物業(yè)管理經(jīng)驗交流材料精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業(yè)管理經(jīng)驗交流材料范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、規(guī)劃設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義

1.規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)商的產(chǎn)品，而不是建筑師的作品

規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)商的產(chǎn)品，責(zé)任也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，開發(fā)商是毫無疑義的核心，建筑師只是開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的一個重要角色。很多人認(rèn)為，好的規(guī)劃設(shè)計能夠增加產(chǎn)品附加值和地產(chǎn)利潤空間。但筆者認(rèn)為產(chǎn)品的設(shè)計本身并不會帶來附加價值。中國地產(chǎn)業(yè)最大的危險除過度營銷外，就是過度設(shè)計。因為營銷或設(shè)計都不是客戶價值的載體，客戶只對他所能獲取的價值買單，而不會長期為建筑師的理想買單。

正如中海地產(chǎn)總建筑師羅亮曾經(jīng)說過，“中國有太多建筑師想把自己的設(shè)計做成作品，而不是適應(yīng)于住戶居住的需求，風(fēng)險非常大。這樣說，并不是反對建筑師的創(chuàng)作，而是說這種傾向需要引起關(guān)注。建筑師只需要在地產(chǎn)公司待上三個月，就會明顯改變他原來的想法。客戶不是建筑師，他可以去感知或認(rèn)同，但沒有義務(wù)去讀懂建筑師的語言”。對開發(fā)商而言，住宅設(shè)計不需要大師，只需要建筑師，建筑師不做作品，只做產(chǎn)品。作品與產(chǎn)品如同時裝與成衣的關(guān)系，設(shè)計師要轉(zhuǎn)變的觀念是，做的不是時裝，是成衣，地產(chǎn)公司的建筑師要做的是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品而不是有爭議的作品。這會給一些沒有市場意識的建筑師一個打擊，特別是剛從學(xué)院出來有著許多理想的設(shè)計師。歷史上有文化價值的東西很少是為市場考慮的商品。因此，開發(fā)商需要創(chuàng)造的是一種不失文化水準(zhǔn)的商品。

2.規(guī)劃設(shè)計必須以市場需求為導(dǎo)向、以人為本，構(gòu)建項目的核心價值體系

“設(shè)計”包含三個要素：第一是識別出樓盤提供給購房者的關(guān)鍵利益點；第二是相對于競爭樓盤為這些利益定位；第三為實現(xiàn)這些關(guān)鍵利益設(shè)計開發(fā)有針對性的產(chǎn)品和營銷方式，在功能和形式統(tǒng)一的基礎(chǔ)上創(chuàng)造亮點和賣點，使土地、土地所處環(huán)境以及準(zhǔn)備建造的建筑物有更大的價值，提高房屋的性價比。所有的樓盤關(guān)鍵利益構(gòu)成了項目的核心價值體系，這也正是規(guī)劃設(shè)計管理的核心任務(wù)。

二、國內(nèi)房企規(guī)劃設(shè)計管理的特點與啟示

本文選擇了三家在規(guī)劃設(shè)計管理上頗具特色的房地產(chǎn)公司，以他們?yōu)榉侗狙芯窟m合中國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計管理體制，可以給我們很多的啟示。

1.中海地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理

中海在設(shè)計的架構(gòu)探索方面走得最早，管理體系也最為成熟。中海的規(guī)劃設(shè)計管理體系有四個主要特點：一是規(guī)劃設(shè)計要體現(xiàn)強烈的市場意識，通過產(chǎn)品的概念策劃，將市場、產(chǎn)品、銷售結(jié)合起來，形成“三位一體”的大策劃體系；二是建立項目、集團公司兩級評審決策制度，使中海能夠集中各級、各方面、各專業(yè)的意見，吸收全國各地的經(jīng)驗，避免了產(chǎn)品出現(xiàn)重大失誤的風(fēng)險；三是中海形成了較強的社會資源整合能力，建立了優(yōu)秀設(shè)計師考察入網(wǎng)制度和設(shè)計各階段中期交流評審制度，積累了豐富的進度質(zhì)量控制經(jīng)驗，同一個設(shè)計師為中海或其他開發(fā)商做設(shè)計，往往是中海的結(jié)果更快更好；四是強調(diào)項目建筑師管理模式，提倡“既分專業(yè)，又分項目，項目推動，專業(yè)匯合”的矩陣式管理，設(shè)計管理的執(zhí)行能力更強大。

在設(shè)計中提出概念策劃成為中海的特色，并且至今許多企業(yè)未能窺透其中奧秘。就像中海的總建筑師羅亮所說：如何將設(shè)計、策劃、營銷融為一體，只有中海能夠做到。對于概念策劃，中海甚至總結(jié)出了一整套的教程，只是它在學(xué)院里的課程表上無法見到。中海的產(chǎn)品策劃獨具特色，設(shè)計與市場、營銷一起構(gòu)成了“三位一體”的策劃系統(tǒng)。因此在管理上，中海將營銷策劃中心與規(guī)劃設(shè)計中心結(jié)合起來，而中海的總建筑師則要兼顧到營銷策劃與規(guī)劃設(shè)計管理。

許多房地產(chǎn)公司往往是先做定位、再做設(shè)計、再做營銷，這種操作很難實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計與推廣理念的形神合一。中海地產(chǎn)除具備獨特的管理體系外，還擁有自己的設(shè)計單位-華藝設(shè)計顧問有限公司。此外每個地區(qū)都有一個設(shè)計部，集團有規(guī)劃設(shè)計管理中心，僅建筑師加起來就有100多人，其中許多還是博士或教授出身。

中海的設(shè)計工作除了對建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設(shè)計單位進行整合管理外，還包括產(chǎn)品的策劃和自主開發(fā)。如中海一直在做標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，即住宅的標(biāo)準(zhǔn)化模塊設(shè)計，通過模塊配置與組合，一方面保證基準(zhǔn)質(zhì)量，另一方面又試圖最大限度滿足住宅追求個性的需要，從而實現(xiàn)中?！白龈鳈n次的精品”的產(chǎn)品理念。

2.萬科地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬科很早就開始了規(guī)劃設(shè)計管理的探索。1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺-萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。1998年，萬科組建了設(shè)計工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時萬科的注意力開始集中于消費者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。隨著萬科的進一步專業(yè)化發(fā)展，2001年設(shè)計工程部被分成了規(guī)劃設(shè)計部和工程管理部。規(guī)劃設(shè)計進一步獨立出來，成為集團的專業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計部的獨立對于萬科最大的變化，是促使這個部門出現(xiàn)了許多對于建筑師而言陌生的專業(yè)：相繼成立了六個中心，這六個中心都非常地產(chǎn)化，不是設(shè)計院能夠替代的。第一個叫項目管理中心，即項目全過程的跟蹤；第二個是新產(chǎn)品研發(fā)中心，解決地產(chǎn)與客戶、專業(yè)建筑師的關(guān)系，其重點不在設(shè)計，而是針對客戶需求重構(gòu)一個以客戶為中心的產(chǎn)品體系；第三個是技術(shù)研究中心，即新材料、新技術(shù)、節(jié)能等在住宅中的應(yīng)用；第四個是標(biāo)準(zhǔn)化中心，目的在于為住宅建立一個可以不斷提升的標(biāo)準(zhǔn)和底限；第五個是產(chǎn)業(yè)化中心；第六個是理論及推廣中心，如通過研究萬科所開發(fā)的住宅區(qū)探索發(fā)展中所面臨的問題。

2001年，萬科開始啟動“合金計劃”，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。2002年3月起，《項目設(shè)計流程》、《項目設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計規(guī)范文件陸續(xù)出臺，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》已出臺，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系》、《規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系。在制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化操作范本的同時，萬科還針對全國性房地產(chǎn)開發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”理念，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場細(xì)分，在戶型設(shè)計、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。

3.綠城房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理

綠城在規(guī)劃設(shè)計管理方面雖然略遜于中海和萬科，但也有其鮮明的特點。綠城成立了規(guī)劃設(shè)計部，主要發(fā)揮技術(shù)整合功能，整合集團內(nèi)外部資源，提高產(chǎn)品品質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部在工作中扮演評審、判定的角色，項目公司則進行深入和拓展，承擔(dān)設(shè)計管理的主要角色。

綠城定期在項目公司之間開展學(xué)術(shù)經(jīng)驗交流活動，總結(jié)交流設(shè)計管理等方面的經(jīng)驗教訓(xùn)。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個專家小組，頒布實施了《綠城集團設(shè)計管理工作規(guī)程》，確保產(chǎn)品品質(zhì)在規(guī)劃設(shè)計上的領(lǐng)先和出色。近兩年，綠城逐漸加強了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項目公司進行相關(guān)專題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設(shè)計部為主體，進行別墅相關(guān)課題的專項研究；以中山公司精裝修管理部為主體，進行精裝修相關(guān)專題的研究工作等。

綠城規(guī)劃設(shè)計管理的一個顯著特點是建立了項目設(shè)計管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會議制度。綠城目前已明確了25個項目公司和2個工程項目部，共計27個項目設(shè)計管理負(fù)責(zé)人，大多數(shù)都是有豐富實踐經(jīng)驗的工程系統(tǒng)骨干。通過設(shè)計管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會議制度，加強項目公司相關(guān)專業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設(shè)計管理經(jīng)驗得到共享。通過這一制度，明確集團公司和項目公司的接口關(guān)系，加強垂直對接管理。今后這支隊伍要逐漸向?qū)I(yè)對口方向完善和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計管理的流程

1.并聯(lián)化設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計過程不是一個單向的設(shè)計工作的推進，而是一個“齊頭并進”的設(shè)計，是一個立體化的、完整的設(shè)計概念。在這個階段中，開發(fā)商要適時的、盡可能提前的將各種設(shè)計內(nèi)容整合，以期達(dá)到一個理想的狀態(tài)。比如，項目在總評階段就已經(jīng)在考慮景觀了。設(shè)計師會注意到景觀室外效果和建筑室內(nèi)效果的銜接――一個明亮的大堂，它50米內(nèi)的對景應(yīng)該是什么？它不應(yīng)該是一堵墻，也不應(yīng)該是沒有任何景觀價值的一些單調(diào)的東西，否則，這個通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們在以往的設(shè)計中，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計會脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總評的時候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑和景觀。

2.設(shè)計流程的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化

根據(jù)并聯(lián)化設(shè)計的原則，設(shè)計流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請設(shè)計，做完設(shè)計以后，再去請銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來，才開始做景觀?？偟膩碚f是一個從業(yè)主――設(shè)計――策劃――景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設(shè)計階段、甚至在方案階段，就應(yīng)該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項設(shè)計，做到“齊頭并進”。設(shè)計流程的變化對開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一個成熟的房產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該在項目的前期、項目的規(guī)劃設(shè)計階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設(shè)計成果的能力。為了達(dá)到一個理想的規(guī)劃設(shè)計成果，我們需要一個標(biāo)準(zhǔn)的程序，在這個程序里邊需要一些標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，這些內(nèi)容要有專家把關(guān)。也就是說，經(jīng)過專家把關(guān)和確認(rèn)，表明這個項目可行性是沒有問題的，項目的規(guī)劃在全國或當(dāng)?shù)厥且涣魉降?，建筑是先進的，材料也是合適的，工程實施是可行的……假設(shè)一個項目有幾十個這樣的專家來確認(rèn)簽字，那么，這個項目最后一定會具有非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。