn)象;另一方面，棚改就業(yè)家庭中家庭年收入也偏低，據(jù)統(tǒng)計，棚改家庭年收入僅為4.1萬元。由此可見，僅僅通過這兩個觀點，并不能簡單地得出棚改貨幣化安置政策就是中西部地區(qū)住房熱銷的主要因素。

3投資性購房是中西部房地產(chǎn)銷售升溫的主要驅(qū)動力

中西部地區(qū)房產(chǎn)銷售升溫的最主要的因素有可能是一、二線城市日益嚴厲樓市調(diào)控政策，導致越來越少的人有資格購房，同時我國缺乏較為成熟有效的投資途徑和渠道，股市的長期低迷，造成的投資轉(zhuǎn)移效應，大量的投資客將目光轉(zhuǎn)向了中西部地區(qū)，驅(qū)動了中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮。相關數(shù)據(jù)表明，2015年年末，我國房地產(chǎn)可銷售面積為71853萬平方米，且大部分為三、四線城市所保有，存在著較高的金融風險。為此，相關部門出臺一系列的“去庫存”政策，比如提高棚改貨幣化安置比例，然而并沒有很快帶動三、四線房地產(chǎn)市場繁榮。2017年，隨著東部地區(qū)一、二線城市“去庫存”的基本完成，開始推行實施嚴格的樓市調(diào)控，比如限購限售以及加緊貨幣信貸政策等，同時我國缺乏較好的投資渠道，導致大量資金從一、二線城市向三、四線城市轉(zhuǎn)移，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的迅速升溫。貨幣化安置家庭購房以投資性購房為主。2013年至2017年，新購房的貨幣化安置家庭中有69.0%已擁有住房，而同期購房的其他家庭中，擁有住房的比例僅為42.6%。同時，比較2008—2018年第一季度全國家庭的購房動機，投資性購房比例在不斷上漲。2008年投資性購房占19.6%，2013年上漲到28%，2016年上漲到33.4%，2017年37.6%，2018年50.3%。從家庭住房居住情況上看，也主要是投資性購房。考慮2013年至2017年，購房家庭在2013年的居住狀況為，一線城市63.6%的家庭居住在自己的房屋里面，二線為69%，三線為80.4%。租房家庭占購房家庭比例低。

4結論

4.1棚改貨幣化安置影響中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場

棚改貨幣化安置政策促進了中西部地區(qū)房產(chǎn)銷售，通過貨幣化安置的方式，使得棚改家庭有了一定數(shù)量的資金，為房地產(chǎn)市場注入了大量的資金，一定程度上促進了房地產(chǎn)市場的繁榮，但并不是最為主要的驅(qū)動力。

4.2投資性是促進房地產(chǎn)銷售的主要因素

通過對影響房地產(chǎn)銷售因素的分析，得出投資性購房才是促進房地產(chǎn)銷售的最主要因素。選擇棚改貨幣化安置的家庭大部分為有房家庭，投資性因素是促進其購房的主要因素，同時一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，也促進了投資向中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)階段，對于中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場的基調(diào)，依然是“調(diào)結構、去庫存”，相對于全面叫停棚改貨幣化安置模式，應該更加注重“一城一策”，繼續(xù)堅持棚改貨幣化安置。

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作者:沈俊宏 單位:成都理工大學