小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同精品(七篇)

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篇(1)

1、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（1997年4月市政府令第四十二號）；

2、《關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人范圍的通知》（滬房地交［1997］812號）；

3、《關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)買賣審核工作程序）的通知》（滬房地交［1997］1172號）；

4、《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地局制訂的關(guān)于內(nèi)銷商品住房種類歸并若干規(guī)定的通知》（滬府發(fā)［1999］42號）；

5、《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見》（滬府發(fā)［2001］22號）。

二、新建商品房預(yù)出售、私存量房轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件

1、已取得商品房預(yù)售許可證或已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的新建商品房。

2、已取得房地產(chǎn)權(quán)證書的存量房屋。

3、有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（1）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（2）權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（3）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（4）依法收回土地使用權(quán)的；

（5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、房屋轉(zhuǎn)讓的程序

（一）訂立轉(zhuǎn)讓合同

房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書面轉(zhuǎn)讓合同，其中預(yù)售新建商品房簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，出售新建商品房簽訂《上海市商品房出售合同》，買賣存量房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。

當(dāng)事人在訂立合同時，一般應(yīng)采用市房地資源局和市工商局聯(lián)合制訂的合同示范文本，也可以參照示范文本自行擬訂合同文本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行擬訂合同文本和補(bǔ)充條款屬格式條款的，應(yīng)當(dāng)符合《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》的要求，并按規(guī)定將含有格式條款的合同文本報市工商局備案。

（二）預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售合同在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購入之間簽訂。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，到房屋所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。其中，市房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的原外銷商品房項目，到市房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。

（三）過戶申請

1、預(yù)售商品房的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在新建商品房竣工驗收、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法辦理房地產(chǎn)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、雙方簽署《房屋交接書》后，按規(guī)定向市或房屋所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。

2、出售新建商品房、買賣存量房的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在《上海市商品房出售合同》或《上海市房地產(chǎn)買賣合同》合同生效后，按規(guī)定向市或房屋所在區(qū)，縣的房地產(chǎn)交易中心提出過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。市房地產(chǎn)交易中心辦理外銷房的交易過戶手續(xù)，區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理非外銷房的交易過戶手續(xù)。

3、房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人在提出過戶申請時，應(yīng)提交下列文件：

（1）房地產(chǎn)權(quán)證書；

（2）當(dāng)事人的身份證明；

（3）商品房轉(zhuǎn)讓合同；

篇(2)

委托方（以下簡稱甲方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

受托方（以下簡稱乙方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據(jù)國家相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，雙方達(dá)成協(xié)議如下：

第一條委托事項

甲方委托乙方辦理______產(chǎn)權(quán)受讓項目，并由乙方提供企業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓相關(guān)服務(wù)。甲方委托乙方提供的服務(wù)項目有：

1、在甲方擬受讓產(chǎn)權(quán)掛牌期滿后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，乙方組織以協(xié)議或競買方式撮合交易；

2、如果甲方競買成功，或協(xié)議成交后同轉(zhuǎn)讓方簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書；

3、出具產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證書。

第二條提交的文件

甲方應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供相關(guān)材料，并如實填報有關(guān)表式內(nèi)容。如為復(fù)印件，甲方應(yīng)加蓋證明章。

第三條權(quán)利和義務(wù)

1、甲、乙雙方應(yīng)遵守國家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，自覺接受政府主管部門監(jiān)管。

2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產(chǎn)核資、實地考察、審計、評估、權(quán)證變更、媒體公告等相關(guān)費用，由甲方自行承擔(dān)。

3、乙方應(yīng)按照國家和我省的有關(guān)規(guī)定，公開、公平、公正地組織相關(guān)各方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，對該公開掛牌項目進(jìn)行規(guī)范操作。

4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關(guān)材料承擔(dān)保密的義務(wù)。未經(jīng)對方同意，不得提供給第三方。

第四條甲、乙雙方的承諾

1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料（包括原件、復(fù)印件）真實、完整。如有不實，將承擔(dān)由此帶來的一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。

2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權(quán)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。

3、甲方在本合同有效期內(nèi)保證不再與第三方訂立同一標(biāo)的的受讓委托合同，也不與轉(zhuǎn)讓人私下接觸、洽談成交。

4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質(zhì)。

5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務(wù)；需要甲方變更要求的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方同意。

第五條委托費用及其支付方式

1、委托費用：根據(jù)政府物價管理部門制訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收費標(biāo)準(zhǔn)，甲方向乙方支付轉(zhuǎn)讓手續(xù)費人民幣合計_____（大寫）元。

2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預(yù)付費用；甲方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后______日內(nèi)付清余款。

3、若轉(zhuǎn)讓不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務(wù)而發(fā)生的費用，具體金額根據(jù)乙方已完成委托事項的情況由雙方協(xié)商確定。

4、產(chǎn)權(quán)變更過程中所發(fā)生的費用由甲方承擔(dān)。

5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔(dān)。

第六條合同的期限

本合同有效期自本合同生效之日起至止。

第七條違約責(zé)任

1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內(nèi)自行進(jìn)行場外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應(yīng)按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。

2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進(jìn)行委托業(yè)務(wù)活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償損失。

3、甲、乙雙方若違反產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策規(guī)定以及本合同約定，違約方須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。

第八條合同的變更和解除

1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以書面形式對本合同條款進(jìn)行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。

2、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應(yīng)承擔(dān)由此而給對方造成的損失。

3、任何一方按照本條第二款的規(guī)定解除本合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)的費用。具體費用應(yīng)按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導(dǎo)致委托事項成本加大的情況而確定。

第九條爭議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權(quán)的人民法院。

第十條其他

上述條款未盡事項的約定：___________

第十一條合同的生效

本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。

本合同一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。

委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________

（蓋章）（蓋章）

法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___

簽約地點：_______________

篇(3)

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。

三、商品房在取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證真實性、合法性可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已抵押的商品房，應(yīng)事先以書面形式通知抵押權(quán)人，同時，將已抵押的事實告知購房人。未通知抵押權(quán)人或未告知購房人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。購房人在簽約前可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢擬購房屋是否已抵押以及是否存在被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況。

五、商品房出售合同簽訂后應(yīng)及時向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理商品房變更登記手續(xù)。購房人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。

六、雙方履行合同發(fā)生爭議的，可選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市仲裁委員會有上海仲裁委員會和上海對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會（涉外仲裁）。

七、本合同文本在市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心對外發(fā)售，建議購房人先行購買，仔細(xì)閱讀。

甲方（賣方）：______________________________________________________

住所：____________________________________________郵編：___________

營業(yè)執(zhí)照號碼：_____________________________資質(zhì)證書號碼：__________

法定代表人：___________________________________聯(lián)系電話：__________

委托人：___________________________________聯(lián)系電話：__________

乙方（買方）：______________________________________________________

國籍：____________性別：____________________出生年月日：__________

住所（址）：_______________________________________郵編：__________

身份證／護(hù)照／營業(yè)執(zhí)照號碼：___________________聯(lián)系電話：__________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________聯(lián)系電話：_________

乙方（買方）：______________________________________________________

國籍：____________性別：____________________出生年月日：__________

住所（址）：_______________________________________郵編：__________

身份證／護(hù)照／營業(yè)執(zhí)照號碼：__________________聯(lián)系電話：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________聯(lián)系電話：_________

乙方（買方）：______________________________________________________

國籍：____________性別：____________出生年月日：__________________

住所（址）：___________________________________郵編：______________

身份證／護(hù)照／營業(yè)執(zhí)照號碼：__________________聯(lián)系電話：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________聯(lián)系電話：_________

乙方（買方）：______________________________________________________

國籍：____________性別：____________出生年月日：__________________

住所（址）：___________________________________郵編：______________

身份證／護(hù)照／營業(yè)執(zhí)照號碼：__________________聯(lián)系電話：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________聯(lián)系電話：_________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方出售的《_______________________》商品宜，訂立本合同。

第一條甲方依法取得_____________________區(qū)/縣地塊土地使用權(quán)（出讓合同編____________號：），投資建造的《_______________________》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)證書號：

第二條乙方向甲方購買_________________路______________弄《______________》幢__________（號）___________層室（以下簡稱該房屋）。據(jù)上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)測量該房屋建筑面積為___________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_______________平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為________________平方米，該房屋建筑層高為_________________米。

該房屋平面圖見本合同附件二；該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見本合同附件三；該房屋相關(guān)情況（抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系及小區(qū)平面圖）見本合同附件四；該房屋的使用公約見本合同附件五。

第三條乙方購買該房屋每平方米房屋建筑面積單價為人民幣_________________元。

（大寫）：________________________________________________________。

根據(jù)該房屋的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款為人民幣________________元。

（大寫）：____________________________________________________________。

該房屋的總房價款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)總價格。

第四條乙方應(yīng)按本合同約定的付款方式和付款期限將房價款解人甲方的帳戶／監(jiān)管帳戶（金融機(jī)構(gòu)／監(jiān)管機(jī)構(gòu)：_______________、帳戶名稱：___________、帳號：______________）。

乙方的付款時間和付款方式由甲、乙雙方在本合同附件一中約定明確。

甲方收到乙方支付的每一筆房款時均應(yīng)開具發(fā)票。

第五條乙方如未按合同約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之____________計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過__________天，甲方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究乙方責(zé)任：

一、甲方有權(quán)單方面解除本合同。

二、____________________________________________________________________________

第六條乙方支付房價款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按本合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時間付款，但因甲方原因的除外。

第七條甲、乙雙方按下列第____________種約定確定該房屋交付使用日期：

一、本合同自甲乙雙方簽署之日起________________天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。

二、本合同經(jīng)___________________公證處公證之日起___________天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。

三、甲方在收到乙方全部房價款之日起___________天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。

四、___________________________________________________________________________

第八條甲方向乙方保證在交付該房屋時：

（一）該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛；

（二）甲方未設(shè)定抵押權(quán)或已清除原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)；

（三）已繳納了甲方應(yīng)繳納的房屋維修基金。

如交付房屋后發(fā)生與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

第九條乙方應(yīng)在本合同第七條約定的房屋交接期限內(nèi)到甲方要求的地點辦理驗收交接手續(xù)。該房屋交付的標(biāo)志為____________________該房屋交付之日起，該房屋的風(fēng)險責(zé)任由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。

該房屋為________________用房，甲方應(yīng)向乙方提供《__

______________質(zhì)量保證書》和《____________使用說明書》《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》／《_____________________》。乙方要求提供房屋實測面積的有關(guān)資料，甲方應(yīng)如實提供。

甲方不出示和不提供前款約定的材料，乙方有權(quán)拒絕接收該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。

第十條甲方交付的該房屋裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方在辦理該房屋交接手續(xù)時有權(quán)要求甲方按裝修、設(shè)備差價__________倍補(bǔ)償。

雙方對標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭議時，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。

第十一條如乙方已付清全部房價款，除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自催告書規(guī)定的驗收交接日之第二天起，風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。

如本合同約定的付款時間（附件一）的最后付款日期遲于本合同第七條約定的房屋交付日期的（即乙方未支付完全部房價款時），除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，甲方有權(quán)單方面解除本合同。

第十二條甲方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知乙方。在書面通知發(fā)出之日起__________日內(nèi)將乙方已支付的房價款扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房價款退還乙方。賠償金額以總房價款的_______%計算。

第十三條除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內(nèi)將該房屋交付乙方使用，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之_________計算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過___________天，乙方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究甲方責(zé)任：

一、乙方有權(quán)單方面解除本合同。

二、__________________________________________________________________________

第十四條自該房屋正式交付之時起，甲方對該房屋負(fù)責(zé)保修，并從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起繼續(xù)保修二年/________年。保修范圍由甲、乙雙方參照國務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。

第十五條該房屋交付后，乙方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)單方解除本合同。

第十六條甲方交付的該房屋有其他工程質(zhì)量問題的，乙方在合同約定的保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費修復(fù)外，還須按修復(fù)費的_____________倍給予補(bǔ)償。

雙方商定對該房屋其他工程質(zhì)量問題有爭議的，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。

第十七條該房屋買賣所發(fā)生的稅費按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第十八條乙方同意，因該物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會，自該房屋交付之日起，即應(yīng)將該房屋交甲方在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》中委托的房屋管理企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行管理、并遵守房屋使用公約。

甲方委托的房屋管理企業(yè)承擔(dān)該房屋的前期房屋管理，管理的期限至業(yè)主委員會成立后選聘的新的房屋管理企業(yè)接手管理之日。

第十九條甲、乙雙方商定，__________年___________月___________日前，由甲方／乙方／雙方向_____________________________________________辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)該房屋房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。

因甲方原因，乙方無法在___________年________月____________前取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房價款的_________％；年月日之日起的日內(nèi)，乙方仍無法取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），則乙方有權(quán)單方面解除合同。

第二十條乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知之日起__________天內(nèi)將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算，下同）全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額以總房價款的___________％計算，在退還房價款時一并支付給乙方。

前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價款。

第二十一條按本合同約定，甲、乙雙方單方解除本合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應(yīng)在按本合同約定的賠償金額中扣除。

第二十二條甲方或乙方對相對方行使單方面解除本合同有異議的，應(yīng)在接到對方有關(guān)單方面解除本合同的書面通知之日起_________天內(nèi)，向按第二十七條選定的解決爭議機(jī)關(guān)確認(rèn)解除合同的效力。

第二十三條甲方出售的該房屋僅作______________________________使用，乙方在使用期間不得擅自改變該房屋結(jié)構(gòu)和用途。除本合同附件另有約定外，乙方在使用期間有權(quán)享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共通道和設(shè)施，同時應(yīng)自覺遵守該房屋所在地的有關(guān)法律、法規(guī)和尊重社會公德、維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第二十四條乙方購買的房屋及其相應(yīng)占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之時起，甲方與_________________________________簽訂的土地使用權(quán)出讓／轉(zhuǎn)讓合同中約定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法轉(zhuǎn)移給乙方。

第二十五條本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方將通過訂立補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議或變更協(xié)議進(jìn)行約定。

本合同的補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議均為本合同不可分割的一部分。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議為準(zhǔn)。

第二十六條本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其它任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。

第二十六條本合同適用中華人民共和國法律。甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：

1、_____________________________向仲裁委員會申請仲裁；

2、依法向人民法院。

篇(4)

ス丶詞：土地流轉(zhuǎn)；制度創(chuàng)新；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)

ブ型擠擲嗪牛F127 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-5194（2008）05-0104-05

收稿日期：2008－07－20

作者簡介：丁瑤（1968-），女，重慶市綜合經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)咨詢研究中心主任，副研究員。研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)。2.鄧蘭燕（1982-），女，重慶市綜合經(jīng)濟(jì)研究院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究室副主任，經(jīng)濟(jì)師。研究方向：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

近年來，國家大力推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，但西部與東部地區(qū)發(fā)展差距仍然較大，西部地區(qū)城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的主要原因。目前，西部地區(qū)正處于工業(yè)化、城市化加快發(fā)展的起點，處于發(fā)展的歷史機(jī)遇期，國家又批準(zhǔn)重慶、成都成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，全面探索新的發(fā)展路徑，其中創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關(guān)鍵因素。在工業(yè)化、城市化、市場化、開放化進(jìn)程中，如何正確運(yùn)用好國家政策，積極探索土地利用上理論和制度創(chuàng)新，處理好供需用地的矛盾，提高集約節(jié)約用地的水平，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立健全城鄉(xiāng)土地資源配置機(jī)制，已是西部地區(qū)面臨的一個不容回避、迫在眉睫的問題。

ヒ?、当前雾^康厙推進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)的必要性

ィㄒ唬┩平城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，需要在要素流動上有所突破，尤以土地、勞動力人口的流動性上需要創(chuàng)新，這也是“三農(nóng)”問題解決的關(guān)鍵

ネ吵锍竅綬⒄怪饕是建立和健全城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的商品市場體系、要素市場體系和社會保障體系，其中要素市場特別是土地市場是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要內(nèi)容。西部地區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征突出，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的壓力大、任務(wù)重。同時，由于長期行政手段的“均田制”以及現(xiàn)行集體土地使用制度的僵化，西部地區(qū)耕地過于分散，許多建設(shè)用地未得到充分利用甚至閑置，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工伴隨的耕地撂荒問題突出，土地利用效率偏低。而作為連接城鄉(xiāng)發(fā)展的主體――中小企業(yè)在城市舊城改造、“抓大放小”的政策實施過程中正面臨無地可用的困境。推進(jìn)土地等生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間自由流動是解決“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵，一方面有利于農(nóng)村集體利用土地資產(chǎn)參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，通過推進(jìn)農(nóng)村居民住宅集聚和進(jìn)城農(nóng)民市民化，盤活鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，提供城市化、工業(yè)化進(jìn)程中所需要的建設(shè)用地，增加單位土地經(jīng)濟(jì)總量和財富創(chuàng)造量，提高城市發(fā)展反哺農(nóng)村的能力，同時，因為集體存量建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)減少閑置土地數(shù)量，減少建設(shè)用地增量的增加，有利于保護(hù)耕地和節(jié)約耕地。另一方面有利于以土地為主要載體的農(nóng)業(yè)加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實現(xiàn)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，提高勞動生產(chǎn)率，提高附著在土地上的產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益；有利于在土地流轉(zhuǎn)過程中，逐步提高農(nóng)民土地承包經(jīng)營收益和宅基地預(yù)期收益，提高農(nóng)民的收入水平和財富水平。

ィǘ）西部地區(qū)正進(jìn)入工業(yè)化、城市化快速發(fā)展時期，發(fā)展需要與土地利用矛盾更加突出

ジ母錕放以來，東部沿海地區(qū)城市發(fā)展、工業(yè)化建設(shè)過程中，土地開發(fā)和利用作為帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項重要措施為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮提供了強(qiáng)勁動力。據(jù)有關(guān)資料，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區(qū)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積中約有80%左右為集體非農(nóng)建設(shè)用地（周建春，2007）。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)在工業(yè)化、城市化快速發(fā)展期基本未受土地要素的制度制約?？傮w上，西部地區(qū)工業(yè)化、城市化進(jìn)程落后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，目前剛剛進(jìn)入工業(yè)化、城市化快速發(fā)展的起點，面臨承接國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好機(jī)遇，工業(yè)化、城市化對土地利用的需求十分迫切，用地需求增大與供地有限之間的矛盾突出。以重慶為例，1997年~2010年，重慶市獲批的規(guī)劃用地總量為4萬公頃，截至目前已經(jīng)用地3.47萬公頃，今后幾年可作為開發(fā)、建設(shè)用地的土地相當(dāng)緊張。但同時，為了保障糧食安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，近期我國土地“閘門”進(jìn)一步收緊：“以租代征”、擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模被嚴(yán)格禁止；新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計劃等，從緊的宏觀土地政策環(huán)境使西部地區(qū)在發(fā)展的關(guān)鍵期土地利用矛盾和問題更為突出。

ィㄈ）引導(dǎo)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)，是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場的現(xiàn)實需要

ノ韃康厙尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部市場水平較高的區(qū)域，因發(fā)展需要在土地開發(fā)過程中涌現(xiàn)出多種多樣的土地經(jīng)營模式，部分地區(qū)出現(xiàn)了與沿海地區(qū)早期發(fā)展過程中類似的土地隱性市場。如以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為契機(jī)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地后直接出租、轉(zhuǎn)讓；在辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)時違規(guī)操作，上報合作、合資合同，實際卻是土地使用權(quán)租賃、轉(zhuǎn)讓合同；采取“自征自用”方式直接轉(zhuǎn)為國有土地后，“無證用地”；城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房等，土地非法出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓，或未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》實施以來非法入市的集體土地3210畝，貴州省清理出非法圈占土地1.89萬畝（王名揚(yáng)，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比較利益差距巨大，農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)不如轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，辦工廠、開商店或住宅出租。二是征地補(bǔ)償水平過低，而用地成本很高。農(nóng)民和村集體更傾向于采取不征自行轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的方式，而土地使用者也因為轉(zhuǎn)用后的土地用地成本很高傾向于直接使用集體土地，尤其投資于集體建設(shè)用地的主體多是中小企業(yè)，采取這種方式可以降低其創(chuàng)業(yè)初期的資金壓力。實際上，這部分農(nóng)村集體建設(shè)用地已以出租、轉(zhuǎn)讓、入股聯(lián)營等方式變相進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已成既定事實不可逆轉(zhuǎn)，政府僅靠強(qiáng)行的“堵”、“禁”無益于問題的根本解決，而需要建立制度規(guī)范，將之納入土地有形市場，才能有效解決集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的“市場黑洞”，防止集體土地收益的流失，保護(hù)農(nóng)民的切身利益。

ザ、我國現(xiàn)行的土地制度對西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制約

ノ夜現(xiàn)行的農(nóng)村集體土地使用制度是建立在計劃經(jīng)濟(jì)體制基礎(chǔ)上形成的，這種土地使用制度在當(dāng)時的歷史條件下曾經(jīng)發(fā)揮過積極的作用，國家通過對農(nóng)村集體土地的支配、征用，積累了大量資金，用于發(fā)展工業(yè)、搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動了城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)大和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種土地制度對現(xiàn)階段西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約越來越大，引起了土地流轉(zhuǎn)不暢、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等問題。

ィㄒ唬┫中姓韉刂貧戎圃劑伺逋戀厥諧〉男緯

コて諞岳矗農(nóng)村與城市分割的二元性土地制度以及國家對城市土地一級市場的壟斷，造成土地市場的“價格雙軌制”，扭曲了市場功能。根據(jù)《土地管理法》，集體所有的土地如果要進(jìn)入市場，或通過轉(zhuǎn)變用途獲得增值，只有一種途徑，即將集體土地征用為國有土地。這將《憲法》規(guī)定的征地范圍由“公共利益的需要”擴(kuò)大到包括非公共利益需要的一切用地項目，甚至一些私人經(jīng)營性項目?，F(xiàn)行的征地制度，由于國家壟斷土地一級市場造成過低的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而農(nóng)民沒有法律許可的“討價權(quán)”，對于土地在城市市場所產(chǎn)生的增值收益農(nóng)村土地所有者和使用者也不能參與分配，目前農(nóng)村集體土地征用中的收益分配政府所得與集體和農(nóng)民所得之比約為17:1（沈飛等，2004）。因此，無論集體經(jīng)濟(jì)組織還是農(nóng)民，都不愿意通過征地將集體土地轉(zhuǎn)為國有。并且，過低的征地費用，為降低出讓金提供了較大的空間，造成城市、工業(yè)用地粗放式擴(kuò)張，降低了土地利用效率。

ヅ逋戀氐惱饔彌貧仁羌蘋經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，建國初期，由于農(nóng)村土地所有權(quán)缺乏法制化，且國家經(jīng)濟(jì)實力有限，對農(nóng)村土地只能推行土地征用制度，對城市土地只能實行無償劃撥制度。目前，我國已建立了城市土地市場配置制度，但農(nóng)村土地市場仍沒有得到法律正式確認(rèn)。顯然，建國初期建立的征用制度與市場經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，主要表現(xiàn)為：一是在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地使用者已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，與計劃經(jīng)濟(jì)條件下任何用地單位都是依附于政府的從屬機(jī)構(gòu)不同，每一用地單位都是獨立的利益主體，城市經(jīng)濟(jì)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)利益不可能完全一致。而城市化、工業(yè)化依靠農(nóng)村和農(nóng)民的低成本發(fā)展之路也是不可持續(xù)的。二是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地不僅是資源，而且是重要的資產(chǎn)，農(nóng)民的土地具有更多的功能。城市獲得農(nóng)民的土地必須考慮農(nóng)村土地的多種功能，尤其是社會保障功能。三是城市用地與農(nóng)村土地是兩種不同的土地所有權(quán)，在法律上是平等的，在經(jīng)濟(jì)上也應(yīng)該加以實現(xiàn)。西部地區(qū)集中了全國大部分的農(nóng)民和集體土地，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場在一定程度上會提高工業(yè)化與城市化的成本，但他會從制度上解決長期存在的城鄉(xiāng)發(fā)展不協(xié)調(diào)的問題。

ィǘ）現(xiàn)行土地用途管制制度制約了土地在地區(qū)間的合理配置

ハ中小鍛戀毓芾矸ā飯娑ǎ任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。法律條文嚴(yán)格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建自用。即集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或者建住房，土地轉(zhuǎn)讓一般只能在同村甚至同村民組進(jìn)行，集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。可見，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員受讓集體土地承包經(jīng)營權(quán)也受到了嚴(yán)格的限制。這種受讓主體身份限制造成了土地流轉(zhuǎn)的封閉性，土地使用權(quán)無法按照市場方式自由轉(zhuǎn)讓，在很大程度上限制了集體組織之間、城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間在土地利用上的余缺調(diào)節(jié)，對土地資源的合理配置制造了障礙，這不僅對農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生不利影響，也會使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)局限在封閉的小范圍內(nèi)，以至形成十分零散的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，阻礙農(nóng)村土地利用效率的提高。

ハ質(zhì)抵校部分農(nóng)村集體土地事實上突破了現(xiàn)行法規(guī)的限制，集體建設(shè)用地、農(nóng)用地自發(fā)的通過出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等方式流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的企業(yè)和個人使用的現(xiàn)象大量存在。就集體建設(shè)用地而言，本身主要就是為了發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)村工商業(yè)經(jīng)濟(jì)用地，如果限制取得和流轉(zhuǎn)，不能最大化實現(xiàn)集體建設(shè)用地的效益，同時，由于各地區(qū)之間、各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的生產(chǎn)能力各異，如果限制取得和流轉(zhuǎn)，各地發(fā)展差距可能越來越大，不利于實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展?，F(xiàn)行法律規(guī)定在經(jīng)濟(jì)學(xué)上明顯是無效率的制度安排，相反自發(fā)流轉(zhuǎn)雖然承擔(dān)巨大法律風(fēng)險成本，卻是理性的、符合財產(chǎn)效益最大化原則的。并且，因為這種法律規(guī)定直接導(dǎo)致農(nóng)村地價低估，尤其是與城市相鄰地帶的農(nóng)村住宅價格低估，使得城市近郊買賣農(nóng)村宅基地的現(xiàn)象頻繁。盡管目前國家出臺了各種條例法規(guī)阻止，但無論從城鄉(xiāng)居民權(quán)益的公平性或市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則來說，這都是無法治本的辦法，無法適應(yīng)與解決大批農(nóng)民“非農(nóng)化”的現(xiàn)實需要?，F(xiàn)行的用途管制等法律規(guī)定與現(xiàn)實的尖銳沖突體現(xiàn)了現(xiàn)行立法的制度缺陷。

ィㄈ）現(xiàn)行土地使用權(quán)抵押制度制約農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)

ハ中小噸謝人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！?可見，在現(xiàn)行的制度下，農(nóng)民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在抵押時不得將土地使用權(quán)單獨抵押。但事實上，無論是外出務(wù)工和遷居城鎮(zhèn)的農(nóng)民，還是繼續(xù)留在農(nóng)村的農(nóng)民，出于生產(chǎn)或生活的需要，由于往往借貸無門，土地的價值實現(xiàn)對于他們都是極其重要的。對準(zhǔn)備進(jìn)城的農(nóng)民來說，如果限制承包地或宅基地抵押，他們進(jìn)城購房或自主創(chuàng)業(yè)的資金就得不到有效補(bǔ)充，不利于農(nóng)民及其家屬進(jìn)城工作和生活，不利于城市化進(jìn)程的有序推進(jìn)。對繼續(xù)留在農(nóng)村中的農(nóng)民來說，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村消費市場的擴(kuò)大都與農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān)，如果限制承包地或宅基地抵押，農(nóng)民會因為缺少資金及可靠的融資渠道無法加大生產(chǎn)投入、提高勞動生產(chǎn)率，進(jìn)而實現(xiàn)持續(xù)增收，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這也必將制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

ト、促進(jìn)西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制度創(chuàng)新設(shè)計

ピ詡岢峙寮彝コ邪經(jīng)營制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營關(guān)系的原則、堅持“依法、自愿、有償”的原則、堅持有利于資源優(yōu)化配置的原則、堅持因地制宜、形式多樣的原則的基礎(chǔ)上，在確保耕地基本農(nóng)田總量、糧食綜合生產(chǎn)能力提升前提下，通過推進(jìn)土地制度創(chuàng)新試點工作，引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場交易模式，探索提高新增建設(shè)用地平衡指標(biāo)的方式，創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度，增強(qiáng)西部地區(qū)土地流動性和利用合理性。

ィㄒ唬┩平國家土地管理制度創(chuàng)新試點工作

ピ諼韃康厙，選擇正推進(jìn)國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)建設(shè)的重慶市和四川省成都市開展國家土地管理制度創(chuàng)新試點。在土地征用方面，政府征地權(quán)嚴(yán)格用于純公益事業(yè)或準(zhǔn)公益性事業(yè)，非公共利益性質(zhì)的用地交易應(yīng)限制政府動用強(qiáng)制性征地，盡量交由市場機(jī)制加以解決；在土地利用的規(guī)劃上，根據(jù)國家審批的土地利用總體規(guī)劃，在確保耕地和基本農(nóng)田總量不變的前提下，允許根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實際，局部調(diào)整土地利用規(guī)劃，報國土資源部備案；在土地利用的年度計劃上，國家一次性下達(dá)5年指標(biāo)，允許根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實際，跨年度滾動統(tǒng)籌安排；在項目管理上，賦予部分土地項目管理權(quán)限，開展農(nóng)村建設(shè)用地“減量”與城鎮(zhèn)建設(shè)用地“調(diào)增”掛鉤試點；在土地產(chǎn)權(quán)上，嚴(yán)格界定集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民在土地權(quán)力和流轉(zhuǎn)收益上的分配，允許和鼓勵農(nóng)民以土地入股、產(chǎn)權(quán)交易、租賃等方式進(jìn)行土地開發(fā)與建設(shè)，允許集體建設(shè)用地在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，在符合土地規(guī)劃和用途管制下進(jìn)入市場進(jìn)行交易，適當(dāng)允許宅基地的轉(zhuǎn)讓、抵押，促進(jìn)農(nóng)民宅基地的商品化。

ィǘ）引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場交易模式

ス家對建設(shè)用地總體上采取耕地總量動態(tài)平衡和異地置換政策，主要操作手段是利用規(guī)劃機(jī)制和土地用途管制機(jī)制，這種做法帶有很強(qiáng)的計劃性，缺少靈活性。在西部地區(qū)，可以選擇試點地區(qū)引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場交易模式，推動農(nóng)地向非農(nóng)地合理置換，雙向流動。農(nóng)用地發(fā)展權(quán)即指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的權(quán)利。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是與農(nóng)地所有權(quán)相分離的一種物權(quán)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)地所有者所有，發(fā)展權(quán)可以在市場上自由交易。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，建設(shè)用地的需求量逐步增加，農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將產(chǎn)生更大的收益，農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價格也將逐步上升。允許農(nóng)地保護(hù)區(qū)的發(fā)展權(quán)向發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)移，允許開發(fā)者通過使用發(fā)展權(quán)提高預(yù)先規(guī)定的開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行額外開發(fā)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件不成熟地區(qū)，通過發(fā)展權(quán)（若干年期）的出讓，得到比從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)更高的收益；經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好的地區(qū)，可通過多支付費用獲取更多的農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，通過市場機(jī)制調(diào)節(jié)抬高用地門檻，促使其節(jié)約、集約使用土地。此外，通過農(nóng)地供求市場的公開交易，有利于平衡非農(nóng)用地與農(nóng)用地邊際收益差額，從而減少征地過程中的尋租腐敗及濫用征地權(quán)等現(xiàn)象，有利于節(jié)約耕地和保證糧食安全。

ィㄈ）探索多種方式提高新增建設(shè)用地平衡指標(biāo)

ヒ皇槍睦新增耕地潛力較大的地區(qū)加大土地開發(fā)整理力度，加強(qiáng)對采煤塌陷地、礦山廢棄地、廢河灘地、舊村莊的復(fù)墾開發(fā)，適度開發(fā)荒山等未利用土地，進(jìn)而提供新增耕地指標(biāo)儲備。二是積極引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地的集聚，通過土地置換等辦法，在建設(shè)工商業(yè)集聚區(qū)時，充分考慮將周邊農(nóng)村零散的建設(shè)用地通過置換等方式集聚在一起。三是改革農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度，逐步賦予集體土地與國有土地同等的權(quán)利，在堅持土地有償使用和嚴(yán)格用途管制下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資或者入股、合作或聯(lián)營等方式直接進(jìn)入小城鎮(zhèn)土地市場，盤活存量建設(shè)用地。四是完善農(nóng)村建設(shè)用地使用制度，對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化中圈、舍改造等建設(shè)占用耕地可以與耕作層剝離的，盡量采用剝離，對耕作層進(jìn)行保護(hù)和利用。五是出臺農(nóng)村自愿退出的宅基地的管理辦法，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)村土地管理機(jī)構(gòu)組織復(fù)耕，進(jìn)行統(tǒng)一登記管理。

ィㄋ模┙立新型農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度

ヒ皇墻立統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，培育流轉(zhuǎn)市場主體。建立土地管理服務(wù)中心，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場管理。各級土地管理服務(wù)中心承擔(dān)流轉(zhuǎn)、托管、仲裁、登記、中介等職能。建立統(tǒng)一的農(nóng)村土地承包、流轉(zhuǎn)管理信息系統(tǒng)。放寬農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體的范圍，允許各種組織、企業(yè)和個人通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，從事農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營；允許各種金融資本、工商資本和民間資本參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。各類經(jīng)營主體在稅收、融資、用地、經(jīng)營等方面予以支持。培育農(nóng)村流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。

ザ是在不改變土地所有性質(zhì)和承包地用途的情況下，推進(jìn)農(nóng)民承包地采取多種形式流轉(zhuǎn)。形式包括轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等。方式可以是農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)、托管組織流轉(zhuǎn)、委托流轉(zhuǎn)、集中連片流轉(zhuǎn)、再流轉(zhuǎn)等。

ト是適當(dāng)放寬農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途范圍。在不損害土地耕作條件和基本農(nóng)田保護(hù)情況下，農(nóng)作物種植、畜禽養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)科學(xué)試驗等可視為農(nóng)業(yè)用途。允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體開展與經(jīng)營主業(yè)相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品加工、物流配送、農(nóng)業(yè)技術(shù)咨詢服務(wù)和農(nóng)業(yè)觀光旅游等經(jīng)營活動。鼓勵土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體投資興建農(nóng)田水利等基礎(chǔ)設(shè)施，所占土地不占其臨時建設(shè)用地指標(biāo)，并免收各種手續(xù)費。

ニ氖峭黃婆寮體建設(shè)土地的用途限制。拓寬土地使用范圍。支持工業(yè)化、城市化程度高、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、有條件的地區(qū)開展試點，除不允許開發(fā)商品住宅外，集體土地可通過土地市場公開交易，用于商業(yè)、旅游等經(jīng)營性項目建設(shè)；經(jīng)依法取得的集體建設(shè)用地可設(shè)定抵押權(quán)；適當(dāng)放寬宅基地流轉(zhuǎn)、繼承、利用方式上的限制，因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物導(dǎo)致村民住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，村民住宅用地隨之流轉(zhuǎn)。此外，打破分村審批制，新宅地申請者，在一定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃居民點。對于確實沒有經(jīng)濟(jì)實力或農(nóng)業(yè)勞動不方便的農(nóng)戶，允許購買已搬遷農(nóng)戶的老宅基及其房屋作為過度。即嘗試農(nóng)戶的老宅基地有條件的流轉(zhuǎn)，規(guī)定購買的最長年限――比如10 年，同時規(guī)定對房子只能維修而不能翻修，到期前可以依法買賣，到期后政府只補(bǔ)償房屋殘值，土地?zé)o償收為國有。

ノ迨譴蔥鋁髯模式。首先，普遍推廣“田保姆”模式。對因出外打工缺乏勞力而無法耕種、可能撂荒的農(nóng)田實行代耕、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等多種靈活有效的方式，優(yōu)化人地資源配置，提高土地收益。第二，積極推廣“五統(tǒng)一分”模式。將農(nóng)民手中不能流轉(zhuǎn)的分散的土地資源進(jìn)行互換，根據(jù)市場需求，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一耕作、統(tǒng)一技術(shù)、統(tǒng)一種苗、統(tǒng)一銷售、分戶管理”，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)區(qū)域化布局、規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的局面，以降低生產(chǎn)成本，提高農(nóng)民收益。第三，擴(kuò)大推廣“招投標(biāo)”模式。在承包經(jīng)營制度基礎(chǔ)上，將農(nóng)民閑置的承包地、未利用地、四荒地等采取項目招投標(biāo)的機(jī)制進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第四，完善推廣“股田制”模式。農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)折資入股組建農(nóng)民專業(yè)合作社或股份制公司等市場主體的形式。五是強(qiáng)化農(nóng)村土地使用、流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理和風(fēng)險防范。妥善解決撂荒土地，對撂荒一年以上的承包土地，集體經(jīng)濟(jì)組織要按規(guī)定組織代耕，代耕收入歸代耕者；對舉家長期外出且失去聯(lián)系農(nóng)戶的撂荒土地，集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回承包地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織。其中50％以上應(yīng)當(dāng)存入銀行（農(nóng)村信用社）專戶，專款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，繳納有關(guān)土地增值收益。加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險防范。有條件的地方，設(shè)立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險資金，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保證金制度和土地復(fù)墾保證金制度。推進(jìn)農(nóng)村農(nóng)業(yè)保險試點，降低規(guī)模化經(jīng)營的流轉(zhuǎn)受讓方的自然風(fēng)險。

ゲ慰嘉南祝

オ[1］王磊榮.當(dāng)前我國農(nóng)村土地違法案件存在的原因和對策[J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題,2007,(6).

オ[2］鄧永亮.對現(xiàn)行我國土地征用制度的反思及其創(chuàng)新完善[J］.調(diào)研世界,2006,(12).

オ[3］張秀智等.滿族村落宅基地利用的實證研究――以北京市滿族七道梁村為例[J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題,2007,(11).

オ[4］沈飛,朱道林.政府制度性尋租實證研究[J］.中國土地科學(xué),2004,(4).