老人住房設(shè)計(jì)精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇老人住房設(shè)計(jì)范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

從2014 年7 月1 日起，俗稱“以房養(yǎng)老”的“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”在北京、上海、廣州、武漢正式開始試點(diǎn)。許多媒體在報(bào)道此消息時(shí)，都加上了“八成網(wǎng)友不愿接受”的副標(biāo)題。這個(gè)很不樂觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)自搜狐網(wǎng)近日所作的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果——79% 的網(wǎng)友不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”；74% 的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。前些日子，更有媒體發(fā)表報(bào)道說(shuō)，縱觀全球，“以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)推行多年，但市場(chǎng)反響并不熱烈。

作為一項(xiàng)改革試點(diǎn)，剛剛有點(diǎn)響動(dòng)就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國(guó)似乎并不多見。實(shí)際上，保監(jiān)會(huì)本身對(duì)試點(diǎn)也表現(xiàn)出足夠的謹(jǐn)慎，這表現(xiàn)在4 城市的試點(diǎn)是有期限的——以2 年為期，這在以往的改革試點(diǎn)中亦屬罕見。社會(huì)輿論不看好“以房養(yǎng)老”，主要是站在老人的立場(chǎng)，譬如老人是否接受，家屬是否接受，等等。但從去年9 月國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”至今，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的思考，發(fā)現(xiàn)另有一個(gè)問題似乎還沒有得到社會(huì)的關(guān)注。其實(shí)，以房養(yǎng)老最大的風(fēng)險(xiǎn)也許是在保險(xiǎn)公司。

國(guó)外推出“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，其可行性是基于國(guó)外通行的土地政策和房地產(chǎn)政策。在發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)房，是連房屋帶土地一起買下的。若論價(jià)值，無(wú)論是使用價(jià)值還是市場(chǎng)價(jià)值，值錢的是土地而不是房屋。對(duì)于房主而言，房屋自買下之日起就開始折舊貶值，有可能保值升值的其實(shí)是土地。幾十年后，房屋壞了，可以自行扒掉重蓋。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言也是一樣，有土地作抵押，可以保證資產(chǎn)無(wú)虞。

篇(2)

論文摘要:隨著人口老齡化的到來(lái)，我國(guó)老年人的社會(huì)保障體系面臨著沉重的經(jīng)濟(jì)壓力。與此同時(shí)，住房改革的深入已使越來(lái)越多的城市家庭擁有了自己的房產(chǎn)，住房已經(jīng)成為大多數(shù)家庭私人財(cái)產(chǎn)的主要組成部分。有了這一物質(zhì)基礎(chǔ)，就有可能將健全老年社會(huì)保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來(lái)，解除老年人養(yǎng)老的憂慮，“住房反向抵鉀貨款”正是由此而生的一個(gè)有價(jià)值的創(chuàng)新性設(shè)想。本文就住房反向抵鉀貨款在我國(guó)的推行進(jìn)行了分析。

    住房反向抵押貸款是指，已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來(lái)償還貸款本息，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國(guó)最先被稱為“反向抵押貸款”。

    住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)，已有巧年的歷史，已經(jīng)被證明是一種成熟的房產(chǎn)融資形式，但在我國(guó)市場(chǎng)上目前還是一項(xiàng)空白。2002年，中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)》建議書，開創(chuàng)了將個(gè)人房產(chǎn)引人保險(xiǎn)和老年保障體系并進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)行的新模式。這一創(chuàng)新模式借鑒引人我國(guó)，將只是一個(gè)時(shí)日選擇的問題。

    一、我國(guó)養(yǎng)老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設(shè)立

    1.中國(guó)已經(jīng)快速步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老問題日益突出，對(duì)其解決方式的探討刻不容緩

    按照聯(lián)合國(guó)制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上，即為老齡社會(huì)。我國(guó)所稱老年人是指60周歲以上的公民(見《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保護(hù)法》第2條)。根據(jù)國(guó)家計(jì)生委統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2000年我國(guó)60歲以上人口已達(dá)12. 26%，按未來(lái)平均人口預(yù)期壽命漲幅不大的較保守的人口預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)60歲以上的老年人口將達(dá)到總?cè)丝诘?6.97 %。毫無(wú)疑問，我國(guó)已開始步人老齡化社會(huì)。養(yǎng)老問題日顯突出。設(shè)立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，可大大緩解國(guó)家和個(gè)人面臨的養(yǎng)老壓力。

    據(jù)山東省煙臺(tái)市最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:目前全市人口約650萬(wàn)，其中60歲以上的老人達(dá)到95. 6萬(wàn)，已占總?cè)丝诘?4. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長(zhǎng)。這就意味著，煙臺(tái)進(jìn)人“老齡城市”的時(shí)間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數(shù)據(jù)推算，幾十年后，煙臺(tái)過(guò)“老人節(jié)”的老人將多于過(guò)“兒童節(jié)”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會(huì)保障問題。10年后，占當(dāng)前老齡人口多數(shù)的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業(yè)內(nèi)人士分析:人口老齡化問題，已成為當(dāng)前煙臺(tái)乃至全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一個(gè)重大社會(huì)問題，正對(duì)社會(huì)保障、勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)、文教體事業(yè)等諸多方面帶來(lái)全局性、戰(zhàn)略性的重大影響。理應(yīng)引起全社會(huì)的共同關(guān)注。

    2.養(yǎng)老資源嚴(yán)重不足，社會(huì)保障體系不太健全

    我國(guó)社會(huì)保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是以《勞動(dòng)保險(xiǎn)條例》為代表的“低工資、高就業(yè)、高補(bǔ)貼、高福利”的國(guó)家包企業(yè)、企業(yè)包職工的統(tǒng)包政策;改革開放以后的巧年，國(guó)有企業(yè)逐步走向獨(dú)立，企業(yè)保險(xiǎn)因之轉(zhuǎn)向社會(huì)養(yǎng)老保障統(tǒng)籌;1995年中央決定將個(gè)人賬戶制度引人中國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，單一的社會(huì)統(tǒng)籌制度轉(zhuǎn)向社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶制度相結(jié)合的新體制，基金管理方式也由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向部分積累制。這就意味著現(xiàn)在在職的一代人既要承擔(dān)繼續(xù)供養(yǎng)上一代“老人”的義務(wù)，又要為自己將來(lái)的養(yǎng)老進(jìn)行個(gè)人賬戶積累，這種雙重負(fù)擔(dān)為企業(yè)和職工帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，因而在實(shí)際操作中引發(fā)出很多問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前個(gè)人養(yǎng)老基金賬戶“空帳運(yùn)行”的額度已高達(dá)1990億元。這一問題如不及時(shí)解決，將可能導(dǎo)致很嚴(yán)重的后果。所以，解決養(yǎng)老問題需要開辟新思路，增加新的養(yǎng)老資金的來(lái)源。

    3.養(yǎng)兒防老的現(xiàn)實(shí)性大大減弱

    社會(huì)人口流動(dòng)的加強(qiáng)、人口結(jié)構(gòu)的老齡化和家庭規(guī)?？s小的趨勢(shì)，已經(jīng)使得越來(lái)越多的年輕人無(wú)暇或無(wú)心照顧老人的日常生活，家庭的養(yǎng)老功能日益退化，養(yǎng)兒防老這條古訓(xùn)面臨著巨大挑戰(zhàn)。據(jù)國(guó)家衛(wèi)生部1999年統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市65歲以上老人的患病率為60. 2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒?！八亩弧奔彝ゴ罅砍霈F(xiàn)，將來(lái)家庭養(yǎng)老的局面，很可能是一對(duì)中年夫婦要同時(shí)贍養(yǎng)四位老人和一個(gè)或兩個(gè)子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重;而要靠中年夫婦同時(shí)養(yǎng)度四位老人和一兩位子女，也非經(jīng)濟(jì)能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養(yǎng)老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來(lái)給予大力發(fā)掘并給予積極推動(dòng)的。

   二、設(shè)立、運(yùn)行住房反向抵押貸款的建議

    應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，象“反向抵押貸款”這樣跨行業(yè)跨體系的社會(huì)性業(yè)務(wù)出現(xiàn)，是行業(yè)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，是社會(huì)事業(yè)的完善。針對(duì)中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)狀，設(shè)立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險(xiǎn)養(yǎng)老模式，是基于西方成型的物質(zhì)條件和價(jià)值觀念形成的，所以，引用時(shí)要注意因地制宜。

    在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續(xù)使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來(lái)的長(zhǎng)期持續(xù)的現(xiàn)金流人，以應(yīng)對(duì)晚年養(yǎng)老生活。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)的境況下應(yīng)給予多樣化的創(chuàng)新。

    變換的方式可包括:(1)資產(chǎn)置換:在國(guó)家城市規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過(guò)反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區(qū)塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計(jì)40平方米被明令拆遷，可得補(bǔ)償金30萬(wàn)元。此時(shí)，該老年住戶用此30萬(wàn)元在市郊購(gòu)得70平方米住房一幢，同時(shí)將該住房向金融機(jī)構(gòu)辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時(shí)貸款利率、經(jīng)辦機(jī)構(gòu)費(fèi)率合計(jì)為7%，該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x(1-7%)÷15]÷12個(gè)月=每月給付的金額。經(jīng)計(jì)算x = 1550元。(2)老年人與金融機(jī)構(gòu)合資購(gòu)房:該老年人拿出巧萬(wàn)元，并向保險(xiǎn)公司或銀行貸款15萬(wàn)元，共計(jì)30萬(wàn)元，購(gòu)買該幢價(jià)值30萬(wàn)元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個(gè)貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)歸還貸款本息。本模式也可認(rèn)為是老年人同銀行合資購(gòu)房，順序占有支配。雙方的出資比例，應(yīng)結(jié)合老年人的預(yù)期存活壽命、利率及房?jī)r(jià)波動(dòng)等，做詳細(xì)計(jì)算并在執(zhí)行中根據(jù)情況變化給予相應(yīng)修訂。(3)老年人向房地產(chǎn)商反向抵押貸款:老年人一次性拿出30萬(wàn)元，交付房產(chǎn)商取得人住該住房長(zhǎng)達(dá)20年的資格，人住期間，房產(chǎn)商每年向住戶返還1.5萬(wàn)元，到20年結(jié)束，30萬(wàn)元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時(shí)余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時(shí)，允許其繼續(xù)居住下去，不必再繳納費(fèi)用。同一筆錢達(dá)到住房、養(yǎng)老兩不誤。(4)老年人合作購(gòu)房并辦理反向抵押貸款:有數(shù)位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬(wàn)元，如各自分開居住，分別養(yǎng)老，生活水平將會(huì)較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購(gòu)房，合住養(yǎng)老，現(xiàn)用30萬(wàn)元購(gòu)房并辦理反抵押貸款，余10萬(wàn)元作為生活費(fèi)津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨(dú)寂寞之大難題。

反向抵押貸款資產(chǎn)證券化。金融機(jī)構(gòu)在開辦反抵押貸款業(yè)務(wù)后，將會(huì)持有數(shù)量日益增多的住房資產(chǎn)，這必將會(huì)使機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性受到相當(dāng)?shù)恼系K。為此，采用資產(chǎn)證券化的方法來(lái)激活反抵押貸款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性，就是必要的。具體操作程序可表現(xiàn)為:某老年住戶希望利用反抵押貸款來(lái)盤活自己的住房資產(chǎn)，同時(shí)又希望能將手頭現(xiàn)有的住宅置換到更適于養(yǎng)老的處所。這時(shí)就可以“兩步并做一步走”:將舊住房出售并換購(gòu)新住房;將新住房申請(qǐng)辦理反抵押貸款業(yè)務(wù)，將該住房資產(chǎn)盤活用好，起到改善養(yǎng)老生活的處所，尋找到房產(chǎn)養(yǎng)老的新處方。

篇(3)

關(guān)鍵詞：老齡化;居住模式;老年公寓;環(huán)境心理學(xué)

Abstract: With the aging of the population of residential district planning and aging community residential layout and the external environment of processing problems.

Key words: aging; living mode; the apartment for the aged; environmental psychology

中圖分類號(hào)：[X191] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言：據(jù)聯(lián)合國(guó)的有關(guān)規(guī)定, 一個(gè)國(guó)家65 歲及以上的老年人所占總?cè)丝诘谋壤^(guò)7 %或60歲以上的老年人口所占比例超過(guò)10 % , 即可稱為“老年型”國(guó)家。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家,2003 年我國(guó)60 歲及以上的老年人口將達(dá)到1136 億人, 占總?cè)丝诒戎貙⑸仙?012 %。北京、上海、南京等特大城市已率先進(jìn)入老齡化城市，老齡問題將是我們社會(huì)面臨的最嚴(yán)峻的問題之一。為老人創(chuàng)造一個(gè)老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所學(xué)的居住環(huán)境, 將是國(guó)家和政府以及建筑師們所面臨的重大課題與挑戰(zhàn)。

老年人居住模式現(xiàn)狀

目前, 在城市住宅中, 有老人的住戶基本分為兩種居住模式: 一是老人與子女一起居住生活； 二是各自獨(dú)立, 分居兩處, 相距較遠(yuǎn)。從現(xiàn)實(shí)的使用情況來(lái)看, 這兩種居住模式都有不盡人意的地方：與子女一起居住的老人，由于兩代人的生活方式、思想方法、、興趣愛好等不同而形成了“代溝”，給同住的兩代人帶來(lái)了生活上的不和諧。而各自在相距較遠(yuǎn)的地方分居, 又不便于子女很好地照顧老人。

受傳統(tǒng)觀念的影響，東方人講究“三代同堂”, 老死不離兒孫，構(gòu)成大家庭單位。隨著社會(huì)的發(fā)展,核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊，今后僅由一對(duì)老年夫婦組成的“老齡人”家庭將大量出現(xiàn)并迅速擴(kuò)大。在這種矛盾之下，“老年公寓”應(yīng)運(yùn)而生。

二、什么是老年公寓

所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時(shí)代氣息的城市老年人社區(qū)。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅具有分散的家庭養(yǎng)老所沒有的服務(wù)設(shè)施，又具有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氣氛。

三、老年公寓的選址

老年人養(yǎng)老的目的就是保持健康長(zhǎng)壽和安享晚年，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量的要求很高?，F(xiàn)有的一些養(yǎng)老院、福利院大多選址在市中心，噪音和空氣污染比較嚴(yán)重。隨著人們對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，帶有老年公寓的居住區(qū)從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移會(huì)成為必然趨勢(shì)。

但考慮到老年人對(duì)舊的建筑和環(huán)境有深厚的感情, 完全陌生的環(huán)境會(huì)讓他們失去安全感，因此一些老年人較認(rèn)為理想的居所是其居住生活了大半生的地方。在選址上也應(yīng)該注意：地形盡可能平坦，減少陡斜的步道或者臺(tái)階，購(gòu)物、逛公園時(shí)不必穿越主要街道，一些基本的商業(yè)設(shè)施如超市，藥房最好盡可能地鄰近，小區(qū)內(nèi)設(shè)立老年人活動(dòng)中心、活動(dòng)站或活動(dòng)室，并且結(jié)合各級(jí)公共綠地設(shè)立，給老年人提供健身、文娛、知識(shí)講座等各種活動(dòng)，豐富老年人的精神生活。

老年人住宅不能因?yàn)榈笄鍍舳?jiǎn)單地把老年住宅設(shè)置在偏僻處，與社會(huì)隔離開來(lái)，因?yàn)槔夏耆私?jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，大多會(huì)產(chǎn)生失落感和憂傷感。因此在設(shè)計(jì)人居環(huán)境時(shí)應(yīng)該充分注意這一點(diǎn)，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將老年人住所與兒童、青年人的活動(dòng)場(chǎng)所相結(jié)合布置，這樣可以讓老年人看到青年和幼兒朝氣蓬勃的身影，有利于老年人的心理健康。

帶有老年公寓的居住區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)

老年社區(qū)在規(guī)劃上要針對(duì)性的為老年人的不便進(jìn)行一些特殊的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

4.1 戶外規(guī)劃

老年人非常重視居住地的戶外環(huán)境。具有老齡化特點(diǎn)的社區(qū)規(guī)劃，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該充分考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為老人不方便生活提供方便，道路應(yīng)該人車分流，避免因老人行動(dòng)不便與車發(fā)生危險(xiǎn)，開闊空間活動(dòng)場(chǎng)所，提供老人的戶外活動(dòng)空間，增加休息座椅，方便老人隨時(shí)休息。居住區(qū)內(nèi)應(yīng)該人車分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)置無(wú)障礙環(huán)形步道，人流入口處設(shè)置在離公交車站較近的地方。

老齡住宅的外部環(huán)境處理為老人提供一個(gè)優(yōu)美、安全的室外環(huán)境,結(jié)合地形營(yíng)造自然式景觀, 創(chuàng)造富于情趣的生態(tài)居住環(huán)境，給提供老人親近自然的機(jī)會(huì), 同時(shí)滿足老人們的各種戶外活動(dòng)需求。通過(guò)分析老年人的生理行為特點(diǎn), 他們對(duì)戶外的心理需求有兩個(gè)要求：

安全性、可識(shí)別性。在設(shè)計(jì)中, 盡可能減少、消除老年人在活動(dòng)時(shí)可能遇到的不安全因素, 創(chuàng)造安全無(wú)障礙的生活環(huán)境, 如道路的坡度、扶手、活動(dòng)空間的安全等。

社交性、休閑性。由于身體機(jī)能的下降, 適當(dāng)?shù)捏w育鍛煉可以使老人的病痛得到緩解, 同時(shí)強(qiáng)身健體。

4.2老年住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)

老年公寓的設(shè)計(jì)應(yīng)該適合不同年齡層次的老人，根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)，世界衛(wèi)生組織對(duì)全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測(cè)定重新劃分了年齡組：60~74歲為年青老人，75~89歲為老年人，90歲以上為長(zhǎng)壽老人。各個(gè)年齡組的老人對(duì)于住宅，環(huán)境，心理的需求都有所不同，因此開發(fā)修建老年公寓也需要考慮不同年齡組老人的特點(diǎn)。針對(duì)以上三種年齡組老人的生理特點(diǎn)，老年公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)是要避弊趨利。

樓層不能太高，4層以上必須設(shè)電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過(guò)。

室內(nèi)地板應(yīng)當(dāng)平坦，防滑，沒有高差，不可以設(shè)置門檻此類的障礙物，防止老人摔跤，也便于輪椅通過(guò)。

廚房和衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，操作臺(tái)與盥洗臺(tái)下部應(yīng)有空位, 以便老人坐著輪椅操作。衛(wèi)生間的浴缸旁設(shè)置過(guò)度座凳, 衛(wèi)生間門用拉門或外開門, 使用可以從外開啟的鎖, 以防不測(cè)。

老人由于身體較弱, 在家的時(shí)間相對(duì)年輕人要多一些, 故老人臥室宜朝陽(yáng)布置。陽(yáng)臺(tái)應(yīng)稍寬些, 能放一小桌, 供下棋、看報(bào)、聊天喝茶等用, 也可供有興趣的老人養(yǎng)花、鳥之類來(lái)消遣。

除了這些特點(diǎn)之外，老年公寓住宅的一個(gè)顯著特點(diǎn)是依據(jù)老人在不同時(shí)期因生理變化帶來(lái)的不用需要而設(shè)計(jì)。

年青型老年人：這類型的老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和一些服務(wù)系統(tǒng)，比如菜市場(chǎng)，超市。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務(wù)機(jī)構(gòu)參加活動(dòng)。

老年型老人：這類型的老人身體素質(zhì)逐漸下降，生活基本不能自理，因此室內(nèi)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，住宅入口、衛(wèi)生間、浴池、座便器旁應(yīng)增設(shè)扶手，地板需要加固防滑，門最好改為推拉式并且有明顯的色彩標(biāo)志，以提醒老人注意。此外，改變方向的或者有高差的地方應(yīng)該有鮮明的標(biāo)準(zhǔn)或者色彩，設(shè)置專門的家政人員為老人們提供日常必需服務(wù)。

長(zhǎng)壽型老人：這類型的老人是需要特別護(hù)理的，為長(zhǎng)壽型老人設(shè)計(jì)的住宅不僅要具備以上兩種年齡組老人住宅設(shè)計(jì)的功能以外，還應(yīng)該開設(shè)治療，護(hù)理，康復(fù)以及臨終關(guān)懷等齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)也應(yīng)設(shè)有緊急呼救設(shè)施，以應(yīng)付老人突發(fā)病和突發(fā)事件。要融服務(wù)、醫(yī)療、護(hù)理為一體，老人在這里能得到全方位的護(hù)理。

東西方老年住宅的對(duì)比與啟示

歐美各國(guó)由于受傳統(tǒng)個(gè)人主義的影響，比較注重發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國(guó)迅速發(fā)展老年社區(qū)。而東方受儒家思想影響，一些已開發(fā)或者正在開發(fā)的國(guó)家試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念和尊老愛幼的社會(huì)風(fēng)氣。例如，美國(guó)的老年人住區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)就超過(guò)80種以上。東方老年住區(qū)發(fā)展較好的有日本、新加坡和香港，日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，能夠提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活既“二代居”的住宅產(chǎn)品。

結(jié)語(yǔ)：對(duì)于居住區(qū)中越來(lái)越多的老年人, 城市規(guī)劃師和建筑師應(yīng)充分意識(shí)到人口老齡化的緊迫性, 在當(dāng)前的居住區(qū)規(guī)化設(shè)計(jì)中, 從明顯改善老年人居住方式、住房特點(diǎn)、公共服務(wù)設(shè)施和外部環(huán)境等方面入手, 給他們創(chuàng)造一個(gè)安度晚年的良好居住環(huán)境。

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[5]王興田. 21 世紀(jì)的居住模式[J] . 建筑師, 1997 , (12) .

篇(4)

這是十年前的老故事，目的是為了引導(dǎo)人們提前消費(fèi)。如果要為這個(gè)故事注入最新意義，那美國(guó)老太太應(yīng)該說(shuō)：“我前半生努力工作還房貸，后半生把房子抵給了銀行，輕輕松松地拿著錢享受生活，現(xiàn)在我對(duì)人間再無(wú)牽掛?！?/p>

后半生拿房子抵押，是對(duì)“以房養(yǎng)老”的通俗解讀。

所謂“以房養(yǎng)老”，是指老年人把已經(jīng)付清貸款的房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價(jià)值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金，房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有，也被稱作反向抵押或逆按揭。

9月13日，國(guó)家對(duì)于“以房養(yǎng)老”模式明確表態(tài)。公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱：《意見》）明確提出，要開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，即“以房養(yǎng)老”。民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付公開表示，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案，將由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門，計(jì)劃于2014年一季度出臺(tái)具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則。

恐非銀行一己之力

國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀《意見》時(shí)表示，開展老年人住房反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)，對(duì)于老年人和保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)都是好事。但“好事”也需銀行來(lái)幫忙，因?yàn)樵谖覈?guó)，保險(xiǎn)業(yè)不允許做按揭貸款，所以銀行信貸資金仍是養(yǎng)老資金的重要組成。

然而目前市場(chǎng)上，多家銀行均沒有推出此項(xiàng)業(yè)務(wù)。無(wú)規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)成為最大障礙。

中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國(guó)內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。其養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)細(xì)則規(guī)定，“貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價(jià)值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計(jì)劃累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)兩萬(wàn)元。貸款期限根據(jù)借款人實(shí)際需要合理確定，但最長(zhǎng)不超過(guò)10年”。

現(xiàn)實(shí)情況是一方面養(yǎng)老所需貸款金額有限；另一方面銀行貸款門檻設(shè)置較高，如年齡要求在55周歲以上；抵押房屋必須是老人或其贍養(yǎng)人的第二套房子等。自該業(yè)務(wù)推行以來(lái)在深圳、合肥等多地交易量為零。

借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“逆按揭”已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。業(yè)務(wù)由借款人、政府部門、銀行、保險(xiǎn)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)，甚至房屋中介組織共同參與、權(quán)責(zé)明確、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、合力運(yùn)作。

如讓銀行用一己之力面對(duì)“以房養(yǎng)老”的“逆按揭”貸款業(yè)務(wù)，將會(huì)面臨重重風(fēng)險(xiǎn)。

最大的風(fēng)險(xiǎn)在于我國(guó)土地使用權(quán)限只有70年。除產(chǎn)權(quán)有年限外，“逆按揭”業(yè)務(wù)的唯一抵押物就是房產(chǎn)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一旦房產(chǎn)出現(xiàn)貶值、拆遷、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，就容易導(dǎo)致資不抵債、壞賬的發(fā)生。

另一個(gè)突出風(fēng)險(xiǎn)就是人的壽命具有不確定性。多數(shù)“逆按揭”業(yè)務(wù)往往只能在老人死亡這一特定條件下，銀行才有權(quán)利處置房產(chǎn)收回貸款。生命存續(xù)期愈長(zhǎng)，貸款期限愈長(zhǎng)，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)則越大，這是因?yàn)椤澳姘唇摇睒I(yè)務(wù)周期將延長(zhǎng)，有可能出現(xiàn)貸款本息金額超出房屋本身價(jià)格的情況。

此外，貸款期限較長(zhǎng)則意味著信貸資金占用的機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)較大。貸款期間，一般銀行機(jī)構(gòu)不會(huì)規(guī)定老人償還本息，而考慮到一般情況下，個(gè)人消費(fèi)貸款利率低于資本市場(chǎng)的平均利率，因此如用將來(lái)的利率計(jì)算現(xiàn)在的資金占用成本，顯然存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

“以房養(yǎng)老”不能僅靠銀行力量。在8月召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理就強(qiáng)調(diào)，讓社會(huì)資本轟轟烈烈地辦好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。而據(jù)記者了解，近幾年多個(gè)城市以不同方式進(jìn)行了“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)：北京成立了“養(yǎng)老房屋銀行”，上海實(shí)施了“以房自助養(yǎng)老”，南京實(shí)行了“以租換養(yǎng)”等。發(fā)動(dòng)社會(huì)力量，通過(guò)不同途徑，才是今后解決養(yǎng)老問題的必由之路。

金融機(jī)構(gòu)顧慮重重

“以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，相較其他金融機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)在于擁有依靠生命表定價(jià)的機(jī)制及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析。但若從技術(shù)角度而言，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)仍有諸多地方需要突破和創(chuàng)新。

“生命表只有壽險(xiǎn)公司才有，依靠這個(gè)生命表，壽險(xiǎn)公司可以判斷某一年齡段的死亡比例以及這一年齡段一般生存多久，這是壽險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)。但是房產(chǎn)抵押應(yīng)該是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)，而不是壽險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)。以房養(yǎng)老到底是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司做還是壽險(xiǎn)公司做？”一家壽險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

與此同時(shí)，保險(xiǎn)公司不能直接放貸也成為未來(lái)房屋反向抵押業(yè)務(wù)開展的一大障礙。經(jīng)營(yíng)主體模糊、無(wú)放貸經(jīng)驗(yàn)、無(wú)合適產(chǎn)品等技術(shù)難題制約著保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。

在美國(guó)，并非所有人都可以申請(qǐng)辦理房屋反向抵押。首先，符合年滿62歲以上并擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人，才有資格申請(qǐng)住房反向抵押；其次，根據(jù)聯(lián)邦住房管理局的規(guī)定，抵押的房屋必須是單戶住宅。如果是多單元的住宅，那么投保人必須居住在其中的一間內(nèi)。換句話說(shuō)，這套房屋不能全部租借給別人，投保人（屋主）必須也居住在里面。

不過(guò)，有保險(xiǎn)的住房貸款也分為兩種。一種是聯(lián)邦住房管理局“有保險(xiǎn)”的住房“倒按揭”貸款。這是經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)認(rèn)可的貸款，其形式較為靈活。申請(qǐng)者可以盡可能長(zhǎng)地生活在該住房?jī)?nèi)，不過(guò)只能在一定期限內(nèi)得到分期貸款。另一種是放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款。這種貸款是由金融機(jī)構(gòu)辦理的，申請(qǐng)貸款者的資格不需要經(jīng)過(guò)政府認(rèn)可。屆時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可與申請(qǐng)者共同享有住房增值收益，不過(guò)，金融機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。

《意見》對(duì)政府“托底”作用的強(qiáng)調(diào)，顯然更有深意。銀行介入需要政府等相關(guān)部門的“保駕護(hù)航”，特別是在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟、價(jià)格波動(dòng)較大的地區(qū)，政府需要完善相應(yīng)的法律、法規(guī)，解決銀行在“逆按揭”業(yè)務(wù)中存在的技術(shù)難題，同時(shí)相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼傾斜，也將會(huì)帶動(dòng)銀行的積極性。

篇(5)

第一條  為了加強(qiáng)本市農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和《上海市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市農(nóng)村實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)村個(gè)人建房），是指本市農(nóng)村范圍內(nèi)（含國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)以及農(nóng)村集鎮(zhèn)等）居民自行新建、遷建、擴(kuò)建、改建和翻建住房。

第三條  上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）和縣（區(qū)）土地管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個(gè)人建房用地的主管機(jī)關(guān)。

上海市城市規(guī)劃管理局（以下簡(jiǎn)稱市規(guī)劃局）和縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個(gè)人住房規(guī)劃建設(shè)的主管機(jī)關(guān)。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個(gè)人建房的管理工作。

第四條  農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)當(dāng)根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌安排。

第五條  農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)當(dāng)使用原宅基地和其他非耕地，嚴(yán)格控制使用耕地。

農(nóng)村個(gè)人建房所使用的土地屬于國(guó)家或者集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)。根據(jù)國(guó)家建設(shè)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村個(gè)人建房需要調(diào)整宅基地、承包地、自留地、竹園地時(shí)，原土地使用人應(yīng)當(dāng)服從。

第六條  農(nóng)村個(gè)人建房用地應(yīng)當(dāng)根據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)和市房地局下達(dá)的年度用地計(jì)劃指標(biāo)，由縣（區(qū)）土地管理部門分解落實(shí)到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第七條  農(nóng)村個(gè)人建房用地實(shí)行有償使用制度。

第八條  農(nóng)村個(gè)人建房審批實(shí)行公開辦事制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將建房用地戶數(shù)、用地計(jì)劃指標(biāo)、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

第二章  農(nóng)村個(gè)人建房的申請(qǐng)和審批

第九條  有下列情況之一的農(nóng)村居民戶，可以申請(qǐng)建房用地：

（一）墾區(qū)移民戶和因國(guó)家建設(shè)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)拆遷的居民戶；

（二）低于本辦法第二十七條規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)的居民戶；

（三）同戶居住人口中有兩個(gè)或者兩個(gè)以上未婚者，其中一人已達(dá)到結(jié)婚年齡，要求分戶建房的居民戶；

（四）縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可以申請(qǐng)建房用地的其他居民戶。

第十條  農(nóng)村個(gè)人建房用地應(yīng)當(dāng)向常住戶口所在地的村民委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，并填寫《農(nóng)村個(gè)人建房申請(qǐng)表》。

第十一條  村民委員會(huì)接到建房申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)征求村民小組的意見，經(jīng)集體討論并在《農(nóng)村個(gè)人建房申請(qǐng)表》上簽署意見后，連同建房申請(qǐng)人的書面申請(qǐng)報(bào)送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第十二條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到村民委員會(huì)報(bào)送的《農(nóng)村個(gè)人建房申請(qǐng)表》和建房申請(qǐng)人的書面申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)用地面積、建房位置、建筑面積標(biāo)準(zhǔn)以及房屋的層數(shù)、高度等進(jìn)行審核，并按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：

（一）農(nóng)村個(gè)人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請(qǐng)用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在1個(gè)月內(nèi)審批。

（二）農(nóng)村個(gè)人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國(guó)有土地的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在1個(gè)月內(nèi)征求縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門的選址定點(diǎn)意見，并報(bào)縣（區(qū)）人民政府審批。

（三）農(nóng)村個(gè)人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國(guó)有土地的，以及在集鎮(zhèn)范圍內(nèi)申請(qǐng)建房用地的，按前項(xiàng)規(guī)定辦理。

農(nóng)村個(gè)人建房用地經(jīng)批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)發(fā)給農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府發(fā)給《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》。

第十三條  市屬的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)職工申請(qǐng)建房用地的，由所在國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)報(bào)送其主管部門審核后，移送市房地局按規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)批。

縣（區(qū)）屬的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)職工申請(qǐng)建房用地的，由當(dāng)?shù)乜h（區(qū)）人民政府審批。

第十四條  經(jīng)審核不同意農(nóng)村個(gè)人建房用地申請(qǐng)的，由審批建房用地的機(jī)關(guān)以書面形式通知建房申請(qǐng)人。

第十五條  不需要申請(qǐng)用地的房屋加層、房屋翻修、建造圍墻等，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請(qǐng)領(lǐng)取《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》。

第十六條  農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅、費(fèi)。農(nóng)村個(gè)人建房用地還應(yīng)當(dāng)繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標(biāo)準(zhǔn)由各縣（區(qū)）人民政府制定。

第十七條  農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)當(dāng)在取得《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》之日起1年內(nèi)竣工。因特殊原因無(wú)法按期竣工的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意，可延長(zhǎng)竣工期；延長(zhǎng)期限由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

第十八條  農(nóng)村個(gè)人建房應(yīng)當(dāng)在開工前報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并嚴(yán)格按照農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》規(guī)定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數(shù)、高度等進(jìn)行施工。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府接到開工日期報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)。住房竣工后經(jīng)檢查符合本辦法的，由縣（區(qū)）人民政府發(fā)給《上海市農(nóng)村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。

第十九條  現(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)且符合村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃要求的農(nóng)村個(gè)人建房戶，應(yīng)當(dāng)在原址建設(shè)，不得移地遷建。

第二十條  移地遷建住房的農(nóng)村個(gè)人建房戶，應(yīng)當(dāng)在新建房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)，拆除原有住房，退還宅基地。

第二十一條  符合農(nóng)村個(gè)人建房用地條件的農(nóng)村居民戶，可向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請(qǐng)購(gòu)買本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的他人房屋。經(jīng)批準(zhǔn)后，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在2個(gè)月內(nèi)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)和房屋買賣交易手續(xù)。

第二十二條  因全部或者部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或者將原居住房屋改為其他用途的農(nóng)村居民戶，不得申請(qǐng)建房用地，也不得申請(qǐng)房屋擴(kuò)建或者加層。

無(wú)本村民小組戶口的農(nóng)村房屋不得擴(kuò)建。

第二十三條  農(nóng)村個(gè)人建造2層或者2層以上住房的，應(yīng)當(dāng)有設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)或者審核過(guò)的設(shè)計(jì)圖紙。

第三章  建房用地標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃技術(shù)規(guī)定

第二十四條  農(nóng)村個(gè)人建房按不同的地區(qū)、戶型和人口計(jì)算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。

建筑占地面積系指居室、灶間、衛(wèi)生間、樓梯、陽(yáng)臺(tái)等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業(yè)棚舍、曬場(chǎng)、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。

建筑占地不得超過(guò)批準(zhǔn)的面積標(biāo)準(zhǔn)；屋前屋后占地面積不得擅自調(diào)整使用。

第二十五條  建筑占地面積按下列規(guī)定計(jì)算：

（一）住房、獨(dú)立的灶間、獨(dú)立的衛(wèi)生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計(jì)算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計(jì)算；

（三）有立柱的陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計(jì)算。

無(wú)立柱、無(wú)頂蓋的室外走道和無(wú)立柱的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)建筑占地面積，但不得超過(guò)批準(zhǔn)的宅基地范圍。

有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計(jì)算宅基地面積；無(wú)圍墻的住宅按實(shí)際占用面積計(jì)算宅基地面積。

第二十六條  農(nóng)村個(gè)人建房戶可申請(qǐng)建房用地的人數(shù)按常住戶口計(jì)算，其中領(lǐng)取本市獨(dú)生子女證的獨(dú)生子女建房用地按2人計(jì)算。下列非常住戶口人員，可計(jì)入用地人數(shù)：

（一）家庭成員中的現(xiàn)役軍人、在校學(xué)生；

（二）在城鎮(zhèn)工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復(fù)計(jì)算建房用地人數(shù)或者分?jǐn)偨o其他子女）；

（四）返回農(nóng)村原籍定居的港、澳、臺(tái)同胞；

（五）縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可予計(jì)算的其他人員。

第二十七條  蔬菜區(qū)（包括國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)、國(guó)營(yíng)漁場(chǎng)）農(nóng)村個(gè)人建房戶的建房用地按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過(guò)150平方米，其中建筑占地面積不得超過(guò)80平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積不得超過(guò)160平方米，其中建筑占地面積不得超過(guò)90平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

糧棉區(qū)農(nóng)村個(gè)人建房戶的建房用地按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過(guò)180平方米，其中建筑占地面積不得超過(guò)90平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積不得超過(guò)200平方米，其中建筑占地面積不得超過(guò)100平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

農(nóng)村集鎮(zhèn)個(gè)人建房戶用地以建筑占地面積為準(zhǔn)。4人或者4人以下戶的建筑占地面積不得超過(guò)44平方米。不符合分戶條件的4人以上戶可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。

不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，由縣（區(qū)）人民政府規(guī)定。

第二十八條  需原地翻建或者按規(guī)劃移地遷建住房的，應(yīng)當(dāng)辦理用地手續(xù)，并按前條規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十九條  圍墾不滿5年的墾區(qū)，移民房屋宅基地總面積不得超過(guò)250平方米，其中建筑占地不得超過(guò)125平方米。

圍墾滿5年的墾區(qū)，按糧棉區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十條  經(jīng)批準(zhǔn)買房或者建新房時(shí)保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計(jì)算。

第三十一條  農(nóng)村個(gè)人建房朝向?yàn)槟媳毕蚧蛘叱掀珫|（西）向的房屋間距，為南側(cè)建筑高度的1.4至1.6倍；朝向?yàn)闁|西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。

集鎮(zhèn)、老宅基地按前款標(biāo)準(zhǔn)改建確有困難的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，房屋間距可適當(dāng)縮小。朝向?yàn)槟媳毕蚧蛘叱掀珫|（西）向的房屋間距，不得小于南側(cè)建筑高度的1.2倍；朝向?yàn)闁|西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1倍。

集鎮(zhèn)建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。

第三十二條  農(nóng)村個(gè)人建房每層的高度不得超過(guò)3.3米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過(guò)2米。

第三十三條  農(nóng)村個(gè)人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰?fù)L(fēng)采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農(nóng)業(yè)用地圈進(jìn)圍墻，不得超過(guò)批準(zhǔn)的宅基地范圍。

第四章  法律責(zé)任

第三十四條  農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)、非法占用土地建房的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設(shè)施；對(duì)非法占地建房的干部，還應(yīng)當(dāng)由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。

農(nóng)村個(gè)人建房占用土地超過(guò)批準(zhǔn)的用地面積標(biāo)準(zhǔn)的，多占的土地按照非法占地處理。

第三十五條  無(wú)權(quán)批準(zhǔn)或者越權(quán)批準(zhǔn)建房用地的單位和個(gè)人，非法批準(zhǔn)的建房用地文件無(wú)效。非法批準(zhǔn)占用的土地按非法占地處理。對(duì)非法批準(zhǔn)建房用地的單位主管人員或者個(gè)人，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；收受賄賂構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十六條  農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)以買賣房屋或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設(shè)施，或者責(zé)令限期改正，并處以200元至500元的罰款。

第三十七條  新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，其建房用地保證金不予退還。

第三十八條  農(nóng)村個(gè)人建房逾期未竣工，且未申請(qǐng)延長(zhǎng)竣工期的，按超過(guò)竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過(guò)1000元。

第三十九條  農(nóng)村個(gè)人建房戶未取得《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》擅自建房、嚴(yán)重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，補(bǔ)辦《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》，并處以土建工程造價(jià)5％至10％的罰款。

第四十條  農(nóng)村個(gè)人建房戶違反《農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)工程許可證》的規(guī)定，擅自擴(kuò)大建筑占地面積、移位建房、超過(guò)層數(shù)等嚴(yán)重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑物；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃、尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價(jià)5％至20％的罰款，其建房用地保證金不予退還。

房屋層高或者室內(nèi)地坪標(biāo)高超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價(jià)2％至10％的罰款，其建房用地保證金不予退還。

第四十一條  修建圍墻占用公用通道或者妨礙公共交通的，責(zé)令限期拆除。

第四十二條  被責(zé)令限期拆除房屋或者違法建筑的農(nóng)村居民逾期不拆除的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可組織有關(guān)部門強(qiáng)制拆除，所需費(fèi)用由違法當(dāng)事人承擔(dān)。

第四十三條  本辦法規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定?？h（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由縣（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門給予行政處罰的，有權(quán)直接作出處罰決定。

第四十四條  當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十五條  拒絕、阻礙鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及主管部門工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五章  附  則

第四十六條  農(nóng)村專業(yè)戶、個(gè)體工商戶建造生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成片建設(shè)農(nóng)民新村（包括商品房或者集資建房）應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。

第四十七條  本辦法施行前根據(jù)市人民政府有關(guān)規(guī)定編制的農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃繼續(xù)施行。本辦法施行后重新編制、調(diào)整、修改的農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃，有關(guān)個(gè)人住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)均按本辦法執(zhí)行。

篇(6)

但很多人對(duì)“以房養(yǎng)老”并不看好。與傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的沖突，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)、房屋所在土地使用權(quán)的70年大限以及子女的遺產(chǎn)繼承權(quán)等復(fù)雜問題，人們質(zhì)疑，這種住房反向抵押貸款的方式，是否真的能給老年人的晚年生活提供切實(shí)保障？

巨大的養(yǎng)老需求

這份《意見》的出臺(tái)是對(duì)去年國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的落地回應(yīng)，也是指導(dǎo)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的首份全國(guó)性文件。

之所以選擇這四座城市進(jìn)行試點(diǎn)，保監(jiān)會(huì)人身險(xiǎn)監(jiān)管部人士透露，主要考慮這幾個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大、老齡化步伐快等原因，而與此同時(shí)，以房養(yǎng)老是新生事物，還需要不斷探索、總結(jié)、完善。

上海市民政局、上海市老齡辦、上海市統(tǒng)計(jì)局在4月聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，上海市1432萬(wàn)戶籍人口中，60歲及以上老年人口達(dá)387萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.1%。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，上海市戶籍以老年人為戶主的家庭，84%擁有自己的住房。在老齡化嚴(yán)重的上海，“以房養(yǎng)老”若得以推廣，將極大緩解政府的公共治理壓力。

如何讓適合的老年群體能夠?qū)崿F(xiàn)“以房養(yǎng)老”，在上海，其統(tǒng)計(jì)部門之前也做過(guò)一些調(diào)研。

2013年9月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果稱：67.3%的受訪者傾向于“傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老”，21.2%傾向“社區(qū)居家養(yǎng)老”，僅有11.1%和0.4%分別傾向“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“其他方式養(yǎng)老”。

但出人意料的是，調(diào)查報(bào)告顯示有73.1%的受訪者表示“贊同”或“較贊同”“以房養(yǎng)老”，僅26.9%表示“不贊同”。

在上海，擁有自己住房的老年人是一個(gè)很高的比例，2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海84%擁有自己住房的老年人，53%是自建或從市場(chǎng)購(gòu)置的，31%是房改房或保障房。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院陳杰表示，通過(guò)2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)可以推算出，2010年上海戶籍老年人住房面積1.4億平方米以上，市場(chǎng)總值約為2萬(wàn)億元，占上海住房總價(jià)值的18%，到2013年上海房產(chǎn)單價(jià)平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，這個(gè)總價(jià)值將在2.5萬(wàn)億元左右。

另外，上海老年人為戶主的家庭80%依靠養(yǎng)老金為主要收入來(lái)源，僅有6%依靠勞動(dòng)收入為主要收入來(lái)源，3.8%依靠家庭成員贍養(yǎng)為主，而依靠財(cái)產(chǎn)性收入為主的基本為零。所以，這是個(gè)巨大的市場(chǎng)。

從全國(guó)來(lái)看，六普數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上占8.87%，中國(guó)已經(jīng)是老齡化社會(huì)。計(jì)劃生育政策實(shí)施30年后，“4+2+1”模式已經(jīng)成為主流的中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)。單靠家庭力量養(yǎng)老，負(fù)擔(dān)太重，因此必須探索新的方法。

與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈

緩解獨(dú)生子女一代壓力、將不動(dòng)產(chǎn)變身可支配財(cái)產(chǎn)，增加老人積蓄……“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來(lái)卻任重道遠(yuǎn)。

暨南大學(xué)輿情研究中心近日開展的關(guān)于“廣州市居民養(yǎng)老現(xiàn)狀”的民意調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州市民對(duì)最傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”方式的認(rèn)知度和認(rèn)同度都是最高的，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的認(rèn)知度次之，其次是社區(qū)養(yǎng)老、“以房養(yǎng)老”和“候鳥式”養(yǎng)老。

搜狐網(wǎng)近日發(fā)起“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查顯示，79%的網(wǎng)友不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”；74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。這一結(jié)果與羊城晚報(bào)今年4月發(fā)起的同題調(diào)查不謀而合。在羊城晚報(bào)的調(diào)查中，八成投票網(wǎng)友不愿“以房養(yǎng)老”。這部分人群中，55.4%的網(wǎng)友認(rèn)為，房子應(yīng)該作為遺產(chǎn)留給下一代，而27.7%的人擔(dān)憂“以房養(yǎng)老的法律并不完善”。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧認(rèn)為，現(xiàn)階段在中國(guó)推行以房養(yǎng)老模式有一定困難。從傳統(tǒng)觀念特別是老年人的觀念來(lái)說(shuō)，將恒產(chǎn)、家業(yè)留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現(xiàn)之一。如果一輩子的產(chǎn)業(yè)――住房，最后被銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)收走，最終一無(wú)所有，與傳統(tǒng)思想觀念碰撞較為激烈，大多數(shù)老人難以接受。

陳杰表示，“以房養(yǎng)老，尤其是反向按揭模式，面臨著與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈、房?jī)r(jià)不確定因素的風(fēng)險(xiǎn)等，難以適用大多數(shù)老年人，只能是對(duì)公共養(yǎng)老的補(bǔ)充，美國(guó)發(fā)展了20多年，選擇‘反向住房按揭’也就50多萬(wàn)戶。”

“所以，這更是一項(xiàng)房地產(chǎn)政策創(chuàng)新，其次是一項(xiàng)金融政策創(chuàng)新，第三是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策創(chuàng)新，最后才是養(yǎng)老政策創(chuàng)新。”陳杰說(shuō)。

在美國(guó)，

“住房反向抵押貸款”只是針對(duì)老年人的一種特殊的住房?jī)糁档盅嘿J款形式，是在國(guó)家養(yǎng)老體系之外一種自愿選擇的養(yǎng)老方式。作為一種“非主流”的養(yǎng)老方式，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)高、老年人缺乏足夠的金融知識(shí)，經(jīng)常遇到欺詐、貸款交易的費(fèi)用高、借款合同條款嚴(yán)苛等因素，并不受美國(guó)老人待見。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1989年實(shí)施以來(lái)，截止到2010年5月，參與者僅有49萬(wàn)人，只占符合“住房反向抵押貸款”對(duì)象總數(shù)的1%左右。

房產(chǎn)是重要的公民財(cái)產(chǎn)，而“以房養(yǎng)老”在國(guó)內(nèi)又是一個(gè)比較新鮮的事物，公眾接受必然有一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程。這次試點(diǎn)自2014年7月1日起至2016年6月30日止，兩年時(shí)間內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)能否設(shè)計(jì)出合理的產(chǎn)品，能否改變公眾尤其是老人的觀念，還是一個(gè)未知數(shù)。

保險(xiǎn)公司的顧慮

幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇表示，“以房養(yǎng)老”被擱置lO年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險(xiǎn)公司有顧慮。對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，最擔(dān)心的就是房?jī)r(jià)下跌，其次就是房屋70年產(chǎn)權(quán)問題。

與孟曉蘇有類似觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“產(chǎn)權(quán)到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。此類住宅可能用當(dāng)下眼光看是香餑餑，但未來(lái)卻變成了燙手山芋。”

房?jī)r(jià)的起伏波動(dòng)難以預(yù)料，的確是“以房養(yǎng)老”模式的最大麻煩。2008年，美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在多年的泡沫虛高后一片蕭條，抵押房產(chǎn)價(jià)值大幅縮水，機(jī)構(gòu)面臨的流動(dòng)性短缺等使反向抵押貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。2008年后，部分金融機(jī)構(gòu)不再提供“住房反向抵押貸款”，而一度流行的“財(cái)務(wù)自由計(jì)劃”也因開發(fā)商倒閉而退出市場(chǎng)。

不確定因素多、總體市場(chǎng)份額不高，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老這塊市場(chǎng)有些雞肋?！啊苑筐B(yǎng)老’保險(xiǎn)業(yè)務(wù)對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)吸引力不大?！遍L(zhǎng)期研究以房養(yǎng)老模式的浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武認(rèn)為，“房地產(chǎn)價(jià)格、利率、國(guó)家政策等因素推高了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)，如果發(fā)放的養(yǎng)老金總和超過(guò)了房產(chǎn)價(jià)格，那風(fēng)險(xiǎn)將完全由保險(xiǎn)公司承擔(dān)?！?/p>

《意見》規(guī)定，只要滿足了已開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等硬性條件，保險(xiǎn)公司就能開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。不過(guò)，即使符合條件，保險(xiǎn)公司對(duì)于開展這項(xiàng)新業(yè)務(wù)仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

今年年初，保監(jiān)會(huì)曾召集業(yè)內(nèi)人士召開了關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的研討會(huì)。據(jù)一位與會(huì)人員透露，有七家壽險(xiǎn)公司參加了會(huì)議，保監(jiān)會(huì)向他們征求意見，并提出可以先行先試，但大家對(duì)這項(xiàng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)并無(wú)太大興趣。“大家雖然關(guān)注，但確實(shí)有諸多問題還需明確，不過(guò)這是國(guó)務(wù)院分配下來(lái)的任務(wù)，還必須要做?！鄙鲜雠c會(huì)人員透露，“因?yàn)檫@個(gè)業(yè)務(wù)對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)比較高，時(shí)間拉得相當(dāng)長(zhǎng)，另外這和養(yǎng)老保障相關(guān)的業(yè)務(wù)，利潤(rùn)相對(duì)要低，所以吸引力不大?！?/p>

孟曉蘇也參加了上述由保監(jiān)會(huì)組織的內(nèi)部研討會(huì)，據(jù)上述與會(huì)人員透露，幸福人壽是會(huì)上為數(shù)不多的對(duì)“倒按揭”饒有興趣的保險(xiǎn)公司。

一位幸福人壽內(nèi)部人士透露，幸福人壽專門成立了一個(gè)項(xiàng)目研究組來(lái)承擔(dān)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的相關(guān)工作。不過(guò)，幸福人壽的這款“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品的并未確定面世時(shí)間。

孟曉蘇一直堅(jiān)持倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”，他透露，“我們的產(chǎn)品已經(jīng)設(shè)計(jì)出來(lái)了，需要和實(shí)踐相磨合再推出。”孟曉蘇認(rèn)為，這部分市場(chǎng)份額很小，主要適合于無(wú)子女的孤寡老人，“我們一直在積極開展這方面工作，而且已經(jīng)有老年人來(lái)咨詢我們的產(chǎn)品了”。

據(jù)了解，多家保險(xiǎn)公司目前均沒有推出相關(guān)產(chǎn)品的打算。太平洋安泰人壽保險(xiǎn)有限公司總經(jīng)理陶孟華表示，“中國(guó)人沒有這種習(xí)慣，不太適合中國(guó)市場(chǎng)，市場(chǎng)份額也太小了，我們目前沒有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的打算?！薄耙苑筐B(yǎng)老的內(nèi)容覆蓋很廣，‘倒按揭’只是很小的一部分?！敝袊?guó)公益研究院養(yǎng)老研究中心主任高云霞說(shuō)，“未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)包括房產(chǎn)估值、70年產(chǎn)權(quán)后續(xù)問題、房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、配套政策等，是不可預(yù)計(jì)的，所以銀行、保險(xiǎn)公司可能不是很愿意推這個(gè)產(chǎn)品?！?/p>

亟須“中國(guó)式養(yǎng)老”

中山大學(xué)中國(guó)公益慈善研究院鐘曉慧日前撰文表示，的確需要更多方法應(yīng)對(duì)老齡化浪潮，但是方法應(yīng)該來(lái)自于中國(guó)老年人群體內(nèi)部。將房屋倒按揭的這種養(yǎng)老方式與房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融系統(tǒng)緊密聯(lián)系，說(shuō)到底是舶來(lái)品。中國(guó)建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融體系只有短短20年，中國(guó)老百姓對(duì)“房子”建立起產(chǎn)權(quán)和財(cái)富的概念，不超過(guò)一代人的時(shí)間。即使在美國(guó)、歐洲等地，以房養(yǎng)老的實(shí)施過(guò)程中也出現(xiàn)許多矛盾和問題。移植到中國(guó)，肯定會(huì)遇到制度、政策和文化觀念的水土不服。

鐘曉慧認(rèn)為，與其花大力氣去引進(jìn)所謂的先進(jìn)技術(shù)和成熟經(jīng)驗(yàn)，不如挖掘和扶持中國(guó)老年人自己已經(jīng)在嘗試的養(yǎng)老辦法。第一個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)的方法就是父母給成年子女買房子。早在10年前，當(dāng)時(shí)尚處中年的第一代獨(dú)生子女父母就已經(jīng)開始行動(dòng)了，他們對(duì)晚年的憂患意識(shí)以及規(guī)劃能力遠(yuǎn)高于許多政府官員和專家學(xué)者。許多父母根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況，通過(guò)付首期的方式，幫助子女在距離自己較近的地方購(gòu)得極具價(jià)值的一套住房，實(shí)現(xiàn)兩代人“一碗湯距離”的居住安排。父母?jìng)儽日l(shuí)都明白，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”已經(jīng)不切合實(shí)際，可是完全脫離兒女心里又沒底。于是，父母?jìng)冇靡惶追孔硬贿h(yuǎn)不近地把兩代人拴在一起，為兩代人的生活提供保障?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與傳統(tǒng)的孝道文化相糅合，這是中國(guó)父母?jìng)児餐x擇的“以房養(yǎng)老”方式。

第二個(gè)方法是最近幾年出現(xiàn)的微趨勢(shì)，越來(lái)越多的父母在想方設(shè)法結(jié)伴找樂子。老年生活要有質(zhì)量，光有日常生活的協(xié)助和患病住院時(shí)的照顧還不夠，還得找對(duì)同路人結(jié)伴唱歌、跳舞、旅游、看球，甚至自己種菜養(yǎng)魚。許多中國(guó)父母希望走出家門，獲得一種集體生活的氛圍。“上老年大學(xué)”、“跳廣場(chǎng)舞”、“去星光老年之家打麻將”都是活生生的例子。只是因?yàn)檫@種養(yǎng)老方式，以一個(gè)個(gè)小群體的形式出現(xiàn)，一直沒有被納入到養(yǎng)老的議題中作認(rèn)真討論。隨著老年人逐漸開始使用智能手機(jī)和社交媒體應(yīng)用，線上連接、線下結(jié)伴的情況相信會(huì)越來(lái)越普遍，形式也會(huì)越來(lái)越多樣化。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉則認(rèn)為，國(guó)家之所以力推“以房養(yǎng)老”，其真正目的在于挖掘住房的養(yǎng)老功能，這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是正確的。社會(huì)保障越不完善，住房替代社會(huì)保障的功能就越突出。發(fā)展中國(guó)家，政府提供的社會(huì)保障一般不夠，靠房子來(lái)養(yǎng)老是普遍現(xiàn)象。我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式――居家養(yǎng)老和“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”，體現(xiàn)的就是住房的養(yǎng)老功能。

自古以來(lái)，我國(guó)老百姓熱衷于買房置業(yè)，目前城鎮(zhèn)居民80%的財(cái)產(chǎn)是房產(chǎn)，之所以出現(xiàn)這種傾向，一個(gè)非常重要的原因就在于社會(huì)保障不健全，老百姓未來(lái)在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來(lái)的不確定性。2012年的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，房產(chǎn)占我國(guó)家庭總資產(chǎn)的70%，而美國(guó)只有30%。在我國(guó)社會(huì)保障存在歷史欠賬、社?！翱召~”還沒有補(bǔ)足的情況下，不管大家承不承認(rèn)，住房在未來(lái)必然還會(huì)主動(dòng)或被動(dòng)地承載社會(huì)保障功能，特別是養(yǎng)老保障的功能。

因此，“以房養(yǎng)老”只是住房養(yǎng)老功能的一種體現(xiàn)形式、自主選擇的形式，這種產(chǎn)品在我國(guó)只適用于部分老齡化人群，特別是“空巢”老人、“三無(wú)老人”和子女無(wú)力照顧的老人。在子女及老人同意、老人又擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房、且急需醫(yī)療護(hù)理而經(jīng)濟(jì)困難的情況下，“以房養(yǎng)老”是一種可行的選擇。

李宇嘉認(rèn)為，盡管“以房養(yǎng)老”在我國(guó)不服水土、只適用于少數(shù)人群，但這并不能否認(rèn)住房的養(yǎng)老功能，恰恰是住房的養(yǎng)老功能挖掘得還不夠。從古到今，我國(guó)90%以上的老百姓都選擇居家養(yǎng)老的模式，對(duì)自己長(zhǎng)期居住和生活的環(huán)境有一種難以割舍的依戀，這事實(shí)上是住房養(yǎng)老功能的體現(xiàn)。因此，對(duì)大多數(shù)老年人來(lái)說(shuō)，順應(yīng)中國(guó)老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老習(xí)俗，以住房和居住社區(qū)為載體，圍繞居家來(lái)設(shè)計(jì)養(yǎng)老政策是一種可行的、能為最大部分老年人群接受的養(yǎng)老選擇。

資深媒體人倪金節(jié)則認(rèn)為，以房養(yǎng)老要想順利推進(jìn)，至少需要滿足“獨(dú)立住房、房?jī)r(jià)穩(wěn)定和永久產(chǎn)權(quán)”三個(gè)因素。就目前的中國(guó)養(yǎng)老所面臨的形勢(shì)而言，與其糾結(jié)于如何推進(jìn)以房養(yǎng)老真正落地，不如讓中國(guó)養(yǎng)老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強(qiáng)制實(shí)施的基本養(yǎng)老占據(jù)了絕對(duì)的統(tǒng)治地位，而企業(yè)年金和個(gè)人養(yǎng)老發(fā)展嚴(yán)重滯后。完善好補(bǔ)充養(yǎng)老的體系，比目前糾結(jié)于以房養(yǎng)老如何破局更有價(jià)值。國(guó)

（本刊綜合《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、《南方都市報(bào)》、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》等報(bào)道）

“以房養(yǎng)老”首倡者 孟曉蘇：以房養(yǎng)老不會(huì)取代政府養(yǎng)老

“以房養(yǎng)老”被擱置10年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險(xiǎn)公司有顧慮。對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，最擔(dān)心的就是房?jī)r(jià)下跌，其次就是房屋70年產(chǎn)權(quán)問題。

需要說(shuō)明的是，去年房?jī)r(jià)處于高燒狀態(tài)，雖然目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)較去年同比有所回落，但整體趨勢(shì)依舊是在上漲。并且，保險(xiǎn)企業(yè)不應(yīng)該因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)下跌，而拒絕為有“以房養(yǎng)老”需求的老人提供服務(wù)。

2007年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這從法律上保障了住宅的長(zhǎng)期物權(quán)。因此，保險(xiǎn)公司已經(jīng)不再擔(dān)心房屋70年產(chǎn)權(quán)的問題。

根據(jù)老齡委的數(shù)據(jù)，中國(guó)2億老年人口中，有10%的無(wú)子女老人。這20007萬(wàn)元子女老人和一些失獨(dú)老人、空巢老人，對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品是有需求的。但是，“以房養(yǎng)老”目前并不適用于所有老年人。所以，我寧可說(shuō)它是小眾金融消費(fèi)產(chǎn)品。

我曾經(jīng)計(jì)算，中國(guó)老人有7種養(yǎng)老方式，而以保險(xiǎn)為主的“以房養(yǎng)老”，只是諸多養(yǎng)老方式中的一種。

外界對(duì)“以房養(yǎng)老”有很多不同的聲音，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”會(huì)取代國(guó)家基本養(yǎng)老，事實(shí)上這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的?！耙苑筐B(yǎng)老”只是為老人提供了更多一種養(yǎng)老方式選擇，并不會(huì)取代政府養(yǎng)老。

實(shí)際上，國(guó)外的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品都是向中低收入家庭傾斜，我認(rèn)為在中國(guó)也應(yīng)該是這樣。因?yàn)楦蝗瞬恍枰盅悍慨a(chǎn)，而真正需要這一產(chǎn)品的是擁有房屋卻無(wú)資金的老年人。

篇(7)

西方主要發(fā)達(dá)國(guó)家開發(fā)老年住宅的模式

歐洲

“福利制”是歐洲社會(huì)的一個(gè)重要特點(diǎn)。英國(guó)是西方實(shí)行福利政策最早的國(guó)家，她于1931年加入到老年型國(guó)家的行列。老年住宅的建設(shè)是英國(guó)社會(huì)保障體系的一個(gè)重要組成部分。1969年，英國(guó)住房建設(shè)部就制訂了《老年居住建筑分類標(biāo)準(zhǔn)》。

在法國(guó)，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個(gè)月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國(guó)的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達(dá)的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。在法國(guó)合法登記的養(yǎng)老院接近一萬(wàn)家，收容了約65萬(wàn)名老年人。而不論養(yǎng)老院是公營(yíng)還是私營(yíng)，都統(tǒng)一由社會(huì)福利部加以管理，并且納入社會(huì)安全保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進(jìn)行管理，從而形成了社會(huì)福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。

法國(guó)老年住房產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其養(yǎng)老設(shè)施大體上分為四種，即收容所、老年公寓、護(hù)理院和中長(zhǎng)期老年醫(yī)院。收容所包括公立和私營(yíng)兩種，是為生活能夠自理的老人而建的一種收費(fèi)較低的住宅形式。其費(fèi)用由老年人自理，國(guó)家也會(huì)為一些低收入的老年人提供住房補(bǔ)貼。收容所除了提供食宿外，通常還會(huì)提供一般醫(yī)療保健和文化生活服務(wù)。老年公寓通常具備完善的服務(wù)設(shè)施，包括膳食、淋浴、閱覽、文化活動(dòng)和醫(yī)療保健等項(xiàng)目。根據(jù)不同的收入和生活習(xí)慣等情況，老年公寓可以提供單間，也可以僅提供床位。護(hù)理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施。中長(zhǎng)期老年醫(yī)院則以治療為主，屬于康復(fù)醫(yī)院性質(zhì)。其收治對(duì)象為經(jīng)過(guò)治療后有希望恢復(fù)生活自理能力的老年患者。

美國(guó)

美國(guó)具有設(shè)施完善的老年住宅體系。目前，美國(guó)老年住宅模式主要有五種類型：獨(dú)立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年社區(qū)。獨(dú)立式老年住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住宅。普通住宅的費(fèi)用一般較低，并且注意提供完善的社區(qū)功能。而老年人專用住宅則有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)（但一般不包括醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)），住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場(chǎng)所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報(bào)警系統(tǒng)。

美國(guó)的老年公寓一般分為三類：自住型老年公寓、陪護(hù)型老年公寓和特護(hù)型老年公寓。自住型老年公寓通常不為老年人供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，但會(huì)提供完善的社區(qū)服務(wù)。陪護(hù)型老年公寓則向老年人提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個(gè)人生活方面的服務(wù)。特護(hù)型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)。美國(guó)老年公寓及護(hù)理業(yè)項(xiàng)目投資中心（NIC）估計(jì)，美國(guó)的老年公寓設(shè)施每年平均增長(zhǎng)幅度超過(guò)10％，現(xiàn)在有超過(guò)28000個(gè)老年公寓遍及全國(guó)。

在美國(guó)，老年社區(qū)在近十多年來(lái)發(fā)展迅速，它們大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，社區(qū)中提供各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，逐漸形成了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。太陽(yáng)城中心是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一，于1961年開始建設(shè)，已經(jīng)成為全美最好的老年社區(qū)之一。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過(guò)30天。社區(qū)提供貨品齊全的購(gòu)物場(chǎng)所，包括餐飲、郵政和宗教服務(wù)在內(nèi)的完備服務(wù)，以及專業(yè)化的醫(yī)療服務(wù)和豐富的娛樂休閑服務(wù)。太陽(yáng)城中心現(xiàn)有來(lái)自全美及世界各地的住戶16000名，且一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

西方主要發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅開發(fā)模式的特點(diǎn)

完善的社會(huì)福利保障體系是開發(fā)老年住宅的有力保證

西方國(guó)家政府對(duì)住老年公寓的老年人實(shí)行了個(gè)人支付與社會(huì)保障相結(jié)合的政策，并采取視老人收入的不同情況調(diào)整社會(huì)保障比例的辦法。西方國(guó)家完善的社會(huì)福利保障體系重點(diǎn)解決了低收入老年人的住房問題。實(shí)際上，歐洲大多數(shù)國(guó)家已將老年住宅納入整個(gè)社會(huì)保障體系中，如英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和瑞典等國(guó)家的福利政策中重點(diǎn)考慮的一個(gè)內(nèi)容就是老年住宅問題。

在美國(guó)，老年住宅的建設(shè)在質(zhì)量和數(shù)量上都超過(guò)了其他國(guó)家，除了良好的市場(chǎng)運(yùn)作之外，有力的社會(huì)保障體系也是重要原因。此外，政府會(huì)在老年住宅與老年社區(qū)的開發(fā)上提供優(yōu)惠，重視吸引私人企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對(duì)待的關(guān)懷模式

在國(guó)外，專家認(rèn)為理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨(dú)立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應(yīng)該一切包辦，否則反而會(huì)降低老年人的活動(dòng)能力、加速老化進(jìn)程。他們依據(jù)老年人所需社會(huì)服務(wù)支援的程度，來(lái)劃分老年人居住建筑的模式。1986年，國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）曾制定了老年人居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)（即將老年居住建筑分為Ⅰ類住宅、Ⅱ類住宅、退休住宅、生活基本自理住宅、護(hù)理住宅、養(yǎng)老院和護(hù)理院等七類）。很多西方國(guó)家逐漸采納或部分采納了這一標(biāo)準(zhǔn)，英國(guó)則完全使用該標(biāo)準(zhǔn)。他們強(qiáng)調(diào)對(duì)不同的老年人提供不同形式和服務(wù)的住宅產(chǎn)品，使有能力自理的老年人盡可能自己多做一些力所能及的事情，而對(duì)于那些喪失了自理能力的老年人則提供全方位的服務(wù)。

西方發(fā)達(dá)國(guó)家在老年住宅設(shè)計(jì)和管理上的人文關(guān)懷是其又一個(gè)突出的特點(diǎn)。在老年住宅的設(shè)計(jì)和建造等方面，充分考慮到了老年人的生理及心理特點(diǎn)，既方面其使用，又不至于使其感到孤獨(dú)和無(wú)用。這里僅舉一例來(lái)加以說(shuō)明。在美國(guó)，有的養(yǎng)老院除房門有門外，臥室、衛(wèi)生間都沒有門，有的養(yǎng)老院則是室內(nèi)房間有門但無(wú)鎖。這樣設(shè)計(jì)是未來(lái)節(jié)省有時(shí)老人在臥室或衛(wèi)生間昏倒又鎖上門時(shí)，需要破門而入費(fèi)的時(shí)間。同時(shí)，如果老人昏倒在門旁，破門而入還可能發(fā)生傷害。

老年住宅的“普通化”和“社區(qū)化”發(fā)展成為新的熱點(diǎn)

現(xiàn)在，有越來(lái)越多的國(guó)家開始鼓勵(lì)老年人住在自己家里，而在一些西方國(guó)家，已經(jīng)開始貫徹老年住宅設(shè)計(jì)和設(shè)施的“普通化”。即在普通住宅的設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，考慮老年住宅的設(shè)計(jì)，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。在這種住宅中，從設(shè)計(jì)和建造時(shí)就將老年人的需要考慮進(jìn)去，讓老年人能自己照顧自己。

同時(shí)，西方國(guó)家的老年社區(qū)也發(fā)展非常迅速。以美國(guó)為例，其老年社區(qū)十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會(huì)興辦，美國(guó)政府則給予部分津貼。在美國(guó)環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，社區(qū)中包括各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地?？梢哉f(shuō)，老年住宅的“普通化”和“社區(qū)化”發(fā)展已經(jīng)成為西方國(guó)家開發(fā)老年住宅的新的熱點(diǎn)。

西方老年住宅開發(fā)模式對(duì)我國(guó)的啟示

加快社會(huì)福利保障體系的建設(shè)

老齡化已經(jīng)成為我國(guó)目前不得不正視的一個(gè)社會(huì)問題。我國(guó)已經(jīng)于1999年步入了老齡化國(guó)家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長(zhǎng)，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。綜觀西方國(guó)家老年住宅的開發(fā)模式，福利體系的作用不容忽視。它為中低收入老年人的住房提供了可靠的保證。當(dāng)然，我們不可能在短期內(nèi)就能夠建立起完善的社會(huì)福利保障體系，但老年人的安養(yǎng)問題則必須加緊解決。

借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，我們可以采取國(guó)家保障和私人投資相結(jié)合的模式。政府可以在多種政策上鼓勵(lì)和扶植私人和企業(yè)開發(fā)老年住宅，比如在土地使用、稅收等方面可以給予一定的優(yōu)惠。但政府一定要做到管理有力，應(yīng)加快出臺(tái)和完善相關(guān)的法律和法規(guī)，使我國(guó)的老年住宅健康、有序的快速發(fā)展。并且應(yīng)該特別重視規(guī)范養(yǎng)老院和護(hù)理院的建設(shè)和管理。

積極推廣老年住宅“普通化”并適度開發(fā)老年社區(qū)

按照中國(guó)人的傳統(tǒng)習(xí)慣，居家養(yǎng)老仍是大多數(shù)老年人的首選。家的觀念在每一個(gè)中國(guó)人心目中的位置是無(wú)法取代的。同時(shí)，老年公寓成本較高，目前還不適合大力發(fā)展。積極推廣老年住宅的“普通化”是我國(guó)當(dāng)前切實(shí)可行的一個(gè)措施。在老年人原有住房的基礎(chǔ)上實(shí)施老年住宅設(shè)計(jì)，既有利于家庭養(yǎng)老，又有利于解決資金問題。當(dāng)然，在建設(shè)老年住宅時(shí)，我們應(yīng)該既重視家庭養(yǎng)老的作用，還要注意積極推進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，走家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的道路。

社區(qū)服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)是發(fā)展老年住宅的關(guān)鍵。我們應(yīng)該注意加強(qiáng)開展三個(gè)方面的服務(wù)：一是生活服務(wù)，為老年人提供家庭保潔、代購(gòu)生活用品等方面的服務(wù)；二是醫(yī)療保健服務(wù)，老年人由于年齡的原因，難免會(huì)對(duì)醫(yī)療和保健服務(wù)提出更多、更高的要求，上門為之提供一定的保健或簡(jiǎn)單的治療服務(wù)顯得非常必要；三是文體娛樂服務(wù)，為老年人的身心健康和社會(huì)交流提供條件。這樣才能使多數(shù)老人放心地住在家里，安享晚年。

國(guó)際上的老年社區(qū)體現(xiàn)了老年人養(yǎng)老與提高生活品質(zhì)相結(jié)合，它與養(yǎng)老院和老年公寓有著本質(zhì)的區(qū)別，它是為老年人尋求更健康更積極的生活提供的專門整體老年住所。我國(guó)可以在一些有條件的城市開展老年社區(qū)的試點(diǎn)建設(shè)和開發(fā)，但目前還不適合大力發(fā)展。

完善老年公寓的建設(shè)和管理

隨著老年人觀念的變化和社會(huì)上“空巢家庭”的逐漸增多，老年人獨(dú)立居住的比重在不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前武漢市65.2％與子女同住的老年人中，有47％的老人希望與子女共同生活，有52.4％的老人希望與子女分開居住。

我國(guó)目前老年公寓的數(shù)量有限，并且規(guī)模都比較小。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實(shí)，沒有專門根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和管理。建設(shè)老年公寓，除了配套服務(wù)要完善外，費(fèi)用合適是其開發(fā)的關(guān)鍵。從西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，老年公寓主要是為中低收入者服務(wù)的。我國(guó)在開發(fā)老年公寓時(shí)也應(yīng)該定位于廣大中低收入的老年人群。目前我國(guó)中低收入老年人住房的需求量較大，國(guó)家在適度發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)的法律法規(guī)和配套政策的出臺(tái)和完善，規(guī)范對(duì)老年公寓的管理。

參考資料：

1.包宗華，《發(fā)展老年住宅的借鑒與建議》，中國(guó)房地產(chǎn)，2000

2.高玲、王成景，《國(guó)外老年住宅什么樣》，北京青年報(bào)，2001年