個人房屋買賣合同精品(七篇)

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篇(1)

買房對于一個家庭來說是一件很大的事了，因為現(xiàn)在的房價居高不下，一套房少則上百萬，多則上千萬，很多人都是貸款買房，幾十年都要還房貸，所以這是家庭重大財產(chǎn)的大事，以下是小編整理的房屋買賣合同書，歡迎參考閱讀。

房屋買賣合同范本1

出售方(以下簡稱甲方)：

買受方(以下簡稱乙方)：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方房產(chǎn)一事達成一致，訂立本合同：

第一條甲方聲明，甲方所售房屋已經(jīng)依法取得北京市區(qū)(縣)的房屋所有權(quán)證書，證書證號為字第號，房屋結(jié)構(gòu)為，建筑面積為平方米(以產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為準)。

甲方保證房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權(quán)屬過戶、稅務登記、貸款申請等與交易有關(guān)的各項事宜。

甲方保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。甲方對違反國家及北京市關(guān)于房屋上市交易政策引起的后果承擔法律責任。

第二條乙方聲明，乙方購買本合同第一條所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務，承擔違反本合同義務的法律責任。

第三條甲乙雙方同意上述房產(chǎn)的交易價格為人民幣(大寫)佰拾萬仟佰拾元整(￥)

第四條付款

1、乙方應在簽訂本合同時，即支付購房定金計人民幣(大寫)____________萬元整(￥____________);

2、乙方采用以下第________種方式

a.乙方為非貸款客戶，應在簽定本合同后三個工作日內(nèi)支付全部房款;

b.乙方為商業(yè)銀行貸款客戶，應在評估報告出具后三個工作日內(nèi)，支付除乙方貸款申請額之外的剩余房款，乙方首付款應為除其貸款額度以外的其他購房款項總和。銀行貸款部分的房款按銀行規(guī)定支付;

c.乙方為公積金貸款客戶，首付款應在本合同簽署之日起三個工作日內(nèi)交付，且不得遲于對交易房屋進行評估，乙方首付款應為除其貸款額度以外的其他購房款項總和，甲方應向乙方及貸款審核機構(gòu)出具首付款收到證明。貸款部分的房款按貸款機構(gòu)規(guī)定支付;

3、乙方經(jīng)審批所獲貸款數(shù)額不足申請額,乙方應于銀行審批貸款額度通過之日起三個工作日內(nèi)，補足購房首付款;乙方所申請的貸款未獲批準,乙方應于銀行不予批準貸款申請之日起十個工作日內(nèi)補足剩余房款。

4、甲乙雙方交易資金劃轉(zhuǎn)結(jié)算方式以雙方簽署的《居間服務合同》或補充協(xié)議約定為準。

第五條產(chǎn)權(quán)過戶

a.乙方為非貸款客戶的，甲乙雙方應當在乙方支付了全部房款之日起五個工作日內(nèi)共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù);

b.乙方為商業(yè)銀行貸款客戶或公積金貸款客戶的，甲乙雙方應在貸款機構(gòu)簽發(fā)的乙方貸款審批通過之日起五個工作日內(nèi)共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)

第六條房屋交付

1、房屋交驗在雙方到主管機關(guān)辦理完權(quán)屬過戶登記手續(xù)之日起七個工作日內(nèi)完成;甲、乙雙方均應親自到場，辦理水、電、煤氣、物業(yè)、供暖、戶口遷移等相關(guān)事宜，確保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所產(chǎn)生的水、電、煤氣、供暖、物業(yè)等各項費用由甲方承擔;房屋交付后所產(chǎn)生費用由乙方自行承擔。雙方應簽署《物業(yè)交驗單》。

2、甲方保證向乙方出售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務糾紛，并結(jié)清物業(yè)、供暖等手續(xù)。房屋設定抵押登記的，已通知抵押權(quán)人。如因甲方的原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛的，甲方應承擔全部責任;

3、甲方保證所售房屋建筑面積同產(chǎn)權(quán)證記載相符;并提供齊全辦理權(quán)屬變更的全部手續(xù);

4、甲方存有公共維修基金的，根據(jù)北京市規(guī)定，在房產(chǎn)過戶之后公共維修基金歸乙方繼續(xù)使用

第七條甲、乙雙方應相互配合向房屋所在區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易所申請辦理上市批準及房屋買賣權(quán)屬過戶相關(guān)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時產(chǎn)生的稅費及相關(guān)費用，由甲、乙雙方依書面約定辦理，沒有書面約定的，依照國家規(guī)定繳納。

第八條乙方交付甲方定金后，雙方依據(jù)合同法定金規(guī)定承擔違約責任，甲方悔約應當雙倍返還乙方定金，乙方悔約定金不予返還。同時，甲乙雙方如未按照約定履行義務的，導致合同履行遲延或無法履行，違約方應承擔違約責任，賠償給他方造成的損失。因遲延履行合同義務，違約方每逾期一日應賠償相當于成交價格的萬分之二的違約金。

第九條因履行本合同所產(chǎn)生的爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

第十條本合同自雙方簽字之日起生效。

甲方：乙方：

身份證號：身份證號：

通信地址：通信地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：

委托人：

電話：

簽訂日期：年月日

房屋買賣合同范本2

甲方(賣方)

身份證號碼：電話：

乙方(買方)

身份證號碼：電話：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下協(xié)議條款：

一、甲方自愿將坐落在_________市________區(qū)__________________________樓房出賣給乙方。

二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣(大寫)_________________________________，即人民幣(小寫)______________________.

三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民幣(大寫)_________________________，即人民幣(小寫)_____________.

四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民幣(大寫)____________________________，即人民幣(小寫)_____________.

五、經(jīng)甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日將該樓房購房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時將剩余款項一并付給乙方(乙方在付款時，為確保在以后的房產(chǎn)過戶順利，將暫時暫扣購房款人民幣(大寫)________________，即人民幣(小寫)____________，待該樓房的房產(chǎn)證順利過戶給乙方時，乙方再把此款項付給甲方)

六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)甲方保證在該樓過戶時積極提供協(xié)助，若因甲方原因造成產(chǎn)權(quán)不能過戶的，產(chǎn)生的一切費用及法律后果由甲方承擔。

七、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由乙方承擔。甲方應在____________________________將該房產(chǎn)交付乙方。屆時該房產(chǎn)應無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用，無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、網(wǎng)費、有線電視費等。

八、經(jīng)雙方確認，_____________________________乙方把剩余購房款一次性付給甲方時，甲方屆時應將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購樓的售樓合同及購樓收據(jù)全部一并交給乙方。交付該房產(chǎn)時甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件。

九、雙方違約責任如下：甲方如違反本協(xié)議，則雙倍返還乙方所付購樓房款項。乙方如違反本協(xié)議，返還乙方所付購樓房款項，則甲方不予退還購樓房訂金。

十、附加條款：_____________________________

____________________________

甲方(賣方)

身份證號：電話：

住址：

乙方(買方)

身份證號：電話：

住址：

簽定日期：________年____月____日

簽定地點：__________________________________________

房屋買賣合同范本3

賣方：(甲方)，身份證號：_____________

買房：(乙方)，身份證號：_____________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于__，房屋占地面積約為__平方米，院子占地面積約為__平方米，房屋為_樓，一樓為_個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為__平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;

第二條房屋價格及其他費用：甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣__萬元整(￥__);

第三條付款方式：簽訂合同之日一次性付清;

第四條個性約定：1、因乙方所購房屋為農(nóng)村群眾土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應當用心全力配合乙方一齊解決妥善。若因此引發(fā)相應糾紛的，由甲方負責處理。2、如乙方所購房屋以后能夠辦理房產(chǎn)證時，甲方應予以用心配合，但相關(guān)費用由乙方自行負擔。

第五條該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第六條今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責用心配合;

第七條本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;

第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力;

第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;

第十條本合同附二、三樓平面圖;

第十一條本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;

甲方(簽印)：_______住址：_____聯(lián)系電話：_____

篇(2)

眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內(nèi)容合法、行為不違利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：《中國民法學。民法債權(quán)》，法律出版社，1991年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：《民商法實務研究》（合同卷），山西經(jīng)濟出版社，1994年版，第160—162頁。）筆者認為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）

一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進

1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋?！薄稐l例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經(jīng)濟管理法律制度研究》，中國政法大學出版社，1993年版，第110頁。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關(guān)系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復》規(guī)定：“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規(guī)定，而該批復卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。

1988年1月26日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復函》強調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。

二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

我國法學界和司法界把是否進行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，1995年第5期。）房屋作為不動產(chǎn)，具有不可移動性，它不像動產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國政法大學出版社，1997年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學說關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。

1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動產(chǎn)物權(quán)變動要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權(quán)利亦應受合同法的保護。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應協(xié)同買受人前往登記機關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機關(guān)進行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)變動債權(quán)合同的履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不正確的。

當然，并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動是房地產(chǎn)變動債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當然效力。不動產(chǎn)物權(quán)變動要件須包括雙方當事人變動物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無登記或者登記成立而債權(quán)行為無效，均不發(fā)生物權(quán)變動的效力。換言之，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時也不能因物的所有權(quán)變動未履行登記手續(xù)而否認不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續(xù)，只標志著物的所有權(quán)變動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響，即不動產(chǎn)物權(quán)變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權(quán)變動效力的標志。是否辦理登記手續(xù)不應影響到合同的效力。

2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應地負有協(xié)助履行登記行為的義務。登記是這一對權(quán)利義務相互運動的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了?！稐l例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。否則，無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務。另外，政務院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價?！贝思凑f明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。

3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價值巨大，關(guān)系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進行干預。這種干預在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場經(jīng)濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規(guī)定，合同即應生效，不應再以與交易無關(guān)的行政機關(guān)的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經(jīng)遠遠超出了房管部門的職權(quán)。而事實上，此項職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。

4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。

①違反誠實信用原則，鼓勵濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。

②不利于對無過錯方利益的保護。

③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同。

④不適用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有效成立。應買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與《拍賣法》相違背。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】　物權(quán)流轉(zhuǎn)；婚姻法解釋三；檢討

中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-064-02

近年來，商品房價格不斷高升，大多新婚夫婦難以獨立負擔。因此，現(xiàn)代城市婚姻中，購買婚房多由夫妻一方或雙方父母出資。第三人介入之法律事實對婚房物權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定影響，離婚時婚房的權(quán)屬紛爭多有發(fā)生。為回應社會熱點問題、統(tǒng)一審判標準，最高人民法院出臺的《婚姻法解釋三》第七條對該問題專門進行了規(guī)制。

《婚姻法解釋三》在激烈爭論中出臺，該解釋的第七條更是倍受爭議。以往對該條解釋的爭論多聚焦于婦女權(quán)益保護問題和婚姻價值問題。本文筆者將首先對該條解釋適用的小前提進行分析，依據(jù)現(xiàn)行法推導婚房的物權(quán)流轉(zhuǎn)過程與結(jié)果，進而檢討《婚姻法解釋三》第七條的合法性問題。

一、《解釋三》第七條適用的小前提之分析

《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定，“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外?！?/p>

該條解釋由兩款構(gòu)成，分別適用于夫妻一方父母或雙方父母出資購買不動產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)屬認定和分割問題。審判工作中，該條解釋適用的小前提情形十分復雜。為方便討論，筆者將對小前提進行抽象化和類型化，進而分別分析。

該條解釋第一款適用于婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的情形。根據(jù)房屋買賣合同買受人和履行方式的不同，筆者對第一款適用的小前提作如下分類：

1-1.一方父母出資，其子女作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下。該情形又可再細分為以下三個子情形：

1-1-1.房屋買賣合同約定購房款由買受人支付，買受人從其父母處獲得資金后自己支付價金

1-1-2.房屋買賣合同約定購房款由買受人支付，買受人父母代為支付

1-1-3. 房屋買賣合同約定購房款由買受人父母支付

1-2.一方父母出資并作為房屋買賣合同的買受人，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下

該條解釋第二款適用于雙方父母出資購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的情形。根據(jù)不動產(chǎn)登記的時間和房屋買賣合同的當事人的不同，筆者對第二款適用之小前提作如下分類：

2-1.婚前由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的。該情形又可在細分為以下四個子情形：

2-1-1.一方父母作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下

2-1-2.未婚夫妻一方作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在該方名下

2-1-3.未婚夫妻一方作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下

2-1-4.雙方父母均系房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下

2-1-5. 未婚夫妻雙方作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下

2-2.婚后由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的。該情形適用上述分類，不作敷述。

前述分類并未窮盡該條適用小前提的全部情形，筆者對非典型的和相似情形進行預先剔除。值得強調(diào)的是，筆者未將按揭購房的情形納入該條解釋適用的情形。理由是，對該條文作字面解釋，該條僅適用于父母出資全款購房之情形。

二、適用《物權(quán)法》《婚姻法》的物權(quán)變動效果

我國《婚姻法》僅對夫妻共同財產(chǎn)制度作出規(guī)定，因此，對于夫妻與第三人之間發(fā)生的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，仍然應當適用《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動的一般規(guī)則。我國《物權(quán)法》采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即除需要有效的原因行為外，根據(jù)《物權(quán)法》第九條，不動產(chǎn)之物權(quán)變動經(jīng)登記發(fā)生效力。據(jù)此，依法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，經(jīng)登記方生效，通過登記將不動產(chǎn)過戶至其名下之人取得不動產(chǎn)所有權(quán)。反之，未登記的，不取得該不動產(chǎn)所有權(quán)。

在情形1-1-1中，子女系房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下之時，不動產(chǎn)所有權(quán)由出賣人移轉(zhuǎn)至買受人。買受人之父母未取得房屋之所有權(quán)，買受人之父母僅構(gòu)成對買受人購房價金之贈與。

在情形1-1-2中，特殊之處在于父母作為買賣合同的第三人為買受人支付價金。此時，買受人之父母構(gòu)成對買受人之債務的代為清償，該代為清償不影響買賣合同之效力，亦不影響物權(quán)變動之效果。因此，不動產(chǎn)之所有權(quán)仍由出賣人直接移轉(zhuǎn)至買受人。

在情形1-1-3中，房屋買賣合同有三方當事人，買受人之父母作為合同當事人承擔支付價金之義務。雖然買受人不承擔支付價金之義務，不動產(chǎn)所有權(quán)之移轉(zhuǎn)不受債務承擔狀況的影響，仍由出賣人直接移轉(zhuǎn)至買受人。

篇(4)

乙方：(預購方)身份證號碼：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預訂二手宜，訂立本合同。

第一條甲方轉(zhuǎn)讓的二手房位于____，(以下簡稱該二手房)。甲方已取得該二手房的二手房所有權(quán)證(編號：)，該二手房建筑面積為：____，產(chǎn)權(quán)人：________，房地產(chǎn)用途為：_______。

第二條該二手房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為___，甲方對該二手房享有完全處分權(quán)。該二手房若存在租約，甲方須于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同，乙方對因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔任何責任。

第三條該二手房轉(zhuǎn)讓總價格為人民幣___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫____元)。

第四條甲、乙雙方一致同意簽訂本合同時，由乙方向甲方支付____元人民幣的定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。甲方在收取定金后，應當向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。乙方逾期未支付認購定金的，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)將該二手房另行出賣給第三方。

第五條甲、乙雙方約定，該二手房轉(zhuǎn)讓預訂期為_____天，甲方應當在預訂期內(nèi)與乙方簽定《房屋買賣合同》，并于_____年___月___日將該房產(chǎn)交付給乙方。

第六條乙方應在本合同第五條約定的預訂期限前，按下列第_____種方式向甲方支付除定金之外的房款人民幣___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫______元)。

1、一次性支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時將上述房款支付到甲方指定銀行帳戶;

2、按揭支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時將購房首期款項支付到甲方指定銀行帳戶，與甲方(或者第三方機構(gòu))共同辦理房屋按揭手續(xù)，并在房屋交付使用前將銀行所發(fā)放貸款支付到甲方指定銀行帳戶。

第七條有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應全額返還乙方已支付的定金。

甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的。

第八條有下列情形的，甲方應雙倍返還已收取的定金給乙方。

1、甲方房屋產(chǎn)權(quán)信息虛假，或者甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的。

2、甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的。

第九條在本合同的第五條約定的預訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂《房屋買賣合同》的，應雙倍返還已收取的定金給乙方;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第十條甲、乙雙方應在《房屋買賣合同》簽定后_____日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房地產(chǎn)證由乙方領(lǐng)取。甲方逾期不予協(xié)助辦理的，乙方有權(quán)要求甲方以該二手房總價為基數(shù)自逾期之日起至產(chǎn)權(quán)辦理申請?zhí)岢鲋罩拱疵咳誣____的比例支付違約金。

第十一條該二手房所附著的戶口，甲方承諾在收到二手房轉(zhuǎn)讓總價之日起______日內(nèi)遷出，逾期則以該二手房總價為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金。

第十二條按照相關(guān)法律規(guī)定，該二手房交易產(chǎn)生稅費共有：(1)營業(yè)稅(2)城市建設維護稅(3)教育費附加(4)印花稅(5)個人所得稅(6)土地增值稅(7)房地產(chǎn)交易服務費(8)土地使用費(9)契稅(10)產(chǎn)權(quán)登記費(11)公證費(12)其他_____。

經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，其中___________________項由甲方承擔，___________________項由乙方承擔。

第十三條乙方逾期付款的違約責任：乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因銀行貸款原因?qū)е乱曳接馄诟犊畹某?，甲方有權(quán)要求乙方按下列第_____種方式承擔違約責任。

1、要求乙方以未付款項為基數(shù)，按每日_____的比例向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

2、有權(quán)解除合同并要求乙方支付該二手房總價______的違約金。

第十四條甲方逾期交房的違約責任：在乙方已付清全部房款的情況下，甲方未按本合同第五條約定期限將二手房交付給乙方的，自約定交付日期起至實際交付日止，甲方以該二手房總價為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第十五條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外，因不可抗力不能按照約定履行合同的一方應當及時告知另一方，并自不可抗力結(jié)束之日起_____日內(nèi)向另一方提供證明。

篇(5)

在買賣合同中，買方和賣方都享有一定的權(quán)利，承擔一定的義務。而且，其權(quán)利和義務存在對應關(guān)系，即買方的權(quán)利就是賣方的義務，買方的義務就是賣方的權(quán)利。是雙務民事法律行為。

今天查字典小編將告訴大家：怎么樣的房屋買賣合同是無效的，具體內(nèi)容如下，僅供大家參考。

怎么樣的房屋買賣合同是無效的

1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)實生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。

因此，房屋的所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應當是無效的。

2、侵犯優(yōu)先購買權(quán)

房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

4、商品房預售違法

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設工程規(guī)劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。

5、過程中涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應為無效：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權(quán)證書;

(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批而沒有報批或不予批準的;

(5)有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。

6、法律法規(guī)的強制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的等。

利用虛假房屋買賣合同詐騙特征

隨著房價的越來越高，對于能夠擁有自己一套房子的人來說是非常不容易的。但是就是有這么一種人，利用國人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進行詐騙。

近日，奇臺縣公安局接到報警，自20xx年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!

一是類型新穎化

締約者為規(guī)避法律對各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定，貸款人并不直接成為房屋買賣合同的相對方，而是要求借款人給予其房屋出售委托授權(quán)，在借款人有不能清償之虞時將房屋出售于第三人。

二是矛盾尖銳化

基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當事人和第三人房屋財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象頻發(fā)，有些案件中甚至會關(guān)系到對當事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導致此類案件矛盾沖突難以調(diào)和，案件調(diào)撤率極低。

三是牽連廣泛化

糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔保型房屋買賣合同借款人常以第三人所有之房產(chǎn)提供擔保，變相贈與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權(quán)人及繼承人利益等。

延伸閱讀

商品房買賣合同備案

《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因為合同約定不清晰所致?？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

20xx年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案。然而在實際操作中，工作人員發(fā)現(xiàn)不少市民對網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

本篇報道將介紹啟動商品房買賣合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進行網(wǎng)上簽約時，應該注意的相關(guān)事項。

網(wǎng)上備案使信息透明化

“已經(jīng)獲得預售證的房子才會將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進行網(wǎng)上簽約備案。”東莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人向記者介紹說，實現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢是使房產(chǎn)信息透明化，市民可以通過東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清晰地了解樓盤單位的各方面信息。

據(jù)介紹，在實現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會簽訂一份合同就立刻送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯后于合同的真正簽訂時間，購房者無法及時了解購買樓盤的相關(guān)情況。另一方面，如果發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買到問題樓盤。

網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押情況均會及時公布。而交易雙方在對合同內(nèi)容確認無誤、點擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會立刻反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣的情況，保障了購房者的利益。

此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權(quán)情況等。在申請辦理房產(chǎn)證時，網(wǎng)上備案單位資料清晰，也會使辦證過程更便捷。

網(wǎng)上簽約注意保存密碼

啟動網(wǎng)上備案的目的是使信息透明化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)不了解，對其操作流程不夠重視，在相關(guān)操作上也存在一些誤區(qū)。

篇(6)

黃琳與陳維是湘中某縣的一對夫妻。1997年，他們購買了一套120平米的商品房，隨后一家三口搬進了新居。

居住條件改善了，日子越過越好，可是黃琳與陳維的感情卻變得越來越淡薄，兩人常常為了生活瑣事而吵架。陳維覺得日子實在是過不下去了，下定決心要沖出圍城。幾次與黃琳協(xié)商未果后，他于2001年6月走上法庭，提起離婚訴訟。

那么，他們的女兒妮妮由誰撫養(yǎng)，夫妻財產(chǎn)又該如何分割呢？妮妮年滿10歲，隨父親生活還是隨母親，妮妮有發(fā)言權(quán)，可是妮妮拒絕選擇，這個難題就需要黃琳和陳維自行解開。而財產(chǎn)分割的關(guān)鍵在于房子，這是夫妻倆最大宗的財產(chǎn)。

出于對女兒的愛，黃琳和陳維最終達成一致意見：女兒隨陳維生活，房子歸女兒所有。2001年8月，縣法院以調(diào)解書確認了黃琳和陳維的離婚協(xié)議，兩人拿著調(diào)解書走出了法院，從此分道揚鑣。

離婚后，黃琳和陳維應當將房子過戶到女兒名下，只有這樣，才算是完全履行了贈與。但是，這最后一道手續(xù)一直沒有辦理。當初買房子時，購房、付款等手續(xù)由陳維一手操辦，房產(chǎn)證上也只寫了陳維一個人的名字。黃琳雖然也是房屋事實上的所有人，但她對房屋過戶給女兒的事不甚了了，也從未向陳維提出要求。而陳維覺得，反正女兒由他撫養(yǎng)，房屋也由他控制，將房屋過戶到女兒名下的事沒必要急著去辦理。

房子去哪兒了？

轉(zhuǎn)眼到了2009年，妮妮已長成大姑娘，從法律上講，她年滿18周歲，已是完全民事行為能力人?？墒?，她對父母離婚時贈與的房子完全沒有概念。因為父母當時就不曾征求她的意見，后來也沒有對她說起此事。

2009年7月的一天傍晚，一個陌生人給陳維打電話：“您的女兒遭遇交通事故，正在醫(yī)院搶救?！睊斓綦娫?，陳維心急火燎地趕到醫(yī)院，此時女兒已經(jīng)走了。得到消息的黃琳也趕到醫(yī)院，抱著女兒的遺體悲淚長流。

女兒走了，黃琳和陳維唯一的感情紐帶就這么斷了。黃琳覺得，自己從此以后與前夫再無瓜葛，至于離婚時贈與女兒的房子，這么多年過去了，她早已忘了此事。陳維也慢慢地走出喪女的悲痛，與前妻再無交集。

那套房子一直登記在陳維的名下，前妻不吱聲，陳維就裝聾作啞?？善忠粯妒虑榘l(fā)生了……

2012年7月，女兒去世3年后，陳維生病住院，醫(yī)療費需要10萬元以上。陳維手頭的積蓄不過3萬元，要跟別人借7萬元談何容易？

躺在病床上的陳維冥思苦想，有了主意：何不將房子賣掉。自女兒去世后，房子一直空置，轉(zhuǎn)讓出去對他的生活沒有太大影響。打定主意，陳維打電話約來好友老鄧，委托老鄧幫忙尋找買家。

老鄧在朋友圈中把售房的消息散播出去，第二天劉青聞訊上門。老鄧毫不隱瞞，把房子的情況原原本本地告訴劉青。劉青得知原委之后，認為陳維對這間房子應該能作主，便與陳維簽訂合同。劉青心想，只要付款收房，及時過戶，就不會有什么風險。

一個著急轉(zhuǎn)讓，一個心急購買，在老鄧的協(xié)調(diào)下，陳維和劉青很快協(xié)商一致，簽訂了房屋買賣合同，并進行了合同公證。隨后，劉青支付了15萬元購房款，第二天，又在陳維協(xié)助下辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。

把房子賣了，陳維事先沒有同前妻商量，事后也沒告訴前妻，黃琳完全被蒙在鼓里。2014年初，黃琳突然想起女兒去世后，當年贈與女兒的房子她應當有份，遂找陳維協(xié)商，這才得知房子已被賣掉。

“我的那一份兒呢？”黃琳問陳維。“要錢，沒有；要房，也沒有?！鼻胺蚧卮?。陳維為了治病，售房款用得差不多了，要從他這里摳出錢來，難上加難。黃琳覺得要回房子方為上策，可房主已換人，要回來又談何容易。

“房子去哪兒了？”黃琳有辦法找回丟失的房子產(chǎn)權(quán)嗎？

房屋買賣合同有沒有效？

找回房子的產(chǎn)權(quán)，必須陳維與劉青簽訂的房屋買賣合同，咨詢律師后，黃琳很快明確了維權(quán)路線圖。2014年3月，她以一紙訴狀將陳維與劉青告上法院，請求判決二人之間的房屋買賣合同無效。

黃琳在訴狀中闡述了理由，被賣掉的房子不是陳維一個人的，她也有份。陳維未與她協(xié)商，未經(jīng)她同意，瞞著她把房子賣給劉青，這是擅自處分共有財產(chǎn)，應當歸于無效。

縣法院受理了這起民事糾紛案，很快，陳維和劉青分別收到了法院送達的狀副本和開庭傳票等相關(guān)法律文書。

原告、被告雙方協(xié)商未果，陳維早有心理準備。在他看來，不管法院是否認定合同有效，他與劉青及前妻之間依然有扯不完的麻煩事。劉青則認為，合同有效無效，與他利益攸關(guān)：有效，那他置身于陳維與黃琳的糾紛之外；無效，則意味著房子要退還給陳維，而購房款何時能夠拿回，卻是未知數(shù)。

針對黃琳的，劉青作了精心的答辯。劉青表示，房屋登記在陳維名下，產(chǎn)權(quán)證沒有黃琳是共有人的任何記錄，亦沒有陳維及黃琳的女兒是所有人的任何記錄，作為買房人，他有理由相信陳維有權(quán)出售房子。他按市場價支付了購房款，而且，房屋買賣合同進行了公證，房子也已過戶到他的名下，整個房屋買賣合同已經(jīng)全部履行完畢，合同效力不容置疑，履行結(jié)果不容改變。

2014年8月下旬，縣法院公開開庭審理了這起民事糾紛案。

法院認為，要認定陳維與劉青之間的房屋買賣合同的效力，首先要理清合同簽訂之前房屋的權(quán)屬。2001年，陳維與黃琳離婚之時，離婚協(xié)議約定將房子贈與女兒妮妮，該協(xié)議對二人具有約束力。但是，房子是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)贈與的完成以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標志，由于房子未過戶，故妮妮始終不曾取得房子的所有權(quán)，其去世后，贈與法定解除，房子不是妮妮的遺產(chǎn)。該房系陳維與黃琳婚姻存續(xù)期間購置，為夫妻共同財產(chǎn)，贈與解除后，回歸共有狀態(tài)，相當于夫妻共同財產(chǎn)離婚時未進行分割。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應當經(jīng)全體共有人一致同意，但共有人之間另有約定的除外。陳維和黃琳之間沒有約定，因而，陳維擅自出售房屋，是不對的。但是，房子畢竟登記在陳維一人名下，如果劉青購買符合善意取得，同樣能夠獲得房子的產(chǎn)權(quán)。所謂善意取得，是指無權(quán)處分人在不法將其占有的財物轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該財產(chǎn)時出于善意，且支付了對價（當事人一方在獲得某種利益時，必須給付對方相應的代價），則受讓人取得該財物的所有權(quán)。善意，通俗地講，就是不知情，但本案中，劉青對房屋的產(chǎn)權(quán)情況是知曉的，知情仍然購買，盡管價格合理，仍不能歸入善意取得。因此，法院依法判決陳維與劉青簽訂的房屋買賣合同無效。

法院一槌定音，理清了訴爭房屋的歸屬，然而，當事人之間的麻煩事卻遠未畫上句號。接下來，劉青要將房屋歸還給陳維，陳維要將房款返還劉青，可陳維有錢返還嗎？房屋“回歸”后，黃琳和陳維又該如何分割夫妻共同財產(chǎn)？他們?nèi)藭粫佣B三地走上法庭，對簿公堂？也不盡然。如果三人能夠坐下來好好地談一談，這些麻煩事或?qū)⒂卸?。畢竟，房屋在哪里，?quán)益就在哪里。

篇(7)

風險一：以租待售

房價變化一方吃虧。目前以租待售是2年期內(nèi)售房者最普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房價在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個月的買主的利益將受到損失，反之亦然。

風險二：把交易價格“做低”

對買房人再次交易不利。高價買賣低價報稅屬于虛假交易，雖然買賣雙方都可以從中占點小便宜，但一旦買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將面臨著兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估值也會相應降低；二是由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應多繳。

風險三：不過戶先公證

公證效力受質(zhì)疑。只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險，因為在我國的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，買房人的利益將無法保證。另外，公證機構(gòu)應該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

風險四：找物業(yè)改底單

合同效力將失去。改了底單就等于改了原來的購房合同，重新簽了一個新合同。原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無法保證的問題。

稅務專家建議：稅務籌劃根本是合法抓住優(yōu)惠也可避稅

稅務研究專家指出，稅務籌劃是指納稅人為了實現(xiàn)利益最大化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對尚未發(fā)生或已發(fā)生的應稅行為進行各種巧妙安排。“稅務籌劃的根本屬性是合法性，決不能做法律禁止的事，但要大膽做法律沒禁止的事?！?/p>

我國的房產(chǎn)稅收政策中也有針對不同納稅人的優(yōu)惠政策，納稅人應該懂得如何利用這些優(yōu)惠政策進行合理避稅。例如市地稅局對在05年6月1日前簽訂的房屋買賣合同、購買面積超過140平方米二手房的個人(含外籍及港澳臺籍個人)繳稅期限作出明確規(guī)定，05年8月31日后辦理契稅申報手續(xù)的，將按新稅率繳納購房契稅，付出加倍的稅款。在這個新規(guī)定下，納稅人的避稅方法有兩種：

合理避稅方法一：高價房要延遲繳稅

對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價超過9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標準二手房的，可以等到8月31日后再按房價的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%的稅率繳納了。

合理避稅方法二：超大房須按期繳稅