房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淺析

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淺析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淺析:房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整治工作總結(jié)

根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市工商行政管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)＜省住建廳、省工商行政管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范全省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為工作方案的通知＞的通知》（資住建發(fā)〔2014〕94號(hào)）精神，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，我市認(rèn)真開展了全市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為專項(xiàng)整治工作，現(xiàn)開展工作情況總結(jié)如下：

一、高度重視，準(zhǔn)備工作充分

（一）傳達(dá)部署到位。7月25日，我局接到根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市工商行政管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)＜省住建廳、省工商行政管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范全省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為工作方案的通知＞的通知》（資住建發(fā)〔2014〕94號(hào)）后，高度重視，立即組織召開了黨委會(huì)和局長(zhǎng)辦公會(huì)，認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)學(xué)習(xí)了上級(jí)的文件精神，使上級(jí)的要求深入人心，使每名同志明確此次專項(xiàng)整治工作的意義、重要、步驟，切實(shí)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到市局、省廳的安排部署上來。

（二）組織機(jī)構(gòu)健全。我局成立了市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由住建設(shè)局、工商行政管理局主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，房地產(chǎn)管理局、住建局和工商行政管理局相關(guān)業(yè)務(wù)科室負(fù)責(zé)人為成員的專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組。負(fù)責(zé)組織此次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為專項(xiàng)整治工作。

（三）方案制定詳實(shí)。在傳達(dá)學(xué)習(xí)上級(jí)文件的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合上級(jí)的要求，專題研究和分析我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為的現(xiàn)狀，對(duì)專項(xiàng)整治工作的目標(biāo)、要求、內(nèi)容、方法和步驟作了研究，制定并下發(fā)了《規(guī)范市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為工作方案》。

二、嚴(yán)密組織，專項(xiàng)整治成效明顯

（一）企業(yè)自查認(rèn)真。從7月底至8月上旬，全市50家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圍繞11個(gè)問題認(rèn)真進(jìn)行了自查自糾，并對(duì)自查出來的問題及時(shí)進(jìn)行了整改，我局組織聯(lián)合工作組對(duì)全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展自查自糾的情況進(jìn)行突擊抽查，并落實(shí)上級(jí)指示要求不及時(shí)的兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行警示約談。

（二）集中檢查逗硬。從8月11日至8月31日，我們組織聯(lián)合工作組對(duì)全市所有房地產(chǎn)企業(yè)開展銷售行為的情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查，通過檢查，主要存在以下問題：一是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未取得預(yù)售許可證收取定金、預(yù)收款的問題。二是存在未使用商品房買賣合同示范文本的問題。三是存在收取的預(yù)售款不按時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶，挪用預(yù)售款的問題。四是個(gè)別開發(fā)企業(yè)因資金困難，擅自挪用業(yè)主繳納的辦證稅金，導(dǎo)致拖延辦證的問題。五是齊銷樓場(chǎng)所公示內(nèi)容不齊全的問題。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，我們及時(shí)予以了糾正和處理，下發(fā)整改通知書10份，共查處了“富麗濱河”在未取得預(yù)售的情況以vip的形式收取購(gòu)房定金、“金域華庭”擅自挪用預(yù)售款，并按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。

（三）部門聯(lián)運(yùn)緊密。此次專項(xiàng)整治工作是住建局、工商行政管理局聯(lián)合進(jìn)行，我們共計(jì)召開協(xié)調(diào)會(huì)4次，互通情況，及時(shí)準(zhǔn)確地把握準(zhǔn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為的基本現(xiàn)狀，共同協(xié)商、共同檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)通報(bào)。真正做到了協(xié)調(diào)配合緊密、集中檢查認(rèn)真、依法查處逗硬。

三、整改落實(shí)，注重建立長(zhǎng)效機(jī)制

對(duì)此次專項(xiàng)整治檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，我們將從嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)制度入手，狠抓各項(xiàng)工作落實(shí)，促使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為更加規(guī)范。

（一）加強(qiáng)預(yù)售許可監(jiān)管，防止出現(xiàn)違規(guī)銷售行為

1．根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部131號(hào)令）、《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市商品房預(yù)售管理工作的通知》（簡(jiǎn)府發(fā)〔2007〕19號(hào)）、《市人民政府關(guān)于規(guī)范城市商品房預(yù)售管理工作的補(bǔ)充通知》（簡(jiǎn)府發(fā)〔2012〕41號(hào)）、市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市國(guó)土資源局、市工商行政管理局、市房屋征收補(bǔ)償局、市規(guī)劃局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作的通知》（簡(jiǎn)住建〔2014〕44號(hào)）文件精神，嚴(yán)格按照“企業(yè)申請(qǐng)、部門會(huì)審、資料初審、審核批準(zhǔn)”的程序，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可工作。

2．由市房地產(chǎn)管理局牽頭，對(duì)全市所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行銷售許可情況進(jìn)行定期、不定期突擊檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)銷售行為，嚴(yán)肅頂格處罰，決不姑息遷就。

（二）加強(qiáng)銷售監(jiān)管，規(guī)范商品房銷售秩序

1．監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將“商品房預(yù)售許可證、國(guó)有土地使用證、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、“兩證一書”、施工許可證、銷控表、建筑總平面圖、預(yù)售方案”在售樓部明顯位置進(jìn)行公示。并在沙盤上對(duì)已取得預(yù)售許可證的樓棟張貼市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一制作的已取得預(yù)售許可標(biāo)識(shí)。

2．為提高技防手段，由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓部現(xiàn)場(chǎng)安裝遠(yuǎn)程監(jiān)控設(shè)施。

3．嚴(yán)格執(zhí)行《銷售管理辦法》的規(guī)定，各售樓部銷售人員必須持證上崗。

4．嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，凡在我市從事商品房銷售及的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須進(jìn)行登記備案。

5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，必須在10日內(nèi)一次性開盤，并將全部房源對(duì)外公開銷售，不得分批次銷售；對(duì)不及時(shí)開盤，存在捂盤惜盤、囤積房源、炒賣房號(hào)等違規(guī)行為，市房地產(chǎn)管理局將依法嚴(yán)肅查處。

（三）加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，嚴(yán)格資金撥付程序

1．根據(jù)《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法>的通知》、《市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的補(bǔ)充通知》文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可證前，必須建立對(duì)應(yīng)樓盤的監(jiān)管賬戶，保證預(yù)售款全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

2．嚴(yán)格預(yù)售款的監(jiān)督工作，開發(fā)企業(yè)支取預(yù)售款，根據(jù)監(jiān)管賬戶的資金余額情況，嚴(yán)格按照“企業(yè)申請(qǐng)、監(jiān)理公司證明、市房地產(chǎn)管理局初審、市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)”的程序執(zhí)行。

3．由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)，各預(yù)售款存儲(chǔ)銀行配合，定期、不定期對(duì)全市所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款存儲(chǔ)情況進(jìn)行突擊檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即凍結(jié)預(yù)售款支取，關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)，嚴(yán)肅頂格處罰。

（四）加強(qiáng)網(wǎng)簽監(jiān)管，防止出現(xiàn)一房多賣

1．按照《市商品房預(yù)（銷）售買賣合同網(wǎng)上簽約備案管理暫行辦法》文件精神，為防止陰陽合同、一房多賣等違法違規(guī)行為，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約制度。并對(duì)在同一樓盤購(gòu)買3套（含3套）以上房屋的購(gòu)房者進(jìn)行申報(bào)制度，未經(jīng)過審核的不準(zhǔn)多購(gòu)。

2．根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《省商品房預(yù)（銷）售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記備案管理工作指導(dǎo)意見》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人簽訂商品房買賣合同后，30日內(nèi)務(wù)必到市房地產(chǎn)管理局辦理登記備案手續(xù)。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶簽訂商品房網(wǎng)簽合同后，必須在7日內(nèi)將預(yù)售款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，并憑銀行進(jìn)賬單到市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行合同備案。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市行政區(qū)域以外，通過開設(shè)售樓處、展廳、咨詢處或委托銷售、銷售等形式進(jìn)行異地售房的，應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證后，向市房地產(chǎn)管理局書面說明情況并提出申請(qǐng)，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局審核備案后，方可進(jìn)行異地銷售。

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淺析:房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售中的技術(shù)應(yīng)用思考論文

摘要：計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的系統(tǒng)動(dòng)態(tài)特征，應(yīng)用馬爾科夫鏈滾動(dòng)預(yù)測(cè)方法，可在儀位占有前期樣本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)定量預(yù)測(cè)，可用于指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷過程中的理性經(jīng)營(yíng)。為揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中主因素構(gòu)成及其系統(tǒng)數(shù)理內(nèi)涵，文章主要就有關(guān)樣本解析建模、馬爾科夫鏈滾動(dòng)預(yù)測(cè)方法提出了分析研究的相應(yīng)定量定性結(jié)論。馬爾科夫預(yù)測(cè)方法在適用于短期預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，當(dāng)市場(chǎng)比較穩(wěn)定并在一定時(shí)期內(nèi)沒有大的變動(dòng)，只要狀態(tài)轉(zhuǎn)移矩陣滾動(dòng)次數(shù)足夠多，同時(shí)也適用于長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)營(yíng)銷；系統(tǒng)定量；馬爾科夫預(yù)測(cè)方法；房地產(chǎn)

處于復(fù)雜市場(chǎng)價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)，涉及了諸多復(fù)雜要素與復(fù)雜子系統(tǒng)的糾合影響和作用。為揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中主因素構(gòu)成及其系統(tǒng)數(shù)理內(nèi)涵，文章主要就有關(guān)樣本解析建模、馬爾科夫鏈滾動(dòng)預(yù)測(cè)方法提出了分析研究的相應(yīng)定量定性結(jié)論，可資房地產(chǎn)營(yíng)銷以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)界應(yīng)用。更進(jìn)一步：針對(duì)目前乃至于今后較長(zhǎng)一段時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展事業(yè)，也必然在此前提下，理應(yīng)建立類似的科學(xué)系統(tǒng)理念并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)作中的定量定性相結(jié)合之理智行為，方能擯棄盲目性和隨意性，從而，將我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)納入卓有成效的、切實(shí)可行的、有序的、規(guī)范發(fā)展的科學(xué)軌道。

理智的層次僅僅應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在超前她預(yù)知并切實(shí)地闡明即將可能出現(xiàn)的事物，而絕不應(yīng)當(dāng)在事物出現(xiàn)之后再力圖去說明它。問題的提出是基于：綜觀中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中的諸多成功的策劃成果、新思想、新觀念、新理論、新方法、新手段的日漸滲透與結(jié)合應(yīng)用、策劃人的高層次綜合素質(zhì)及其文化素養(yǎng)，構(gòu)成了市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的靚麗風(fēng)景線。在評(píng)價(jià)諸多房地產(chǎn)營(yíng)銷成功范例的同時(shí)，如何透過成功營(yíng)銷的表象，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)、系統(tǒng)工程等各類有效的數(shù)學(xué)方法，實(shí)現(xiàn)定量建模與定性評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)的深層組合，從而把房地產(chǎn)營(yíng)銷的成功運(yùn)作歸納、總結(jié)到更高的理性層次上去?作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)科與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐環(huán)節(jié)的認(rèn)知交叉與升華，便顯得格外必要。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中馬爾科夫滾動(dòng)預(yù)測(cè)的步驟

馬爾科夫(A．A．Ma^ov)理論指出：“系統(tǒng)達(dá)到每一狀態(tài)的概率僅與近期狀態(tài)有關(guān)，在一定時(shí)期后馬爾科夫過程逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)而與原始條件無關(guān)”的這一特性稱為“無后效性”L2J。即：事物的第n次試驗(yàn)結(jié)果僅取決于第(m一1)次試驗(yàn)結(jié)果，第(n一1)次試驗(yàn)結(jié)果僅取決于第(n一2)次試驗(yàn)結(jié)果，依此類推。這一系列轉(zhuǎn)移過程的集合叫做“馬爾科夫鏈”或稱為“時(shí)間和狀態(tài)均離散的馬爾科夫過程”?！皩?duì)馬爾科夫過程和馬爾科夫鏈進(jìn)行分析，并對(duì)未來的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)稱為馬爾科夫分析”_3l。馬爾科夫預(yù)測(cè)方法的特點(diǎn)是：不需要大量的統(tǒng)計(jì)資料，只需有限的近期資料即可實(shí)現(xiàn)定量預(yù)測(cè)，而且馬爾科夫預(yù)測(cè)方法適用于短期預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，只要狀態(tài)轉(zhuǎn)移矩陣滾動(dòng)次數(shù)足夠的多，同時(shí)也適用于長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。但要求市場(chǎng)比較穩(wěn)定并在一定時(shí)期內(nèi)設(shè)有大的變動(dòng)。

馬爾科夫過程實(shí)際上是一個(gè)將系統(tǒng)的“狀態(tài)”和“狀態(tài)轉(zhuǎn)移”定量化了的系統(tǒng)狀態(tài)轉(zhuǎn)換的數(shù)學(xué)模型：

狀態(tài){S。，n≥1}：指現(xiàn)象某一時(shí)刻上的某種狀態(tài)，是表示系統(tǒng)的最小?組變量。當(dāng)系統(tǒng)可完全由定義狀態(tài)的變量取值來描述時(shí)，稱系統(tǒng)處于一個(gè)狀態(tài)。

狀態(tài)轉(zhuǎn)移：指當(dāng)系統(tǒng)的描述變量從一個(gè)狀態(tài)的特定值變化到另一個(gè)狀態(tài)特定值時(shí)，就表示系統(tǒng)由一個(gè)狀態(tài)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)狀態(tài)，從而該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了狀態(tài)的轉(zhuǎn)移。

相應(yīng)地，事物處于某種狀態(tài)的可能性的大小.

則某一時(shí)期A的狀態(tài)概率向量為：

首先：選定預(yù)測(cè)的市場(chǎng)對(duì)象(即論域)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,要研究的物業(yè)對(duì)象，應(yīng)在整個(gè)市場(chǎng)或區(qū)域內(nèi)并在調(diào)查期內(nèi)開盤的物業(yè)中隨機(jī)選擇；對(duì)被研究的市場(chǎng)對(duì)象的特征(現(xiàn)象)(如：銷售量、戶型、物業(yè)類型、價(jià)位)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查表如表I，可根據(jù)實(shí)際要求調(diào)整。房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)(系統(tǒng))營(yíng)銷過程是一種相關(guān)性很弱的隨機(jī)過程，它的相依關(guān)系僅僅表現(xiàn)在相鄰兩時(shí)刻之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系，以后過程的概率特性只依賴于近期觀測(cè)的結(jié)果，而與以前發(fā)生的任何情形無關(guān)，具有“無后效”特性符合馬爾科夫過程。即每期開盤就完成一次狀態(tài)轉(zhuǎn)移過程，其用戶選購(gòu)意向的轉(zhuǎn)移過程近似于馬爾科夫過程，這樣的一連串轉(zhuǎn)移過程的整體構(gòu)成馬爾科夫鏈。所以，在市場(chǎng)比較穩(wěn)定并在一定時(shí)期內(nèi)沒有大的變動(dòng)情況下，可以應(yīng)用馬爾科夫鏈對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中馬爾科夫滾動(dòng)預(yù)測(cè)的具體應(yīng)用

預(yù)測(cè)某市區(qū)域(市中心區(qū)、北市區(qū)、東西市區(qū)和南市區(qū))的房地產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)占有率。首先按各區(qū)域在同一時(shí)期的物業(yè)(樓盤)進(jìn)行抽樣調(diào)查：調(diào)查表形式見表l(調(diào)查統(tǒng)計(jì)過程省略)。以上期開盤期限為調(diào)查期(如上期開盤期限為2003年1月1目～21J03年6月30日)對(duì)后期(本期、下期、下二期、?)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃作預(yù)測(cè)。假A區(qū)(房地產(chǎn))上期開盤簽訂意向購(gòu)房合同2384份，同時(shí)損失429個(gè)客戶——即轉(zhuǎn)向購(gòu)買其它區(qū)域的房產(chǎn)，而(獲得)有645個(gè)客戶從其它區(qū)域轉(zhuǎn)向A區(qū)購(gòu)買房產(chǎn)，上期開盤A區(qū)總銷售數(shù)量為2813套，直接獲得的訂購(gòu)戶數(shù)(余數(shù))為：2813—2384—645+429=213；保持原有意向訂購(gòu)戶數(shù)的概率為(2384—429)／2384=0．82；轉(zhuǎn)向B區(qū)的訂購(gòu)戶數(shù)的概率為115／2384=0．05；轉(zhuǎn)向C區(qū)的訂購(gòu)戶數(shù)的概率為95／2384=0．04；轉(zhuǎn)向D區(qū)的訂購(gòu)戶數(shù)的概率為221／2384=o．09。以同樣方法可計(jì)算出其他區(qū)域的保持與轉(zhuǎn)向的概率(省略)。將計(jì)算結(jié)果按順序列一個(gè)表，得馬爾科夫轉(zhuǎn)移矩陣——即一步轉(zhuǎn)移概率矩陣。即町以看出：后兩期若在北區(qū)投資運(yùn)作會(huì)迎來一個(gè)良好的機(jī)遇，其銷售剩余率較低，只要針對(duì)南區(qū)轉(zhuǎn)向北區(qū)的主要因素進(jìn)行分析制定出有效對(duì)策，將爭(zhēng)取到更多客戶，一定時(shí)期內(nèi)有較好的市場(chǎng)潛力；南區(qū)市場(chǎng)占有率較高發(fā)展勢(shì)頭迅猛，投資集中競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，所以分析比較銷售剩余率尤顯重要；東西區(qū)市場(chǎng)占有率較低而且處于相對(duì)平穩(wěn)市場(chǎng)不活躍，要特別注意開發(fā)量與上期的比較；對(duì)于中心區(qū)應(yīng)當(dāng)注意到城市發(fā)展的局限對(duì)其市場(chǎng)占有率的限制，這樣將出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)移，但只要及時(shí)補(bǔ)充調(diào)查，我們可以隨時(shí)計(jì)算新的馬爾科夫矩陣下的新的市場(chǎng)占有率。

如需長(zhǎng)期預(yù)測(cè)下去，可按照同樣的方法繼續(xù)計(jì)算，這就是所謂的“馬爾科夫滾動(dòng)預(yù)測(cè)”方法。但需注意：預(yù)測(cè)結(jié)果的可靠度保證是市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)環(huán)境及其相應(yīng)的系統(tǒng)條件基本上穩(wěn)定或變化不大。

根據(jù)調(diào)查資料同理可對(duì)物業(yè)類型(多層、小高層、高層和別墅)、戶型(小戶型、中等戶型、大戶型和超大戶型)和價(jià)位(低價(jià)、中等價(jià)和高價(jià))的市場(chǎng)占有率進(jìn)行預(yù)測(cè)。(略)3房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷最有利對(duì)策的分析根據(jù)馬爾科夫鏈預(yù)測(cè)結(jié)果，可以從而派生出相應(yīng)的市場(chǎng)營(yíng)銷決策。預(yù)測(cè)結(jié)果作為決策的依據(jù)，顯而易見，應(yīng)當(dāng)采取下面的三大策略：

1)通過控制并提高各項(xiàng)銷售指標(biāo)的合意度，設(shè)法盡量保持原有的用戶比率。

2)通過品牌優(yōu)勢(shì)的滲透，盡量設(shè)法爭(zhēng)取其他的關(guān)注并進(jìn)而獲得新用戶。

3)既設(shè)法保持原有用戶，又同時(shí)爭(zhēng)取新的用戶。

以上的第三種策略，是前兩種策略的綜合運(yùn)用，需要較大力度的經(jīng)費(fèi)支持。此外，當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)各方勢(shì)力處于相對(duì)均衡時(shí)，不宜貿(mào)然投入過多的費(fèi)用去實(shí)施第三種策略，此時(shí)可根據(jù)“因時(shí)而宜”、“因地而宜”、“因人而宜”的原則，切實(shí)做好市場(chǎng)分析，宜采取保守戰(zhàn)略，以保留原有用戶市場(chǎng)份額為妥。

在房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷中，尚存在諸如：房地產(chǎn)物業(yè)定位分類、性質(zhì)分類、系統(tǒng)形態(tài)分類等一系列分類問題，解決這些問題的數(shù)學(xué)定量途徑則歸結(jié)為“聚類分析”的技術(shù)手段。超級(jí)秘書網(wǎng)

明確房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷大系統(tǒng)中諸多要素和各子系統(tǒng)之間的有機(jī)聯(lián)系、隨機(jī)性質(zhì)與組合方式，對(duì)促動(dòng)房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷而極為明顯的重要意義：準(zhǔn)確地建立房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)中各要素(子系統(tǒng))和城市系統(tǒng)密切相關(guān)的數(shù)學(xué)模型，可進(jìn)而明確其相應(yīng)的等級(jí)關(guān)系和隸屬關(guān)系之后，通過相應(yīng)的檢測(cè)、對(duì)照之后，可望較為完善地實(shí)現(xiàn)構(gòu)成房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)的有機(jī)組合。

3結(jié)束語

凡屬多因素、多目標(biāo)的系統(tǒng)問題，總是伴隨著系統(tǒng)動(dòng)態(tài)演進(jìn)的歷程，經(jīng)歷著諸多變化的形態(tài)并表現(xiàn)出各種條件、各種環(huán)境所制約的臨界狀態(tài)。房地產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)它受到城市規(guī)劃、配套設(shè)施的逐步完善、居住環(huán)境的改善、價(jià)格因素、政府的政策等諸多因素的影響，不啻是處于復(fù)雜環(huán)境中的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)行為。由于房地產(chǎn)物業(yè)高價(jià)位、使用周期長(zhǎng)、營(yíng)造過程復(fù)雜而周期長(zhǎng)、銷售心理復(fù)雜以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等多方面因素的綜合作用與擾動(dòng)，因此，僅憑經(jīng)驗(yàn)式的定性決策，雖也可能取得一時(shí)一事的時(shí)效，但絕非長(zhǎng)久良策。對(duì)于我們身邊的這些處處可見的系統(tǒng)問題，僅僅依靠憑經(jīng)驗(yàn)、憑感覺而進(jìn)行的運(yùn)作決策，當(dāng)然不乏成功的實(shí)例，然而，當(dāng)我們的決策一旦獲得成功的驗(yàn)證之后，理智的作用則應(yīng)當(dāng)及時(shí)地引導(dǎo)我們對(duì)于業(yè)已成為歷史的事例進(jìn)行理性的分析與思考。建立科學(xué)的、全面的系統(tǒng)理念，在準(zhǔn)確的定量解析基礎(chǔ)上派生合理可行的、行之有效的定性決策，提供較為可靠的依據(jù)，應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)前市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中值得充分給予重視的科學(xué)理念。各類揭示系統(tǒng)實(shí)質(zhì)的數(shù)理解析方法對(duì)同一問題可獲得殊途同歸的結(jié)論，數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的諸多理論方法則為我們提供了切實(shí)有效的手段，實(shí)現(xiàn)定量解析與定性決策的有機(jī)結(jié)合，從而，把房地產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷決策管理技術(shù)納入可靠的、可行的、行之有效的科學(xué)軌道——我們應(yīng)當(dāng)切實(shí)樹立這個(gè)科學(xué)的理念。

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淺析:從房屋銷售價(jià)格指數(shù)與CPI的關(guān)系看房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

[摘 要] 近幾年，房?jī)r(jià)的高漲，嚴(yán)重影響了CPI漲幅上行，導(dǎo)致了我國(guó)通貨膨脹的壓力較大。本文從房屋銷售價(jià)格指數(shù)與CPI的關(guān)系研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理與發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 房屋銷售價(jià)格指數(shù) CPI 消費(fèi)

2007年，CPI同比漲幅維持在較高位運(yùn)行，其上漲基本形成了一種趨勢(shì)。從表面上看，導(dǎo)致CPI上漲的核心是食品，但實(shí)際問題并不止于此。從居民的消費(fèi)產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)及觀念來看，居民最大的消費(fèi)是居住類消費(fèi)。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的十年中，房?jī)r(jià)傾斜式上漲，居民購(gòu)房出現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)，這導(dǎo)致了居住類消費(fèi)在整個(gè)消費(fèi)中的比重提高。然而，由于CPI統(tǒng)計(jì)的權(quán)數(shù)及分類問題的存在，我國(guó)居住類消費(fèi)在CPI中所占的比重僅為13%，這與我國(guó)居民實(shí)際消費(fèi)支出嚴(yán)重不符，無法真正反映居民消費(fèi)的壓力變化。

我們收集了2006年1月～2007年12月的CPI及房屋銷售價(jià)格指數(shù)的同比月度數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站），建立CPI與房屋銷售價(jià)格指數(shù)的一元線性回歸模型：

yt=b0+b1χt+μt，t=1,2,…,24

其中，yt表示CPI，χt表示房屋銷售價(jià)格指數(shù),μt為隨機(jī)誤差項(xiàng)。由于2007年7、8月的房?jī)r(jià)上漲過快，我們用Eviews3.1對(duì)剩下的22個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得:

=17.52758+0.803536χt

s=(24.74471) (0.227604)

t=(0.708336) (3.530406)

R2=0.948037 DW=1.887260 F=164.2013

我們發(fā)現(xiàn)，回歸參數(shù)b1在顯著性水平5%的水平上是顯著的，模型擬合程度好，不存在異方差性和自相關(guān)性。由此可見，房屋銷售價(jià)格對(duì)CPI的影響是直接的，房?jī)r(jià)上漲過快，導(dǎo)致CPI 在很大程度上高位運(yùn)行，這加劇了我國(guó)通貨膨脹的壓力，對(duì)居民生活水平的提高也提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。

近幾年，房?jī)r(jià)一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房屋商品化應(yīng)遵循價(jià)值規(guī)律，但由于土地資源有限、需求膨脹、物價(jià)上漲等因素的影響，各地市房?jī)r(jià)劍拔弩張，房屋銷售價(jià)格嚴(yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值，使得房?jī)r(jià)的泡沫越吹越大?？梢姡诜扛倪@幾年中，房?jī)r(jià)高漲，拉升了居民的生活成本，提高了居民對(duì)購(gòu)房的預(yù)期，而房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房屋質(zhì)量不過關(guān)等，引發(fā)了公眾不滿，影響了和諧社會(huì)的發(fā)展。對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們提幾條建議如下：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)可持續(xù)發(fā)展。合理利用土地資源，不隨意開發(fā)、亂蓋，滿足當(dāng)代人及其子孫的住房需求，保持房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，維持良好的生態(tài)環(huán)境。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格管理，對(duì)其實(shí)行物價(jià)監(jiān)督，使房?jī)r(jià)理性回歸，禁止炒房行為，增強(qiáng)政策透明度。

3.合理改善住房結(jié)構(gòu)，保證住房質(zhì)量。在政府的宏觀調(diào)控下，保證普通商品房中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，逐漸開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用房，增加房屋的流動(dòng)性，協(xié)調(diào)居民對(duì)住房的供需關(guān)系。

4.加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的管理，建立規(guī)范的合同交易體制和稅收制度,分清責(zé)權(quán)利關(guān)系，切實(shí)保障居民購(gòu)房的基本權(quán)益。

5.對(duì)房?jī)r(jià)過高的城市實(shí)行適當(dāng)?shù)牧夥空?，建立健全的居民住房保障體系。

另外,要檢討我國(guó)CPI體系，創(chuàng)立真正反正居民消費(fèi)價(jià)格變化的CPI,使其真實(shí)反映居民的購(gòu)買力及消費(fèi)狀況。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展作用不斷增大，雖然房?jī)r(jià)變化是市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿，但加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，體現(xiàn)住房機(jī)制以人為本,有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)整體運(yùn)行的和諧發(fā)展，有利于促進(jìn)CPI的平穩(wěn)運(yùn)行，減緩?fù)ㄘ浥蛎浀膲毫Γ袑?shí)保障居民的合法住房權(quán)益，使居民在現(xiàn)有收入的基礎(chǔ)上有家可居、安居樂業(yè)，對(duì)于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快地發(fā)展，都具有重要意義。