物業(yè)服務(wù)管理論文3篇

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物業(yè)服務(wù)管理論文1

物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程?從用戶及物業(yè)管理的角度提出一些合理的建議?以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足用戶的需求和物業(yè)管理的需要。正是由于物業(yè)管理的前期介入和房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷的宗旨都是確保房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出滿足用戶需求的物業(yè)?因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場營銷的全過程中?必須重視物業(yè)管理公司的作用?充分發(fā)揮物業(yè)管理公司前期介入充當顧問和參謀的作用?使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出更多更好的滿足住戶需求的物業(yè)。

1物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)的營銷導(dǎo)向在市場經(jīng)濟條件下?每個公司都有自己的經(jīng)營導(dǎo)向、公司日常行為都在自己特定的經(jīng)營導(dǎo)向下運作?所以選擇適當?shù)慕?jīng)營導(dǎo)向顯得非常重要?決定了企業(yè)的生死存亡?房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導(dǎo)向可供選擇。1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)奉行“我能生產(chǎn)什么就賣什么”?企業(yè)的一切活動以生產(chǎn)為中心?圍繞生產(chǎn)來安排業(yè)務(wù)。它是在社會產(chǎn)品供不應(yīng)求條件下產(chǎn)生的?由于產(chǎn)品供不應(yīng)求?銷售不成問題?因而企業(yè)的主要任務(wù)就是努力提高生產(chǎn)效率?增加產(chǎn)量?降低成本?生產(chǎn)出讓消費者買得到和買得起的產(chǎn)品。在計劃經(jīng)濟年代?大部分企業(yè)的經(jīng)營導(dǎo)向就是這種形式。2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品?關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各種因素?這類企業(yè)認為?只要產(chǎn)品質(zhì)量上乘?具有其它產(chǎn)品所無法比擬的優(yōu)點和特征?就會受到消費者的歡迎?消費者也愿意花錢去購買優(yōu)等的商品。這種經(jīng)營導(dǎo)向?在商品經(jīng)濟不甚發(fā)達的時代也許有一定的道理?但在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中?賣方競爭激烈?沒有一種產(chǎn)品能永遠保持獨占地位?即使再好的產(chǎn)品?沒有適當?shù)臓I銷?通向市場的道路也不會是平坦的。產(chǎn)品導(dǎo)向是一種“營銷近視癥”?它過于重視產(chǎn)品本身?而忽視市場的真正需要。3）以推銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售?通過各種推銷手段促使消費者購買。因此企業(yè)注意運用推銷術(shù)、廣告術(shù)等來刺激消費者。至于銷出后顧客的感受、滿意與否以及能否使其重復(fù)購買則沒有給予足夠的重視。4）以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)乃是確立這樣一種信念：企業(yè)的一切計劃與策略應(yīng)以顧客為中心?滿足消費者的需求與愿望是企業(yè)的責任?在滿足需要的基礎(chǔ)上實現(xiàn)長期的合理的利潤。因此“顧客至上”、“顧客就是上帝”、“顧客永遠是正確的”等口號成為現(xiàn)代企業(yè)家的座右銘。對以上四種經(jīng)營導(dǎo)向的特性進行分析?可知以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進的。用戶呼聲和市場需求是房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)?也是企業(yè)營銷活動的中心?它們決定企業(yè)以后的一切經(jīng)營行為?是以后經(jīng)營的出發(fā)點和立足點。物業(yè)管理正是因為要在房地產(chǎn)開發(fā)中更好地考慮用戶的需求?而前期介入?物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員?對各項物業(yè)的優(yōu)缺點了如指掌?而且在物業(yè)管理方面也與住戶有著密切的聯(lián)系?因此?對住戶所要求的物業(yè)特點很清楚?并且由于不斷地與住戶保持長期聯(lián)系?也熟悉住戶對物業(yè)需求的變化?所以物業(yè)管理前期介入時?物業(yè)管理人員可對項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工監(jiān)理?代表住戶提出住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導(dǎo)向?保證了物業(yè)開發(fā)的效果?使得開發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟效益和社會效益。

2物業(yè)管理的前期介入有利于房地產(chǎn)

品牌營銷戰(zhàn)略的實現(xiàn)現(xiàn)代市場營銷觀念中?品牌是構(gòu)成產(chǎn)品全體的一個重要組成部分?房地產(chǎn)企業(yè)只有靠實施品牌戰(zhàn)略?開展品牌經(jīng)營?努力創(chuàng)造名牌與發(fā)展名牌?在消費者中樹立起良好的信譽?從而通過消費領(lǐng)域的傳導(dǎo)和銷售范圍的展開?迅速擴大物業(yè)的影響力?贏得越來越多的消費者的信賴?提高顧客的忠誠度?才能促進物業(yè)的銷售?促使企業(yè)的發(fā)展?使企業(yè)立于不敗之地。房地產(chǎn)企業(yè)要樹品牌?創(chuàng)名牌?首要的、關(guān)鍵的還在于向公眾提供優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)、合理的戶型設(shè)計和完善的物業(yè)管理。其次才是設(shè)計品牌?宣傳品牌。品牌形象的建立在根本上也必須要以房產(chǎn)的質(zhì)量為后盾。這里所指的房產(chǎn)質(zhì)量是一個綜合性的概念?既包括房產(chǎn)作為建筑物的建筑質(zhì)量?也包括開發(fā)商或物業(yè)管理公司向購房者提供的服務(wù)水準?以及諸如物業(yè)的地理位置?小區(qū)的合理布置、房型的設(shè)計、房屋平面布局和功能區(qū)分、建筑的造型、建筑的風格、建材的使用、配套設(shè)施的完善、小區(qū)的環(huán)境等等所有決定物業(yè)市場價值的因素。名牌必須是高質(zhì)量的產(chǎn)品?在同類產(chǎn)品中居于領(lǐng)先地位。建筑工程質(zhì)量是物業(yè)品質(zhì)的基礎(chǔ)?在建筑施工過程中?應(yīng)堅決杜絕偷工減料、粗制濫造?嚴格按圖施工。同時對樓宇使用中常見的各種質(zhì)量問題諸如：衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題?管道的阻塞間題?墻體的滲漏問題等要嚴加防治。而對于這些問題?有著豐富管理實戰(zhàn)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司應(yīng)該及早介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計過程?從住戶的需求角度出發(fā)提出諸如建筑造型、建筑風格、戶型設(shè)計、平面布局和功能區(qū)分、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等一些合理化的建議?把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)?參與物業(yè)的施工過程?指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)?或充當施工監(jiān)理?從而使某些影響使用功能的問題及早發(fā)現(xiàn)及早解決?使工程質(zhì)量又多了一份保證。而對于物業(yè)管理公司來說?由于前期介入了規(guī)劃設(shè)計到施工的全過程?能較全面了解物業(yè)的整體情況?便于制定全套合理的管理制度?從而做到科學(xué)地、細致地管理好物業(yè)?為住戶提供安全、及時、周到的服務(wù)?讓住戶真真切切地感受到從環(huán)境、設(shè)計到物業(yè)管理全方位一流水平的名牌產(chǎn)品的實惠。從而樹立起了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象。

3物業(yè)管理的前期介入體現(xiàn)了房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)的服務(wù)營銷理念?促進了物業(yè)的銷售美國著名經(jīng)濟學(xué)家西奧多·萊維物曾經(jīng)指出?新的競爭已不是發(fā)生在各個企業(yè)在其工廠生產(chǎn)什么產(chǎn)品?而是發(fā)生在其產(chǎn)品能提供什么附加利益?當IBM公司提出“IBM就意味著最好的服務(wù)”?我們發(fā)現(xiàn)服務(wù)營銷理念實際上已深深浸入營銷理念系統(tǒng)。我國的海爾集團?其產(chǎn)品深受人們的喜愛?不僅僅是因為其有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品?更重要的是因為其奉行“零距離服務(wù)”的宗旨。對于房地產(chǎn)業(yè)?物業(yè)管理是以其經(jīng)營、管理、服務(wù)三者的協(xié)調(diào)配合?“寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中?在服務(wù)中完善經(jīng)營管理”的以服務(wù)為核心的經(jīng)營理念。物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量優(yōu)劣已成為決定開發(fā)企業(yè)物業(yè)營銷業(yè)績的重要因素?，F(xiàn)在?一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌?把它當作賣點之一。同時?越來越多的房地產(chǎn)投資和消費者?也把物業(yè)管理水平的高低、效果的優(yōu)劣?作為進行投資和消費決策的主要參考。因此?物業(yè)管理在物業(yè)開發(fā)前期就進入?能讓消費者真切地感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視?使買房人在買房決策上加上一個砝碼?從而贏得更多的買主?極大地促進物業(yè)的銷售?？梢?物業(yè)管理的前期介入能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)營銷理念?讓消費者放心買房、放心住房?推動我國房地產(chǎn)業(yè)向健康的方向發(fā)展。

作者:李佐華 孔海峰 單位:湖南冶金職業(yè)技術(shù)學(xué)院 東南大學(xué)土木工程學(xué)院

物業(yè)服務(wù)管理論文2

經(jīng)過20年的發(fā)展,我國目前的在管物業(yè)已突破100億平方米,管理的物業(yè)類型涉及住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房和社會后勤等。然而,相對于潛在的巨大物業(yè)管理市場而言,100億平方米畢竟是個小數(shù)字。未來20年,物業(yè)管理存在著極大的市場發(fā)展空間。資料顯示,目前物業(yè)管理的覆蓋面僅占物業(yè)總量的30%,經(jīng)濟發(fā)達城市(除深圳等城市外)只達到50%左右,有近233億平方米還未引進物業(yè)管理。僅在住宅物業(yè)方面,未來10年的物業(yè)管理市場就大得驚人,估計有56.2億平方米的物業(yè)進入市場。預(yù)測到2020年,城鎮(zhèn)住宅建筑面積將達到180億平方米。物業(yè)管理前景看好,物業(yè)管理企業(yè)商機無限?？梢灶A(yù)測,未來5年是物業(yè)管理市場競爭的“戰(zhàn)國時代”。一方面,由于特定局部地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理市場空間不斷縮小,處在同一地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)之間的局部競爭會不斷加劇;另一方面,一些起步較早、實力較強的物業(yè)管理企業(yè)為了謀求更大的發(fā)展空間,會搶占外地市場,打破原來局部競爭的格局,使行業(yè)內(nèi)部競爭的態(tài)勢逐漸擴大,甚至到全國范圍。這既有利于物業(yè)管理行業(yè)自身的健康發(fā)展,也激化了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭。加之大量的國外物業(yè)管理公司進入我國,它們將與國內(nèi)的企業(yè)爭奪市場,我國物業(yè)管理企業(yè)面臨的形勢將更加嚴峻。與日益加劇的行業(yè)競爭形成巨大反差的是,我國物業(yè)管理企業(yè)的競爭力普遍較差。雖然全國的物業(yè)管理企業(yè)已逾兩萬家,但從總體上看,中小型企業(yè)所占比重很大。由于這些企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、品牌效應(yīng)不明顯、市場化程度低,因此當務(wù)之急是企業(yè)要盡快提升競爭力。

提高服務(wù)質(zhì)量

1.強化物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量意識。物業(yè)管理的對象是物業(yè),服務(wù)的對象是人,物業(yè)管理企業(yè)通過為業(yè)主服務(wù)獲得社會效益和經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)經(jīng)常開展質(zhì)量教育,不斷增強員工的質(zhì)量意識,使每位員工牢固樹立“業(yè)主至上,質(zhì)量第一”的觀念,認識到自己在提高整個物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量中的責任,從而自覺提高業(yè)務(wù)管理水平和服務(wù)技術(shù)水平。同時,還要實施顧客完全滿意戰(zhàn)略,樹立以“住戶需求”為中心的經(jīng)營理念,為業(yè)主提供多元化、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù),真正做到主動服務(wù)、及時服務(wù)和滿意服務(wù)。

2.推行國際質(zhì)量標準化管理。建立ISO9000質(zhì)量體系是物業(yè)企業(yè)推行國際質(zhì)量標準化管理的重要舉措。ISO900質(zhì)量體系是把提高企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量具體化、條款化,具有快速的可檢驗性。通過ISO900質(zhì)量體系認證,對企業(yè)外部而言,可增強客戶信心,提高企業(yè)的可信度;對企業(yè)內(nèi)部而言,是對服務(wù)質(zhì)量把關(guān)的重要過程。實踐已證明,建立國際質(zhì)量標準管理體系,無論是對管理服務(wù)的模式和規(guī)范運作,還是服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量,都有顯著的提升作用。

3.實行智能化物業(yè)管理。智能化物業(yè)管理是企業(yè)借助智能化設(shè)施、設(shè)備對物業(yè)進行管理的一種現(xiàn)代化的管理手段。物業(yè)管理企業(yè)實行智能化管理,能有效降低物業(yè)管理的人力成本,提高物業(yè)管理的科技含量和服務(wù)質(zhì)量,使管理運作更為規(guī)范、高效。為此企業(yè)需要一定數(shù)量的資本投入,對安防系統(tǒng)、通信系統(tǒng)和設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)進行技術(shù)改造、升級換代。雖然一次性投入增加了企業(yè)的固定成本,但從長遠來看,可以有效降低物業(yè)管理的人力成本,減少因管理不善而引起的賠償糾紛和費用等,提升物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)

目前,全國物業(yè)管理從業(yè)人員已達250多萬,但總體上他們的素質(zhì)相對較低。由于物業(yè)管理企業(yè)正處于發(fā)展的關(guān)鍵時期,因此提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)已成為企業(yè)提升競爭力的重要途徑。

1.加強人才隊伍的建設(shè)和培養(yǎng)。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè),絕大多數(shù)人都是改行來的,受過正規(guī)培訓(xùn)的人很少,整體素質(zhì)不高。因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強人才隊伍的建設(shè)和培養(yǎng),提高從業(yè)人員的層次。一是對現(xiàn)有員工進行在職培訓(xùn)和脫產(chǎn)培訓(xùn)。培訓(xùn)方式可與高校合作,開設(shè)專業(yè)培訓(xùn)班,也可以聘請資深專家定期到企業(yè)講座,還可有計劃地派遣有條件的員工到高校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)等。二是應(yīng)立足于長遠發(fā)展,積極吸納高校物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生,在人才結(jié)構(gòu)上提升企業(yè)競爭力。三是不失時機地從國外物業(yè)管理企業(yè)挖掘、引進高級管理人才,不僅可較快提高企業(yè)的管理水平,而且還可引進物業(yè)管理的先進理念和方法。

2.建立科學(xué)的人才管理機制。建立科學(xué)完善的人才管理機制是物業(yè)管理企業(yè)的重要工作,尤其在建立人才激勵機制時,必須使獎勵與績效相統(tǒng)一,并增加激勵的透明度。同時采取多元化的激勵措施,包括物質(zhì)激勵、榮譽激勵、參與企業(yè)目標設(shè)定和決策的激勵、升職激勵和提供學(xué)習(xí)深造機會的激勵等。企業(yè)有了良好的機制做保障,員工的潛力、創(chuàng)造能力才能發(fā)揮出來。

3.構(gòu)建企業(yè)人才信息管理系統(tǒng)。物業(yè)管理企業(yè)在使用人才的過程中,要遵循人才管理的規(guī)律,建立人才信息管理系統(tǒng),使人才的選拔、任用、競爭和流動等科學(xué)化,真正做到人盡其才、才盡其用。另外,企業(yè)還要運用客觀公正的績效評估方法對員工定期評估,并將評估結(jié)果反饋給員工,并且及時輸入人才信息管理系統(tǒng),作為今后選拔、任用和獎勵的依據(jù)。

實施物業(yè)管理服務(wù)營銷策略

從我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程看,未來物業(yè)管理的競爭將集中在服務(wù)的競爭。能否將服務(wù)營銷作為企業(yè)市場戰(zhàn)略的核心部分,將直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力。

1.全面了解業(yè)主,開拓服務(wù)市場。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)的提供者,其服務(wù)對象主要是物業(yè)區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和物業(yè)使用人(租戶或其他住戶),他們是服務(wù)的接受者,是企業(yè)的顧客。物業(yè)管理企業(yè)要開展服務(wù)營銷,吸引更多的顧客,首先必須要了解業(yè)主,了解其構(gòu)成、需求及其消費動機和習(xí)慣,然后才能進行有針對性的營銷策劃。了解業(yè)主的過程也是一個市場調(diào)研、市場細分的過程,即開拓市場的過程。通過對業(yè)主的了解,進而確定服務(wù)營銷的目標市場和經(jīng)營對策。

2.以業(yè)主滿意作為服務(wù)的出發(fā)點。企業(yè)要贏得長期顧客,就必須贏得業(yè)主滿意。物業(yè)管理企業(yè)的根本宗旨是“服務(wù)”二字,離開服務(wù),物業(yè)管理就失去了存在的意義。企業(yè)只有根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求,不斷改進服務(wù)態(tài)度,提高服務(wù)質(zhì)量,擴大服務(wù)范圍,開拓服務(wù)項目,滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)需求,才能生存發(fā)展。要做到這一點,企業(yè)必須比競爭對手更了解業(yè)主的需求,以業(yè)主滿意為出發(fā)點,來拓展物業(yè)管理服務(wù)市場。

3.實施差異化服務(wù),打造服務(wù)品牌。差異化服務(wù),就是物業(yè)管理企業(yè)樹立自身形象和為業(yè)主提供服務(wù)應(yīng)追求品牌的新穎特質(zhì),突顯個性。差異化服務(wù)可以表現(xiàn)在企業(yè)建立獨樹一幟的服務(wù)形象和充滿個性魅力的營銷方式上,也可以表現(xiàn)在業(yè)主滿意的服務(wù)產(chǎn)品和持續(xù)穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量上。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營如果沒有自己的個性,完全按照傳統(tǒng)模式和大眾風格為業(yè)主提供平淡乏味的服務(wù),業(yè)主便無法清晰地認識企業(yè),久而久之對企業(yè)的服務(wù)就會感到厭倦,企業(yè)的服務(wù)營銷必然會失去活力。因此,物業(yè)管理企業(yè)在實施服務(wù)營銷過程中,要特別注意為業(yè)主提供差異化服務(wù),進行服務(wù)創(chuàng)新,以使企業(yè)具有長久的競爭力。

作者:高俊芳 單位:上海工程技術(shù)大學(xué)管理學(xué)院

物業(yè)服務(wù)管理論文3

物業(yè)服務(wù)是社會經(jīng)濟進步與社會和諧安定的重要后勤保障，具有社會公共性和服務(wù)性的特點。因為石油價格一直處于低迷狀態(tài)，加上油田管理體制改革的不斷深入，職工工資來源艱難。由于社區(qū)服務(wù)行業(yè)將會逐漸打破傳統(tǒng)的行政劃片圈地壟斷服務(wù)模式，這就使得社區(qū)之間競爭日益加劇。社區(qū)在2016年至2020年“十三五”期間甚至更長的時間段里將會迎來新的挑戰(zhàn)。面對經(jīng)營生存困難的嚴峻形勢，社區(qū)需要未雨綢繆，以積極的心態(tài)和長遠的眼光，采取“走出去”的經(jīng)濟服務(wù)營銷策略，提升服務(wù)營銷水平，提高社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，提升客戶滿意度，降低投訴率，來推進社區(qū)經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。

一、社區(qū)服務(wù)營銷存在的問題

（一）物業(yè)員工缺乏營銷熱情，積極性不高油田作為央企的一個組成部分，讓許多員工有背靠大樹好生存的優(yōu)越感，因而他們安于現(xiàn)狀的心態(tài)比較嚴重。但是近幾年受國際經(jīng)濟的影響，石油價格一直處于暴跌的狀況，且有持續(xù)低迷的趨勢，再加上石油工程板塊生產(chǎn)經(jīng)營效益下滑，使得油田員工工資受到很大影響。在這種嚴峻的形勢下，物業(yè)員工卻還是缺乏應(yīng)有的走出去營銷物業(yè)的熱情，他們大多積極性不高，持觀望等待的態(tài)度。

（二）營銷員工工作方式不當，缺乏溝通技巧物業(yè)走出去闖市場的營銷方式屬于外向型的經(jīng)濟營銷，要講究適當?shù)姆绞胶蜏贤记?。眾所周知，測水（經(jīng)112.273805，緯27.573543）這個小村子位于湖南省雙峰縣的湘中腹地，測水河伴村而過，因得其名。測水河屬于韶山灌渠上游，灌區(qū)水域水質(zhì)一直優(yōu)于中國一類水質(zhì)標準。測水本地居民取井水生產(chǎn)的油豆腐，色澤金黃，口感細膩，外圓內(nèi)空，食后留口香，是葷宴素席兼用的佳品。許多人慕名從長沙、湘潭、婁底等地開車到當?shù)夭少徲投垢?，還有人把測水油豆腐當饋贈禮品帶到廣州、深圳、香港等大城市。當?shù)厥袌鰻I銷規(guī)模不僅要滿足本地需求，還要兜售于過往車輛。當?shù)氐霓r(nóng)民靠生產(chǎn)油豆腐發(fā)家致富的同時，也帶動了周邊經(jīng)濟的發(fā)展。因此當?shù)劓?zhèn)政府還把油豆腐生產(chǎn)作為地方支柱產(chǎn)業(yè)之一。由此想到，油田物業(yè)員工在走出去推銷自己產(chǎn)品的同時，要學(xué)會西瓜芝麻都要抓，因為在小單的優(yōu)質(zhì)服務(wù)里可能蘊藏著中大單成功簽訂的希望。此外，物業(yè)外闖市場還要考慮到交通運營等成本費用，應(yīng)遵循先近后遠、先小后大的原則。

（三）體制缺陷，運轉(zhuǎn)效率低由于油田物業(yè)營銷沒有統(tǒng)一的管理體制，即使二級單位有物業(yè)外闖市場，但是效果都不是很理想。因為很多員工都拿著固定薪資，所以他們在經(jīng)濟層面上沒有壓力，進而缺乏動力。這樣的模式不能有效激發(fā)營銷員工的工作熱情，導(dǎo)致運轉(zhuǎn)效率低下，市場范圍和規(guī)模較小。

二、新常態(tài)下加強物業(yè)營銷策略管理對策

（一）加強前期的物業(yè)營銷目標市場介入一是市場調(diào)研。進行市場調(diào)查和預(yù)測，掌握市場需求狀況及其變化趨勢、發(fā)展動向，了解市場供給情況，掌握競爭對手動向和競爭的變化趨勢。二是目標市場選擇。在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，進行市場態(tài)勢的分析，細分市場，確定目標市場和重點市場，制定開辟、占領(lǐng)和擴大市場的戰(zhàn)略和策略。如根據(jù)目標市場，靈活機動地采取做成功豆腐塊、夾縫求生壯大的營銷策略。

（二）創(chuàng)新走出去服務(wù)模式在實際物業(yè)服務(wù)營銷的過程中，需要結(jié)合實際情況，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的單一服務(wù)模式，創(chuàng)新服務(wù)模式，構(gòu)建服務(wù)營銷體系，以提高服務(wù)營銷的質(zhì)量和客戶滿意度。

1.明確營銷部門崗位職責，完善營銷激勵制度要加強對物業(yè)營銷員工的管理，提高營銷員工的工作積極性。通過招募、培訓(xùn)、激勵、考核來完善營銷管理制度，明確營銷部門、員工崗位職責，提升營銷人員的服務(wù)禮儀、質(zhì)量，打造具有凝聚力、戰(zhàn)斗力的銷售團隊。特別要高度重視在新經(jīng)濟條件下建立營銷稽查考核制度，制定實施KPI考核細則，明確獎懲措施，實行雙因素激勵，如按營業(yè)額提成進行經(jīng)濟上的獎勵，設(shè)置銷售責任師、服務(wù)技師等非行政職稱。完善的考核制度不僅是營銷稽查工作有效開展的保證，還能調(diào)動員工的工作積極性和工作熱情，是選拔和培養(yǎng)優(yōu)秀營銷員的重要途徑。

2.走出去，直接營銷重視宣傳工作，層層傳遞營銷壓力。實行全員營銷目標任務(wù)分解和分片承包營銷，開展大走進活動，“走進機關(guān)、走進學(xué)校醫(yī)院、走進鄉(xiāng)村、走進旅行社、走進車站、走進工廠”，從服務(wù)人員、服務(wù)項目、服務(wù)流程、服務(wù)價格、服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)法律責任主體等方面擴大宣傳影響，加強客戶的感知度。如甲方給了一個不衛(wèi)生不干凈的場所做質(zhì)量示范，乙方都得要“精益求潔”，嚴格按照衛(wèi)生服務(wù)規(guī)范把“臟點”變成“亮點”、“香店”，讓客戶從內(nèi)心深處覺得這事非你不可，讓質(zhì)量成為占領(lǐng)物業(yè)市場的唯一通行證、唯一溝通助推器。

3.請進來，鞏固營銷充分發(fā)揮已成功的物業(yè)亮麗窗口的區(qū)位優(yōu)勢，聘請地方政府、鄉(xiāng)村、街道、以及勝利報社、勝利電視臺、《齊魯晚報》等媒體記者開展以油田物業(yè)———我的家為主題的體驗活動，鞏固擴大營銷成果。

4.APP，自媒體營銷

如今傳統(tǒng)營銷模式不再引人注目，新媒體營銷逐漸興起，成為現(xiàn)代營銷模式中的主流。據(jù)統(tǒng)計，每天近500萬營銷公眾平臺誕生，自媒體營銷時代已然來到。微信微博營銷就是一種嶄新的網(wǎng)絡(luò)營銷方式，他們不存在距離的限制，物業(yè)商家通過提供用戶需要的信息，就可以點對點地推廣自己的產(chǎn)品，還可以通過轉(zhuǎn)發(fā)、送紅包等方式吸引客戶參與，與用戶進行互動。三、結(jié)語物業(yè)走出去營銷是將經(jīng)濟寓于服務(wù)，讓服務(wù)帶動經(jīng)濟的深度融合。要樹立以人為本、以客戶為中心的營銷理念，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為主要形式滿足客戶的需求，提升客戶的滿意度，有效降低客戶投訴率，為客戶提供具有價值的特色服務(wù)活動，最終實現(xiàn)物業(yè)的社會效益與經(jīng)濟效益的提升。

參考文獻：

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作者:翟永忠 單位:中石化勝利油田勝南社區(qū)管理中心