房產(chǎn)投資的策略精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)投資的策略范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)　防范風(fēng)險(xiǎn)　防范

論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國(guó)乃至于全球都是備受矚目的，因?yàn)?a href="http://hellozhizi.com/haowen/53175.html" target="_blank">房產(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項(xiàng)目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也是存在的，怎樣正確認(rèn)識(shí)商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)并通過有效的措施進(jìn)行防范，是本文講述的重點(diǎn)。

由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：

(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒有實(shí)現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購(gòu)買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

(三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。

(四)利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐淼娘L(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于

(五)無流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。

(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險(xiǎn)

自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。

總結(jié)

總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項(xiàng)目的同時(shí)一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻(xiàn)

[1]楊洋，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J]價(jià)值工程，2010，26

篇(2)

策略一:尋找合適時(shí)機(jī)出手

因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)變化,不少購(gòu)房者開始觀望。但專家認(rèn)為可以尋找合適機(jī)會(huì)出手,因?yàn)闅v史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,買房時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)都存在。

案例:方先生在西湖附近找到一套兩房后,決定買下來。去年初,方先生開始關(guān)注房產(chǎn),考慮到小孩上學(xué)問題,他想在名校附近置業(yè)。2009年初害怕房?jī)r(jià)下跌而猶豫不決,沒料到房?jī)r(jià)反而上漲了,讓他錯(cuò)過了一次機(jī)會(huì)?；剡^頭來觀察以前的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,方先生意識(shí)到雖有可能會(huì)經(jīng)歷調(diào)整階段,但總體趨勢(shì)還是會(huì)保持向上。

應(yīng)對(duì)策略:現(xiàn)在這種市場(chǎng)行情可以選擇合適的機(jī)會(huì)出手。雖然在這之前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過兩次調(diào)整,其間也曾出現(xiàn)過房?jī)r(jià)回調(diào)幅度達(dá)30%的情形,但時(shí)至今日,房?jī)r(jià)水平都超過了調(diào)整之前的頂點(diǎn)位置?，F(xiàn)在買房應(yīng)該講究時(shí)機(jī)。首先要做到選擇性價(jià)比較高的物業(yè),如交通便捷程度高的房產(chǎn),即使購(gòu)買之后價(jià)格再次回落,但等到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后,這類房產(chǎn)的價(jià)格上漲速度也要快得多。再就是要結(jié)合自身情況做出決定,如果購(gòu)房條件已經(jīng)成熟,那么選擇合適的房子及時(shí)買入。此外,市場(chǎng)供應(yīng)量較大的時(shí)候,價(jià)格稍微合理一些,因?yàn)楣?yīng)偏少時(shí),開發(fā)商往往會(huì)提價(jià)。

策略二:購(gòu)房須活用政策

政府鼓勵(lì)住宅消費(fèi),出臺(tái)系列鼓勵(lì)自住消費(fèi)政策,并通過降低首付比例以及貸款利率水平來降低購(gòu)房門檻。購(gòu)房者應(yīng)該用足這些政策,讓購(gòu)房變得相對(duì)輕松一些。

案例:四川來杭州打拼的姜先生準(zhǔn)備購(gòu)買一套住房。他同時(shí)看中了兩套二手房,其中一套出自板塊內(nèi)一個(gè)新近開發(fā)的大盤,小區(qū)配套完善,他對(duì)此很滿意。不過由于對(duì)方取得房產(chǎn)證才一年多時(shí)間,因此要支付營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等,雖然沒有明說讓他來承擔(dān),但肯定已將這部分費(fèi)用加在房?jī)r(jià)里面了。考慮良久,姜先生選擇了另外一套住房。雖然這套房子出自半山附近某新村內(nèi),配套稍微欠缺一點(diǎn),但購(gòu)買這套房子無需支付更高的稅費(fèi)。

應(yīng)對(duì)策略:業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,目前政府鼓勵(lì)自住消費(fèi),因此專家建議購(gòu)房者盡可能用足政策。首先要關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)是否滿足免稅要求。比如購(gòu)買普通住宅可享受契稅部分減免、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等優(yōu)惠政策,購(gòu)買90平方米以下的普通住宅甚至可以減免契稅。此外,對(duì)于取得房產(chǎn)時(shí)間超過兩年的,也可減免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。

其次要注意是否滿足利率優(yōu)惠條件。經(jīng)央行2008年連續(xù)5次降息后,5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.9474,但如果滿足利率優(yōu)惠條件,還可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可減少30%。當(dāng)然,活用政策的同時(shí)也要關(guān)注政策的時(shí)效性,要及時(shí)出手以保證多享受到相關(guān)政策的優(yōu)惠。

策略三:妙用住房公積金

住房公積金貸款的作用不僅僅只是表現(xiàn)在節(jié)省利息支出方面,還能有效降低二次置業(yè)的成本。

案例:余小姐即將跟男友步入婚姻殿堂,買房成為眼下最重要的事情。兩人打算在杭州市區(qū)購(gòu)置一套兩房,購(gòu)房預(yù)算在160萬元左右。雙方父母支援了40萬元,加上兩人積攢下來的20萬元,他們總共有60萬元的購(gòu)房資金?？紤]到用足公積金貸款能夠減輕每月的按揭負(fù)擔(dān),他們決定先領(lǐng)結(jié)婚證。然后共同申請(qǐng)住房公積金貸款,因?yàn)榘凑债?dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策,他們可以申請(qǐng)到公積金貸款80萬元,

應(yīng)對(duì)策略:在購(gòu)房過程中如何用足政策,這是購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。如對(duì)于余小姐而言,按照他們當(dāng)前的實(shí)力,需要貸款100萬元,假設(shè)以一個(gè)人的名義購(gòu)房,雖然能夠申請(qǐng)到40萬元的公積金貸款,但相對(duì)于以夫妻名義而言,成本還是要高一些。筆者計(jì)算發(fā)現(xiàn),假設(shè)還款期限為20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可見。活用政策能夠有效減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

策略四:換籌獲得更高回報(bào)

考慮到目前房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資回報(bào)偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。與其這樣,還不如通過“換籌”來獲取更高的回報(bào)。

案例:黃女士在房產(chǎn)投資方面很有經(jīng)驗(yàn)。近期她將手中一套在租賃市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意的房子出手了,準(zhǔn)備加點(diǎn)錢在位于杭州下城區(qū)的東新園買套小戶型。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)出自這個(gè)小區(qū)的房子能得到更高的租金。當(dāng)然,還有更讓她倚重的是高檔樓盤價(jià)格上漲空間更大,投資這類物業(yè)能獲得更高的回報(bào)。

應(yīng)對(duì)策略:投資房產(chǎn)講究地段。位于核心區(qū)域的高檔樓盤,其消費(fèi)群體不是普通消費(fèi)者,因此它的價(jià)值不僅僅只是體現(xiàn)在單價(jià)上,這就是為什么市中心的高檔住宅一直不乏購(gòu)房者追捧的緣故。此外,隨著市中心新盤開發(fā)量的減少,未來供應(yīng)量極為有限,正所謂物以稀為貴,高檔住宅的升值空間要大一些。因此,投資高檔住宅,其實(shí)是一種更為合理的做法。

專家表示,近期通脹壓力顯現(xiàn),在這種情況下。投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如高檔住宅以求保值增值,也是很多經(jīng)驗(yàn)人士慣常做法。因此只要條件允許,投資者可以通過“換籌”方式,投資高檔住宅。

策略五:盲目追漲不可取

近期有不少樓盤已開始提價(jià),二手房房東也開始跳價(jià),在這種情況下,購(gòu)房者是盲目追漲?還是隔岸觀火?專家給出的建議是學(xué)會(huì)“揀房”,挑選真正適合自己的房子。

案例:馮先生最近碰到了一件郁悶事。他在九堡附近某中介公司看中了一套三房,報(bào)價(jià)125萬元。而這套房子一個(gè)月前的報(bào)價(jià)為115萬元,但考慮到近期行情有所上漲,他接受了新的報(bào)價(jià)。沒想到臨近簽約時(shí),賣家突然來電稱有人出130萬元,如果馮先生愿意接受這個(gè)價(jià)位,可優(yōu)先賣給他。

應(yīng)對(duì)策略:開發(fā)商提價(jià)、二手房賣家跳價(jià),購(gòu)房者是不是要通宵排隊(duì)搶房源?或者咬牙接受房東的“跳價(jià)”要求?專家表示完全沒有必要。當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)時(shí),賣方會(huì)出現(xiàn)惜售、漲價(jià)等情況。但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近10年過程,已漸漸趨于成熟,而且市場(chǎng)供應(yīng)也趨于多元化,因此購(gòu)房者可以在新房、二手房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)選擇適合自己的房源。完全沒有必要因?yàn)榭吹綕q價(jià)而驚慌,乃至盲目追漲。

專家表示,在目前這種市場(chǎng)行情中,尤其要講究“揀房”策略。如何“揀房”,簡(jiǎn)而言之,就是多花點(diǎn)功夫在市場(chǎng)上了解各種信息,并從中優(yōu)選出最適合自己的。這樣,方能做到理性置業(yè)。

策略六:安全置業(yè)是根本

國(guó)家出臺(tái)各種鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策,并非意味著就可以不顧自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力而“小馬拉大車”,安全置業(yè)是購(gòu)房者的底線,不要因?yàn)橘I房而影響到自己的日常生活。

案例:鄭先生最終還是放棄了一步到位打算。根據(jù)他之前的考慮,他準(zhǔn)備在下沙板塊購(gòu)買一套90平方米左右的新房,預(yù)算約140萬元左右。他手上現(xiàn)有的資金只夠支付兩成首付,因此他還需申請(qǐng)110多萬元的按揭貸款,每月近7000元的還款額,讓他吃不消。因此他最后選擇購(gòu)買一套面積較小的二手房作為過渡之用,等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后再換房。

篇(3)

住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩人卡利爾吉布蘭所說：“是你更大的軀體”。買房子是人生大事，購(gòu)房前首付款的籌備與購(gòu)房后貸款償還的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量、生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)十年甚至幾十年。

房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此，在進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃過程中，購(gòu)房者需要在詳細(xì)分析自身的家庭狀況、財(cái)務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標(biāo)等信息的基礎(chǔ)上，明確自身的房產(chǎn)投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屬性，分析和評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀態(tài)，最終確定合適的房產(chǎn)投資策略，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由。

首次置業(yè)：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財(cái)務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲(chǔ)蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長(zhǎng)階段，也能承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

因此，此類購(gòu)房者的房產(chǎn)投資目標(biāo)首先需要考慮財(cái)務(wù)上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。

首先，在購(gòu)房之前將更多的資金投資于股票或成長(zhǎng)型的股票型基金，以期獲得較高的預(yù)期收益，從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長(zhǎng)。

其次，在計(jì)劃購(gòu)房到交首付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國(guó)債上面，從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，需要選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格面臨拐點(diǎn)的時(shí)候。

再次，選擇能夠節(jié)省上下班時(shí)間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用；另一方面，將來再次購(gòu)房時(shí)能更容易的租售出去。

此外，首次購(gòu)房貸款的月還款額不宜超過30%。因?yàn)椋嗣吭碌倪€款額外，還需要支付物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時(shí)，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過購(gòu)買適當(dāng)?shù)膫顿Y組合實(shí)現(xiàn)對(duì)月還款額的免疫，并在此基礎(chǔ)上保持適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動(dòng)性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長(zhǎng)股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產(chǎn)。

中年人置業(yè)升級(jí)：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長(zhǎng)階段，子女已出生但還沒有就業(yè)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定，可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加?？墒?，一旦子女考上大學(xué)，學(xué)雜費(fèi)用負(fù)擔(dān)便會(huì)加重，因此儲(chǔ)蓄在子女上大學(xué)前是逐漸增加的。另外，此時(shí)，購(gòu)房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段，更需要適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質(zhì)，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

首先，根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得買賣價(jià)差和通過出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來確定應(yīng)該選用哪一種方式。假如你預(yù)測(cè)長(zhǎng)期房地產(chǎn)的價(jià)格將下跌，則你應(yīng)該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn)，以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本，防止房產(chǎn)交易損失；如果你預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格始終看漲或短期看跌、中長(zhǎng)期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動(dòng)的影響，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。例如，中國(guó)這兩年的存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購(gòu)房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資行為；在房產(chǎn)租售決策中，利率調(diào)高的趨勢(shì)將進(jìn)一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導(dǎo)更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的負(fù)面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預(yù)期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報(bào)項(xiàng)目和沒有大額開支計(jì)劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計(jì)劃的方式來減輕后期子女的大學(xué)學(xué)雜費(fèi)用等大額支出導(dǎo)致的負(fù)擔(dān)。

最后，這個(gè)階段的剩余資金投資于股票或成長(zhǎng)型股票基金的比例應(yīng)該適當(dāng)減小，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

老年人置業(yè)升級(jí)：首選房屋品質(zhì)

為追求更高居住與生活質(zhì)量而準(zhǔn)備再次置業(yè)的老年人具有以下特點(diǎn)：家庭處于成熟階段，子女已經(jīng)就業(yè)；財(cái)務(wù)狀況最好，可積累的凈資產(chǎn)將達(dá)到最高點(diǎn)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降，此時(shí)是儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備退休金的黃金時(shí)期；此外，由于拿退休工資，收入穩(wěn)定不變，此時(shí)需要更多的控制來降低風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮房屋的自身品質(zhì)，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

第一，通過將多余的住房在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候套現(xiàn)，然后將套現(xiàn)的錢用于一次性支付購(gòu)房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當(dāng)?shù)耐顿Y于收益型股票基金上，以期獲得穩(wěn)定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據(jù)每一個(gè)時(shí)間段的財(cái)務(wù)支出情況來適當(dāng)?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長(zhǎng)期債券，從而獲得既定風(fēng)險(xiǎn)情況下的最大收益。

房產(chǎn)投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策，如果預(yù)期存貸款利率將上調(diào)，應(yīng)該提早辦理貸款手續(xù)，從而貸款利率相應(yīng)較低；

（2）購(gòu)房者首先應(yīng)考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業(yè)性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；

篇(4)

1.1空置率、房?jī)r(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)高居不下房屋的空置率及其房屋價(jià)格收入比值是測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度的兩個(gè)重要指標(biāo)，通過對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)測(cè)度可以很容易的看到房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象存在的嚴(yán)重程度。其一，在我國(guó)商品房的空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳已經(jīng)高達(dá)50％以上，根據(jù)空置率的正常取值應(yīng)該在5％以下，10％－20％及20％已為高危區(qū)甚至為高堆積現(xiàn)象。高空置率也使我國(guó)多地出現(xiàn)類似鄂爾多斯“鬼城”的現(xiàn)象。其二，房?jī)r(jià)收入比也同樣能看出房產(chǎn)泡沫程度，它是指房?jī)r(jià)與購(gòu)房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個(gè)比值主要反映有購(gòu)房需求的家庭對(duì)住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發(fā)達(dá)國(guó)家的比值保持在1．8－5．5倍之間，發(fā)展中國(guó)家保持在3－6倍之間，而我國(guó)已經(jīng)高達(dá)7．8倍。數(shù)據(jù)說明房?jī)r(jià)已經(jīng)影響了人們正常的生活質(zhì)量，人們超前的消費(fèi)可能會(huì)導(dǎo)致今后的生活水平。

1.2非理性的投資者行為從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?，F(xiàn)象，非理性投資在房地產(chǎn)投資時(shí)存在著住房消費(fèi)面積貪大行為和超前消費(fèi)行為，這大大增加了土地資源的浪費(fèi)，超消費(fèi)行為也違背了住房消費(fèi)的動(dòng)態(tài)規(guī)律，造成生活質(zhì)量下降，不利于人的健康發(fā)展。其次，投資房地產(chǎn)者的跟風(fēng)的“羊群行為”也非常嚴(yán)重。房子同黃金一直都被認(rèn)為是保值資產(chǎn)，在購(gòu)房者沒有掌握相對(duì)全面的投資信息時(shí)，看見周圍的其他人都投身地產(chǎn)，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產(chǎn)業(yè)。

1.3房產(chǎn)商借貸市場(chǎng)混亂現(xiàn)象房?jī)r(jià)的一路飆升使得房產(chǎn)商看到了商機(jī)，紛紛投身于房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)行業(yè)本身高信貸特點(diǎn)帶動(dòng)民間金融借貸發(fā)展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場(chǎng)。但房產(chǎn)繁榮期房產(chǎn)泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發(fā)商資金斷裂，民間借貸市場(chǎng)混亂。使得房產(chǎn)成為一下成為金融風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)之一，甚至演變?yōu)槊耖g金融危機(jī)。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)，巨額民間資本推動(dòng)了地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)八年暴漲。但卻由于投資開發(fā)商的缺乏基本的金融知識(shí)及其投資的失誤偏差和市場(chǎng)的反常，民間借貸機(jī)構(gòu)不成熟，導(dǎo)致鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)一路下滑的悲劇。

2行為金融學(xué)在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的應(yīng)用

大量針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的泡沫成因分析都是采用傳統(tǒng)金融學(xué)理論的宏觀角度里假設(shè)完全理性的市場(chǎng)下的有效市場(chǎng)假說、完全套利、貝葉斯法則或者預(yù)期效用等理論進(jìn)行解釋和研究。很少人從行為金融學(xué)，微觀投資者行為進(jìn)行分析。從投資者的決策心理出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資者，開發(fā)商的心理因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，看房?jī)r(jià)高低波動(dòng)異常形成的原因。

2.1房地產(chǎn)投資參與者行為的信息反映偏差參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的買房投資人、投資開發(fā)商及其銀行等民間金融放貸機(jī)構(gòu)都存在著過度自信和反應(yīng)不足的現(xiàn)象。買房者往往對(duì)未來比較樂觀，相信未來房?jī)r(jià)有很大的上漲空間，從而才會(huì)紛紛加入購(gòu)房者浪潮，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量膨脹，陷入房地產(chǎn)泡沫的漩渦中。同時(shí)投資開放商對(duì)未來房?jī)r(jià)的過高估計(jì)讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機(jī)構(gòu)借貸。而銀行、民間借貸機(jī)構(gòu)對(duì)未來房市過高估計(jì)使其大肆發(fā)放貸款。從而加速了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。同樣，在三者反應(yīng)不足時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不敢追擊加大投資，當(dāng)有打壓政策也不能及時(shí)的收手。這些都致使房地產(chǎn)市場(chǎng)中追漲價(jià)殺跌價(jià)的現(xiàn)象，大大加劇房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。

2.2羊群效應(yīng)羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現(xiàn)象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動(dòng)思考性而采取的盲目策略。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生羊群效應(yīng)時(shí)，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)曲線一路上揚(yáng)，迅速膨脹，偽裝的房地產(chǎn)盛世開始慢慢出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。反之，當(dāng)不利消息覆蓋房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，投資者僅僅依據(jù)表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)泡沫破裂。這種房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，誤導(dǎo)投資者和開發(fā)商做出不相事宜的舉措，形成房?jī)r(jià)市場(chǎng)過“熱”或過“冷”的羊群效應(yīng)。

2.3反饋機(jī)制在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象嚴(yán)重后，政府為了抑制房?jī)r(jià)，采取了調(diào)利率，限購(gòu)等多項(xiàng)措施，對(duì)不同城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了不同的影響。購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲后會(huì)導(dǎo)致高位買進(jìn)而吃虧，就蜂擁而至的購(gòu)買。人們對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知偏離反饋給房?jī)r(jià)的異常，同時(shí)正反饋交易機(jī)制也會(huì)致使投資者行為再次偏離。

2.4從噪聲交易者理論看房地產(chǎn)泡沫噪聲概念早在1986年被美國(guó)時(shí)任金融協(xié)會(huì)的主席布萊克提出。他在發(fā)表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進(jìn)行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與價(jià)格成反方向變動(dòng)的原因。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的噪聲交易者的認(rèn)知，心理及其情感偏差，從而對(duì)投資決策做出錯(cuò)誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場(chǎng)彌漫著“噪音”的投資者越來越多，使得房?jī)r(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)上購(gòu)房需求上漲，反之當(dāng)噪聲交易購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)前景不看好時(shí)，就會(huì)做出相反的策略。

3從行為金融學(xué)角度為房地產(chǎn)泡沫提出簡(jiǎn)析建議

3.1政府政策是引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸理性的重要因素（1）建全相對(duì)應(yīng)的住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一貫徹中央政策并根據(jù)各地方的GDP、人數(shù)等可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)制定切實(shí)可行的房產(chǎn)政策。例如加大經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)，減少大面積的奢侈住房的浪費(fèi)現(xiàn)象，并加大低廉經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)，避免影響生活質(zhì)量的超前消費(fèi)更加嚴(yán)重，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。（2）抑制投機(jī)性購(gòu)房。國(guó)家和政府應(yīng)制定一系列合理的房產(chǎn)稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時(shí)，政府及其相關(guān)機(jī)關(guān)采取經(jīng)濟(jì)和行政處罰，提高其在房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)開發(fā)商的民間借貸機(jī)構(gòu)的政府監(jiān)管，可以做完善信貸市場(chǎng)機(jī)制。（3）建立相對(duì)完整的信息共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善信息機(jī)制，減少噪聲交易者的認(rèn)知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實(shí)信息，規(guī)范購(gòu)房者和開發(fā)商的投資行為。加強(qiáng)正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所掌握的不對(duì)稱信息。組織相關(guān)金融房產(chǎn)部門對(duì)購(gòu)房者，尤其是噪聲交易者進(jìn)行系統(tǒng)正確的理財(cái)、房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超出合理值，不論過熱還是過冷時(shí)都給予及時(shí)的提示信息，抑制非理性投資行為。

3.2規(guī)范銀行及其民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)引導(dǎo)和監(jiān)管機(jī)制（1）銀行和民間金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制和調(diào)整的宏觀調(diào)整，結(jié)合自身狀況做好結(jié)構(gòu)調(diào)整。各銀行要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的審查，控制好房產(chǎn)抵押貸款的比例和開發(fā)商的持有資金比例。并要實(shí)時(shí)溝通和提醒，引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取降價(jià)措施，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行，正常的回籠資金。（2）整頓民間金融機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)機(jī)制?？梢钥闯雒耖g組織有著很強(qiáng)的資金實(shí)力和金融信息知識(shí)資源，內(nèi)控機(jī)制相比個(gè)人投資者而言也相對(duì)全面和完善，能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的控制和梳理。在民間機(jī)構(gòu)要剔除不合規(guī)不合政策的小組織機(jī)構(gòu)，使得正規(guī)的民間機(jī)構(gòu)集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規(guī)的村鎮(zhèn)銀行及實(shí)體投資公司。提高民間機(jī)構(gòu)投資者在市場(chǎng)上的投資行為的科學(xué)性。

3.3規(guī)避購(gòu)房投資者和開發(fā)商投資的非理性投資行為（1）對(duì)于開發(fā)商，要嚴(yán)格的執(zhí)行國(guó)家土地使用政策，要時(shí)刻的關(guān)注政府宏觀政策的變化，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)的需求，避免過多的開發(fā)用地。其次，開發(fā)商要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風(fēng)投資，不顧自己的資金安全進(jìn)行投資，避免投資中出現(xiàn)資金鏈斷掉的危險(xiǎn)，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發(fā)商還應(yīng)采取自身反省機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范自身行為，不虛假消息哄抬房?jī)r(jià)，互相監(jiān)督，維護(hù)市場(chǎng)秩序。（2）個(gè)人購(gòu)房投資者應(yīng)通過正規(guī)渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴(yán)格的貫徹個(gè)人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關(guān)金融培訓(xùn)和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

4結(jié)束語

篇(5)

等政策的陸續(xù)出臺(tái)，銀行對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的信貸也呈現(xiàn)出持續(xù)收緊的趨勢(shì)，這使得原本就不占競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的中小型房產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)

有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中備受擠壓。尤其是剛剛起步的房產(chǎn)企業(yè)，其生存和發(fā)展形勢(shì)并不樂觀。作為我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的主力軍，基于

目前房產(chǎn)市場(chǎng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展面臨著哪些問題？而其又該借助于怎樣的發(fā)展途徑在

“僧多粥少”的房產(chǎn)市場(chǎng)中突圍沖出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與壯大？以下主要從這兩個(gè)方面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

途徑問題進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析與討論。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 房產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展途徑

一、現(xiàn)代中小型房產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展面臨的問題

在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，不管是那些房產(chǎn)巨頭還是處于

發(fā)展階段的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其生存與發(fā)展都面臨著各

種各樣的問題。我們把重點(diǎn)集中于中小型房產(chǎn)企業(yè)來看，

其目前的生存與發(fā)展所面臨的問題主要來源于兩個(gè)方面：

（一）外部問題

從中小企業(yè)所處的外部環(huán)境來看，我國(guó)現(xiàn)有的各種房

產(chǎn)政策依然偏重于大型房產(chǎn)企業(yè)，大型房產(chǎn)企業(yè)的異地?cái)U(kuò)

展給不同區(qū)域中中小企業(yè)的發(fā)展帶來巨大壓力，而外資房

產(chǎn)企業(yè)的入駐則進(jìn)一步加劇了整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，

這使原本就處于夾縫中的中小房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨更大的

挑戰(zhàn)；與此同時(shí)，不管是房產(chǎn)市場(chǎng)還是經(jīng)濟(jì)環(huán)境，都處于

一種復(fù)雜多變的狀態(tài)中，不同的調(diào)控政策的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)形

勢(shì)的變化，往往會(huì)造成中小企業(yè)的應(yīng)接不暇，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的

重點(diǎn)都集中于對(duì)外部形勢(shì)的適應(yīng)與兼顧，根本沒辦法進(jìn)行

企業(yè)的“發(fā)展性”規(guī)劃。

（二）內(nèi)部問題

從中小房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來看，目前我國(guó)多數(shù)中小房產(chǎn)企

業(yè)的管理人員無法適應(yīng)現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境中企業(yè)發(fā)展的基本需

求，對(duì)于企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等問題無法進(jìn)

行系統(tǒng)的考慮和科學(xué)的規(guī)劃，這直接造成企業(yè)集約化程度

與發(fā)展后勁的不足；而受制于企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模的影響，

中小房產(chǎn)企業(yè)的資源能力、管理能力和創(chuàng)新能力都相對(duì)有

限，其核心競(jìng)爭(zhēng)力無法得到有效提升，如此條件下要在資

本市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)為困難。

在我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)中，中小型房產(chǎn)企業(yè)所占比重約為

90%，可以說是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的主力軍。盡管在現(xiàn)有

的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下中小企業(yè)的發(fā)展之路相對(duì)艱難。但要維

持我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，則依賴于我國(guó)中小型房地

產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和壯大。因而，針對(duì)以上對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)

生存發(fā)展中所面臨的各種問題的分析，加強(qiáng)對(duì)其發(fā)展途徑

的分析與探討已是勢(shì)在必行。

二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展途徑分析

要探討現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展途

徑，首先我們要理清中小房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中有哪些優(yōu)勢(shì)，

對(duì)其發(fā)展優(yōu)勢(shì)加以利用，進(jìn)而結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展過

程中所面臨的各種外部影響和內(nèi)部問題，對(duì)其發(fā)展的具體

途徑與策略進(jìn)行綜合研究。

（一）理清優(yōu)勢(shì)，以優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)企業(yè)的發(fā)展

相比于房地產(chǎn)行業(yè)的那些大型企業(yè)而言，中小企在資

金、資源、管理技術(shù)等方面都還存在一定的局限性，這點(diǎn)

是毋容置疑的。但這也并不意味著在現(xiàn)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

下，中小房地產(chǎn)企業(yè)毫無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)科研。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)

行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境以及國(guó)家的相關(guān)政策來看，中小企業(yè)的經(jīng)

營(yíng)與發(fā)展更加靈活性，可以滿足市場(chǎng)的多元化需求，企業(yè)

城市建設(shè)理論研究 •1•

城市建設(shè)理論研究2011 年11 月25 日Cheng Shi Jian She Li Lun Yan Jiu•理論前沿•

整體的運(yùn)營(yíng)成本和協(xié)調(diào)成本相對(duì)較低，且企業(yè)管理的靈活

性和市場(chǎng)適應(yīng)能力要優(yōu)于房產(chǎn)巨頭。因而中小房產(chǎn)企業(yè)大

可利用自身的這幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)來維持企業(yè)的生存與發(fā)展：

1．以拾遺補(bǔ)缺的方式，在填補(bǔ)企業(yè)所在區(qū)域房產(chǎn)行

業(yè)當(dāng)中的剩余空間，以回報(bào)率相對(duì)較低的中低檔建筑市場(chǎng)

為企業(yè)的存活區(qū)域；

2．完善企業(yè)成本控制，在保證房產(chǎn)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，

借助于先進(jìn)的管理策略來降低施企業(yè)運(yùn)營(yíng)及項(xiàng)目投資的整

體成本，以便于取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)；

3．采用差異化的策略，通過擺脫大城市和高端性房

地產(chǎn)產(chǎn)品的方式，避開與行業(yè)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)，通過另辟蹊徑

的方式向房產(chǎn)市場(chǎng)提供個(gè)性化、短缺性和不可替代性的產(chǎn)

品；

4．組建發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式彌補(bǔ)企

業(yè)在資源和規(guī)模方面的不足，將不同組織的優(yōu)勢(shì)集合在一

起進(jìn)行協(xié)調(diào)性發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。

（二）突破局限，以發(fā)展的眼光統(tǒng)籌規(guī)劃

當(dāng)然，對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，僅僅依靠對(duì)自身優(yōu)

勢(shì)的利用來謀求自身的生存與發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要實(shí)現(xiàn)

企業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力得到逐步

提升，還必須突破局限，以高瞻遠(yuǎn)矚的發(fā)展性眼光對(duì)企業(yè)

的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃：

1．轉(zhuǎn)變觀念，順勢(shì)而為。在我國(guó)房產(chǎn)政策不斷調(diào)整

的環(huán)境下，整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)都還不夠

穩(wěn)定，中小型企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，順勢(shì)而為，以規(guī)范的操

作來保證企業(yè)對(duì)政策的應(yīng)變能力和市場(chǎng)的適應(yīng)能力，使企

業(yè)在多變的政策調(diào)控中能夠維持穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)；

2．突破局限，調(diào)整企業(yè)運(yùn)營(yíng)及發(fā)展策略。由于資源、

管理、技術(shù)及資金競(jìng)爭(zhēng)水平的不足，中小企業(yè)應(yīng)該放棄“貪

大求全”的觀點(diǎn)，圖片企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展在思想觀念的局限，

根據(jù)自身的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)來對(duì)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展策略進(jìn)行調(diào)整，以

“小而?！钡姆绞綄ふ疫m合企業(yè)發(fā)展的“特色市場(chǎng)”，以

便于為企業(yè)的發(fā)展開辟新的市場(chǎng)空間；

3．強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，重視并提高企業(yè)的開發(fā)能力。所謂細(xì)

節(jié)決定成敗，中小企業(yè)不管是從管理還是從設(shè)計(jì)、開發(fā)和

技術(shù)等方面考慮，都應(yīng)該對(duì)細(xì)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，根據(jù)企業(yè)自身

的能力與實(shí)力，對(duì)投資結(jié)構(gòu)和投資規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化和理性

化的管理，提高自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和管理能力，同時(shí)還應(yīng)

當(dāng)對(duì)施工過程的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、方案規(guī)劃、施工質(zhì)量等方面進(jìn)

行細(xì)致的管理與控制，通過產(chǎn)品的質(zhì)量來贏得客戶和市場(chǎng)

的信賴；

4．優(yōu)化管理，發(fā)展多遠(yuǎn)融資。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必

須對(duì)現(xiàn)有的內(nèi)部管理工作進(jìn)行優(yōu)化與完善，并將內(nèi)部管理

與控制工作逐漸向制度化和規(guī)范化的方向推進(jìn)，以內(nèi)部管

理水平的提升來提高企業(yè)融資水平，以便于以多元化的融

資方式降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

5．優(yōu)化團(tuán)隊(duì)，保證發(fā)展策略的執(zhí)行效力。中小型房

地產(chǎn)企業(yè)要切實(shí)實(shí)現(xiàn)在保生存的基礎(chǔ)上求發(fā)展，就必須對(duì)

內(nèi)部團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)化建設(shè)，提高對(duì)企業(yè)員工的專業(yè)性培訓(xùn)和

發(fā)展，借助于相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)體系和激勵(lì)機(jī)制，使員工在

自我約束的基礎(chǔ)上將各項(xiàng)發(fā)展策略落到實(shí)處，借助于企業(yè)

的團(tuán)隊(duì)作用來保證發(fā)展策略的整體執(zhí)行效力。

三、結(jié)論：

現(xiàn)代資本市場(chǎng)的發(fā)展依然處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)中，

國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃與調(diào)整也還在進(jìn)行的過程中，基

于本身競(jìng)爭(zhēng)能力的不足和發(fā)展規(guī)模的局限，中小型房地產(chǎn)

企業(yè)必須對(duì)自身的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，確定好企

業(yè)的市場(chǎng)定位，從企業(yè)資本、品牌、產(chǎn)品、服務(wù)及人才等

多個(gè)方面進(jìn)行研究，在充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，逐步

探索出企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的新途徑。

參考文獻(xiàn)

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[2]王恕立,耿建明,胡宗彪.論房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)

爭(zhēng)策略選擇[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2011,(01).

篇(6)

在當(dāng)前的時(shí)代之中，房產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家的總的經(jīng)濟(jì)中體現(xiàn)著非常關(guān)鍵的意義，其成為了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的關(guān)鍵行業(yè)，而且對(duì)于貨幣以及財(cái)政政策的落實(shí)等有著非常積極的意義。所以，要認(rèn)真的分析其發(fā)展規(guī)律。

1 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)意義

在我們國(guó)家，它是經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中占據(jù)非常關(guān)鍵的位置。其發(fā)展帶動(dòng)了內(nèi)需，而且也帶動(dòng)了有關(guān)行業(yè)的進(jìn)步，其對(duì)于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步來講有著非常關(guān)鍵的意義。不過在經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的時(shí)候，也會(huì)存在很多的不利現(xiàn)象，干擾到經(jīng)濟(jì)的幾部，因此要積極的應(yīng)對(duì)存在的變化。

1.1 行業(yè)的進(jìn)步帶動(dòng)了其他的一些行業(yè)的進(jìn)步，對(duì)于國(guó)家的總的經(jīng)濟(jì)有著非常關(guān)鍵的意義。像是房產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，就能夠顯著的帶動(dòng)家電本文由收集整理以及建材和裝修等領(lǐng)域的進(jìn)步，其有著非常緊密的關(guān)聯(lián)，此類行業(yè)的進(jìn)步，能夠切實(shí)的帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

1.2 經(jīng)由群眾對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)，能夠帶動(dòng)很多行業(yè)的消費(fèi)，其牽扯到很多層次。對(duì)于房產(chǎn)消費(fèi)來講，其是一項(xiàng)綜合化的消費(fèi)活動(dòng)，因此群眾的消費(fèi)活動(dòng)，使得內(nèi)需擴(kuò)大，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

1.3 行業(yè)的發(fā)展要靠著很多的工作者來擴(kuò)充其實(shí)力，因此能夠有效的緩解目前的就業(yè)壓力。行業(yè)的發(fā)展速率越快，其供應(yīng)的就業(yè)職務(wù)就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業(yè)的發(fā)展還能夠帶動(dòng)其他行業(yè)的進(jìn)步，而且也增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。

2 積極的分析當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特點(diǎn)

我們國(guó)家的房產(chǎn)行業(yè)是一步步發(fā)展得到的今天的成就的，該過程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經(jīng)了四個(gè)時(shí)期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開始至今的第四輪周期。通過比對(duì)這四個(gè)階段我們得知國(guó)家的房產(chǎn)和走起的體現(xiàn)形式有著非常顯著的改變。其時(shí)間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。我們可知，在今后的一段時(shí)間中，行業(yè)除了要持續(xù)這種發(fā)展規(guī)律，還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動(dòng)將呈波浪式，且變化越來越無規(guī)律性。從20世紀(jì)80年代初開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期，目前正處在第四個(gè)周期。行業(yè)的高速前進(jìn)帶來了非常多的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)方面的不利現(xiàn)象，對(duì)于房產(chǎn)發(fā)展太快的擔(dān)憂，國(guó)家設(shè)置了很多的調(diào)控法規(guī)，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)過熱的問題，其實(shí)是發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)。

3 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的意義

3.1 國(guó)民生產(chǎn)總值的影響

我們國(guó)家的總的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和行業(yè)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步之間有著非常大的關(guān)聯(lián)意義，其是互相影響的。經(jīng)濟(jì)的高速前進(jìn)，帶動(dòng)了國(guó)家的生產(chǎn)總值的提升，此時(shí)群眾收入也開始增加，在這種背景之中，群眾的物質(zhì)生活能力也得到了顯著的提升，對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步有著非常積極的帶動(dòng)意義，價(jià)格穩(wěn)定上升。所以國(guó)民生產(chǎn)總值和房?jī)r(jià)是正相關(guān)的關(guān)系。

3.2 利率的影響

在行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業(yè)。在行業(yè)之中，不管是結(jié)合房產(chǎn)來投機(jī)亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時(shí)候，很多的單位或是個(gè)體就會(huì)貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同時(shí)由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會(huì)刺激一部分消費(fèi)者進(jìn)入的市場(chǎng)中，貸款購(gòu)房，推動(dòng)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。反之，利率上漲，就會(huì)出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房?jī)r(jià)是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

3.3 消費(fèi)水平的影響

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，居民的消費(fèi)水平有所提高，在消費(fèi)方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會(huì)有所增長(zhǎng)。這種消費(fèi)水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的，在消費(fèi)水平達(dá)到一定層次的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲也可以在居民的消費(fèi)能力范圍之內(nèi)，所以消費(fèi)水平的增長(zhǎng)會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的提升。所以說消費(fèi)水平和房?jī)r(jià)之間是正相關(guān)的關(guān)系。

3.4 貨幣供給量的影響

央行通過運(yùn)用公開市場(chǎng)操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量，這會(huì)改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進(jìn)而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會(huì)影響住房貸款的可獲得性。當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時(shí)，貸款難度增加，會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，貸款難度減小，就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上升。也就是說如果央行實(shí)行從緊的貨幣政策，則房?jī)r(jià)會(huì)下跌；反之，則房?jī)r(jià)就上升。

4 促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策分析

4.1 加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和有效性，實(shí)現(xiàn)各種資源的有效利用

首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向資源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率；其次，應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也要避免那種過分超前，危害經(jīng)濟(jì)的行為。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺(tái)，要特別注意到以下經(jīng)濟(jì)狀況：（1）密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持：保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，防止比重過大或過?。唬?）投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化，要重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之上，成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。

4.3 變革目前的土地策略。我們國(guó)家在之前的土地出讓形式中面對(duì)很多的不利現(xiàn)象，此時(shí)就使得開發(fā)商對(duì)于其使用不合理。價(jià)格增加，就會(huì)使得房?jī)r(jià)變高，因此要對(duì)土地策略積極的調(diào)節(jié)。在出讓的時(shí)候，要防止暗箱操控，確保交易工作是公平的，確保行業(yè)發(fā)展順暢，確保經(jīng)濟(jì)有序前進(jìn)。

篇(7)

關(guān)鍵詞：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；目標(biāo)市場(chǎng)；商業(yè)模式；盈利模式；投資信托

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）05-0-01

一、二手房市場(chǎng)目前的機(jī)會(huì)

盡管二手房面臨著暫時(shí)的低谷時(shí)期，但是，相對(duì)于其它城市來說，房?jī)r(jià)卻沒有出現(xiàn)大幅度的下降。并且，最近幾年隨著沿海城市的迅速發(fā)展，大量外來人流涌入青島，使得青島的住房需求依然很大。并且，相對(duì)于一手房市場(chǎng)來說，二手房市場(chǎng)在性價(jià)比上占有一定的優(yōu)勢(shì)，從目前的狀況來看，其存在很大的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

原因主要有以下幾點(diǎn)：首先，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，二手房市場(chǎng)的逐步放開，相關(guān)政策的出臺(tái)、資金監(jiān)管力度的加強(qiáng)、網(wǎng)上簽約以及信息公示制度的推行等，使得市場(chǎng)規(guī)范化程度越來越高，從而使該二手市場(chǎng)的體系得到進(jìn)一步地發(fā)展與完善，從而促使進(jìn)入該市場(chǎng)的交易數(shù)量越來多，交易規(guī)模也越來越大。其次，由于近年來二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)相對(duì)于新房?jī)r(jià)格來說，其近幾年的增長(zhǎng)趨勢(shì)不是很明顯，對(duì)于大部分中層左右收入的家庭或個(gè)人，其有能力購(gòu)買，再加上土地資源緊缺，土地價(jià)格的上升，也將會(huì)促使二手房市場(chǎng)將有一個(gè)比較好的市場(chǎng)前景。

二、該市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

對(duì)于該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的分析，我們可以借助波特五力模型來分析該行業(yè)。

三、客戶分析

目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客戶分析：

細(xì)分市場(chǎng)表

將目標(biāo)市場(chǎng)定位在中低收入階層。

目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)房消費(fèi)特點(diǎn)

四、商業(yè)模式及盈利模式

(一)房地產(chǎn)投資信托經(jīng)營(yíng)模式

這種策略主要是通過發(fā)行權(quán)益憑證的方式吸收多數(shù)投資者的資金和實(shí)物(主要是房產(chǎn)等)，再由信托機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資所得的收益按照一定的比例分配給投資者。

對(duì)于這種方式，其財(cái)務(wù)管理方面的分析如下：

1.運(yùn)營(yíng)基金的分析。這種權(quán)益型的經(jīng)營(yíng)模式特別要在注重對(duì)于其運(yùn)營(yíng)基金的管理，其投資價(jià)值主要來源于資產(chǎn)凈值和運(yùn)營(yíng)基金收入。

運(yùn)營(yíng)基金主要從兩方面影響房產(chǎn)投資信托的收益：一是運(yùn)營(yíng)基金的收入，通過租賃、出售等，使其資金增長(zhǎng)，需要通過專業(yè)管理人員的管理，以及對(duì)市場(chǎng)信息的充分把握和分析做出正確的投資方向，使其資產(chǎn)的收益實(shí)現(xiàn)最大化；二是由于基金收入的表現(xiàn)從而影響投資者的信心，進(jìn)而也會(huì)影響基金的增長(zhǎng)。

2.置入成本分析。在管理水平、市場(chǎng)價(jià)值相差無幾的情況下，由于兩者的物業(yè)購(gòu)入價(jià)格不一樣從而導(dǎo)致收益也不一樣。假設(shè)一家是在高峰期置入，一個(gè)是在低谷期置入物業(yè)，明顯，前者的最終受益低于后者。即使對(duì)于高收益的房產(chǎn)公司而言，負(fù)債率也要保持在一個(gè)較合理的水平。

3.盈利能力。通過國(guó)外市場(chǎng)證明，盈利能力主要取決于如何更好地獲取資金以及房源，如何進(jìn)行更好地投資，而隨著我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟化、資本化，這種策略在我國(guó)將有很大的推廣空間。

風(fēng)險(xiǎn)分析如下：(1)政策風(fēng)險(xiǎn)：目前對(duì)于信托“200份、5萬元、不允許公開宣傳和擅自異地銷售”的規(guī)定，使得信托公司難以開展大項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)于房產(chǎn)方面的稅收政策也是沒有明確的規(guī)定，使用一般稅收政策，由于其特殊經(jīng)營(yíng)模式，伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和資金委托，會(huì)使其遭受雙重繳稅的風(fēng)險(xiǎn)。(2)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：主要是當(dāng)前的投資信托公司沒有建立良好的信譽(yù)，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品難以獲得客戶的信賴。

應(yīng)對(duì)策略如下：(1)與來自歐美、東南亞、我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的大型企業(yè)進(jìn)行合作，在香港或海外注冊(cè)，然后在在境內(nèi)設(shè)立相應(yīng)的投資公司，這樣就可以避免我國(guó)的政策障礙，同時(shí)，依托海外知名企業(yè)已經(jīng)建立起來的良好信譽(yù)，可以吸引大批投資者，降低目前所存在的信用風(fēng)險(xiǎn)。(2)要擺脫普通的信托公司單純依靠金融業(yè)的經(jīng)營(yíng)，或者僅僅只是為了獲得當(dāng)前的資金融通而采取“過河拆橋”方案，而要設(shè)立獨(dú)立的適合我國(guó)目前現(xiàn)狀的房地產(chǎn)投資信托公司，從事的項(xiàng)目也要走多元化途徑(租賃、收購(gòu)、買賣和管理等)，真正做到以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司為實(shí)體，進(jìn)行長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)操作。

(二) C to C 模式

該模式的投資策略：實(shí)踐中證實(shí)，房屋的買賣雙方在登記了房屋的出售和求購(gòu)信息后，房地產(chǎn)供求信息被統(tǒng)一放入一個(gè)房地產(chǎn)信息庫，買賣雙方可以通過查看出售信息或查看求購(gòu)信息找到自己感興趣的房屋，再通過與之相連的C to C 交易平臺(tái)進(jìn)行房地產(chǎn)的比價(jià)、詢價(jià)、競(jìng)價(jià)的過程，最終簽訂協(xié)議。

普通會(huì)員：可以免費(fèi)購(gòu)買\銷售信息。可以免費(fèi)查看所有房源信息。