前期物業(yè)管理合同精品(七篇)

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篇(1)

一、前期物業(yè)管理的基本定位及重要性

1、前期物業(yè)管理的基本定位

前期物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始建設(shè)或房屋售出之日起，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正式成立并與物業(yè)管理公司簽訂正式《物業(yè)管理合同》前，開發(fā)建設(shè)單位委托或選聘物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，也可以表述為住宅開發(fā)項(xiàng)目在銷售階段提供的物業(yè)管理服務(wù)，是開發(fā)商向購(gòu)房者提供的過渡性物業(yè)管理。前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的起始階段，是實(shí)施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，我國(guó)的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》在對(duì)前期物業(yè)管理定位時(shí)，指出前期物業(yè)管理是由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

2、前期物業(yè)管理的基本內(nèi)容和重要性

前期物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：一是做好各方面查驗(yàn)和準(zhǔn)備工作。開發(fā)建設(shè)單位要配合確定的物業(yè)管理公司對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行承接查驗(yàn)，辦好承接查驗(yàn)手續(xù)，對(duì)住宅小區(qū)整體建設(shè)布局情況進(jìn)行了解。同時(shí)，服務(wù)業(yè)主做好新房驗(yàn)收工作，派出技術(shù)人員與業(yè)主一起看房，檢查門窗、水電、地面、墻壁質(zhì)量狀況，及時(shí)記錄存在的問題，特別是要與業(yè)主一起進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，防止后期因人為破壞造成損壞而推卸責(zé)任。二是配合物業(yè)管理公司搞好入住裝修和前期衛(wèi)生保潔管理。要在業(yè)主正式入住裝修前制定周密工作計(jì)劃，將業(yè)主守則等張貼出來(lái)，引導(dǎo)業(yè)主嚴(yán)格執(zhí)行。前期物業(yè)管理處于入住裝修階段，大量裝修垃圾產(chǎn)生，要?jiǎng)澏▽ｉT地點(diǎn)對(duì)垃圾進(jìn)行集中堆放，及時(shí)進(jìn)行降塵和清運(yùn)，并加大宣傳引導(dǎo)和監(jiān)督力度，杜絕亂扔垃圾等問題出現(xiàn)，還要在該階段適當(dāng)增加保潔力量，加大衛(wèi)生保潔力度。三是做好前期安全防范和關(guān)系協(xié)調(diào)工作。前期物業(yè)管理階段住宅小區(qū)人員多且雜，安保設(shè)施未完全到位，要做好進(jìn)出小區(qū)人員登記工作，裝修人員要憑證進(jìn)出，并做好進(jìn)出小區(qū)車輛管制和疏導(dǎo)，維護(hù)小區(qū)良好秩序。前期物業(yè)管理矛盾糾紛比較集中，包括房屋質(zhì)量問題、購(gòu)房合同問題、設(shè)施配套問題及安全秩序問題等，對(duì)此，要以前期物業(yè)管理公司為主、建設(shè)單位積極配合，分類解決存在的問題，協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，創(chuàng)造穩(wěn)定和諧的小區(qū)氛圍。

通過前期物業(yè)管理包含內(nèi)容，可以看出開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中承擔(dān)著一定任務(wù)，做好前期物業(yè)管理是服務(wù)業(yè)主順利入住、解除后期物業(yè)管理矛盾糾紛的重要階段，對(duì)后期物業(yè)管理工作及房屋銷售工作關(guān)系重大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)單位加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策措施

1、做好前期物業(yè)管理公司招標(biāo)工作

開發(fā)企業(yè)要提高對(duì)前期物業(yè)管理的重視程度，實(shí)行監(jiān)管分離模式，加強(qiáng)市場(chǎng)化運(yùn)作和招投標(biāo)制度學(xué)習(xí)，樹立招標(biāo)選聘前期物業(yè)管理公司意識(shí)，積極通過招標(biāo)選聘具備一定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)開展前期物業(yè)管理活動(dòng)。要強(qiáng)化招投標(biāo)備案制度，明確招投標(biāo)流程，健全公平、公正、公開的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，避免出現(xiàn)私訂協(xié)議、虛假招標(biāo)等情況，并對(duì)參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查，避免出現(xiàn)資質(zhì)不符、惡意殺價(jià)等問題，選出價(jià)格低、服務(wù)好、資質(zhì)高的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。

2、簽訂服務(wù)合同明確權(quán)責(zé)義務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)合同是對(duì)管理事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同雙方權(quán)責(zé)義務(wù)、合同期限及違約責(zé)任等內(nèi)容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司權(quán)責(zé)的重要法律文件，要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定簽訂規(guī)范有效的物業(yè)管理合同，明確各方權(quán)責(zé)，避免建管脫節(jié)、重建輕管等問題。開發(fā)企業(yè)要依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《合同法》等規(guī)定，結(jié)合具體建設(shè)項(xiàng)目管理事項(xiàng)，在充分尊重物業(yè)管理公司利益的基礎(chǔ)上，合理合法簽訂合同，盡量細(xì)化違約責(zé)任條款，將合同細(xì)節(jié)予以明確，防止在前期物業(yè)管理中物業(yè)管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業(yè)主利益或房產(chǎn)銷售。具體實(shí)施中，要與物業(yè)管理公司做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，實(shí)現(xiàn)明確的權(quán)責(zé)移交。要明確物業(yè)管理公司承接物業(yè)后的共用設(shè)施設(shè)備，在建設(shè)好公用配套設(shè)施后，明確公用設(shè)施用處，減少后期物業(yè)管理公司和業(yè)主圍繞設(shè)施設(shè)備歸屬權(quán)的矛盾糾紛。

3、制定完善物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

在住宅銷售前，開發(fā)企業(yè)要在做好銷售工作的同時(shí)，按照有關(guān)規(guī)定制定內(nèi)容具體、可操作性強(qiáng)、權(quán)責(zé)明確的業(yè)主臨時(shí)公約，在房屋銷售中向業(yè)主明確說明，讓業(yè)主明確自己應(yīng)該遵守的條款，保證業(yè)主共同權(quán)益。開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)與前期物業(yè)管理公司的溝通交流，將業(yè)主臨時(shí)公約等事項(xiàng)明示，輔助物業(yè)管理公司進(jìn)行科學(xué)高效的物業(yè)管理，引導(dǎo)各方共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，督促業(yè)主履行應(yīng)盡義務(wù)，同時(shí)對(duì)業(yè)主的違約事項(xiàng)要進(jìn)行一定的責(zé)任追究，促使業(yè)主更好地遵守公約，維護(hù)小區(qū)良好的物業(yè)管理環(huán)境。

4、督促物業(yè)管理公司履行職責(zé)

建設(shè)單位在做好招標(biāo)、簽訂前期物業(yè)管理合同后，要督促物業(yè)管理公司按照合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，避免出現(xiàn)“質(zhì)價(jià)不符”問題。要協(xié)助物業(yè)管理公司應(yīng)用好物業(yè)管理用房，為開展高質(zhì)高效的前期物業(yè)管理提供保障。同時(shí)，要制定完善物業(yè)維修資金管理等制度，制定嚴(yán)格的審批和執(zhí)行流程，切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益。

篇(2)

中圖分類號(hào)：C931.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2014）24-0273-01

第一，我們先談一下前期合同的簽訂問題。

物業(yè)管理合同的簽訂分主要為四個(gè)步驟，（1），開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式競(jìng)選物業(yè)公司，（2），開發(fā)商和選定物業(yè)公司簽訂前期合同，（3），開發(fā)商把前期合同的主要內(nèi)容寫入物業(yè)買賣合同，（4），業(yè)主入住的時(shí)候，直接跟物業(yè)公司簽定協(xié)議合同。

其中在前期合同業(yè)主，無(wú)法表達(dá)自己的意見或主張權(quán)利。所以說，對(duì)于業(yè)主而言，對(duì)于物業(yè)公司這一塊，假如關(guān)注的話，只有兩種選擇，要么放棄對(duì)于物業(yè)的不滿，物業(yè)合同當(dāng)中的前期合同內(nèi)容對(duì)自己不公平，或者不合理，可以放棄。決定要購(gòu)買這房子，必須無(wú)條件接受，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂的物業(yè)合同，沒有商榷的余地。實(shí)際上我們感到業(yè)主買房子過程中，關(guān)注的中心不是物業(yè)合同的內(nèi)容，從入住以后接觸物業(yè)服務(wù)的時(shí)候開始，才開始發(fā)現(xiàn)問題。

開發(fā)商與業(yè)主簽訂物業(yè)買賣合同里，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把前期合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)如實(shí)的寫入物業(yè)買賣合同之中。在業(yè)主簽署前期合同的環(huán)節(jié)里，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)確保前期合同內(nèi)容和與開發(fā)商簽訂的前期合同內(nèi)容是一致的。作為業(yè)主，要仔細(xì)檢查，與開發(fā)商和物業(yè)公司前合同協(xié)議來(lái)驗(yàn)證簽名的簽署本人是否一致。所以，我認(rèn)為預(yù)先簽署的合同每一個(gè)環(huán)節(jié)，誠(chéng)信是至關(guān)重要的。

美國(guó)的房屋社區(qū)管理模式由社區(qū)協(xié)會(huì)簽定相關(guān)合同，聘請(qǐng)管理公司，而經(jīng)理人是管理公司的代表。

小社區(qū)的協(xié)會(huì)一般傾向于自我管理。自我管理的社會(huì)團(tuán)體組成的協(xié)會(huì)占了絕大數(shù)的一部分；現(xiàn)在，美國(guó)有大約15萬(wàn)自我管理的社會(huì)團(tuán)體。

許多大型組織選擇聘請(qǐng)管理公司，以保持他（她）的社區(qū)。這種典型的方案適用于哪種類型的大型社區(qū)。大型社區(qū)的日常管理活動(dòng)需要一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，他（她）可以由社區(qū)協(xié)會(huì)聘請(qǐng)或可由管理公司的雇員被發(fā)送。當(dāng)小社區(qū)聘請(qǐng)管理公司，社區(qū)協(xié)商安排將主要進(jìn)行異地物業(yè)經(jīng)理物業(yè)管理的職責(zé)。

美國(guó)的這種模式有自己的獨(dú)到優(yōu)勢(shì)，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中國(guó)來(lái)，我們要吸收其先進(jìn)的做法，制定出適合我國(guó)的政策法規(guī)。

第二，關(guān)于物業(yè)管理合同的特點(diǎn)與合同解除權(quán)。

（1）首先，物業(yè)管理合同，其中有本身的兩點(diǎn)問題，一是對(duì)物的管理，二是包括對(duì)行為的管理。該事項(xiàng)管理是公共，公共設(shè)施，建筑設(shè)施管理的一部分。行為在物業(yè)法律意義上的管理，既要維持這個(gè)事情，并在不損害這種法定義務(wù)公眾利益。這是隨之而來(lái)的，所以在我們討論物權(quán)法草案，其中有明確規(guī)定，在不影響公眾安全的行為，當(dāng)然，如何進(jìn)行相應(yīng)的行政主管部門應(yīng)該介入那里有一個(gè)行為的管理，這樣的行為管理是指對(duì)業(yè)主在行使自己的專有部分的時(shí)候，或者說他上共有的部分或構(gòu)成危險(xiǎn)時(shí)，公共設(shè)施，物業(yè)公司有這樣的停止這種行為是一個(gè)正確的行為。然而，更多的有關(guān)此行為的管理，缺乏約束的物業(yè)管理合同。因此，它成為了物業(yè)公司，有一個(gè)所謂的物業(yè)管理權(quán)。這使得更多業(yè)主抵制物業(yè)公司的管理行為，認(rèn)為物業(yè)公司是被雇傭來(lái)的，它無(wú)權(quán)做出管理行為這種糾紛就出現(xiàn)了。所以在這個(gè)問題上，相應(yīng)的就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題，那就是說，物業(yè)公司的這種對(duì)行為的管理來(lái)源是哪兒？巴澤爾認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是有價(jià)值的，只要他們的所有者完全享有它。但不完善的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的劃分留下一些權(quán)利的交集區(qū)而產(chǎn)生了一個(gè)共同的財(cái)產(chǎn)。共同財(cái)產(chǎn)將導(dǎo)致租金耗散。

（2）物業(yè)管理合同作為一個(gè)整體是一種委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物業(yè)管理合同可以追求一個(gè)目的，但結(jié)果并不是很在意它，結(jié)果一般都不會(huì)在意這一點(diǎn)，或者說沒有對(duì)收費(fèi)的結(jié)果，所以這個(gè)問題。雖然它基本上是一個(gè)信任關(guān)系，但在這里，這是因?yàn)榫用裨黾邮褂萌撕?，還是內(nèi)容服務(wù)的很多社會(huì)服務(wù)，應(yīng)盡可能明確。

（3）關(guān)于物業(yè)管理合同雙方主體問題。首先合同的主體在業(yè)主這邊，應(yīng)是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)只是委托或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的委員，或者業(yè)主委員會(huì)主任在這上面簽字而已。在這種情況下，根據(jù)我們目前的物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，那就是業(yè)主大會(huì)來(lái)選聘物業(yè)公司，而不是業(yè)主委員會(huì)選聘公司，這一點(diǎn)非常明確。其簽定合同的這個(gè)主體，一定是業(yè)主大會(huì)，而不是業(yè)主委員會(huì)。這個(gè)主體的確定，就必然產(chǎn)生了，簽訂程序，如果這個(gè)合同簽訂沒有業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)，或者事先沒有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，那么這個(gè)合同的效力是待定的，或者說這個(gè)合同就是無(wú)效的。既然確定業(yè)主大會(huì)是成為合同的主體，對(duì)于物業(yè)公司的這種聘任在程序上需要有業(yè)主大會(huì)按照法定的2/3投票權(quán)的通過，這種的合同最后才是有效的。

（4）關(guān)于合同的解除權(quán)問題。

這方面美國(guó)相關(guān)方面的法規(guī)做的比較到位。他們確定了終止合同權(quán)（Termination Option）

美國(guó)各州有共同點(diǎn)也有不同點(diǎn)，以德州為例，例如，提供計(jì)入已簽署和存款的一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買（7-10天，在一些國(guó)家長(zhǎng)達(dá)15天）可終止合同因任何原因，該押金將退還給買方，買方只損失了Option Fee（50-100美元）Option Fee用是直接支付給二手房簽約費(fèi)簽約的買賣雙方賣家除了存款。如果買方購(gòu)買到房子，賣方應(yīng)把Option Fee退還給買方。

在Option期間，賣家和其他買家不可以再定合同，但買家可以無(wú)條件解除合同。這一規(guī)定是非常有利的買方，買方通常是在這段時(shí)間內(nèi)請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房師（驗(yàn)房師）做一個(gè)全面的上門檢查，如果發(fā)現(xiàn)有顯著的問題，如：地基，屋頂，水系統(tǒng)或危害人體健康，買家可以單方面終止合同，定金不退。在大多數(shù)情況下，剛檢查出一些小問題，那么買方將要求賣方做一些維修，往往是賣方將接受買方的要求放置損壞或不能正常工作修復(fù)。

在這我想從兩個(gè)角度談，一個(gè)從物權(quán)法的角度，我們物權(quán)法討論中明確規(guī)定，選聘物業(yè)公司，這是一種物權(quán)，而這種物權(quán)大家都知道，在法律理論方面，是一種絕對(duì)權(quán)，業(yè)主的權(quán)利必須得到應(yīng)有保障。那么這種選擇要肯定，絕對(duì)不能以物業(yè)管理公司具有物業(yè)管理權(quán)，以及他是合同對(duì)方不接受。

此外，從合同法角度看，委托合同的最鮮明的特點(diǎn)，委托法和受托法，雙方有權(quán)在任何時(shí)候終止合同的權(quán)利。顯然，明確了業(yè)主的選擇權(quán)是物權(quán)，我們將很快能夠?qū)?zhēng)端解決。因此，要終止這個(gè)問題的權(quán)利，我們必須引入產(chǎn)權(quán)概念應(yīng)該進(jìn)來(lái)，但遵循這一有權(quán)終止本合同法的終止在任何時(shí)候正確的概念，從而使通過明確這些基本的系統(tǒng)，定義雙方以及本合同發(fā)生爭(zhēng)議，爭(zhēng)議地區(qū)的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)及時(shí)解決。

第三，我們談一下現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的缺陷。

1缺乏國(guó)家法律和法規(guī)。雖然自1993年建設(shè)部頒發(fā)的多個(gè)物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)范性文件，但由于沒有國(guó)家的法律法規(guī)，因此缺乏整個(gè)物業(yè)管理部署統(tǒng)一的立法，以及方向，指導(dǎo)原則和規(guī)范，不同的原則模式，讓廣大企業(yè)和消費(fèi)者無(wú)所適從。

2缺乏完整的物業(yè)管理系統(tǒng)的科學(xué)理論支持。多年來(lái)，物業(yè)管理理論已經(jīng)滯后于物業(yè)管理的做法和立法，一直在探索中。立法政策的實(shí)用主義具有比較濃厚的地方色彩，缺乏連貫性和內(nèi)在邏輯，容易發(fā)生沖突和混亂。

3立法的涵蓋性和深度不夠。大多數(shù)地方立法僅限于居住區(qū)，只有表面行為和一般的規(guī)范，可操作性較差，很多問題不能得到解決。

4立法剛性較差，較少的技術(shù)性運(yùn)用。主要表現(xiàn)在粗獷的線條，伸縮性較大，尤其是不重視程序性規(guī)定和法律責(zé)任，造成適用性較差。

5目前開發(fā)建設(shè)單位缺乏對(duì)物業(yè)管理方面的投入而又收取高額管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)利用法律政策等杠桿進(jìn)行正確的調(diào)整。業(yè)主和物業(yè)管理公司及開發(fā)建設(shè)單位的關(guān)系中，前者是弱小勢(shì)力群體，在權(quán)利、責(zé)任方向，應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)膬A斜。

參考文獻(xiàn)

篇(3)

單位名稱：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯(lián)系電話：_________

傳真：_________

受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________

單位名稱：_________

資質(zhì)等級(jí)：_________

證書編號(hào)：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯(lián)系電話：_________

傳真：_________

甲方通過（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)

四至范圍：_________

總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場(chǎng)_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場(chǎng)（庫(kù)）_________平方米。其他：_________。

物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。

第二條　委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。合同期未滿，業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。

第三條　甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前提供一次性開辦費(fèi)_________萬(wàn)元，用于購(gòu)買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)所有。所購(gòu)買辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個(gè)月內(nèi)交甲方備案。

甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前一次性提供給乙方_________萬(wàn)元的前期物業(yè)管理接管費(fèi)。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級(jí)清理、接管驗(yàn)收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。

第四條　乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。

第五條　本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國(guó)家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時(shí)間確定及計(jì)算：由各項(xiàng)工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，對(duì)所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運(yùn)行等方面的檢查測(cè)試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。

本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負(fù)責(zé)返修；

篇(4)

    第一條  為加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主體，具備相應(yīng)的配套設(shè)施，建筑面積在二萬(wàn)平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）。

    第三條  住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合為原則，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。

    第四條  產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。

    第五條  市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

    各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務(wù)管理部門，對(duì)住宅小區(qū)管理工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和檢查。

    市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導(dǎo)。

    各區(qū)人民政府依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合治理，并對(duì)住宅小區(qū)管理工作實(shí)施監(jiān)督檢查。

    第六條  住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的日常管理工作。

    管委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實(shí)施小區(qū)管理工作。

    第二章  住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)

    第七條  住宅小區(qū)管理委員會(huì)由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)組建。管委會(huì)由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表、居民委員會(huì)成員及有關(guān)管理部門、服務(wù)單位派出的代表組成。

    第八條  管委會(huì)的職責(zé)：

    （一）制定管委會(huì)章程，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；

    （二）接受住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小區(qū)所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)；

    （三）通過訂立合同方式，決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；

    （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施；

    （五）根據(jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況，進(jìn)行檢查、監(jiān)督；

    （六）根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約。

    第九條  物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，依法成立，具有法人資格，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。

    第十條  住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則。

    第十一條  市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部辦理證照，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第十二條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同，具體實(shí)施對(duì)小區(qū)的管理；

    （二）接受管委會(huì)和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

    （三）年度管理計(jì)劃和重大的管理、維修、服務(wù)措施應(yīng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可后實(shí)施；

    （四）可以委托專營(yíng)公司進(jìn)行專項(xiàng)管理；

    （五）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

    第十三條  開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會(huì)簽訂承包管理合同。承包管理合同應(yīng)報(bào)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。

    第十四條  物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)，在小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)：

    （一）房屋及附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

    （二）路燈、景點(diǎn)、園林綠化、窨井、化糞池、道路、停車場(chǎng)、信報(bào)箱等公用公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

    （三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窨井、化糞池的清掏清運(yùn)；

    （四）維護(hù)文化娛樂活動(dòng)場(chǎng)所秩序；

    （五）便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及車庫(kù)的管理；

    （六）維護(hù)治安及交通秩序；

    （七）住宅小區(qū)各類檔案的管理；

    （八）承包管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

    第十五條  物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務(wù)。

    第十六條  住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責(zé)：

    （一）供電設(shè)施：進(jìn)戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

    （二）煤氣管道：煤氣部門負(fù)責(zé)供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)費(fèi)用。

    （三）自來(lái)水管線：用戶進(jìn)戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表）由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由自來(lái)水公司負(fù)責(zé)。

    （四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；對(duì)外的，由市政部門負(fù)責(zé)。

    （五）電信管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信部門負(fù)責(zé)。

    （六）供暖管線：由供暖部門負(fù)責(zé)。

    （七）環(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

    小區(qū)管委會(huì)可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護(hù)（煤氣設(shè)施除外）。

    第三章  住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護(hù)

    第十七條  居民使用房屋，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

    （一）未經(jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得改變房屋格局、外貌和用途；

    （二）不得對(duì)房屋的內(nèi)外墻、梁柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、屋面及樓梯間鑿、折、搭、占；

    （三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)。

    第十八條  住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

    （一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；

    （二）占用公共場(chǎng)地，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施；

    （三）亂拋垃圾、雜物；

    （四）違章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；

    （五）攀、劃、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；

    （六）聚眾喧鬧；

    （七）飼養(yǎng)禽畜；

    （八）隨意停放車輛；

    （九）排放或堆放有毒有害物品等。

    第十九條  住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

    （一）承租國(guó)有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修；

    （二）單位產(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項(xiàng)目，按實(shí)際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付；

    （三）個(gè)人全價(jià)購(gòu)買商品房的，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部門由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；

    （四）居民按住房制度改革政策購(gòu)買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；

    （五）動(dòng)遷戶以商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買的增加面積房屋，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修。

    凡物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修的，其費(fèi)用從房租和公共部位維修費(fèi)中支出。個(gè)人負(fù)責(zé)維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。

    第二十條  凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進(jìn)行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費(fèi)用，由責(zé)任人承擔(dān)。

    第二十一條  確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的，須經(jīng)管委會(huì)同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設(shè)。

    第四章  住宅小區(qū)的驗(yàn)收與接管

    第二十二條  住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。

    第二十三條  住宅小區(qū)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)住。

    第二十四條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交住宅小區(qū)時(shí)，向小區(qū)管委會(huì)提供小區(qū)總建筑面積0.2%以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。

    第二十五條  移交住宅小區(qū)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：

    （一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

    （二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

    （三）地下管網(wǎng)圖；

    （四）其它必要的資料。

    第二十六條  住宅小區(qū)在居民進(jìn)住至住宅小區(qū)管委會(huì)成立前，由市房產(chǎn)管理部門臨時(shí)指定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會(huì)成立后，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會(huì)。管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，可優(yōu)先聘用進(jìn)行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。

    第五章  住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源和使用

    第二十七條  新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)，向市住宅建設(shè)管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金，該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本，并及時(shí)劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)管理部門。

    第二十八條  住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金由市房產(chǎn)管理部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排使用。其中50%作為新建住宅小區(qū)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，50%作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

    第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例并以成本價(jià)，向管委會(huì)提供商服用房，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，撥用給小區(qū)管委會(huì)經(jīng)營(yíng)使用，其經(jīng)營(yíng)收入全部用于住宅小區(qū)管理。

    第三十條  住宅小區(qū)內(nèi)單位自管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年一元伍角的標(biāo)準(zhǔn)，向管委會(huì)交納住宅小區(qū)管理費(fèi)。

    第三十一條  住宅小區(qū)內(nèi)直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實(shí)收額劃出5%，作為住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

    第三十二條  住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)可由小區(qū)管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)收取。

    第三十三條  物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：

    （一）一室戶每月交納5元；

    （二）二室戶每月交納6元；

    （三）三室戶每月交納7元；

    （四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元。

    第三十四條  房屋租金、公用部分維修費(fèi)、供水加壓費(fèi)、采暖費(fèi)，仍按規(guī)定執(zhí)行。

    第三十五條  小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)用于住宅小區(qū)公共公益設(shè)施的經(jīng)常性維護(hù)、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出，不得挪作他用。

    第三十六條  住宅小區(qū)各項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)的收支情況，每半年向居民公布一次，接受居民的監(jiān)督。

    第六章  罰則

    第三十七條  產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第十七條、第十八條規(guī)定的，由小區(qū)管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀并賠償損失。

    第三十八條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由管委會(huì)制止，并責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，由市區(qū)、房產(chǎn)管理部門予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：

    （一）房屋及公共公益設(shè)施修繕不及時(shí)的；

    （二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

    （三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設(shè)施用途的；

    （四）違反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的。

    第三十九條  開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定移交工程、未向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費(fèi)的，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門責(zé)令其限期履行。

    第四十條  擅自將住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)挪作它用的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，對(duì)責(zé)任者予以行政處罰。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

    第四十一條  對(duì)拒絕交納各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應(yīng)提前五天書面通知當(dāng)事人。

    第七章  附則

    第四十二條  城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）、區(qū)居民生活區(qū)及二萬(wàn)平方米以下住宅組團(tuán)的管理工作，可參照本辦法執(zhí)行。

篇(5)

第一條  為加強(qiáng)本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條  物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條  市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理工作。

規(guī)劃、建設(shè)、公安、郵電、電力、園林、物價(jià)、工商等有關(guān)部門以及物業(yè)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作。

第二章  管理組織與職責(zé)

第六條  業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主的權(quán)利是：

（一）參加業(yè)主大會(huì)；

（二）在業(yè)主大會(huì)內(nèi)享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）表決通過或不通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；

（四）參與管理有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作。

業(yè)主的義務(wù)是：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

（四）按時(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。

第七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同公安、規(guī)劃等行政主管部門共同劃定。

第八條  新建商品住宅出售面積達(dá)到50％以上的公有住宅出售面積達(dá)到30％以上的，由開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第九條  召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的業(yè)主出席，業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的業(yè)主同意，決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。

業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所在地居民委員會(huì)和使用人代表列席。

第十條  業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉或罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

（三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報(bào)告；

（四）對(duì)涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項(xiàng)作出決定；

（五）對(duì)物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng)作出決定。

第十一條  業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。

第十二條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約。

第十三條  業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任（街道辦事處或居委會(huì)主任、副主任被聘任為業(yè)主委員會(huì)委員的，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名、副主任1至2名，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中推選產(chǎn)生，可聘請(qǐng)街道辦事處或居委會(huì)的主任或副主任擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)副主任。

第十四條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）組織召開業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）依照本辦法的規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，接受業(yè)主、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；

（六）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（七）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

（八）協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予其它職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)以上通過。

第十五條  業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起生效。

第十六條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第三章  物業(yè)管理服務(wù)

第十七條  物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊(cè)登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)到工商行政管理部門領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核具備資質(zhì)后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第十八條  物業(yè)管理企業(yè)具有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)委托管理合同，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪锕芾恚?/p>

（二）根據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并進(jìn)行索賠；

（四）依法開展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）履行物業(yè)委托管理合同；

（二）制定物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃；

（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理；

（五）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人的監(jiān)督、檢查；

（六）對(duì)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告；

（七）接受市房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)行政主管部門和物業(yè)管理區(qū)所在地街道國(guó)辦事處的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

第二十條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

（七）違約責(zé)任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當(dāng)事人雙方約定的其它事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十一條  物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)包括下列內(nèi)容：

（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

（三）保潔服務(wù)（四）保安服務(wù)（五）綠化管理（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；

（七）物業(yè)檔案資料保管理（八）其它事項(xiàng)業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第二十二條  業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第二十三條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物價(jià)行政主管部門申請(qǐng)辦理《經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》，收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)行政主管部門核定。

第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其它任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)并收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人有權(quán)拒付。

第二十五條  物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)合同終止情況報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)：

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物；

第四章  物業(yè)和使用與維修

第二十六條  商品房和公有住房出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金），專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施保修期滿后的大修、更新、改造。

商品房在銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購(gòu)房者個(gè)人按購(gòu)房款的1％繳納維修基金。

維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)所有，不計(jì)入房屋銷售收入。

第二十七條  業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門代管。

業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修基金具有支配權(quán)。

第二十八條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其物業(yè)維修基金帳戶剩部分的費(fèi)用不予退還，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。

第二十九條  物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。

第三十條  物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)。

（一）自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

（二）共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；

（三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；

（四）共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

第三十一條  房屋的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞和財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償。

第三十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主、使用人有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位和共用設(shè)備；

（三）在庭院、平臺(tái)、房頂以及道路或者其它場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（七）排放有毒氣體、液體；

（八）聚眾喧嘩；

（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。

第三十三條  業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，并對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十四條  任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五章  前期物業(yè)管理

第三十五條  本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋出售后到業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用，由房屋建設(shè)單位承擔(dān)。

新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、并報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購(gòu)買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書列為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

第三十六條  房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

第三十七條  業(yè)主委員會(huì)成立后，房屋建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列工程建設(shè)資料：

（一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其它必要的資料。

第三十八條  建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第三十九條  房屋建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

第六章  法律責(zé)任

第四十條  業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以責(zé)令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。

第四十一條  未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10000元的罰款。

第四十二條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的可作出降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

第四十三條  房屋建設(shè)單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十四條  業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。

第四十五條  業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。

第四十六條  市房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所有單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十七條  當(dāng)事人對(duì)市房地產(chǎn)行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第七章  附則

第四十八條  本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市房地產(chǎn)行政管部門制定。

篇(6)

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對(duì)象是作為共同體的業(yè)主大會(huì)的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為，甚至可以動(dòng)用一定的強(qiáng)制力，比如依照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則，對(duì)不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提訟。

對(duì)物“管理”與對(duì)人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對(duì)物管理與對(duì)人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對(duì)世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨(dú)立性受到了極大的限制，縱橫交錯(cuò)的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯(cuò)，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會(huì)議等。

1、物的管理

對(duì)物的管理狹義上分為四類：

（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡(jiǎn)易修繕，如屋頂漏雨時(shí)的簡(jiǎn)易修補(bǔ)、門窗玻璃破碎的換修等。

（2）改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價(jià)值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對(duì)共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場(chǎng)等。

（4）處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動(dòng)之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對(duì)人的管理是指對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對(duì)象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為之處置、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之規(guī)制，以及對(duì)生活妨害行為之防患等。

二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會(huì)關(guān)系，即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)谖飿I(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義：

（一）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)，從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。

（二）物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會(huì)關(guān)系，這種社會(huì)關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門之間的關(guān)系。

（三）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容，而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同簽訂后一個(gè)月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國(guó)內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會(huì)付給物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)。從這個(gè)案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會(huì)給付管理費(fèi)的行為，都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。

三、物業(yè)管理參與人及其法律地位

物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。

1、發(fā)展商

發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來(lái)管理物業(yè)或是委托其它管理公司來(lái)管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對(duì)于新建物業(yè)來(lái)說，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對(duì)物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱?duì)物業(yè)的擁有或完全不擁有。

發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排，因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無(wú)能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因?yàn)檫@一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無(wú)收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對(duì)新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請(qǐng)管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）

由于購(gòu)買了物業(yè)，購(gòu)房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴?gòu)物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行管理，購(gòu)房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時(shí)，發(fā)展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（或稱業(yè)主大會(huì)）。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)）

房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。業(yè)主大會(huì)最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位

物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會(huì)的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的組織，一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會(huì)成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)成立后，再由物業(yè)管理委員會(huì)代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來(lái)承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會(huì)成立后，也需要由管理委員會(huì)與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關(guān)機(jī)構(gòu)

管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時(shí)期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請(qǐng)管委會(huì)審議。

四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類

物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。

（一）平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系

按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類：一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關(guān)系，這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系，如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體是相互隸屬的，例如行政法律關(guān)系。

（二）一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系

按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于該關(guān)系的主體不是具體的個(gè)人、社會(huì)組織或國(guó)家機(jī)關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于，該關(guān)系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實(shí)的發(fā)生，否則法律關(guān)系不能建立起來(lái)。

（三）絕對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系和相對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系

具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系和相對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方——權(quán)利人是具體的，而另一方——義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人，這種法律關(guān)系以一個(gè)人對(duì)其他一切人的形式表現(xiàn)出來(lái)。相對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，無(wú)論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的，這種法律關(guān)系則是以個(gè)人對(duì)個(gè)人的形式表現(xiàn)出來(lái)。

五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想

遲至2003年9月1日我國(guó)才正式施行第一部全國(guó)性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，主要由當(dāng)事人通過合同來(lái)約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實(shí)，對(duì)有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實(shí)施細(xì)則去具體化。很多地方做的是不錯(cuò)的，研究制定了符合本地實(shí)際的實(shí)施細(xì)則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實(shí)，至今沒有制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施細(xì)則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的執(zhí)行效果。

2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，行為不規(guī)范

《物業(yè)管理?xiàng)l例》非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)踐中，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來(lái)，有的企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費(fèi)不透明，巧立名目，多收費(fèi)、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營(yíng)謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng);個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡(jiǎn)單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。

3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識(shí)和能力較弱

實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會(huì)要擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識(shí)普遍不強(qiáng)，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時(shí)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將原有的業(yè)主委員會(huì)制度調(diào)整為業(yè)主大會(huì)制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識(shí)，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對(duì)此也缺乏有效的制約手段。

4、“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還沒有完全形成

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)原則，國(guó)家發(fā)改委會(huì)同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當(dāng)?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由雙方約定價(jià)格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會(huì)主體承擔(dān)的事項(xiàng)攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負(fù)，也間接增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)；此外，部分居民受長(zhǎng)期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費(fèi)習(xí)慣，住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

5、住房專項(xiàng)維修資金制度貫徹落實(shí)不到位

住房專項(xiàng)維修資金的問題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》貫徹過程中逐步突出出來(lái)。對(duì)于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項(xiàng)目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項(xiàng)維修資金沒有著落。對(duì)于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項(xiàng)維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個(gè)別地方甚至至今尚未建立商品房專項(xiàng)維修資金。這些問題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）解決辦法分析

要解決我國(guó)物業(yè)管理的這些問題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實(shí)可行，具體細(xì)致，如消防安全細(xì)則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。

2、改革現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，業(yè)主委員會(huì)能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)，政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴(kuò)大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。

3、引導(dǎo)社會(huì)公眾加深對(duì)物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯(cuò)誤看法，創(chuàng)造良好的社會(huì)輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來(lái)逐步改變?nèi)藗兊挠^念。

4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學(xué)考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，適時(shí)開展對(duì)小區(qū)主任的培訓(xùn)。

5、重視業(yè)主委員會(huì)的重要作用，及時(shí)組建業(yè)主委員會(huì)，提高其參與意識(shí)，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機(jī)制。

篇(7)

誰(shuí)都知道開發(fā)商賣房子是一錘子的買賣，物業(yè)管理卻是關(guān)乎房屋整個(gè)“生命周期”的事情。憑什么可以把物業(yè)管理當(dāng)成賣大白菜時(shí)候做添頭的一顆胡蘿卜?

廣州有個(gè)開發(fā)商承諾，買房子贈(zèng)送5年物管費(fèi)。售出一年以后，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)。新物管上門來(lái)收費(fèi)，卻被業(yè)主告知今后四年的物管費(fèi)還算開發(fā)商贈(zèng)送的。要收你去找開發(fā)商吧。物業(yè)公司多次催繳無(wú)果只好把業(yè)主告上法庭。

東莞的開發(fā)商繞得更遠(yuǎn)一些，不直接贈(zèng)物管費(fèi)，而是送面積，買33平方米，贈(zèng)送15平方米。物管去收費(fèi)，業(yè)主只肯按自己實(shí)際買的面積繳費(fèi)，按贈(zèng)送部分計(jì)的費(fèi)用不肯交，而且堂而皇之認(rèn)為“早知道贈(zèng)送的部分也要交物管費(fèi)，那當(dāng)初就不買這房子了”。

按應(yīng)繳費(fèi)面積與實(shí)際繳費(fèi)面積的折算，物業(yè)管理企業(yè)在此項(xiàng)目上將白白損失三分之一的收入。物管也可以說。早知道贈(zèng)送的面積不交物管費(fèi)，我們就不接這個(gè)小區(qū)了。然而這兩個(gè)“早知道”，結(jié)果卻是誰(shuí)也不知道，因?yàn)殚_發(fā)商既沒有和業(yè)主說“贈(zèng)送的要交費(fèi)”，也沒有和物業(yè)管理單位說“贈(zèng)送的不收費(fèi)”。

此外諸如“終身免物管費(fèi)”的銷售承諾，更不知道有誰(shuí)有能力來(lái)兌現(xiàn)。是開發(fā)商把蓋樓賺的錢再分70年花在業(yè)主身上?還是有一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)愿意不顧自己的死活連續(xù)70年為業(yè)主做雷鋒?顯然這都不符合常識(shí)。

不過開發(fā)商依然這么做了，因?yàn)橛螒蛞?guī)則里有空子可以鉆。

先來(lái)看看“前期物業(yè)管理”。業(yè)主大會(huì)成立之前制度設(shè)計(jì)了由開發(fā)商作為物業(yè)管理合同的甲方?！扒捌谖飿I(yè)管理”制度的設(shè)計(jì)者把開發(fā)商作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人，道理上并沒有問題。但房屋銷售行為，不管是有償?shù)倪€是贈(zèng)與的，在這個(gè)制度當(dāng)中就簡(jiǎn)化為產(chǎn)權(quán)之間的契約換。至于交換之中乖之后可能出現(xiàn)的管理問題并不在必須規(guī)定之列。

然而，開發(fā)商的目的是以房換錢，小業(yè)主的目的是以錢換住。顯然。達(dá)成“現(xiàn)金”與達(dá)成“安居”這兩個(gè)目的在時(shí)間上的成本并不相等。而物業(yè)管理真正的含金量是需要經(jīng)過相當(dāng)?shù)臅r(shí)間才能檢驗(yàn)出來(lái)。制度賦予了開發(fā)商支配“前期物業(yè)管理”的權(quán)力。使得他們?yōu)榱诉_(dá)成短期的盈利目的，可以贈(zèng)送一個(gè)根本不屬于他們的東西。這也就是將小業(yè)主使用物業(yè)時(shí)的時(shí)間成本在銷售時(shí)化為虛無(wú)，而以價(jià)格的優(yōu)惠條件重新定義物業(yè)管理。小業(yè)主在購(gòu)房前沒有權(quán)利為自己物色今后相當(dāng)一段時(shí)間的物業(yè)管理人選，也只好通過選擇開發(fā)商來(lái)選擇最初的物業(yè)管理，或者干脆，就把物業(yè)管理當(dāng)做開發(fā)商的售后服務(wù)來(lái)考慮，于是物業(yè)管理費(fèi)變成了最容易賤賣的籌碼。

開發(fā)商在樓盤先期管理上作是了文章：掛上某知名企業(yè)的名頭做“物業(yè)顧問”并大肆宣傳；安排自己的“兒子”管理物業(yè)，并制定很低的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加銷售；更進(jìn)一步，減免物管費(fèi)、贈(zèng)送物管費(fèi)、甚至贈(zèng)送公攤面積。真等業(yè)主入住，物業(yè)管理管得不好，業(yè)主他們自然會(huì)商量換物管，“后期”總要到來(lái)而“前期”總有卷鋪蓋走人的時(shí)候(制度就是這么設(shè)計(jì)的)，但那根本不關(guān)開發(fā)商什么事情。