預(yù)售合同精品(七篇)

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篇(1)

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售合同

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-5312（2011）03-0255-01

一、商品房預(yù)售合同的涵義

商品房屋，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。也就是說，商品房屋必須是進(jìn)入流通和交換領(lǐng)域，體現(xiàn)價值規(guī)律和“商品―貨幣”法則的房屋。近年來，我國推行了房屋商品化政策，既承認(rèn)了房屋是一種勞動產(chǎn)品，又明確了房屋是為進(jìn)行交換而生產(chǎn)出來的勞動產(chǎn)品，即賦予房屋商品的屬性。商品房屋的買賣按其買賣方式、性質(zhì)，大體上可以分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種形式?，F(xiàn)房買賣是指賣方將商品房及其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人取得房屋及其所有權(quán)并支付購房款的行為。期房買賣，又稱商品房預(yù)售，我國《商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》對商品房預(yù)售的定義是：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先出售給承購方，承購方交付定金或購房款，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在未來確定的日期將預(yù)售房屋交付給承購方的一種法律行為。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售合同的概念并沒有作出明確的規(guī)定。有的學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房預(yù)售作為一種特殊的買賣形式，由香港立信置業(yè)公司于 1954 年首創(chuàng)。當(dāng)時立信置業(yè)公司推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式，而投資者在簽訂合同時，一般先支付房屋總價款的 10%―20%作為首期；待建筑物建成一半時，投資者再支付價款的 30%―50%；到房屋建成時投資者交付剩余的房款，便可以取得房屋的所有權(quán)。

二、商品房預(yù)售合同的性質(zhì)及特征

從商品房預(yù)售合同的概念中可以看出，商品房預(yù)售合同有著自身的特殊性，合同成立時，標(biāo)的物尚不存在，標(biāo)的物是在買賣合同約定的將來某個期日交付使用，并在約定或法定的期日內(nèi)轉(zhuǎn)移所有權(quán)。而現(xiàn)房買賣在合同成立時標(biāo)的物就己經(jīng)存在，買受人與出賣人錢房交接結(jié)清并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)后，交易即宣告結(jié)束。房屋的銷售方式不同，表現(xiàn)出的特點也就不相同，和商品房現(xiàn)售相比較，商品房預(yù)售（合同）的性質(zhì)與特征具體表現(xiàn)為：

（一）商品房預(yù)售的標(biāo)的是尚未建成的房屋，具有不確定性。在一般的不動產(chǎn)買賣（商品房現(xiàn)售）合同中，合同訂立時，標(biāo)的物是現(xiàn)實的存在的。與現(xiàn)房交易不同，對于商品房預(yù)售，開發(fā)商和預(yù)購人簽約時，標(biāo)的要么不存在，要么正在建設(shè)中。預(yù)售合同雙方就房屋的樓層、戶型、價款、面積等條款進(jìn)行約定，預(yù)購人取得的僅僅是一份與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成的預(yù)售合同，真正的交易標(biāo)的―房屋尚在建設(shè)當(dāng)中。

（二）從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長的周期，具有較大的市場風(fēng)險。由于商品房預(yù)售合同是以尚未存在或者正在建設(shè)而未竣工的房屋為標(biāo)的物的，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)開始，經(jīng)過土地開發(fā)、設(shè)計、建造、到商品房屋最后竣工，一般需要一、二年，甚至更長的時間，而一項大型的建筑工程更是需要分期分批來完成的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般買賣合同的履行期。這就決定了預(yù)售商品房屋的行為，從成立到全部履行完畢呈現(xiàn)出周期長的特點。在如此長的周期里，開發(fā)商不僅需要投入巨額的前期資金，而且還要承擔(dān)履行期內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策、土地價格、建材市場價格、規(guī)劃調(diào)整、自然環(huán)境等多種因素變化帶來的種種市場風(fēng)險；而預(yù)購方處于劣勢地位，要承擔(dān)的風(fēng)險更大，這些都是商品房預(yù)售合同履行周期長所帶來的后果。

（三）商品房預(yù)售合同是一種附期限的買賣合同。一般房屋買賣合同中房屋的交付及其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移都是即時的，買賣合同成立時房屋的所有權(quán)即由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售雙方當(dāng)事人約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去這個法律效力的根據(jù)。

（四）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于預(yù)售商品房的開發(fā)周期較長，從合同成立到最后標(biāo)的物的交付，這之間尚有一段較長的時間，房地產(chǎn)業(yè)的行情時刻處于變動狀態(tài)。預(yù)售人購買到的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一紙承諾，預(yù)售商品房所涉及的關(guān)系錯綜復(fù)雜，對于預(yù)購人來說，將冒著商品房能否如期按約交付的風(fēng)險。在預(yù)售行為的具體運(yùn)行中，從預(yù)售方預(yù)售資格的申請、房屋的設(shè)計、建材的供應(yīng)，到樓宇的建造、竣工交付，產(chǎn)權(quán)的審查與登記及轉(zhuǎn)移等一系列環(huán)節(jié)中，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致預(yù)售合同不能履行或不能完全履行，甚至合同無效。因此，應(yīng)該對商品房預(yù)售進(jìn)行適當(dāng)?shù)男姓深A(yù)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為嚴(yán)格規(guī)范，否則預(yù)購人的利益極有可能會受到侵犯。

篇(2)

郝某在辦理收付款手續(xù)時得知，該房產(chǎn)公司尚未取得《房屋預(yù)售許可證》，于是拒絕繼續(xù)交納首付款，并要求房產(chǎn)公司雙倍返還其定金10萬元，遭到拒絕。雙方屢次協(xié)商不成后，2015年1月，郝某向廊坊市安次區(qū)人民法院提訟，要求房產(chǎn)公司雙倍返還其定金10萬元。并以5萬元定金為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率，向其支付自交納定金日起計算至之日利息5000元。

法院經(jīng)審理查明，房產(chǎn)公司已于2014年12月取得涉案小區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》。法院認(rèn)為，《商品房內(nèi)部認(rèn)購意向書》屬于商品房預(yù)約合同。當(dāng)事人一方只能請求對方依照預(yù)約合同訂立正式合同，而不能依照預(yù)約合同的內(nèi)容請求對方履行。郝某與被告雙方?jīng)]在協(xié)議中約定有關(guān)預(yù)售證的內(nèi)容，且被告在前已經(jīng)取得了爭議房屋的商品房預(yù)售許可，郝某的合同目的可以實現(xiàn)，故此郝某以被告未取得爭議房屋的商品房預(yù)售許可為由，要求被告雙倍返還定金并支付利息的主張沒有事實與法律依據(jù)，法院不予支持。

據(jù)此，安次法院一審駁回了郝某訴求。

■以案釋法

預(yù)約合同與預(yù)售合同不同

承辦該案的法官解釋稱，目前我國商品房預(yù)售實行許可證制度，商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。在商品房A售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的：

本案中，郝某與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房內(nèi)部認(rèn)購意向書》應(yīng)為商品房預(yù)約合同，而非商品房預(yù)售合同。在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同，預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同。因此，本案中，房產(chǎn)公司是否取得爭議房屋的《房屋預(yù)售許可證》并不是商品房預(yù)約合同生效的前提要件。

篇(3)

上海市工商行政管理局監(jiān)制

二零零零年印制

特 別 告 知

一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。

三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證真實性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查閱。

四、為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書約定為商品房預(yù)售合同的附件。

五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應(yīng)對下列問題予以充分了解：

1、商品房預(yù)售時房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測面積與交付時實測面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。

【第四十四條（預(yù)售商品房交付時建筑面積增減的處理）

預(yù)售商品房交付時，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：

（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。

（附第二十七條 第二款：房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋的公用部位、公用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時轉(zhuǎn)讓；公用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂＃?/p>

（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。

（附第三十九條：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。

未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。）

（三）除本條第（一）項、第（二）項所列的情形外，建筑面積超過預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還受讓人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。】

篇(4)

Q1：王律師，您好！

我今年準(zhǔn)備結(jié)婚，近期我和女朋友看中了一個新樓盤，我們對于該樓盤的位置、環(huán)境、價格都比較滿意。在該樓盤里選中了一套期房，現(xiàn)準(zhǔn)備與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，但簽約前，我們從售樓小姐處得知，我們所要簽訂的這份《商品房預(yù)售合同》的文本是政府的標(biāo)準(zhǔn)示范文本，其內(nèi)容對于像我這樣的購房人都是一樣的，對于上述合同條款不能更改和補(bǔ)充。我想問問王律師，對于開發(fā)商提供的所謂《商品房預(yù)售合同》的示范文本，如果我們作為購房人對于房屋買賣中有些事情需要特別約定，并想對該《商品房預(yù)售合同》的條款進(jìn)行修改和補(bǔ)充，是否可以？

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你對于房屋買賣中的相關(guān)事宜需要和開發(fā)商做特別約定或?qū)τ凇渡唐贩款A(yù)售合同》的相關(guān)條款進(jìn)行變更的，只要不違反法律禁止性規(guī)定，你完全有權(quán)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，并就協(xié)商一致的內(nèi)容，在《商品房預(yù)售合同》的補(bǔ)充條款中予以明確。

根據(jù)《合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！蔽覀冋f示范文本一般是由權(quán)威性的政府機(jī)關(guān)或是第三方擬定的，具有專業(yè)性、公正性、全面性等特點。此外，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；橐?、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。且合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

由此可見，合同的簽訂應(yīng)為合同雙方自愿，且協(xié)商一致的結(jié)果，只要合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，那么就可以與對方進(jìn)行協(xié)商。我們說，政府提供的《商品房預(yù)售合同》示范文本，僅是起到了一個示范作用，推薦各方使用，而不是強(qiáng)制使用，限制當(dāng)事人自主決定合同的內(nèi)容和條款，所以《商品房預(yù)售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發(fā)商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權(quán)對自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結(jié)果，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

若開發(fā)商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審核購房合同及其相關(guān)文件的內(nèi)容，在可能的情況下可以請專業(yè)的律師陪同，就購房合同及相關(guān)文件的內(nèi)容進(jìn)行審核。

就本律師以往的經(jīng)驗，開發(fā)商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護(hù)自身利益，會在購房合同及相關(guān)文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對于如此大宗的交易，還是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待，對于內(nèi)容可能產(chǎn)生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發(fā)商解釋清楚，對于一些可能產(chǎn)生對自己不利后果的條款，要有底線，并據(jù)理力爭！雖然很多情況下，開發(fā)商較為強(qiáng)勢，若一些開發(fā)商堅決不同意修改購房合同的條款，購房人應(yīng)認(rèn)真考慮，慎重地做出決定。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產(chǎn)銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園等房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項的研究，對于離婚及家庭財產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大、財產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點問題進(jìn)行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，您好！

今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發(fā)商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預(yù)售合同》，本人按照預(yù)售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續(xù)。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進(jìn)行治療。這一突如其來的變故，對于剛剛買房的我，是一個很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有生效，你有權(quán)向開發(fā)商告知終止上述《商品房預(yù)售合同》的履行。同時，要求開發(fā)商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據(jù)，請您幫我解答一下，非常感謝。

求助人：小劉

A：小劉，你好。

我對于你的遭遇感到非常同情。對于你所述的購房合同何時生效的問題，我們應(yīng)該具體問題具體分析。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

此外，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：

1.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。

2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

根據(jù)上述規(guī)定，我們首先要對你已經(jīng)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的相關(guān)生效條款進(jìn)行審核，明確你所簽訂的購房合同中對于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經(jīng)生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經(jīng)得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。

此外，依據(jù)小劉的介紹，我了解到，你和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，已經(jīng)支付了所購房屋的首期款，開發(fā)商也已經(jīng)接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關(guān)的貸款手續(xù)。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預(yù)售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實，你履行了購房合同的主要義務(wù)，開發(fā)商也予以接受，因此你和開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效。

那么對于你目前的實際情況，我建議你可以先前往醫(yī)院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫(yī)院的相關(guān)化驗報告與開發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗，如果你的病情非常嚴(yán)重，可能失去經(jīng)濟(jì)來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發(fā)商解除所購房屋的《商品房預(yù)售合同》。

如果你的病情并非嚴(yán)重到妨礙購房合同履行的，開發(fā)商一般會要求你繼續(xù)履行購房合同的約定；若你執(zhí)意要解除，那么將根據(jù)合同違約條款的約定進(jìn)行處理。

法律小常識

所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同基礎(chǔ)動搖或喪失，使合同難以履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人當(dāng)初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當(dāng)事人在合同履行中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，情勢變更原則所追求的價值目標(biāo)是公平和公正。

情勢變更原則的適用條件：

1.有客觀情勢發(fā)生異常變化的事實。

2.發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前。

3.其發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人（由不可抗力、意外事故等引起）。

篇(5)

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

購買方(乙方)：____________________________________

姓 名：________性別：____ 出生：________年____月____日

國 籍：____________ 身份證號碼：____________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

第一條 甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權(quán)。

地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2，土地面積/m2(其中：基底分?jǐn)俖___m2、公用分?jǐn)俖___m2、其他____m2)。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;

2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元/m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號：_______________

分期(一次)付款(見附表一)。

第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條 預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時，按下列( )項解決：

1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁;

2.由人民法院裁判;

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。

甲 方：____________ 乙 方：____________

篇(6)

買方（以下簡稱乙方）：________________________

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法取得________市________區(qū)（縣）________________ 地塊的國有土地使用權(quán)，土地使用面積為________平方米，土地使用年限________，自________________至________________止，國有土地使用證號為________________。甲方在上述地塊上建設(shè)的________________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)________市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，商品房銷售許可證號為________________房內(nèi)證字第________號。

乙方自愿購買甲方的________________房屋，房屋用途為 ________________。乙方預(yù)購房屋的定金為人民幣________元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購事項訂立本合同。

第一條　房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內(nèi)建筑面積________平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e________平方米）。共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準(zhǔn)。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積（含分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e）為__________平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準(zhǔn)。土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至_____年_____月_____日止。

第二條　甲乙雙方同意，結(jié)算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±_____%（含____%）時，按照本合同第三條所述房屋單價據(jù)實結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數(shù)據(jù)之日起日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第________________（大寫數(shù)字）種方式處理：

1．乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效，甲方除在合同解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按________利率計算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價據(jù)實結(jié)算。

3．________________________________________________________

篇(7)

[關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售,優(yōu)惠廣告,生效要件,預(yù)售備案,預(yù)告登記

商品房預(yù)售是我國房地產(chǎn)市場近年出現(xiàn)的新事物 ,由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 ,緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的不足 ,因而成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競相采用的售房模式。由于商品房預(yù)售在我國剛出現(xiàn)不久 ,國家有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 ,導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)不少問題。本文擬就商品房預(yù)售合同的若干法律問題作一初步探討。

一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購房者(預(yù)購方)簽訂 ,由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款 ,預(yù)售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。筆者認(rèn)為,商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為,預(yù)購人支付價款是為了取得房屋所有權(quán),開發(fā)商接受價款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外,具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同。因此,在實踐中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時,應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。

合同有預(yù)約與本約之分,兩者的性質(zhì)及效力不同。筆者認(rèn)為,商品房預(yù)售合同是屬于本約。商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售,但不是買賣預(yù)約,而是本約,是買賣合同,只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。商品房預(yù)售合同,因買賣的房屋在合同成立之時,并未開工或正在施工,即是將要建設(shè)或正在建設(shè)的房屋,甚至是尚在圖紙設(shè)計過程中的樓宇,所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問題均明確約定,無須將來另行訂立買賣合同,即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶,達(dá)到雙方交易目的。上海市《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細(xì)則》第19條規(guī)定:“房屋竣工驗收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù),房屋交付后,購房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)?！本痛祟愐?guī)定而言,商品房預(yù)售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此,若當(dāng)事人一方違反預(yù)售合同,守約一方可以依約定內(nèi)容請求對方履行。

商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同,它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外,還具有如下特征:(1)商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物,而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來約定的時期內(nèi)竣工的商品房。(2)商品房預(yù)售人在未來約定的時間交付商品房,而商品房預(yù)購人則預(yù)付商品房價金。(3)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

二、購房優(yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力

在現(xiàn)實生活中,購房優(yōu)惠是商業(yè)常事,這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同,表現(xiàn)在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉,而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的利益,并對社會信用產(chǎn)生影響。因此,探討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。

法律對事實的規(guī)范歸根到底是對利益關(guān)系的規(guī)范,利益關(guān)系分析由此是法理分析的基礎(chǔ),其對制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析,預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進(jìn)更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購合同,以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速發(fā)展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的激烈和購房者的眾多,優(yōu)惠廣告最終是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益,這應(yīng)成為法律調(diào)整的立足點。從一般法理上講,優(yōu)惠廣告對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力,否則顯然不利于規(guī)范商業(yè)信用和保護(hù)廣大購房者的利益。試想,如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無約束力而滿天飛,作為社會秩序的廣大購房者的利益亦無從保護(hù),最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。

在筆者看來,優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。[1]簡言之,即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優(yōu)惠,該承諾直接約束廣告的商家。單方法律行為也叫單獨(dú)行為,其特點是不需要他人同意即能發(fā)生法律效力。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾,將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對于廣告主的效力,避免邏輯上的復(fù)雜化和基于邏輯中間環(huán)節(jié)在實際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關(guān)系上看,正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下,廣告主才能讓渡部分利益,此前這種利益僅是作為誘引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式,符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實際。從學(xué)理上,從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易安全考慮,把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對廣告人的拘束,擴(kuò)大享有報酬請求權(quán)的范圍,減輕相對人在求償時的舉證責(zé)任。

優(yōu)惠廣告與要約邀請相似,但優(yōu)惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請,是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請有三個特點:(1)它是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約;(2)它不是一種意思表示,而是事實行為,是訂立合同的預(yù)備行為;(3)它對要約邀請人原則上無約束力,要約邀請人撤回要約,只要沒有給要約善意相對人造成信賴?yán)娴膿p失,要約邀請人不承擔(dān)法律責(zé)任。[3]一般而言,商業(yè)廣告即屬要約邀請,《合同法》第15條對此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請,在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時,商業(yè)廣告發(fā)出后,因根本無法知道有多少人看到了廣告,亦不知道多少人將作出意向,因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立,否則廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。[4]可見,一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之,如果廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定,則應(yīng)視為要約,《合同法》第15條對此亦有規(guī)定。據(jù)此,優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告,兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價金,而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此,優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣,有推銷某種商品或服務(wù)的作用,但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之,優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用,但并非要約邀請。

優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力,在雙方訂立合同時生效,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

由此,優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款,但直接決定雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者的法律關(guān)系實際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭議時,如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告,應(yīng)作為一個法律關(guān)系對待。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的,此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。 三、商品房預(yù)售合同的生效要件

1、預(yù)售方主體資格條件

預(yù)售方主體分為兩種情況:(1)開發(fā)企業(yè)自行銷售;(2)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售的開發(fā)企業(yè)必須是具有獨(dú)立法人資格,取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)行商品房預(yù)售宣傳時,要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書,委托書必須載明委托單位的權(quán)限。此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)對預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定:(1)預(yù)售方必須是經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn),已全部交付土地使用權(quán)出讓金,取得了商品房開發(fā)項目的土地使用權(quán);(2)商品房屋的開發(fā)項目已經(jīng)當(dāng)?shù)赜媱澒芾聿块T立項,已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(4)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和峻工交付日期;(5)預(yù)售方已向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得了《商品房預(yù)售許可證》的。

2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實一致

由于合同雙方對于預(yù)售商品房的真實情況的信息的知情不對稱,承購方往往處于弱勢地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方真實、完整地披露有關(guān)承購方所要購買的商品房的真實情況。由于是預(yù)售,承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在,也不可能對商品房作任何的評價,所以這就更要要求預(yù)售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務(wù),以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。也只有如此,承購人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同,否則此合同為無效合同,并不受到國家法律的保護(hù)。

3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容的合法性

預(yù)售合同必須遵守我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定,尊重社會公德,不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會公共利益。