房屋設(shè)計(jì)論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房屋設(shè)計(jì)論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

底部框架～抗震墻砌體房屋結(jié)構(gòu)的薄弱層一般均出現(xiàn)在底部鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)部分或過渡層。汶川地震經(jīng)驗(yàn)表明，過渡層先于其他層倒塌、破壞的實(shí)例較多、程度較重，這種現(xiàn)象不容忽視。眾所周知，結(jié)構(gòu)存在兩種不同部位的薄弱層，故在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中應(yīng)控制其中相對(duì)薄弱的部分，避免出現(xiàn)特別薄弱的部位。底部框架一抗震墻和上部砌體均具有一定的承載能力，但后者的變形和耗能能力比較差。權(quán)衡二者受力特點(diǎn)，規(guī)范提出結(jié)構(gòu)縱橫兩個(gè)方向，上部砌體計(jì)入構(gòu)造柱影響的側(cè)向剛度與底層側(cè)向剛度的比值要求均不應(yīng)小于1．0，目的是使結(jié)構(gòu)上下側(cè)向剛度趨于一致不發(fā)生較大突變并迫使變形下移至底部具有較好的變形能力和耗能能力的框架一抗震墻部分，從而改善抗震性能。汶川地震震害表明，上部砌體比多層砌體房屋抗震性能稍弱，是砌體結(jié)構(gòu)部分的薄弱層，因此構(gòu)造柱的設(shè)置要求更嚴(yán)格。在強(qiáng)烈地震作用下過渡層損壞嚴(yán)重，過渡層砌體的開裂將會(huì)破壞托墻梁的整體性，所以應(yīng)慎重考慮托墻梁整體工作。

2側(cè)向剛度比的合理確定

上部砌體的側(cè)向剛度與底層側(cè)向剛度K的比值應(yīng)滿足表1的要求。在確定上下層剛度比時(shí)應(yīng)注意考慮以下因素。

2．1下部框架一剪力墻的側(cè)向剛度

底部側(cè)向剛度不能過大也不能太小'岡0度過大將吸收過多的地震作用，破壞嚴(yán)重同時(shí)會(huì)迫使薄弱層向上部砌體轉(zhuǎn)移而出現(xiàn)脆性破壞；剛度過小則形成軟弱層，地震時(shí)塑性變形過多集中在底部而發(fā)生較大破壞。底部框架一抗震墻砌體房屋自振周期一般在0．6—0．9左右，略大于場地土的特征周期，可以設(shè)計(jì)相對(duì)較小的側(cè)向剛度，適當(dāng)增大結(jié)構(gòu)自振周期，使結(jié)構(gòu)從整體上減小地震作用。同時(shí)不宜設(shè)計(jì)過柔的下部結(jié)構(gòu)，下部側(cè)向剛度過小導(dǎo)致結(jié)構(gòu)在強(qiáng)烈地震下發(fā)生較大的塑性變形，同時(shí)為避免出現(xiàn)脆性剪切破壞，底部的地震剪力設(shè)計(jì)值應(yīng)乘以增大系數(shù)，其值可取1．2～1．5，剛度越小，剪力增大系數(shù)越大。因此，上下層剛度比宜取接近下限值，底層宜盡量設(shè)置較多數(shù)量剪力墻，從而提供較大側(cè)向剛度并且剪力增大系數(shù)不至于取太大。

2．2次梁轉(zhuǎn)換的砌體墻段

對(duì)于有些工程在設(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)次梁托上部砌體墻的情況，可能造成一些不利后果。圖1為L一1上有砌體墻，兩端支撐在KL一1上形成次梁轉(zhuǎn)換的情況，次梁轉(zhuǎn)換的受力如圖2所示。重力荷載和地震作用下上部墻體傳來軸力、彎矩及剪力。在彎矩作用下使支撐次梁的框架主梁產(chǎn)生附加集中力，由于程序未能很好的反映這部分作用，因此在設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量不采用次梁轉(zhuǎn)換。如無法避免時(shí)，應(yīng)采取以下措施：1)過渡層墻體另外采取加強(qiáng)措施(參《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》7．5．2)，同時(shí)支撐框梁應(yīng)加強(qiáng)；2)次梁一端盡量與框柱或剪力墻相連以便將上部傳遞下來的彎矩轉(zhuǎn)移給框柱或剪力墻；3)次梁轉(zhuǎn)換的墻體不宜太長從而降低其向下傳遞的彎矩?！獔D1次梁轉(zhuǎn)換圖圖2轉(zhuǎn)換梁傳力圖

2．3過渡層構(gòu)造柱及門窗

洞邊小墻段在計(jì)算上部砌體側(cè)向剛度時(shí)應(yīng)該考慮構(gòu)造柱的影響，因此在模型輸入時(shí)應(yīng)輸入構(gòu)造柱的布置。如果未輸入構(gòu)造柱可能造成下部結(jié)構(gòu)側(cè)向剛度偏柔的結(jié)果，且上下層剛度比接近下限時(shí)，就容易使下部結(jié)構(gòu)形成柔軟層而不利于抗震?！督ㄖ拐鹪O(shè)計(jì)規(guī)范》7．2．3條規(guī)定，剛度的計(jì)算應(yīng)計(jì)及高寬比的影響，高寬比大于4時(shí)，等效側(cè)向剛度可取0．0(注：墻段的高寬比指層高與墻長之比，對(duì)門窗洞邊的小墻段指洞凈高與洞側(cè)墻寬之比)。為此，在模型輸人時(shí)應(yīng)將高寬比大于4的墻段刪去以盡量接近實(shí)際受力情況。反之，則結(jié)構(gòu)側(cè)向剛度偏大有可能造成下部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過剛而迫使薄弱層轉(zhuǎn)移至過渡層，發(fā)生脆性破壞。

3托墻梁的設(shè)計(jì)

底部框架一抗震墻砌體房屋的鋼筋混凝土托墻梁計(jì)算地震組合內(nèi)力時(shí)，應(yīng)采用合適的計(jì)算簡圖。若考慮上部墻體與托墻梁的組合作用，應(yīng)計(jì)入地震時(shí)墻體開裂對(duì)組合作用的不利影響，可調(diào)整有關(guān)的彎矩系數(shù)、軸力系數(shù)等計(jì)算參數(shù)。托墻梁彎矩計(jì)算時(shí)，設(shè)計(jì)中可按經(jīng)驗(yàn)考慮墻梁上部作用的荷載折減，一般無洞口可取0．85，有洞口可取0．95，但四層以下應(yīng)全部計(jì)入組合；托墻梁剪力計(jì)算時(shí)，由重力荷載產(chǎn)生的剪力不折減。

4底部框架一剪力墻的設(shè)計(jì)

剪力墻的布置應(yīng)遵守對(duì)稱、均勻、分散、周邊的原則，且應(yīng)使上部砌體的中線與抗震墻中線重合，具有良好的整體抗傾覆和抗扭轉(zhuǎn)能力。底部抗震墻應(yīng)承擔(dān)地震作用下全部地震剪力設(shè)計(jì)值，且該地震剪力設(shè)計(jì)值應(yīng)乘以增大系數(shù)。由于底框結(jié)構(gòu)層數(shù)不高，底部抗震墻軸壓比大都不大，一般不都超過0．3，因此剪力墻均按底部加強(qiáng)區(qū)的構(gòu)造邊緣構(gòu)件設(shè)計(jì)，即根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》7．1．9條確定抗震等級(jí)后按照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》表6．4．5-2進(jìn)行邊緣構(gòu)件設(shè)計(jì)。由于全部承擔(dān)地震剪力設(shè)計(jì)值，因此要根據(jù)計(jì)算結(jié)果對(duì)墻體配置足夠的水平分布筋數(shù)量，以滿足抗剪承載力要求。當(dāng)建筑層數(shù)和平面尺寸確定之后，為滿足底部抗剪承載力的要求，剪力墻的數(shù)量基本就能確定；然后再根據(jù)上下層剛度比的要求確定底層框架柱的數(shù)量和截面，柱截面宜小但應(yīng)滿足軸壓比和截面配筋率的要求。布置柱時(shí)尚應(yīng)考慮框架梁中心與上層墻體中線對(duì)齊的原則。

5過渡層的設(shè)計(jì)

過渡層設(shè)計(jì)的目的是使上部砌體具有良好的整體性，在地震作用下避免出現(xiàn)過渡層先于其他層倒塌、破壞的情況。為保證過渡層在地震作用下具有一定的整體性和傳遞水平地震力的剛度，規(guī)范要求過渡層底板為現(xiàn)澆混凝土板且厚度不應(yīng)小于120mm，配筋雙層雙向，每個(gè)方向配筋率不小于0．25％。過渡層圈梁和構(gòu)造柱的設(shè)置規(guī)范也給出了相應(yīng)的規(guī)定。高度不宜小于240mm，構(gòu)造柱截面不應(yīng)小于240mm×240mm，截面配筋6，7度時(shí)不宜少于4+16。構(gòu)造柱與墻體連接處的水平拉結(jié)筋，6，7度下部1／3樓層處應(yīng)沿墻通長設(shè)置。總之，過渡層設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格遵循規(guī)范要求對(duì)其采取必不可少的構(gòu)造加強(qiáng)措施，避免成為結(jié)構(gòu)的軟肋。

6基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及其他

底部框架一抗震墻砌體房屋的抗震墻應(yīng)設(shè)置條形基礎(chǔ)、筏形基礎(chǔ)等整體性好的基礎(chǔ)。當(dāng)結(jié)構(gòu)采用板式樓梯時(shí)，樓梯踏步板宜采用雙層雙向配筋。

7結(jié)語

篇(2)

【關(guān)鍵詞】房屋；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：TB482.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

作為當(dāng)代合格的建筑工程設(shè)計(jì)師，應(yīng)該良好的把握好建筑的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、建筑功能的實(shí)現(xiàn)、建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)保障，具有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，職業(yè)素養(yǎng)。本論文根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)、參考文獻(xiàn)以及調(diào)查研究，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)常見且容易忽視的問題進(jìn)行總結(jié)，提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，為我國的建筑工程設(shè)計(jì)貢獻(xiàn)自己的力量。

1.房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)概述

1.1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)概念

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是指使用結(jié)構(gòu)語言傳達(dá)工程師或建筑師表達(dá)的內(nèi)容，其中結(jié)構(gòu)語言是指從建筑及專業(yè)圖紙里提煉出來的簡化后的元素，如柱、板、樓梯等。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要包括基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、上部設(shè)計(jì)以及細(xì)部設(shè)計(jì)三方面內(nèi)容。

1.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)主要包括方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、結(jié)構(gòu)計(jì)算環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)施工圖環(huán)節(jié)，三方面。

1.2.1方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

按照建筑的主要功能以及當(dāng)?shù)乜拐饛?qiáng)度、地質(zhì)勘查報(bào)告、場地類別、建設(shè)高度等要求確定建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)形式，并結(jié)合不同結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)要求對(duì)建筑的承重體系以及受力部分進(jìn)行布置與設(shè)計(jì)。

1.2.2結(jié)構(gòu)計(jì)算環(huán)節(jié)

一是計(jì)算荷載，荷載分為外部荷載與內(nèi)部荷載，這些荷載的計(jì)算應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的要求規(guī)范以及相關(guān)系數(shù)進(jìn)行不同工程情況的計(jì)算。二是試算構(gòu)件，按照算出的荷載以及構(gòu)造要求，對(duì)構(gòu)件的截面進(jìn)行試算。三是計(jì)算內(nèi)力，按照算出的構(gòu)件的截面以及荷載對(duì)內(nèi)力進(jìn)行計(jì)算，如扭距、拉力等。四是計(jì)算構(gòu)件，按照算出的結(jié)構(gòu)、內(nèi)力、規(guī)范要求及限制，對(duì)結(jié)構(gòu)試算進(jìn)行復(fù)核，確定是否與規(guī)范的要求相符。如無法滿足規(guī)范要求，應(yīng)該及時(shí)調(diào)整構(gòu)件截面或者布置。

1.2.3施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

在確定好了設(shè)計(jì)方案以及核算好了結(jié)構(gòu)計(jì)算，即可開始進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)。嚴(yán)格按照規(guī)范比例以及核算要求進(jìn)行設(shè)計(jì)[1]。

2.房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)常見問題分析

2.1地基基礎(chǔ)方面

一是施工圖設(shè)計(jì)多層房屋過程中僅僅參考建筑地附近房屋基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)資料或者建設(shè)單位的口頭描述，并無詳細(xì)的地質(zhì)勘測報(bào)告作為參照，這種不科學(xué)的方式已經(jīng)成為了現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)常見錯(cuò)誤。二是設(shè)計(jì)師認(rèn)識(shí)不夠，不重視軟弱地基所隱藏的危害。在使用換土墊層處理軟弱地基時(shí)，僅僅按照經(jīng)驗(yàn)處理，而不進(jìn)行設(shè)計(jì)，簡單的使用砂墊層對(duì)承載力進(jìn)行加強(qiáng)，對(duì)墊層的寬、厚等沒有進(jìn)行詳實(shí)的計(jì)算，最終導(dǎo)致浪費(fèi)與安全隱患。三是進(jìn)行民用建筑設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)其柱、梁、基礎(chǔ)等負(fù)荷沒有根據(jù)規(guī)范要求乘以相應(yīng)折減系數(shù)。如設(shè)計(jì)多層的民用建筑過程中，計(jì)算負(fù)荷時(shí)未乘以折減系數(shù)，導(dǎo)致荷載值不準(zhǔn)。

2.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面

一是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)該種情況時(shí)，會(huì)讓構(gòu)造柱的受力提前，降低了其對(duì)墻體進(jìn)行的拉結(jié)與約束的效果，一旦出現(xiàn)地震，結(jié)構(gòu)柱將會(huì)產(chǎn)生應(yīng)力集中，遭受破壞。因此，該種結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)不僅使得構(gòu)造柱不能起到承重的作用，甚至使得該結(jié)構(gòu)成為了整個(gè)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中最為脆弱的部分。

二是構(gòu)造柱于地圈梁中扎根，并未設(shè)有其他的基礎(chǔ)，如果將構(gòu)造柱還作為承重柱，則很難滿足柱底基礎(chǔ)所需要的抗彎度、抗沖切、局部承壓度等要求。最終導(dǎo)致柱底基礎(chǔ)出現(xiàn)沖切、局部承壓等情況時(shí)發(fā)生裂縫。

三是對(duì)承重柱的截面設(shè)計(jì)高度太小。這種現(xiàn)象常常發(fā)生在6度抗震的設(shè)防區(qū)。部分結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)者誤會(huì)成不設(shè)防，對(duì)受力分析簡化，有意將承重柱的截面高度值設(shè)計(jì)較小，讓其線的剛度比變大，將結(jié)構(gòu)中的梁用鉸支梁簡化計(jì)算，柱則根據(jù)軸心的受壓進(jìn)行計(jì)算。這對(duì)結(jié)構(gòu)的受力分析進(jìn)行的簡化過程中也給房屋的安全埋下了隱患。主要原因是這樣設(shè)計(jì)忽視了梁柱間剛接的作用，以及梁柱的截面配筋小，一旦發(fā)生受力就會(huì)導(dǎo)致柱頂?shù)目箯澚Χ炔蛔?，柱子及梁底?huì)產(chǎn)生很多水平的裂縫，造成塑性鉸。因此，在平常使用時(shí)柱子里就存在鉸了，對(duì)房屋的耐久性以及用戶的放心度都會(huì)有很大的影響。更嚴(yán)重的情況是該結(jié)構(gòu)在遭遇到地震時(shí)，就會(huì)造成倒塌，嚴(yán)重違背抗震規(guī)范中強(qiáng)調(diào)的強(qiáng)柱弱梁原則。

四是進(jìn)行框架設(shè)計(jì)過程中，常常會(huì)發(fā)生忽略縱向框架設(shè)計(jì)規(guī)范要求著重橫向框架設(shè)計(jì)的情況。但是水平地震的作用需要根據(jù)縱向與橫向兩個(gè)主軸分別進(jìn)行計(jì)算，并且針對(duì)來自不同方向地震的作用需要該方向擁有的抗側(cè)力構(gòu)件進(jìn)行承擔(dān)。換言之，進(jìn)行框架設(shè)計(jì)中，縱向和橫向的框架設(shè)計(jì)同樣重要。部分設(shè)計(jì)師對(duì)此類非抗震房屋設(shè)計(jì)上僅按照縱向普通連續(xù)梁設(shè)計(jì)，而造成了梁柱節(jié)點(diǎn)以及框架的縱筋、箍筋等配置難以達(dá)到構(gòu)造設(shè)計(jì)要求。對(duì)地震的縱向影響欠缺考慮，最終導(dǎo)致梁支座出現(xiàn)負(fù)筋，配筋分配不足的情況。

五是選用的懸挑梁梁高時(shí)，設(shè)計(jì)者在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中很容易犯只關(guān)注梁強(qiáng)度以及傾覆的驗(yàn)算，忽視梁撓度驗(yàn)算。這樣會(huì)導(dǎo)致梁高的選用較小，梁截面受壓區(qū)的應(yīng)力太高，如正常使用的情況下，梁截面的受壓區(qū)會(huì)出現(xiàn)徐變。然而梁撓度會(huì)隨時(shí)間的累集不斷增加，挑梁產(chǎn)生變形造成梁板裂縫的出現(xiàn)，且裂縫的寬度會(huì)隨著挑梁的變形程度不斷變寬，使得房屋很難正常使用。通過自身經(jīng)驗(yàn)以及調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，挑梁變形不斷發(fā)展進(jìn)入后期時(shí)，梁支座的截面以及附近的受拉區(qū)會(huì)產(chǎn)生較寬豎向裂縫。然而由于受到支座剪彎作用，豎向的裂縫會(huì)向下進(jìn)行延伸最終發(fā)展成斜裂縫，這時(shí)的梁已經(jīng)快要被破壞，而托墻挑梁，選擇過大繞度的梁會(huì)導(dǎo)致梁支座出現(xiàn)裂縫。隨著裂縫的繼續(xù)蔓延，越靠近上部變得越寬。挑梁截面太小會(huì)使得房屋結(jié)構(gòu)的抗震性能很弱，粱高越小截面受壓區(qū)高度越大，梁延性越小，遇到地震情況下越脆弱，尤其是豎向地震，發(fā)生坍塌[2]。

2.3樓板設(shè)計(jì)方面

在進(jìn)行樓板設(shè)計(jì)時(shí)，常常為方便計(jì)算或者對(duì)受力的認(rèn)識(shí)不夠，將雙向板簡單的用單向板計(jì)算，使得計(jì)算的實(shí)際受力與假定計(jì)算狀態(tài)不相符，使得配筋出現(xiàn)不足，板發(fā)生裂縫。此外，雙向板在兩個(gè)方向都會(huì)出現(xiàn)彎矩，因此縱橫疊放雙向板的跨中鋼筋，而短跨方向跨中鋼筋應(yīng)該放在下方，長跨方向跨中鋼筋放于短跨鋼筋上方，并且兩個(gè)方向計(jì)算時(shí)應(yīng)該使用各自的有效長度。部分設(shè)計(jì)人員對(duì)板受力的認(rèn)識(shí)不足，選取有效高度進(jìn)行計(jì)算，導(dǎo)致有效高度太大，配筋太小，使得構(gòu)建存在嚴(yán)重的質(zhì)量安全問題，樓板開縫情況出現(xiàn)[3]。

3.針對(duì)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)問題解決對(duì)策

一是對(duì)地基與基礎(chǔ)設(shè)計(jì)過程中，做到有根有據(jù)，嚴(yán)格按照規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，嚴(yán)禁僅憑借經(jīng)驗(yàn)做事，注重細(xì)節(jié)。二是設(shè)計(jì)房屋結(jié)構(gòu)過程中承重大梁下的柱子必須按照承重柱設(shè)計(jì)。如梁上的荷載與跨度較小，可將構(gòu)造柱布置在梁下，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)不考慮構(gòu)造柱作用驗(yàn)算其墻體局部承壓、抗彎強(qiáng)度。在驗(yàn)算合格后便可布置構(gòu)造柱于梁下。三是對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)各個(gè)數(shù)據(jù)的計(jì)算過程中，需細(xì)心檢查，并進(jìn)行反復(fù)檢查計(jì)算，不要忽視細(xì)節(jié)。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定以及要求。四是對(duì)建筑設(shè)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)與考核，提高設(shè)計(jì)人員自身水平與工作積極嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度[4]。

4.結(jié)語

綜上所述，經(jīng)過對(duì)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)常見問題的分析與闡述，房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)范以及嚴(yán)格的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)執(zhí)行，不斷提升設(shè)計(jì)人員自身素質(zhì)以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，這樣才能確實(shí)有效的對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行保障。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張美雁.房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)常見問題探討[J].科技資訊，2006，27：120.

[2]鄭建輝.論房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)常見問題分析[J].廣東科技，2007，03：41-42.

篇(3)

論文摘要：筆者經(jīng)過實(shí)踐并進(jìn)行理論總結(jié)后，在本文中就房屋基礎(chǔ)隔震技術(shù)的原理和施工技術(shù)要點(diǎn)做了詳細(xì)和系統(tǒng)的介紹，并且通過比較將房屋基礎(chǔ)隔震技術(shù)抗震性能好和節(jié)約成本等優(yōu)越性展現(xiàn)出來。最后筆者還就目前該技術(shù)的應(yīng)用情況做出了總結(jié)。

2008年的5·12汶川地震在給我們帶來傷痛的同時(shí)也引起了各界對(duì)房屋建設(shè)的關(guān)注，對(duì)于每一名房屋設(shè)計(jì)和建設(shè)者來說如何提高房屋的抗震能力成了必須思考和探索的問題。廣木線穿心店站的貨運(yùn)樓在其周圍房屋基本倒塌的情況下仍然可以保持房屋上部結(jié)構(gòu)的基本完整性這一特殊的現(xiàn)象為我們有效提高房屋抗震性能提供了一種可能。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)該樓房在修建過程中應(yīng)用房屋基礎(chǔ)隔震技術(shù)，這就提示我們房屋基礎(chǔ)隔震技術(shù)能有效提供房屋抗震性能，而這一點(diǎn)在國家現(xiàn)行的GB 50011．2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范中得到證明。下面就介紹一下房屋基礎(chǔ)隔震技術(shù)的基本原理和優(yōu)越性，并且探討一下其應(yīng)用的方法。

1 房屋基礎(chǔ)隔震技術(shù)的基本原理

房屋基礎(chǔ)隔震技術(shù)的基本原理就是在房屋的上部結(jié)構(gòu)同地基之間實(shí)現(xiàn)柔性連接——一般是在上下結(jié)構(gòu)的中間增加水平剛度低且具有適當(dāng)?shù)母粽鸷驮黾咏Y(jié)構(gòu)系統(tǒng)的柔性，使上部結(jié)構(gòu)得以同可能造成破壞的地面運(yùn)動(dòng)分離，以達(dá)到降低房屋上部結(jié)構(gòu)的地震能量加速，且提高房屋對(duì)于地震的抵抗能力的目的?？梢哉f基礎(chǔ)隔震技術(shù)通過“以柔克剛”的方式使得房屋的抗震性能大大提高。當(dāng)?shù)卣鹌茐某潭容^小時(shí)，“隔震裝置的初始剛度足以使房屋屹立不動(dòng)”[1]，在遇到破壞性大的地震時(shí)這種設(shè)計(jì)就可以保持房屋的基本結(jié)構(gòu)讓房屋不至完全倒塌，就像5·12地震中的廣木線穿心店站的貨運(yùn)樓。

房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)用基礎(chǔ)隔震措施后，其周期是沒有應(yīng)用基礎(chǔ)隔震結(jié)構(gòu)的2～3倍，依據(jù)反應(yīng)譜理論可知較長的隔震建筑的周期可以使地震對(duì)房屋的影響大幅度減小。但就傳統(tǒng)對(duì)原理的解釋來看，這種隔震設(shè)計(jì)一般多用于層數(shù)較少的樓房，而目前我國在高層建筑中也開始了基礎(chǔ)隔震技術(shù)的使用。雖然，這用傳統(tǒng)的理論很難解釋其合理性，但是從實(shí)際運(yùn)用中來看，我們?nèi)耘f可以發(fā)現(xiàn)其合理因素所在，即就隔震能力本身而言基礎(chǔ)隔震技術(shù)降低房屋上部結(jié)構(gòu)的地震能量加速。

2 房屋基礎(chǔ)隔震設(shè)計(jì)的優(yōu)越性

無論是從理論上還是實(shí)踐中基礎(chǔ)抗震設(shè)計(jì)較傳統(tǒng)抗震設(shè)計(jì)在抗震能力和節(jié)約成本方面都有很大的優(yōu)勢。

2.1 抗震能力更好 明顯有效地提高了地震對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的影響?；A(chǔ)隔震技術(shù)使得房屋結(jié)構(gòu)的加速度降低60%左右，也就是相當(dāng)于沒有運(yùn)用基礎(chǔ)抗震技術(shù)結(jié)構(gòu)的1／10～1／4。如此一來房屋上部結(jié)構(gòu)的地震反應(yīng)也剛體平動(dòng)十分類似，從而能讓房屋的整體結(jié)構(gòu)得到有效的保護(hù)，同時(shí)也因結(jié)構(gòu)的震動(dòng)得以保持在較為輕微的水品內(nèi)而讓房屋的內(nèi)部設(shè)施。同時(shí)在地震時(shí)，應(yīng)用了基礎(chǔ)抗震設(shè)計(jì)的房屋能夠保持上部結(jié)構(gòu)的彈性工作狀態(tài)的正常運(yùn)作，這可以給某些重要的建筑物以可靠的保護(hù)。

2.2 節(jié)約成本 從目前國內(nèi)的房屋建設(shè)實(shí)例來看，采用了基礎(chǔ)隔震設(shè)計(jì)的房屋在初始造價(jià)上往往較非基礎(chǔ)隔震設(shè)計(jì)的房屋高，但是我們在計(jì)算隔震設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性時(shí)不能只考慮初始的工程費(fèi)用，而應(yīng)該從其抗震性能、抗震安全性、震后維護(hù)等方面來進(jìn)行評(píng)估。首先，房屋基礎(chǔ)隔震可以有效的保護(hù)房屋內(nèi)部的浮放設(shè)備，防止內(nèi)部物品的破損，減少了受災(zāi)群眾的經(jīng)濟(jì)損失和次生災(zāi)害的發(fā)生。其次，抗震措施簡單明了，隔震設(shè)計(jì)僅考慮隔震裝置，“這樣就可以把設(shè)計(jì)、試驗(yàn)、制造的注意力集中到這些構(gòu)件上”[2]，因此建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與施工得以簡化。最后，地震后無需對(duì)隔震建筑進(jìn)行過多的維修。

3 房屋基礎(chǔ)隔震設(shè)計(jì)的應(yīng)用方法

3.1 隔震裝置的選擇 現(xiàn)階段常用的隔震裝置有：加鉛芯的多層橡膠支座、橡膠隔震支座、摩擦滑動(dòng)層隔震裝置、阻尼器。這些隔震裝置都各有其優(yōu)缺點(diǎn)，具體什么選擇還得按照房屋的總體設(shè)計(jì)需要來，但總的來講要想隔震裝置在地震中發(fā)揮作用，保證房屋整體的抗震性能和安全性，就必須就有適當(dāng)?shù)淖枘峒跋苣芰A(chǔ)隔震裝置必須具有一定的阻尼、消能能力和豎向承載能力。下面我們就以疊層橡膠隔震支座為例。疊層橡膠隔震支座一般用天然橡膠或者人工合成橡膠制作，呈圓柱形，直徑在300mm以上1000mm以下，單個(gè)可以承重500KN到700KN。其有點(diǎn)是有很好的自復(fù)能力。其缺點(diǎn)是“由于上部結(jié)構(gòu)的粱是由疊層橡膠支座為其豎向支座的，為了減小梁的跨度，就需要放置比較多的疊層橡膠支座，那么就提高了整個(gè)隔震體系的成本。”[3] 　 3.2 確定水平向減震系數(shù) 水平向減震系數(shù)取值必須大于等于0.25，而且隔震作用發(fā)揮后，地震作用的總水平應(yīng)該是隔震結(jié)構(gòu)相對(duì)的減震系數(shù)的百分之七十。為了更加合理化水平向減震系數(shù)，我們要根據(jù)具體情況配合相應(yīng)的防烈度，具體來說可看下表：

水平向減震系數(shù) 防裂度

0.25 6-7

0.38 6-8

0.5 6-8

0.75 7-9

3.3 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 當(dāng)我們進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)可以不考慮隔震產(chǎn)生的減震效果，只需按原設(shè)防烈度著手設(shè)計(jì)即可。

3.4 隔震層設(shè)計(jì)要點(diǎn) 隔震層能在地震中起到應(yīng)有作用是設(shè)計(jì)的根本，因而就必須確保整體隔震結(jié)構(gòu)得以協(xié)調(diào)工作，這樣一來我們在將具有合適剛度的梁板體系安排在隔震結(jié)構(gòu)的項(xiàng)部的同時(shí)要做到讓該層隔震裝置的兩種負(fù)荷——永久、可變負(fù)荷的“豎向平均壓應(yīng)力限值不超過相關(guān)規(guī)范規(guī)定，且在罕遇地震下不出現(xiàn)拉應(yīng)力?！盵4]還有一點(diǎn)需要我們注意，就是雖然在前面已經(jīng)列出了防烈度的相應(yīng)系數(shù)，但是考慮到在遇到豎向地震是隔震層的相對(duì)無力，在上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是我們有必要把水平向換算烈度提高。基礎(chǔ)隔震設(shè)計(jì)不是單靠哪一個(gè)部分就能夠完成的，要想使得隔震設(shè)計(jì)的性能得到良好的發(fā)揮，就必須保證設(shè)計(jì)的每個(gè)部分都不能脫節(jié)，要重視連接點(diǎn)的重要性，從全局出發(fā)著手設(shè)計(jì)。

3.5 隔震層設(shè)計(jì)注意事項(xiàng) 隔震層的抗震性能還收其以下結(jié)構(gòu)的影響，因此我們要注意一下的設(shè)計(jì)要點(diǎn)：①對(duì)于支柱、支墩等地相連且有相當(dāng)大的承重任務(wù)的結(jié)構(gòu)，在設(shè)計(jì)時(shí)要以高標(biāo)注也就是罕見破壞性地震作為隔震底部相關(guān)力如豎向力和水平力的計(jì)算依據(jù)。②要具體問題具體分析，不同的地區(qū)對(duì)于隔震建筑地基有這不同的要求和標(biāo)準(zhǔn)，所以我們在作出精確計(jì)算和設(shè)計(jì)時(shí)不能忽略相應(yīng)地區(qū)抗震防烈度。

4 房屋基礎(chǔ)隔震設(shè)計(jì)在我國的應(yīng)用情況和前景展望

基礎(chǔ)隔震的概念早在1881年就已提出，但其真正開始在工程上運(yùn)用是到上世紀(jì)20年代才開始。而我國卻是到了60年代才開始有學(xué)者關(guān)注這一技術(shù)，所以該技術(shù)的應(yīng)用在我國起步較晚，不過經(jīng)過不斷的推廣，目前國內(nèi)已經(jīng)有包括北京、天津、汕頭、西安、南京、深圳等在內(nèi)的地方進(jìn)行了基礎(chǔ)隔震技術(shù)工程的試點(diǎn)建設(shè)和推廣。但是我們發(fā)現(xiàn)在西部，這一技術(shù)的應(yīng)用并不充分，而我國西部一些人口密集的城市地處地震帶，汶川、玉樹的地震給我們提了個(gè)醒，我們應(yīng)該重視推廣該技術(shù)的應(yīng)用輻射地區(qū)，特別是西部地區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張文福.房屋基礎(chǔ)隔震的概念與設(shè)計(jì)方法.石油規(guī)劃設(shè)計(jì).1998年第3期

[2]岑巍.淺述房屋基礎(chǔ)隔震技術(shù)的應(yīng)用.山西建筑.2010年第20期

篇(4)

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)因素，發(fā)展過程，經(jīng)營過程

 

一 、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中十分重要的步驟，是許多學(xué)科的研究者早就在研究人類辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的方法。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。論文參考，經(jīng)營過程。

1.1專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是利用專家知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，各領(lǐng)域的專家運(yùn)用自己的專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出開發(fā)經(jīng)營過程中的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行分析其成因。該方法的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計(jì)。

1.1.1專家個(gè)人判斷法

征求專家個(gè)人意見的優(yōu)點(diǎn)是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個(gè)人的判斷力和創(chuàng)造力，且費(fèi)用較少。但是僅依靠個(gè)人判斷容易受到專家個(gè)人知識(shí)面、知識(shí)深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德爾菲法

德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于上世紀(jì)五十年代初提出，已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用。德爾菲法采用了一種專家估計(jì)法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。但是，專家之間不能面對(duì)面交流，信息的傳遞要通過間接方式進(jìn)行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達(dá)到專家意見的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的方法。

智暴法可以在一個(gè)小組內(nèi)進(jìn)行，也可以由各個(gè)單個(gè)人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進(jìn)行分析和分解，然后再采用此法進(jìn)行討論。

對(duì)智暴法的結(jié)論還要進(jìn)行詳細(xì)地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監(jiān)測—診斷技術(shù)

篩選時(shí)指風(fēng)險(xiǎn)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類，確定哪些因素明顯地會(huì)引起風(fēng)險(xiǎn)，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進(jìn)一步研究。通過篩選，使風(fēng)險(xiǎn)管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)的因素上。監(jiān)測是根據(jù)某種風(fēng)險(xiǎn)及其后果，對(duì)設(shè)計(jì)到這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品、過程、現(xiàn)象和個(gè)人進(jìn)行觀測、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動(dòng)范圍和變動(dòng)趨勢。診斷是對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)癥狀或其后果與可能的起因關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)入仔細(xì)檢查。

在栓選、監(jiān)測、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進(jìn)行考察。

1.3故障樹法

故障樹是分析問題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識(shí)的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。故障樹作為一種有效地風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，故障樹實(shí)際上變成了風(fēng)險(xiǎn)樹。此時(shí)可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分解，排除無關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確的找到對(duì)企業(yè)真正的產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)及原因。

故障樹經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜，直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)、外所有失效機(jī)理;比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是用于大系統(tǒng)時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識(shí)別公司所面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)分析法。使用流程圖分析法時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況。建立反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的流程圖。論文參考，經(jīng)營過程。而后通過對(duì)流程圖的分析，有效地揭示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

流程圖類型很多，有反應(yīng)整個(gè)開發(fā)過程的總流程圖;有專門反應(yīng)某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業(yè)務(wù)和部門活動(dòng)的流程圖。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，可根據(jù)特定需要建立流程圖。而后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)過程進(jìn)行分析，以達(dá)到識(shí)別開發(fā)過程中所有風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.5財(cái)務(wù)報(bào)表分析法

風(fēng)險(xiǎn)造成的損失以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的各種費(fèi)用都會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示出來，財(cái)務(wù)報(bào)表分析法就是基于這一點(diǎn)用來識(shí)別和分析各種風(fēng)險(xiǎn)的。論文參考，經(jīng)營過程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個(gè)階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。論文參考，經(jīng)營過程。

2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性?房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)?房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面?

2.1.1投資決策階段的任務(wù)

投資決策階段是通過對(duì)國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類別和時(shí)機(jī)。即確定在何時(shí)、何地，開發(fā)何種房地產(chǎn)。論文參考，經(jīng)營過程。

2.1.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。論文參考，經(jīng)營過程。

2.2開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。各類開發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)?由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素?所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)?

2.4土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

在土地獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)者承擔(dān)的主要風(fēng)險(xiǎn)有：土地風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程?此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素?

3.1工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失?信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)?

3.2項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性?可靠性?經(jīng)濟(jì)性?美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面?承包商施工技術(shù)水平落后?偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面?

3.3開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段?建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊?深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工?工程質(zhì)量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)?

結(jié)語：本文論述了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的一般方法，在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別進(jìn)行了研究，給出了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析調(diào)查表，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容進(jìn)行了論述。

參考文獻(xiàn):

[1]趙世強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)模糊多級(jí)綜合評(píng)價(jià)[J].河北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),1996，04

[2]沈國柱.風(fēng)險(xiǎn)模糊分析法[J].系統(tǒng)工程與電子技術(shù)，2000，03

[3]徐莉等.風(fēng)險(xiǎn)決策方法進(jìn)一步研究[J].武漢水利電力大學(xué)學(xué)報(bào)，1999，04：P49~52

[4]陸惠民，李啟明.房地產(chǎn)投資評(píng)估與決策系統(tǒng)的分析與設(shè)計(jì)[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2000，09

篇(5)

論文關(guān)鍵詞：建筑項(xiàng)目 外窗 節(jié)能技術(shù)

論文摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，建筑行業(yè)取得了驕人的成績。整個(gè)建筑項(xiàng)目中，外窗作為建筑施工中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，除了投入大量的生產(chǎn)能源外，還在一定程度上增加了建筑項(xiàng)目的施工成本。再加上我國建筑資源比較匱乏，節(jié)能技術(shù)在建筑外窗中的運(yùn)用，在節(jié)省我國建筑材料的同時(shí)，還在一定程度上增加了建筑項(xiàng)目外窗的使用性能。在此，本文針對(duì)建筑項(xiàng)目中外窗節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用，做以下論述。

在整個(gè)建筑項(xiàng)目施工中，窗戶在安裝使用的過程中，其熱損對(duì)空間建筑的能耗影響很大，在整個(gè)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)中，窗戶熱損是整個(gè)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的核心之一。對(duì)此，我國各同行以建筑節(jié)能發(fā)展為核心，對(duì)建筑項(xiàng)目中外窗節(jié)能技術(shù)進(jìn)行研究，并取得豐富的成果與經(jīng)驗(yàn)。在推動(dòng)我國社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，還在一定程度上促進(jìn)了建筑行業(yè)的發(fā)展。在此，本文從建筑外窗節(jié)能措施以及影響外窗耗能的因素等兩個(gè)方面出發(fā)，針對(duì)建筑項(xiàng)目中外窗節(jié)能技術(shù)中存在的相關(guān)問題，做以下簡要分析：

一．建筑外窗節(jié)能措施分析

建筑外窗在使用的過程中，基于窗戶自身的特性，熱量主要通過窗戶材料的導(dǎo)熱狀況、太陽輻射以及空氣滲透等途徑進(jìn)入室內(nèi)。出現(xiàn)這種局面的過程中，其根本原因在于窗戶的整體面積，換而言之，在很大程度上，窗戶面積與建筑空調(diào)的負(fù)荷大小有著線性關(guān)系。針對(duì)建筑外窗節(jié)能措施的分析，主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）窗戶的朝向?qū)ㄖ?jié)能的影響

在整個(gè)房屋建筑設(shè)計(jì)的過程中，房屋外窗的位置主要由房屋的整體設(shè)計(jì)為決定，不同方位的房屋外窗，在使用的過程中接收到的太陽輻射熱量不同。結(jié)合著太陽一天的運(yùn)行規(guī)律，冬季南向墻面窗戶能夠得到一天中最大的太陽輻射熱量，而夏季則是東、西方面的窗戶得到的太陽輻射熱量較多。依據(jù)這一自然規(guī)律，房屋設(shè)計(jì)人員可以在設(shè)計(jì)的過程中，針對(duì)房屋面積大、開窗頻繁的一面窗戶正對(duì)冬季太陽輻射強(qiáng)度較大的南方方位，而把房屋外墻窗戶不開或少開的一面朝向夏季太陽輻射強(qiáng)度大的東、西向方位，以便使房屋在冬季太陽輻射強(qiáng)的方位有最大外窗暴露面而在夏季太陽輻射強(qiáng)的方位有最小的外窗暴露面，這種設(shè)計(jì)方式，是房屋外窗夏季隔熱冬季保溫的理想朝向。

（二）外窗材料及其對(duì)建筑耗能的影響

在整個(gè)建筑耗能中，外窗生產(chǎn)制造中選擇的材料性能也會(huì)對(duì)建筑耗能造成一定的影響，在整個(gè)外窗材料耗能的過程中，主要包括窗玻璃與窗框材料。兩者在生產(chǎn)使用的過程中，其耗能狀況主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.窗玻璃

在整個(gè)窗戶面積中，玻璃占整個(gè)窗體體積的三分之二，在整個(gè)外窗導(dǎo)熱的過程中，玻璃作為最大的導(dǎo)熱媒介，在設(shè)計(jì)使用的過程應(yīng)科學(xué)、謹(jǐn)慎的考慮整個(gè)玻璃的導(dǎo)熱性能。在外窗玻璃材料使用的過程中，一般使用雙玻結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)玻璃對(duì)波長0.3mm——2.5mm的太陽光具備較強(qiáng)的反射與吸收能力，由此成為玻璃節(jié)能的首選。

玻璃作為整個(gè)建筑工程中的一個(gè)重要施工環(huán)節(jié)，在施工過程中無論是經(jīng)濟(jì)投入還是使用價(jià)值，都在整個(gè)建筑中有著極大的比重。從普通建筑性價(jià)比考慮，采用單框雙玻結(jié)構(gòu)和熱反射鍍膜玻璃是夏熱冬冷區(qū)外窗節(jié)能的首選。采用同框雙玻結(jié)構(gòu)有著和中空玻璃一樣的采光性能和優(yōu)良的隔熱、隔音性能。其隔熱能力主要來源于二層玻璃間密封的空氣層，空氣的導(dǎo)熱系數(shù)為O.028w/mK，而玻璃的導(dǎo)熱系數(shù)為0.77W/mK，兩層玻璃四邊用密封膠導(dǎo)熱，其余大面積玻璃均依靠空氣層導(dǎo)熱，加大熱阻。因此能明顯提高外窗玻璃的節(jié)能效果。在課題組做ZMQ砌塊應(yīng)用實(shí)驗(yàn)時(shí)，采用不同玻窗結(jié)構(gòu)作保溫窗，實(shí)測證明，采用單框雙層玻璃鋁合金窗，外層為6mm熱反射鍍膜玻璃，窗扇平開式，內(nèi)層為5mm普通白玻，就能有效減少60%的外窗熱損。

2.窗框材料

在建筑項(xiàng)目外窗耗能材料中，除了玻璃造成的熱損外，窗框材料的選擇也會(huì)在一定程度上在成熱損。當(dāng)前建筑外窗的窗框材料主要包括鋁合金型材、塑料型材、塑鋼型材、不銹鋼以及木材等幾種。金屬窗框材料在很大程度上比玻璃的傳熱系數(shù)大，因而對(duì)整個(gè)建筑外窗節(jié)能有著嚴(yán)重的影響。在整個(gè)建筑外窗節(jié)能中，窗框材料的主要功能在于傳到熱損，要想降低熱損，就要象斷熱鋁合金研制原理，要使窗框用材能形成斷橋，來阻止熱量的傳遞。

二．影響外窗耗能的因素

在整個(gè)工程建筑的過程中，外窗節(jié)能技術(shù)的使用，除了節(jié)省我國建筑資源外，還在一定程度上保障了建筑施工質(zhì)量。在整個(gè)外窗耗能的過程中，主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）窗型

創(chuàng)窗型在選擇的過程中，不僅關(guān)系著建筑節(jié)能技術(shù)的順利運(yùn)用，同時(shí)還關(guān)系著建筑物的整體美觀。窗型的選擇應(yīng)用需要工程的設(shè)計(jì)人員結(jié)合著建筑物的實(shí)際性能進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的選擇。當(dāng)前的建筑窗型主要包括上下滑動(dòng)、左右推拉窗、各種類型平開帶翻轉(zhuǎn)窗以及固定窗等幾個(gè)類型。推拉窗在使用的過程中，窗扇上方都比下窗框高，施工人員在安裝的過程中，需要在窗體內(nèi)側(cè)用毛條進(jìn)行密封，上下窗戶移動(dòng)之間安裝輪滑進(jìn)行移動(dòng)，使其形成空隙，這樣則為空隙對(duì)流創(chuàng)造了有利條件，冬天冷空氣通過窗戶下面的輪滑細(xì)縫進(jìn)入到室內(nèi)，夏天室內(nèi)冷空氣從窗戶下面的細(xì)縫流出，這樣則形成一個(gè)對(duì)流熱、冷氣的循環(huán)流失。

平開窗在安裝使用的過程中，與推拉窗的使用方式存在很大的差異，平開窗主要由內(nèi)外平開窗組成，且在窗扇、窗框之間都有橡膠做的密封壓條。在窗扇關(guān)好后，基于橡膠壓條自身具備的密封性，很難形成對(duì)流。這種窗型在使用的過程中，其熱量流失主要通過玻璃輻射以及窗戶生產(chǎn)材料進(jìn)行的熱傳導(dǎo)。與以上兩種窗型不同的是，還有一種固定窗，其窗框嵌在整個(gè)建筑墻體內(nèi)，玻璃則直接安裝在窗框上，玻璃與窗框之間的接縫用密封膠封好，這種窗型在使用的過程中，具備良好的水密性及氣密性，因而很難形成空氣對(duì)流，對(duì)流熱造成的損失是最少的。在分析外窗節(jié)能技術(shù)的過程中，若單從窗型結(jié)構(gòu)上講，固定窗的節(jié)能性是幾種窗戶類型中最好的一個(gè)，其次為平開窗，最后為推拉窗。在整個(gè)窗型選擇的過程中，需要設(shè)計(jì)人員結(jié)合著建筑工程的整體施工狀況，有針對(duì)性的進(jìn)行選擇，除了確保建筑工程外窗節(jié)能技術(shù)外，還要確保工程的整體美感。

（二）墻結(jié)合形式

在整個(gè)建筑工程外窗安裝的過程中，施工人員應(yīng)使用正確的安裝方式，確保窗戶的安裝質(zhì)量，尤其是窗戶周圍部位。磚砌抹灰的密實(shí)以及外窗縫隙的發(fā)泡嵌縫質(zhì)量，嚴(yán)格按照施工操作規(guī)范的要求，才能使外窗滲透耗熱量的損失減少。窗框、墻體隱蔽鑲嵌設(shè)計(jì)施工方法是加強(qiáng)外窗節(jié)能效果的有效措施。

總結(jié)：

綜上所述，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，已有的建筑物已無法滿足人們的生活需求。再加上我國人口較多，建筑資源缺乏，節(jié)能技術(shù)的使用，在滿足人們生活需求的同時(shí)，還能減少建筑成本，保障施工質(zhì)量。由此就需要相關(guān)人員能夠加大建筑工程中外窗戶節(jié)能技術(shù)的研究，針對(duì)不同的地區(qū)選擇與之相符的窗型、窗框以及窗戶玻璃，以便在其使用的過程中真正發(fā)揮出節(jié)能優(yōu)勢，在推動(dòng)我國建筑行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還能提高人民的居住水平。

參考文獻(xiàn)

[1]JCJ 134—2001夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)[S]．

[2]涂逢祥．節(jié)能窗技術(shù)[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2003．

[3]陸亞俊，王芳．暖通空調(diào)[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2002．

篇(6)

關(guān)鍵詞:次梁布置；樓面荷載；新材料 ；優(yōu)化

中圖分類號(hào)： TU37文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

0 前言

傳統(tǒng)的框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)(包括現(xiàn)在的一些結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件)主要是在規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)行的一種結(jié)構(gòu)分析,其大致過程是先假設(shè)構(gòu)件截面,進(jìn)行分析校核,然后再調(diào)整所選截面,再進(jìn)行校核的重復(fù)過程。大多數(shù)情況下框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)只注重了安全,而沒有從經(jīng)濟(jì)的角度去考慮,這樣對(duì)一些大型結(jié)構(gòu)就會(huì)造成比較大的浪費(fèi)。

框架結(jié)構(gòu)是我們在工作中經(jīng)常使用的一種結(jié)構(gòu)形式，近年來建筑設(shè)計(jì)市場競爭激烈，工程造價(jià)已成為開發(fā)商衡量設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。這樣在結(jié)構(gòu)安全合理的前提下降低工程造價(jià)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案就顯得尤為重要。

1 結(jié)構(gòu)平面布置

1.1框架柱網(wǎng)的確定

框架結(jié)構(gòu)的柱網(wǎng)一般是由建筑功能的需求決定的。結(jié)構(gòu)師通過建筑所提的資料，選取一個(gè)比較合適可行的柱網(wǎng)尺寸，經(jīng)過建筑師結(jié)構(gòu)師的反復(fù)探討，最后確定既能滿足建筑功能要求，又能滿足結(jié)構(gòu)安全需要的經(jīng)濟(jì)合理柱網(wǎng)。

選取豎向荷載傳至柱的傳荷路徑最短的結(jié)構(gòu)布置形式。框架柱、框架梁的布置應(yīng)選取在上下各層墻體基本對(duì)齊的軸線上，以使絕大部分墻體荷載直接經(jīng)框架梁傳至框架柱；次梁的布置應(yīng)使墻體荷載及樓、屋面恒活荷載傳至框架梁的傳力路線最短，這樣使用強(qiáng)度梁的數(shù)量最少。

1.2次梁布置方案的選取

下面以一工程實(shí)例進(jìn)行對(duì)比分析，本工程位于江蘇省常州市橫林鎮(zhèn)某電子廠房，五層鋼筋混凝土框架，具體主要設(shè)計(jì)參數(shù)如下：

設(shè)計(jì)樓面荷載為4.0KN/m2;混凝土設(shè)計(jì)等級(jí)為C30;梁板柱均采用HRB400；柱截面大小600x600mm;柱網(wǎng)尺寸8000x9000mm

1.2.1十字形布置次梁

框架梁截面：長方向250x750mm，短方向250x700mm，次梁截面均為250x650mm，板厚120mm結(jié)構(gòu)布置如下圖：

工程量統(tǒng)計(jì)表

1.2.2一字形長方向布置次梁

框架梁截面：長方向250x750mm，短方向300x800mm，次梁截面均為250x700mm，板厚120mm結(jié)構(gòu)布置如下圖：

工程量統(tǒng)計(jì)表

1.2.3一字形短方向布置次梁

框架梁截面：長方向300x800mm，短方向250x750mm，次梁截面均為250x650mm，板厚120mm結(jié)構(gòu)布置如下圖：

工程量統(tǒng)計(jì)表

通過方案1）、2）、3）的工程量統(tǒng)計(jì)表對(duì)比可知：方案2）的混凝土用量比方案1）減少了3.1%比方案3）減少了1.2%；方案2)的鋼筋用量比方案1）減少了2.3%，比方案3）減少了1.4%。

綜上所述，方案2）較方案1）和方案3）降低了造價(jià)，并且降低了模板的費(fèi)用，但是增加了建筑的有效凈高，在對(duì)建筑的凈高要求不是很嚴(yán)格的情況下，用方案2）更有利于降低工程造價(jià)，滿足建筑工程的使用要求。

當(dāng)樓面設(shè)計(jì)荷載為6.0 KN/m2時(shí)，底層柱截面改為700x700mm，其它條件不變：

十字形布置次梁的工程量統(tǒng)計(jì)如下：

一字形布置次梁的工程量統(tǒng)計(jì)如下：（板厚130mm）

當(dāng)樓面荷載較大時(shí)，十字行布置的次梁鋼筋用量較一字形反而減少了1.98%，混凝土用量僅僅增加了0.29%，綜合整體的經(jīng)濟(jì)性，此時(shí)十字形布置的次梁造價(jià)更低一些。

2 應(yīng)用國家推薦的新技術(shù)、新材料

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，國內(nèi)外技術(shù)的交流，用于工程建設(shè)的新技術(shù)、新材料不斷出現(xiàn)并應(yīng)用于工程實(shí)踐，如高強(qiáng)度高性能混凝土、高強(qiáng)度鋼材、輕質(zhì)墻體材料等，工程技術(shù)人員應(yīng)及時(shí)收集這方面的資料及工程應(yīng)用情況，從工程經(jīng)濟(jì)的角度分析其應(yīng)用條件，以使得工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理。

由于工程綜合效益的需要設(shè)計(jì)寬扁梁時(shí)，寬扁梁的受力縱筋選用HRB400 鋼筋較為合理，一方面降低了配筋率，另一方面使得縱筋配筋排數(shù)最少，梁的有效高度增大。對(duì)于地面以下或處于潮濕工作環(huán)境中的梁，由于梁的裂縫寬度控制較嚴(yán)，梁的受力縱筋選用HRB400鋼筋有時(shí)就不經(jīng)濟(jì)了。

輕質(zhì)墻體材料較普通墻體材料單方價(jià)格要高，但工程中如果墻體較多，柱網(wǎng)跨度較大，地基承載力又低，采用輕質(zhì)墻體材料是最適合的了，這些都要具體分析選取。

3 結(jié)語

當(dāng)樓面荷載不是很大（一般小于等于5.0KN/m2）時(shí)，一字形較十字形次梁布置更經(jīng)濟(jì)一些；當(dāng)樓面較大（一般大于5.0KN/m2）時(shí)，十字形較一字形次梁布置更經(jīng)濟(jì)。

結(jié)構(gòu)方案的布置是影響結(jié)構(gòu)造價(jià)的關(guān)鍵，通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案既能降低結(jié)構(gòu)造價(jià)，又能有效的滿足建筑功能要求，而結(jié)構(gòu)的方案布置需要用概念的思維去探索結(jié)構(gòu)的最優(yōu)布置，用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)程序來驗(yàn)證我們的這些想法。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 王珺 徐勤. 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)探討[J] .工程與建設(shè) ,2010,24(6): 724-726

[2] 張文祿. 鋼筋混凝土房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)分析若干問題探討[J]. 工程與建設(shè) ,2008,22(6): 740-742

[3] GB50011-2010，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

[4] GB50010-2010，混凝土設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

[5] 徐俊民.鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)注意的問題.建設(shè)科技[S],2008,(13)

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 管理 控制

在經(jīng)濟(jì)全球一體化的今天，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭非常激烈，如何在這激烈的競爭中獲勝是所有房地產(chǎn)公司所面臨的共同問題。其實(shí)，最好的辦法就是在合理、合法、項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)與房屋安全狀況良好的情況之下降低成本投資，不僅可以招攬更多的客戶，而且也能贏得良好的口碑。既讓客戶住上了便宜、舒適的房子，也讓房地產(chǎn)公司能獲得了相當(dāng)不錯(cuò)的利益，所以對(duì)項(xiàng)目成本的有效管理和控制是一箭雙雕的好事情。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)公司是現(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱之一，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。近年來，房屋價(jià)格一直居高不下，這是多方面的原因造成的。但最主要的還是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資的成本過高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本主要包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等六部分。其中土地成本所占的比例是最大的，但是因?yàn)槟壳俺鞘薪ㄔO(shè)，用地緊張，土地價(jià)格變化幅度不大，所以要想壓縮土地成本幾乎是不可能的，因而只能從其余的五個(gè)方面著手來降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制中的問題

（一）開發(fā)周期長

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是從項(xiàng)目論證、取得土地、房屋設(shè)計(jì)到施工，整個(gè)開發(fā)過程周期很長。而且，一套房子也不是一天、兩天或是一個(gè)月、兩個(gè)月就能建立起來的，往往都得花一年甚至是幾年的時(shí)間才能建成。在此期間，建房的原材料的價(jià)格、工作人員的工資等是在不斷變化，當(dāng)然，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，漲價(jià)、漲工資是一定的。這么多的不確定因素給項(xiàng)目成本的設(shè)定，信息數(shù)據(jù)的收集與分析等帶來了很大的困難。于是，常常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本比預(yù)期的要高。所以，房地產(chǎn)公司從自身的利益角度出發(fā)，就會(huì)抬高房屋售價(jià)，人們的購買欲降低，房地產(chǎn)公司銷售量下降，這樣一種惡性循環(huán)對(duì)公司和客戶來說都是不利的。至此，縮短開發(fā)周期來降低項(xiàng)目成本是房地產(chǎn)公司應(yīng)該想辦法解決的問題之一并且刻不容緩。

（二）營銷手段落后

現(xiàn)在，房地產(chǎn)的營銷手段還停留在發(fā)傳單打廣告的傳統(tǒng)方式上，效率低、覆蓋面不廣、針對(duì)性不強(qiáng)。在一般的城市，一套房子至少也得幾十萬，所以并不是每一個(gè)人都買得起房子的。同時(shí)，每個(gè)人的追求也不一樣，有些人喜歡悠閑、寧靜的鄉(xiāng)村生活，這種人群他們就不愿意在城市買房子；還有一部分低收入人群，目前的他們是買不起房子的，但是，一些銷售人員不考慮實(shí)際情況，逮到一個(gè)看房子的客戶就不停地游說，不但浪費(fèi)了客戶時(shí)間，招致客戶的反感，也降低了工作的效率。因此，這種盲目的宣傳只不過是加大了項(xiàng)目成本的投資，收效甚微。

（三）項(xiàng)目成本控制的組織管理不善

進(jìn)入新紀(jì)元之后，房地產(chǎn)公司迅速成長壯大，房價(jià)更是翻了數(shù)翻，公司收益頗豐。按理說，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的組織管理應(yīng)該是很完善的，但是事實(shí)卻與之相反。在經(jīng)濟(jì)效益上，房地產(chǎn)公司確實(shí)賺了不少，這點(diǎn)不可否認(rèn)，但在內(nèi)部管理制度上還存在缺陷。長期以來，房地產(chǎn)公司都只是將項(xiàng)目成本的管理與控制交給財(cái)務(wù)部門，認(rèn)為公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)該由領(lǐng)導(dǎo)層和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)，而把真正執(zhí)行項(xiàng)目的相關(guān)施工部門排除在外，使得落實(shí)成本控制目標(biāo)缺乏具體的實(shí)施者，在出現(xiàn)項(xiàng)目投資超出成本預(yù)算的時(shí)候，各部門之間相互推卸責(zé)任，公司管理體系一片混亂。

（四）財(cái)務(wù)成本控制不當(dāng)

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重項(xiàng)目工程的造價(jià)成本，忽略了對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制。沒有建立相關(guān)管理制度，至使在財(cái)務(wù)成本管理上沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，更多的是依靠財(cái)會(huì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)，他們認(rèn)為財(cái)務(wù)成本控制不重要，所以就不重視，這就在一定程度上造成了財(cái)務(wù)賬目很混亂、不精確的情況發(fā)生。事實(shí)上，財(cái)務(wù)成本是項(xiàng)目成本中重要的一環(huán)。就目前現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)公司忽視財(cái)務(wù)成本而制定的融資方案危險(xiǎn)性較高，應(yīng)對(duì)市場經(jīng)濟(jì)變化的能力較差。所以，即使在房地場反展前景這么好的市場經(jīng)濟(jì)條件下，還是會(huì)看到一些房地產(chǎn)公司因投資不當(dāng)而破產(chǎn)的。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理以及控制的措施

（一）采用合同約束制，控制產(chǎn)品造價(jià)

房地產(chǎn)公司大都把工作的重點(diǎn)放在項(xiàng)目施工方面而忽視了施工前的設(shè)計(jì)成本控制即企業(yè)項(xiàng)目成本中的前期費(fèi)用。有些設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄、設(shè)計(jì)隨心所欲，一旦工程動(dòng)工，設(shè)計(jì)圖稍稍改動(dòng)，那所帶來的投資成本金額差是非常大的。因此，在正式施工前，項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖必須是已完結(jié)且準(zhǔn)確無誤的，公司和設(shè)計(jì)師之間簽訂正式合同，互相約制，保障雙方權(quán)益。在決定施工的時(shí)候，和原料供應(yīng)商、施工工人也應(yīng)該簽訂相關(guān)協(xié)議，確保工程的原材料充足，施工人數(shù)到位，也避免了施工過程中產(chǎn)品造價(jià)的提高?？傊龊脤?duì)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，以此來控制產(chǎn)品造價(jià)，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。

（二）優(yōu)化營銷手段，促進(jìn)產(chǎn)品銷量

隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，高科技產(chǎn)品層出不窮。在信息化時(shí)代的今天，要改變傳統(tǒng)的營銷模式，建立新的營銷系統(tǒng)。首先，根據(jù)事先做好的市場調(diào)研工作來制定項(xiàng)目計(jì)劃，針對(duì)潛在客戶進(jìn)行有計(jì)劃的營銷。其次，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)達(dá)，可以在制作本公司的銷售網(wǎng)頁，通過互聯(lián)網(wǎng)先讓客戶對(duì)自己公司的情況有一個(gè)大概了解，讓顧客填上基本信息以及所想要購買的房屋類型和價(jià)格。房地產(chǎn)公司就能很快、很全面的收集客戶信息，然后安排工作人員進(jìn)行整理、分析之后做電話回訪。這樣減少了傳單廣告的紙質(zhì)宣傳費(fèi)用，降低了營銷成本。最后，要提高銷售人員的工作素質(zhì)，加強(qiáng)人事管理。以工作效率高低為標(biāo)準(zhǔn)，形成優(yōu)勝劣汰制，促進(jìn)員工之間的相互競爭力，提高產(chǎn)品銷售量。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，建立成本控制責(zé)任制

房地產(chǎn)公司內(nèi)部項(xiàng)目成本的管理者每一個(gè)人都應(yīng)該承擔(dān)與之權(quán)限相應(yīng)的責(zé)任，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到項(xiàng)目施工之間的項(xiàng)目成本投資的管理過程要全程記錄與分析。財(cái)務(wù)部門要時(shí)刻了解施工動(dòng)態(tài)，做好與各部門的相關(guān)交接工作，配合領(lǐng)導(dǎo)層的管理。同時(shí)，公司要設(shè)置監(jiān)管部門，對(duì)財(cái)務(wù)、項(xiàng)目等實(shí)行不定期的考察，督導(dǎo)每個(gè)部門能按部就班的完成各自工作。至此，各個(gè)部門環(huán)環(huán)相扣，就能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理。對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目過程中的工作要落實(shí)到個(gè)人，建立成本控制責(zé)任制，確保每一環(huán)節(jié)的成本控制在預(yù)定目標(biāo)之內(nèi)，這樣也避免了工作人員之間相互之間推卸事故發(fā)生責(zé)任。

（四）重視財(cái)務(wù)成本控制

在財(cái)務(wù)成本中最主要的是資金成本，它是公司為籌集和使用資金付出的代價(jià)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要概念。每個(gè)公司都想以最小資金成本獲得所需的資金份額，但是，在市場經(jīng)濟(jì)中，它會(huì)受各種因素的影響，波動(dòng)幅度大，應(yīng)該引起高度重視。再者，房地產(chǎn)的投資金額比較大，加上施工周期長，使得公司承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)性，企業(yè)的負(fù)責(zé)任早已熟悉，在大規(guī)模的調(diào)配、使用資金上都是大手大腳的，不注意財(cái)務(wù)成本的節(jié)約。所以要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制，開源節(jié)流，促使房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙天銀，劉安勝，詹漢生，建筑工程項(xiàng)目管理[M].中國建筑工業(yè)出版社，2008

[2]張勇強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[D].南京師范大學(xué)，2009

[3]袁經(jīng)勇.談工程項(xiàng)目過程管理與程序化設(shè)計(jì)[J].工程造價(jià)管理，2010