租賃風(fēng)險(xiǎn)控制研究3篇

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租賃風(fēng)險(xiǎn)控制研究1

資金是企業(yè)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的開關(guān)，而資金短缺問題卻是當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)的通病，煤炭行業(yè)顯然不能夠避免。因此金融貸款已成為行業(yè)融資計(jì)劃籌集資金的常用手段。根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，金融貸款是煤炭企業(yè)可以用來解決設(shè)備短缺的有效措施。由于銀行貸款比較煩瑣和復(fù)雜，必須制定合理的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策，預(yù)防和控制設(shè)備融資租賃過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

1概述

1.1融資租賃的含義所謂的融資租賃就是指所有風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃合同，可以有效地轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的所有權(quán)。它具有形式靈活、融資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，適用于解決融資難題，這對(duì)煤炭企業(yè)的發(fā)展也具有重要意義。

1.2融資租賃對(duì)于煤炭企業(yè)發(fā)展的重要性①有利于提高融資效率。與銀行貸款相比，煤炭企業(yè)采用融資租賃的形式，更便于管理發(fā)展。一方面，融資租賃的期限比銀行貸款的期限更長(zhǎng)。另一方面，融資租賃的審批過程變得越來越容易?？傮w而言，融資租賃可以有效地促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展，對(duì)于煤炭企業(yè)具有更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展意義。②有利于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。融資租賃的成本看似比銀行貸款要高許多，可實(shí)際上，如果綜合各種因素考慮，包括貸款評(píng)估、保險(xiǎn)等費(fèi)用，其實(shí)這兩者相差并不算大。選用融資租賃的方式，可以使煤炭行業(yè)的公司以廣泛的成本獲得一定的競(jìng)爭(zhēng)力，更加便于企業(yè)未來的發(fā)展。③有利于合理避稅。為了促進(jìn)技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國(guó)稅法做出了一系列相應(yīng)的改動(dòng)。通過制定優(yōu)惠政策，為企業(yè)發(fā)展進(jìn)步提供支持。

2融資現(xiàn)狀

2.1受到相關(guān)的法律法規(guī)制約煤炭作為主要能源在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著不可或缺的作用。同時(shí)，國(guó)家從資源、環(huán)境等方面也制定了適當(dāng)?shù)姆煞ㄒ?guī)來監(jiān)督煤炭行業(yè)，對(duì)煤炭企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、融資問題有著一定影響。

2.2融資成本過高，渠道狹窄煤炭公司主要通過銀行貸款融資，可由于經(jīng)濟(jì)體制的影響，實(shí)現(xiàn)貸款企業(yè)的金額極為有限，同時(shí)，受國(guó)家貨幣政策的影響，煤炭企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重。

2.3內(nèi)部融資不能滿足企業(yè)發(fā)展需求一方面，煤炭企業(yè)在發(fā)展階段取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，對(duì)資金的需求很高，使得內(nèi)部融資無法滿足企業(yè)發(fā)展的需求;另一方面，煤炭行業(yè)發(fā)展日漸勢(shì)微，公司的利潤(rùn)無法保證內(nèi)部融資的可持續(xù)性。

3風(fēng)險(xiǎn)的有效控制

構(gòu)建煤炭設(shè)備租賃系統(tǒng)，對(duì)煤炭資源的有效開采，設(shè)備的合理利用，保證企業(yè)資金有序流轉(zhuǎn)，完善企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施并進(jìn)一步提高設(shè)備利用率，降低資源損耗等都具有重要意義。盡管如此，在煤炭設(shè)備融資租賃過程中仍存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1融資租賃存在的風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)融資租賃過程當(dāng)中，無論是出租人還是承租人，自租賃合同簽訂時(shí)起，便存在著各種可能影響租賃業(yè)務(wù)正常進(jìn)行的因素，其主要有以下四個(gè)方面:①支付租金的風(fēng)險(xiǎn)。作為融資租賃過程中最嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，支付租金的風(fēng)險(xiǎn)存在多方面原因。例如，承租方的資金鏈難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無法按照協(xié)議進(jìn)行租賃服務(wù)，從而導(dǎo)致合同的糾紛等，這些都是導(dǎo)致租金無法正常支付的原因。②市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和市場(chǎng)需求的不斷變化，煤炭設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命逐漸縮短，經(jīng)濟(jì)效益大幅度下降，這對(duì)設(shè)備租賃的實(shí)際收入產(chǎn)生不同尋常的影響，并會(huì)影響出租人租金的正常收取。③設(shè)備折舊風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)的煤炭設(shè)備都比較昂貴，因此需要投入大量資金來升級(jí)更新設(shè)備。與此同時(shí)，還面臨著高投資與高成本折舊的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)備租用通常都會(huì)有一定的期限限制，一旦超過了約定期限而未能及時(shí)將設(shè)備租用出去，不但會(huì)影響出租的預(yù)期收益，同時(shí)企業(yè)也將面臨嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)壓力。④管理風(fēng)險(xiǎn)。由于煤礦作業(yè)的特性，使得煤炭設(shè)備的使用環(huán)境大多比較惡劣，人身安全尚不能夠完全保障的同時(shí)，設(shè)備租賃的發(fā)展將受到一定程度的影響，這使得開展租賃活動(dòng)變得異常困難。

3.2出租人風(fēng)險(xiǎn)控制出租人是融資租賃業(yè)務(wù)的核心，在融資租賃的整個(gè)周期中，出租人的責(zé)任無處不在，從始至終都需要出租人的積極參與。因此如何保持可持續(xù)發(fā)展和有效經(jīng)營(yíng)，成為出租人選擇項(xiàng)目的關(guān)鍵。在與出租人達(dá)成合作意向之后，雙方應(yīng)簽署融資租賃合同，并明確各自的權(quán)利和義務(wù)，以分擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)一些資金需求很高的租賃項(xiàng)目中，出租人通常需要向銀行進(jìn)行貸款用以籌集資金，此外，他們還可以與其他投資者合伙投資并從債權(quán)人獲得貸款。出租人的融資會(huì)影響公司的整體發(fā)展，因此需謹(jǐn)慎參與。

3.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指未來市場(chǎng)的不確定性。受供求、價(jià)格、匯率和許多其他因素的影響，融資貸款的預(yù)期將在某種程度上波動(dòng)或根本無法實(shí)現(xiàn)。供求關(guān)系的變化將使承租人難以實(shí)現(xiàn)租金效益，進(jìn)而可能無法按時(shí)支付租金。此外，產(chǎn)品價(jià)格降低也將導(dǎo)致承租人收入的下降和租金的支付困難。在需要貨幣兌換時(shí)，匯率的變化也會(huì)影響到出租人收益或使承租人無法支付租金。市場(chǎng)變化的因素很多，例如長(zhǎng)期的融資租賃業(yè)務(wù)和更高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在租賃時(shí)，企業(yè)需要提高防范意識(shí)，并事先進(jìn)行良好的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

3.4政策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有兩只“看不見的手”，一方面在于市場(chǎng)規(guī)律的自發(fā)調(diào)節(jié)，另一方面就要依靠國(guó)家的宏觀調(diào)控。國(guó)家制定相應(yīng)的法律法規(guī)，調(diào)動(dòng)企業(yè)參與市場(chǎng)發(fā)展的積極性，同時(shí)也能夠?yàn)槠涮峁┯辛Φ睦碚撘罁?jù)。例如調(diào)整稅法中關(guān)于企業(yè)融資稅收的有關(guān)條款，給予企業(yè)優(yōu)惠空間，使其通過設(shè)備租賃完成企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，從而更好地為社會(huì)服務(wù)。此外，政府可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，制定有關(guān)政策，為企業(yè)發(fā)展提供更加堅(jiān)實(shí)有力的保障。
4結(jié)論

綜上所述，煤炭企業(yè)通過融資租賃可以在一定程度上改善設(shè)備短缺的困局，但與此同時(shí)也會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極合理的舉措，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)相對(duì)來說比較寬泛的概念，能夠造成企業(yè)損失或是獲益的因素都可以稱為風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的原因及結(jié)果卻具有不確定性，因此也成為影響企業(yè)盈收的不確定性。一方面可能會(huì)造成巨大損失，另一方面也可能帶來巨大的收益，所以企業(yè)要進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)利益最大化。自改革開放以來，在政策的支持及產(chǎn)業(yè)自身不斷優(yōu)化升級(jí)的驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)的融資租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨完善，成為當(dāng)前國(guó)內(nèi)外普遍認(rèn)可的用以解決資金短缺問題的方式。而煤炭企業(yè)因其自身的環(huán)境特點(diǎn)，在近些年來發(fā)展趨勢(shì)逐漸衰弱，一些中小企業(yè)力量薄弱，在維系企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，難以通過內(nèi)部融資的形式來籌措資金，大多需要依靠融資租賃獲取資金，完成設(shè)備升級(jí)。這就需要企業(yè)事先做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作，需要具有明確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有效地忖度利弊，爭(zhēng)取將可能的損失降至最低。在建立融資租賃關(guān)系時(shí)應(yīng)事先做好市場(chǎng)調(diào)查工作，在深入了解的基礎(chǔ)上對(duì)未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估，從而盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

作者:孫明磊 單位:中煤科工金融租賃股份有限公司

租賃風(fēng)險(xiǎn)控制研究2

引言:

在經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整下，實(shí)現(xiàn)金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用也是金融租賃行業(yè)，有效落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)“三去一降一補(bǔ)”的重要途徑之一。而受到諸多因素的制約，使得目前金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用還存在諸多問題。因此本研究旨在為相關(guān)研究人員給予相應(yīng)理論參考的同時(shí)，也可以為解決金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用現(xiàn)存問題，推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供相關(guān)實(shí)踐指導(dǎo)。

一、金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用的重要意義

(一)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)金融租賃資產(chǎn)證券化對(duì)優(yōu)化相關(guān)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)具有積極的幫助作用。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，金融租賃公司租賃資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)當(dāng)在企業(yè)12．5倍的注冊(cè)資本以內(nèi)，但隨著近些年我國(guó)金融租賃企業(yè)發(fā)展速度的不斷加快，企業(yè)規(guī)模與資產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，企業(yè)也逐漸出現(xiàn)資金緊缺的現(xiàn)實(shí)問題。此時(shí)通過發(fā)展金融租賃資產(chǎn)證券化，利用租賃資產(chǎn)出表，能夠在一定程度上控制企業(yè)及其投資項(xiàng)目對(duì)資金的消耗量，保障企業(yè)具有相對(duì)充足的發(fā)展資金，從而切實(shí)滿足監(jiān)管要求。

(二)可降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)金融租賃企業(yè)多將中長(zhǎng)期項(xiàng)目作為其主要業(yè)務(wù)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目的業(yè)務(wù)期限一般至少為3年，并且基本以銀行借款或其他金融機(jī)構(gòu)提供的短期資金作為主要融資來源。由于企業(yè)缺乏較為穩(wěn)定的中長(zhǎng)期資金，故而使得企業(yè)在長(zhǎng)期持續(xù)進(jìn)行借新還舊的過程中極易出現(xiàn)較大流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但金融租賃資產(chǎn)證券化則可以幫助相關(guān)企業(yè)獲得更多穩(wěn)定性較高的中長(zhǎng)期資金，由此可實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

(三)增加企業(yè)融資選擇金融租賃資產(chǎn)證券化的另一大應(yīng)用意義在于可以有效改善當(dāng)前相關(guān)企業(yè)融資渠道單一化的現(xiàn)狀。受到利率市場(chǎng)化的影響，金融租賃企業(yè)的融資成本較以往出現(xiàn)明顯上升，這也在一定程度上減小了企業(yè)租賃業(yè)務(wù)的盈利空間。而金融租賃資產(chǎn)證券化則為金融租賃企業(yè)提供了更多的融資選擇，進(jìn)一步拓展其融資渠道，可在有效滿足企業(yè)資金需求的同時(shí)，幫助其減小融資壓力，有助于推動(dòng)金融租賃企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展。

二、金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用的現(xiàn)存問題分析

(一)缺乏相關(guān)完善法律法規(guī)由于金融租賃資產(chǎn)證券化在我國(guó)的發(fā)展歷程相對(duì)較短，我國(guó)在還方面還缺少豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此現(xiàn)階段我國(guó)尚未針對(duì)金融租賃資產(chǎn)證券化及其應(yīng)用，制定出規(guī)范完善的法律法規(guī)與政策條例。因此使得在金融租賃資產(chǎn)證券化實(shí)際應(yīng)用過程中，對(duì)于企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離、如何界定企業(yè)真實(shí)出售債權(quán)資產(chǎn)等方面均存在一定爭(zhēng)議。這也直接導(dǎo)致金融租賃資產(chǎn)證券化在應(yīng)用中比較容易出現(xiàn)隨意性較大、不規(guī)范等問題，無形中增加了投資者以及金融租賃企業(yè)等主體在金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用中的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

(二)尚未真正實(shí)現(xiàn)真實(shí)出表現(xiàn)階段我國(guó)金融租賃資產(chǎn)證券化交易中，絕大多數(shù)尚未實(shí)現(xiàn)真實(shí)出表。因此使得金融租賃企業(yè)通常在交易中需要承擔(dān)較大的金融租金資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而極有可能導(dǎo)致金融租賃企業(yè)出現(xiàn)較大經(jīng)濟(jì)損失。而導(dǎo)致這一問題出現(xiàn)的原因，通常與金融租賃公司在充當(dāng)發(fā)行人時(shí)，自留次級(jí)權(quán)益或是企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)擔(dān)保比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于相關(guān)規(guī)定要求，由此對(duì)金融租賃資產(chǎn)證券化交易中實(shí)現(xiàn)真實(shí)出表造成直接的干擾影響。只有在交易中真正實(shí)現(xiàn)真實(shí)出表，才能有效實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，從而幫助金融租賃企業(yè)控制好承擔(dān)租金資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，確保其在金融租賃資產(chǎn)證券化交易中的交易安全，令企業(yè)能夠更好地實(shí)現(xiàn)順利融資以及經(jīng)濟(jì)效益最大化的根本目標(biāo)。

(三)監(jiān)管不足稅收問題頻出縱觀眼下我國(guó)金融租賃資產(chǎn)證券化的實(shí)際應(yīng)用情況，可發(fā)現(xiàn)金融租賃企業(yè)在將租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV即特殊目的機(jī)構(gòu)之后，此時(shí)獲得租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓的SPV和承租方將會(huì)在無形中形成一種租金收付關(guān)系。承租方應(yīng)當(dāng)獲取SPV所開具的增值稅發(fā)票，但目前我國(guó)并未規(guī)定SPV具有開具增值稅發(fā)票的權(quán)利與資格，這也使得金融租賃資產(chǎn)證券化在實(shí)際應(yīng)用中比較容易出現(xiàn)各種各樣的稅收問題。另外值得注意的是，雖然近些年我國(guó)開始逐漸意識(shí)到金融租賃資產(chǎn)證券化的重要性，并積極鼓勵(lì)投資者、金融租賃企業(yè)等參與到金融租賃資產(chǎn)證券化交易當(dāng)中。但其關(guān)注度通常只放置在交易本身，并未對(duì)整個(gè)金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用過程進(jìn)行全程嚴(yán)格監(jiān)督管理，而市場(chǎng)自身的約束作用也并未得到充分發(fā)揮。因此受到剛性兌付的影響，我國(guó)金融租賃資產(chǎn)證券化的應(yīng)用與發(fā)展困難重重。

三、實(shí)現(xiàn)金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用的相關(guān)建議

(一)建立健全相關(guān)法律體系通過上文可知金融租賃資產(chǎn)證券化無論是對(duì)金融租賃企業(yè)自身還是對(duì)于我國(guó)整體金融租賃行業(yè)、金融行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展，均具有一定的幫助作用。因此我國(guó)有必要重視金融租賃資產(chǎn)證券化，為此我國(guó)首先需要盡快解決金融租賃資產(chǎn)證券化法律缺失的問題，以有效提高其規(guī)范性。本文認(rèn)為，我國(guó)可以主動(dòng)學(xué)習(xí)西方發(fā)達(dá)國(guó)家在金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用和發(fā)展方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極借鑒其相對(duì)成熟的法律法規(guī)和政策規(guī)定，在我國(guó)實(shí)際國(guó)情進(jìn)行充分結(jié)合下，依托我國(guó)現(xiàn)有的各項(xiàng)法律如《合同法》、《公司法》等，建立健全我國(guó)金融租賃資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)。明確規(guī)定獨(dú)立基礎(chǔ)資產(chǎn)以及破產(chǎn)隔離為金融資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化的根本核心，對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的登記流程、公示程序予以統(tǒng)一規(guī)范，從而使得我國(guó)金融租賃資產(chǎn)證券化在應(yīng)用過程中可以嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定要求進(jìn)行規(guī)范落實(shí)，從根本上避免相關(guān)交易出現(xiàn)隨意性較大等問題。并為新時(shí)期下我國(guó)金融租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

(二)積極優(yōu)化發(fā)行管理程序考慮到當(dāng)前我國(guó)監(jiān)管部門在發(fā)行金融租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品方面的監(jiān)管職能未能得到充分發(fā)揮，監(jiān)管流程相對(duì)繁雜，因此也在一定程度上制約了金融租賃資產(chǎn)證券化交易有效性的提升。因此本文認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)對(duì)金融租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行管理流程進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化調(diào)整，依托相關(guān)法律法規(guī)，為發(fā)行主體在選擇基礎(chǔ)金融租賃資產(chǎn)、確定發(fā)行數(shù)量以及選擇發(fā)行窗口與時(shí)間等方面賦予一定的自主權(quán)。同時(shí)在政府以及有關(guān)部門的正確引導(dǎo)下，引導(dǎo)會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)參與到金融租賃資產(chǎn)證券化中，通過充分發(fā)揮其應(yīng)有職能，對(duì)披露信息質(zhì)量、企業(yè)信用評(píng)級(jí)等進(jìn)行嚴(yán)格審核，以便能夠在推動(dòng)金融租賃資產(chǎn)證券化交易順利完成的情況下，可以真正實(shí)現(xiàn)真實(shí)出表。除此之外，本文還提出我國(guó)需要聯(lián)合政府、金融租賃企業(yè)以及銀行等多方力量，繼續(xù)擴(kuò)大一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模，不斷豐富相關(guān)產(chǎn)品類型并增加更多金融租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品期限選擇，以便能夠進(jìn)一步提升金融租賃資產(chǎn)證券化流動(dòng)性，幫助相關(guān)企業(yè)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，使其能夠利用金融租賃資產(chǎn)證券化的方式獲得更多融資，為企業(yè)及項(xiàng)目發(fā)展提供充足資本金。

(三)加強(qiáng)監(jiān)管解決稅收問題我國(guó)在積極推動(dòng)金融租賃資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的過程中，需要主動(dòng)強(qiáng)化市場(chǎng)約束，加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)督管理。在與市場(chǎng)自身實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行充分考慮下，引導(dǎo)發(fā)起人遵循市場(chǎng)化原則，使其能夠根據(jù)自身實(shí)際需要自主選擇金融租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行市場(chǎng)。而在各發(fā)行市場(chǎng)中，則可以引入信托模式從而明細(xì)金融租賃資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)，達(dá)到有效隔離風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)交易各方合法權(quán)益不受侵害的目的。我國(guó)還需要在完善關(guān)于金融租賃資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)時(shí)，立足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，允許資產(chǎn)出表之后，金融租賃公司可繼續(xù)根據(jù)租賃合同要求，向承租人開具增值稅發(fā)票。企業(yè)在主動(dòng)接受政府相關(guān)部門以及投資者等各方的監(jiān)督管理下，自覺履行信息披露義務(wù)與資產(chǎn)管理責(zé)任，從而徹底突破剛性兌付的限制，促使金融租賃資產(chǎn)證券化能夠在我國(guó)正在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。結(jié)束語:我國(guó)發(fā)展金融租賃資產(chǎn)證券化對(duì)于金融租賃企業(yè)優(yōu)化自身負(fù)債結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道，以及控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等方面均具有積極效用。針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)金融租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)用中存在的法律與市場(chǎng)監(jiān)管缺失、稅收問題頻發(fā)等問題，我國(guó)還需要立足實(shí)際，主動(dòng)完善相關(guān)法律法規(guī)。并積極對(duì)發(fā)行管理程序進(jìn)行合理調(diào)整，在有意識(shí)地強(qiáng)化市場(chǎng)約束下，使得金融租賃資產(chǎn)證券化能夠得到更好應(yīng)用，其自身應(yīng)有效用得以充分發(fā)揮。

作者:孫瑞霖 單位:西安財(cái)經(jīng)大學(xué)行知學(xué)院

租賃風(fēng)險(xiǎn)控制研究3

1我國(guó)商業(yè)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀及研究

1．1寫字樓業(yè)態(tài)有很大的升值空間和良好的回報(bào)預(yù)期隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)變化、新型產(chǎn)業(yè)的興起，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊，特別是在不斷創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)背景下，金融業(yè)及科技業(yè)飛速發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的租賃需求。以珠海為例，珠海金融及科技服務(wù)類公司的寫字樓租賃總面積占比高達(dá)60％。同時(shí)，企業(yè)持有自己的辦公空間，是抗衡租金增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)自用、投資、融資三不誤的高含金量平臺(tái)。有研究者這樣表示：寫字樓有著市場(chǎng)高需求量、保值效能強(qiáng)、資金回報(bào)快、租賃盈利穩(wěn)等明顯特征?？梢妼懽謽菢I(yè)態(tài)具有很大的升值空間和較好的回報(bào)預(yù)期。

1．2商改租提高供應(yīng)量并深受金融行業(yè)的喜愛政府發(fā)布“商改租”政策可謂是商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的救命稻草，這個(gè)政策對(duì)寫字樓租賃行業(yè)影響重大，保證了短期租賃寫字樓充足的供應(yīng)量，促進(jìn)了各行各業(yè)寫字樓租賃的交易量。如圖1所示，從整體需求來看，TMT、金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)為市場(chǎng)需求的主要?jiǎng)恿?，其中金融行業(yè)最高，其中占比達(dá)39％、TMT行業(yè)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比為28％和20％。之后提出全面共享的寫字樓短租新型方式，用短租緩解了少量的長(zhǎng)租閑置壓力，就消除了一部分寫字樓的空置率。這種短租模式的推廣，給寫字樓業(yè)主也增加了一定的獲利途徑，當(dāng)長(zhǎng)租成交率處于低迷狀態(tài)時(shí)，可以充分利用空擋期間設(shè)置小時(shí)制、日制、周制的短租，進(jìn)而將閑置空間出租，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

1．3寫字樓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈基于大量學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，長(zhǎng)期以來，寫字樓租賃市場(chǎng)回報(bào)率高、租金緩長(zhǎng)且平穩(wěn)的特性讓其成為投資人的新寵。當(dāng)今時(shí)代，無論是初創(chuàng)型企業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)還是成熟型企業(yè)，都需要一個(gè)較為穩(wěn)定的辦公空間，這一硬性需求導(dǎo)致我國(guó)當(dāng)前寫字樓項(xiàng)目繁多，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，也使得寫字樓租賃行業(yè)開始采取措施突出重圍。除了商業(yè)用房的驚人的需求量，大多數(shù)寫字樓租賃企業(yè)在多元化的需求下努力尋求突破口。因此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也面臨著將傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為新型地產(chǎn)的種種風(fēng)險(xiǎn)。在如此白熱化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，寫字樓產(chǎn)品的不可替代性還需大大提升。

2我國(guó)商業(yè)寫字樓租賃市場(chǎng)面臨風(fēng)險(xiǎn)研究

2．1我國(guó)寫字樓租賃市場(chǎng)存在融資風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過這些年的發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資往往采用多元化戰(zhàn)略，常見的融資方式如銀行貸款、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托融資等方式，但是融資也表現(xiàn)出了幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：融資成本較高，投資周期較長(zhǎng)，資金回收較慢，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)呈現(xiàn)高水平。以銀行貸款和股權(quán)融資為例，銀行貸款融資的要求較高，對(duì)公司的資質(zhì)信用，可持續(xù)性等方面要求都很高，而且手續(xù)多，歷時(shí)長(zhǎng)久，需要足夠的抵押物。但是一般一些企業(yè)不具備充足的抵押物，也會(huì)存在其很難獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)；采用股權(quán)融資時(shí)，投資人也會(huì)拿到一部分股權(quán)，這必定也會(huì)致使企業(yè)股東的控制權(quán)被稀釋，在經(jīng)營(yíng)決策方面也可能因與投資方存在重大矛盾造成決策困難等狀況。我國(guó)的法律法規(guī)目前還尚未健全，融資風(fēng)險(xiǎn)固然不能忽視。對(duì)于租賃式寫字樓而言，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，加上人工費(fèi)及租金大幅增長(zhǎng)，實(shí)際費(fèi)用可能超出預(yù)算，往往要承擔(dān)一定的空置率。據(jù)人民網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)一線城市寫字樓的置空率已經(jīng)高達(dá)17．4％，比上一年提高4．2％以上。因新的寫字樓大面積發(fā)布，導(dǎo)致寫字樓供過于求而難以出租。在這種高空置率的狀態(tài)下，再加上高昂的物業(yè)費(fèi)、貸款利息及折舊費(fèi)用等開銷，使得相應(yīng)的持有成本進(jìn)一步增加，企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)一度飆升。

2．2寫字樓租賃企業(yè)營(yíng)銷定價(jià)體系不完善近幾年，由于經(jīng)濟(jì)下滑，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增客戶減少，租賃需求處于低谷狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年下半年，青島甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均空置率高達(dá)30．7％，處于較高水平，確定合理的寫字樓租賃價(jià)格成為運(yùn)營(yíng)商一個(gè)頭等大事。大部分寫字樓租賃企業(yè)為了應(yīng)對(duì)出租率較低等問題，不惜大幅降低租賃價(jià)格，或者另設(shè)略長(zhǎng)的免租期，毫不顧忌建設(shè)費(fèi)用造成的高折舊費(fèi)。從企業(yè)內(nèi)部控制來講，大部分企業(yè)未設(shè)立相對(duì)應(yīng)的租金定價(jià)部門，在價(jià)格制定方面沒能對(duì)相關(guān)市場(chǎng)做到充分調(diào)研，從而導(dǎo)致信息不對(duì)稱。一般情況下，寫字樓的營(yíng)銷定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在租金定位方面，租金的高低決定了最終的收益。但事實(shí)上，寫字樓租賃過程中使用促銷方案是較為困難的，只有靈活采用價(jià)格技巧才能使這一問題得到有效解決。純租賃式寫字樓租賃若不會(huì)針對(duì)不同的租戶實(shí)施不同策略，要達(dá)到目標(biāo)出租率恐怕是難上加難。

2．3租賃寫字樓的使用風(fēng)險(xiǎn)帶來一系列的威脅2018年下半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著危機(jī)，中美貿(mào)易戰(zhàn)及市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)的增加使得我國(guó)的很多企業(yè)受到了巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求和動(dòng)力使得寫字樓租賃市場(chǎng)受到了影響，在此基礎(chǔ)上，寫字樓的使用情況也存在較大的隱患。第一，自然因素致使雙方當(dāng)事人糾紛。比如2018年下半年上海經(jīng)歷了百年難遇的梅雨季，九月初連續(xù)數(shù)日的暴雨等各種自然災(zāi)害使得市中心的商鋪大面積積水，給零售和服裝公司經(jīng)營(yíng)帶來嚴(yán)重威脅；浦東新區(qū)一些陳舊的辦公樓也出現(xiàn)漏水進(jìn)水現(xiàn)象，造成了寫字樓租賃的巨大損失，從而引起了租賃雙方的責(zé)任糾紛。第二，受承租方租賃期間的不當(dāng)行為風(fēng)險(xiǎn)。受承租方違背租賃協(xié)議進(jìn)行賭博、金融詐騙等非法活動(dòng)，因不能正常履行協(xié)議而

形成信用風(fēng)險(xiǎn)，承租方可能因受害者的舉報(bào)或其他沖動(dòng)行為受到牽連，也可能存在無法行使轉(zhuǎn)租權(quán)造成租金損失，進(jìn)而影響承租方的正常經(jīng)營(yíng)。

3防范寫字樓租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的措施及建議

3．1建立健全融資風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制大多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇融資的方式幫助自身迅速發(fā)展壯大起來，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益，但其過程中存在一定的融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步識(shí)別評(píng)估，結(jié)合自身情況積極采取有效措施對(duì)其進(jìn)行控制。面對(duì)多種融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)基金制度，以居安思危的態(tài)度適量提取基金以應(yīng)對(duì)危機(jī)。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)的自身信用狀況對(duì)企業(yè)融資有積極影響，好的信用更有利于企業(yè)融資，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)信用體系的建設(shè)，優(yōu)化信用環(huán)境及因地制宜地確定資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)等防范措施，以減少融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)帶來的消極影響。

3．2定價(jià)應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部因素寫字樓租賃的價(jià)格受到了多方面的影響：第一，寫字樓出租方定價(jià)一般會(huì)考慮多方面的目標(biāo)，根據(jù)自身實(shí)際情況合理進(jìn)行目標(biāo)價(jià)格決策。以成本價(jià)格作為定價(jià)基礎(chǔ)，確保公司的成本及盈利。比如土地費(fèi)用、各種稅款及管理費(fèi)等都是寫字樓的成本，開發(fā)企業(yè)對(duì)該租賃的預(yù)期估算也影響了寫字樓的定價(jià)。第二，要收集同行業(yè)的價(jià)格數(shù)據(jù)和產(chǎn)品性能情況，作為自身定價(jià)的參考，通過結(jié)合地段和企業(yè)規(guī)劃等各項(xiàng)指標(biāo)來確定在定價(jià)中的權(quán)重比例。第三，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受程度。大部分顧客考慮及決策的標(biāo)準(zhǔn)都是物有所值，但因?yàn)槭袌?chǎng)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致客戶很好地把握寫字樓價(jià)格，需要出租方將租賃價(jià)格和效能的關(guān)系綜合化。市場(chǎng)需求量和寫字樓成本與預(yù)期價(jià)格的上下限相關(guān)，消費(fèi)者對(duì)寫字樓的認(rèn)可度是價(jià)格的上限。

3．3使用期間防范并加強(qiáng)監(jiān)督和信用體制第一，租賃合同履行期間，寫字樓出租企業(yè)可采取定期和抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行監(jiān)督，必要時(shí)還可以通過向物業(yè)公司及顧客探聽、檢測(cè)承租方的安全管理工作是否符合法律法規(guī)及協(xié)議要求，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。如果發(fā)現(xiàn)端倪，可以讓承租方做出調(diào)整，否則出租方有權(quán)要求承租方賠償或者解除協(xié)議。第二，加強(qiáng)對(duì)租金支付情況的監(jiān)督。出租企業(yè)財(cái)會(huì)部及相關(guān)管理部門要保持密切聯(lián)系；此外，要與銀行外部保持溝通，及時(shí)掌握承租方的財(cái)務(wù)狀況，以確保租賃協(xié)議能正常履行。第三，規(guī)范信用體制。對(duì)于信用體制的規(guī)范和完善，可以考慮由銀行、供應(yīng)商或承租人共同組建信用擔(dān)保平臺(tái)。這樣不但可以開展業(yè)務(wù)平臺(tái)，而且也在租賃過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)削弱出租方的整體信用風(fēng)險(xiǎn)。加之合理規(guī)劃資金計(jì)劃，保證企業(yè)充足的現(xiàn)金流，這樣才能真正發(fā)揮信用體制的積極作用。

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作者:王琪 單位:西安石油大學(xué)