房地產(chǎn)施工成本控制策略探討

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房地產(chǎn)施工成本控制策略探討:淺析房地產(chǎn)施工合同履行階段的成本控制措施

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、周期長，需要消耗大量的資源用于建設(shè)。因此，如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中加強(qiáng)成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要格外關(guān)注的課題?？v觀房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程，從決策設(shè)計(jì)階段一直到竣工驗(yàn)收，都需要大量的資金投入，其中施工履行階段是資金投入最多的環(huán)節(jié)，一直是成本控制的重點(diǎn)。鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)施工合同履行階段的成本控制進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；施工合同；成本控制

一、前言

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)楦呃麧櫍恢北簧鐣?huì)所詬病。在房地產(chǎn)市場改革以及一系列房產(chǎn)新政的調(diào)整下，房地產(chǎn)行業(yè)慢慢步入正軌，市政競爭日益加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)自身修煉、控制開發(fā)成本，才能提高行業(yè)競爭力。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一般不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、甚至銷售等過程，而是采取委托的方式將這些工作委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)去完成，可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以委托合同為紐帶，聯(lián)合各個(gè)參與方來共同完成的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被稱為甲方，其他委托機(jī)構(gòu)被稱為乙方。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目過程較長、涉及環(huán)節(jié)較多，需要參與方也眾多，從造價(jià)咨詢、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷售等等，其中施工階段是房地產(chǎn)投資最多的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是最容易受到一些不可預(yù)見因素影響，導(dǎo)致項(xiàng)目投資發(fā)生較大變化的階段，因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目合同履行階段的成本控制是開發(fā)企業(yè)需要著重關(guān)注的。

二、房地產(chǎn)施工合同履行階段的成本控制措施

1.嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制度

招投標(biāo)制度是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有序進(jìn)行的一項(xiàng)重要制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招投標(biāo)，可以選擇出那些實(shí)力雄厚、技術(shù)先進(jìn)、信譽(yù)可靠、管理到位的施工企業(yè)來完成項(xiàng)目施工。為了能夠選擇出資質(zhì)優(yōu)良的施工單位，開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)過程，從制定標(biāo)書、邀請(qǐng)承辦單位投標(biāo)到最終的評(píng)標(biāo)定標(biāo)都要認(rèn)真對(duì)待。這里要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把握招投標(biāo)的條件，一般是施工現(xiàn)場已經(jīng)完成了“三通一平”，而且施工圖紙完整并通過審核，相關(guān)的專業(yè)審批、建設(shè)許可證審批手續(xù)已經(jīng)完成。招標(biāo)的方式也要格外注意，一般可以采用公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方法，公開招標(biāo)是通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒介找招投標(biāo)事宜進(jìn)行公告，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模確定的工程類別讓符合相應(yīng)資質(zhì)和能力的承包單位來投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是開發(fā)企業(yè)向幾個(gè)比較大的、社會(huì)信譽(yù)好的施工單位發(fā)出招標(biāo)通知，邀請(qǐng)他們來投標(biāo)，這個(gè)可以根據(jù)具體情況具體對(duì)待。標(biāo)書的制定要詳細(xì)而嚴(yán)謹(jǐn)，盡量考慮到所有細(xì)節(jié)，不留活口項(xiàng)目，以免造成成本不可控制的問題出現(xiàn)。中標(biāo)后要及時(shí)通過簽訂施工合同的方式將雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象，施工合同要嚴(yán)謹(jǐn)、可操作，具備明確的約束力，才能保證施工項(xiàng)目的順利進(jìn)行。尤其是合同工期的確定，工期過長會(huì)帶來造價(jià)過高，影響開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同樣工期如果過短，既不符合合理工期的科學(xué)性也會(huì)造成施工單位偷工減料或者大干快干，影響到建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。

2.嚴(yán)格控制工程變更

工程變更是施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)的，也是影響造價(jià)的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工過程多由于開工前設(shè)計(jì)深度不夠，施工過程中會(huì)增加大量設(shè)計(jì)變更。另外，在房地產(chǎn)銷售過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)由于客戶的要求或者市場的變化而出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更情況，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期較長，市場人工材料價(jià)格變化大，這就給造價(jià)部門進(jìn)行成本控制帶來難題。可見嚴(yán)格控制工程變更是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。事實(shí)上，無論工程變更是業(yè)主方提出還是施工方提出，都要嚴(yán)格按照程序進(jìn)行，都要召集監(jiān)理、設(shè)計(jì)以及施工單位一起協(xié)商，變更提出方要有明確的變更事由，是設(shè)計(jì)需要、工藝改變還是客戶要求等等，重點(diǎn)審查由于工程變更帶來的成本增長是否在可控的范圍內(nèi)，如果超過工程總預(yù)算，要向上級(jí)反映。再就是還要考查工程變更在技術(shù)上是否合理，是否具備變更的條件。例如如果建設(shè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)柱尺寸發(fā)生變更，則要考慮到對(duì)于幕墻公司及裝修工程的相關(guān)工作是否有影響，即要做到工程洽商費(fèi)用預(yù)期的全面性。設(shè)計(jì)變更事相應(yīng)減少或更換的工程量要在總量中體現(xiàn)。

3.把好材料價(jià)格關(guān)

材料是工程造價(jià)的重要組成部分，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為了控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，為有效控制材料價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)要委派專業(yè)人員進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查了解，對(duì)建筑材料的市場價(jià)格、性能要求、規(guī)格型號(hào)都十分熟悉，貨比三家，篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的材料、設(shè)備供應(yīng)商，并與這些供應(yīng)商建立長期的聯(lián)系。還要及時(shí)參閱新聞媒介、工程造價(jià)管理部門的近期材料價(jià)格等多種形式建立自己的信息網(wǎng)絡(luò)，有條件的單位盡量使用現(xiàn)代科技手段，將各種材料價(jià)格信息輸入微機(jī)，與有關(guān)單位進(jìn)行微機(jī)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享。同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)督促施工單位及時(shí)反映施工進(jìn)度，及早做出設(shè)備材料的采購計(jì)劃。在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包商的銜接，比如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，供貨時(shí)間必須與施工單位充分協(xié)調(diào)。簽訂合同后，又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工單位的工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)。總之，開發(fā)商要保證采購信息的公開暢通。讓施工單位、監(jiān)理單位及項(xiàng)目的其他參與者都知道設(shè)備材料的供應(yīng)計(jì)劃、實(shí)施狀況，這樣才能調(diào)動(dòng)起大家的積極性和主動(dòng)性，避免帶來額外的費(fèi)用支出。對(duì)裝修裝飾材料更要在各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。

4.處理好索賠與反索賠

索賠在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中比較常見，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工中由于圖紙不夠完善，施工圖與招標(biāo)圖經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些偏差，圖紙很難做到盡善盡美、滴水不漏，只要有圖紙不到位的問題，就存在索賠的隱患。施工方有可能利用這個(gè)圖紙偏差提出工期索賠等，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很大的麻煩。而且很多施工單位明明知道沒有能力按照既定的工期完成施工任務(wù)，為了中標(biāo)也會(huì)答應(yīng)下來，在施工時(shí)故意找一些合同的漏洞來進(jìn)行索賠。遇到這種情況，開發(fā)企業(yè)要組織造價(jià)部門、工程管理部門等一起來處理，對(duì)由于施工單位填寫的索賠，一定要認(rèn)真核實(shí)后簽字蓋章。對(duì)施工圖紙問題造成的工期延誤時(shí)間以及施工現(xiàn)場出現(xiàn)的窩工人次等詳細(xì)調(diào)查取證、合理確認(rèn)，以防施工單位夸大事實(shí)、巧立名目、蒙哄欺騙。索賠是雙向的，有時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以提出索賠，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于施工方的責(zé)任造成成本增加以及工期延誤時(shí)，開發(fā)企業(yè)可以向施工方要求賠償，這叫做反索賠。索賠是一種正常的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償行為，一般的情況下都可以通過雙方友好協(xié)商來解決，真的無法達(dá)成一致時(shí)，再進(jìn)行仲裁。常見的反索賠一種是工期延誤造成的反索賠，施工單位延誤工期造成房地產(chǎn)項(xiàng)目延期交付，這時(shí)開發(fā)企業(yè)要提出反索賠，由施工企業(yè)支付延期竣工違約金，這個(gè)違約金的數(shù)額要考慮以下因素，一是由于延長了工期造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的利息增加；二是由于施工工期延長帶來的監(jiān)理費(fèi)用增加；三是不能按時(shí)交付房屋帶來的業(yè)主索賠；四是由于項(xiàng)目不能竣工，開發(fā)企業(yè)不得不延長其他建筑的租賃費(fèi)用等等。在現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及到的主體較多，內(nèi)外很多因素都可能對(duì)開發(fā)項(xiàng)目帶來影響，因此很難將責(zé)任完全區(qū)分清楚，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反索賠帶來很大的難度，很多情況下不得不吃啞巴虧、自己承擔(dān)損失，所以工程管理要管過程，不能只管結(jié)果。

5.做好監(jiān)理工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大，而且建設(shè)產(chǎn)品具有不可逆的特點(diǎn)，一旦建成就不可能進(jìn)行大的修改。一旦房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不符合要求，不僅對(duì)人們的生命和財(cái)產(chǎn)安全帶來重大隱患，而且若返工將會(huì)造成大量的資源浪費(fèi)。為了最大限度的保證施工質(zhì)量，就產(chǎn)生了監(jiān)理制度。所謂監(jiān)理制度就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資聘請(qǐng)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中提供監(jiān)理服務(wù)，不僅可以監(jiān)督施工質(zhì)量，而且也對(duì)工程成本控制有著重要的協(xié)調(diào)作用。從行業(yè)的角度上，監(jiān)理單位是一個(gè)中立的第三方，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位產(chǎn)生糾紛時(shí)，監(jiān)理單位將起著重要作用。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要提高對(duì)監(jiān)理工作的重視程度，委托具有相應(yīng)監(jiān)理資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理，要充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，賦予監(jiān)理應(yīng)有的權(quán)利，并做到以下幾點(diǎn)：（l）監(jiān)理工程師的決定權(quán)。主要有工程支付的審核、簽認(rèn)；結(jié)算工程款的復(fù)核與否定，沒有監(jiān)理工程師的確認(rèn)，業(yè)主不得支付工程款；對(duì)索賠事項(xiàng)的審核，確認(rèn)；對(duì)設(shè)計(jì)、施工總包單位選定的分包單位的批準(zhǔn)或否定。很多施工單位擅長在隱蔽工程的索賠上做文章，有時(shí)甚至是故意拖延索賠時(shí)間，工程隱蔽后提出索賠，在工程上確實(shí)是存在一些根據(jù)現(xiàn)有的計(jì)算依據(jù)不能明確結(jié)算金額的項(xiàng)目，很有可能雙方僵持不下，這時(shí)監(jiān)理多為中立方的地位就會(huì)凸顯，監(jiān)理方全面系統(tǒng)的監(jiān)理記錄，經(jīng)常會(huì)成為雙方的結(jié)算依據(jù)。（2）監(jiān)理工程師的審批權(quán)。審批承包商的施工組織設(shè)計(jì)或施工方案；工程施工開工令、停工令、復(fù)工令；對(duì)工程中使用的材料、設(shè)備施工質(zhì)量檢驗(yàn)；對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行檢查、監(jiān)督、對(duì)工程實(shí)際竣工日期提前或延誤期限的簽訂。

三、結(jié)語

總之，在日益激烈的房地產(chǎn)市場中，如何以最合理的成本在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要格外關(guān)注的課題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工周期較長，容易受到企業(yè)內(nèi)外各種因素的影響，造成開發(fā)企業(yè)成本失控，從而影響到開發(fā)企業(yè)利潤。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而施工合同履行階段是其中投資最多的環(huán)節(jié)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視該階段的成本控制，采取強(qiáng)有力的措施搞好施工階段造價(jià)管理，才能實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)施工成本控制策略探討:房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制解析

摘要：近年來，我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展十分迅猛，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制研究是十分必要的。本文作者結(jié)合多年來的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制進(jìn)行了研究，具有重要的參考意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工階段 成本 控制

引言

1．工程造價(jià)成本上升的因素

成本造價(jià)是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)造價(jià)資金調(diào)控的成效關(guān)系著工程單位的經(jīng)濟(jì)收益水平。但是，受到主客雙方面因素的影響，建筑工程造價(jià)在管理期間出現(xiàn)失誤，工程造價(jià)成本持續(xù)上升，給施工單位帶來了巨大的資金壓力。社會(huì)主義市場的多變性也給工程造價(jià)管理帶來困難，諸多未知情況導(dǎo)致了造價(jià)成本增大。 影響工程造價(jià)成本的因素如下：

1.1 預(yù)算因素

預(yù)算前期未開展市場調(diào)研活動(dòng)， 造價(jià)人員收集的資料信息不準(zhǔn)確，這些都會(huì)對(duì)確定工程造價(jià)產(chǎn)生誤導(dǎo)作用，降低了預(yù)算結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性。例如，造價(jià)人員在未充分了解市場行情的情況下，盲目地編制工程造價(jià)預(yù)算表，忽視了工程造價(jià)的準(zhǔn)確性，影響了建設(shè)項(xiàng)目的決策。 部分企業(yè)對(duì)市場調(diào)研和資料收集活動(dòng)未能給予足夠重視，導(dǎo)致造價(jià)信息缺乏和落后，嚴(yán)重影響到工程預(yù)算工作的開展。

1.2 市場因素

市場變動(dòng)是影響企業(yè)經(jīng)營管理的直接性因素，無論是哪一個(gè)行業(yè)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，一旦市場發(fā)生變動(dòng)則會(huì)帶來內(nèi)部經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。 建筑市場存在著極大的不穩(wěn)定性，原材料市場、資金市場、勞動(dòng)市場等的變化都對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生積極的影響。如材料、人工供應(yīng)緊張和價(jià)格上漲，造成建設(shè)項(xiàng)目所需資金增加，將導(dǎo)致工程造價(jià)全面上漲。

1.3 資金因素

建設(shè)工程一般所需資金金額巨大，所需資金的籌集困難，必然導(dǎo)致資金成本的上升，制約著工程造價(jià)控制。 材料是各種產(chǎn)品生產(chǎn)的物資基礎(chǔ)，材料價(jià)格成為了造價(jià)控制的主要對(duì)象。可以說，大多數(shù)資金預(yù)算均是針對(duì)材料價(jià)格而定的， 造價(jià)人員對(duì)市場材料價(jià)格把握得越準(zhǔn)確，資金預(yù)算方案的科學(xué)性越高。在市場競爭日趨激烈的背景下，市場原材料銷售價(jià)格起伏不定，供應(yīng)商之間的競爭往往造成價(jià)格頻繁的變動(dòng)，使得資金支出的預(yù)算金額難以保持平穩(wěn)狀態(tài)。

1.4 施工因素

施工是建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，現(xiàn)場人員編制的施工方案對(duì)工程質(zhì)量的影響甚大， 同時(shí)也會(huì)對(duì)工程造價(jià)投資產(chǎn)生一定的作用。如：現(xiàn)場編制的施工方案與總工程設(shè)計(jì)圖紙要求不一致，作業(yè)期間返工返修率增多，材料采購費(fèi)用明顯增加，這些都會(huì)引起工程造價(jià)成本上升。 現(xiàn)場管理人員對(duì)簽證變更未能嚴(yán)格控制，也是引起造價(jià)成本上升的因素之一。

1.5 人員因素

人是生產(chǎn)活動(dòng)中最活躍的因素。一切外在的信息通過人腦的接收并消化吸收，最后轉(zhuǎn)換為人作用于物的力。如前述所提到的，有關(guān)市場資料的搜集需要經(jīng)過人腦的匯集和分析，以及人員行為習(xí)慣、執(zhí)行和管理能力等都必然對(duì)成本控制和造價(jià)關(guān)系產(chǎn)生影響。

2.從預(yù)結(jié)算工作控制成本造價(jià)

2.1 設(shè)計(jì)階段

控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)一開始就將控制造價(jià)的目標(biāo)貫穿于設(shè)計(jì)工作中，可保證選擇適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。由于體制和傳統(tǒng)習(xí)慣原因，我國工程設(shè)計(jì)往往是由建筑師等專業(yè)技術(shù)人員來完成的， 他們?cè)谠O(shè)計(jì)過程中往往更關(guān)注工程的使用功能，力求采用比較先進(jìn)的技術(shù)方法實(shí)現(xiàn)工程所需功能，而對(duì)經(jīng)濟(jì)因素考慮較少。 在設(shè)計(jì)階段造價(jià)工程師應(yīng)共同參與全過程設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)從一開始就建立在健全的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上。設(shè)計(jì)人員可參考造價(jià)人員提供的材料、機(jī)械、技術(shù)等因素，使控制工程造價(jià)的工作更主動(dòng)，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)。

2.2 施工階段

在施工階段控制工程造價(jià)工作的過程中， 要按照經(jīng)濟(jì)性原則、全面性與全過程原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則、政策性原則、開源節(jié)約相結(jié)合原則，在項(xiàng)目經(jīng)理的負(fù)責(zé)下，在費(fèi)用控制預(yù)測的基礎(chǔ)上，各類人員共同配合，通過科學(xué)、合理、可行的措施，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)有效控制的目標(biāo)。由于工程建設(shè)周期長，涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜，受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致工程的實(shí)際情況與招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化，往往造成工程造價(jià)的變動(dòng)。出現(xiàn)工程變更的情況后，造價(jià)人員必須以合同為依據(jù)，分清產(chǎn)生索賠的原因，按合同要求的程序，收集整理資料，編制完整有效的索賠報(bào)告，主動(dòng)控制工程造價(jià)的變動(dòng)。

2.3 竣工結(jié)算階段

竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是工程項(xiàng)目實(shí)施的重要性文件，根據(jù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告內(nèi)容能使造價(jià)人員更清晰地?fù)挝战Y(jié)算工程進(jìn)程。故監(jiān)督部門在驗(yàn)收工程期間，必須按照國家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量全面性分析。 如：建立以成本造價(jià)為中心的驗(yàn)收方案，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)存在的成本問題逐一處理， 這樣可以防止工程交付使用后出現(xiàn)債務(wù)糾紛，維護(hù)了工程合作雙方的利益。

3.施工階段的造價(jià)控制策略

據(jù)調(diào)查，一般情況下各類工程項(xiàng)目施工階段的成本耗資比例約在70％～80％之間，此階段的成本控制對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有極大的影。 向。 施工階段是工程建設(shè)的核心時(shí)期，也是總投資消耗最多的環(huán)節(jié)。 市場經(jīng)濟(jì)體制改革之后，建筑行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展也面臨著新一輪的調(diào)整，加強(qiáng)項(xiàng)目施工造價(jià)控制是工程單位管理的重點(diǎn)內(nèi)容，如圖 1。 作為工程預(yù)結(jié)算人員，應(yīng)圍繞工程施工方案制定造價(jià)控制措施，把資金消耗控制在最低范圍內(nèi)。

3.1 材料采購方面

工程施工是成本耗資最多的環(huán)節(jié)，材料采購是施工期間資金開支的主要對(duì)象。因而，控制施工期間的工程造價(jià)需加強(qiáng)材料采購管理，在滿足工程建設(shè)需要的條件下減少材料耗資。 造價(jià)人員拿到圖紙后，根據(jù)圖紙計(jì)算出工程量，將各項(xiàng)所需材料的型號(hào)規(guī)格及用量詳細(xì)列表給采購部，由采購部編制采購方案。一般情況，可聯(lián)系材料供應(yīng)商協(xié)商采購，同等質(zhì)量的材料選擇報(bào)價(jià)最低的供應(yīng)商購買，由此可節(jié)省一筆造價(jià)資金。

3.2 返工作業(yè)方面

返工返修不僅影響了工程建設(shè)的質(zhì)量， 也耽誤了現(xiàn)場作業(yè)的進(jìn)程、工期，從而增加了施工成本?，F(xiàn)場管理人員需加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)管理，從細(xì)節(jié)上控制項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量水平，避免施工期間出現(xiàn)返工作業(yè)。如：安排檢查人員對(duì)已經(jīng)完成的小項(xiàng)目綜合勘測，及時(shí)處理工程存在的質(zhì)量問題，協(xié)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)的現(xiàn)場施工，提高人員參與工程作業(yè)的效率。

4.結(jié)算階段的造價(jià)控制策略

項(xiàng)目資金是工程順利建設(shè)的物資保證，建設(shè)單位籌集足夠的資金能夠?yàn)槭┕挝坏淖鳂I(yè)調(diào)控提供保證。資金結(jié)算是施工階段成本控制的重點(diǎn)工作，造價(jià)人員完成工程結(jié)算后將結(jié)算書交給財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)人員編制有效的財(cái)務(wù)報(bào)表，為管理人員的資金支配提供指導(dǎo)。 預(yù)算或結(jié)算操作要聯(lián)系工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，從資金審核及報(bào)表查閱等方面完善工程造價(jià)控制方案。

4.1 資金審核

詳細(xì)地審核資金是為了掌握造價(jià)成本的收支， 弄清每一筆資金的分配情況。 預(yù)結(jié)算工作審核的內(nèi)容包括：一是收入，施工階段的收入資金多數(shù)是預(yù)測性的計(jì)算，由于工程尚未完全竣工交付，造價(jià)人員僅能通過預(yù)算的方式確定收益大小。 二是支出，這是資金審核的關(guān)鍵，從人工、材料、機(jī)械等多個(gè)方面審核資金支出，發(fā)現(xiàn)不明賬務(wù)要及時(shí)審查弄清。

4.2 報(bào)表查閱

預(yù)算、結(jié)算報(bào)表是項(xiàng)目結(jié)算的參考依據(jù)，根據(jù)前期造價(jià)工作提供的報(bào)表內(nèi)容展開結(jié)算。另外，財(cái)務(wù)報(bào)表也是工程結(jié)算的指導(dǎo)性文件，造價(jià)人員按照標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容逐一結(jié)算工程資金， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本造價(jià)控制問題。 許多施工單位內(nèi)部報(bào)表制度日趨完善，從事預(yù)結(jié)算工作者要提高成本控制意識(shí)，從項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)實(shí)施更多的造價(jià)調(diào)控方案，把資金投入控制在最小范圍。

房地產(chǎn)施工成本控制策略探討:探析現(xiàn)階段房地產(chǎn)園林景觀工程的施工成本控制

摘要：作為人類改造利用自然的手段，房地產(chǎn)園林景觀工程的基礎(chǔ)來自于自然，同時(shí)又超越于自然。在人類的更高追求下，在各種文化的沖擊與融合中，房地產(chǎn)園林景觀工程呈現(xiàn)了多專業(yè)重疊交叉、投資逐年增加等特點(diǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)園林景觀工程經(jīng)常受限制于現(xiàn)場條件及短期目的的需要，在實(shí)踐中出現(xiàn)了大量的變更調(diào)整，增加了成本管理的不確定性及難度。本文通過分析房地產(chǎn)園林景觀工程的成本特點(diǎn)特性，針對(duì)它的特點(diǎn)（或?yàn)樽躺鷨栴}的因素），提出規(guī)避及控制手段，避免成本控制的失控或重復(fù)投資。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；施工成本；控制

隨著社會(huì)的發(fā)展，世界文明的交融日益廣泛，人類在異彩紛呈的大千世界里，選擇的方向愈五花八門。但對(duì)于環(huán)境的要求，卻是大同小異，在享受文明之余，追求著一種回歸自然本真的生活環(huán)境。為此，房地產(chǎn)業(yè)為了滿足人們這一需求，越來越重視項(xiàng)目中園林景觀工程的建設(shè)質(zhì)量和規(guī)模，隨著時(shí)間的推移和工程技術(shù)的發(fā)展，園林景觀工程的地位得到了突顯，采用的資源也日益繁雜。這種背景下，給園林景觀工程的成本管理提出了新的挑戰(zhàn)。在實(shí)際的管理過程中，筆者經(jīng)過實(shí)際的操作及工程經(jīng)歷，進(jìn)行了管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。為當(dāng)前的項(xiàng)目實(shí)施過程中，針對(duì)園林景觀工程的成本控制，給大家做一些拋磚引玉的工作。

1.房地產(chǎn)園林景觀工程的組成與施工成本管理特點(diǎn)

1.1房地產(chǎn)園林景觀工程的組成

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，園林景觀工程與其它相關(guān)配套工程實(shí)際上被歸統(tǒng)為室外配套工程，工程內(nèi)容同時(shí)涉及了多種專業(yè)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及各個(gè)公司的管理要求，其組成也存在部分差異，但總而言之，是共大同存小異而已。其主要由園林建筑小品、綠化、管道、土方以及根據(jù)設(shè)計(jì)要求成品產(chǎn)品安裝所組成。再進(jìn)一步細(xì)分，其組成更為多種多樣，按照分部分項(xiàng)工程來分，其包含了土石方、鋼筋混凝土、木作、金屬構(gòu)件、石材鋪裝、綠化種植、綠化養(yǎng)護(hù)等等。在此，不宜一一列舉。

1.2房地產(chǎn)園林景觀工程施工成本的特點(diǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)園林景觀工程的組成成分，其建設(shè)成本具有了相應(yīng)的特點(diǎn)。第一，工程涉及面廣泛，計(jì)價(jià)過程中專業(yè)定額的選取靈活多樣，相當(dāng)部分子目可同時(shí)參照市政專業(yè)、土建或裝飾專業(yè)進(jìn)行計(jì)價(jià)；第二，多專業(yè)大交叉，采用的材料品種繁多，給主材詢價(jià)提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；第三，大部分的分項(xiàng)工程的工程量較小，容易出現(xiàn)標(biāo)底清單漏項(xiàng)的現(xiàn)象；最后，材料的名稱不規(guī)范，且市場價(jià)格差異較大。這些存在的特點(diǎn)，單獨(dú)或共同的影響下，從設(shè)計(jì)到工程結(jié)算的過程中，左右著園林景觀工程成本的起伏變動(dòng)。

2.造成園林景觀工程成本劇烈增加的原因

2.1設(shè)計(jì)原因造成施工成本增加或重復(fù)投資

設(shè)計(jì)原因造成的施工成本增加主要原因有四：其一為在于設(shè)計(jì)程序顛倒，造成產(chǎn)品效果不佳，影響銷售后進(jìn)行改造升級(jí)而追加了工程造價(jià)。最嚴(yán)重的就是建筑物完成以后開始景觀設(shè)計(jì)；僅僅靠一張電腦效果圖決定設(shè)計(jì)方案，程序顛倒，不研究規(guī)劃布局，先確定園建小品，此處設(shè)一水景，彼處一個(gè)小品，旁邊再設(shè)一雕塑；整體布局不考慮交通、消防、停車等硬性技術(shù)指標(biāo)，而只是一味的追尋平面圖案效果。其二為園林定位不符合實(shí)際，一味追求潮流及面子，造成施工的負(fù)累。這種錯(cuò)誤定位，為后期施工過程中提出很多挑戰(zhàn)，如主入口采用了歐式大門，作為展示的重要組成部分，濃妝重彩很是必要，而設(shè)計(jì)時(shí)，往往只是考慮其成型后的效果。為此，后期將根據(jù)需要進(jìn)行了增加種植大樹、安放雕塑、放置花柱（花箱）等變更措施。其三為圖紙出圖質(zhì)量不高，考慮不足造成細(xì)節(jié)的忽略。景觀的效果第一次體現(xiàn)在圖紙上，第二次在現(xiàn)場的建造上，即所謂的“三分設(shè)計(jì)七分施工”。施工的過程中，大概20%的設(shè)計(jì)需要調(diào)整，調(diào)整的依據(jù)主要根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況進(jìn)行。是否涉及費(fèi)用，取決其的調(diào)整（變更）幅度范圍，對(duì)施工成本的影響也最為不確定。同時(shí)，采用的材料不明確，也為計(jì)價(jià)帶來索賠的困擾。其四為不執(zhí)行設(shè)計(jì)概算控制，造成建造成本的心中無數(shù)。一種是未編制設(shè)計(jì)概算，未確定成本控制大方向。第二種是編制不科學(xué)，未經(jīng)嚴(yán)格計(jì)算，純屬敷衍了事。一旦出現(xiàn)檔次不配套的形行，挽救的代價(jià)將是巨大的。

2.2招標(biāo)工作中的人為因素造成成本失控

在施工單位中，存在著一個(gè)流行語：“低中標(biāo)，勤索賠，高簽證?！边@幾話給招標(biāo)工作提出了嚴(yán)峻的要求，因?yàn)楹炞C的產(chǎn)生，意味著成本的增加，不加以控制，則將出現(xiàn)失控。招標(biāo)過程對(duì)后期成本控制的影響，經(jīng)過仔細(xì)理清，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，招標(biāo)范圍界定不準(zhǔn)確，造成后期收口、銜接等處理帶來大量簽證。最常見的問題為別墅項(xiàng)目中，因界定不清晰，往往遺漏了各棟（組團(tuán)）的入戶臺(tái)階與平臺(tái)的鋪裝施工，這樣的情況造成的后期增加工程，不但增加了成本，對(duì)工期同樣產(chǎn)生不良影響，影響了施工單位材料的組織到場情況，從而造成工期順延。第二，清單編制工作的不細(xì)致造成簽證產(chǎn)生，主要因?yàn)閳@林景觀工程的特點(diǎn)容易造成清單漏項(xiàng)或項(xiàng)目描述混淆造成糾紛。實(shí)踐過程中，不同的部位做法或許大同小異，但園林工程施工中，這小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工藝，譬如土方回填時(shí)，與地下室邊線外土方回填不同，頂板上宜采用的土工布+蓄水板+∮4鋼筋網(wǎng)片細(xì)石混凝防刺穿層進(jìn)行處理。從這個(gè)案例中不難發(fā)現(xiàn)，前后的價(jià)格出入按照《GB50500-2008國標(biāo)清單規(guī)范》的規(guī)定，已把“分部分項(xiàng)工程量清單的項(xiàng)目特征描述”作為強(qiáng)制性條款，同時(shí)還規(guī)定，清單的準(zhǔn)確性由招標(biāo)單位進(jìn)行負(fù)責(zé)。第三，除了招標(biāo)范圍和工程量清單，招標(biāo)文件還須載明的信息如：工程地址、現(xiàn)場條件、狀況、工程概要、工程發(fā)包形式、質(zhì)量要求、計(jì)價(jià)依據(jù)等等。以上這些招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，必須要清晰、準(zhǔn)確，具有可操作性，一旦出現(xiàn)紕漏，將造成成本控制陷于被動(dòng)之中。同時(shí)，片面追求招標(biāo)取得好成績，過分壓低中標(biāo)價(jià)格。也對(duì)“低中標(biāo)，勤索賠，高簽證”的現(xiàn)象起到了推波助瀾的效應(yīng)。總之，招標(biāo)工作是一個(gè)承前啟后的重要工作，即繁雜由要求細(xì)致入微，需要將成本控制落實(shí)到具體的過程中。

2.3施工過程中成本管理脫節(jié)

2.3.1施工過程的成本管理，即是在保證施工質(zhì)量、進(jìn)度、景觀效果等的基礎(chǔ)上，盡可能地降低施工成本，采用經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)或施工方案。這是一個(gè)相互制約與影響的兩個(gè)對(duì)立面，兩個(gè)極端的效果最終表現(xiàn)為得不償失，實(shí)際操作過程中需嚴(yán)加把控。在項(xiàng)目施工過程中，常常因不可預(yù)測的因素而需增加部分工程（與出圖質(zhì)量無關(guān)的因素），譬如配合營銷工作增加視覺效果、烘托氣氛、引導(dǎo)參觀路線以及臨時(shí)景觀需要而采取的增加措施等，這些增加工程一般表現(xiàn)為數(shù)量多、金額在幾萬元內(nèi)，總的造價(jià)一般也在30萬左右的幅度范圍。

2.3.2分項(xiàng)工程的造價(jià)，取決于其的綜合單價(jià)的多少和工程量的大小，工程量按照實(shí)測或相關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算而得，影響其中的綜合單價(jià)主要為成分的組成，而成本的組成要根據(jù)具體的項(xiàng)目描述進(jìn)行確定。所以，增加的分項(xiàng)工程的造價(jià)與現(xiàn)場簽證的項(xiàng)目描述詳細(xì)與否，有很大的關(guān)聯(lián)。例如：施工過程中經(jīng)常為了與市政園林相互銜接，擬增加部分園建與相關(guān)的綠化改造施工，在這個(gè)過程中，涉及的原始地形地貌改造的問題，在描述過程中，應(yīng)該按照相關(guān)計(jì)量要求做好描述，如土方部分，±30cm內(nèi)為場地平整，其余按照開挖或回填進(jìn)行計(jì)算，這樣的出入，定價(jià)的差異是較大的。又例如：取土或棄土的運(yùn)距確定，對(duì)價(jià)格的影響更為強(qiáng)烈。總之，做好界定和描述，是施工過程中成本控制的一項(xiàng)責(zé)任與義務(wù)。

3.規(guī)避成本大幅增加的措施或途徑

3.1建立與優(yōu)化管理組織，減少主觀因素造成的嚴(yán)重影響。從管理學(xué)的角度上來分析，組織措施是一種長效性、根本性的管理措施，如運(yùn)行得當(dāng)，在解決問題過程中，其程度和長效性都更好。在建設(shè)前期，通過在選拔經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)水平較高的管理人員，建立一個(gè)配置合理、分工明確、溝通機(jī)制完善的團(tuán)隊(duì)，將起到一個(gè)事半功倍的管理效果。

3.2一個(gè)合理的管理組織架構(gòu)是硬件，相關(guān)的管理制度則是運(yùn)行的軟件，制度是一切工作的指引。在現(xiàn)代企業(yè)中，除了制定相關(guān)管理制度，最主要是建立公司的管理行為標(biāo)準(zhǔn)，即SOP標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書。標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書里不僅將工作責(zé)任落實(shí)到了具體的責(zé)任部門，也將工作的目的、重點(diǎn)及預(yù)見性保證措施等相關(guān)細(xì)節(jié)做了明確說明與提及，是工作執(zhí)行上的說明書，更大的引用，則是公司管理經(jīng)驗(yàn)的一種總結(jié)和傳承。

3.3通過全面統(tǒng)籌，引進(jìn)先進(jìn)的管理軟件等技術(shù)措施，進(jìn)行全方位的管理控制。近年來，隨著國家與國際的接軌，一種革命性的平臺(tái)進(jìn)入了中國，即BIM（“Building Information Modeling”建筑信息模型），一種利用數(shù)字技術(shù)表達(dá)建設(shè)項(xiàng)目幾何、物理和功能信息以支持項(xiàng)目生命周期建設(shè)、運(yùn)營、管理決策的技術(shù)、方法或者過程。通過BIM軟件，用BIM技術(shù)進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目信息數(shù)字化，從而達(dá)到一個(gè)無縫、快速、高效的管理。

結(jié)語：成本管理控制是建設(shè)項(xiàng)目管理的核心工作，成本管理工作的成效是衡量建設(shè)開發(fā)成敗的標(biāo)桿。項(xiàng)目房地產(chǎn)園林景觀工程施工成本管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理中的一個(gè)環(huán)節(jié)、一部分，與其它的管理內(nèi)容一樣，也是需要進(jìn)行“全過程動(dòng)態(tài)控制”和“全員參與控制”，通過事前控制，規(guī)避主要風(fēng)險(xiǎn)，制定和落實(shí)管理控制措施，以保證建設(shè)開發(fā)的順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)施工成本控制策略探討:謅議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段成本控制

【摘要】開發(fā)商通過項(xiàng)目開發(fā)來賺取利潤，而成本又是決定利潤的關(guān)鍵，所以成本控制就顯得至關(guān)重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成復(fù)雜，要想有效控制建設(shè)成本，是一件很復(fù)雜的事。施工建設(shè)階段是項(xiàng)目資金大量流動(dòng)的階段，工程結(jié)算又是控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵。

【關(guān)鍵詞】成本控制；施工建設(shè)階段；工程結(jié)算

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目成本控制是至關(guān)重要的。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成大致包括土地出讓金、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)9個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目多，使得成本控制做起來十分困難。本文就施工建設(shè)成本超支進(jìn)行分析，并介紹一些技術(shù)、組織、質(zhì)量等方面的控制措施。

1 施工建設(shè)階段成本超支問題分析

項(xiàng)目施工建設(shè)階段是工程項(xiàng)目建設(shè)施工的過程。在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要任務(wù)是如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算，解決施工中出現(xiàn)的爭議，簽付工程進(jìn)度款，確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。從成本控制的角度看，雖然這個(gè)階段對(duì)總的投資影響已經(jīng)較小，但不必要的浪費(fèi)卻很容易發(fā)生，極易造成投資的超支。因而，施工階段的成本控制工作，在工程建設(shè)成本管理中仍然是非常重要的環(huán)節(jié)。

施工階段成本超支的主要原因：

1.1設(shè)計(jì)變更，功能和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高。

1.2工程范圍的擴(kuò)大，工作量大幅度增加。

1.3施工方案的合理性偏差。

1.4工程進(jìn)度款不到位，付款延期，承包方索賠事件。

1.5外部環(huán)境干擾，天氣因素影響，材料價(jià)格大幅上漲，不可抗力事件等。

1.6合同條款存在缺陷。

2 施工建設(shè)階段的成本控制

在施工階段進(jìn)行成本控制的基本思想是把計(jì)劃投資概算作為投資控制的目標(biāo)值，在工程施工中定期地進(jìn)行投資實(shí)際發(fā)生值與目標(biāo)值的比對(duì)，通過比較及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際支出額與投資控制目標(biāo)值之間的偏差，分析產(chǎn)生該偏差的原因，并采取有效措施及時(shí)糾正，以保證投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.1規(guī)范管理制度

公司實(shí)行以開發(fā)項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目管理體制，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展的組織、執(zhí)行、控制、協(xié)調(diào)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立一整套嚴(yán)密的成本控制管制度理，用統(tǒng)一、明確的規(guī)范來約束和指導(dǎo)所有項(xiàng)目參建人員的工作，加強(qiáng)參建人員成本控制意識(shí)，共同努力，才能更好地達(dá)到成本控制的目的，保證項(xiàng)目完成預(yù)期利潤。在日常工程施工管理中，首先要盡量減少設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，在建設(shè)中除非發(fā)生不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮，或是項(xiàng)目無法繼續(xù)施工下去，否則盡量不要變更。如發(fā)生變更，要按設(shè)計(jì)變更管理嚴(yán)格處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，必須通過設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、總監(jiān)理工程師共同確認(rèn)簽字后方為有效。其次要嚴(yán)格工程變更審批，同樣工程變更管理需要有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)霓k法來約束審批流程，工程部、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位根據(jù)工程情況均可提出工程變更要求。無論任何一方提出工程變更，工程部均應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)評(píng)估并組織工程審核部審計(jì)人員，對(duì)變更要求進(jìn)行評(píng)估，分析論證變更的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)性以及工程變更后會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本方面的影響。

2.2動(dòng)態(tài)監(jiān)控

施工階段的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，要實(shí)行全面監(jiān)控。項(xiàng)目總經(jīng)理組織項(xiàng)目部編制項(xiàng)目年度預(yù)算、月度預(yù)算，經(jīng)工程審核部、財(cái)務(wù)部審核并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；年度預(yù)算的調(diào)整由工程部經(jīng)理發(fā)起，經(jīng)財(cái)務(wù)部、工程審核部審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)：工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況，財(cái)務(wù)人員根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)項(xiàng)目部預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，工程審核人員負(fù)責(zé)對(duì)工程部成本預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；公司管理層對(duì)工程預(yù)算、成本控制情況進(jìn)行考核，采用嚴(yán)格的成本目標(biāo)管理系統(tǒng)，所有發(fā)生的成本變動(dòng)信息都要及時(shí)輸入到成本管理的信息管理系統(tǒng)內(nèi)，并且按照規(guī)定的流程完成成本變動(dòng)項(xiàng)目的審核手續(xù)。

預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額往往會(huì)有所偏差，因此項(xiàng)目管理工程師應(yīng)針對(duì)產(chǎn)生偏差的原因，將計(jì)劃成本與記錄的實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比，從而找出偏差，然后要深入分析偏差產(chǎn)生的原因，最后采取必要措施減少成本偏差，把成本控制在目標(biāo)的開支范圍之內(nèi)，以保證投資收益的實(shí)現(xiàn)。

2.3合理優(yōu)化

深入分析工程的使用功能，合理確定工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行功能的深入分析，保證必要的使用功能，去掉不必要和過剩的功能，發(fā)現(xiàn)并補(bǔ)充不足的功能，使產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)更加合理，降低成本，節(jié)約投資。為控制工程成本，在保證工程達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)單位和總包單位應(yīng)從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上進(jìn)行比較分析，選擇成本最低的、質(zhì)量合格的方案。

把好建筑材料、設(shè)備進(jìn)貨關(guān)。在正確確定材料價(jià)格的同時(shí)，要把好材料質(zhì)量關(guān)，雖然材料采購價(jià)格是成本控制的一個(gè)重要組成部分，但材料的質(zhì)量好壞直接影響到日后的故障成本的支出，要對(duì)選用的材料從廠家、價(jià)格、質(zhì)量、售后等方面進(jìn)行市場調(diào)查。選用材料定位后，篩選出4 5家符合要求的供貨商，收集供貨商資質(zhì)和信譽(yù)信息，進(jìn)行多方競標(biāo)，確定最終供貨商，在降低成本的同時(shí)兼顧了質(zhì)量，可以從一定程度上減少日后為維修而支出的費(fèi)用。

2.4工程進(jìn)度控制投資成本

房地產(chǎn)在項(xiàng)目建設(shè)施工階段的目標(biāo)是項(xiàng)目建設(shè)的高質(zhì)量、低成本和短工期三個(gè)大目標(biāo)組成的體系，是一個(gè)互相影響、互相制約的結(jié)合體，想同時(shí)達(dá)到項(xiàng)目三大建設(shè)目標(biāo)的理想狀態(tài)是很難實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)條件和定位，制定切合實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)具體目標(biāo)。

工程進(jìn)度控制是開發(fā)商現(xiàn)場工程師管理最為重要的工作，它的快慢直接影響開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，加快開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度所帶來的投資效益主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

2.4.1能減少來自貸款籌集的建設(shè)資金利息支出，有利于建設(shè)成本的降低。

2.4.2能使開發(fā)項(xiàng)目提前進(jìn)入預(yù)售階段，回籠資金，從而提高投資效益。

認(rèn)真編制工程施工進(jìn)度計(jì)劃，合理安排各個(gè)階段的工程進(jìn)度，加強(qiáng)工程計(jì)劃調(diào)整及進(jìn)度管理工作，確保工程建設(shè)有節(jié)奏的均衡進(jìn)行。在編制工程進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，先要將全部工程內(nèi)容歸納和分解為單項(xiàng)工序或工程，計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容所需時(shí)間和工程量，按正?？⒐さ母黜?xiàng)工程內(nèi)容的制約關(guān)系和邏輯順序，排列施工先后次序，繪制一份保證能夠提前完工的工程進(jìn)度計(jì)劃?？刂乒こ坛杀颈仨氊瀼亟?jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合的原則，既要保證工程質(zhì)量又要降低工程造價(jià)，成本控制觀念應(yīng)滲透到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程的每項(xiàng)工作中、每個(gè)參建人員的頭腦中去。

2.5工程結(jié)算和竣工決算階段成本控制

工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)結(jié)算就是要把各種因素動(dòng)態(tài)滲透到結(jié)算過程中，使結(jié)算能真實(shí)地反映實(shí)際的消耗費(fèi)用，工程結(jié)算按動(dòng)態(tài)結(jié)算能對(duì)成本進(jìn)行更有效的控制。而且，竣工結(jié)算也要經(jīng)過嚴(yán)格的審查。審核竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收簽證和施工記錄，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可進(jìn)入結(jié)算。

經(jīng)批準(zhǔn)的概預(yù)算是考核實(shí)際建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)，在分析時(shí)可將決算報(bào)表中所提供的相關(guān)資料和實(shí)際數(shù)據(jù)與批準(zhǔn)的概預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，以反映出竣工項(xiàng)目單方造價(jià)和總造價(jià)是節(jié)省還是超支了，在比較的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以利于今后改進(jìn)。在核實(shí)建設(shè)工程造價(jià)，考核概預(yù)算執(zhí)行情況時(shí)，財(cái)務(wù)部門首先應(yīng)積累概預(yù)算動(dòng)態(tài)變化資料；其次，考查竣工工程造價(jià)實(shí)際超支或節(jié)約的數(shù)額。為了便于進(jìn)行分析比較，可先對(duì)比整個(gè)工程的總概算，并分別將概算中設(shè)備器具費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和其他工程費(fèi)用逐一與竣工決算中實(shí)際工程造價(jià)對(duì)比分析，找出出現(xiàn)超支和節(jié)約的具體內(nèi)容和原因。

3 結(jié)語

以上所列內(nèi)容是工程造價(jià)對(duì)比分析的重點(diǎn)，應(yīng)重點(diǎn)分析。但對(duì)具體工程應(yīng)進(jìn)行具體分析，究竟選擇哪些內(nèi)容作為分析、考核的重點(diǎn)，還得因地制宜，視工程的具體情況而定?？傊訌?qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制工作是企業(yè)持續(xù)發(fā)展、調(diào)整資源、適應(yīng)市場、轉(zhuǎn)換機(jī)制的需要，是企業(yè)改善企業(yè)管理、建立自身成本控制制度的重要基礎(chǔ)工作之一。在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控下，只有不斷進(jìn)行企業(yè)改革創(chuàng)新，才能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)文化制度，才能在不斷變化的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中始終具有生命力。

房地產(chǎn)施工成本控制策略探討:房地產(chǎn)開發(fā)施工階段成本控制探討

摘要：企業(yè)要充分的調(diào)動(dòng)每個(gè)部門之間的積極性,使各個(gè)部門都參與到成本控制當(dāng)中,在施工的全過程中積極的實(shí)現(xiàn)成本最小化,只有控制好了施工階段的成本, 房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個(gè)項(xiàng)目的成本。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)施工階段成本控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；施工階段；成本控制；措施

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過程，一般從房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。施工階段成本涉及開工手續(xù)辦理時(shí)的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)等，施工過程中成本，如人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等，以及竣工驗(yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。通過降低房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，才能使房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢，獲得社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的原則

1、節(jié)約原則

節(jié)約是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的人力、物力和財(cái)力，節(jié)約絕對(duì)不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項(xiàng)目的科學(xué)管理水平入手來達(dá)到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查是否出偏差，以優(yōu)化施工方案。

2、動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)的工、料、機(jī)投入到施工過程中，收集項(xiàng)目開發(fā)成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

3、全過程控制的原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的目的就是在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品，其成本控制必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。建設(shè)項(xiàng)目成本是考核建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它涉及到與項(xiàng)目形成有關(guān)的各部門和各單位，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每個(gè)職工的切身利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段及竣工結(jié)算階段。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)以上四個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)施工階段成本控制措施

1、 嚴(yán)格合同管理

合同管理是施工企業(yè)管理的重要內(nèi)容,也是降低工程成本,提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。施工是設(shè)計(jì)階段的延續(xù),施工的合同管理應(yīng)從設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)條件兩方面出發(fā)進(jìn)行考量。因此,先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎(chǔ),此應(yīng)作為合同管理的重點(diǎn)。而加強(qiáng)施工過程中的合同管理,在合同執(zhí)行期間嚴(yán)格履行合同要求,加強(qiáng)質(zhì)量意識(shí),抓好過程控制。要防止那種在施工過程中片面追求工程質(zhì)量,不借代價(jià)多耗費(fèi)材料和人工,置成本于不顧的做法,施工單位應(yīng)精心組織合理施工,在滿足合同的條件下努力降低成本。

2、 加強(qiáng)施工階段的現(xiàn)場管理工作

(1)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理

現(xiàn)場簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價(jià)之外的施工內(nèi)容所作的簽認(rèn)證明，具有臨時(shí)性和無規(guī)律性等特點(diǎn)。如設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時(shí)需辦理現(xiàn)場簽證。它是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。如何有效控制現(xiàn)場簽證，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

(a)現(xiàn)場簽證單管理要執(zhí)行嚴(yán)格的規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對(duì)企業(yè)造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任。(b)現(xiàn)場簽證單應(yīng)及時(shí)辦理。對(duì)特殊情況，后補(bǔ)辦的現(xiàn)場簽證單，經(jīng)辦人員應(yīng)有書面情況說明。(c)現(xiàn)場簽證單規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成費(fèi)用審核、確認(rèn)工作，以保證動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)確性。(d)現(xiàn)場簽證單完成簽證流程工作后應(yīng)及時(shí)歸檔匯編，建立現(xiàn)場簽證單臺(tái)賬目錄。防止出現(xiàn)重復(fù)簽證的現(xiàn)象發(fā)生。(e)現(xiàn)場簽證單的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。(f)現(xiàn)場簽證管理工作在各部門之間進(jìn)行多級(jí)審核控制體系；各級(jí)在審核過程中應(yīng)實(shí)事求是、認(rèn)真仔細(xì)、意見明確，有關(guān)手續(xù)資料的簽字、蓋章等根據(jù)權(quán)限規(guī)定務(wù)必齊全、有效。(g)簽證內(nèi)容完成后，現(xiàn)場工程師應(yīng)避免采用類似“情況屬實(shí)”或“工程量屬實(shí)”等模糊性字眼進(jìn)行簽認(rèn)，而必須實(shí)度實(shí)量后簽字確認(rèn)完成或未完成的事實(shí)或者工程量、材料材質(zhì)和規(guī)格、工日數(shù)、機(jī)械臺(tái)班等內(nèi)容。

(2)工程建設(shè)嚴(yán)格按投資計(jì)劃執(zhí)行,嚴(yán)禁擅自提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn), 嚴(yán)禁計(jì)劃外開工項(xiàng)目。有些對(duì)原設(shè)計(jì)影響很小的修改項(xiàng)目,只經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)就可執(zhí)行, 對(duì)某些有可能引起造價(jià)較大的變更, 如設(shè)計(jì)不適合使用要求,平面布局、建筑結(jié)構(gòu)及裝修標(biāo)準(zhǔn)有大的變動(dòng), 需要召開建設(shè)方、承建方和設(shè)計(jì)方三家參加的聯(lián)席會(huì)議, 從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行論證商定, 達(dá)成一致意見并形成文字紀(jì)要備案。

(3)嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更簽證審批程序。一般性變更由甲方現(xiàn)場代表起草,交施工負(fù)責(zé)人及工程指揮部領(lǐng)導(dǎo)審批,大項(xiàng)的變更,應(yīng)先做概算,報(bào)主管首長批準(zhǔn)后實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性, 對(duì)于不必要的變更堅(jiān)決不予通過, 對(duì)于某些不合理或保守設(shè)計(jì),在滿足使用要求的前提下,通過優(yōu)化設(shè)計(jì),可降低工程造價(jià)。

(4)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督。對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減, 由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場抽項(xiàng)實(shí)測實(shí)量, 以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更管理辦法, 要求變更單編號(hào)連貫一致,提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量,同時(shí)變更要準(zhǔn)確及時(shí)。

3 、加強(qiáng)工程施工階段直接費(fèi)用的成本控制

（1）材料費(fèi)用的控制

材料費(fèi)用的控制包括材料用量控制和材料價(jià)格控制。首先,材料用量的控制,主要是由工程項(xiàng)目部,在施工過程中,通過“限額領(lǐng)料”去落實(shí)材料消耗。同時(shí),要加強(qiáng)限額領(lǐng)料單的管理,對(duì)每一部分的實(shí)耗格料的數(shù)量時(shí)行定時(shí)核對(duì),保證每一個(gè)限額領(lǐng)料單的數(shù)據(jù)絕對(duì)準(zhǔn)確。再就是對(duì)工程進(jìn)行功能分析,對(duì)材料進(jìn)行性能分析,力求用低價(jià)材料代替高價(jià)材料,加強(qiáng)周轉(zhuǎn)料管理,延長周轉(zhuǎn)次數(shù)等。其次,要材料價(jià)格上的控制主要加強(qiáng)采購部門在采購中的控制,采購材料時(shí),必須在合格供貨商名冊(cè)中,選定供貨商,實(shí)行貨比三家。在保質(zhì)、保量的前提下,選取最低買價(jià)。同時(shí),實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)督,項(xiàng)目部對(duì)材料部門采購的物資,有權(quán)過問與詢價(jià),對(duì)買價(jià)過高的物資,可以做成本預(yù)算處理。此外,材料部門對(duì)各個(gè)項(xiàng)目所需的物資,可以分類批量采購,以降底買價(jià),達(dá)到材料費(fèi)用成本控制的目的。

（2）人工費(fèi)用的控制

人工費(fèi)用的控制主要是通過工程項(xiàng)目與施工人員的人工費(fèi)承包合同來確定,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)內(nèi)部計(jì)劃價(jià)格,結(jié)合工程的具本情況來劃定承包價(jià)格,以合同價(jià)作為人工費(fèi)結(jié)算依據(jù)。人工費(fèi)的控制除了采取以上辦法外,還必須從項(xiàng)目員工的動(dòng)態(tài)管理,提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,控制工資含量等凡方面加以控制。雖然管理項(xiàng)目的工程項(xiàng)目部有一定的人事管理權(quán),但為了協(xié)助項(xiàng)目做好人工費(fèi)支出控制,降低人工費(fèi)成本,企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的員工使用仍要行使監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)的職能。要求項(xiàng)目盡量精簡二、三線人員及冗余員工,以減少項(xiàng)目不必要的人工費(fèi)支出。在項(xiàng)目承包合同中,有一項(xiàng)重要的指針,即工資含量指針?？刂乒べY含量指針,可以促進(jìn)項(xiàng)目做好編定員工,節(jié)約用工,從而控制人工費(fèi)開支。

（3）機(jī)械費(fèi)用的控制

主要是合理地安排施工生產(chǎn),督促項(xiàng)目加強(qiáng)設(shè)備租賃計(jì)劃管理,減少因安排不當(dāng)引起的設(shè)備閑置。項(xiàng)目也需協(xié)助機(jī)械設(shè)備的調(diào)度工作,盡量避免怠工,提高現(xiàn)場設(shè)備利用率。加強(qiáng)監(jiān)督現(xiàn)場設(shè)備的維修保養(yǎng),,嚴(yán)格執(zhí)行合理的操作規(guī)程,使機(jī)械設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài),避免因不正當(dāng)使用造成機(jī)械設(shè)備的停置或損耗。協(xié)助做好上機(jī)員工與輔助生產(chǎn)員工的協(xié)調(diào)與配合,提高機(jī)械臺(tái)班產(chǎn)量。

4、竣工結(jié)算的控制與確定

（1）全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。

（2）竣工驗(yàn)收。按照設(shè)計(jì)圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國家建筑工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按程序組織工程驗(yàn)收。

（3）留足保修費(fèi)用。因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費(fèi)用。

（4）工程造價(jià)審計(jì)部門及時(shí)做出各相關(guān)方認(rèn)可的審計(jì)報(bào)告。根據(jù)審計(jì)報(bào)告，開發(fā)商組織工程技術(shù)人員和造價(jià)管理人員，對(duì)工程的成本管理共同做出總結(jié)報(bào)告，以便吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

總之，加強(qiáng)施工階段的成本控制是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的,而且是要不斷完善的,施工階段的成本控制又是一個(gè)全過程,所以企業(yè)要充分的調(diào)動(dòng)每個(gè)部門之間的積極性,使各個(gè)部門都參與到成本控制當(dāng)中,在施工的全過程中積極的實(shí)現(xiàn)成本最小化,只有控制好了施工階段的成本, 房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個(gè)項(xiàng)目的成本, 實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。