房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營精品(七篇)

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篇(1)

關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務管理 差異性

一、經(jīng)營對象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產(chǎn)品。

與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務構(gòu)成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產(chǎn)品定位。

舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業(yè)態(tài)時，其購買能力及購買意愿有著質(zhì)的區(qū)別。

項目產(chǎn)品定位決定了項目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制更加復雜。

為了做好項目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入細致地開展項目前期市場調(diào)研，力求使項目產(chǎn)品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設單位（包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對簡單。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業(yè)有營銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關(guān)系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業(yè)特點

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內(nèi)外兩個方面。對外，企業(yè)在融資、拿地、建設、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門（人員）設置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會對企業(yè)產(chǎn)生深遠影響。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。

而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點，靠自有工人、設備、按進度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務、提升自身技術(shù)實力等。

四、納稅主體

由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動性大、施工生產(chǎn)分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業(yè)稅的納稅地點是建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地。對于簡易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時，需開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業(yè)的財務人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關(guān)注“項目”的開票金額、收入、回款。

在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體’，即按照一定比例的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行增值稅納稅申報。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房a開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當?shù)乩U納營業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財務人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報中關(guān)注企業(yè)的收入、成本、費用。

五、適用稅收征管文件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國稅發(fā)【2009】31號，是專門針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國稅發(fā)【2009】91號，是針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。

而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業(yè)所得稅文件。

六、稅種與稅負

建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個土地增值稅。

土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項目利潤。

兩個行業(yè)在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導致兩個行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。

七、稅務籌劃的作用

稅務籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過對納稅主體經(jīng)營、投資活動的涉稅事項，進行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達到減輕稅負目的的活動。

由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負不高。對于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計算上，在（稅法準予的）扣除項目金額上，有專項規(guī)定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注稅收籌劃。

在關(guān)注時間上，往往在項目拿地之前，就結(jié)合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。

八、經(jīng)濟合同類型

建筑施工企業(yè)的合同類型相對簡單，對上是與業(yè)主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同， 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、（甲供材/設備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預售）合同、物業(yè)服務合同、商業(yè)運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業(yè)標準、企業(yè)管理要求。

九、營銷推廣費用

在建筑施工企業(yè)財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業(yè)通過分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關(guān)系人”分享了項目收益。

而房產(chǎn)開發(fā)公司的營銷推廣費用可以說是金~大，種類全。隨著房產(chǎn)營銷產(chǎn)業(yè)鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構(gòu)成越加豐富。對營銷費用的規(guī)劃、監(jiān)督、費效評估等，是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個重要組成部分。

十、財務核算方面

（一）財務核算的集中程度

由于施工企業(yè)的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。

（二）成本的計劃與控制方式

建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開發(fā)地塊來建項目，往往項目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用 “項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實現(xiàn)目標利潤，對各構(gòu)成要素進行分析，要素數(shù)量很多，且相互關(guān)聯(lián)。當某一項成本要素發(fā)生變化時，需要系統(tǒng)、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產(chǎn)生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。

（三）經(jīng)營成果的確認方式

由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長，為正確反映各項的經(jīng)營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設單位進行工程價款結(jié)算。

而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算，大多與國稅發(fā)【2009】31號保持一致，依據(jù)2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預售合同》后，按取得的預售收入，繳納增值稅、預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。

參考文獻：

[1]綠城房產(chǎn)建筑管理有限公司企業(yè)標準GCS――項目全成本管理手冊

篇(2)

【關(guān)鍵詞】建筑企業(yè)；歷史文化古鎮(zhèn)；城市化；經(jīng)濟效益：保護開發(fā)

我國歷史文化古鎮(zhèn)的保護現(xiàn)狀可以用一句話來概括，即“前所未有的重視，前所未有的破壞”。為保護歷史古鎮(zhèn)風貌的延續(xù)、傳承歷史文化、保留文化的原真性，有必要認真探討傳統(tǒng)的保護和開發(fā)模式面臨的矛盾，并結(jié)合四川某鎮(zhèn)的實踐提出新的保護和開發(fā)模式。

一、當前古鎮(zhèn)的保護與開發(fā)的主要矛盾

1、社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益間的矛盾

古鎮(zhèn)的保護與開發(fā)中，社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益間存在著突出的矛盾。一方面，年輕一代原住民喜歡居住在具有現(xiàn)代化設施的環(huán)境中，拋棄了陳舊、設施落后的老建筑，造成古鎮(zhèn)傳承多年的原真特色面臨消亡的境地，古鎮(zhèn)不進行開發(fā)將失去生命力；另一方面，古鎮(zhèn)無序的城市化進程使其人文歷史和環(huán)境風貌在不知不覺中消逝，以后即使表面上恢復了古鎮(zhèn)的歷史面貌，也可能因為缺乏文化的支撐而喪失了內(nèi)在價值；同時，歷史文化古鎮(zhèn)又因擁有難以復制且受到高度關(guān)注的旅游資源，保護與開發(fā)工作往往與旅游開發(fā)相結(jié)合，在單純追求經(jīng)濟效益最大化目標的驅(qū)使下，可能會使古鎮(zhèn)遭到新一輪的建設性破壞，甚至是掠奪式開發(fā)、災難性損毀。

2、地方政府、原住居民和開發(fā)企業(yè)間的矛盾

地方政府、原住居民和開發(fā)企業(yè)是古鎮(zhèn)開發(fā)中的最重要的三個主體。開發(fā)企業(yè)偏重經(jīng)濟效益考量，希望以最少的投入取得最快最好的收益；地方政府偏重于政績考量，對古鎮(zhèn)硬件變化和社會形象關(guān)注更多；而原住居民本身既是古鎮(zhèn)文化的組成部分，又是開發(fā)過程中直接受影響者，既希望在開發(fā)中獲得最直接的好處，卻又往往不愿意放棄既有的利益。三者利益訴求的不同，在古鎮(zhèn)的開發(fā)中常常引發(fā)矛盾。

二、新型保護性開發(fā)的基本思路

通過與四川某歷史文化名鎮(zhèn)的合作，我們從有利于古鎮(zhèn)老百姓生活質(zhì)量的改善和提升，有利于古鎮(zhèn)經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型升級和持續(xù)發(fā)展，有利于自然資源、人文資源的切實保護和合理利用入手，匯集各方面力量，發(fā)揮各方面的積極性，統(tǒng)一認識，凝聚人心，共同探尋促進古鎮(zhèn)發(fā)展的保護開發(fā)方案。

1、社會、經(jīng)濟、環(huán)境三者統(tǒng)一的規(guī)劃方案

編制一份好的規(guī)劃方案是古鎮(zhèn)保護和開發(fā)的基礎和關(guān)鍵。古鎮(zhèn)的規(guī)劃在確立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、原真保護與永續(xù)利用、資源剛性控制、產(chǎn)業(yè)支撐、生態(tài)環(huán)境優(yōu)先與文化品味高雅五項原則的基礎上，對古鎮(zhèn)的風貌、建筑保護、基礎設施、公共服務、生態(tài)資源以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行了統(tǒng)籌安排，重點挖掘了古鎮(zhèn)的自然風光、建筑景觀、文化底蘊，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三者兼顧統(tǒng)一，為保護和開發(fā)工作提供了良好的基礎。

2、 政府引導、大型企業(yè)主導的綜合開發(fā)方案

確立“政府引導、大型企業(yè)主導”的開發(fā)方案，即政府不直接設立負責古鎮(zhèn)開發(fā)的機構(gòu)，而是通過引進一家大型企業(yè)全面負責古鎮(zhèn)的古建修繕、景點建設、市政設施、旅游用房等的投資工作，授予其景點的特許經(jīng)營權(quán)，并在房產(chǎn)開發(fā)上給予優(yōu)惠政策以平衡收益。而政府則承擔古鎮(zhèn)的保護管理、規(guī)劃監(jiān)督、居民安置，社會矛盾協(xié)調(diào)等工作。

3、滾動式開發(fā)

在規(guī)劃階段，即考慮了滾動開發(fā)的可能；實施時將古鎮(zhèn)劃分為若干片區(qū)，先對核心景區(qū)進行修復和基礎設施建設，同步開建安置房。在核心景區(qū)具備開放條件后先行開放，并借旅游人氣推動商品房銷售，同步開發(fā)其它片區(qū)。整個項目分4個片區(qū)，在5—6年時間完成全部開發(fā)工作。滾動開發(fā)既有利于開發(fā)企業(yè)的資金回收，又可避免同時出現(xiàn)大量原住居民生活受到影響，從而避免社會矛盾。

4、以人為本，尊重原住民利益

古鎮(zhèn)無形的旅游資源看不見、摸不著，但深入其境可以從當?shù)厝说纳a(chǎn)生活中感悟、領略到，這就是通常所說的民俗文化。這種文化根植于本族，依賴于本土本族而存在，是古鎮(zhèn)居民心理的折射、習俗的匯集、愿望的表達和智慧的凝結(jié)，有著濃郁的鄉(xiāng)土氣息和自發(fā)性、傳承性、適應性等鮮明的個性特征。原住居民作為這些無形旅游資源展現(xiàn)的核心因素，為古樸的巷道、民居注入了勃勃生機。只有尊重原住居民的切身利益，保護其賴以生存的“真實情境”，才能為冰冷的古鎮(zhèn)旅游環(huán)境賦予無限的活力。

三、綜合建筑企業(yè)參與整體開發(fā)的方案

大型綜合建筑企業(yè)，通常集房產(chǎn)開發(fā)、建設投資、項目管理、設計施工、物業(yè)管理于一體，較一般的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者旅游開發(fā)企業(yè)而言，具有資金雄厚、融資能力強、開發(fā)管理能力強、工程管理能力強等優(yōu)勢，是進行古鎮(zhèn)保護開發(fā)的理想主體。引進綜合建筑企業(yè)作主體，整體參與古鎮(zhèn)保護開發(fā)工作，較好地解決了古鎮(zhèn)保護與開發(fā)的難題。具體方案為：

1、景觀、市政、房產(chǎn)一體性開發(fā)模式

古鎮(zhèn)保護性開發(fā)由于項目數(shù)量多、種類繁、時間長、交叉多，大部分工作需要相應的資質(zhì)。傳統(tǒng)的開發(fā)方式由地方政府將項目分別招標委托各類企業(yè)，政府在開發(fā)過程中承擔古建修繕、居民搬遷和安置房建設間的民事協(xié)調(diào)，古建修繕、景點建設和市政路水電通訊消防間的工程協(xié)調(diào)，開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)和景點（物業(yè)）經(jīng)營企業(yè)間的商業(yè)協(xié)調(diào)工作。

景觀、市政、房產(chǎn)一體化開發(fā)的方案是由綜合建筑企業(yè)與政府簽約承擔古鎮(zhèn)保護中古建修繕、市政、水系、房建等全部建設項目。大大地減輕了地方政府的協(xié)調(diào)壓力，而開發(fā)主體則因包干全部開發(fā)工作，經(jīng)濟效益更佳、責任性更強、專業(yè)性更好。

2、投資、房產(chǎn)、建筑施工和旅游產(chǎn)業(yè)一體化開發(fā)模式

古鎮(zhèn)保護性開發(fā)涵蓋的項目，經(jīng)濟效益不一。住宅和酒店等房產(chǎn)開發(fā)等能在較短時間內(nèi)收回投資，景點建設和旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的投資回收期較長，而市政基礎設施、水系修復等是純粹的投資沒有直接收益。傳統(tǒng)的開發(fā)模式，由地方政府投入資金進行市政和水利設施建設、景點居民搬遷、古建修復和景點建設，最后通過房產(chǎn)項目的土地出讓金和景點特許經(jīng)營權(quán)來作為收益償還。這種模式使地方政府承擔巨大的前期投入，存在融資困難、投資周期長、收益無法預測的缺陷。

綜合建筑企業(yè)因其資金雄厚，經(jīng)驗豐富，具備將短期收益、中長期和純投入項目一體化打包開發(fā)的能力。在該模式中，開發(fā)企業(yè)負責承擔古建修繕、景點建設和基礎設施的投資，由此換取景點經(jīng)營和旅游產(chǎn)業(yè)招商的特許權(quán)益，通過經(jīng)營景點或者轉(zhuǎn)讓特許權(quán)益來收益，并通過房產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策來平衡收益，從而解決了地方政府的融資困境，而開發(fā)企業(yè)也有動力加大投入盡早建成盡早收益。

3、旅游產(chǎn)業(yè)、景點經(jīng)營和居民生活開發(fā)一體化

縱觀成功的古鎮(zhèn)開發(fā)實例，收益前期主要來自景點經(jīng)營，當游客達到一定數(shù)量后，旅游產(chǎn)業(yè)的收益遠遠超過景點經(jīng)營。要實現(xiàn)古鎮(zhèn)良好的旅游經(jīng)營，挖掘景點的文化內(nèi)涵尤為重要。該方案依托古鎮(zhèn)，以原住居民不可替代的原生生活風貌、當?shù)鬲毺氐拿袼罪L情為重心來吸引游客，從而推動產(chǎn)業(yè)整體持續(xù)發(fā)展。

具體實施為：用安置房和古建進行交換，以騰出古建進行修復，而后仍以免費或者出租的形式，將居民適當回搬；對于有特色手工藝甚至是非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳承人員，由景點經(jīng)營企業(yè)出資讓其進行展示；鼓勵當?shù)鼐用褡庥镁包c建筑進行小吃、手工產(chǎn)品或者旅游紀念品的經(jīng)營活動。不但豐富了景點內(nèi)容，充實了人文內(nèi)涵，還解決了一部分居民的就業(yè)問題，更能照顧很多老人不愿離開故宅的意愿，實現(xiàn)了與居民的雙贏。同時，旅游產(chǎn)業(yè)中的安保、綠化、餐飲等又可容納部分就業(yè)，從而有利于居民安置。

四、結(jié)語

采用新的保護開發(fā)思路，以大型綜合建筑企業(yè)為主體進行古鎮(zhèn)保護開發(fā)，可以實現(xiàn)兩個三贏，即社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益三贏，地方政府、居民和開發(fā)企業(yè)三贏，是古鎮(zhèn)保護開發(fā)的新探索。

參考文獻

[1]四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院，崇州市元通鎮(zhèn)總體規(guī)劃說明書，2010

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1.投資風險

房產(chǎn)開發(fā)通常周期較長，而且容易受到外界影響而發(fā)生變化，各類因素都可能導致房產(chǎn)企業(yè)面臨投資風險，當前形勢下，各類房產(chǎn)企業(yè)將大部分精力放在如何籌資、創(chuàng)效益方面，卻忽視了財務風險的預測、控制與分析，導致面臨財務風險時沒有任何抓手，在沒有對客觀市場做出調(diào)查分析的前提下就盲目投產(chǎn)投資，最終導致面臨巨大的投資風險，企業(yè)債務量過大、債務過于繁重，預期收益得不到有效確保。

2.資金回收風險

資金回收風險是房產(chǎn)企業(yè)面臨的又一大風險，具體體現(xiàn)在：房產(chǎn)建設完成后面臨著房產(chǎn)滯銷、低價銷售等問題，使得經(jīng)濟收入無法達到預期的目標利益需求，回款緩慢，使得企業(yè)資金回收不及時，償債能力下降，面臨著巨大的財務危機，如果資金回收與需求出現(xiàn)差池，就會加劇企業(yè)的經(jīng)營負擔，面臨更繁重的債務危機，陷入更深的財務困境，長時間下去會影響企業(yè)的信譽和形象，甚至使企業(yè)走向破產(chǎn)邊緣。

3.籌資風險

籌資風險也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身面臨的又一風險，很多房產(chǎn)企業(yè)不能正確融資與籌資，所選擇的籌資、融資渠道相對較為單一，過于依賴某一種單一的融資方式，為企業(yè)的經(jīng)營帶來了巨大的風險和危機，因為一旦這一種融資方式不能發(fā)揮作用，就可能導致企業(yè)資金鏈斷裂，從而影響企業(yè)資金的可持續(xù)供應。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險控制對策

1.創(chuàng)建并完善財務戰(zhàn)略系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營、運營需要一定科學的企業(yè)戰(zhàn)略的支持，更需要與企業(yè)戰(zhàn)略同步的財務戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，房產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略來制定財務戰(zhàn)略，形成財務風險防范控制系統(tǒng)，發(fā)揮這一系統(tǒng)在企業(yè)投資決策中的監(jiān)督與約束作用，利用財務戰(zhàn)略來引導企業(yè)發(fā)展，使企業(yè)朝著良好、和諧、健康方向發(fā)展，有效抵御并防范財務風險。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時了解并掌握國內(nèi)外房地產(chǎn)市場行情，根據(jù)市場行情、結(jié)合自身的發(fā)展狀況等來制定企業(yè)戰(zhàn)略，從而形成科學的財務戰(zhàn)略，創(chuàng)建財務戰(zhàn)略系統(tǒng)來有效抵御財務風險。

2.創(chuàng)建預警系統(tǒng)抵御財務風險

預警系統(tǒng)主要體現(xiàn)為指標性系統(tǒng)，通過創(chuàng)設并形成科學的財務指標來積極分析企業(yè)的資金實力、償債能力、盈利能力與發(fā)展程度等等，通過調(diào)用財務、金融、營銷管理等多種手段，利用比例分析、量化測算與質(zhì)化分析等模式來預測出企業(yè)經(jīng)營狀況，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供參考與借鑒，以此來積極控制企業(yè)財務風險。

3.做好預算與財務管控工作

（1）實行全面預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)建科學、有效的預算系統(tǒng)，依靠這一系統(tǒng)來有效控制一些非計劃性的經(jīng)濟業(yè)務，從而控制企業(yè)的經(jīng)濟損失，定期來查看企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與預算之間的差異，來對自身的經(jīng)濟活動作出科學合理的調(diào)整，從而從根源上來有效防范企業(yè)財務風險，使企業(yè)的經(jīng)營按照預算有目標、有計劃地展開。

（2）加強資金流動性管理

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，所需時間較多，在這一周期內(nèi)如果某一環(huán)節(jié)有異常情況，整個的資金鏈條供應會存在問題，這使得房產(chǎn)企業(yè)會面臨資金困境，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識到資金這一關(guān)鍵問題，加強對資金的流動性管理，科學測算、審核企業(yè)的財務資金收支狀況，從而科學合理地安排資金資源，實現(xiàn)資金的高效、流動化運轉(zhuǎn)，以此來確保各個開發(fā)項目得以持續(xù)運營，同時也要積極完善資金的周轉(zhuǎn)，不斷調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，確保資金庫存在合理范圍內(nèi)，以此來提升企業(yè)的支付能力，為企業(yè)各個新項目的開發(fā)提供充足的資金保障。

（3）優(yōu)化調(diào)整資金結(jié)構(gòu)

科學完善的資金結(jié)構(gòu)是確保資金資源合理分配、充分利用的基礎，房產(chǎn)企業(yè)必須積極優(yōu)化并調(diào)整自身的資金結(jié)構(gòu)，在科學預測自身資金實力、償債能力的基礎上來控制負債經(jīng)營比例，并采用各種籌資方式、開通各種渠道來籌集資金，既要發(fā)揮傳統(tǒng)籌資功能與作用，又要采取多元化籌資渠道，從而有效控制籌資風險，防止企業(yè)陷入債務困境，減少企業(yè)的財務風險。為了確保資金能夠充分有效供應，加快資金回籠速度，重點加強應收賬款的回收，以此來維護企業(yè)資金的持續(xù)供應，或者通過發(fā)放股票、購買債券等方式來增加自身的資金儲備，有效拓展企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，達到企業(yè)的高效、持續(xù)經(jīng)營。

（4）項目開發(fā)的可行性

研究在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，必須做好項目開發(fā)的可行性研究，可以專門建立研討小組，小組成員由專家、經(jīng)濟人士以及行業(yè)領軍人物等進行集中研討和論證，從項目開發(fā)面臨的經(jīng)濟形勢、市場形勢等方面進行深入分析和論證，通過可行性分析來明確所開發(fā)項目的類型、規(guī)模，預測其成本造價等等，從而為項目開發(fā)提供科學的依據(jù)。

（5）重視成本管理

篇(4)

未來幾年，精裝修成為住宅商品的重要賣點，成為市場竟爭的高級形式，建造精裝房是房地產(chǎn)業(yè)由半成品向成品的回歸。房產(chǎn)開發(fā)商如何對精裝房進行施工階段的成本控制？

關(guān)鍵詞：精裝修；成本控制；

一、招標文件的編制與合同的編制

招標文件的編制與合同的編制是招標階段成本控制的關(guān)鍵，招標文件對以后所有過程產(chǎn)生影響：招標文件中需明確材料備選的幾個品牌，因為精裝修的材料特別多，且材料價格因材料品牌的差異相差特別大，所以在編寫招標文件時，要提供價格相近的幾個品牌要求投標單位選其一作相應報價。明確土建與精裝的工作界面。措施項目的費用的內(nèi)容：精裝總包與土建的總包配合費用是否包含，精裝總包與專業(yè)分包的配合費用如何計取，是否提供住宿、是否提供施工電梯、水電的駁接點位置等都要在招標文件中明確。招標文件中的合同內(nèi)容宜簡明扼要，主述合同的重點部分，合同條款中的語言應周密、詳實，不能模棱兩可，有關(guān)條款的描述必須清晰。完善、有效的合同可以預防糾紛的發(fā)生，有效減少或避免施工索賠，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標準等，質(zhì)量標準評定等級要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。甲供、甲指甲定材料要明確，對于非總包單位的專項施工（如木地板、櫥柜、收納）應采用專業(yè)分包。精裝總包與專業(yè)分包的工作界面要明確。

二、總包單位的確定

對于一個工程項目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等。選擇一個好的施工單位很重要的，好的施工企業(yè)在工程的全過程、全壽命期（項目的決策階段、設計階段、經(jīng)營階段、施工階段、竣工驗收階段以及項目的保修期）起著相當重要的作用。如何選擇有與工程相匹配的施工總包單位？對于房產(chǎn)開發(fā)商招標來說，首選采取邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，對非長期合作的投標單位的企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)性質(zhì)、資金實力、企業(yè)信譽、公司理念、管理模式、施工質(zhì)量、標化工地、配合方案等要進行全面考察。對于施工難度高、工期長，對施工工藝和現(xiàn)場管理要求非常高，精裝修施工單位應采用戰(zhàn)略協(xié)議單位，精裝修施工單位按協(xié)議利潤、固定費率，類似包清工方式承包精裝修工程。戰(zhàn)略施工單位不僅能保證品質(zhì)，而且成本合理、可控。

三、甲供材的選用

房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)裝修的圖紙和風格，對工程中用量較大、部位重要，材料考究，對造價影響較大的石材、木制品、墻紙、瓷磚（墻地磚）、潔具、燈具、面板甲供，由裝修單位提供尺寸、工程量，由房產(chǎn)開發(fā)商自己的材料工廠供貨（對于沒有自己工廠的房產(chǎn)開發(fā)商，采用長期合作的戰(zhàn)略供應商供貨），生產(chǎn)出的產(chǎn)品是市場上具有獨特性，并且還能節(jié)省成本、保證品質(zhì)。對甲供材進行材料封樣，是保證品質(zhì)的較好的方法，房產(chǎn)開發(fā)商和材料供應商雙方對樣品的質(zhì)量、規(guī)格、外觀、顏色進行確認，供應商提供簽字蓋章、封存的樣品，作為投標、報價的實物依據(jù)。

三、精裝修樣板要先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務的，而對于精裝修工程來說，實體交房樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在樣板間施工時，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。實體樣板間不僅能反應設計是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實，而且能指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，并通過營銷實體感受，對樣板間裝修效果進行反饋，整理客戶的感受和意見，為交房提前準備預案，避免交房時出現(xiàn)不可預知的情況。

四、幾種常見材料的控制內(nèi)容及要點

1、壁紙

由于精裝房的設計師經(jīng)常選用進口墻面壁紙，而進口壁紙的國內(nèi)總目前做法是對某一項目選定的型號立即鎖定，其他二三級商不再報價。這給甲方成本人員材料認價造成困難，很難貨比三家。作為成本人員，可以要求設計師，在不同品牌間選出幾組材質(zhì)、顏色相近的壁紙作為備選，以便在公司限價時不被動。另外，在壁紙的花色選擇上，避免選用拼花壁紙，因為住宅墻面的特點，有些大拼花壁紙損耗率能達到30%。

2、石材

大部分高檔的精裝修房必然會選用天然地面石材，石材施工質(zhì)量也往往影響到精裝修順利交房。有時石材天然存在的不足或缺陷也會成為拒絕收房的理由。裝修單位由于利潤的原因，經(jīng)常在石材的采購方面降低等級，施工過程對斷裂石材采用粘接修復等手段而不更換。提高石材質(zhì)量可以采取甲供石材的方式，這樣做雖然增加甲方的人員投入，但對成本和石材品質(zhì)都能夠有效控制，也消除了不同施工單位之間各自采購所造成的色差過大等問題。

3、潔具選擇

出于控制成本的考慮，衛(wèi)生間潔具最好選擇知名品牌的中低檔產(chǎn)品，用科勒潔具配摩恩龍頭，成本降低的同時，也不影響裝修檔次和樓盤銷售。

4、木地板

地面不要選用純實木地板。選用了實木地板，在地面龍骨固定時，易打壞混凝土樓板的暗埋電線管，造成大量機電維修施工重新簽證，增加了工程造價；還由于龍骨、大芯板加上實木地板的高度，造成房間凈高減少近10厘米；而且在業(yè)主入住后，夜深人靜常會聽到樓上住戶行走發(fā)出的回聲。若房產(chǎn)開發(fā)商在地板龍骨間填充隔音棉，成本增加，隔音效果也不好。因此，高層住宅居室地面首選實木復合地板，對精裝成本控制最為有利。

五、結(jié)論

篇(5)

【關(guān)鍵詞】：物業(yè)管理；公共服務；保值；增值；價格影響

物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。[1]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。

一、物業(yè)管理的質(zhì)量和服務效果對房產(chǎn)價值的影響

現(xiàn)今物業(yè)管理已經(jīng)成為了在房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中不可或缺的一部分。雖然物業(yè)管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業(yè)管理可以讓房產(chǎn)本身保值增值，相反將會影響房產(chǎn)自身的價值。

房產(chǎn)是固定的資產(chǎn)，是不動物。物業(yè)本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現(xiàn)出來自身的價值。房地產(chǎn)通過物業(yè)得以提升自身價值，物業(yè)管理的成果也通過房產(chǎn)得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關(guān)系。品質(zhì)不佳的物業(yè)管理會使同水平的房產(chǎn)失去自身價值。房地產(chǎn)競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業(yè)服務就顯得尤為重要了。如果因為物業(yè)服務拖了后腿，整個房產(chǎn)價值甚至開發(fā)商的聲譽可能都會受到影響。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的自身價值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。

二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響

在一級市場上房地產(chǎn)的銷售價格受到位置、規(guī)劃設計、施工質(zhì)量、周圍環(huán)境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產(chǎn)自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發(fā)商、建筑商與服務商（物業(yè)管理公司）的品牌，因為品牌作為一種無形資產(chǎn)是良好信譽的集中體現(xiàn)，通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發(fā)商和建筑商而言的特殊性在于：開發(fā)商和建筑商只有經(jīng)過一定程度的投入并達到法規(guī)的要求后才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的；而作為服務商的物業(yè)管理公司卻在沒有開始服務的時候已經(jīng)對銷售價格產(chǎn)生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見，物業(yè)管理對一級市場上房地產(chǎn)銷售價格的影響主要是通過企業(yè)的品牌，樹立了購買者對項目的信心，產(chǎn)生了對項目今后使用的良好預期來實現(xiàn)的，因此在制定銷售價格時應該充分考慮物業(yè)管理因素，對其影響進行正確地評估。

在二級市場上，物業(yè)管理是通過大量、具體和持續(xù)地管理和服務來影響房地產(chǎn)價格的。影響二級市場上房地產(chǎn)成交價格的因素往往比一級市場多且更加復雜，這主要是因為交易雙方的信息非常不對稱，同時包括前任業(yè)主自身的身份地位及其發(fā)展變化情況都會通過影響購買者的心理進而使價格產(chǎn)生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產(chǎn)估價的角度出發(fā)，來分析物業(yè)管理對房地產(chǎn)客觀合理價格的影響，指出房地產(chǎn)估價過程中在哪些方面應該考慮物業(yè)管理的因素，從而使估價結(jié)果更為貼近估價對象真實的價值。

三、物業(yè)管理對房地產(chǎn)的品牌效應的影響

隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等于買氣受。筆者做過市場調(diào)查：物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。

從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導致物業(yè)內(nèi)部設施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟體制改革相適應的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務有機地結(jié)合起來，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。

篇(6)

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)是國家的基礎行業(yè)，對社會經(jīng)濟有著重要的影響，合理的控制開發(fā)工程的造價問題，能夠使項目的建設更加順利。本文探討了房產(chǎn)開發(fā)的造價背景及其意義，從決策、設計和投資三個階段對其內(nèi)容進行了論述，分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)過程當中存在的種種問題，并提出了相關(guān)的解決措施和辦法。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；管理控制；造價；成本

[中圖分類號]F274[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）42-0044-02

房地產(chǎn)行業(yè)對國民來說有著重要的影響，它關(guān)系著國民的切身利益，同時受到國家政府的高度重視，國家的工業(yè)化和城市化發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它為國民的安居提供了強大的物質(zhì)基礎，與其他產(chǎn)業(yè)有很強的關(guān)聯(lián)度。對于中國來說，儲蓄率較高，對于高儲蓄率而言，會帶來高投資率的氛圍，越來越多的人開始追捧房地產(chǎn)這個保值手段。目前房地產(chǎn)業(yè)暴利問題成為了人們討論的焦點，在公眾心中，房地產(chǎn)的定價高，開發(fā)商必定獲取了暴利，而對于房地產(chǎn)商自身來說，之所以擬定那么高的價位是為了抵消房產(chǎn)的成本問題。所以，為了有效化解這兩個方面的矛盾，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列的法規(guī)政策，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，開發(fā)商應該更加重視對公司的管理和控制，不斷更新工作方法，從而適應更高的市場需求。

1房產(chǎn)開發(fā)工程的控制管理內(nèi)容

在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和管理中，其成本的管理是重要部分。企業(yè)對工程的成本控制并不只是為了節(jié)約資金，也不是為了降低成本而對其進行控制，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在市場激烈競爭中的優(yōu)勢而采取的一種手段。

對于房地產(chǎn)的成本控制主要有以下幾個方面的內(nèi)容：

11土地、安裝及設備成本

在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，這三個方面占據(jù)總成本的80%，其中土地的使用資金是最主要的成本支出，占據(jù)了很大的份額。并且土地成本費用的多少決定著開發(fā)的項目是否能夠順利進行，是否能達到預期的經(jīng)濟指標。在土地的費用中主要包含土地的出讓金、置換成本、拍賣的傭金和契稅等。房產(chǎn)商在開發(fā)一個項目之前，必須將土地所需的成本費用進行換算，從而對項目的可行性進行合理的評估，在保證工程質(zhì)量的前提下，要將成本的控制放在首要的位置。

12廣告推廣成本在當今社會上，任何一件商品都離不開推廣，也離不開廣告。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，后期工作主要是廣告營銷環(huán)節(jié)，同時也是成本支出的又一重要方面。一般推廣的費用包括：路牌、廣告牌和橫幅等；還有媒體、報紙雜志費用；網(wǎng)絡推廣和電視廣告的推廣費用。這些推廣構(gòu)成了房地產(chǎn)的營銷成本，并且成本的支出隨著時間的推移會日益增加，廣告效益的好壞會直接影響到房地產(chǎn)的銷售和經(jīng)濟利益，使其競爭氛圍變得更加激烈。

13工程管理中的成本

房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，有著自身獨特的特點，例如建設周期較長、投資的數(shù)額巨大、風險高等。使得開發(fā)商們需要通過銀行貸款的方式來解決建設中的資金問題，但是貸款的方式會帶來較大的利息支出。開發(fā)商如果合理的對其進行核算和控制，將對自身的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生有利的影響。

14不可預見的財務費用

在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，有可預見和不可預見的成本費用問題?？深A見的包括：土地的使用權(quán)成本、工程的管理成本等。對于廣告的營銷成本和工程的施工成本均有著不可預見性，房產(chǎn)商在運行成本的控制中，一定要進行嚴格的管理和控制。

2房地產(chǎn)企業(yè)對造價進行控制的措施和方法

控制造價是項目決策中的重點之一，將項目進行合理有效的決策，能夠決定項目是否有可實現(xiàn)性，通過如下方式進行造價的管理控制對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也是極為可行的。

21編寫可行性報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特殊性決定了相關(guān)部門應該建立并完善科學有效的管理和決策機制，上述機制的關(guān)鍵是對項目進行判斷從而確定其是否具備可行性。在該步驟中，首先要進行有效的、大范圍的市場調(diào)研，以期實現(xiàn)社會的發(fā)展要求和市場的高度統(tǒng)一，其次，從根本上適應城市的規(guī)劃和建設方針，最終才能確定房地產(chǎn)開發(fā)項目具備廣泛的、有實力的、優(yōu)秀的消費人群。

需要建立完善的估算程序，在估算工作開始之初，需要準確地反映工程建設的投資內(nèi)容。估算人員要對投資進行合理的預測，并實時關(guān)注各類因素的變化情況。對工程的建設環(huán)節(jié)，要將多種設計方案進行比較，將好的設計方案不斷優(yōu)化，使其不僅能夠達到技術(shù)上的要求，并在經(jīng)濟上更加的合理。

在開發(fā)工程項目過程中，在保證項目的建立及其可行性通過的前提下，還應該考慮到工程的選址是否合理，是否和城市的規(guī)劃相融合，在做市場預測和定位時眼光是否準確，同時，還要認真地編制環(huán)境評估報告，要做好實地的勘察，這一系列措施對工程的造價控制管理是十分重要的。

22對制定項目的階段進行控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)在對自身的收入和工程造價進行分析時，收入具有不確定性。對于工程的造價而言，如材料的成本費用，可能會隨著市場的波動而有所降低。對于項目造價進行準確的估算，對于項目的造價控制十分重要。在進行估算的過程中，要將工作盡可能的進行細致分類，使造價的成本能夠得到合理的控制。對于同一個工程來說，不同的企業(yè)因為自身信用和融資能力的不同，會產(chǎn)生不同的造價和風險。所以企業(yè)應該依據(jù)自身的特點對風險的把控能力進行掌握，平衡好風險和資金使用的關(guān)系，合理安排資金鏈。

23對設計階段的成本進行控制

資料顯示，房產(chǎn)開發(fā)的設計初級階段對投資影響的可能性在75%～95%，技術(shù)設計的投資影響可能性在35%～75%，在施工圖實施階段中，可能性已經(jīng)降低至10%。綜上可以看出，工程的造價關(guān)鍵取決于工程的設計階段，設計階段對企業(yè)投資控制環(huán)節(jié)起著關(guān)鍵的作用。在項目的建設當中，對項目設計的成本進行控制就是最大限度地節(jié)約。房產(chǎn)商要認真做好項目的設計方案，不僅要取得一定的社會效益，而且還要實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

24在基建階段進行造價控制

依照工程建設的相關(guān)規(guī)律對造價進行控制，也就是按照基建的一般程序進行工作，控制造價是多年來的工程建設所積累下來的經(jīng)驗，其分為兩個方面：第一，正面激勵作用，第二，反面阻礙作用。所以在工程建設的過程中，要從根本上將工作重點進行規(guī)劃，將開工的順序安排到位，將建筑標準有效提升。在控制造價的同時，需要將社會主義市場機制和競爭機制充分引進，這是在基建階段控制造價的重要手段。而引進競爭機制之后，招標和投標就能夠在統(tǒng)一的條件下實現(xiàn)平等競爭，承包公司能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勝劣汰，工程設計部門、原料供應部門以及施工部門就能最大程度地實現(xiàn)公平、和諧、真實的競爭。在工程竣工、進行結(jié)算的同時，相關(guān)部門還需要以施工合同、藍圖為基礎，將驗收單完善，如果工程中出現(xiàn)甩項，那么應該明確標注并在結(jié)算的當天扣除。對于工程洽商簽證而言，工程中的預算賬目同樣需要清理到位，對原材料價格波動以及竣工后的價格調(diào)整進行審核。

3結(jié)論

在房地產(chǎn)長期開發(fā)中，人們習慣將工作的重點放在項目的開發(fā)和實施上，對于工程的造價控制和對其的管理工作放在即將竣工的階段，然而房地產(chǎn)商應該將“開源”和“節(jié)流”同時重視起來，在工程建設的整個過程中，對造價問題進行合理的控制，加大對工程的監(jiān)督管理力度，使企業(yè)的利益最大化、為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。

參考文獻：

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[3]沙立軍淺談房地產(chǎn)開發(fā)造價控制[J].當代經(jīng)濟，2011（22）.

篇(7)

為深入推進幸福建設，通過制度創(chuàng)新打造房地產(chǎn)新品，通過創(chuàng)造消費拓展地產(chǎn)市場，進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，提升全市人居環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展水平，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出如下實施意見。

一、堅持房地產(chǎn)開發(fā)和城市功能提升相結(jié)合，創(chuàng)新房地產(chǎn)雙贏模式

堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，將政府的公共服務功能與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，推進非政府投資類公共服務設施建設管理市場化，發(fā)展配套完善、功能齊全、人性化的公共服務設施，提高城鎮(zhèn)居民居住品質(zhì)。

（一）強化規(guī)劃引領，完善公共服務設施規(guī)劃。組織編制完成《市公共服務設施規(guī)劃》，加強對文化、教育、體育、醫(yī)院等用地的強制性規(guī)劃控制，保護好公共空間。以商業(yè)網(wǎng)點的結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化為宗旨，對城鄉(xiāng)各類商貿(mào)網(wǎng)點、大型專業(yè)市場和物流園區(qū)的空間布局和功能調(diào)整進行規(guī)劃引導，促進我市經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。11月20日前完成《市公共服務設施規(guī)劃》，對近期公共服務設施建設項目進行計劃梳理，納入城市發(fā)展兩年行動計劃。（責任部門：規(guī)劃局）

（二）引導民間資本，投資公共服務設施建設。鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業(yè)領域、商貿(mào)流通領域、社會事業(yè)領域，積極打造城市各級商業(yè)文化中心及新市鎮(zhèn)商業(yè)文化中心。大力推行公共服務設施建設的投資主體、運營主體招標制度，健全公共服務設施特許經(jīng)營制度。加強市政基礎設施的建設，鼓勵民間資本參與市政公用事業(yè)建設。對于非市屬辦公、商業(yè)金融業(yè)等項目，充分利用市場資源，根據(jù)不同地段、不同性質(zhì)，采取不同的鼓勵開發(fā)政策。（責任部門：財政局、建設局、教育局、交通局、商務局、體育局、衛(wèi)生局、城管局、國教公司、澄江街道、規(guī)劃局）

（三）加強規(guī)劃管理，完善小區(qū)配套設施。大力推進重點發(fā)展地區(qū)與居民生活緊密相關(guān)的公共服務設施網(wǎng)絡建設，堅持“政府主導、市場化運作”模式，科學配套建設教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、城市管理、社會福利等設施，創(chuàng)造舒適型住宅區(qū)。住宅區(qū)各項配套設施與住宅同步規(guī)劃、同步建設，同時投入使用，對分期開發(fā)的住宅區(qū)，明確分期建設的配套設施項目。（責任部門：建設局、房管局、教育局、衛(wèi)生局、規(guī)劃局）

二、堅持房地產(chǎn)開發(fā)和生態(tài)保護相結(jié)合，發(fā)展創(chuàng)新型生態(tài)地產(chǎn)

圍繞建設高品質(zhì)人居，將不開發(fā)區(qū)域的生態(tài)環(huán)境作為項目來經(jīng)營和打造，實現(xiàn)基地的生態(tài)環(huán)境資源與項目開發(fā)的互動提升。

（一）加強整體環(huán)境保護、打造生態(tài)基底。嚴格貫徹關(guān)于不開發(fā)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展暨結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，切實保護基地內(nèi)良好的水系、綠化、生產(chǎn)資源等，營造良好的生態(tài)環(huán)境基底。

1、加強生態(tài)綠化建設：加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)建設，鼓勵發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)。保護基地內(nèi)良好的公園綠地、防護綠地及既有的農(nóng)林果園系統(tǒng)，增加景觀建設的引導，嚴格控制區(qū)內(nèi)污染物的排放，加強生態(tài)環(huán)境的修復和保護力度，對重點地區(qū)進行環(huán)境監(jiān)控，保護、恢復自然生態(tài)。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、長涇鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、園林旅游局、農(nóng)工辦、規(guī)劃局）

2、暢通城鄉(xiāng)水系：強化河流水系的生態(tài)功能，盡量保護和恢復自然的河流形態(tài)，結(jié)合水利工程，溝通主要水系，對主要水系兩側(cè)實施生態(tài)恢復工程，促進水體與環(huán)境的共生，展現(xiàn)水鄉(xiāng)特色；在保持水系形態(tài)特色的基礎上，通過人工方式對河流進行適當調(diào)整和改造，優(yōu)化水系結(jié)構(gòu)；挖掘水系歷史，豐富文化內(nèi)涵，延續(xù)文脈。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、長涇鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、水利局、交通局、規(guī)劃局）

（二）完善基礎設施建設，營造良好開發(fā)環(huán)境。

1、加快交通性干道建設：完善各功能區(qū)之間的主要道路，構(gòu)建快速便捷的交通性干道。近期打通暨南大道、長山大道、惠澄大道、顧桐路等區(qū)內(nèi)主次干道。形成“一橫兩縱”（“一橫”即沿江高速公路，“兩縱”即錫澄高速公路、錫通高速公路）的高速公路系統(tǒng)；“一橫四縱”（“一橫”即暨南大道，“四縱”即第二過江通道、徐霞客大道、長山大道、新長路）的快速路系統(tǒng)；“三橫四縱”的二級公路系統(tǒng)。（責任單位：交通局、建設局、規(guī)劃局）

2、加快市政基礎設施建設：加強農(nóng)田水利、防洪排澇工程建設，為高效生態(tài)農(nóng)業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造條件。完善市政管線等基礎設施的建設。（責任單位：建設局、交通局、水利局、規(guī)劃局）

（三）實施項目打包操作，實現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟雙贏。將基地內(nèi)的環(huán)境資源與項目開發(fā)進行大手筆打包操作。政府加強前期環(huán)境投入，整治整體大環(huán)境，吸引國內(nèi)外知名房產(chǎn)開發(fā)公司參與地塊的開發(fā)建設，將環(huán)境與開發(fā)進行整體打包，打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。近期重點借助現(xiàn)狀良好的自然生態(tài)人文資源，推進五福島濕地、旸岐濕地、濕地公園、悟空寺等周邊旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)建設。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)、園林旅游局、宗教局）

（四）做強農(nóng)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)，促進徐霞客旅游開發(fā)。依托南部六鎮(zhèn)的高效生態(tài)農(nóng)業(yè)，以現(xiàn)代化的多功能生態(tài)農(nóng)業(yè)園為核心，發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)休閑度假、綠色養(yǎng)生康體等多種形式的旅游活動，以旅游業(yè)的發(fā)展帶動周邊房地產(chǎn)的開發(fā)，形成農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。近期重點打造徐霞客大道兩側(cè)40平方公里的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)，發(fā)展農(nóng)業(yè)深度旅游。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、園林旅游局、農(nóng)林局）

三、堅持創(chuàng)建人居環(huán)境城市，鼓勵開發(fā)綠色低碳房產(chǎn)

以創(chuàng)建人居環(huán)境城市為抓手，進一步促進城市人居環(huán)境的改善，促進城市功能的優(yōu)化，促進基礎設施的完善，全面提升城市可持續(xù)發(fā)展能力。

（一）推進人居環(huán)境創(chuàng)建。今年12月底前創(chuàng)建成國家節(jié)水型城市；9月9日已通過省無障礙環(huán)境建設示范城市中期檢查，2011年創(chuàng)建成省無障礙環(huán)境建設示范城市；今年已啟動“中國人居環(huán)境獎”創(chuàng)建工作，力爭年內(nèi)、確保明年創(chuàng)建成功；2011年啟動創(chuàng)建“聯(lián)合國人居環(huán)境獎”工作，確保2012年創(chuàng)建成“聯(lián)合國人居環(huán)境獎”。（責任單位：建設局）

（二）倡導低碳房產(chǎn)開發(fā)。推廣普及節(jié)能建筑。進一步落實新建建筑未達節(jié)能標準不予驗收和不得上市銷售等措施，推進建筑節(jié)能普及，保持全省領先地位。2010年底全市節(jié)能建筑面積達720萬平方米，2011年底達1000萬平方米，2012年底達1300萬平方米并開始實施建筑物節(jié)能65%的設計標準。大力推廣綠色建筑。落實“四節(jié)一環(huán)?！保ü?jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護）措施，狠抓試點項目，2010年推進兩個試點項目，2011年完成上海愛家大院等6個項目的試點。至2012年底全市有20個以上的項目獲得省綠色建筑認證標識。推進綠色施工。2011年制訂出臺考核獎懲制度，推廣智富大廈綠色施工典型經(jīng)驗，從政府投資項目和房產(chǎn)開發(fā)著手，加強施工管理、節(jié)地與施工用地保護等六個環(huán)節(jié)的監(jiān)控管理。2011年30%的政府投資項目、20%的房產(chǎn)項目建成綠色施工工地，2012年50%的政府投資項目、40%的房產(chǎn)項目建成綠色施工工地，走在全省乃至全國前列。（責任單位：建設局、規(guī)劃局）

（三）推進新型市鎮(zhèn)建設。突出綠色、生態(tài)、低碳理念，著力建設低碳社區(qū)、低碳城鎮(zhèn)，大力發(fā)展生態(tài)房地產(chǎn)、低碳房地產(chǎn)，追求人與自然、社會與自然的和諧?？偨Y(jié)推廣申港“季子文化園”建設、華士“城市主題公園”、長涇歷史文化街區(qū)、馬鎮(zhèn)明清古街、東方大院開發(fā)典型經(jīng)驗，在房產(chǎn)開發(fā)和集鎮(zhèn)建設中融入地方特色文化元素；推廣佳兆業(yè)與三街六鎮(zhèn)戰(zhàn)略合作模式，大力開展創(chuàng)新型房產(chǎn)發(fā)展招商活動，不斷提升開發(fā)品位。10月12日召開市發(fā)展創(chuàng)新型房地產(chǎn)懇談會，10月底組織創(chuàng)新型房地產(chǎn)金秋交易會，12月中旬召開市房產(chǎn)新品投資說明會。2011年，推出華士華益生態(tài)園、顧山佳兆業(yè)可園、祝塘五福島、徐霞客鑫城湖公園、青陽凝秀湖公園、南閘佳?；▓@、申港錦湖公園、利港親水湖生態(tài)公園、璜土香樹灣花園和美的山莊等一批亮點項目。（責任單位：建設局、規(guī)劃局、住房局、各鎮(zhèn)（街道））

四、堅持房地產(chǎn)開發(fā)中融入文化元素，發(fā)展房產(chǎn)精品旅游

堅持“城市即旅游、旅游即城市”理念，在房地產(chǎn)開發(fā)中融入城市歷史文化元素，使房地產(chǎn)品“處處皆景、區(qū)區(qū)宜游”，實現(xiàn)旅游業(yè)與房地產(chǎn)的良性互動。

（一）加快現(xiàn)有房產(chǎn)精品的旅游串線。加大整合力度，精心組織策劃，推進房產(chǎn)精品“三線旅游”。東南線：青陽農(nóng)科園、嘉茂花鳥園、奧特萊斯、悟空寺、月城雙涇云外水莊、華西“增地空中新農(nóng)村大樓”、新橋桃花島、長涇歷史文化街區(qū)、徐霞客故居、徐霞客旅游博覽園、徐霞客濕地公園等。中線：地區(qū)總部經(jīng)濟園，良宵民俗藝術(shù)街坊，青果路明清美食一條街，澄江福地商業(yè)步行街，城市客廳天華軸線、玫瑰酒吧街、沃爾瑪、1912特色街區(qū)（嘉年華）、“芙蓉花”新體育中心、市民水上活動中心，北門“中國裳島”，南門風貌帶歷史老街，劉家大院、敔山灣東方大院、國際會展中心、西堤酒吧街等。西線：臨港新城商務中心、申港河豚魚村、季子文化園、錦繡天成、夏港長江之星生態(tài)園等。（責任單位：園林旅游局）

（二）加快推進在建旅游地產(chǎn)重點項目。推進澄南六鎮(zhèn)重點旅游地產(chǎn)項目。徐霞客鎮(zhèn)徐霞客濕地項目，月城鎮(zhèn)水韻新城項目，青陽鎮(zhèn)五星生態(tài)酒店項目，顧山鎮(zhèn)千年紅豆樹——中國最浪漫的婚慶之都等項目。2010年完成徐霞客濕地項目一期工程、長涇歷史文化街區(qū)；2011年完成徐霞客濕地公園二期工程、月城鎮(zhèn)水韻新城項目；2012年完成青陽鎮(zhèn)五星生態(tài)酒店工程、顧山鎮(zhèn)千年紅豆樹——中國最浪漫的婚慶之都項目。（責任單位：徐霞客鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、長涇鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)）

（三）集中打造城區(qū)旅游地產(chǎn)重點項目。加快開發(fā)黃山軍事旅游景點地產(chǎn)，加快推進“中國軍事文化主題公園”建設。在西組團投資建設城市綜合體項目“萬達廣場”，列入西線旅游點。開發(fā)旅游度假地產(chǎn)，推進長晟豪昇大酒店、豪庭大酒店、新長江雅閣大酒店等高星級酒店建設，使全市星級酒店2011年突破25家，2012年達到30家。（責任單位：園林旅游局、房管局、建設局、澄江街辦、城市投資開發(fā)公司）

五、堅持保障與市場相統(tǒng)一，發(fā)展多層次廣覆蓋的新型住宅

加大保障性住房建設力度，鼓勵開發(fā)適應不同消費需求的、個性特色明顯的新型住宅。

（一）建立保障住房建設全新機制。鼓勵民間資本參與經(jīng)濟適用房、廉租房、限價商品房、公共租賃房等保障性住房建設，通過政府投入和社會投資相結(jié)合，建立“政府引導、企業(yè)參與、多元投入、市場動作”的建設管理新機制，保障性住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金按規(guī)定給予減免優(yōu)惠。