房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研精品(七篇)

序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

Wang Chen； Jing Jin

（①江蘇國(guó)信象山地產(chǎn)有限公司，南京 210000；②南京建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，南京 210000）

（①Jiangsu Guoxin Xiangshan Real Estate Co.，Ltd.，Nanjing 210000，China；②Nanjing Urban Construction & Development Co.，Nanjing 210000，China）

摘要： 房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容之一，在理論和實(shí)踐中都得到了一定的發(fā)展。目前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從擴(kuò)張型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變過(guò)程中，對(duì)成本控制的作用越來(lái)越明顯，本文在理論研究的基礎(chǔ)上，對(duì)重視項(xiàng)目前期定位策劃的成本進(jìn)行了研究。

Abstract: Location planning of real estate in the earlier stage as one of the core contents of a real estate planning has developed in both theory and practice. At present, along with the change of the real estate market from extensive to intensive, its role in cost control is more and more apparent. Based on theoretical research, this paper studies about paying attention to the cost of pre-project location planning.

關(guān)鍵詞： 成本控制 項(xiàng)目前期定位 成本研究

Key words: cost control；pre-project positioning；cost studies

中圖分類(lèi)號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）32-0073-01

0引言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)和城市化步伐的加快現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了前所未有提升，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)之，近十年來(lái)，中國(guó)被置入上市公司的房地產(chǎn)越來(lái)越多。房地產(chǎn)是相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度高的一個(gè)行業(yè)，與各種行業(yè)都有著較高的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)行業(yè)也在很大程度上促進(jìn)著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)策劃伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的重要業(yè)務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的意義。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，通過(guò)項(xiàng)目前期定位策劃，可以使房地產(chǎn)成本控制從源頭做起，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的決策，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力?；诖耍疚脑诶碚撽U述的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目前期定位策劃的成本進(jìn)行了研究，以期共同商榷。

1項(xiàng)目成本控制概念

項(xiàng)目成本控制是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中盡量使項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本控制在項(xiàng)目預(yù)算范圍之內(nèi)的一項(xiàng)項(xiàng)目管理工作。一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制與事后控制。事前控制也既是一種成本預(yù)算的方法，通過(guò)事前的預(yù)算將成本開(kāi)支情況進(jìn)行事前的規(guī)劃，以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的成本開(kāi)支活動(dòng)。而事中成本控制也既房地產(chǎn)企業(yè)成本的運(yùn)營(yíng)控制，是指房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開(kāi)發(fā)中對(duì)成本的管理與控制，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照一定的原則進(jìn)行控制，以使事前預(yù)算成本可以落實(shí)。事后成本控制也既糾正控制，是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的成本開(kāi)支情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，以發(fā)現(xiàn)偏差，進(jìn)行及時(shí)的糾正，以指導(dǎo)和修正下一年度的房地產(chǎn)預(yù)算成本的制定。成本的發(fā)生和形成是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，這就決定了成本控制也應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。但一般來(lái)說(shuō)，成本控制事前控制可以有效指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的成本開(kāi)支，確保企業(yè)能夠從源頭重視起來(lái)成本控制，以達(dá)到控制效應(yīng)的最大化。

2房地產(chǎn)前期策劃的主要內(nèi)容及作用

房地產(chǎn)前期策劃主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、土地定位策劃、以及房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)成本研究中的一個(gè)重要內(nèi)容，也是前期策劃中的一個(gè)重要內(nèi)容。通過(guò)前期的調(diào)研有助于獲得市場(chǎng)的銷(xiāo)售，項(xiàng)目建設(shè)材料以及人力成本等信息，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供詳實(shí)的參考信息。土地定位策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提與基礎(chǔ)，由于近幾年來(lái)，房地產(chǎn)呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的局面，購(gòu)置土地成本已經(jīng)成本房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的最主要成本，土地的儲(chǔ)備與競(jìng)拍形式使得土地的獲得成本相對(duì)過(guò)去更高，開(kāi)發(fā)商在獲得土地時(shí)肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎，也更需要考慮相對(duì)成本的高低，同時(shí)還需要考慮資金回籠情況以及資金的利息成本高低等因素。房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃從產(chǎn)品構(gòu)建的各個(gè)方面進(jìn)行研究，以提高客戶滿意度的目的，也是房地產(chǎn)企業(yè)一種讓渡價(jià)值的體現(xiàn)，通過(guò)產(chǎn)品建筑形象策劃，可以給客戶留下好的感覺(jué)，通過(guò)產(chǎn)品配套及其他策劃，可以提高客戶的滿意度，可以說(shuō)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃雖然需要一些成本投入，但可以大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的形象，進(jìn)而能獲得好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，是一種后曲成本。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃的成本研究

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研成本研究做好市場(chǎng)材料及市場(chǎng)工藝價(jià)格的詢價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要目的，現(xiàn)階段，由于土地拍賣(mài)價(jià)格的不斷提高，導(dǎo)致地價(jià)成本不斷攀升，工程材料費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中明顯下降，但作為內(nèi)部可以控制的成本，其成本的高低企業(yè)通過(guò)優(yōu)化管理來(lái)實(shí)現(xiàn)不斷的降低。所以，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研意義重大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要關(guān)注機(jī)構(gòu)公布的價(jià)格，與社會(huì)咨詢機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系。

3.2 土地定位策劃成本研究由于購(gòu)置土地成本已經(jīng)成本房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的最主要成本，所以對(duì)土地定位策劃成本研究成為房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃的最主要內(nèi)容。每塊地可以生產(chǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品都有無(wú)數(shù)可能性，這就導(dǎo)致平均開(kāi)發(fā)成本的不同，在在特定的條件下，由于時(shí)間、市場(chǎng)走勢(shì)、開(kāi)發(fā)公司操盤(pán)水平、資金準(zhǔn)備情況等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地的獲得成本不同。成本分析還需要結(jié)合地塊、區(qū)域和產(chǎn)品幾個(gè)方面展開(kāi)。對(duì)地塊的分析包括地塊物理和文化屬性的分析和判斷，區(qū)域分析主要是根據(jù)在成熟區(qū)域找尋產(chǎn)品的差異化，在未成熟區(qū)域進(jìn)行可行性產(chǎn)品的推斷，找尋解決問(wèn)題的方法。

3.3 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本研究房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本主要包括與項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)品銷(xiāo)售以及物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的成本，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本是一種潛性成本，其成本控制往往和數(shù)額的高低沒(méi)有直接關(guān)系。通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本開(kāi)支來(lái)提高企業(yè)形象，進(jìn)而增加企業(yè)的銷(xiāo)售收入，在這種情況下，多開(kāi)支成本費(fèi)用往往是有利的，但房地產(chǎn)企業(yè)需要均衡成本收入比，以獲取最大的收益。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃主要是在前期定位策劃中根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)時(shí)序、工程招標(biāo)采購(gòu)以及工程管理方案等進(jìn)行預(yù)先的安排。科學(xué)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃可以減少企業(yè)后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本，而不合理的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃不但增加了后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本，甚至能導(dǎo)致一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗，可見(jiàn)其成本投入的必要性。項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售成本主要是在前期定位策劃中考慮怎樣對(duì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售進(jìn)行預(yù)安排的問(wèn)題，如果采用直銷(xiāo)形式可能要增加企業(yè)的前期宣傳推介費(fèi)用，如果選擇代銷(xiāo)形式，又需要增加固定的代銷(xiāo)成本費(fèi)用。所以，需要房地產(chǎn)企業(yè)在直銷(xiāo)成本費(fèi)用和代銷(xiāo)成本費(fèi)用之間進(jìn)行收入成本比的均衡。物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的項(xiàng)目可行性階段、建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工階段等就參與決策、制定出物業(yè)方案。

4結(jié)論

總之，在市場(chǎng)日益規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題是企業(yè)蓄積發(fā)展優(yōu)勢(shì)的持久動(dòng)力。只有從源頭控制做起，重視成本控制的全過(guò)程管理，才能不斷降低項(xiàng)目成本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒偉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，施工技術(shù)，2006，（12）.

[2]任民主.價(jià)值工程在工程設(shè)計(jì)階段費(fèi)用控制的應(yīng)用[J].2010，（1）.

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；精品；策劃；規(guī)劃設(shè)計(jì)；控制

中圖分類(lèi)號(hào)：TU712

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422(2011)07-0118-02

1　前言：房地產(chǎn)精品的實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷(xiāo)售利稅率、自有資金利潤(rùn)率、自有資金流轉(zhuǎn)速度測(cè)評(píng)等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén)，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的品質(zhì)直接決定房產(chǎn)品的品質(zhì)，因?yàn)榉慨a(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念是通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)得以實(shí)現(xiàn)，并據(jù)此作為施工依據(jù)。

“我們有做好產(chǎn)品的初衷，我們也愿意花代價(jià)，但產(chǎn)品還是差強(qiáng)人意”，這是圍繞很多開(kāi)發(fā)商的困惑。專(zhuān)業(yè)態(tài)度、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織結(jié)構(gòu)、制度化、程序化……這是品牌開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)品質(zhì)控制的要素；也是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理水平的差異所在。

地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目中的管理及控制的好壞，很大程度的決定了房地產(chǎn)精品能否實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。通過(guò)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期，設(shè)計(jì)階段，現(xiàn)場(chǎng)控制等各個(gè)階段的控制作用，才能保證精品項(xiàng)目的形成在各個(gè)階段得以保證。開(kāi)發(fā)商建立公司內(nèi)部的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，通過(guò)專(zhuān)門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門(mén)和控制流程來(lái)整合、統(tǒng)籌、集成及協(xié)調(diào)把控各設(shè)計(jì)階段的品質(zhì)。

設(shè)計(jì)前期主要的工作方面：選址、功能策劃、市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究及項(xiàng)目投標(biāo)等，是設(shè)計(jì)工作的一部分。因此好的設(shè)計(jì)前期工作及服務(wù)會(huì)帶給設(shè)計(jì)方表達(dá)思想理念的機(jī)會(huì)，并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，同時(shí)也會(huì)降低投資方的投資風(fēng)險(xiǎn)。

真正的設(shè)計(jì)階段要明確并懂得設(shè)計(jì)階段程序及注意事項(xiàng)，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的控制；此外，對(duì)設(shè)計(jì)的非正常因素，要懂得如何處理。

現(xiàn)場(chǎng)控制是監(jiān)控、調(diào)整、完善設(shè)計(jì)的重要步驟，目的是使設(shè)計(jì)作品的理念得到更完善完整地體現(xiàn)，它需要良好的協(xié)調(diào)控制能力和豐富的現(xiàn)場(chǎng)知識(shí)。

因此，如何成就房地產(chǎn)精品，關(guān)鍵還是在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目推進(jìn)的各個(gè)階段能否有效的進(jìn)行控制。

2　前期策劃：成事在謀

20個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，商品房從熱銷(xiāo)到滯銷(xiāo)再到理性化銷(xiāo)售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商完全憑借出讓土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，其面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)策劃公司或公司內(nèi)部企劃部介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。

通常建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。

在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，正向兩端逐漸拓展，漸漸深入到項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。

前期策劃首先要解決的是市場(chǎng)的定位問(wèn)題，如樓盤(pán)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，即明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向與目標(biāo)。前期策劃必須以開(kāi)發(fā)商為決策主導(dǎo)，設(shè)計(jì)單位和營(yíng)銷(xiāo)策劃單位緊密配合完成。因此，策劃要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)要盡可能超前，但也不能過(guò)于超前，要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅，應(yīng)依據(jù)地塊的特點(diǎn)，結(jié)合大量市場(chǎng)調(diào)研的資料，確定住宅類(lèi)型，比如是多層、高層或其它物業(yè)形態(tài)等。再依據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)格的確立，與周邊樓盤(pán)作比較時(shí)一定要有自己超前且較為鮮明的特點(diǎn)，同時(shí)，也要讓市場(chǎng)能夠接受。

另外一點(diǎn)是策劃與創(chuàng)意之間的關(guān)系，策劃需要?jiǎng)?chuàng)意，但策劃不等于規(guī)劃。策劃要有一點(diǎn)新東西，但過(guò)分追求“新、奇”，則效果可能不好，甚至適得其反，這方面是有不少教訓(xùn)的。策劃需要?jiǎng)?chuàng)意，但策劃更強(qiáng)調(diào)科學(xué)、周密地統(tǒng)籌安排，創(chuàng)意則可能使這種安排更合理或某個(gè)環(huán)節(jié)得到優(yōu)化，但決不是策劃的全部。

開(kāi)發(fā)商尤其要注意整合資源利用外腦、內(nèi)外結(jié)合，不要過(guò)于迷信自己過(guò)去的老經(jīng)驗(yàn)。過(guò)去的盤(pán)子成功了，不代表將未的盤(pán)子也一定能成功，市場(chǎng)是不斷變化的，還有很多是開(kāi)發(fā)商自己不熟悉的、沒(méi)有關(guān)注的，而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評(píng)價(jià)投資方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要重視策劃、理解策劃，策劃專(zhuān)家是開(kāi)發(fā)商的好參謀；要以營(yíng)銷(xiāo)的視野看策劃，而不是以推銷(xiāo)的想法去賣(mài)房子。在策劃階段要注重以下三個(gè)方面：

1)市場(chǎng)調(diào)研

市場(chǎng)調(diào)研是指把與市場(chǎng)相關(guān)的市場(chǎng)、銷(xiāo)售、客戶等信息收集起來(lái)，加深認(rèn)識(shí)并進(jìn)行分析和監(jiān)控，進(jìn)而解釋信息間的內(nèi)在聯(lián)系及相互關(guān)系變化的規(guī)律。這個(gè)過(guò)程為項(xiàng)目建設(shè)及定位提供決策參考依據(jù)。

2)功能策劃

功能策劃源于對(duì)生活知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的積累，沒(méi)有定式。除我們已知的功能之外，仍然可以

通過(guò)綜合功能不同特征發(fā)展新的功能形式。

對(duì)于具體地塊來(lái)說(shuō)，功能策劃除考慮自我需要之外，還應(yīng)考慮地塊周邊功能的相互作用影響，或借勢(shì)增強(qiáng)周邊功能，或突出互補(bǔ)功能，還要考慮經(jīng)濟(jì)效益因素。功能策劃的細(xì)節(jié)考量，需要對(duì)現(xiàn)有具體功能的配置，基本規(guī)模、投資、對(duì)場(chǎng)地要求及交通狀況等因素有良好的知識(shí)儲(chǔ)備。

整個(gè)策劃過(guò)程基于理性的定性及定量分析基礎(chǔ)之上。初步判斷可以定性為主的專(zhuān)家式論證，決策判斷應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)研的論證(定性及定量綜合)為基礎(chǔ)。

3)產(chǎn)品風(fēng)格形象定位

結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研的情報(bào)，確立差異化定位目標(biāo)后，就可以論證產(chǎn)品的風(fēng)格定位，也是產(chǎn)品的形象識(shí)別系統(tǒng)的確定。最后通過(guò)設(shè)計(jì)單位在建筑造型藝術(shù)性的創(chuàng)新或原汁原味的塑造未實(shí)現(xiàn)。

3　設(shè)計(jì)優(yōu)選：精品實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)

談設(shè)計(jì)的優(yōu)選，我們通常會(huì)談成本的優(yōu)選。英國(guó)著名項(xiàng)目管理專(zhuān)家梅樂(lè)在1988年對(duì)世界范圍內(nèi)52個(gè)世界經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的隨機(jī)抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終完成時(shí)間，平均比預(yù)期的要延期17％，而成本超過(guò)預(yù)算的情況更加普遍，平均達(dá)到88％。我國(guó)近二十年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐也證明了這樣一個(gè)事實(shí)，就是絕大部分項(xiàng)目是在成本超支、工期延長(zhǎng)的情況下完成的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正朝著大規(guī)模、高檔化的方向發(fā)展。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開(kāi)發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問(wèn)題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，設(shè)計(jì)階段決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本大格局，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，因此，特別需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的優(yōu)選。在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法。設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)要考慮專(zhuān)家的不同組合，評(píng)標(biāo)的技術(shù)手段要注意克服專(zhuān)家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設(shè)計(jì)單位，促使設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開(kāi)拓創(chuàng)新的同時(shí)，也注重在降低工程造價(jià)上狠下功夫。

設(shè)計(jì)優(yōu)選也是產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)優(yōu)選過(guò)程中開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的素質(zhì)決定了最終能否選取出較為圓滿、完善的精品方案。即使是有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，在前期項(xiàng)目策劃過(guò)程中與策劃單位能保持較為理性的溝通，策劃也達(dá)到了一定的深度與成果，但卻會(huì)在方案設(shè)計(jì)優(yōu)化選擇時(shí)在價(jià)值判斷上帶有過(guò)多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要點(diǎn)，導(dǎo)致自己的評(píng)價(jià)理性被蒙蔽，最終導(dǎo)致方案選擇失誤。設(shè)計(jì)方案選擇的失誤時(shí)有發(fā)生，例如，蘇州獨(dú)墅湖邊某大型高層住宅項(xiàng)目，方案想必是經(jīng)過(guò)多方案評(píng)比優(yōu)選出來(lái)的，但是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)與眼光決定了即便是優(yōu)選出的方案，卻仍然存在著重大設(shè)計(jì)失誤，忽視了市場(chǎng)客戶的需求：比如偶數(shù)層觀景陽(yáng)臺(tái)純粹為了立面造型加上厚重的邊框造型構(gòu)件，而忽視了住戶對(duì)景觀的需求，將臨湖景觀面無(wú)謂地阻擋；比如將大套房型正對(duì)湖景處安排兩個(gè)衛(wèi)生間，卻無(wú)處觀湖景。因此，開(kāi)發(fā)商開(kāi)展設(shè)計(jì)招投標(biāo)時(shí)必須明確項(xiàng)目定位，盡量將評(píng)選依據(jù)建立在正確、理性、客觀的前期策劃成果之上。

4　控制與統(tǒng)籌：開(kāi)發(fā)商主體性

前期策劃獲得成功，一個(gè)樓盤(pán)就成功了一半。但產(chǎn)品的塑造還未必成功。

建筑是創(chuàng)造空間的活動(dòng)，空間形態(tài)是設(shè)計(jì)過(guò)程關(guān)注的焦點(diǎn)，其次，對(duì)照目前設(shè)計(jì)狀況，提倡細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，構(gòu)造措施要先行(設(shè)計(jì)支撐部分要對(duì)材料構(gòu)造邏輯及施工工法有積累與了解)，第三，相關(guān)專(zhuān)業(yè)(建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、通)密切并良好地配合(反復(fù)多次且深入細(xì)致)。開(kāi)發(fā)商的思維核心要建立系統(tǒng)概念。

開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)品質(zhì)，品質(zhì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須同時(shí)具備三種能力：整合資源能力，品質(zhì)控制能力，學(xué)習(xí)、借鑒、總結(jié)和創(chuàng)新能力。這三種能力將是衡量開(kāi)發(fā)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的坐標(biāo)。同樣的設(shè)計(jì)單位，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商品質(zhì)控制的能力，仍然難以達(dá)到高品質(zhì)，至少會(huì)大打折扣。因此，工程營(yíng)造過(guò)程的品質(zhì)控制能力同樣也極為重要。近年來(lái)進(jìn)一步深化質(zhì)量管理體系的覆蓋范圍和執(zhí)行力度，切實(shí)有效地執(zhí)行一整套從規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)及后期維修等施工管理的制度和流程。成功的經(jīng)驗(yàn)如綠城集團(tuán)正逐步建立起一套科學(xué)、優(yōu)化的”立體交叉設(shè)計(jì)“流程，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，甚至在方案階段，就開(kāi)始同步進(jìn)行規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)精裝修及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，各項(xiàng)工作”齊頭并進(jìn)“，以達(dá)到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性、領(lǐng)先性和人性化等方面整體最優(yōu)目的。

現(xiàn)場(chǎng)控制是監(jiān)控、調(diào)整、完善設(shè)計(jì)的重要步驟，服務(wù)的目的是使設(shè)計(jì)作品的理念得到更完善完整的體現(xiàn)，它需要良好的協(xié)調(diào)控制能力和豐富的現(xiàn)場(chǎng)知識(shí)。首先是材料的選擇，根據(jù)定位選用合適的材料，保證房產(chǎn)品的品質(zhì)，所選材料符合當(dāng)前國(guó)家相關(guān)規(guī)定，并有一定程度的超前。這將決定房產(chǎn)品有沒(méi)有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，這是品質(zhì)控制中最關(guān)鍵的一步。其重點(diǎn)在于公共部分，這是最能體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)在卻也最容易被開(kāi)發(fā)商忽略的環(huán)節(jié)。大環(huán)境、小環(huán)境的營(yíng)造，景觀、道路、停車(chē)位、園林家具等細(xì)節(jié)都要作為品質(zhì)控制的要點(diǎn)來(lái)抓。最后是對(duì)合作伙伴的控制，開(kāi)發(fā)商要選擇好的建造單位、材料供應(yīng)商等。三者統(tǒng)籌控制，最終實(shí)現(xiàn)客戶使用的方便、尺度的合理、材料的舒適、工藝的精致、視覺(jué)的賞心悅目、活動(dòng)的安全等每一個(gè)細(xì)節(jié)的“體貼入微”的關(guān)注。

5　總結(jié)：精品是市場(chǎng)成功的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟，不能靠壟斷，只有競(jìng)爭(zhēng)才能創(chuàng)造進(jìn)步。未來(lái)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)細(xì)分越來(lái)越明確，企業(yè)的”核心競(jìng)爭(zhēng)力”在于最”合理”地整合這些資源，所謂”合理”并不是”最好”，針對(duì)不同的項(xiàng)目選擇不同的規(guī)劃、設(shè)計(jì)公司，選擇不同的物管，讓不同的消費(fèi)者享受最“合適“的物業(yè)。當(dāng)有了市場(chǎng)感知能力和資源整合能力之后，加強(qiáng)控制能力，同時(shí)建立標(biāo)準(zhǔn)化體系。房產(chǎn)品本身沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化，沒(méi)有任何兩套房子是一模一樣的，但建造的過(guò)程可以標(biāo)準(zhǔn)化，建立一系列的標(biāo)準(zhǔn)化流程，如施工過(guò)程中的質(zhì)量管理等；建立控制體系，就是解決問(wèn)題的能力；合理的人才架構(gòu)體系，合適的人用在合適的崗位上；持續(xù)發(fā)展能力，用漸進(jìn)、務(wù)實(shí)的態(tài)度去對(duì)待企業(yè)。

設(shè)計(jì)不精、控制不力是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，更多強(qiáng)調(diào)對(duì)各環(huán)節(jié)的過(guò)程控制，從項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、景觀營(yíng)造和售后服務(wù)等方面著手，追求一流，精益求精，塑造高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品。今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)是對(duì)樓盤(pán)硬件品質(zhì)進(jìn)行不斷的創(chuàng)新和提升，更要實(shí)時(shí)保證在樓盤(pán)軟件品質(zhì)上的進(jìn)步，讓更多消費(fèi)者都能在樓盤(pán)中找到歸屬感。

參考文獻(xiàn)：

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[5]關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知．建住房[2002]74號(hào)．

[6]建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例．2000年1月30國(guó)務(wù)院令第279號(hào)．

篇(3)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)策略；問(wèn)題分析

[中圖分類(lèi)號(hào)]F270[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]B

一、營(yíng)銷(xiāo)策劃

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤(pán)想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的必要性

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各企業(yè)之間把競(jìng)爭(zhēng)力主要放在了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上。一個(gè)正確的營(yíng)銷(xiāo)策略不僅需要對(duì)自身企業(yè)的充分認(rèn)識(shí)，還需要對(duì)外部市場(chǎng)及客戶進(jìn)行足夠的調(diào)查與分析，從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

一個(gè)好的營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)開(kāi)發(fā)商的在經(jīng)營(yíng)和決策方面有以下作用：

1.可以幫助開(kāi)發(fā)商明確目標(biāo)市場(chǎng)和客戶群體，確定投資方向

不同的客戶對(duì)商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級(jí)、規(guī)格、形式、特點(diǎn)，我們通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的前期市場(chǎng)調(diào)研，確定房地產(chǎn)商品的投資方向與設(shè)計(jì)目標(biāo)。

2.有利于房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難的解決

房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商品最終都是以銷(xiāo)售商品來(lái)獲取利益，但在銷(xiāo)售過(guò)程中還是需要一些銷(xiāo)售技巧，這就利用到了銷(xiāo)售策劃方案。銷(xiāo)售策劃方案可以給地產(chǎn)商提供如何定價(jià)，如何宣傳等方面的知識(shí)，幫助地產(chǎn)商更好的銷(xiāo)售。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)存在的問(wèn)題

1.市場(chǎng)調(diào)研不足，對(duì)市場(chǎng)需求分析不足

市場(chǎng)調(diào)研方法單一，不論樓盤(pán)大小，取樣總是同一常量；缺乏項(xiàng)目規(guī)模、位置特點(diǎn)等與消費(fèi)者的關(guān)系的整體了解；樣本數(shù)據(jù)不足，導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果與實(shí)際差距很大。對(duì)市場(chǎng)實(shí)際需求分析不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)停滯。

2.目標(biāo)市場(chǎng)與市場(chǎng)定位的混淆

目標(biāo)市場(chǎng)和市場(chǎng)定位這兩個(gè)概念是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)，沒(méi)有明顯的目標(biāo)市場(chǎng)和清晰的市場(chǎng)定位，一切策劃和營(yíng)銷(xiāo)就會(huì)變得無(wú)的放矢和搖擺不定。然而實(shí)踐中有時(shí)會(huì)混淆這兩個(gè)概念，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的特征和偏好尚未明了，就直接做市場(chǎng)定位，使得市場(chǎng)定位缺乏實(shí)在可靠的支撐。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位模糊，影響產(chǎn)品總體銷(xiāo)售。

3.宣傳過(guò)分依賴于廣告，且宣傳手段單一

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產(chǎn)廣告過(guò)剩，虛假成分較高，干擾了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的形象及信用，大量的消費(fèi)者對(duì)廣告存在不信任的態(tài)度，影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。

4.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)研究專(zhuān)業(yè)人員較少

目前，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論與實(shí)踐缺乏結(jié)合，主要是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)研究專(zhuān)業(yè)人員較少，多數(shù)房地產(chǎn)研究人員為有過(guò)幾個(gè)成功案例的商或者是學(xué)過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的學(xué)院派教授。前者注重的是經(jīng)驗(yàn)且理論知識(shí)較少，后者注重的是理論缺乏實(shí)踐，能將理論與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)的人少之又少。

5.商品賣(mài)點(diǎn)把握不準(zhǔn)確，過(guò)度炒作

賣(mài)點(diǎn)：無(wú)非就是產(chǎn)品與眾不同的特點(diǎn)、特色。這些特點(diǎn)、特色一方面是是產(chǎn)品自身與生俱來(lái)的，另一方面是通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員的想象力、創(chuàng)造力產(chǎn)生的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)有很多，例如：房型、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)等等，但是很多房地產(chǎn)商和營(yíng)銷(xiāo)策劃人員會(huì)選擇概念炒作，以概念做為產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)，例如：生態(tài)綠色，人文，歐美風(fēng)格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動(dòng)的傳播效果，造成消費(fèi)者聽(tīng)覺(jué)沖擊，反而忽略了消費(fèi)者真正的需求。這種做法有時(shí)會(huì)讓消費(fèi)者很迷茫。

四、解決房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題的策略

1.加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確分析市場(chǎng)需求

市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，要有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等，同消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系從整體上進(jìn)行了解及把握；準(zhǔn)確了解當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求情況。調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景。確定企業(yè)投資方向。

調(diào)研流程：調(diào)研計(jì)劃撰寫(xiě)——調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)——調(diào)研問(wèn)卷實(shí)施——調(diào)研問(wèn)卷收集、整理——數(shù)據(jù)分析——調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)。

2.明確市場(chǎng)定位

應(yīng)該明確目標(biāo)市場(chǎng)與市場(chǎng)定位的分別，市場(chǎng)定位是企業(yè)及產(chǎn)品確定在目標(biāo)市場(chǎng)上所處的位置。明確的使企業(yè)的產(chǎn)品和形象在目標(biāo)顧客的心理上占據(jù)一個(gè)獨(dú)特、有價(jià)值的位置。明確產(chǎn)品定位及特點(diǎn)，從而使產(chǎn)品在今后的銷(xiāo)售中創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道

不能過(guò)度的宣傳，使消費(fèi)者出現(xiàn)疲勞，也不能過(guò)分依賴于廣告宣傳，應(yīng)拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠(chéng)信為基礎(chǔ)?；蛘呖梢詣?chuàng)造出一個(gè)自己的品牌，通過(guò)品牌效應(yīng)增加消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的信任度。同時(shí)可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，網(wǎng)上論壇等。

4.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員的培養(yǎng)

人們都說(shuō)二十一世紀(jì)人才最重要，一個(gè)好的營(yíng)銷(xiāo)人才可以為地產(chǎn)商帶來(lái)巨大的收益。所以，我們可以加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員的培養(yǎng)，讓顧客可以看到我們的專(zhuān)業(yè)性，技術(shù)性，更重要的是誠(chéng)信，從而吸引更多的消費(fèi)者的目光。

對(duì)于銷(xiāo)售人才的培養(yǎng)我們可以通過(guò)定期組織銷(xiāo)售人員學(xué)習(xí)，為銷(xiāo)售人員提供互相學(xué)習(xí)，相互交流的機(jī)會(huì)等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。這樣才能讓房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的理論與實(shí)踐更好的結(jié)合。

5.了解商品賣(mài)點(diǎn)，實(shí)事求是，避免炒作

營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)該從客戶和市場(chǎng)需要出發(fā)，要了解特定的商品有特定的消費(fèi)群體，所以要根據(jù)顧客的不同而不是通過(guò)商品的不同來(lái)細(xì)分商品。要及時(shí)把握客戶的需求，根據(jù)客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動(dòng)顧客的賣(mài)點(diǎn)，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣(mài)點(diǎn)說(shuō)出，讓顧客感到迷茫。

營(yíng)銷(xiāo)人員在商品營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)也要做到實(shí)事求是，不夸大商品特點(diǎn)，避免概念銷(xiāo)售，不講大話、空話，謹(jǐn)慎銷(xiāo)售避免炒作，讓消費(fèi)者更加了解商品特色，明確自己的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)，從而使商品更好的銷(xiāo)售。

五、總結(jié)

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；工程管理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，如何實(shí)現(xiàn)相關(guān)資源的優(yōu)化配置，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)研究熱點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程涉及很多內(nèi)容，對(duì)這些內(nèi)容的進(jìn)行有效處理就構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內(nèi)容。

1.工程的總體規(guī)劃。人類(lèi)在做任何一件事情之前需要一個(gè)規(guī)劃， 同樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也需要一個(gè)有效規(guī)劃，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前都有一個(gè)總體設(shè)計(jì)與規(guī)劃。工程開(kāi)發(fā)的總設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)建設(shè)工作重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。工程設(shè)計(jì)的報(bào)批和編制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要前期工作。

2.相關(guān)方面的協(xié)調(diào)合作。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程要涉及面廣， 加上房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點(diǎn)， 如配合單位多、施工周期長(zhǎng)、工程項(xiàng)目多、建設(shè)范圍大，所以很容易產(chǎn)生矛盾沖突。為達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行需要及時(shí)地溝通，做好以下幾個(gè)方面的工作：實(shí)行工程開(kāi)發(fā)總承包制度；定期召開(kāi)有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)會(huì)；積極配合開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)單位及時(shí)理好開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的各種矛盾。

3.工程質(zhì)量監(jiān)督檢查。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中有過(guò)硬的質(zhì)量是取勝的重要砝碼， 房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，最大化必須過(guò)好建筑物的質(zhì)量的關(guān)。工程質(zhì)量好壞是設(shè)計(jì)質(zhì)量、勘察質(zhì)量、原材料質(zhì)量、使用維護(hù)質(zhì)量及施工質(zhì)量的直接反映，所以在工程開(kāi)發(fā)設(shè)過(guò)程中要注意各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控，對(duì)整體開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全面、深入的質(zhì)量監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，解決問(wèn)題。

4.工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。工程項(xiàng)目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達(dá)到工程設(shè)計(jì)的要求和合同規(guī)定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備驗(yàn)收的條件后，根據(jù)施工單位的竣工驗(yàn)收的請(qǐng)求，有關(guān)的驗(yàn)收小組要依照國(guó)家制定的各類(lèi)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收和鑒定，只要達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備使用條件才能進(jìn)行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的常見(jiàn)問(wèn)題

1.前期準(zhǔn)備工作不充分

當(dāng)前很多房地產(chǎn)項(xiàng)目存在著盲目決策開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，往往沒(méi)有進(jìn)行充分前期調(diào)研論證，通常地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很多地關(guān)心的是工程項(xiàng)目建設(shè)的位置、配套設(shè)施以及和商業(yè)環(huán)境等，然而對(duì)其開(kāi)發(fā)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素的論證關(guān)注不夠，往往造成因工程項(xiàng)目前期無(wú)法進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，而引發(fā)一系列后續(xù)問(wèn)題。例如結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理、戶型單一造成公攤過(guò)大、空置率高、成本較高問(wèn)題。

2.對(duì)施工許可程序不重視

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)施工單位為了工程進(jìn)度，往往還沒(méi)有經(jīng)過(guò)建設(shè)主管部門(mén)施工許或相關(guān)手續(xù)沒(méi)有辦理完畢之前，就提前施工。不少開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆制度上的漏洞。例如在開(kāi)挖和填坑手續(xù)辦理之后，在相關(guān)施工許可未完成之前，就進(jìn)行開(kāi)工。往往會(huì)導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進(jìn)行，而且也造成了不良的社會(huì)影響。

3.監(jiān)理制度不規(guī)范，完工驗(yàn)收不嚴(yán)謹(jǐn)

由于設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位之間配合不緊密，導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)大量設(shè)計(jì)問(wèn)題，很多施工單位隨意變更設(shè)計(jì)圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監(jiān)理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規(guī)范監(jiān)督。許多開(kāi)發(fā)單位對(duì)工程施工中的分項(xiàng)驗(yàn)收等管理環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)，往往造成工程竣工總體驗(yàn)收時(shí)產(chǎn)生驗(yàn)收的資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足情況，從而出現(xiàn)不能為驗(yàn)收辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致拖延交付和備案邂逅的結(jié)果。

三、改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理的建議

項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的運(yùn)用雖然取得了一些成績(jī)，但在行過(guò)程中也逐漸凸顯出一些問(wèn)題，筆者認(rèn)為，要從根本上加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃管理

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理普遍存在調(diào)研不足和可行性研究論證不夠的問(wèn)題，因此，為了優(yōu)化項(xiàng)目管理，必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃和設(shè)計(jì)等前期管理工作。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前要做充分的市場(chǎng)調(diào)研和投資分析，盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期內(nèi)。進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，明確消費(fèi)者的需求， 選擇更具商業(yè)價(jià)值地段，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的建筑戶型。另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項(xiàng)，不留缺口。加強(qiáng)與國(guó)家規(guī)劃部門(mén)溝通尋找政策上的支持，協(xié)調(diào)和平衡各方面利益，避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)不到位而產(chǎn)生工程進(jìn)程被叫停、設(shè)計(jì)反復(fù)修改等現(xiàn)象，從而避免資源上的浪費(fèi)。

2.加強(qiáng)項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量管理與控制

在施工之前，工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商應(yīng)與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴(yán)格遵守合同的要求來(lái)辦事，除了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，對(duì)施工安全、款項(xiàng)支付、驗(yàn)收、工期、工程質(zhì)量等進(jìn)行明細(xì)的規(guī)定，避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強(qiáng)施工質(zhì)量的控制，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中重點(diǎn)工作。協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。對(duì)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證在施工進(jìn)程的各個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3.加強(qiáng)成本管理和風(fēng)險(xiǎn)控制

價(jià)格是房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的重要籌碼，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須完善加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前充分做好預(yù)測(cè)和評(píng)估工作，對(duì)項(xiàng)目成本、利潤(rùn)等進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在施工過(guò)程中，充分做到投標(biāo)招標(biāo)的市場(chǎng)化，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，只有這樣才能降低成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)行業(yè)是投資大、周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，因此，控制風(fēng)險(xiǎn)是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合同的形式，明確開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各參與方的責(zé)任，來(lái)減少隱蔽損失。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)投保的方式，在客觀上降低房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡少文.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中的應(yīng)用[J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2011（10）.

[2]王琳.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理.科技信息[J].2011（7）.

篇(5)

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用到功能和質(zhì)量等方面要求越來(lái)越高。項(xiàng)目造

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提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理。目前我國(guó)現(xiàn)有小而專(zhuān)大而強(qiáng)的項(xiàng)目管理公司不多，而且專(zhuān)業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少人員素質(zhì)也不高，對(duì)項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識(shí)不夠，管理片面，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國(guó)家相比，都存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)要求項(xiàng)目每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開(kāi)展。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題 1、項(xiàng)目方案確定的問(wèn)題 項(xiàng)目方案的確定，作為開(kāi)發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開(kāi)發(fā)商往往沒(méi)有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤(rùn)最大化為根本目的，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤(rùn)，在方案確定階段，考慮過(guò)多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢(qián)，而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí)，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一種無(wú)形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會(huì)中企業(yè)將無(wú)法生存。此外，沒(méi)有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開(kāi)發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒(méi)有針對(duì)確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開(kāi)工前沒(méi)有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程將無(wú)法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過(guò)計(jì)劃投資額。 2、施工設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說(shuō)是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)這些專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無(wú)成本概念、無(wú)創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開(kāi)發(fā)商只注重施工現(xiàn)場(chǎng)的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒(méi)有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書(shū)。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來(lái)，必然造成設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無(wú)法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無(wú)一種有效的辦法加以控制。 3、合同管理存在的問(wèn)題 目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：①不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒(méi)有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長(zhǎng)、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。 三、項(xiàng)目管理的對(duì)策 以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰(shuí)擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí)，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開(kāi)發(fā)建設(shè)中，誰(shuí)就能適應(yīng)市場(chǎng)的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，樹(shù)立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中如何做好項(xiàng)目管理。 1、重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，就要做到：首先，深入研究國(guó)家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國(guó)家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次，要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場(chǎng)的需求情況，確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過(guò)廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)力水平、對(duì)居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤(pán)的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售情況及其開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等，權(quán)衡本公司競(jìng)爭(zhēng)力是否能擊敗對(duì)手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度及項(xiàng)目的成功，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。 2、做好品牌建設(shè) 企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)程，它是以開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。 3、加強(qiáng)合同管理工作。 ①一般來(lái)說(shuō)，合同工期主要受建設(shè)單位的要求工期、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的定額工期以及投標(biāo)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工期緊迫，建設(shè)單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實(shí)需要提出要求工期，并由此限定投標(biāo)工期，只從價(jià)格上選擇相對(duì)低價(jià)者中標(biāo)。多數(shù)施工單位為了實(shí)現(xiàn)中標(biāo)這一首要任務(wù)，忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此，要求工期的科學(xué)合理和允許投標(biāo)工期在平衡投標(biāo)報(bào)價(jià)中發(fā)揮作用。將有利于減小建設(shè)單位在進(jìn)度目標(biāo)控制中存在的風(fēng)險(xiǎn)。 ②房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制與款項(xiàng)的合同支付方式密不可分，工程進(jìn)度款既是對(duì)施工單位履約程度的量化。又是推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的動(dòng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵，并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn)。確保階段性進(jìn)度目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 ③合同工期延期一般是由于建設(shè)單位、房地產(chǎn)項(xiàng)目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此。合同約定中應(yīng)明確合同工期順延的申報(bào)條件和許可條件，即導(dǎo)致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵線路上．才能獲得合同工期延期的批準(zhǔn)。若延期事件是發(fā)生在非關(guān)鍵線路上，且延長(zhǎng)的時(shí)間未超過(guò)總時(shí)差時(shí)，工期延期申請(qǐng)是不能獲得批準(zhǔn)的。此外，合同工期延期的批準(zhǔn)還必須符合實(shí)際情況和注意時(shí)效性。 四、結(jié)束語(yǔ) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是個(gè)資源整合的過(guò)程。要想在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，選擇好有實(shí)力的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷(xiāo)單位，建設(shè)出適銷(xiāo)的樓房產(chǎn)品，通過(guò)促銷(xiāo)及時(shí)回籠資金，達(dá)到效益多、進(jìn)度快、質(zhì)量好、投資省的效果。在項(xiàng)目四大控制目標(biāo)中，進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)、安全的關(guān)系是可以相輔相成的。質(zhì)量、造價(jià)、安全控制得好，工程進(jìn)展就可以更順利，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)就更有保障。

篇(6)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本構(gòu)成 成本控制

中圖分類(lèi)號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)10-286-02

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇,有效的土地資源不斷減少,土地成本越來(lái)越高,人工、材料價(jià)格的不斷上漲,造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的不斷攀升,從而使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,從而減少或有效回避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),使有限的資金創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益,就顯得至關(guān)重要。

合理有效地控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本,貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段和竣工階段,可以說(shuō)是一個(gè)系統(tǒng)控制過(guò)程,它具有全員性和全過(guò)程性的特點(diǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段成本控制各有其特點(diǎn),所起的作用和重要程度也有所不同。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主要成本構(gòu)成

1.開(kāi)發(fā)成本。(1)土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者的身份,將一定年限內(nèi)的土地有償使用權(quán)出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類(lèi)似的地塊的出讓金數(shù)額,根據(jù)時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素進(jìn)行修正。(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。一是土地征用費(fèi)。是指國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用,主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。二是拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。因出讓土地,使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失,新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。具體包括兩部分費(fèi)用:拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(3)前期工程費(fèi)。一是項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用,一般可按項(xiàng)目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。建安工程費(fèi)。指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用,主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)及室內(nèi)裝修工程等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)。此費(fèi)用為紅線內(nèi)工程費(fèi),包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)。主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,可參照“建安工程費(fèi)”估算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi),依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度,以前六項(xiàng)之和為基數(shù),按3%左右計(jì)算。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中負(fù)擔(dān)的各種稅金和有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。該部分費(fèi)用應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

2.開(kāi)發(fā)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。(1)管理費(fèi)用。按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前六項(xiàng)之和為基數(shù),按3%左右計(jì)算。(2)銷(xiāo)售費(fèi)用。指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售的各項(xiàng)費(fèi)用。(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用。指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要有借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

從上述成本費(fèi)用組成分析,成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程,涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制,就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中,對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

1.立項(xiàng)階段的成本控制。立項(xiàng)階段成本控制的重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本、利潤(rùn)估算,明確項(xiàng)目的可行性,準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策,避免決策失誤帶來(lái)的企業(yè)損失,同時(shí)充分提高資源的利用效率,用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對(duì)降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制,著重于以下幾點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)研時(shí),通過(guò)投資成本估算,進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的初步成本控制。公司項(xiàng)目部開(kāi)展充分的市場(chǎng)調(diào)研,如通過(guò)全面采盤(pán),組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察等,進(jìn)而把握投資決策,找準(zhǔn)產(chǎn)品定位、編寫(xiě)投資估算。投資成本估算的重點(diǎn)包括:資源配置是否充分、合理;市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng);投資成本、費(fèi)用是否經(jīng)濟(jì)、可行;投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求;投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí),通過(guò)《可行性研究報(bào)告》,進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的具體成本控制。公司項(xiàng)目部在匯集全面采盤(pán)報(bào)告,各方專(zhuān)家意見(jiàn)等后,編寫(xiě)《可行性研究報(bào)告》?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除須具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還應(yīng)重點(diǎn)包括以下內(nèi)容:成本費(fèi)用分析及估算;成本控制目標(biāo)及措施;投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響;資金計(jì)劃;投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策;項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

通過(guò)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策,降低開(kāi)發(fā)成本。公司管理層保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解,在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷的基礎(chǔ)上,通過(guò)為企業(yè)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策,達(dá)到降低開(kāi)發(fā)成本的目的。明確在項(xiàng)目全過(guò)程,通過(guò)招投標(biāo)管理,有效控制成本。項(xiàng)目在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理時(shí),應(yīng)招投標(biāo);項(xiàng)目在大小施工、材料、設(shè)備采購(gòu)、安裝等業(yè)務(wù)時(shí),更應(yīng)按工程量清單計(jì)價(jià)辦法嚴(yán)格招投標(biāo)管理。企業(yè)在同等條件下,選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的范圍有前期工程費(fèi),含招標(biāo)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)等。其中設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安成本的1.5%~2%,比例雖不大,但對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上,設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)效益的高低。因此,在投資決策確定后,該階段是成本控制的關(guān)鍵。

在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,開(kāi)發(fā)商可以采用設(shè)計(jì)招標(biāo)辦法,在工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合條件下,選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)單位,使項(xiàng)目不僅建筑造型美觀,而且造價(jià)合理。對(duì)于優(yōu)秀方案的比較,可以采用成本―效益分析方法,在滿足工程――結(jié)構(gòu)及使用功能的前提下,依據(jù)開(kāi)發(fā)商可行性研究報(bào)告的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(要充分用足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)制定的土地使用性質(zhì)、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數(shù))選擇設(shè)計(jì)方案,結(jié)合開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念,最后修改并確定設(shè)計(jì)方案。

在單體詳細(xì)設(shè)計(jì)階段,結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)的實(shí)際需要,向設(shè)計(jì)單位提倡在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用,通過(guò)功能細(xì)化,把多余的功能去掉,對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制,從而最終降低工程造價(jià);也可以實(shí)行限額設(shè)計(jì)、獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制,按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算,在保證功能要求的前提下,按分配的投資額控制各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì),若哪個(gè)專(zhuān)業(yè)超過(guò)或減少,則給予罰款或獎(jiǎng)勵(lì);也可采取合同措施,若變更費(fèi)用超過(guò)施工合同價(jià)的一定比例時(shí),則相應(yīng)扣減設(shè)計(jì)費(fèi),從而確保設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心,有效控制工程造價(jià)。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核管理工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前,設(shè)計(jì)階段的缺漏或不完善不可避免會(huì)存在,如在設(shè)計(jì)出圖前加以克服,花費(fèi)的代價(jià)可能最小,效果最好。建議開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段委托專(zhuān)業(yè)監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理,這對(duì)于工程的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等都有很大的幫助,可以避免或減少由于設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失和浪費(fèi)。

3.施工階段的成本控制。在工程施工階段,由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,這一階段影響工程造價(jià)(即工程投資)的可能性只有5%～10%,節(jié)約投資的可能性比較小,但工程投資浪費(fèi)卻主要發(fā)生在這一階段。因此,業(yè)主方在施工階段對(duì)工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外,重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理,杜絕投資浪費(fèi)。一是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念培訓(xùn),充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計(jì)變更,有條件的業(yè)主方可以指派工程造價(jià)管理專(zhuān)業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng),隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。三是嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理,工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟(jì)人員相互配合,做到“隨做隨簽”。同時(shí),在確保簽證內(nèi)容與實(shí)際相符,且不超過(guò)應(yīng)簽證范圍的前提下,做到簽證的具體量化,工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰。

4.竣工結(jié)算階段的成本控制。該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù),對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量,落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。要建立獎(jiǎng)懲機(jī)制,對(duì)審查出問(wèn)題的人員給予一定的獎(jiǎng)勵(lì),同時(shí)杜絕由于個(gè)別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾,使得工程在管理和造價(jià)控制上出現(xiàn)漏洞,給企業(yè)帶來(lái)難以覺(jué)察的巨大損失。另外,要做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上,將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫(kù),為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考;也可作為公司考核項(xiàng)目部績(jī)效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各管理部門(mén)總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過(guò)程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn),提出今后工作中的改進(jìn)方案。

三、結(jié)束語(yǔ)

長(zhǎng)期以來(lái),習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段,其實(shí),投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的,存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制,必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。因此,項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題,項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制,以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng),實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控,管理才會(huì)出效益。

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篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)調(diào)研

1前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本主要由土地成本、工程建設(shè)成本、管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。其中工程建設(shè)成本占比重最大，一般會(huì)占到項(xiàng)目總成本的40%以上，有的項(xiàng)目甚至達(dá)70% 以上，而土地成本、管理費(fèi)用、稅金等相對(duì)比較固定，可節(jié)省的空間較小，因此，工程建設(shè)成本控制是基建項(xiàng)目成本控制中的關(guān)鍵一環(huán)。只有注重成本管理，控制合理的造價(jià)，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成

2.1 項(xiàng)目前期階段的成本

這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析。此階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是基礎(chǔ)性階段，非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低，一般不會(huì)超過(guò)4%。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等開(kāi)發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。

2.2 土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行和預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣(mài)出讓。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)土地成為主要的方式。

2.3 設(shè)計(jì)階段成本

該階段具體包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本和招標(biāo)、評(píng)標(biāo)成本。如工程勘察費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等。

2.4 項(xiàng)目施工階段的成本

這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。此階段的主要費(fèi)用包括：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其它直接費(fèi)、間接費(fèi)、施工管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。

2.5 管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。在整個(gè)成本中所占的比例一般為2%左右。

2.6 貸款利息

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付利息，貸款利息也成為開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。但是對(duì)于具體的企業(yè)、具體的項(xiàng)目，它所占成本的構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

2.7 稅費(fèi)

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷(xiāo)售收入的7%

2.8 其它費(fèi)用

它主要包括：宣傳費(fèi)用、各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，在成本構(gòu)成中一般為5%左右。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不同階段的成本控制要點(diǎn)

3.1 項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本控制要點(diǎn)

此階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策，具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，其中編制切實(shí)可行的可行性研究報(bào)告是工程成本控制最重要的依據(jù)。另外，在這一階段還有兩項(xiàng)重要成本，雖然尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容：一是土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%；二是配套及其他收費(fèi)支出，主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，這部分成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響，一般占項(xiàng)目總投資的10%一15%。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本控制要點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)，也是工程投資最重要的依據(jù)。據(jù)國(guó)際上一些數(shù)據(jù)表明，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度卻達(dá)到了75%以上，從一定程度來(lái)講，工程的設(shè)計(jì)就決定了工程成本。這一階段的內(nèi)容包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本、招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。

3.3 項(xiàng)目施工階段成本控制要點(diǎn)

施工階段的成本控制，也就是對(duì)照計(jì)劃成本，找出正負(fù)偏差及原因，監(jiān)視實(shí)際成本的運(yùn)行情況，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的目標(biāo)管理，并與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同時(shí)進(jìn)行，這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體建造過(guò)程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工到竣工后交付使用為止。開(kāi)工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等。竣工驗(yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

3.4 項(xiàng)目竣工決算階段成本控制要點(diǎn)

工程項(xiàng)目建設(shè)完成后，企業(yè)專(zhuān)業(yè)人員要正確編制竣工決算，報(bào)審計(jì)部門(mén)審定，分析整個(gè)項(xiàng)目的成本控制效果，與總投資計(jì)劃比較、分析后進(jìn)行評(píng)價(jià)。做好項(xiàng)目的善后保修和回訪工作，積極與業(yè)主溝通，防止產(chǎn)生不必要的支出，降低后期管理成本。

3.5 項(xiàng)目使用階段成本控制要點(diǎn)

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，對(duì)于項(xiàng)目后期管理成本的控制是非常必要的。

4如何有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本

4.1 降低資金成本

要加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金，要盡可能的拓寬融資渠道，募集更多的資金；要加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收，這是企業(yè)對(duì)外發(fā)放的低息甚至無(wú)息貸款，是對(duì)企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)回收；要嚴(yán)格按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項(xiàng)；壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量，除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項(xiàng)外，應(yīng)一律通過(guò)轉(zhuǎn)賬和使用支票進(jìn)行結(jié)算；加快在途資金的人賬，這一類(lèi)資金，自取得票據(jù)時(shí)起，所有權(quán)已歸屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此應(yīng)該及時(shí)到銀行辦理手續(xù)。

4.2控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)

規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步使行政性配置方式從經(jīng)營(yíng)性土地領(lǐng)域退出，避免出現(xiàn)暗箱操作，引發(fā)國(guó)有資產(chǎn)流失；加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡；逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過(guò)規(guī)定期限而未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以此來(lái)以保持足量的用地規(guī)模，平抑過(guò)高的地價(jià)。

4.4合理使用銷(xiāo)售推廣費(fèi)用

銷(xiāo)售推廣費(fèi)用是指用于和銷(xiāo)售推廣有關(guān)的銷(xiāo)售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷(xiāo)售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷(xiāo)售酬金）。使用好銷(xiāo)售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢(qián)的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售。如果銷(xiāo)售推廣費(fèi)用使用得好，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用，讓整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)活躍起來(lái)。所以要充分研究市場(chǎng)，吃透規(guī)則，講究銷(xiāo)售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。

4.5 開(kāi)拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用

金融在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中占有舉足輕重的地位，沒(méi)有金融便沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的存在。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過(guò)緊的狀況，真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過(guò)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門(mén)檻，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長(zhǎng)期貸款利率水平等。也只有通過(guò)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。