小產(chǎn)權(quán)房買賣精品(七篇)

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篇(1)

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 房屋買賣； 宅基地住房。

城鎮(zhèn)房價(jià)近幾年迅速上竄，城市居民在農(nóng)村購房，可以購買到價(jià)格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產(chǎn)生了大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和農(nóng)村房屋買賣糾紛。‘一、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的定義。

所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經(jīng)營權(quán)滿足了農(nóng)民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權(quán)則是實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民“居者有其屋”的夢想（ 1） 。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其通常都是在農(nóng)村集體土地上，由享有該集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 府、村委會(huì)或是聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商或是村民在自己的宅基地建設(shè)，然后對村集體以外的人銷售的房屋。

二、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。

（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權(quán)屬上看，宅基地是法定的用于農(nóng)村集體居民個(gè)人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設(shè)用地上，有的甚至建造在農(nóng)用土地上。對于后兩種土地，小產(chǎn)權(quán)房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權(quán)限。

（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農(nóng)村，普遍的觀念是宅基地作為祖產(chǎn)，一般是不會(huì)出賣的。通常在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民才會(huì)把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發(fā)性建設(shè)，修建的目的就是為了對外銷售，賺取利潤。

（ 三） 基于第二條兩者的區(qū)別，從國家保護(hù)耕地和保障農(nóng)村居民基本生活的出發(fā)點(diǎn)看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對于國家保護(hù)耕地和保障農(nóng)村居民住房條件并不沖突。而小產(chǎn)權(quán)房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對于國家對農(nóng)村土地的管理及其不利。

（ 四） 對于小產(chǎn)權(quán)房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)上也有很大的區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護(hù)。由此產(chǎn)生了一系列的購房糾紛和各種后續(xù)問題。其中的幾個(gè)主要問題大多都集中在購房人的權(quán)益保護(hù)上，例如以下幾個(gè)可能產(chǎn)生的問題：

1. 購房人在夠買小產(chǎn)權(quán)房后，不能得到國家建設(shè)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質(zhì)量、售后保修、公共設(shè)施，入住后的物業(yè)管理問題，都難以解決。

2. 由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，購房后，不能轉(zhuǎn)讓過戶，對房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，很可能就無法得到拆遷補(bǔ)償。

3. 購買小產(chǎn)權(quán)房，如果發(fā)生糾紛，即使是開發(fā)商違約，訴至法院，法院也不會(huì)按照正規(guī)房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權(quán)益又將無法得到保障。但總體來說，購買村民自身的宅基地房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在某種意義上可以說是一種不規(guī)范甚至不合法的房地產(chǎn)開發(fā)，購房人在購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)就要承擔(dān)開發(fā)時(shí)、開發(fā)后等各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。而宅基地房在這些方面就好很多。

三、區(qū)別對待宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房。

正是由于小產(chǎn)權(quán)房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個(gè)方面嚴(yán)重背離了國家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農(nóng)村居民的住房。

政府反對小產(chǎn)權(quán)是無可厚非的，但是政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房。原因主要有三：

第一，對于上訴小產(chǎn)權(quán)房的兩個(gè)主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會(huì)出現(xiàn)上訴問題。

第二，隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村居民涌入城市的人口數(shù)量大大增加，由此在農(nóng)村的閑置的宅基地房則大大增加。對于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會(huì)想要拋棄房屋，因此村集體也無權(quán)利收回宅基地，由此就造成房屋的長期閑置，浪費(fèi)房屋資源。

第三，城鎮(zhèn)的住房壓力在現(xiàn)今極大，對于那些想在城市生存，但對于住房實(shí)在負(fù)擔(dān)不起的，這些郊區(qū)閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當(dāng)?shù)恼胤课葙I賣對農(nóng)村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。

四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點(diǎn)建議。

（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個(gè)長期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對房屋轉(zhuǎn)租等，充分賦予房屋購買人對房屋行使的各項(xiàng)權(quán)利，使之與所有權(quán)相近。

（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉(zhuǎn)正”，由宅基地使用權(quán)人到有關(guān)部門補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交各種費(fèi)用的情況下，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，然后雙方再辦理產(chǎn)權(quán)過戶。而其中各種費(fèi)用，可由雙方的購房合同中約定。

（ 三） 除上面兩種辦法外，我設(shè)想過一種于第一中辦法類似的方法。

就是房屋的擁有者可以就該房屋為購房人設(shè)立一個(gè)長期居住權(quán)，就居住權(quán)的各種權(quán)限去對抗購房人在今后可能遇到的各種侵害。

五、結(jié)束語。

總之，在現(xiàn)今房價(jià)趨勢下，將很難根除城鎮(zhèn)居民將購房眼光投向于農(nóng)村，國家在禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的同時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)想辦法緩和這其中的矛盾，適當(dāng)允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房，促進(jìn)農(nóng)村宅基地房屋的流轉(zhuǎn)。

篇(2)

規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議書一

合同編號：_________

甲方(出賣人)：_________

(本人/法定代表人)姓名：_________

國籍：_________

(身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號碼)：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系電話：_________

委托人：_________

國籍：_________

電話：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

乙方(買受人)：_________

(本人/法定代表人)姓名：_________

國籍：_________

(身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號碼)：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

委托人：_________

聯(lián)系電話：_________

國籍：_________

電話：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

根據(jù)國家和_________省(市)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋的基本情況

甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米(其中實(shí)際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號/房地產(chǎn)權(quán)證號)為_________。

第二條 房屋面積的特殊約定

1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測/原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定)面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。

2、該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的_________%(不包括_________%)時(shí)，房價(jià)款保持不變。

3、實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的_________%(包括_________%)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：

(1)乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。

(2)每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

(3)_________。

第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)

1、該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_________。

2、土地使用權(quán)年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為_________;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方(必須/無須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四條 價(jià)格

按(總建筑面積/實(shí)際建筑面積)計(jì)算，該房屋售價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。

第五條 付款方式

1、乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金(_________幣)_________元整，并應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)將該房屋全部價(jià)款付給甲方。

2、已付定金將在最后一期付款時(shí)沖抵，支付方式為以下第_________種：

(1)現(xiàn)金_________;

(2)支票_________;

(3)匯款_________。

第六條 交付期限

甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部價(jià)款之日起_________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。

第七條 乙方逾期付款的違約責(zé)任

1、乙方如未按本合同第五條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按_________計(jì)算。

2、逾期超過_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第_________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。

(1)終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

(2)乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

(3)_________。

第八條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任

1、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在_________個(gè)月內(nèi)按_________利率計(jì)算;自第_________個(gè)月起，月利息則按_________利率計(jì)算。

2、逾期超過_________個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第_________種約定，追究甲方的違約責(zé)任。

(1)終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

(2)甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

(3)_________。

第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。

第十條 保證

甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十一條 稅費(fèi)的交納

因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 費(fèi)用交接時(shí)間

水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期為_________年_________月_________日。

第十三條 聲明及保證

甲方：

1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十四條 保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第十五條 通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第十六條 合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十七條 合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十八條 爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院。

第十九條 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十條 合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條 補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條 合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、本協(xié)議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件一： 房屋平面圖(與《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的一致)(略)

附件二： 合同補(bǔ)充協(xié)議(略)

規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議書二

賣方(以下簡稱甲方)：

姓名：___(身份證號碼)：

地址： 聯(lián)系電話：

共有人： 姓名：___(身份證號碼)：

地址： 聯(lián)系電話：

買方(以下簡稱乙方)：

姓名： (身份證號碼)：

地址： 聯(lián)系電話：

第一條 房屋的基本情況：

甲方房屋坐落于 ;位于第___層 戶，房屋結(jié)構(gòu)為__，房產(chǎn)證登記面積____平方米，地下室一間，面積 平方，房屋權(quán)屬證書號為 .

第二條 價(jià)格：

以房產(chǎn)證登記面積為依據(jù)，每平米 元，該房屋售價(jià)總金額為 萬元整，大寫： .

第三條 付款方式：

乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金___元整，大寫： ， 日內(nèi)交付 萬元(大寫 )，余款 元(大寫 )在房屋過戶手續(xù)辦理完畢之日支付。

第四條 房屋交付期限：

甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起 日內(nèi)，將該房屋交付乙方。

第五條 乙方逾期付款的違約責(zé)任：

乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過__日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，追究乙方的違約責(zé)任。

第六條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任：

除不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。每逾期一天，甲方按累計(jì)已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，追究甲方的違約責(zé)任。

第七條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)過戶登記的約定：

甲方應(yīng)協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬過戶登記手續(xù)。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)解

除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起__天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__%賠償乙方損失。

第八條 簽訂合同之后，所售房屋室內(nèi)設(shè)施不再變更。甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，質(zhì)量符合國家有關(guān)規(guī)定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關(guān)費(fèi)用包括水、電、氣、物業(yè)、有線等費(fèi)用有甲方承擔(dān)。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關(guān)。

第九條 甲方保證在辦理完過戶手續(xù)之日起 日內(nèi)，將戶口遷出，逾期超過___日，乙方每日按已付款的__%收取違約金。

第十條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費(fèi)均按國家的有關(guān)規(guī)定由甲乙雙方交納。

第十一條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十二條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院。

第十三條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。

篇(3)

一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學(xué)者對合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個(gè)理由：

（一）違反我國相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。

（二）違反我國房地一體主義

我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國家對弱勢群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)。為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)

基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對公平原則的違反，農(nóng)民對土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個(gè)獨(dú)立的小市場，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。

三、小產(chǎn)權(quán)房在理論界和審判實(shí)務(wù)上的合同效力

理論界的爭論和審判實(shí)務(wù)上的分歧固然跟個(gè)人的認(rèn)識有關(guān)，但是追根問底是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個(gè)兼具私法、公法性質(zhì)的問題。單從合同角度上看這是單純私法領(lǐng)域調(diào)整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。私法以追求公平與正義為目標(biāo)，公法以追求效率為價(jià)值取向。由于主管范圍、價(jià)值目標(biāo)等不同，私法與公法在調(diào)整同一社會(huì)現(xiàn)象時(shí)難免發(fā)生沖突。但是，筆者認(rèn)為無論是理論觀點(diǎn)還是審判實(shí)務(wù)的認(rèn)識，判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力完全是一個(gè)歸于是私法領(lǐng)域的民法問題，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范《合同法》、《物權(quán)法》作為討論基礎(chǔ)，以民法領(lǐng)域自身的規(guī)則作為判斷準(zhǔn)繩。

四、房屋合同無效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責(zé)任比例的確定

實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房價(jià)的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對誠實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯(cuò)，雙方過錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績r(jià)的大幅增長而讓賣方承擔(dān)更重的過錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯(cuò)責(zé)任。

（二）實(shí)際操作

既然雙方是同等責(zé)任，合同無效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應(yīng)補(bǔ)償買房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應(yīng)對賣方遭受的損失進(jìn)行賠償。對于房價(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見的，房價(jià)是市場經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，雙方對此均無需承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購買，承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見到的。當(dāng)然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認(rèn)為是可以向賣方主張承擔(dān)的。

在我國房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應(yīng)一刀切地認(rèn)定無效，農(nóng)村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認(rèn)定為有效的理由，其效力應(yīng)認(rèn)定為有效為宜。在實(shí)務(wù)中我們不僅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》的立法精神和規(guī)定，也要從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)和維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā)，區(qū)分認(rèn)定此類合同的效力，達(dá)到化解糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。

篇(4)

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)法；小產(chǎn)權(quán)房；法律

[中圖分類號]D922.29 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0112-02

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們居住條件的改善需求呈逐漸增加的趨勢，在這種背景下，一些和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的問題便得以顯現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法作為國家從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面出發(fā)，對我國社會(huì)公共性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)、管理以及調(diào)控的法律規(guī)范，其在小產(chǎn)權(quán)房問題的調(diào)整方面有著重要的作用。本文從經(jīng)濟(jì)法的層面出發(fā)，對小產(chǎn)權(quán)房法律問題進(jìn)行研究分析。

1 小產(chǎn)權(quán)房的定義以及存在的原因

1.1 小產(chǎn)權(quán)房的定義

小產(chǎn)權(quán)房的概念開始于20世紀(jì)90年代我國的民間，該概念主要是用來表現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房在權(quán)利上存在的缺陷[1]。從學(xué)術(shù)研究的層面來看，在小產(chǎn)權(quán)房的定義上也沒有統(tǒng)一，本文所研究的小產(chǎn)權(quán)房指的是：經(jīng)過或者沒有經(jīng)過我國各級政府或者村組織審批、認(rèn)可，在集體土地上所進(jìn)行的大規(guī)模商品化建設(shè)后，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的購房者進(jìn)行銷售的房屋。

1.2 小產(chǎn)權(quán)房存在的原因

從我國小產(chǎn)權(quán)發(fā)展的歷史來看，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房存在的原因主要是：在城市化進(jìn)程不斷加速的情況下，以我國所實(shí)施的城鄉(xiāng)二元分割下的土地管理體制為基礎(chǔ)的農(nóng)民集體與地方政府的利益之間所進(jìn)行的博弈[2]。同時(shí)，在房價(jià)的持續(xù)上漲這一經(jīng)濟(jì)因素的影響下，政府的宏觀調(diào)控存在一定的問題等多個(gè)方面的因素導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的存在。

2 小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題分析

無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產(chǎn)房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產(chǎn)權(quán)房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經(jīng)驗(yàn)可供借鑒[3]。同時(shí)加之我國法律學(xué)術(shù)研究與實(shí)踐本身在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生后對小產(chǎn)權(quán)房治理的法律研究也相對較少，使得小產(chǎn)權(quán)房在治理過程中所要面對的法律問題較多。

我國《憲法》中規(guī)定集體土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，而《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓或者不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。這就使得小產(chǎn)權(quán)房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認(rèn)其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認(rèn)為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時(shí)，從我國現(xiàn)有的立法情況來看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而如何對農(nóng)民集體行使所有權(quán)進(jìn)行具體的細(xì)化所存在的法律問題，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體存在著名存實(shí)亡的境地，主要表現(xiàn)在這些地方的農(nóng)村集體土地所有權(quán)的行使者實(shí)際上是村民委員會(huì)，而村委會(huì)很難確保其所代表的是農(nóng)民集體的利益。居民在房價(jià)過高的背景下，買了小產(chǎn)權(quán)房以后，由于小產(chǎn)權(quán)房法律保護(hù)方面的缺少，使得法院在對小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛進(jìn)行處理時(shí)就要面對司法方面的問題。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房買賣合同的標(biāo)的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權(quán)，而我國法律規(guī)定只有農(nóng)民才能享有宅基地的使用權(quán)，這就使得法院通常會(huì)判決該買賣合同無效。但是，我國現(xiàn)行的《合同法》中所確定誠實(shí)信用原則等，又可以說明小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方是在自愿平等的基礎(chǔ)上所做出來的真實(shí)意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。

簡而言之，小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題的處理，需要結(jié)合我國現(xiàn)有法律規(guī)定的實(shí)際情況，以小產(chǎn)權(quán)房的情況為基礎(chǔ)靈活地應(yīng)對[4]。

3 基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題解決策略

從經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決策略來看，主要是針對現(xiàn)有的情況，根據(jù)不同的實(shí)際情況采用不同的處理方法。

3.1 小產(chǎn)權(quán)房合同的處理

在小產(chǎn)權(quán)房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產(chǎn)權(quán)房合同，這種指的是由于標(biāo)的物本身違法，導(dǎo)致的該小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)自始無效，這類的小產(chǎn)權(quán)房合同所涉及的房屋本身應(yīng)有行政機(jī)關(guān)，同時(shí)不應(yīng)給予補(bǔ)償[5]。另一類小產(chǎn)權(quán)房，由于符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，并且房屋質(zhì)量合規(guī)，在補(bǔ)辦各類手續(xù)以及補(bǔ)繳包括土地出讓金差價(jià)等各類費(fèi)用的情況下轉(zhuǎn)化為合法的房屋所有權(quán)，可以參考現(xiàn)有的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的現(xiàn)有政策進(jìn)行處理，將這部分小產(chǎn)權(quán)房納入住房保障體系之中。

3.2 小產(chǎn)權(quán)房本身的處理

對于不符合我國城市發(fā)展規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)還包括雖然符合城市發(fā)展規(guī)劃但是建筑質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅(jiān)決拆除[6]。由于拆除此類小產(chǎn)權(quán)房給購房人造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)該類小產(chǎn)權(quán)房的村委會(huì)、出賣單位及違規(guī)審批單位以及購房人等共同承擔(dān)。

3.3 市場調(diào)控的優(yōu)化

從我國的實(shí)際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實(shí)現(xiàn)買得起房子的愿望，同時(shí)還應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行優(yōu)化，只有這樣才能從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因上入手，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發(fā)，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)域的不同情況，采取不同方法來解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問題，進(jìn)而有針對性的解決問題。

綜上所述，基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成[7]。從我國現(xiàn)有的情況來看，小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決還有很長的路要走，這就決定了基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決策略，需要從社會(huì)實(shí)踐出發(fā)不斷地進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，只有這樣才能從根本上促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房法律問題的有效解決。

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篇(5)

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)是集體土地利益相關(guān)者博弈和選擇的必然結(jié)果。

（一）集體土地所有者與國家之間的利益博弈

國家和農(nóng)民集體同為土地的所有者，各自有其權(quán)利和利益范圍，本來只有在其利益范圍出現(xiàn)交叉時(shí)才有必要特別注意分配和平衡的問題。然而，在我國土地二元所有格局下，集體土地所有權(quán)在某種程度上總是從屬于國家土地所有權(quán)，國家可以通過土地征收將原本屬于農(nóng)民集體的農(nóng)村土地變?yōu)閲宜?；在土地問題上，國家同時(shí)具有土地所有者和土地管理者的雙重身份，但是，管理者的管理一般僅是對所有權(quán)行使的制約，而不是對所有權(quán)和利益的直接剝奪。在“小產(chǎn)權(quán)房”問題出現(xiàn)之前，城市擴(kuò)張的路徑是唯一的，即政府征用農(nóng)村集體所有的土地，再以劃撥或者出讓的形式交付商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，減少了政府環(huán)節(jié)，打破了“高地價(jià)一高房價(jià)”的利益分配格局，利益博弈成為小產(chǎn)權(quán)房誕生的經(jīng)濟(jì)根源。

（二）開發(fā)商與政府的利益博弈

房地產(chǎn)開發(fā)商的利益與開發(fā)成本和獲取利潤密切相關(guān)。在成本中，土地出讓金占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的60%左右，有些開發(fā)商為了節(jié)省成本以賺取更多的利潤，便與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作以相對低廉的成本來進(jìn)行開發(fā)。從某種程度上說，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生也是開發(fā)商和政府利益博弈的結(jié)果。

（三）消費(fèi)者自己的選擇

小產(chǎn)權(quán)房低廉的房價(jià)是吸引城鎮(zhèn)居民購買的主要?jiǎng)恿?。小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格優(yōu)勢彌補(bǔ)了法律地位上的劣勢，購房者基于利益考慮做出了無奈的選擇。

我們首先討論一下在宅基地上建設(shè)的房屋是否可以作為商品房進(jìn)行買賣，具體來說就是其可否賣予本村居民、城市居民或本村集體成員以外的其他農(nóng)村居民？根據(jù)《土地管理法》第62條之規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。由此可見，《土地管理法》并沒有對農(nóng)村村民出賣、出租住房作限制性的規(guī)定，《合同法》也沒有類似的規(guī)定。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法和國家有關(guān)規(guī)定?！?999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”《房屋登記辦法》第86條規(guī)定，申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。第87條規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。在司法實(shí)踐中，售予本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的第三方的宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同大多被認(rèn)定為無效合同，但也有認(rèn)定為有效合同的，這主要是因?yàn)椴门幸罁?jù)不足導(dǎo)致了裁判結(jié)果的無法預(yù)期。從解釋論的角度分析，認(rèn)定其無效的理由不能理解為就是違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因?yàn)閲鴦?wù)院辦公廳的通知、房屋登記辦法既不屬于法律，也不屬于行政法規(guī)。但是能否認(rèn)定這種買賣行為損害了社會(huì)公共利益，或者屬于惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的行為，按照我國已有法律規(guī)定和立法者的解釋，該宅基地使用權(quán)是具有身份屬性、社會(huì)保障屬性、無期限性、取得的無償性、轉(zhuǎn)讓的受限制性等屬性的，故認(rèn)定上述買賣行為因損害了社會(huì)公共利益或國家利益因而無效還是有一定道理的。由于宅基地本來就是安排給本村居民自建住房用的，當(dāng)將其售予本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的他人時(shí)是不符合宅基地使用權(quán)設(shè)立宗旨的。由于這種情況下買賣合同會(huì)被認(rèn)定為無效合同，買受人也無法進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

篇(6)

首先什么叫小產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)概念是有問題的。小產(chǎn)權(quán)是地，房不是小產(chǎn)權(quán)，房地是分離的。全世界也沒有這么一個(gè)地方，全世界的房地產(chǎn)和物業(yè)是一體的。很有意思的是我們搞成了地和房是分開的。起源是1961年的60條，搞到吃不下飯的時(shí)候說讓農(nóng)村的關(guān)系穩(wěn)定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生產(chǎn)為本位。

很有意思的是在里面冒出來兩個(gè)東西，一個(gè)東西是說生產(chǎn)隊(duì)范圍的所有土地是被拿走，生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜園子都屬于生產(chǎn)隊(duì)所有，這句話寫下來。當(dāng)時(shí)的意思是說不屬于大隊(duì)所有，不屬于公社所有更不屬于現(xiàn)今的政府所有。但寫這個(gè)話的時(shí)候?qū)嶋H上跟過去比又是擴(kuò)大了公有制。因?yàn)檫^去的宅基地是私有財(cái)產(chǎn)。分了房子，那是他們家的，還有他不是地主也不是太窮的農(nóng)民，就是說中間不動(dòng)動(dòng)兩頭，實(shí)實(shí)在在是他們家的房子。這句話一寫等于這些就集體公有了。下面又寫一句，農(nóng)民住宅是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，他送人、買賣、租賃的所有權(quán)，他要賣的時(shí)候可以有中間方。自由定價(jià)。同一個(gè)文件里寫上這兩條就變成了房地分開了，地是集體的、房是私人的。

什么叫小產(chǎn)權(quán)房呢？它實(shí)際上是蓋在集體土地上的農(nóng)民私人房產(chǎn)，那個(gè)房是可以買賣的。后來怎么會(huì)構(gòu)成一個(gè)管制呢？是很多城里人到周圍去買農(nóng)民的房子了，最有名的是宋莊的畫家村，發(fā)現(xiàn)農(nóng)民的房子總是讓畫家不滿意，畫家也有一點(diǎn)錢就把房子買下來蓋畫室。一蓋麻煩了，地價(jià)、房價(jià)在升，當(dāng)年賣的人不干了，說我當(dāng)年賣給你幾萬塊錢現(xiàn)在市價(jià)幾十萬，要?dú)Ъs，毀約就找道理，什么道理呢？這個(gè)地是集體所有制地，這個(gè)不可以進(jìn)入市場。我們國家有規(guī)定哪些土地可以進(jìn)入到市場交易，這是1987年土地制度改革以后制定的，政府的地可以買賣，使用權(quán)買賣，集體土地不準(zhǔn)你買賣。這下小產(chǎn)權(quán)就這么來，底下的地是集體所有，上面的房是私人的，底下的地未經(jīng)過國家的征收是不納入可交易的范圍內(nèi)的。

這樣我們就變成了房地分離。這個(gè)很麻煩。你說完全沒有道理嗎？有道理，房子是他的，你說地是你的你拿走啊？拿走的時(shí)候不就損害了我的財(cái)產(chǎn)嗎？憲法里寫了要保護(hù)合法的私人財(cái)產(chǎn)這是合法的。這就變成了一個(gè)難題，所以為什么下命令拆還很難拆。地是有法規(guī)的，房也有法規(guī)的，也有習(xí)俗的。所以現(xiàn)在就卡住了，這也是剛才的問題，漸進(jìn)式的改革就會(huì)露出這些破綻，這時(shí)候急了先解決這個(gè)問題，再急了再解決這個(gè)問題。一卡的時(shí)候利已經(jīng)很大了，土地財(cái)政土地金融，你讓誰來放這一塊呢？

篇(7)

小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文一

出賣人(甲方)：

身份證號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于 的房屋(建筑面積_________平方米，地下室建筑面積 平方米以人民幣 元(大寫：人民幣 )的價(jià)款出售給乙方。

二、乙方支付甲方合同保證定金 萬元。如甲方解除本合同，雙倍返還定金;如乙方解除本合同，甲方不予退還定金。

三、甲方于 年 月 日前一次性向乙方支付房款 元。

四、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。甲方提供建造房屋的相關(guān)證明資料等作為交易依據(jù)。待過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

五、本合同簽訂后，甲方對該房屋的所有權(quán)(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方承諾并保證乙方對該房屋享有完全的居住權(quán)以及處分權(quán)，甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其他任何方式的處分。

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于月同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1日按房價(jià)總額千分之一向乙方支付違約金。逾期超過 叁 個(gè)月的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解約后，

甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并向乙方賠償經(jīng)濟(jì)損失 元。

2、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

3、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的依法向買受人住所地的人民法院起訴。

八、特別約定

本合同生效后，甲方不得以任何方式主張合同無效，如本合同被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為無效合同，則甲方應(yīng)返還乙方所支付的全部房款，并賠償乙方損失 壹拾萬元。

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文二

出賣人(甲方)： 身份證號碼：

買受人(乙方)： 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其位于屋(建筑面積平方米)以人民幣元(大寫：人民幣)的價(jià)款出售給乙方。

二、乙方一次性支付甲方現(xiàn)金人民幣萬元( 大寫 )。如乙方解除本合同，甲方不予退還。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。甲方提供建造本房屋的相關(guān)證明資料等作為交易依據(jù)。待過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由甲方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等全部權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方承諾并保證乙方對該房屋享有完全的居住權(quán)以及處分權(quán)，甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其他任何方式的處分。

五、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，乙方有權(quán)解除本合同。合同解約后，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并向乙方賠償經(jīng)濟(jì)損失 拾萬 元。

2、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

3、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)返還乙方房屋價(jià)款。

4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)等部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

六、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的依法向買受人住所地的人民法院起訴。

七、特別約定

本合同生效后，甲方不得以任何方式主張合同無效，如本合同被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為無效合同，則甲方應(yīng)返還乙方所支付的全部房款，并賠償乙方損失 元。

八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

20xx年3月20日 20xx年3月20日

小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文三

賣 方：----------------

買 方：----------------

賣方通過轉(zhuǎn)讓自家莊基使用權(quán)獲得單元房一套，因資金周轉(zhuǎn)困難現(xiàn)欲出售，經(jīng)中間人從中說和，買賣雙方經(jīng)過充分協(xié)商，就房屋買賣有關(guān)具體事宜雙方自愿達(dá)成以下協(xié)議：

一、標(biāo)的：

該單元房位于涇陽縣電力局十字東隆興巷(人民銀行西)后邊一棟的第二層北戶，該單元房系一梯一戶;屬磚混結(jié)構(gòu)，屬清楚，無任何糾葛。

二、建筑面積：約130平方米(含公攤面積);雙方以現(xiàn)狀進(jìn)行買賣，雙方認(rèn)可現(xiàn)狀;若單元房有質(zhì)量問題，由賣方負(fù)責(zé)。

三、買賣價(jià)格：雙方議定該單元房的賣價(jià)為203000.00元。

四、交付辦法：雙方商定分三次付清房款。

1、雙方于簽約之日買方用現(xiàn)金先付給賣方33000.00元作為定金;2013年5月1日前買方付給賣方120000.00元整，剩余的房款于2013年12月底前付清。

2、賣方收到買方第一次房款后，將該單元房及相關(guān)手續(xù)(身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件、莊基使用證復(fù)印件及與開發(fā)商張興旺的協(xié)議書)交予買方;賣方不得拖延，并向買方出據(jù)收條。

3、若買方未按約定交付房款，以前所交房款不退，單元房歸賣方所有。

五、賣方保證該單元房的室外鋁合金窗配齊，進(jìn)戶門為盜門，室內(nèi)墻面水泥粉刷，上、下水接通并必須進(jìn)戶;

六、買方在裝修期間，賣方不得無故干涉和阻攔;買方在居住期間，若有其他居住戶干涉其正常生活，賣方出面予以協(xié)調(diào);單元房的公共院子、樓梯及公共設(shè)施買方必須愛護(hù)。

七、賣方保證該單元房與第三人等無任何產(chǎn)權(quán)糾葛，否則，賠償買方由此而造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。

八、若國家政策變化允許辦理房產(chǎn)手續(xù)，賣方應(yīng)予以積極協(xié)助買方辦理;若國家征用或拆遷該單元房，所得補(bǔ)償款歸買方所有。

九、本合同經(jīng)買、賣雙方簽字并按指印后生效，任何一方均不得反悔。

十、本合同一式三份，買賣雙方各執(zhí)一份，中間人一份，

具有同等法律效力。

賣 方：