房地產(chǎn)項目管理論文

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房地產(chǎn)項目管理論文:成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目管理中的應(yīng)用

摘要：預(yù)算管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)順利實現(xiàn)的重要措施之一，對控制生產(chǎn)成本，實現(xiàn)目標(biāo)成本以及目標(biāo)利潤具有重要意義。房地產(chǎn)項目管理是企業(yè)管理的一部分。本文主要針對成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目管理中應(yīng)用必要性、成本預(yù)算在建筑項目管理中的意義以及成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目中應(yīng)用措施進行簡要分析，僅供參考。

關(guān)鍵詞：成本預(yù)算；房地產(chǎn)；項目管理；應(yīng)用

房地產(chǎn)項目預(yù)算管理是現(xiàn)在比較常用的一種項目管理手段，可以對項目進行更為精細化的管理，對實現(xiàn)項目建設(shè)最大效益具有重要意義。成本預(yù)算管理主推精細化、規(guī)范化管理理念，對房地產(chǎn)項目資本配置進行優(yōu)化，在項目建設(shè)施工前對總造價進行評估，并對后期施工成本控制提供依據(jù)，爭取進一步提高項目管理水平。

一、成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目管理中應(yīng)用必要性

1、成本控制重要手段

成本控制是房地產(chǎn)項目管理中的重要組成部分，其管理效果如何，直接影響著項目建設(shè)最終效益。項目成本管理貫徹于整個建設(shè)過程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三個部分，想要提高管理效果，就需要對三個方面進行全面管理，控制項目施工成本，將其控制在預(yù)算內(nèi)，提高項目投資的有效性。

2、成本管理計劃編制基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項目管理中，管理人員需要基于項目建設(shè)的實際需求，結(jié)合以往管理經(jīng)驗，針對成本控制來制定管理方案的編制，以此來作為項目管理的主要依據(jù)。成本預(yù)算是成本計劃的重要組成部分，是管理方案編制的主要依據(jù)，在對項目建設(shè)進行預(yù)算時，預(yù)算人員應(yīng)提前對各類相關(guān)數(shù)據(jù)進行搜集，并以及降低成本為目的建立研究體系，利用現(xiàn)計算技術(shù)與計算方法來對建筑施工經(jīng)濟活動進行定量或者定性分析，形成完整的成本預(yù)算計劃，提高項目管理整體效率。

3、確保成本管理合理性

房地產(chǎn)項目管理貫徹于整個建設(shè)過程中，在整個階段中經(jīng)常會受到各種因素影響而項目投資效果。成本預(yù)算能夠?qū)椖课磥斫ㄔO(shè)過程中可能會遇到的問題進行預(yù)測，分析各項影響因素，可以提前制定規(guī)避方案，并且將預(yù)算方案與實際施工相結(jié)合，可以對施工方案進行優(yōu)化，保證項目管理的合理性與科學(xué)性。

二、成本預(yù)算在建筑項目管理中的意義

從上面的概述中可以看出，成本預(yù)算是對建筑工程項目施工費用進行事先估計和判斷的過程，在施工項目管理中占據(jù)著重要地位，也是成本控制管理中的重要手段，由此可見成本預(yù)算在建筑項目管理中具有重要作用，具體來說這種作用主要體現(xiàn)在以下幾點：

1、成本預(yù)算足管理人員編制工程成本計劃和決策的基礎(chǔ)

項目管理人員在對建筑工程項目進行管理前需要對相應(yīng)的成本計劃進行編制，作為后期成本管理的主要依據(jù).而成本預(yù)算作為成本計劃中的重要內(nèi)容，是成本計劃編制的基礎(chǔ)。而在對建筑工程成本進行預(yù)測計算的過程中，預(yù)算人員需要對相關(guān)經(jīng)濟信息資料進行搜集，并對其節(jié)能型系統(tǒng)分析研究，采用現(xiàn)代計算技術(shù)和計算方法對建筑施工的經(jīng)濟活動進行定性或定量分析，最后形成完整的成本預(yù)算計劃，而在這一過程中對資料的分析和計算對于成本計劃編制具有重要的借鑒作用。

2、成本預(yù)算足成本控制中的重要手段

建筑工程的成本控制是貫穿到整個建筑工程建設(shè)過程當(dāng)中的，包括事前控制、事中控制和事后控制三個部分，只有在三個部分都采取有成本預(yù)算則是成本控制中事先控制中的重要內(nèi)容和手段，通過制定成本預(yù)算能夠?qū)ㄖこ坛杀具M行預(yù)先規(guī)定，從而為后期的成本控制實施提供依據(jù)，有效降低建筑項目成本，提高建筑工程經(jīng)濟效益。由此可見，項目管理人員要想達到成本控制目標(biāo)，就要做好相關(guān)成本預(yù)算工作，為成本控制指明方向，制定相應(yīng)的施工技術(shù)措施。

3、成本預(yù)算能夠幫助管理人員選擇出最佳成本方素

通過制定成本預(yù)算，管理人員能夠?qū)υ谖磥斫ㄖ┕ぶ锌赡艹霈F(xiàn)影響施工成本的因素進行分析，并提前采取各種措施進行規(guī)避，并結(jié)合這些因素來制定出不同的施工成本方案，管理人員依據(jù)成本預(yù)算要求能夠?qū)Ω鞣N方案經(jīng)濟效益和成本控制情況進行比較，從而從中選擇出最適合的成本方案，按照最佳成本方案來施工能夠最大限度地降低建筑工程成本，提高建筑工程的經(jīng)濟效益，增加建筑企業(yè)的經(jīng)濟利潤。在當(dāng)前我國建筑行業(yè)當(dāng)中，建筑工程施工往往是采用投標(biāo)的方式進行，建筑企業(yè)根據(jù)承包商提供的各種方案從中選擇相應(yīng)方案進行施工，因而在事先建筑企業(yè)應(yīng)該結(jié)合工程情況和企業(yè)經(jīng)濟情況對建筑工程成本預(yù)算進行詳細制定，這樣才能夠為建筑企業(yè)在選擇成本方案時提供依據(jù)，以便建筑企業(yè)能夠選擇成本預(yù)算值最低、經(jīng)濟效益最好的建筑項目進行施工，以有效保證建筑企業(yè)的經(jīng)濟利益，對于推動建筑企業(yè)的健康發(fā)展具有重要影響。同時，在建筑工程施工過程中，由于建筑工程的施工方案、施工材料等等都會對成本預(yù)算值產(chǎn)生決定性影響，因而有必要對施工前對建筑工程成本進行事先預(yù)測，以綜合各因素考慮，制定出最符合建筑工程施工的管理方案。

三、成本預(yù)算在房地產(chǎn)項目中應(yīng)用措施

1、健全管理體系

1.1建立完善預(yù)算管理組織以及責(zé)任體系，在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層帶領(lǐng)下，結(jié)合項目建設(shè)實際需求，確定成本預(yù)算主管部門，做好項目管理規(guī)劃，企業(yè)內(nèi)各相關(guān)部門相互聯(lián)系，對職能進行合理分配，確保成本預(yù)算管理順利實施。

1.2建立房地產(chǎn)預(yù)算管理制度，采取授權(quán)與成本管理機制，明確預(yù)算編制，企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算管理制度與流程管理制度。各機構(gòu)在相互配合的基礎(chǔ)上還應(yīng)保證權(quán)責(zé)分明，保證整個管理工作有條不紊的進行。

1.3建立預(yù)算管理評估考核體系，基于成本預(yù)算管理工作的復(fù)雜性，從房地產(chǎn)項目建設(shè)特點出發(fā)，設(shè)計一套目標(biāo)明確、權(quán)責(zé)分明的評估考核指標(biāo)體系，并且將管理人員績效與管理效果掛鉤，以此來激發(fā)管理人員工作積極性，提高管理的有效性。

2、提高預(yù)算參與人員專業(yè)能力

房地產(chǎn)項目預(yù)算管理需要多項數(shù)據(jù)的支持，數(shù)據(jù)的真實性以及客觀性是保證管理工作效果的主要因素。因此，在填報成本預(yù)算時，應(yīng)以財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并以市場單價為依據(jù)，按照項目建設(shè)進度來進行編制，確保成本預(yù)算的合理性。另外，為滿足項目管理需求，要求所有參與成本預(yù)算管理的人員必須要具備良好的綜合能力，要求其在具備較高職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，熟練掌握各項與成本預(yù)算相關(guān)的知識，控制好各項數(shù)據(jù)的來源，嚴(yán)禁應(yīng)用虛假數(shù)據(jù)。

3、加強與財務(wù)、業(yè)務(wù)等部門聯(lián)系

成本預(yù)算管理部門應(yīng)該與財務(wù)、業(yè)務(wù)等部門進行聯(lián)系，形成項目整體管理體系，達到事前預(yù)測、事中控制、事后考評的模式，爭取不斷提高管理效果。其中，成本預(yù)算與財務(wù)系統(tǒng)的聯(lián)系，通過對預(yù)算成本的對比，嚴(yán)格控制各項費用支出，做好項目建設(shè)中每一個階段的管理工作。

4、進行合理的預(yù)算編制書

4.1房地產(chǎn)企業(yè)集團的預(yù)算具有獨特的行業(yè)特點房地產(chǎn)公司主要是一個高資金密集的企業(yè)，企業(yè)進行投資需要大量的資金流，只有保證企業(yè)的穩(wěn)固的發(fā)展才能確保新增計劃的投入，才能正確的實施預(yù)算的實施。

4.2房地產(chǎn)公司的預(yù)算計劃主要是利用了年度預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)集團應(yīng)注重項目預(yù)算與滾動開發(fā)預(yù)算，關(guān)注年度預(yù)算。項目預(yù)算與滾動開發(fā)預(yù)算是現(xiàn)金流預(yù)算和利潤預(yù)算的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的核心。項目預(yù)算與年度預(yù)算是密切關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)企業(yè)集團必須平衡項目預(yù)算與年度預(yù)算。

4.3一般房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制的模式年度預(yù)算應(yīng)當(dāng)按照“前期預(yù)算，中級計劃，后期反饋”的程序進行編制。首先，董事會預(yù)設(shè)年度總目標(biāo)，確定年度預(yù)算編制的原則和要求，下達至各機構(gòu)。各機構(gòu)按照董事會下達的預(yù)設(shè)目標(biāo)，結(jié)合實際，編制預(yù)算草案。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展中重要組成部分，成本預(yù)算在項目管理中的應(yīng)用，對改善管理結(jié)果，提高項目建設(shè)綜合效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合成本預(yù)算管理應(yīng)用中存在的問題進行分析，并結(jié)合實際需要確定切實可行的管理措施，促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。

房地產(chǎn)項目管理論文:房地產(chǎn)項目管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析

摘要：一個房地產(chǎn)項目，從開發(fā)一直到最后的竣工需要經(jīng)過一個漫長的時間，往往還伴隨著復(fù)雜多變的環(huán)境，眾多因素可以對項目的開發(fā)造成影響，甚至?xí)绊懙秸麄€開發(fā)案的成敗。因此，開發(fā)過程中的項目管理可謂是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的工作重點，也是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力、增強企業(yè)效益的有效手段。本文從房地產(chǎn)項目管理中的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手分析，以期能為房地產(chǎn)項目管理提供可靠的理論性支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

項目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)的重要位置，對房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時，以期能讓項目整體目標(biāo)可以更好的實現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)做好項目管理，完善項目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產(chǎn)開發(fā)項目成功與否的關(guān)鍵，也是提高房產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的有力保障。具體的，房產(chǎn)項目管理中需從以下幾個環(huán)節(jié)完善：

一、房地產(chǎn)項目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

作為整個房地產(chǎn)項目管理的領(lǐng)頭軍，可行性研究可以說是做好整個項目開發(fā)管理的重中之重。通常，對房地產(chǎn)項目有效管理，可行性研究需要仔細明確以下幾個內(nèi)容：

1、明確可行性研究內(nèi)容

房地產(chǎn)項目投資決策主要根據(jù)房地產(chǎn)項目的可行性研究，此項研究也是房產(chǎn)公司項目審批的關(guān)鍵資料，對項目的整體開發(fā)指導(dǎo)作用非凡，主要有：

第一，項目市場環(huán)境分析，對于項目開發(fā)的整體狀況作一個分析。對于項目整個開發(fā)的背景、社會經(jīng)濟及同類產(chǎn)品開發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎(chǔ)作項目開發(fā)依據(jù)；第二，項目實施可能性分析，科學(xué)制定項目安排。對于項目實施方案，要盡可能的多設(shè)計幾個，在充分結(jié)合各方面條件的基礎(chǔ)上，選擇合適的項目規(guī)劃方案進行施工；第三，項目經(jīng)濟及技術(shù)評價，在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，做好項目融資方案及融資成本的估算，做好項目財務(wù)評價風(fēng)險分析，保證項目施工中經(jīng)濟及技術(shù)可靠性。

2、堅持可行性研究原則

項目可行性研究是項目管理中重要部分，對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：

第一，獨立、客觀原則。這是決定開發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)，也是保證可行性研究科學(xué)、公正、客觀的重要保證，是整個項目開發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設(shè)多個研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個項目實施參考方案，實現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強調(diào)整個項目開發(fā)實事求是，避免因不好的觀念給項目開發(fā)帶來不良影響。

二、房地產(chǎn)項目進度管理環(huán)節(jié)分析

項目進度管理也是房地產(chǎn)項目管理的重點，此環(huán)節(jié)要先明確進度管理影響因素，再運用有效方法作有效管理。

1、進度管理的影響因素

房地產(chǎn)項目開發(fā)工序復(fù)雜，建設(shè)周期長，參與部門多，這也就造成進度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：

2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作為項目的主要負責(zé)單位，如果在工作中沒有按照原有的進度去將設(shè)計好的圖紙或者是計劃的極度及時準(zhǔn)確的提供給承包商，并且沒有按時的給承包商撥款，那么都可能會導(dǎo)致項目進程的變化。

2.1.2.承包商因素。在項目進行中，可能承包商方面會出現(xiàn)由于團隊管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進度進行。

2.1.3.其它因素。房地產(chǎn)項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項目的進度也會受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時的停電停水等。

2、進度管理的方法

房地產(chǎn)項目的進度管理由于會受到很多因素的影響發(fā)生進度的變更，所以為了保證項目的順利進行，就必須采用一些方法來進行進度的管理。常用的方法如下：

2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項目開展進度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。

2.2.2形象進度表法。這個方法也稱橫道圖法，是在進度表的基礎(chǔ)上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行對比，從而衡量兩者之間的差異。

2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進度計劃檢查的坐標(biāo)為開始點，然后以進度計劃檢查的時間坐標(biāo)點為終點，依次用點劃線的方式進行實際進度點的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進度與實際進度之間的差異。

三、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析

項目質(zhì)量管理是項目管理中重要的一個環(huán)節(jié)，主要包括對產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個方面的特點：

1、全面性

質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質(zhì)量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質(zhì)量方面符合標(biāo)準(zhǔn)與要求。

2、主動性

房地產(chǎn)開發(fā)商為了增強其市場競爭力以及企業(yè)的信譽，在項目管理中應(yīng)該要主動地進行質(zhì)量的管理，通過日常與施工的監(jiān)督，讓整個項目在開發(fā)的過程中保證質(zhì)量，保證其可靠。

3、動態(tài)性

房地產(chǎn)項目的管理具有動態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項目的不斷進行以及開發(fā)進行項目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。

四、房地產(chǎn)項目成本管理環(huán)節(jié)分析

整個房地產(chǎn)開發(fā)中要想做好項目管理，就無法忽略項目成本管理，成本管理關(guān)系整個項目收益。通常，項目管理的成本管理中需注意：

1、明確項目成本管理的內(nèi)容

在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項目單位管理成本、財務(wù)成本、營銷成本等的管理。

2、堅持成本管理的原則

在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標(biāo)管理原則、動態(tài)控制原則及權(quán)、責(zé)、利相對等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟收益。

3、有效運用成本管理措施

成本管理成功的關(guān)鍵是能夠有效的運用管理措施，具體的可以有以下幾方面：

第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術(shù)合理的設(shè)計方案進行項目施工。第二，通過項目招標(biāo)的方式進行項目成本的有效控制，確定合適的造價水平。第三，嚴(yán)格合同管理保證房地產(chǎn)項目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項目成本目標(biāo)。

五、結(jié)論

作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理往往也是一個聯(lián)系緊密的整體，各關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會直接影響到項目科學(xué)、有效管理及企業(yè)利潤最大化能否實現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需有效分析項目開發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項目順利進行和項目的成功開發(fā)。

房地產(chǎn)項目管理論文:工程監(jiān)理與房地產(chǎn)項目管理的融合

摘要：我國經(jīng)濟的深入發(fā)展和改革，使監(jiān)理企業(yè)迅速發(fā)展。在發(fā)展過程中，工程監(jiān)理發(fā)展主要以向更加專業(yè)化以及旁站監(jiān)理和與國際接軌，向著更加全過程、全方位的項目管理方向發(fā)展，使我國監(jiān)理事業(yè)的發(fā)展更加輝煌。本文首先闡述了工程監(jiān)理與項目管理的關(guān)系，對工程監(jiān)理與項目管理的對比進行了分析，最后對工程監(jiān)理在房地產(chǎn)工程項目管理中組織協(xié)調(diào)進行了探討。

關(guān)鍵詞：工程監(jiān)理；房地產(chǎn)；項目管理；融合

一、工程監(jiān)理和項目管理的關(guān)系

（一）工程監(jiān)理的意義

工程監(jiān)理的工作就是依據(jù)監(jiān)理合同、工程承包合同和相關(guān)規(guī)定，其職責(zé)為嚴(yán)格按照國家的有關(guān)規(guī)定，通過計劃、協(xié)調(diào)、組織或是激勵等手段幫助甲方和乙方履行所簽署的工程承包合同，最終達到完成工程項目的目的。建設(shè)部和國家計委的《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》中明確指出：建設(shè)工程監(jiān)理為擁有一定資質(zhì)受項目法人的托的監(jiān)理單位，根據(jù)國家的所批文件、相關(guān)法律和合同，幫助建設(shè)單位對工程施工進行監(jiān)管的專業(yè)性服務(wù)活動。

（二）工程監(jiān)理的工作內(nèi)容

工程監(jiān)理的工作內(nèi)容可將其概括為“四控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。其中“四控”包括，第一為工程投資控制，第二為工程進度控制，第三為工程質(zhì)量控制，第四為工程安全質(zhì)量控制。其中“兩管”分別為，合同管理以及信息管理。其中“一協(xié)調(diào)”則為整體的控制并組織甲方和乙方以及第三方之間的協(xié)調(diào)。

（三）工程監(jiān)理與項目管理的關(guān)系

工程監(jiān)理工作屬于擁有一定資質(zhì)受項目法人的委托的監(jiān)理單位，根據(jù)國家的所批文件、相關(guān)法律和合同，幫助建設(shè)單位對工程施工進行監(jiān)管的專業(yè)性服務(wù)活動，而工程項目管理也屬于可以為委托人提供相似的服務(wù)。因此，工程監(jiān)理與工程項目管理之間屬于某種包容和被包容的關(guān)系。

二、工程監(jiān)理與項目管理兩者的對比

工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間存在著微妙的關(guān)系，但兩者之間卻不盡相同。從工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間法律地位、所服務(wù)的對象、業(yè)務(wù)范圍以及資質(zhì)要求進行對比。

（一）兩者之間的法律地位對比

工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間均屬于為了監(jiān)管和控制項目目標(biāo)而實施的管理，但兩者的法律地位卻不盡相同。工程監(jiān)理在我國的建設(shè)領(lǐng)域具有重要地位，其屬于基本制度之一，而且在《建筑法》中明確的指出在一些重型、大中型或是大面積開發(fā)中必須要進行監(jiān)理。但是工程項目管理卻不同，國家雖然建議實施工程項目管理，但卻沒有明文規(guī)定需要強制執(zhí)行，因此工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間的法律地位不同，前者具有重要的法律地位，而后者則沒有法律限制。

（二）服務(wù)的對象對比

工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間的服務(wù)對象不同，工程監(jiān)理的服務(wù)對象較為單一，只能夠是建設(shè)單位或是項目法人。但是工程項目管理的服務(wù)對象則不同，其可以提供工程管理和咨詢兩種服務(wù)，因此工程項目管理的服務(wù)對象既可以是設(shè)計機構(gòu)、施工單位，也可以是為建設(shè)方或是業(yè)主提供服務(wù)，還可以進行工程承包管理或是聯(lián)合承包工程管理。由于工程項目管理的服務(wù)對象種類繁多，因此在處理問題時所秉持的原則和方法也就不同。但是工程監(jiān)理卻僅是代表建設(shè)單位，因此在處理問題時所秉持的原則和方法也是一樣的。

（三）業(yè)務(wù)范圍的區(qū)別

工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間的業(yè)務(wù)范圍有很大的區(qū)別。工程監(jiān)理的業(yè)務(wù)范圍是對施工階段進行監(jiān)理，還包括工程設(shè)計、招標(biāo)、使用以及維修等各個階段。工程項目管理的業(yè)務(wù)范圍是設(shè)計、投資、建設(shè)、施工、金融、保險等各個單位的業(yè)務(wù)，其還包括、工程管理、項目承包管理、資源管理、風(fēng)險管理、施工管理等。由兩者之間的對比可看出工程項目管理中涵蓋了承包項目管理、材料管理、金融管理等的多方面業(yè)務(wù)。

（四）資質(zhì)要求的對比

工程監(jiān)理與工程項目管理兩者之間的資質(zhì)要求有很大的區(qū)別。工程監(jiān)理企業(yè)需要取得監(jiān)理資質(zhì)，其員工需要用有符合規(guī)定的注冊監(jiān)理工程師。工程項目管理的單位不僅需要有符合規(guī)定的注冊監(jiān)理工程師，還需要有符合要求并注冊的建筑師、造價師、城市規(guī)劃師以及咨詢?nèi)藛T等，否則無法適應(yīng)工程項目管理的多種業(yè)務(wù)范圍。

三、工程監(jiān)理在房地產(chǎn)工程項目管理中組織協(xié)調(diào)的作用

（一）協(xié)調(diào)工程項目參與各方之間的關(guān)系。施工單位與業(yè)主之間的協(xié)調(diào)。由于施工單位與業(yè)主的協(xié)調(diào)關(guān)系發(fā)生在工程建設(shè)的整個過程中，因此，兩者工作上聯(lián)系緊密，頻繁，在某些具體工作問題看法上若出現(xiàn)分歧，這是不可避免的。解決兩者之間的分歧，既需要施工單位及業(yè)主雙方的真誠合作，而且還需工程監(jiān)理在兩者之間積極的配合，化解存在的分歧及矛盾。施工單位及業(yè)主雙方除了需按照合同規(guī)定的責(zé)任認真履行外，還應(yīng)該強化兩者之間的協(xié)作關(guān)系。而建設(shè)單位一方面需落實資金問題，保障資金的充足供應(yīng)，另一方面還應(yīng)該根據(jù)施工單位的實際需求，積極提供地質(zhì)資料、設(shè)計圖紙等有關(guān)資料，幫助及配合施工單位解決實際存在的問題，為工程項目的順利進行掃清障礙。監(jiān)理作為雙方溝通協(xié)調(diào)的橋梁，在實際工作中需鼓勵施工單位向其反應(yīng)工程施工狀況，以及施工中存在的問題，使工程監(jiān)理能夠?qū)⑺鶊蟾娴那闆r及時總結(jié)處理，減少因雙方因溝通協(xié)調(diào)不利，而導(dǎo)致的各種分歧。施工單位及業(yè)主之間的聯(lián)系越頻繁，雙方互相了解程度越深，這有利于減少監(jiān)理中出現(xiàn)的對抗及爭執(zhí)。工程監(jiān)理應(yīng)該堅持協(xié)商的原則，針對工程建設(shè)不同階段的實際情況，采取相應(yīng)的處置辦法，細致耐心地協(xié)調(diào)兩者出現(xiàn)的各種矛盾及分析。協(xié)調(diào)設(shè)計以及勘察單位之間的關(guān)系。處理勘察設(shè)計單位之間關(guān)系，重點是積極配合設(shè)計修改、地基處理、工程概算、圖紙會審竣工驗收、設(shè)計交底、隱蔽工程等方面的工作。供應(yīng)商之間關(guān)系的協(xié)調(diào)。工程監(jiān)理除需依靠供應(yīng)合同，綜合運用價格機制，競爭機制以及供求機制，搞好供應(yīng)商之間的協(xié)調(diào)外，還需采取措施以發(fā)揮企業(yè)法人的社會地位以及作用。

（二）協(xié)調(diào)處理工程項目與工程外部關(guān)系。深入研讀相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的法律法規(guī)。在工程建設(shè)方面，相關(guān)的法律規(guī)章制度較多，工程監(jiān)理需對相應(yīng)的法律法規(guī)進行深入的研讀，學(xué)法、懂法，才能用法律指導(dǎo)日常監(jiān)督工作，既保護自己的權(quán)利不受侵害，而且也能有助于更好地處理組織協(xié)調(diào)工作中的各種關(guān)系。法律作為工程項目建設(shè)與政府部門聯(lián)系的依據(jù)，也是國家和政府利益及意圖的真實反應(yīng)。若期望處理好外部關(guān)系，深入地研讀法律是非常有必要的。遵守公共道德。工程監(jiān)理一方面要要求自己在公共道德約束下辦事，一方面還應(yīng)該監(jiān)督工程項目的參建各方盡量在公共道德標(biāo)準(zhǔn)下解決出現(xiàn)的矛盾，以此協(xié)調(diào)社會與工程項目的良好關(guān)系，使工程設(shè)能夠獲得來自社會的支持及重視，營造良好的內(nèi)外部施工環(huán)境。

四、工程監(jiān)理組織協(xié)調(diào)實現(xiàn)的方式探討

具體來講，工程監(jiān)理人員需協(xié)調(diào)解決的施工現(xiàn)場的矛盾來自多方面，總的來說，主要有：業(yè)主與施工方的矛盾，與施工方、業(yè)主間的矛盾。各參建方間產(chǎn)生的矛盾原因是多方面的，若要處理、協(xié)調(diào)好矛盾關(guān)系，重點是對產(chǎn)生矛盾的原因進行梳理，然后針對性地給以解決，如此才能保證參建方間的矛盾順利化解。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)歷，對如何實現(xiàn)工程監(jiān)理組織協(xié)調(diào)的方式作一些探討。

（一）深入了解工程狀況，協(xié)調(diào)三方關(guān)系。工程監(jiān)理人員在對工程項目進行日常的監(jiān)理工作時，需對所接觸的圖紙進行深入的分析、研究，力求對圖紙掌握透徹，只有這樣才能全面把握工程的整體情況，才能在施工過程出現(xiàn)問題時及時、針對性的采取有關(guān)措施。另外，工程監(jiān)理與參建方交流時，需注重表述的規(guī)范，努力保持與施工方及業(yè)主方交流的和諧。

（二）嚴(yán)格行使自身職能。工程監(jiān)理人員應(yīng)該堅守原則，對于施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題堅決予以改正。比如，若施工階段出現(xiàn)的質(zhì)量問題來源于所使用的材料，工程監(jiān)理人員應(yīng)按照監(jiān)理原則，堅持要求施工方對不符合要求的材料進行處理，對已經(jīng)使用的材料進行返工，否則不允許施工方進入下道工序的建設(shè)；若工程監(jiān)理在與施工單位現(xiàn)場責(zé)任人接觸時，發(fā)現(xiàn)該責(zé)任人不具備該項工程項目建設(shè)所應(yīng)具備的相關(guān)技術(shù)水平以及職能要求時，工程監(jiān)理工程師有權(quán)利，也有義務(wù)報告建設(shè)方，要求施工方更換符合要求的合適人員。只有對工程項目中存在的各種問題合理解決，把監(jiān)理工作落實到位，才能贏得參建各方對工程監(jiān)理的支持。

（三）規(guī)范制度，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。工程監(jiān)理對于工程質(zhì)量的監(jiān)理也尤為重視，并對工程質(zhì)量的結(jié)果負責(zé)。在實際工程質(zhì)量監(jiān)督管理時，應(yīng)該實行監(jiān)理工程師質(zhì)量簽字審核制度。當(dāng)施工方的施工不符合相關(guān)要求，或者不能出具設(shè)備和配件相關(guān)的手續(xù)材料，應(yīng)采取措施，禁止施工方投入施工，并且若發(fā)現(xiàn)存在不合格材料時，拒絕簽字驗收，不予計算工程量，也不予支付工程款。當(dāng)施工過程出現(xiàn)工程變更時，工程監(jiān)理應(yīng)綜合分析，統(tǒng)籌安排，深入考慮由于變更帶來的投資額度變化，同時積極地協(xié)調(diào)有關(guān)方面，在達成統(tǒng)一的意見后，監(jiān)理工程師簽證審核。

五、結(jié)語

工程監(jiān)理引入房地產(chǎn)工程項目建設(shè)，其目的保證建設(shè)項目在安全生產(chǎn)、文明施工的前提下，按照預(yù)先制定的投資、進度以及質(zhì)量目標(biāo)完成項目的建設(shè)。工程監(jiān)理及管理人員在工程項目管理中的組織協(xié)調(diào)是保障工程監(jiān)理目標(biāo)得以實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。工程監(jiān)理的有效組織協(xié)調(diào)，能夠使工程項目的參建各方主體之間保持良好的溝通，有機的配合，從而保證管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。

房地產(chǎn)項目管理論文:淺析基于價值工程的房地產(chǎn)項目管理應(yīng)用研究

摘要：本文基于價值工程原理，針對房地產(chǎn)項目全生命期的各個階段成本控制的要點與內(nèi)容，分別選取不同的功能指標(biāo)以及不同的功能評價方法，詳細闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目中價值工程的實際運用。

關(guān)鍵詞：價值工程房地產(chǎn)項目管理應(yīng)用研究

價值工程(Value Engineering，簡稱VE)，又稱價值分析(Value Analysis)簡稱VA，它是研究如何使產(chǎn)品功能與成本達到最優(yōu)結(jié)合的一門科學(xué)，主要目的是通過對工程項目、新產(chǎn)品開發(fā)、服務(wù)運營組織等對象進行功能分析和成本分析，以多學(xué)科團隊工作方式和創(chuàng)意流程，優(yōu)化項目和產(chǎn)品的功能，同時在數(shù)十種甚至數(shù)百種方案中找到最低成本、最高價值的方案。價值工程最早在產(chǎn)品和設(shè)備制造中使用，后來逐漸應(yīng)用到軍工、建筑工程、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。

一、價值工程在房地產(chǎn)項目管理中的意義

（1）能夠節(jié)約成本，利于項目后期的成本控制

設(shè)計方案對工程造價有十分重要的影響。有關(guān)資料研究表明，設(shè)計方案的優(yōu)

劣最高可以影響到總費用的75%，而其他費用才占1%-25%。價值工程則充分考慮項目的功能需求，進而在保證一定功能水平的基礎(chǔ)上，充分挖掘成本降低的潛力。成本控制的前提是進行成本分析，即對成本對象進行分析，發(fā)現(xiàn)成本驅(qū)動因素或成本發(fā)生的來源，進而對成本薄弱環(huán)節(jié)以及可以降低的成本因素進行控制。價值工程正是這樣一種經(jīng)濟技術(shù)管理手段，通過價值工程的功能成本分析，可以發(fā)現(xiàn)哪些成本是可以降低的，哪些成本的產(chǎn)生可以大幅度提高項目的功能和價值，哪些成本是可以避免的。這樣，成本控制就能做到有的放矢。運用價值工程在項目決策和設(shè)計階段進行價值功能分析，考慮項目全壽命周期成本，確定成本與功能的最佳結(jié)合點，則可以為實施的項目質(zhì)量和成本控制創(chuàng)造良好的條件。這樣，項目實施及使用和維護過程中的成本控制才不至于陷入被動的局面。

（2）能夠優(yōu)化設(shè)計方案，提高項目的綜合效益

方案設(shè)計在項目建設(shè)中的作用是首位的，也是決定性的，而注重設(shè)計方案的

經(jīng)濟效果、尋求優(yōu)化設(shè)計是價值工程始終追求的目標(biāo)。項目的最終交付物是一個

符合一系列功能要求的統(tǒng)一體。在設(shè)計階段對項目進行功能分析，可以充分把握

住項目所要達到的總體功能。項目的總體功能決定了其各子功能，在此階段應(yīng)用價值工程最能改善項目的功能，提高項目的綜合效益。并且在這個階段，工程項目的范圍、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式等內(nèi)容并不是非常明確，所以優(yōu)化的限制條件較少，可優(yōu)化的空間非常大。而隨著設(shè)計工作的開展，工程項目的構(gòu)成一步步明確，優(yōu)化的限制條件也隨之越來越多，優(yōu)化的效果固然沒有之前的好。

三、增加項目的科技含量，保證項目質(zhì)量

通過在項目決策和設(shè)計階段應(yīng)用價值工程，促進新工藝、新技術(shù)和新材料在

項目中的使用，還能夠提高項目的科技含量。價值工程的核心就是進行方案創(chuàng)新，

其前期的工作，從選擇對象到收集資料，然后進行系統(tǒng)的功能成本分析和評價，

都是為了方案創(chuàng)新而做準(zhǔn)備。同時，創(chuàng)新活動本身也提高了價值工程小組全體人員的素質(zhì)，為今后他們從事項目建設(shè)和價值工程活動積累了寶貴的經(jīng)驗。

二價值工程的房地產(chǎn)項目管理應(yīng)用

（1）房地產(chǎn)工程招標(biāo)評標(biāo)中價值工程的應(yīng)用

在工程項目領(lǐng)域推行招投標(biāo)制度是我國工程項目管理體制的一項重大改革。

建設(shè)單位通過招標(biāo)的方式選擇承包單位，其目的就是要選擇一個能夠可靠地實現(xiàn)

工程項目所要求的工期時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、限額造價、合理的技術(shù)措施和成本費用

較低的承包單位。招標(biāo)人所要選擇的是能滿足其綜合價值目標(biāo)的投標(biāo)人。之所以

說是綜合價值目標(biāo)，是因為招標(biāo)人在一項工程項目中有著多重價值目標(biāo)。招標(biāo)人

要求的是達到各價值目標(biāo)的最佳協(xié)調(diào)，而并非其中某一個或某幾個價值目標(biāo)的實

現(xiàn)。價值工程的原理和方法恰恰能有效地解決這一問題，所以在工程招投標(biāo)的實踐中運用價值工程有其可行性和必要性。 在工程項目招標(biāo)評標(biāo)中，把每個承包商提供的項目實施方案視為價值工程中的創(chuàng)新方案，是待評價方案。把技術(shù)、質(zhì)量、工期、信譽等視為項目的功能評價指標(biāo)，而把承包商相應(yīng)的報價視為成本。將實際參加投標(biāo)的多個承包商，運用價值工程的基本原理逐一進行評價，選擇價值評價系數(shù)最大者，即為所選的最優(yōu)承包商。以此來確定一個最為合理的綜合承包合同價。

（2）房地產(chǎn)項目施工組織設(shè)計中價值工程的應(yīng)用

在工程項目施工組織設(shè)計階段充分運用價值工程的有關(guān)原理，提倡突破、創(chuàng)新、求實的精神，激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)造熱情，可以使施工過程合理化，科學(xué)化，有效地削減高峰工作量，減少臨時設(shè)施，避免勞力、機械、材料的大進大出，保證建設(shè)按計劃、有節(jié)奏地進行。有利于保證工作質(zhì)量、提高工作效率、提高機械設(shè)備的利用率。同時可保證工作面不空閑，工序作業(yè)不間斷，實現(xiàn)均衡連續(xù)作業(yè)，有利于縮短工期、降工程成本。將實際可用的多個施工方案，運用價值工程的基本原理逐一進行評價，選擇價值評價系數(shù)最大者，即為所求的最佳的施工組織設(shè)計。

（3）房地產(chǎn)項目優(yōu)選建筑材料中價值工程的應(yīng)用

建筑材料是建筑生產(chǎn)的勞動對象，它包括未經(jīng)建筑業(yè)加工的原材料和經(jīng)過建

筑業(yè)或其它行業(yè)加工過的構(gòu)件和配件兩大類。在工程實踐中，人們往往習(xí)慣于高質(zhì)量的建筑材料和建筑結(jié)構(gòu)必須由高費用來換取的觀念，以致在工程施工中把注意力集中在價格較高的材料上，有意或無意地阻礙了在工程項目中進行科學(xué)合理的材料選擇，造成一定程度的功能過剩和引起不必要的浪費。價值工程則充分考慮了技術(shù)的適用性、工程的安全性以及工程的經(jīng)濟性。它認為滿足一定的工程功能要求的材料不是唯一的，實際上應(yīng)有多種替代方案。在眾多方案比較中，一定可以取得一種既可以滿足功能要求又能使費用較小的方案。因此，在工程選材中應(yīng)用價值工程分析技術(shù)，能夠具體研究對象的功能要求，科學(xué)地選擇既滿足功能要求同時費用又相對低廉的材料，大幅度提高工程價值，使工程質(zhì)量的提高和工程造價的降低有機結(jié)合起來。 把優(yōu)選工程材料作為價值工程的活動對象，將實際可用的多種材料方案，運用價值工程的基本原理逐一進行評價，選擇價值評價系數(shù)最大者，即為所求的最佳工程材料。

（4）房地產(chǎn)項目施工機械選擇中價值工程的應(yīng)用

施工機械設(shè)備是工程項目從事施工生產(chǎn)的勞動手段，是工程單位獲得良好經(jīng)

濟效益的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)。在施工機械設(shè)備水平不斷提高的進程中，科學(xué)合理地選擇機械設(shè)備無疑是保證工程項目更快更好發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

在施工機械設(shè)備選擇中應(yīng)用價值工程，工程單位可以更好地系統(tǒng)分析本企業(yè)生產(chǎn)對施工機械設(shè)備的具體功能要求，從而尋求最適合本企業(yè)實際情況的施工機

械設(shè)備。通過應(yīng)用價值工程，工程單位可以避免片面追求高功能施工機械設(shè)備而

帶來的不必要浪費，同時克服過分強調(diào)降低成本，盲目減少施工機械設(shè)備投資而

導(dǎo)致施工機械設(shè)備功能不足，從而形成一系列相關(guān)的經(jīng)濟損失。使工程單位擁有

的施工機械設(shè)備在功能和成本上達到較為完美的匹配，從而大幅度提高工程單位

技術(shù)裝備的整體價值。同時，在施工機械設(shè)備的選擇中應(yīng)用價值工程的原理和方

法，從功能和成本兩個方面的相互匹配上分析評價各種機械設(shè)備投資方案，從中

遴選出最佳方案的有益實踐，必將推動機械設(shè)備管理其他環(huán)節(jié)的完善，并帶動整

個企業(yè)管理水平的提高。由此可以看出，在這一階段應(yīng)用價值工程有其重要的價

值和意義。

（5）房地產(chǎn)項目成本控制中價值工程的應(yīng)用

將價值工程用于施工成本控制時，首先要從項目中選擇占項目費用比例高、

成本降低潛力大的部分作為其活動對象。在實踐中要視項目的具體情況采用適當(dāng)?shù)倪x擇方法。之后，在收集了大量詳細資料的基礎(chǔ)上對價值工程對象進行功能分析和評價，在功能評價中的一項關(guān)鍵任務(wù)就是估算出研究對象的功能評價值，即在當(dāng)前的科學(xué)技術(shù)水平下實現(xiàn)該功能的最低成本，也稱為目標(biāo)成本。將實現(xiàn)此功能的目前成本與目標(biāo)成本相比較，得到其價值系數(shù)和成本降低期望值。至此，解決問題的前期工作己經(jīng)完成，接下來進入到解決問題的決定性階段。在方案創(chuàng)新中需要價值工程小組充分發(fā)揮人類的創(chuàng)造性才能，提出各種可行的替代方案，并對其逐一進行技術(shù)和經(jīng)濟評價，在條件允許的情況下可以進行小范圍的試驗以驗證創(chuàng)新方案的可行性。最后，在實施替代方案之后及時對其進行總結(jié)。

結(jié)語：綜上所述，價值工程在房地產(chǎn)項目中的廣泛運用，可以提高房地產(chǎn)項目管理效率和科學(xué)性，我們要根據(jù)實際情況，在項目全生命期的各個階段適時導(dǎo)入價值工程，這對房地產(chǎn)項目管理來說是一個具有可操作性和實用價值的方法。

房地產(chǎn)項目管理論文:房地產(chǎn)項目管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制

摘要：項目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)的重要位置，對房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功失敗影響深淵。作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時，以期能讓項目整體目標(biāo)可以更好的實現(xiàn)。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

一、房地產(chǎn)項目管理的重要性

房地產(chǎn)項目管理是項目建設(shè)中的重要組成部分，在項目施工過程中，只要做好房地產(chǎn)管理作業(yè)，才能使工程到達預(yù)期作用，使工程的利益到達最大化。優(yōu)質(zhì)高效的管理，可以延伸建筑的使用壽命，可以進步建筑的質(zhì)量，可以使開發(fā)商獲取最大的利益。我國有很多建筑因為沒有進行科學(xué)的管理，致使工程項目呈現(xiàn)返工乃至拋棄的狀況。所以說，為了使確保工程質(zhì)量和工程收益，就要做好項目管理中各個環(huán)節(jié)的作業(yè)。

二、房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

1.決策階段存在問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會形式發(fā)展具有一定的關(guān)系，為了加強對房地產(chǎn)業(yè)決策階段的管理，必須加強對前期市場的研究。在項目實際管理中，由于受多種條件的制約，對可行性研究報告研究不徹底、不完善，使項目的規(guī)劃設(shè)計不能按原來制定的計劃執(zhí)行，使計劃目標(biāo)與實際目標(biāo)產(chǎn)生重大的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項目管理不能得到有效控制。在實際應(yīng)用中，由于開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層對市場信息了解不詳細，導(dǎo)致決策錯誤，浪費了良好的時機，決策不正確肯定對項目產(chǎn)品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。決策正確與否對一個項目產(chǎn)生直接影響，在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中通常會出現(xiàn)原則性、功能性的錯誤，當(dāng)房地產(chǎn)急需建設(shè)或工程出現(xiàn)異常不能正常進行時，再加上對市場定位前期資料的收集不完善，使產(chǎn)品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準(zhǔn)確，影響工程項目的正常進行。房地產(chǎn)企業(yè)前期通過對市場的調(diào)查，對項目產(chǎn)品的的技術(shù)問和工程建設(shè)項目管理產(chǎn)生直接影響，項目決策階段的問題在項目實施過程中對管理產(chǎn)生很大的制約，特別是房地產(chǎn)的戶型是否符合現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應(yīng)現(xiàn)代人們對房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求，需要創(chuàng)新理念，創(chuàng)新設(shè)計新成果。在實際應(yīng)用中，通常由于管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工成本增加，效益損失，生產(chǎn)效率降低，給企業(yè)造成負面影響。

2.設(shè)計圖紙?zhí)峁┎患皶r。設(shè)計圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙設(shè)計過程中，由于受到各種條件制約，設(shè)計深度不夠，且不細致，不規(guī)范，最終導(dǎo)致項目決策階段的問題拖到項目實施階段。本來是設(shè)計人員的事情開發(fā)商過多的進行干預(yù)，造成設(shè)計圖紙技術(shù)文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設(shè)計變更。在開發(fā)商項目規(guī)劃和建筑方案設(shè)計階段，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)過度的進行參與，使房地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃偏離設(shè)計意圖，且規(guī)劃設(shè)計不完整、不詳細，從整體上來說，設(shè)計成果不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)、設(shè)計人員的設(shè)計意念完全由開發(fā)商進行確定，設(shè)計人員的創(chuàng)新意識及設(shè)計理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設(shè)計的產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實際不吻合，影響房地產(chǎn)項目在實際中的管理。在設(shè)計階段，雖然開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)明白設(shè)計的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實有效的實施方案，僅憑開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的感覺為依據(jù)進行規(guī)劃、設(shè)計，從而給房地產(chǎn)的項目管理帶來一定的難度，例如在進行某小區(qū)的建設(shè)過程中，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)強行將一些設(shè)計項目加上去，使設(shè)計圖紙與實際施工不一致，在一定程度，大量的設(shè)計變更對工程項目的正常開展帶來嚴(yán)重影響，設(shè)計變更的增多，牽涉到工程的簽證也就越多，因此給房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進度、投資控制目標(biāo)管理帶來一定的難度。通過對項目設(shè)計資源的有效整合，可確保項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等，從而增加項目管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成部分。開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，由于缺乏設(shè)計資源，使景觀綠化設(shè)計工作滯后，使景觀綠化與整個小區(qū)的建設(shè)不協(xié)調(diào)，失去景觀綠化的意義，經(jīng)常改變設(shè)計方案，在一定程度上制約著項目的建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，因?qū)桓兜膬?nèi)容不明確、建筑細部設(shè)計跟建設(shè)過程不同步，常常造成后期裝修質(zhì)量不能滿足設(shè)計要求。

3.收尾階段混亂，增加房地產(chǎn)項目管理困難。通過對大量的房地產(chǎn)項目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)實施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問題上常常出現(xiàn)矛盾，對房地產(chǎn)項目的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實施過程中，由于施工單位較多，需要進行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進場、退場的時間不一致，建設(shè)方除了與單位工程的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)工程的施工單位也直接與建設(shè)方簽訂施工合同。工程前期主要是項目總承包企業(yè)進行一些基礎(chǔ)臨建作業(yè)，此時進行房地產(chǎn)項目管理較為簡單，隨著工程項目的逐漸推進，工程施工難度逐漸增加，所需解決的問題越來越多，對房地產(chǎn)項目的管理的難度相應(yīng)的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實際施工過程中，由于工程招標(biāo)時對施工內(nèi)容要求較粗，簽訂合同時施工單位對合同沒有細致的認真，導(dǎo)致在實施過程中產(chǎn)生管理上的困難，給工程項目的施工質(zhì)量、安全、進度造成一定的影響?？偝邪鼏挝粚ㄔO(shè)方直接分包的項目不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)建設(shè)方直接分包的單位有問題時直接跟建設(shè)方進行溝通，監(jiān)理單位進行管理也存在一些困難，往往建設(shè)方成了總承包單位，建設(shè)方的管理人員對現(xiàn)場進行總管理。當(dāng)對工程項目進行驗收時出現(xiàn)問題時，雙方進行相互推諉，給工程項目的收尾造成管理的影響?？傮w上說，開發(fā)商沒有建立健全工程收尾階段的管理制度，仍堅持工程項目管理部門進行管理，給工程收尾階段留下很多問題。

4.開發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠信，影響房地產(chǎn)項目管理。開發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對房地產(chǎn)整個建設(shè)過程進行控制。對于房地產(chǎn)項目管理人員來說，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進度的重要保證，工程實施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實施階段必須制定完善的供應(yīng)計劃，滿足現(xiàn)場實際生產(chǎn)需要，另外由于開發(fā)商對招標(biāo)工作不重視，對工程項目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實際中有的開發(fā)商認為自己是買家，對材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時，估計發(fā)難，等工程項目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項目的正常進度。開發(fā)商既要通過交往實現(xiàn)供需雙方的平等、誠信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫，以便在工程項目建設(shè)需要時滿足建設(shè)需要。

三、解決房地產(chǎn)項目管理中的問題對策

1.加強對房地產(chǎn)前期管理。房地產(chǎn)前期管理是做好實施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)項目的可行性研究是進行工程項目設(shè)計的龍頭，通過不斷的研究和細化，才能保證工程項目的設(shè)計質(zhì)量，房地產(chǎn)項目管理才能得到有效控制。設(shè)計圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計合理的配置人力、物力、財力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

2.重視項目整體開發(fā)及資源整合。對于房地產(chǎn)項目來說，收尾階段是管理的最后一個階段，是綜合考察建設(shè)過程的重要環(huán)節(jié)，必須把過程資料及其他資料收集齊全，并建立完整檔案臺帳，分類歸檔，加強對工程收尾階段的項目管理及項目的交付及移交工作。在房地產(chǎn)項目管理過程中必須以誠信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學(xué)化管理以加強對資源的整合。

3.工程進度動態(tài)管理控制

在施工進行前，應(yīng)當(dāng)編寫施工的整體進度方案。在施工的全部實施前，建筑施工單位必須進行全部的項目評價，并擬定合理的、可行的、科學(xué)的工程進度方案。在擬定進度方案的時分一定將資本與進度相結(jié)合，而不是固化的幾個時間節(jié)點。這就需求管理人員在充分了解圖紙的基礎(chǔ)上，再依據(jù)工期方案、施工工種的技術(shù)區(qū)別、設(shè)備資料儲運、勞動力組織等條件編制施工進度方案，并且在編制后尋求土建、安裝等首要施工單位的定見，終究達到一致。在實踐管理操控中，把進度方案作為操控總控文件，來輔導(dǎo)工料機的分配；同樣，在工料機的分配出現(xiàn)問題時，也及時反映到工程進度方案中去，從整體進度方案的視點做相應(yīng)調(diào)理。

4.加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從整個系統(tǒng)的開發(fā)成本控制和嚴(yán)格的監(jiān)控，以采取合理的措施來降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。特別要注意項目的成本控制和監(jiān)督，在項目實施過程中，盡量減少不必要的開支，降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)利潤最大化，但也能滿足消費者的需求。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理對項目的建設(shè)過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進行認真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競爭力。

房地產(chǎn)項目管理論文:淺談房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的研究

摘要：近年來，隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了空前的進步，相關(guān)的房地產(chǎn)的項目管理也逐漸變得復(fù)雜嚴(yán)格。進行房地產(chǎn)項目管理的過程中，為了保證其能夠獲得良好的投資收益，須對項目的質(zhì)量品質(zhì)等進行具體的控制，對項目的管理也要進行優(yōu)化?；诖耍疚膶Ψ康禺a(chǎn)項目管理的問題進行了具體分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；管理優(yōu)化

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)涵

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下，按照城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃進行房屋建設(shè)項目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，涉及的部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計、施工、政府主管部門的監(jiān)督等，屬于一項系統(tǒng)性較強的復(fù)雜的管理過程。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理來講，主要以房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標(biāo)，并按照工程項目潛在規(guī)律，對項目構(gòu)思至完成全過程進行科學(xué)管理，最大限度地減少成本投資，保證項目質(zhì)量品質(zhì)與管理效率。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個方面:(1)開發(fā)項目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項目決策前，可行性研究作為一種有效的財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟分析法，對項目技術(shù)與經(jīng)濟可行性進行全面論證，可最大限度地保證經(jīng)濟效益與社會效益。在現(xiàn)階段，由于可行性研究未得到重視，導(dǎo)致出現(xiàn)了諸多問題，如商業(yè)用房閑置、戶型單一；(2)融資能力有待提高。房地產(chǎn)貸款門檻高，諸多企業(yè)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)項目管理效率不高；(3)項目監(jiān)理缺乏公正性。建設(shè)單位與施工單位未達成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時監(jiān)理方對施工方以及建設(shè)方的違法行為未進行公正處理，導(dǎo)致施工現(xiàn)場存在安全隱患；(4)以邀請招標(biāo)為工程發(fā)包主要方式，公開招標(biāo)存在圍標(biāo)、串標(biāo)等現(xiàn)象，管理制度有待完善；(5)項目后期物業(yè)管理不規(guī)范。物業(yè)管理存在諸多糾紛，地區(qū)間差距大，覆蓋率低，嚴(yán)重影響了企業(yè)的整體形象。

二、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目所存在的問題

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)表面上普遍都存在著諸如質(zhì)量不合格、交房延期、貨板不相符、大量空置房屋、與顧客之間的溝通欠缺等問題，但這些問題實際上都是由房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目管理方面存在了問題所造成的。所以需要針對企業(yè)管理進行深入的分析。

1.項目方案的管理工作欠缺

房地產(chǎn)開發(fā)商一般對于項目方案都很重視，但是在實際的執(zhí)行過程中，卻經(jīng)常出現(xiàn)違背規(guī)范程序進行操作的情況，這也是項目管理中比較嚴(yán)重的一個問題。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)之前沒有進行足夠的市場調(diào)研。受利益的驅(qū)使，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目之后，基本沒有進行有效的市場調(diào)研，就匆忙的依據(jù)當(dāng)前最為賺錢的項目來確定自己未來準(zhǔn)備開發(fā)的方案，基本都是在模仿別人，這就導(dǎo)致了自己開發(fā)出來的產(chǎn)品缺少自己獨有的東西，形成不了足夠的吸引力，從而銷售速度受到嚴(yán)重影響。如果沒有足夠的市場調(diào)研，企業(yè)的整體運作將會面臨很大的風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽略對于品牌價值的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)也不太注重對于品牌價值的培養(yǎng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)注重的都是當(dāng)前的利益最大化，只希望可以從這個項目短時間內(nèi)獲得盡可能多的金錢，卻沒有對自己的產(chǎn)品做好品牌的培養(yǎng)，盡管做了很多的產(chǎn)品，可能企業(yè)的品牌知名度或者認可度依然很低。而事實上，如果企業(yè)希望可以長盛不衰，可以長期發(fā)展，那么就需要注重對于自己的精品產(chǎn)品的打造，并且注重對于自己的精品品牌的培養(yǎng)，所形成的無形資產(chǎn)和商譽都會讓企業(yè)在殘酷的市場競爭中更加具有優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的具體措施

1.項目成本投資控制

1)立項過程中成本控制

立項成本控制主要包括前期工程費用、土地征收、拆遷費用。立項成本控制應(yīng)建立在市場基本信息與可行性論證的基礎(chǔ)上，動態(tài)觀察市場變化，判斷市場經(jīng)濟未來走向，評估市場經(jīng)濟條件下的政策因素、價格因素、人文因素、經(jīng)營因素對房地產(chǎn)開發(fā)過程的影響，選擇最佳工程開展時期。同時，項目立項管理要重視項目經(jīng)濟效益預(yù)算與項目投資預(yù)算，考慮各種影響投資過程中的機會成本。

2)施工階段成本控制

施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、建筑安裝工程費與管理費用。在施工階段中，承包商與監(jiān)理是工程建設(shè)主要實施體，對其的選擇關(guān)系著項目成本的高低，同時材料、設(shè)備的選購影響工程的成本與質(zhì)量，因此選擇總承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商是施工階段的成本控制關(guān)鍵。在選擇承包商與材料供應(yīng)商的過程中，要重點考察承包商建設(shè)項目施工過程，并對相關(guān)項目工程進行評估；在選擇材料供應(yīng)商過程中，要以社會聲譽與材料供應(yīng)價格為主要參考依據(jù)，選擇最佳材料供應(yīng)商。設(shè)備選型工作是施工階段成本控制的重點，設(shè)備選型工作應(yīng)該盡可能選取供應(yīng)市場穩(wěn)定、成熟的設(shè)備，保證采購工作在未來談判過程中占據(jù)主動位置。

3)隱性成本控制

隱性成本控制是影響工程成本的另一項因素，隱性成本影響企業(yè)整體效益，加強隱性成本控制勢在必行。在隱性成本控制過程中，應(yīng)遵循三方面原則：一是預(yù)算成本至上原則。一切建筑行為與活動必須以最初的預(yù)算成本為核心，嚴(yán)格、徹底的審查成本超出部分；二是市場監(jiān)督工作。對市場價格波動進行關(guān)注，預(yù)算在整個工程建設(shè)過程中建筑材料、設(shè)備運行情況，降低價格對成本控制工作的影響，并為核算部門審核建筑成本提供真實、有效的數(shù)據(jù)。最后建筑工程必須加快人性化建設(shè)，保證建筑人員利益，降低人為因素對工程項目的影響。

2.質(zhì)量管理

像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個企業(yè)在市場上的核心競爭力，在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來推進質(zhì)量的管理。同時在項目開發(fā)進行時，可以尋找合適的外包來降低成本質(zhì)量風(fēng)險，強化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入，在招標(biāo)承包商的時候力爭讓更多競標(biāo)商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達到最優(yōu)。后期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升

3. 建立標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計管理

設(shè)計工作貫穿任何一個項目的全壽命周期，由此可見設(shè)計管理工作對一個項目的整體管理是非常重要的。首先要選擇好設(shè)計單位。可以借鑒一下國外比較流行的設(shè)計方案選擇的形式，從選擇好的方案出發(fā)，來選擇優(yōu)秀的設(shè)計師和高水平的設(shè)計事務(wù)所。一個新穎的、完美的設(shè)計方案不僅能創(chuàng)造好的建筑產(chǎn)品，同時也可以大大地節(jié)約項目成本。其次房地產(chǎn)企業(yè)在管理設(shè)計工作時必須要堅持原有設(shè)計的理念。不能為了節(jié)約部分成本或優(yōu)化施工方法而改變設(shè)計。在落實設(shè)計管理工作的過程中，必須堅持以人為本，做到所有資源優(yōu)化整合，創(chuàng)造精品。再次應(yīng)該完善相關(guān)的制度體系，提高設(shè)計管理人員的責(zé)任心。在工程的實施過程中，要保證施工企業(yè)依據(jù)設(shè)計意圖完成。對于房地產(chǎn)企業(yè)，在項目完成后還要加強竣工圖紙和文件的管理，為項目在運營階段維護時提供良好的依據(jù)。

4.加強對房地產(chǎn)前期管理

房地產(chǎn)前期管理是做好實施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)項目的可行性研究是進行工程項目設(shè)計的龍頭，通過不斷的研究和細化，才能保證工程項目的設(shè)計質(zhì)量，房地產(chǎn)項目管理才能得到有效控制。設(shè)計圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計合理的配置人力、物力、財力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

5.運營階段的管理

對于房地產(chǎn)項目來說，運營階段的管理是非常重要的，是綜合考察建設(shè)過程的重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)項目管理過程中必須以誠信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學(xué)化管理以加強對資源的整合。同時要做好物業(yè)管理工作，這樣項目的日常管理才能合理的完成，業(yè)主的利益也能得到充分的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理對項目的建設(shè)過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進行認真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競爭力。

房地產(chǎn)項目管理論文:房地產(chǎn)項目管理中的問題及應(yīng)對策略

摘要：本文對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各個階段的管理問題作了一些探討，提出了房地產(chǎn)企業(yè)管理問題的應(yīng)對策略和必須認真對待的管理措施，只有把這些工作做好，才能為提高企業(yè)的競爭力。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)、項目管理、問題、策略

前言

隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)因為資金短缺紛紛倒閉。就目前形勢來看，國家對房產(chǎn)的調(diào)控仍將繼續(xù)，在這種背景下，企業(yè)如何對其房產(chǎn)項目進行管理，合理對其投資進行控制管理，就可以說是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素之一。

一、房地產(chǎn)項目管理問題

1.1忽視市場調(diào)研，盲目進行開發(fā)。

一些開發(fā)商為了節(jié)約成本，往往不做或者只做簡單的項目前期市場調(diào)研。然后在項目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場調(diào)研會對決策產(chǎn)生很大的影響，可能會導(dǎo)致對消費者人群定位不準(zhǔn)確，錯過最佳的開發(fā)機會。雖然當(dāng)前大體上樓市依然火爆，但也出現(xiàn)了三四線城市房價走低，樓房賣不出去的現(xiàn)象。若地產(chǎn)商對房產(chǎn)項目定位錯誤，沒有找到最佳的消費人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險。

1.2設(shè)計階段忽略成本控制，導(dǎo)致建設(shè)期投入過大。

設(shè)計階段成本控制的問題是比較常見的，因為一個設(shè)計師很難既能設(shè)計出優(yōu)美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結(jié)構(gòu)設(shè)計，還懂得建筑的造價與預(yù)算?，F(xiàn)階段，這些過程往往分配給不同專業(yè)的人員共同完成。三方的專業(yè)人員又往往不在同一個單位，這就造成了溝通困難，設(shè)計方案需要反復(fù)修改，不僅很難做出外觀，安全，造價三方面都讓人滿意的項目，而且會拖延進度浪費時間。所以，在項目建設(shè)過程中，我們常常發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：不是建筑質(zhì)量強度不合格；就是項目投資遠遠超出預(yù)期導(dǎo)致項目資金跟不上而停工，再者就是發(fā)現(xiàn)施工過程中難以達到設(shè)計的要求，設(shè)計需要變更。

1.3項目分包轉(zhuǎn)包嚴(yán)重。

工程項目分包轉(zhuǎn)包問題是常見問題之一，分包不符合國家法律規(guī)范，多次轉(zhuǎn)包的項目從來沒有不出問題的。轉(zhuǎn)包是違法的，必須禁止。這里主要談?wù)劮职赡軙﹂_發(fā)商項目管理造成的困難。像房產(chǎn)開發(fā)這樣的大型工程，現(xiàn)在多是由眾多的分包建設(shè)單位分別于開發(fā)商簽訂合同的。例如比較常見的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進行的工程或多或少會有聯(lián)系，這往往牽涉到了各方利益，如果協(xié)調(diào)管理不及時，容易出現(xiàn)矛盾。

二、房地產(chǎn)項目管理問題的應(yīng)對策略

2.1積極調(diào)研市場，做好項目可行性分析。

在現(xiàn)階段白熱化的市場競爭環(huán)境中，開發(fā)商首先要做到兩點.。其一是做好市場調(diào)研工作，牢牢把握住消費人群，制定合理的房產(chǎn)項目開發(fā)策略。意思就是說開發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經(jīng)濟可行性研究和技術(shù)可行性研究兩個方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟可行性研究，分析投資與回報。若經(jīng)濟上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時，對重大項目開發(fā)商需要召開專家座談會，嚴(yán)格論證項目的可行性。

2.2加強設(shè)計階段的成本控制。

加強設(shè)計階段的成本控制的意思并不是要減少設(shè)計費，而是要控制設(shè)計對后續(xù)開工建設(shè)階段的投資的影響。在某種程度上，開發(fā)商可以增加設(shè)計費，邀請資質(zhì)較高的設(shè)計院進行設(shè)計，因為開發(fā)商需要的是在保證項目品質(zhì)和質(zhì)量基礎(chǔ)上花錢最少的設(shè)計方案。房地產(chǎn)商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價值工程理論，來引導(dǎo)設(shè)計工程 幣對成本的控制。給那些造型美觀而成本節(jié)約的一些項目重點表彰，增加這類設(shè)計師的薪酬，鼓勵設(shè)計師去注重產(chǎn)品的實用性。這樣，設(shè)計師們不僅會絞盡腦汁的去構(gòu)建精美的建筑外形，同時也會思考建筑的使用功能，提升房產(chǎn)的性價比。另外，在設(shè)計階段影響成本的另一個問題就是設(shè)計，施工，管理溝通少，導(dǎo)致項目因頻繁變更而停工，浪費時間，浪費金錢。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉(zhuǎn)于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設(shè)計是否需要變更，分析變更與不變更對整個項目造成的影響對比。

2.3重點關(guān)注收尾階段的項目管理。

要做好收尾階段的項目管理，首先必須要在項目建設(shè)的分包合同簽訂的時候慎之又.嗅。開發(fā)商必須派經(jīng)驗豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴(yán)格限制項目的分包，對分包商的資質(zhì)也必須審查。若發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)包情況必須及時叫停。在合同簽訂時需按照國家合同法和行業(yè)的一些法律規(guī)范嚴(yán)格明確各分包商的責(zé)任義務(wù)，并建立質(zhì)量問題與工期問題的糾責(zé)機制，明確規(guī)定誰的問題誰負責(zé)，誰拖延工期誰承擔(dān)責(zé)任。才能盡量避免項目的接口工程的利益糾紛問題。但是在實際操作的過程中，開發(fā)商可能會為了節(jié)約成本，而忽略對分包商的資質(zhì)審查，默許資質(zhì)不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業(yè)，沒有固定的駐點，也沒有承擔(dān)責(zé)任賠償?shù)哪芰?，若在日后出現(xiàn)問題就很難追究責(zé)任。所以在我國工程項目的質(zhì)量問題只能是由開發(fā)商承擔(dān)。因此開發(fā)管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。

三、房地產(chǎn)項目優(yōu)化管理措施

3.1選用正確的項目管理方法、緊抓基礎(chǔ)管理與動態(tài)管理。

在運用科學(xué)管理的方法上，可通過掌握項目管理的自身特點，對管理中的薄弱環(huán)節(jié)進行完善，正確判斷一種或者多種科學(xué)的管理方法。這種方法可以提升工作效率以及項目管理水平。我們對項目目標(biāo)成本管理用量本利分析法進行分析時，并不單純地只根據(jù)產(chǎn)量、利潤、成本三者之間的關(guān)系，要依照企業(yè)生產(chǎn)管理的需求，通過使用數(shù)字模式預(yù)測一個目標(biāo)值。通過目標(biāo)分解建立目標(biāo)成本管理制度，使成本管理不斷推進，保證提高經(jīng)濟效益?，F(xiàn)代化管理的實施必須要在基礎(chǔ)管理的基礎(chǔ)上進行改善，如監(jiān)測手段、計量管理、編制以及執(zhí)行全部定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。一定要抓好所有部門的管理基礎(chǔ)，掌握更多、更全面的基礎(chǔ)資料，提供全面可靠的數(shù)據(jù)，使現(xiàn)代化管理方法在施工項目實施中發(fā)揮極大的作用。動態(tài)過程的管理要認真掌握，并且反復(fù)應(yīng)用，只有這樣才能使科學(xué)管理方法在項目上成為現(xiàn)實。

3.2科學(xué)實施項目管理、提高項目管理人員素質(zhì)。

在項目管理理論與方法上，我國的建設(shè)和先進國家之間存在一定的差距。項目管理現(xiàn)代化想要成為現(xiàn)實，其管理人員必須要有現(xiàn)代化管理的經(jīng)驗和素質(zhì)。項目經(jīng)理極其重要，必須要跟得上時代潮流和社會的發(fā)展，具有與時俱進、不斷創(chuàng)新的理念，掌握領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)與管理藝術(shù)。在項目管理中，必須本著以人為本的思想。項目經(jīng)理一定要靈活運用電腦軟件等工具，從而開展整體的網(wǎng)絡(luò)管理。假使管理人員沒有這些該具備的管理素質(zhì)，則很難實現(xiàn)現(xiàn)代化管理。因此，項目的所有管理人員要隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、科學(xué)的不斷進步，掌握先進的項目管理方法。

結(jié)束語

只有合理運用管理的職能、培養(yǎng)技術(shù)人才以及科學(xué)的方法，才能在市場競爭中有自己的發(fā)展。我們一定要結(jié)合企業(yè)的實際情況，運用科學(xué)的管理理念與方法找到一條適合自己的道路，才能提高房地產(chǎn)項目管理水平。

房地產(chǎn)項目管理論文:淺談房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的研究

摘要：隨著我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，資源利用不斷加大，各種不可再生資源越來越珍貴，為了減少房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中的成本支出，同樣也為了達到企業(yè)顧客雙方利益最大化，在這么一個巨額投資過程中，研究一套行之有效的項目管理優(yōu)化的方案是很有必要的。文章對房地產(chǎn)項目管理中存在的問題進行了分析，并提出了優(yōu)化措施，以期能夠更好的促進其發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；優(yōu)化措施

引言

房地產(chǎn)開發(fā)商在對項目進行開發(fā)時，主要是圍繞著公司的愿景、使命以及戰(zhàn)略目標(biāo)開展起來的。這是由于房地產(chǎn)開發(fā)商制定的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，其主要是靠一個一個的“項目”的實施來完成的，并且要在戰(zhàn)略的總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進行的。在現(xiàn)代化的項目管理過程中，所謂的現(xiàn)代化的項目管理，其主要核心思想就是實現(xiàn)目標(biāo)?；诖?，企業(yè)就要不斷的進行管理的優(yōu)化，最大限度的提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1.房地產(chǎn)項目管理的含義

房地產(chǎn)項目管理，是在工程項目管理中主要的一項內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者，通過對房地產(chǎn)項目在建設(shè)及使用過程中，進行全面的管理及對管理程序的實施，其核心的是通過房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)工程的理論和方法來實現(xiàn)的，這就要求，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程當(dāng)中，對房地產(chǎn)生產(chǎn)要素進行最優(yōu)配置。

2.影響房地產(chǎn)項目管理的因素

2.1技術(shù)因素

在項目管理工作中,其最終目的是為了達到以最小的投入,完成一項高質(zhì)量的工程作品。這就需要應(yīng)用先進的技術(shù)措施,以先進的技術(shù)活動、科學(xué)的施工方案和合理的施工工藝,從而做到低投入、高產(chǎn)出,進而確保產(chǎn)品的質(zhì)量,技術(shù)因素可以說是項目管理的核心,而技術(shù)因素需要通過科學(xué)、合理的施工方案和施工工藝來進行具體體現(xiàn)。

2.2人的因素

任何施工項目都離不開人的因素,所以進行項目管理時管理人員也是第一要素,這就需要具有一支素質(zhì)較高的管理隊伍。不僅要求隊伍的結(jié)構(gòu)要合理,而且人員綜合素質(zhì)也要高,需要人員要配備到位。項目管理中對項目經(jīng)理有較高的要求,不僅需要具有全面的知識和領(lǐng)導(dǎo)能力,而且能夠充分的調(diào)動起施工人員的積極性,從而使項目目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。

2.3資金因素

項目工程在實施過程中,不僅作為一種生產(chǎn)活動,而且還是一個資金投入的過程,資金投入的多少對工程會產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。所以需要在施工過程中做好項目成本控制工作,而且成本核算還需要與施工生產(chǎn)過程同步進行,這樣可以有效的確保核算的準(zhǔn)確性,使工程項目做到成本的最低,效益的最大化。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準(zhǔn)確，致使項目的市場消費定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進度。

3.2系統(tǒng)化的成本管理體系未建立

房地產(chǎn)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目全過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）將成本控制作為財務(wù)人員或少數(shù)管理人員的專利，認為成本由公司高層管理人員和財務(wù)部門主抓，而忽視了項目從可行性研究到最終現(xiàn)場施工管理各個環(huán)節(jié)的相關(guān)部門，沒有成本控制系統(tǒng)意識，不能明確的確定成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)、要素以及具體的責(zé)任主體，在實際操作過程中，一旦成本超標(biāo)往往治標(biāo)不治本，把握不住問題的關(guān)鍵或為之已晚，甚至責(zé)任都很難劃清，造成部門之間或員工之間互相推諉，又進一步降低了企業(yè)運行效率。

3.3對項目設(shè)計階段的成本控制沒有足夠重視

事實上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，只要投資計劃一經(jīng)確定，設(shè)計階段就展開了，這一過程是技術(shù)與經(jīng)濟合理結(jié)合下進行的。但是國內(nèi)相當(dāng)一部分設(shè)計單位沒有深入地分析工程項目的技術(shù)和經(jīng)濟，在設(shè)計過程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的現(xiàn)象，設(shè)計人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。

3.4工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應(yīng)以保證工程項目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，雖然工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于前期工程管理和建筑后期維護之間的責(zé)任不清、溝通不明等，致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理責(zé)任難以得到一個清晰的定義。

4.房地產(chǎn)項目管理的優(yōu)化措施

4.1建立價值鏈數(shù)量模型

通常情況下，施工的管理成本主要包括了招投標(biāo)、土建、安裝以及公共設(shè)施當(dāng)中，而作業(yè)成本除人工、材料以及機械費用以外，還包括了水電費以及其他各種類型的支出。由此可見，對施工過程建立價值鏈數(shù)量模型，對各個環(huán)節(jié)之間的價值關(guān)系進行對照比較后，能夠?qū)⑦@五種資源當(dāng)中所存在的優(yōu)化空間進行充分利用，進而實現(xiàn)優(yōu)化的路徑與成本控制工作的重點。

采用價值鏈分析的方法應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中，能夠?qū)⑽覈康禺a(chǎn)項目現(xiàn)階段在各個環(huán)節(jié)當(dāng)中存在的成本優(yōu)劣勢進行徹底展現(xiàn)，還能夠通過多種價值鏈數(shù)量模型的建立，將其中的函數(shù)關(guān)系進行計算與統(tǒng)計，選取相應(yīng)的成本抉擇，進而達到以最低的成本確保項目的質(zhì)量，能夠獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，同時還能夠獲取更高的利潤。但是值得注意的是，房地產(chǎn)項目在進行成本控制的同時，對其進行優(yōu)化的目的是對各個活動環(huán)節(jié)所要達成的目標(biāo)進行明確，進而達到最優(yōu)成本水平。這種水平在實際當(dāng)中如何達成，還需要對整個項目的成本動因采取相應(yīng)的細致分析、控制以及改善，才能夠達到理想的效果。

4.2工期的管理

房地產(chǎn)的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來整合而成的，在這個漫長而復(fù)雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利開展。房地產(chǎn)在開發(fā)土地前要進行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進行時長，可以計劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對其特別關(guān)注，使其順利高效的進行，當(dāng)然要具體問題具體分析，因為不同的項目會有不同的優(yōu)化方向。

4.3質(zhì)量的管理

像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來推進質(zhì)量的管理。同時在項目開發(fā)進行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強化工作效率，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時候力爭讓更多競標(biāo)商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達到最優(yōu)。

4.4現(xiàn)場的管理

房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險系數(shù)比較大，發(fā)生危險的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門的安全員，來實地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發(fā)生。同時施工現(xiàn)場的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項目的進程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場需要一個檢查員，不定期的檢查核實原材料的利用情況，登記以后進行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對工地的原材料進行相應(yīng)的補貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場有條不紊的進行建設(shè)工作。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點；又要各項兼顧，協(xié)調(diào)推進；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細節(jié)。要想使得管理優(yōu)化，只有通過挖掘潛力，不斷運用新技術(shù)、新工藝、新方法、不斷開拓創(chuàng)新，在實踐過程中不斷學(xué)習(xí)、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作，保證企業(yè)健康快速的發(fā)展。

房地產(chǎn)項目管理論文:房地產(chǎn)項目管理模式研究

摘要：房地產(chǎn)項目管理是工程管理中的一個重要分支，對房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的影響重大。對項目管理的現(xiàn)狀作了系統(tǒng)的分析總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上分別從方法、人員、法律法規(guī)三個方面探討了項目管理模式的構(gòu)建策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；模式

房地產(chǎn)項目管理是管理者運用系統(tǒng)的觀點、理論和方法綜合管理項目建設(shè)和使用的一個過程，生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目中如何更加高效的配置，很大程度上要看項目管理模式的水平。從內(nèi)容上看，它貫穿于房地產(chǎn)項目的全部過程，以項目建議書為開端，為房地產(chǎn)項目的開工運營做可行性研究、工程設(shè)計、工程施工到竣工。

1我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

近十幾年來我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競爭也越發(fā)激烈，市場的激烈競爭給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標(biāo)中獲勝除了資質(zhì)、勢力等方面的因素外還要在施工技術(shù)、施工管理方面具有對手無可比擬的優(yōu)勢。而項目管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實力之一。房地產(chǎn)項目管理的一項重要內(nèi)容便是資源的合理配置，是生產(chǎn)要素最大限度的應(yīng)用到項目建設(shè)當(dāng)中，而要做到這一點就必須科學(xué)合理的配置各方面資源，為此應(yīng)當(dāng)用到現(xiàn)代管理方法和管理理念，同時對于現(xiàn)代管理技術(shù)也應(yīng)當(dāng)及時的更新和實踐。只有這樣才能做到人力資源高效使用，工程指定穩(wěn)定可靠。目前我國房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，對施工企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制。施工項目的管理存在諸多問題，施工單位資質(zhì)與實際水平不符，早晨生產(chǎn)建設(shè)過程中存在較多隱患，生產(chǎn)效率不高等。而且這些問題在房地產(chǎn)長期繁榮背后始終沒有得到有效解決。目前在一定程度上已經(jīng)成為影響我國房地產(chǎn)企業(yè)深入發(fā)展的一個重要問題。另外人力資源統(tǒng)籌不科學(xué)，沒有實現(xiàn)項目工程人員的高效配置，很大程度上造成了人才浪費的現(xiàn)象，與此相對應(yīng)的卻是眾多企業(yè)反映人才不足的現(xiàn)象。開發(fā)和利用好人力資源不僅要看是否引進了多少外部人才，還要看如何科學(xué)的使用既有人才。人力資源管理也是項目管理中的一項重要內(nèi)容。目前這些方面的工作在房地產(chǎn)項目管理過程中也越來越突出，成為制約行業(yè)發(fā)展的一大障礙。除此之外，管理制度執(zhí)行不到位，管理方法不科學(xué)也是一個重要隱患，我國房地產(chǎn)項目管理隨著房地產(chǎn)工程項目的發(fā)展而發(fā)展，項目管理應(yīng)當(dāng)能夠適應(yīng)工程建設(shè)的需要，而且在這樣的基礎(chǔ)上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。但是就目前情況來看，項目管理在方法和制度設(shè)計上的不足給整個項目管理工作帶來較大的負面影響，這一問題必須得到解決。

2房地產(chǎn)項目管理模式構(gòu)建策略

（1）創(chuàng)新管理方法，做好基礎(chǔ)管理和動態(tài)管理。施工項目的特殊之處在于一次性施工。項目管理應(yīng)當(dāng)適應(yīng)和符合施工企業(yè)的實際情況，同時不能將房地產(chǎn)項目的施工管理等同于一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理。因此管理方法創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這一特殊性。另外管理方法創(chuàng)新還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目特點，每一個創(chuàng)新成果都有其自身的特殊環(huán)境和需求決定。因此創(chuàng)新成果不是適合所有項目管理工作，為此管理人員應(yīng)當(dāng)針對項目特點與現(xiàn)行管理方法之間實現(xiàn)深度融合，管理方法的創(chuàng)新也就體現(xiàn)于此。動態(tài)管理的基本要義就是不同項目之間所采用的管理方法應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，這也是管理方法創(chuàng)新的最初動力。為此房地產(chǎn)項目管理應(yīng)當(dāng)建立一套完善的動態(tài)管理制度，在管理行為開始之前就要對管理方法進行科學(xué)的論證和更新。

（2）打造一支素質(zhì)過硬的項目管理隊伍。項目管理人員素質(zhì)是影響項目管理模式效能發(fā)揮的關(guān)鍵因素，同時也是項目管理過程中人力資源管理質(zhì)量和水平的重要體現(xiàn)。目前管理隊伍素質(zhì)不高的原因主要有兩個方面造成：一是現(xiàn)有人才知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)不完善，二是人力資源利用率不高。人才隊伍知識結(jié)構(gòu)不完善導(dǎo)致管理的科學(xué)性受到一定影響。當(dāng)今時代是知識經(jīng)濟時代，知識在管理過程中發(fā)揮著無可替代的重要作用，而且，現(xiàn)代企業(yè)項目管理用到的科學(xué)理論和技術(shù)手段層出不窮。這要求人才隊伍必須善于學(xué)習(xí)，及時更新和健全自己的知識結(jié)構(gòu)。在這些方面我們應(yīng)當(dāng)更加重視企業(yè)在人才引進和培養(yǎng)中的表現(xiàn)。另外，人才利用率不高也是影響人才素質(zhì)的關(guān)鍵因素之一。人才浪費和不合理使用狀況在隊伍素質(zhì)建設(shè)過程中比較突出。為此項目管理主體應(yīng)當(dāng)對內(nèi)部人才素質(zhì)做一個全面調(diào)查了解，對于不同人才的綜合能力進行科學(xué)評估，并建立人才檔案。只有對內(nèi)部人才的真實情況客觀掌握的前提下才能實現(xiàn)科學(xué)配置人才的根本任務(wù)和目的。

（3）加強行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長的階段。有的企業(yè)由于利益驅(qū)使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導(dǎo)致市場競爭秩序被破壞，國家和消費者利益受損。這與我國法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項目管理質(zhì)量必須做好法律法規(guī)建設(shè)，為行業(yè)競爭秩序的維護提供一個穩(wěn)定可靠的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量不僅需要一個健康有序的競爭環(huán)境，同時還要一支素質(zhì)過硬的管理隊伍。為此我們應(yīng)當(dāng)外部環(huán)境建設(shè)和內(nèi)部環(huán)境維護兩個方面雙管齊下，為項目管理模式效能的發(fā)揮奠定雄厚的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項目管理論文:試析房地產(chǎn)項目管理的風(fēng)險控制

摘要：房地產(chǎn)項目有著區(qū)別于其他項目的自身特點，這也決定了房地產(chǎn)項目風(fēng)險的特殊性。如何最大程度的規(guī)避房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，這是追求利潤最大化必須解決的一個前提。在實際房地產(chǎn)項目的操作過程中，應(yīng)該根據(jù)實際情況，合理的優(yōu)化各種風(fēng)險管理措施，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、盡量規(guī)避風(fēng)險、妥善處理風(fēng)險，將因為風(fēng)險而造成的損失降到最低。本文對 房地產(chǎn)項目管理的風(fēng)險控制進行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；風(fēng)險控制；措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大、時間長，無疑就造成了風(fēng)險大這一特點。對于各種類型的風(fēng)險，以及復(fù)雜的風(fēng)險局面，我們必須提高風(fēng)險管理意識，采取各種有效措施，科學(xué)地規(guī)避風(fēng)險，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)中應(yīng)積極重視的問題。深刻認識房地產(chǎn)項目各方面風(fēng)險，保證在每一個房地產(chǎn)項目中都嚴(yán)格制訂并落實針對性強的風(fēng)險控制策略。

一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的重要性

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個耗時較長的業(yè)務(wù)，普普通通的也要好幾年的時間，在此過程中存在太多的風(fēng)險因素，加強風(fēng)險管理有利于幫助項目開發(fā)部門及時認識到風(fēng)險的潛在性和危險性，及時適應(yīng)房地產(chǎn)市場中各種不穩(wěn)定的環(huán)境。提高企業(yè)風(fēng)險管理水平，強化風(fēng)險防范和控制，保證項目開發(fā)能合理進行，促進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的升級。提高風(fēng)險管理意識，可以有效控制突發(fā)性風(fēng)險問題，避免因風(fēng)險問題導(dǎo)致的巨大的房地產(chǎn)項目開發(fā)上的損失，以保證項目穩(wěn)定經(jīng)營。風(fēng)險管理只是投入了一小部分成本，卻可以獲得更大的經(jīng)濟效益，因為通過風(fēng)險管理，能有效地減輕和控制風(fēng)險影響，提高經(jīng)濟效益的目標(biāo)。以風(fēng)險管理為基本任務(wù)，有助于房地產(chǎn)開發(fā)商積極提高員工的安全保障和促進安全措施的執(zhí)行，為員工們提供一個良好的建設(shè)環(huán)境；同時加強員工積極性和創(chuàng)造性的發(fā)揮，讓他們更好地履行社會責(zé)任，樹立良好的社會形象。房地產(chǎn)開發(fā)商要積極做好與銀行、消費者以及建筑承包商之間的合作聯(lián)系，做一個值得讓人信賴的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得合作伙伴的幫助，共同抵抗風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)項目管理的風(fēng)險控制措施

1、風(fēng)險識別

風(fēng)險識別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對開發(fā)的不同階段，在風(fēng)險事故發(fā)生之前感知風(fēng)險，對風(fēng)險進行分析。感知風(fēng)險，是開發(fā)商通過調(diào)查研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險事故發(fā)生的各種因素；分析風(fēng)險，是在感知風(fēng)險的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險可能帶來的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險識別作為風(fēng)險管理流程的第一步，是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

2、 房地產(chǎn)項目風(fēng)險的回避

風(fēng)險的回避主要是指中斷風(fēng)險的來源，使其不能夠發(fā)生或是抑制其發(fā)展。通過回避風(fēng)險的方法，將從根本上去除可能進入房地產(chǎn)項目的風(fēng)險因素，從而避免其可能導(dǎo)致的潛在危險和損失。風(fēng)險回避是對風(fēng)險進行最簡單的辦法，也是最徹底的。當(dāng)項目的潛在風(fēng)險太大，可能導(dǎo)致的損失和后果都較為嚴(yán)重，而又沒有其它合理策略可用來應(yīng)對時，直接放棄項目或是對項目進行改變，從而直接避免風(fēng)險。

3、 房地產(chǎn)項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒有什么好的方法來對風(fēng)險進行處理時，可以采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式來保護自己的利益。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險。因為每個企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對風(fēng)險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風(fēng)險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機遇。因此，房地產(chǎn)項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風(fēng)險的承擔(dān)方式。

4、房地產(chǎn)項目風(fēng)險的承受

由于一些特定的情況和形勢，對于有些風(fēng)險企業(yè)既不能回避也無法轉(zhuǎn)移，只能由自己進行風(fēng)險承擔(dān)。當(dāng)被迫采取風(fēng)險承擔(dān)的處理方式時，房地產(chǎn)項目的各個成員，就必須要采取一定的措施來應(yīng)對風(fēng)險：一是提高靈活性。傳統(tǒng)的建筑企業(yè)供應(yīng)鏈常是單一的供應(yīng)商機制，整個建筑供應(yīng)鏈較為固定。設(shè)計靈活可變的建筑供應(yīng)鏈?zhǔn)穷A(yù)防和解決供應(yīng)鏈風(fēng)險的重要措施，與多個供應(yīng)商合作的機制不僅使建筑供應(yīng)鏈具有足夠的靈活性，而且還能使供應(yīng)商之間形成相互競爭的形勢，以保證產(chǎn)品的穩(wěn)定供應(yīng)。二是進行高效的信息化管理，保證信息數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確的傳遞。在采購方與供應(yīng)商以及工程建設(shè)方之間建立良好通暢的信息溝通交流平臺，使其都能夠共享彼此間的信息數(shù)據(jù)，從而提高供應(yīng)商的對物料需求的應(yīng)變能力，減少因物料供應(yīng)不合理而造成的風(fēng)險及損失。三是優(yōu)化管理方式。房地產(chǎn)項目的風(fēng)險在一定程度上是由于日益復(fù)雜化而造成各種不確定因素過多所導(dǎo)致的?；诠こ添椖康奶攸c，有必要及時地進行一定的組織流程重組工作，對供應(yīng)商選擇、物料采購、施工組織安排、分包商選擇等過程進行高效平行的管理，將各種冗余的工作和管理中的不確定性降到最少。同時施工單位和設(shè)計單位需要進行充分的溝通，盡可能避免因設(shè)計變更、施工不當(dāng)?shù)葐栴}而帶來的風(fēng)險的出現(xiàn)。

5、積極拓寬融資渠道

在目前的局勢下，單一的依靠某種資金來源渠道風(fēng)險是很大的，只有提高項目自身的資本運作能力，內(nèi)外部融資相結(jié)合才有可能減少風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目的特殊性使其在房屋未交付前可以通過預(yù)售來獲取預(yù)售收入，因此如果能通過找準(zhǔn)市場準(zhǔn)入口或低價入市等方式吸引購買者購買，使得項目的資金盡早回籠，提高變現(xiàn)能力，降低項目的負債率及減少資金成本。其次，利用應(yīng)付賬款等自然融資工具也能提供一些資金上的支持。再次，從外部融資來看，拓寬融資渠道，采用房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式，可以促進項目的持續(xù)性發(fā)展。

6、加強成本的內(nèi)部控制管理

在項目的成本管理中應(yīng)強化內(nèi)部控制系統(tǒng)的建設(shè)，豎立全面成本觀念，整合各部門的資源，達成有效溝通，建立標(biāo)準(zhǔn)化成本管理體系，減少無效成本的發(fā)生，并充分地運用信息化工具來分?jǐn)傦L(fēng)險。目前大型的房地產(chǎn)企業(yè)一般都會自行開發(fā)項目成本管理系統(tǒng)，如POM 系統(tǒng)等，通過對工程合同信息的初始錄入，能對每次付款及成本結(jié)算提供大量的數(shù)據(jù)支持，并能在此基礎(chǔ)上進行數(shù)據(jù)分析，達到成本控制和增加成本核算的準(zhǔn)確性的目的。

7、建立全面預(yù)算控制系統(tǒng)

防范和控制預(yù)算風(fēng)險，應(yīng)對預(yù)算外的重大現(xiàn)金流出上報決策層，并實行集體決策；對預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金流出應(yīng)盡量在保證企業(yè)信譽的條件下，結(jié)合信貸資金的流入時間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機會成本為企業(yè)增效；對收入則應(yīng)及時入賬，以加速現(xiàn)金的流入；同時建立科學(xué)的預(yù)算控制系統(tǒng)，做好事前規(guī)劃、事中控制、事后評價；強調(diào)整體規(guī)劃；在預(yù)算的編制過程中有效地協(xié)調(diào)內(nèi)部各層次、各部門的目標(biāo)指向從而達到加強內(nèi)部控制的目的，在日常經(jīng)營管理過程中，可以依據(jù)預(yù)算指標(biāo)加強對各項經(jīng)濟活動的發(fā)生和執(zhí)行進行控制做到有的放矢；最后預(yù)算執(zhí)行結(jié)果還應(yīng)與業(yè)績考核相結(jié)合，以保證預(yù)算管理的有效性。

8、研究稅收政策，規(guī)范財務(wù)核算

在項目開發(fā)過程中應(yīng)該關(guān)注與項目相關(guān)稅收政策的變化，根據(jù)實際情況充分收集和整理相關(guān)稅收政策及變動情況，及時更新稅務(wù)知識。在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后再做出決策。對于核算風(fēng)險可以從規(guī)范會計核算基礎(chǔ)工作著手，依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)會計賬冊，提高財務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，加強信息交流和溝通，避免因核算錯誤而導(dǎo)致多交稅。

總之，隨著科學(xué)理論和方法的不斷出現(xiàn)．人們對風(fēng)險的認知能力會不斷提高．會不斷應(yīng)用更有效的方法去研究風(fēng)險．關(guān)于房地產(chǎn)項目風(fēng)險的認識和研究有待于進一步深入 在此基礎(chǔ)上的應(yīng)對措施也會不斷更新，充分體現(xiàn)風(fēng)險管理的重要性和優(yōu)勢。

房地產(chǎn)項目管理論文:淺談房地產(chǎn)項目管理與設(shè)計

摘要：隨著我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤在逐漸減少，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理對設(shè)計的管理顯得尤為重要，對降低開發(fā)成本有著重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；設(shè)計

前言：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。包括前期管理，施工管理，成本管理等。本文中的設(shè)計管理，不僅僅只是施工圖設(shè)計階段的管理，還包括前期方案的設(shè)計管理，施工圖的變更管理。

設(shè)計管理的本質(zhì)主要包括：其一，確保設(shè)計師準(zhǔn)確理解產(chǎn)品定位及意圖，比如制度化的要求設(shè)計院必須仔細閱讀業(yè)主提供的相關(guān)設(shè)計任務(wù)書，并提出正式的書面完善意見；其二，加強過程管控，比如促使設(shè)計單位內(nèi)部工作外部化，利用合同保障業(yè)主監(jiān)管等；其三，充分發(fā)揮設(shè)計人員控制的主動性，比如通過合同、激勵、獎懲等措施調(diào)動設(shè)計人員工作的積極性；其四，提高設(shè)計人員的職業(yè)精神等。

方案階段的設(shè)計管理

房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地后，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的土地已經(jīng)含有土地的使用性質(zhì)、用地強度、容積率等設(shè)計條件。根據(jù)政府部門的設(shè)計條件，就要進行項目調(diào)研：項目周邊的環(huán)境，項目的市場情況，項目地點的風(fēng)土人情。進一步進行項目的定位：項目的檔次，項目的銷售對象以及項目的目標(biāo)。根據(jù)以上資料進行建筑方案的研究、設(shè)計和確定，做到建筑平面布置合理，結(jié)構(gòu)設(shè)計施工經(jīng)濟。此階段是決定項目成功與否的關(guān)鍵，決定項目的投資收益。例如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司過高的估計項目所在地的消費能力，將其開發(fā)的高層項目的套型面積定位在130--200平方米的戶型上，并且一次完成了5棟共計496套，結(jié)果該公司完全陷入了困境。因此，設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。

在建筑方案評審階段，要組織有豐富經(jīng)驗的專家進行評審，考慮各方面因素，根據(jù)當(dāng)下的需求，設(shè)計出深受購房者喜愛的項目。

施工圖階段的設(shè)計管理

施工圖階段的設(shè)計管理直接影響著土建施工的工程造價。在這一階段，結(jié)構(gòu)方案的選擇顯得尤為重要。這里以地下汽車庫為例，目前主要有三種結(jié)構(gòu)形式，分別是梁板結(jié)構(gòu)，空心板無梁樓蓋結(jié)構(gòu)和實心板無梁樓蓋結(jié)構(gòu)。比較這幾種方案，梁板結(jié)構(gòu)用于覆土很少且跨度不大的地下車庫頂板，可以減少樓板的厚度，配筋也相應(yīng)的減少。而無梁樓蓋結(jié)構(gòu)可應(yīng)用于覆土較厚且跨度較大的地下車庫頂板，并且地下車庫中不見梁，使用凈高大大增加，可以很大程度上實現(xiàn)減小基坑開槽土方量的目標(biāo)，這樣不僅美觀，而且節(jié)省成本?？招臉前鍎t是考慮到樓板主要受彎的特點，去除對受彎貢獻較小的中和軸附近混凝土，減輕結(jié)構(gòu)自重，減低板的配筋。但是空心板需要專業(yè)廠家進行空心管的指導(dǎo)鋪設(shè)，人工費上較多?？傊Y(jié)構(gòu)方案的選取，要綜合實用功能需求，工程造價，安全等方面綜合考慮。

圖紙交接的設(shè)計管理

我國建筑業(yè)企業(yè)職工的培訓(xùn)偏向?qū)κ┕す芾砣瞬诺呐嘤?xùn)，而施工現(xiàn)場從事一線操作的人員基本由農(nóng)民工替代,且這些人員沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)，專業(yè)操作技術(shù)素質(zhì)和文化水平普遍偏低，基本依賴現(xiàn)場施工管理技術(shù)人員的交底指導(dǎo)。因此，施工技術(shù)交底這一技術(shù)措施就更加突顯其重要性。

設(shè)計圖紙下發(fā)到施工單位之后，及時組織設(shè)計單位向施工單位進行施工設(shè)計圖的全面技術(shù)交底，包括設(shè)計意圖，施工要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)措施等。交底過程中，設(shè)計人員要說明本工程施工過程中需要特殊注意且嚴(yán)格遵守的環(huán)節(jié)。同時，施工單位可以根據(jù)現(xiàn)場施工條件，將圖紙中無法達到的設(shè)計要求與設(shè)計單位進行溝通，因地制宜，選擇最優(yōu)方案。這樣可以激發(fā)施工單位的主觀能動性，更好的領(lǐng)會施工與設(shè)計的關(guān)系。

圖紙變更的設(shè)計管理

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，開發(fā)單位經(jīng)常要根據(jù)先期開盤的市場銷售情況，考慮購房者的各種實際需求，對后續(xù)在建工程進行適當(dāng)調(diào)整。這就需要設(shè)計施工圖紙的變更。同時，由于現(xiàn)在設(shè)計周期較短，圖紙中也難免出錯，這也需要圖紙變更。但是，有些時候變更圖紙不能及時到達施工人員手中，造成重大的工程事故。為了避免此類問題發(fā)生，應(yīng)該做到設(shè)計單位作出變更，要及時通知開發(fā)單位，開發(fā)單位要及時告知施工單位變更情況，并發(fā)放變更圖紙。在這個過程中，由于開發(fā)單位要對變更部分進行成本計算，時常造成圖紙交接問題。這就需要開發(fā)單位對圖紙變更進行管理，制定一系列的措施，減少變更圖紙的發(fā)放對施工進度的影響。設(shè)計變更的管理應(yīng)做到以下幾點：

1. 應(yīng)盡量減少施工中的設(shè)計變更與簽證。

2. 工程設(shè)計變更的具體經(jīng)辦人是項目部經(jīng)理，具體負責(zé)與使用單位、設(shè)計單位、施工承包單位聯(lián)系，并負責(zé)分發(fā)設(shè)計變更通知單。

3. 所有設(shè)計變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。

4. 項目經(jīng)理審核、簽字確認后轉(zhuǎn)發(fā)專業(yè)工程師組織實施。

5. 各專業(yè)工程師在接到設(shè)計變更資料后應(yīng)當(dāng)天分發(fā)到施工承包單位、監(jiān)理單位并監(jiān)督實施。

6. 設(shè)計變更的內(nèi)容完成后三天內(nèi)由分管的專業(yè)工程師填寫執(zhí)行結(jié)果，并報送項目經(jīng)理審核。 經(jīng)審核的執(zhí)行結(jié)果在工程管理部備案登記，作為今后結(jié)算的依據(jù)。

總結(jié)：

總之，設(shè)計活動作為項目的領(lǐng)頭羊、排頭兵對項目發(fā)展至關(guān)重要。開發(fā)單位應(yīng)做到前期方案與設(shè)計單位溝通；施工過程中組織設(shè)計單位提前預(yù)驗收；竣工之后與設(shè)計單位總結(jié)工程中的問題與經(jīng)驗，向更好的得到工程作品努力。

房地產(chǎn)項目管理論文:房地產(chǎn)項目管理(工程管理)的重點

摘要：作為目前國內(nèi)最為火爆的行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)所受的聚焦度相當(dāng)?shù)母?，房地產(chǎn)項目的管理也受到了越來越多的重視。房地產(chǎn)項目作為一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在其管理的過程中存在著許多的突發(fā)性因素，工程的周期、投資的金額以及工程的質(zhì)量都與項目工程管理的好壞有著直接的聯(lián)系。房地產(chǎn)項目管理一般分為三個階段，分別是項目的策劃階段、設(shè)計階段以及實施階段。在這三個階段中，房地產(chǎn)項目的開發(fā)商起著十分重要的作用，其不僅僅是工程管理的主體，更是施工計劃的實施者以及組織者。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商能否做好開發(fā)項目的工程管理直接影響著房地產(chǎn)項目的施工成本、工程進度以及最后的工程質(zhì)量。本文主要結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項目的工程管理進行探討，以期與同行交流。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；工程項目；管理；重點

一、房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀概述

房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)項目管理大多采用部門管理制度，即由開發(fā)商設(shè)置一系列的管理部門負責(zé)不同的事項，以最高的效率來完成項目工程的管控。在整個管理過程中，運用系統(tǒng)的管理方法進行管理，由項目經(jīng)理主要負責(zé)，在工程建設(shè)的過程中按照其內(nèi)在的規(guī)律進行協(xié)調(diào)，從而有效的對系統(tǒng)進行管理。

具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位以及最終消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確保總體目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)項目工程管理的重點

2.1房地產(chǎn)項目成本管理

在房地產(chǎn)項目中，工程項目的建設(shè)直接影響著整個工程的造價成本，因而在項目的管理中對于項目成本進行控制就顯得極為重要，其中對于工程變更的控制就顯得更加重要了。施工時發(fā)生的工程變更通常會增加加工程的成本，因而在施工過程中要求施工單位嚴(yán)格按照施工設(shè)計進行施工，不得隨意變更施工方案，而對于施工單位提出的一些需要變更的部分要做好審查工作，對于不需要變更的設(shè)計要予以駁回。

在房地產(chǎn)項目工程管理中，還可以采取項目全員控制的方法對項目的成本進行控制。項目全員控制原則就是指將控制施工成本與每個員工的切身利益結(jié)合起來，讓所有的員工都積極參與到工程項目的成本管理中，從而充分調(diào)動每個成員對于項目成本管理控制的積極性。

此外，加強對于施工合同的管理也是項目管理的一項重要內(nèi)容，同時也是控制工程項目成本的重要措施。在合同談判時就應(yīng)當(dāng)開始對合同進行管理，一直到合同上工程的保修日期結(jié)束，尤其是在施工過程中，應(yīng)當(dāng)對合同中商定的協(xié)議研究透徹，以便于對施工成本的控制。

2.2房地產(chǎn)項目進度管理

在房地產(chǎn)項目中，施工的進度不論是對于工程的成本還是對于后期的利潤都有著很大的影響，因而對于項目的進度必須要采取有效的管控手段。

一般的房地產(chǎn)項目通常采用網(wǎng)絡(luò)計劃法來控制項目的進度。網(wǎng)絡(luò)計劃法就是指建立一個能夠反映各項工程之間先后次序的圖表，并以此為基礎(chǔ)對整個工程的施工進行分析。對于施工的進度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，項目部要根據(jù)具體的施工方案確定施工的人員數(shù)目，并對各項工程進行分配，責(zé)任到人，確保工程的進度。作為負責(zé)人的項目經(jīng)理要在前期組織各部門人員對施工圖紙認真研究審閱，對于施工圖紙中可能存在的問題一一找出并提前處理。此外還應(yīng)當(dāng)制定工程項目進度表，對工程的項目進度計劃進行全面的排期。一旦制定計劃，就要嚴(yán)格按照計劃實施，不可以隨便對計劃進行更改?？偠灾瑢τ谑┕みM度必須要進行嚴(yán)格的管理，確保項目能夠按時完工。

2.3房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目不同于其他的工業(yè)項目，其作為一項大型的工程施工項目，在施工建設(shè)的過程中存在著許多的不確定因素，其工程質(zhì)量很大程度上是與工程的管理是否科學(xué)有效直接相關(guān)的，因而對于房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理必須要予以重視。

在項目施工中，由于房地產(chǎn)項目的特殊性，施工單位與開發(fā)商對于項目的要求是不同的，施工單位關(guān)注的是各分項工程能否達標(biāo)，滿足相關(guān)的驗收標(biāo)準(zhǔn)；而開發(fā)商更多關(guān)注的是用戶的需求，兩者難免產(chǎn)生分歧，如果處理不好將會對工程產(chǎn)生不利影響。因而要處理好這一方面的矛盾，在確保工程能夠通過驗收的同時也要保證其能夠滿足用戶的需求 。

除工程管理以外，工程的方案及施工圖設(shè)計也對項目質(zhì)量會產(chǎn)生較大影響。對工程質(zhì)量而言，圖紙的質(zhì)量與工程的施工管理水平同等重要。只有有了科學(xué)、合理的設(shè)計方案、準(zhǔn)確清晰的施工圖紙、再輔以科學(xué)的工程管理，才能真正的保證施工項目的質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)項目管理注意要點

3.1嚴(yán)格發(fā)包

在選擇項目的承包方時必須要十分慎重，要選擇有經(jīng)驗的承包方，這樣不僅能夠減少施工時間，更能保證工程的質(zhì)量。如果因為價格低而選擇承包方，不考慮其它，很有可能會嚴(yán)重影響施工的進度，造成大量人力物力的浪費。

3.2規(guī)范管理

在房地產(chǎn)項目工程管理中，要按照項目規(guī)范要求進行規(guī)范的計劃管理。要在項目建設(shè)開始前就將工期定好，然后將施工計劃制定出來，然后再簽訂合同。施工時也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的要求進行施工，對工期以及成本嚴(yán)格控制。

3.3靈活控制

在房地產(chǎn)項目的施工中存在著許多的不確定因素，因而在管理過程中要根據(jù)實際的情況，在不違背大前提的情況下進行靈活的變通。對于一些在實際施工過程中暴露出來的設(shè)計方面的缺陷應(yīng)當(dāng)及時修正，不能拘泥于設(shè)計。在工程的質(zhì)量、進度方面應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況有所側(cè)重，在執(zhí)行合同的基礎(chǔ)上進行靈活的變通。

3.4信息暢通

信息的通暢必須要得到保證，確保相關(guān)信息能夠及時傳達到相關(guān)人員手中。應(yīng)當(dāng)設(shè)立完善的文檔管理制度、審批制度以及公文分發(fā)制度。只有這樣才能確保信息的通暢，保證施工方案的準(zhǔn)確無誤。

3.5控制變更

工程施工過程中難免會發(fā)現(xiàn)圖紙存在一些不足之處或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就會產(chǎn)生設(shè)計變更。一般而言，工程中的變更主要有三種：1、設(shè)計方案中存在著問題，在實際的施工中得以暴露，對于這一類的變更要求應(yīng)及時處理；2、市場趨勢的變動導(dǎo)致的方案調(diào)整。對于面向市場的房地產(chǎn)項目，其利潤是與市場需求直接掛鉤的，只有更好的適應(yīng)市場才能帶來更大的利潤。對于這一類的變更要求應(yīng)當(dāng)先進行市場調(diào)查，經(jīng)過審核后根據(jù)實際情況作出決定；3、技術(shù)創(chuàng)新，對于這一類的變更，可以參照2中的處理方法進行處理?？偠灾?，對于任何的變更相關(guān)的管理部門都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制。

結(jié)語：目前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)項目管理也越來越規(guī)范化了。工程管理同時涉及了多個方面，在管理過程中要考慮的問題有很多，要同時考慮工程的進度、工程的成本以及工程的質(zhì)量等因素，因而對于企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)注意吸收一些高素質(zhì)的項目管理人員，注重整個項目管理團隊的素質(zhì)，只有這樣才能真正的做好房地產(chǎn)項目管理工作。

房地產(chǎn)項目管理論文:試論房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀及解決措施

【摘 要】房地產(chǎn)項目管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，開發(fā)商前期的策劃、市場調(diào)研、可行性論證、經(jīng)濟分析評價，以及后期的營銷策劃，最終都必須通過由項目管理全過程制造出的最終產(chǎn)品來實現(xiàn)。本文通過對房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀分析，探討當(dāng)前房地產(chǎn)項目管理存在的問題和解決方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；問題；解決措施

房地產(chǎn)項目的管理是全方位的，要求項目經(jīng)營者對項目的質(zhì)量、安全、進度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進行正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，這樣才能使施工項目各項工作有條不紊地順利進行。房地產(chǎn)項目的成功管理不僅會為項目、為企業(yè)帶來良好經(jīng)濟效益，也會產(chǎn)生良好的社會效益。

一、房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對住房的質(zhì)量要求也逐漸變化。房產(chǎn)的功能要求越來越全面，其公用配套設(shè)計也將會越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進步，很多關(guān)于房產(chǎn)的材料、技術(shù)、工藝以及管理等都在不斷地改進。外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟環(huán)境下，要想取得項目的成功，除必須具備的基本素質(zhì)和整體實力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)諸生產(chǎn)要素達到合理科學(xué)的配置，運用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠項目管理的進步以達到最大的經(jīng)濟效益。從現(xiàn)時期的房地產(chǎn)項目管理中，其項目的質(zhì)量、成本、進度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂觀。

二、房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

正確、合理的對房地產(chǎn)項目進行管理，開發(fā)有效的項目管理經(jīng)驗是今后房地產(chǎn)界所要正視的一個問題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目的管理中主要存在以下問題。

2.1 前期，開發(fā)商準(zhǔn)備不足

開發(fā)商在項目方案確立之前，缺少對市場的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調(diào)查，對市場沒有充分的認識和了解，往往在方案決策階段會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。

2.2 中期，對設(shè)計不夠重視

房地產(chǎn)項目在實施階段也存在重施工，輕設(shè)計的問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計方案能夠給項目帶來的價值明顯重視不足，也就是只是強調(diào)施工，輕視了設(shè)計。對房地產(chǎn)項目的外觀設(shè)計多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項目自身特點，因地制宜，體現(xiàn)項目自身的特色來滿足消費者的需求。還有很多房地產(chǎn)項目的設(shè)計，只是簡單的復(fù)制了外地甚至國外的某些項目的風(fēng)格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費者需求相差甚遠。

2.3 后期，合同不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)項目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費大量的時間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會由于合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)造成難以分清各方責(zé)任，進而影響項目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項目管理理念來管理房地產(chǎn)，規(guī)范其合理運作。要避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施來解決項目管理中存在的問題。

3.1 加大前期的市場調(diào)研

前期的可行性研究既包括項目前期的市場定位和產(chǎn)品研究，也包括項目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產(chǎn)市場調(diào)查的不全面，信息收集相對來說不夠充分，往往會影響項目可行性研究的準(zhǔn)確度和價值。所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得最終經(jīng)濟效益，只有在全面掌握市場環(huán)境的基礎(chǔ)之上，才能對項目前期的可行性的人力和物力以及財力、時間等相關(guān)要素進行深入科學(xué)的研究。除此之外，在進行市場調(diào)研的過程中，企業(yè)應(yīng)該采納專業(yè)技術(shù)人員，在項目的經(jīng)濟、項目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等方面進行充分的調(diào)研，綜合他們的意見，發(fā)揮他們在這些職位中的作用。房地產(chǎn)商要有意識到這一點，對自己的產(chǎn)品有一個客觀合理的評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實現(xiàn)及經(jīng)濟效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質(zhì)

目前我國現(xiàn)有實力強大的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，對項目管理的任務(wù)、性質(zhì)和機制的認識不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的項目管理在理論和實踐上與先進國家相比存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質(zhì)的管理人員。特別是項目負責(zé)人，要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項目管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模相對較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實現(xiàn)項目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，項目管理的每一位人員要隨著社會的不斷進步、科學(xué)管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)，提高自身的管理素質(zhì)。項目管理人員素質(zhì)的高低，決定了是否是一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環(huán)境下開展。

3.3 完善房地產(chǎn)項目的監(jiān)管

為了確保項目管理的順利進行，完善公開的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開的程序監(jiān)管才能確保項目管理的順利進行，才能保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進度，忽視了工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問題的監(jiān)管等。針對目前各地房產(chǎn)項目管理程序不規(guī)范的問題，應(yīng)該加強監(jiān)管的作用，可以通過第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因為房產(chǎn)項目點多、面廣、戰(zhàn)線長，涉及的內(nèi)容復(fù)雜，只有通過有效的管理程序，適時的調(diào)整項目當(dāng)中存在的問題，才能使項目能夠順利的進行下去。找準(zhǔn)項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項目管理水平和工作效率。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)的項目開發(fā)是一個資源整合的過程。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟體系中所占的比重越來越重，并已經(jīng)逐漸我國一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。然而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項目定位、與一些實力較強的勘察、監(jiān)理、設(shè)計、營銷能讓施工等相關(guān)單位進行合作，控制好項目管理中的進度、質(zhì)量、造價以及安全問題，科學(xué)的運用項目管理理論和方法對公司項目管理方面發(fā)現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的控制措施。