房地產(chǎn)相關(guān)論文

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房地產(chǎn)相關(guān)論文:新經(jīng)濟常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)問題研究

摘要：新經(jīng)濟常態(tài)之下，我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增加自身的市場競爭力，不得不面臨更大的成本開支。因此，在這樣的困境下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度的重要性開始凸顯。文章將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度著手，深入分析其中的問題，并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制機制建設(shè)未得到企業(yè)足夠重視

就目前情況而言，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均有內(nèi)部控制機制，但在實際的操作中，因為內(nèi)部控制制度所帶來的經(jīng)濟效益需要在很長一段時間后才能夠突顯出來。因此，企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并未真正認識到內(nèi)部控制制度的重要作用，往往只將關(guān)注的重點放在了如何開源的問題之上，而忽視了節(jié)源問題。

（二）內(nèi)部控制專業(yè)管理人才缺乏

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家各種宏觀政策的頒布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)營及施工方面的壓力也逐漸增加，企業(yè)對于專業(yè)性管理人才的要求也愈加嚴格。但就當(dāng)前而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都極度缺乏擁有豐富管理經(jīng)驗以及專業(yè)技能更高的內(nèi)部控制管理人才。同時，內(nèi)部控制制度的構(gòu)建涉及到財務(wù)、經(jīng)營以及管理等諸多方面，內(nèi)部控制工作更加復(fù)雜，對相關(guān)工作人員的要求也越高。我國的內(nèi)部控制管理人才專業(yè)技能不足、專業(yè)素質(zhì)不夠，這些都會在一定程度上影響到企業(yè)內(nèi)部控制工作的順利進行。

（三）內(nèi)部控制制度實行的難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中需要經(jīng)過較長的時間周期，從項目地址的選擇、項目的立項、土地的征收、居民的拆遷、施工場地的探測開發(fā)、項目設(shè)計、招投標、施工到后期的合格驗收、銷售移交，需要歷經(jīng)很長的一段時間，短則數(shù)月，多則數(shù)年，具有較大的時間跨度區(qū)間。與此同時，房地產(chǎn)項目在具體施工、發(fā)展、完成的整個過程中，涉及區(qū)域十分廣泛，不僅牽涉到建設(shè)施工企業(yè)、城市規(guī)劃局、施工材料供應(yīng)方、設(shè)計單位等多個主體，在項目進行的整個過程中，還需要多個工種的合作協(xié)調(diào)。除此之外，企業(yè)在項目開發(fā)的前期需要投資較多的發(fā)展資金，進而在該階段企業(yè)需要面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。以上諸多因素，均在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機制的實施難度。

（四）企業(yè)監(jiān)督體系缺乏

企業(yè)在進行監(jiān)督評審時主要依賴企業(yè)的內(nèi)審機構(gòu)，但在企業(yè)實際的發(fā)展中，企業(yè)的內(nèi)審機構(gòu)多數(shù)是以財務(wù)機構(gòu)進行統(tǒng)一分配管理的，并未構(gòu)建成一個獨立的監(jiān)督系統(tǒng)。除此之外，內(nèi)部審計的工作職能并沒有得到充分的發(fā)揮，多只是進行簡單的會計賬目操作工作。同時，企業(yè)監(jiān)督體系的缺乏使得企業(yè)在主觀上直接忽略了各個機構(gòu)部門的工作效率、內(nèi)部審查工作以及內(nèi)部控制制度等評價工作，企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效實行受到影響。

（五）缺乏完善的企業(yè)文化

完善的企業(yè)文化將會在一定程度上影響企業(yè)的員工的思維與行為方式，有利于提高企業(yè)員工的工作積極性，有利于企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但目前來說，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)成符合自身實際發(fā)展情況的企業(yè)文化。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)策略

（一）構(gòu)建良好的企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的良好與否將會對企業(yè)內(nèi)部控制管理的效果產(chǎn)生直接的影響。從管理者角度而言，企業(yè)的相關(guān)管理人員，應(yīng)提高自身對于內(nèi)部控制體系的認識，深入了解內(nèi)部控制制度對于企業(yè)發(fā)展的重要意義。而對于企業(yè)的員工而言，企業(yè)應(yīng)該要注重員工的培訓(xùn)工作，以各類知識的宣傳、技能培訓(xùn)活動來提高員工對于企業(yè)內(nèi)部控制機制的認識，促進內(nèi)部控制制度的行，構(gòu)建良好的企業(yè)文化，增加企業(yè)的凝聚力。與此同時，企業(yè)還應(yīng)該努力構(gòu)建相應(yīng)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)制度， 充分借鑒國外優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合自身實際發(fā)展情況，創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的董事會，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部員工與企業(yè)外部員工的緊密聯(lián)系，保證內(nèi)部控制制度監(jiān)督系統(tǒng)的科學(xué)性與完善性。最后，企業(yè)還應(yīng)重視自身的文化建設(shè)，有計劃、有目的開展企業(yè)活動，讓企業(yè)的管理者、企業(yè)的員工在參與活動的過程中形成凝聚力，營造良好的文化氛圍，增加員工工作的幸福感。

（二）加強業(yè)務(wù)監(jiān)控，以成本為杠桿

動態(tài)成本與目標成本是組成成本管理的重要部分。其中，目標成本不僅是項目成本的控制線，更是成本管理的重要基礎(chǔ)，目標成本的合理化將有利于項目成本的有效控制。同時，成本管理的關(guān)鍵是動態(tài)成本管理，它起著直接反饋目標成本執(zhí)行的重要作用。因此，企業(yè)需要進一步強化業(yè)務(wù)的監(jiān)控力度，提高業(yè)務(wù)的監(jiān)控水平，堅持以成本為主要杠桿。在具體操作時，企業(yè)需要關(guān)注這幾個方面：目標成本變更與形成的評審工作、動態(tài)成本與目標成本差異的監(jiān)督工作，加強目標成本與戰(zhàn)略聯(lián)系。

（三）從業(yè)務(wù)流程優(yōu)化著手，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制

為了構(gòu)建完善科學(xué)的內(nèi)部控制制度，企業(yè)可以從業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化作為主要著手點。第一，構(gòu)建招投標內(nèi)部控制制度，企業(yè)在強化招投標管理的規(guī)劃建設(shè)時堅持以系統(tǒng)的觀點看待問題，嚴格控制合格供應(yīng)商的管理程序，促進合格供方庫的建立與完善。在制定企業(yè)單項招標計劃及招標年計劃時，需充分考慮公司的項目進度以及公司的發(fā)展戰(zhàn)略。第二，加強合同管理方面的內(nèi)部控制工作，合同的管理工作應(yīng)該包含材料設(shè)備合同、土地合同以及工程合同等與工程合同相關(guān)聯(lián)的信息管理工作。最后是加強客戶關(guān)系管理的內(nèi)部控制工作，房地產(chǎn)行業(yè)在逐步發(fā)展過程中，逐漸由原來的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，客戶的滿意度逐漸成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，企業(yè)在進行客戶關(guān)系管理的內(nèi)部控制時，可以從售前、售中、售后這三個階段進行操作。

（四）加強會計系統(tǒng)的內(nèi)部控制

一方面，我國企業(yè)的會計多數(shù)只是進行單純的會計核算工作，大部分企業(yè)的會計工作都只是報賬工作，在確認具體的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的過程中，企業(yè)管理決策層起著重要的主導(dǎo)作用，企業(yè)的會計工作的獨立性無法保證、企業(yè)的管理與監(jiān)督職能被極大的弱化。另一方面，我國的會計制度、準則以及相關(guān)的法律法規(guī)都是政府起著重要的主導(dǎo)作用，企業(yè)的會計信息多淪為對外的公共產(chǎn)品。因此，企業(yè)內(nèi)部提高會計信息質(zhì)量的動力減少，少數(shù)企業(yè)甚至?xí)嬖跒榱俗陨淼睦娑峁┨摷贂嬓畔⒌刃袨椤?

保證會計系統(tǒng)的科學(xué)性、有效性，不僅有利于真實、客觀的記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)信息，有利于相關(guān)會計事項信息的披露，還有利于會計戰(zhàn)略的重新定位。在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢之下，現(xiàn)代會計的地位有所提高，其存在的意義除了為內(nèi)部管理提供服務(wù)的工具之外，還需要會計系統(tǒng)與管理的聯(lián)系，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，會計傳統(tǒng)的核算內(nèi)容也開始進一步延伸到有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)管理等方面，它將有利于企業(yè)管理控制系統(tǒng)的完善，有利于整個組織效率的提高。當(dāng)金融危機爆發(fā)時，企業(yè)的會計系統(tǒng)為了有效的防范風(fēng)險，促進風(fēng)險的最小化，可以構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險防控系統(tǒng)，從風(fēng)險提示、防范、控制、管理這四個方面進行具體操作。

（五）實行全方位的風(fēng)險評估

想要進一步提高企業(yè)的內(nèi)部控制效率、保證企業(yè)內(nèi)部控制的效果，企業(yè)需要重點關(guān)注風(fēng)險評估與環(huán)境控制這兩個方面。就國外企業(yè)來說，其多數(shù)采用SWOT風(fēng)險分析方法，對外分析外界威脅與機會，對內(nèi)分析自身的短處長處、劣勢優(yōu)勢，從內(nèi)外兩個方面來制定自身的發(fā)展計劃。就國內(nèi)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)也可以在多個方面采用SWOT這種的分析方法，在企業(yè)進行日常內(nèi)部控制時采用這種方法，在制定戰(zhàn)略目標時采用SWOT分析方法，以此來降低內(nèi)部控制目標風(fēng)險。企業(yè)在進行具體風(fēng)險評估時，除了需要歷經(jīng)風(fēng)險的辨別過程、風(fēng)險的分析過程。還需要歷經(jīng)風(fēng)險的管理、控制過程。在這一階段，企業(yè)還需要注意防范因內(nèi)外部環(huán)境變化而導(dǎo)致的風(fēng)險問題，有條件的企業(yè)還可以聘請專門的風(fēng)險評估機構(gòu)，以提升自身的風(fēng)險評估能力。

三、結(jié)語

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善不僅可以提高企業(yè)的經(jīng)營水平，還有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，促進企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)行。但目前來說，在新常態(tài)經(jīng)濟形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制還存在著較多的問題，而想要徹底的解決這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷地探索努力。

（作者單位：天津市津辰銀河投資發(fā)展有限公司）

房地產(chǎn)相關(guān)論文:房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對策及相關(guān)問題研究

[摘 要]稅務(wù)籌劃是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、理財、投資等活動的事先籌劃與合理安排，盡可能地減少稅費支出，以達到企業(yè)效益最大化為目的的一種經(jīng)營管理活動。經(jīng)濟越發(fā)達，稅務(wù)籌劃在企業(yè)管理中的作用就越突出和明顯。改革開放以來，稅務(wù)籌劃越來越受到企業(yè)管理者的高度重視。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是國家稅收的主要來源。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種極為廣泛，房地產(chǎn)投資項目具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長等特點；所以，在稅費的繳納上，具有很大的特殊性。稅務(wù)籌劃的空間也較為寬泛。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好稅收籌劃工作，是企業(yè)創(chuàng)效的一個重要途徑。但是在實際工作中，仍有很多人對稅務(wù)籌劃的內(nèi)涵理解不清，甚至錯誤地認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅。所以要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃要注意以下幾點：首先，要從稅務(wù)籌劃的特征說起；其次，解析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方面存在的問題和不足；最后，針對房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的工作重點。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅收政策；相關(guān)問題；稅種

1 稅務(wù)籌劃的特征

第一，合法性特征。在稅務(wù)籌劃方面，企業(yè)所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務(wù)，且納稅方法多樣化的條件下完成。

第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務(wù)的滯后性十分明顯，并且是在企業(yè)發(fā)生經(jīng)營行為以后產(chǎn)生。在開展稅務(wù)籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當(dāng)前政策與稅法，并與企業(yè)經(jīng)濟活動相互結(jié)合，進而合理地制定出承擔(dān)最輕稅負的具體方案內(nèi)容。而這種超前性的行為也使稅務(wù)籌劃工作的籌劃性特征較強。

第三，目的性特征。積極開展稅務(wù)籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負，并且涉稅零風(fēng)險，有效地規(guī)避名譽與經(jīng)濟的損失。

第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務(wù)籌劃工作不應(yīng)當(dāng)局限在企業(yè)本身，同時也需要聯(lián)合其他具有業(yè)務(wù)聯(lián)系的單位，共同努力找到節(jié)省稅收的有效方式。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要問題及應(yīng)對措施

（1）對稅務(wù)籌劃概念認知不全面。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，對于此工作的本質(zhì)并不了解，一味追求稅負而忽視其他要素，具體表現(xiàn)在兩個方面：第一，將企業(yè)稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅站在經(jīng)濟利益的角度設(shè)置相關(guān)方案內(nèi)容，嚴重影響了預(yù)期的效果。

針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎(chǔ)就是要依法籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的時候，一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規(guī)，對企業(yè)的經(jīng)營特點予以深入分析，實現(xiàn)兩者的完美融合，最終選擇契合企業(yè)經(jīng)濟利益且符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案；其次，企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備完整思維以及方案，注重企業(yè)長遠利益，對內(nèi)部稅務(wù)與財務(wù)等相關(guān)內(nèi)容予以實時關(guān)注。在稅務(wù)籌劃過程中，應(yīng)重視戰(zhàn)術(shù)籌劃，同樣要給予戰(zhàn)略籌劃一定的關(guān)注，堅決不允許出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象。在對稅務(wù)籌劃項目決策的初期，需要針對項目整體予以合理性的規(guī)劃，對于企業(yè)自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業(yè)稅收的負擔(dān)。

（2）稅務(wù)籌劃工作人員專業(yè)水平不一致。房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面，往往缺少專業(yè)人才，如果難以正確把握稅收政策，就會嚴重影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)若針對稅收優(yōu)化的限制條件把握不合理，就會使企業(yè)錯過最佳籌劃的時機，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，稅務(wù)籌劃工作人員自身職業(yè)素質(zhì)不高，違法與功利性動機十分明顯，所以，很容易導(dǎo)致稅務(wù)籌劃與正確的發(fā)展方向嚴重偏離，制約了企業(yè)的進一步發(fā)展。

所以，要加強稅務(wù)籌劃，就要全面提高稅務(wù)籌劃工作人員自身素質(zhì)。第一，稅務(wù)籌劃工作人員需要實現(xiàn)個人道德修養(yǎng)的全面提升。在處理企業(yè)與國家利益的時候，稅務(wù)籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業(yè)道德；第二，稅務(wù)籌劃工作人員要實現(xiàn)個人專業(yè)素養(yǎng)的全面提升。相關(guān)工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經(jīng)驗。在理論知識方面，必須要不斷學(xué)習(xí)并理解法律，對于稅法的變動予以時刻關(guān)注。在實踐操作經(jīng)驗方面，必須要針對企業(yè)涉稅的種類以及業(yè)務(wù)和數(shù)額進行合理的分析，能夠針對企業(yè)的具體狀況合理地找到切入點，進而制定出與企業(yè)相吻合的稅務(wù)籌劃方案。[1]

（3）行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃落實效果。稅收法律在制定時，很容易存在規(guī)定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務(wù)籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業(yè)的方向，但是，對于稅務(wù)機關(guān)而言，在執(zhí)行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優(yōu)惠政策標準并不明確，必須要在可以商榷范圍內(nèi)落實。由此可見，稅務(wù)籌劃實際執(zhí)行程度都與稅務(wù)機關(guān)認可程度存在緊密的聯(lián)系，而這也是導(dǎo)致大部分稅務(wù)籌劃方案實際執(zhí)行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會越來越少，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，要深入地解讀稅收法規(guī)，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點稅種解析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，在針對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時，要分清主次。在實際工作中，土地增值稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。

（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要應(yīng)該圍繞著土地增值稅的減免優(yōu)惠政策進行。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策包含五個方面：①納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項20%的，免征；②因國家建設(shè)需要依法征用和收回的房產(chǎn)，免征；③以房地產(chǎn)入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業(yè)兼并房地產(chǎn)從被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)入兼并企業(yè)的，免征。上述五種減免條款中，2～5項的內(nèi)容屬于一種特殊事項，在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件，是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃重點。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃中要注重以下兩點：第一，分別核算不同類型的開發(fā)產(chǎn)品。對于納稅人既建有普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額，對不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規(guī)定；第二，在稅務(wù)籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題。控制增值額，可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮，首先要對可扣除金額進行合理分攤，在這個過程中，更要合理預(yù)計開發(fā)費用支出，綜合考慮開發(fā)費用、利息費用的占比問題，選擇適合企業(yè)的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業(yè)進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下，還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負，但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定，必要時還要跟企業(yè)所得稅進行合并綜合考慮。

（2）企業(yè)所得稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅減免政策大多針對外商投資企業(yè)。對于一般房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進行所得稅籌劃時，要著重從收入和成本費用支出稅務(wù)風(fēng)險防范上加強稅務(wù)籌劃。①大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅的方式。但是一旦開發(fā)產(chǎn)品滿足完工條件，則要按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，調(diào)整毛利，并對前期以銷產(chǎn)品在完工年度進行調(diào)整。但是在實際工作中，會出現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付使用，但是出包工程尚未結(jié)算，公共配套尚未建造和完工，應(yīng)向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對于后兩項成本，企業(yè)要提供和保留充分的證據(jù)，可以進行預(yù)提，但是對于第一項，即出包工程未最終結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票金額最高也只能按10%預(yù)提。第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再進入計稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發(fā)票，不能計入前期成本，會降低完工年度單位開發(fā)產(chǎn)品的成本，造成年度內(nèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損，這樣就可能造成企業(yè)多交稅金的情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時辦理結(jié)算并取得合法發(fā)票，對不能及時入賬的成本，要提供有效的預(yù)提證明材料；②在實際工作中，對于集團企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)貸的利息費用的扣除，在稅務(wù)稽查時，經(jīng)常會因為企業(yè)提供的證明文件不全面、不合規(guī)被稅務(wù)機關(guān)否支。所以，在日常業(yè)務(wù)管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。

4 結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達到企業(yè)財務(wù)目標要求，并且獲取稅后最大利潤。最重要的是，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策，充分發(fā)揮國家稅收的經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能，實現(xiàn)資源配置的合理性。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險影響因素相關(guān)性分析

【摘要】隨著我國經(jīng)濟水平的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了不斷創(chuàng)新發(fā)展，市場競爭日益嚴峻，在這種發(fā)展趨勢下，金融風(fēng)險層出不窮，為了促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，管理人員必須加強管理力度，降低風(fēng)險發(fā)生頻率。本文將對中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行分析，并提出一系列解決對策。

【關(guān)鍵詞】金融風(fēng)險 問題 對策

經(jīng)筆者研究，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在諸多金融風(fēng)險，根據(jù)不同根源劃分為動態(tài)金融風(fēng)險與靜態(tài)金融風(fēng)險，基于激勵的市場競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)若不做管理對策，便無法促使房地產(chǎn)穩(wěn)定運行。筆者將分別從：金融風(fēng)險管理研究、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險研究，兩個部分來闡述。

一、金融風(fēng)險管理研究

（一）金融風(fēng)險管理理論

金融風(fēng)險管理的產(chǎn)生與發(fā)展主要原因有：全球經(jīng)濟市場環(huán)境呈現(xiàn)復(fù)雜多變的發(fā)展趨勢，產(chǎn)生金融風(fēng)險管理理論和工具的需求；經(jīng)濟學(xué)及金融學(xué)理論發(fā)展奠定理論基礎(chǔ)；科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展提供技術(shù)支持與保障。現(xiàn)實經(jīng)濟市場環(huán)境中，各行各業(yè)都存在稅收和交易成本，收益和損失的不確定性導(dǎo)致所獲信息并不完整，對風(fēng)險管理理論和方法需求越來越大，有必要進行金融風(fēng)險管理。

（二）金融風(fēng)險管理過程

金融風(fēng)險管理過程中，首先應(yīng)對管理目標進行確立，并將風(fēng)險評價機制應(yīng)用其中，實際上金融風(fēng)險管理目標旨在識別金融風(fēng)險，并根據(jù)風(fēng)險發(fā)生原因來制定有效方案，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的有效開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險研究

綜上，筆者對房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險管理理論進行了分析研究，就目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)依然存在諸多問題，分別表現(xiàn)在：缺乏健全完善的風(fēng)險管理體制、金融避險工具相對較少，筆者將從這兩方面來闡述，加深對房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險研究管理。

（一）風(fēng)險意識薄弱及風(fēng)險管理體制不健全

在復(fù)雜多變的經(jīng)濟金融市場環(huán)境中，金融業(yè)快速擴張的同時，出現(xiàn)越來越多的風(fēng)險問題，但我國由于改革開放前形成的傳統(tǒng)金融觀念普遍存在，金融風(fēng)險意識薄弱，對金融風(fēng)險管理了解程度較差，甚至還會認為經(jīng)濟市場上的收益或虧損不會對自身利益造成影響，出現(xiàn)諸如房地產(chǎn)企業(yè)躲避銀行債務(wù)，向銀行轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險，盲目擴張業(yè)務(wù)，熱衷于違規(guī)賬外經(jīng)營等現(xiàn)象，存在大量不良債權(quán)，導(dǎo)致金融秩序嚴重混亂，潛伏著巨大的金融風(fēng)險，這些都表明我國目前金融風(fēng)險意識較為薄弱。金融風(fēng)險管理體系的健康持久穩(wěn)定運轉(zhuǎn)得益于完善的金融管理體制，我國的金融風(fēng)險管理體系從經(jīng)過改革開放發(fā)展至今已取得明顯的改善，但與發(fā)達國家相比，金融風(fēng)險的防范和管理體制尚未完善，金融風(fēng)險的防范和管理有效率較低。

（二）金融避險工具及產(chǎn)品業(yè)務(wù)較少

在全球經(jīng)濟金融市場上，有存款、貸款、期貨交易、理財業(yè)務(wù)、混合經(jīng)營、全球化運作等金融業(yè)務(wù)，但我國金融市場現(xiàn)有的產(chǎn)品與業(yè)務(wù)中，仍以存款和貸款為主，房地產(chǎn)企業(yè)能夠進行風(fēng)險管理和防范的套期保值工具較少。金融避險工具較少，產(chǎn)品業(yè)務(wù)形式單一，未能適應(yīng)全球經(jīng)濟金融市場發(fā)展，各行各業(yè)的投資者對優(yōu)質(zhì)金融產(chǎn)品服務(wù)的需求得不到滿足。我國為了進一步加快經(jīng)濟社會發(fā)展，投資優(yōu)惠的政策和條款吸引了大量的國際投資和金融機構(gòu)的涌入，在我國金融房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)的同時，我國金融機構(gòu)的生存危機也大量出現(xiàn)，造成當(dāng)前我國金融市場整體發(fā)展不協(xié)調(diào)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險管理對策

綜上，筆者對房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險進行了分析研究，為促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新，企業(yè)部門必須采取有效對策，首先應(yīng)加強對金融風(fēng)險的認識，并形成防范意識、其次應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，順應(yīng)時展、還應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)機制充分健全、并將信息技術(shù)應(yīng)用其中，加大溝通力度，從多個方面來實施，以此促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（一）增強金融風(fēng)險管理防范意識

為促進房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理工作的有效開展，房地產(chǎn)部門必須加強金融管理風(fēng)險防范意識，尤其是房地產(chǎn)管理人員，應(yīng)定期實施培訓(xùn)，學(xué)習(xí)金融法律法規(guī)，增強對金融風(fēng)險的深度認識，從而感受到金融管理的重要性，總結(jié)我國房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)的問題原因、教訓(xùn)，促進我國金融風(fēng)險管理改進完善。

（二）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略

為促進房地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，將創(chuàng)新意識應(yīng)用其中，尤其是在后金融危機下，應(yīng)對基層員工經(jīng)濟管理理念加以創(chuàng)新，最重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，用全新視角去看待企業(yè)經(jīng)濟管理工作。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，最好采用虛擬化與柔性化管理模式，針對企業(yè)需求來展開管理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)適當(dāng)調(diào)整自身的經(jīng)營策略，注重品牌效應(yīng)，優(yōu)化自身形象。

（三）健全財務(wù)約束機制

財務(wù)管理作為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中占據(jù)了重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)約束機制不斷健全及完善，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從日常管理中入手，加強對各種小額支出的管理力度，如：水電費、通信費等等。從根本杜絕資源浪費，防止員工以各種名義蠶食房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)。當(dāng)然，完善制度只是一方面，嚴格執(zhí)行制度才是確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全的重要保障。財務(wù)約束機制的健全是確保企業(yè)經(jīng)濟管理的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)加以重視。

（四）實現(xiàn)信息化管理

隨著時代的發(fā)展，信息技術(shù)發(fā)展不斷創(chuàng)新，為確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提升，應(yīng)將信息技術(shù)應(yīng)用其中，實現(xiàn)企業(yè)管理信息化。實現(xiàn)信息化管理有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率，加強房地產(chǎn)企業(yè)員工的執(zhí)行力。在信息化技術(shù)日益成熟的今天，房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)濟管理時能利用信息系統(tǒng)突破各種限制，實現(xiàn)遠程監(jiān)控與管理，例如遠程查賬、遠程審計等等。信息化系統(tǒng)加強了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的嚴謹性和可靠性，使得數(shù)據(jù)的輸入與計算都變得更加準確，顯著提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理水平。

（五）加強多方協(xié)調(diào)

加強各方協(xié)調(diào)，實際上就是加強房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的能力，以優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加合理地利用各種資源。在金融時代，資源已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場的最有利財富，因此，最大限度地U大新資源并保護已有資源已經(jīng)成為當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的重要前提。加強多方協(xié)調(diào)能力已經(jīng)房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭力、降低成本并提高生產(chǎn)效益的重要基礎(chǔ)，只有合理分配并利用資源的房地產(chǎn)企業(yè)，才能實現(xiàn)效益最大化，保證自身的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前金融風(fēng)險管理存在著風(fēng)險意識薄弱及風(fēng)險管理體制不健全、金融避險工具及產(chǎn)品業(yè)務(wù)較少等一系列問題，這些問題或多或少影響到房地產(chǎn)發(fā)展。在激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進一步增強金融風(fēng)險管理防范意識，完善相關(guān)法律法規(guī)和市場監(jiān)管制度，培養(yǎng)優(yōu)秀的高素質(zhì)人才等策略，能使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化并健康持久穩(wěn)定運行。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:房地產(chǎn)相關(guān)研究分析

[摘要]自改革開放以來，我國的銀行、證券、股票等金融市場日益繁榮，房地產(chǎn)、土地等實物形態(tài)的投資市場也不斷發(fā)展。為研究各地區(qū)的商品住宅價格變動的特征，文章把地區(qū)分成發(fā)達地區(qū)和非發(fā)達地區(qū)，并研究發(fā)達地區(qū)和非發(fā)達地區(qū)的房價的相互影響關(guān)系。此外，分析了房價與其他資產(chǎn)價格的關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；商品住宅價格；房價

1研究背景

在房地產(chǎn)市場中，我國住宅投資長期占總投資的20%左右，占GDP比重的10%左右（陳杰，2016），不難看出房地產(chǎn)市場對于我國國民經(jīng)濟的重要性，對于我國國民經(jīng)濟的影響之深遠。為了社會穩(wěn)定以及國家利益，對于房地產(chǎn)價格的調(diào)控非常重要。

2各省市自治區(qū)商品住宅價格變動分析

2.1數(shù)據(jù)選取與預(yù)處理

商品住宅價格用商品住宅銷售額除以商品住宅銷售面積得到，發(fā)達（X）與非發(fā)達（Y）地區(qū)的住宅價格用各自代表的城市的平均價格來表示。文中采用的數(shù)據(jù)是1999年一季度到2016年一季度的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于中弘數(shù)據(jù)庫。為消除季節(jié)因素引起房價的變化，對數(shù)據(jù)進行價格平減。

2.2發(fā)達地區(qū)與非發(fā)達地區(qū)的房價的相互關(guān)系

為了研究發(fā)達地區(qū)的房價是否對非發(fā)達地區(qū)的房價有影響，或者非發(fā)達地區(qū)的房價對發(fā)達地區(qū)的房價是否有影響，需要對兩類地區(qū)的房價進行格蘭杰因果檢驗。而格蘭杰因果檢驗的前提是變量之間存在長期協(xié)整關(guān)系。所以在進行格蘭杰因果檢驗之前應(yīng)該檢驗數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。兩個房價變量的平穩(wěn)性結(jié)果見表1。

通過上述結(jié)果可以看出發(fā)達地區(qū)和非發(fā)達地區(qū)的房價都是一階單整，即原時間序列數(shù)據(jù)非平穩(wěn)，進行一階差分以后的數(shù)據(jù)平穩(wěn)。說明這兩個變量之間存在協(xié)整的可能性，即這兩個變量之間可能存在長期均衡關(guān)系。接下來檢驗二者的因果關(guān)系，格蘭杰因果檢驗的結(jié)果見表2。

根據(jù)表2可以發(fā)現(xiàn)發(fā)達城市房價的變化會引起非發(fā)達城市的房價變化。

3房價與其他資產(chǎn)價格關(guān)系分析

3.1房價與其他資產(chǎn)價格趨勢關(guān)系分析

3.1.1指標選取

文章在研究房價與其他資產(chǎn)價格關(guān)系分析時，選用全國平均房價、實際利率、上證綜指進行研究。

3.1.2數(shù)據(jù)選取及預(yù)處理

為了研究房價與實際利率、上證綜指的關(guān)系，文章選用1999―2015年全國平均房價、實際利率、上證綜指的季度數(shù)據(jù)進行分析。商品住宅價格與上證綜指直接就能得到，但是為消除一定程度的季節(jié)變動影響，將商品住宅價格與上證綜指轉(zhuǎn)換為同比發(fā)展速度來分析，即用增加量進行研究。而對于年實際利率，用名義年利率減去相對的CPI得到。

3.1.3房價同比發(fā)展速度與實際利率關(guān)系

利用房價的同比發(fā)展速度和實際利率做折線圖，就可很直觀地分析出房價同比發(fā)展速度與實際利率的關(guān)系，結(jié)果見圖1。

從圖1可以看到，房價同比發(fā)展速度與實際利率之間呈現(xiàn)一定的聯(lián)動趨勢。實際利率的波動性比較強，央行對于名義利率的調(diào)整每隔幾個季度調(diào)整一次，但是由于CPI每個季度都不同，所以每個季度的實際利率會出現(xiàn)不同幅度的波動。房價同比發(fā)展速度也是一直處于波動狀態(tài)。從2003年開始，國家每年針對房地產(chǎn)市場都會出臺相應(yīng)的政策，但是效果不是很明顯，雖然房價的同比發(fā)展速度上下波動比較大，但是房價總體依然處于上升趨勢。從圖中看比較明顯的是在金融危機的時候，國家為了刺激市場，多次下調(diào)利率，提高投資者的投資熱情，使得房價的發(fā)展速度大幅上升。而分析兩者之間的協(xié)同關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)既存在實際利率上升，房價同比發(fā)展速度上升的情況，也存在實際利率上升，房價同比發(fā)展速度下降的情況。

3.1.4房價同比發(fā)展速度與上證綜指關(guān)系

利用房價的同比發(fā)展速度和上證綜指同比發(fā)展速度做出折線圖，分析房價與上證綜指的關(guān)系，結(jié)果見圖2。

從圖2可以看到，房價同比發(fā)展速度與股價同比發(fā)展速度之間也呈現(xiàn)出一定的聯(lián)動態(tài)勢。我國股價的波動性很大，因而股價的同比發(fā)展速度的波動性也較大，呈現(xiàn)一定時間段連續(xù)地上升與下降態(tài)勢。在2005年下半年我國股市出現(xiàn)了一次大牛市，上證綜指出現(xiàn)了大幅度上漲，2007年第二季度，我國股票市值第一次超過了GDP，股價對宏觀經(jīng)濟及樓市的影響開始顯現(xiàn)，股價與房價之間的關(guān)系也越來越密切。從圖中看到，房價同比發(fā)展速度與股價同比發(fā)展速度大致呈現(xiàn)出同漲同跌的情形。

3.2房價與其他資產(chǎn)價格相關(guān)關(guān)系分析

上述對房價與實際利率、上證綜指的趨勢及關(guān)系進行了描述，但商品住宅價格與實際利率、上證綜指價格之間的相關(guān)程度還尚不明確。下面通過簡單相關(guān)系數(shù)進行描述，分析房價與實際利率、上證綜指的相關(guān)關(guān)系，結(jié)果見表3。

從表3可以看到，房價同比發(fā)展速度與實際利率同比發(fā)展速度以及上證綜指同比發(fā)展速度有一定的相關(guān)性，其中與實際利率同比發(fā)展速度的相關(guān)性為負，沒有通過顯著性檢驗。這與上述分析有一定的契合，房價與利率之間的聯(lián)動關(guān)系并不是很明顯，但如果從短期來看，供給對于利率的反應(yīng)是遲鈍的，而需求對于利率的反應(yīng)卻是敏感的，因而利率的提高在短期來看是會使房價下降，即利率與房價呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系。這一結(jié)論從表3可以看到，房價同比發(fā)展速度與上證綜指同比發(fā)展速度具有很強的正向相關(guān)關(guān)系，且通過了1%的顯著性檢驗。這也印證了上述分析，房價與股價呈現(xiàn)同漲同跌的協(xié)同關(guān)系。

綜上所述，房地產(chǎn)價格同比發(fā)展速度與實際利率以及股價同比發(fā)展速度之間存在一定的關(guān)系，其中與實際利率之間存在一定的替代關(guān)系，從短期看實際利率上升，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)一定的下滑，實際利率下降，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)一定程度的上升。c股價同比發(fā)展速度之間同漲同跌關(guān)系比較明顯，替代關(guān)系不明顯，只在少數(shù)季度出現(xiàn)了反向關(guān)系。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:中國CPI與房地產(chǎn)價格長期走勢相關(guān)性研究

【摘要】自2008年美國金融危機爆發(fā)以來，中國房地產(chǎn)價格不斷上漲，伴隨著高CPI的是房價的一路走高，CPI與房地產(chǎn)價格的長期走勢表現(xiàn)出了一致性。因而研究兩者之間的相互關(guān)系，能夠增進對資產(chǎn)價格與物價間關(guān)聯(lián)的理解，有助于有關(guān)當(dāng)局政策的制定與執(zhí)行，從而維護經(jīng)濟的穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。本文在結(jié)合了西方經(jīng)濟學(xué)界與國內(nèi)學(xué)者的研究成果的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格的長期走勢與通貨膨脹間的相關(guān)性進行了理論研究與實證分析。首先對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與通貨膨脹的狀況進行了概述，并分析了國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對兩者間關(guān)系的看法。然后，從理論上分析房地產(chǎn)價格長期走勢與CPI之間相互作用的具體機制。繼而，選取了2010年6月到2016年9月的相關(guān)數(shù)據(jù)，運用協(xié)整檢驗對其展開實證分析，其結(jié)果表明在長期兩者間存在正向相關(guān)關(guān)系。最后，本文將理論分析與實際經(jīng)濟情況相結(jié)合，提出了一系列建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格 通貨膨脹 相關(guān)性

一、引言

隨著金融行業(yè)的快速發(fā)展，從上個世紀70年代以來，各類資產(chǎn)價格波動頻繁，屢屢出現(xiàn)過度投機導(dǎo)致的資產(chǎn)價格泡沫化，進而引發(fā)金融危機。如日本在20世紀80年代房地產(chǎn)市場和股票市場價格大幅上漲，泡沫破滅后的日本經(jīng)歷了數(shù)十年的經(jīng)濟蕭條。2008年美國金融危機也是由于房地產(chǎn)市場引發(fā)的，之后傳導(dǎo)到資本市場，導(dǎo)致了嚴重的經(jīng)濟危機。中國房地產(chǎn)市場起步于1998年，房地產(chǎn)價格也一路走高，尤其是在2008年美國金融危機之后，寬松的政策推動了房價的快速上漲，至今房價仍在高位運行。與此同時，一般物價水平也持續(xù)上漲，且中國房地產(chǎn)價格長期走勢與CPI的走勢表現(xiàn)出很高的一致性。物價上漲和房價上漲給居民的生活造成了很大影響。穩(wěn)定房價和物價成了政府的重要任務(wù)，為了探究我國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹間的關(guān)聯(lián)，本文選擇房地產(chǎn)價格的長期走勢與通貨膨脹的相關(guān)性進行研究，具有一定的現(xiàn)實意義。

二、關(guān)于通貨膨脹與房地產(chǎn)價格關(guān)系的文獻綜述

歐文?費雪是最早研究資產(chǎn)價格與通貨膨脹間關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)家，他在《貨幣的購買力》一書中認為，貨幣供應(yīng)量的增長會首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格，證券價格等資產(chǎn)價格的上升，然后導(dǎo)致商品價格的普遍上漲。他認為貨幣政策應(yīng)當(dāng)更多的關(guān)注資產(chǎn)價格，而不僅是停留在消費品價格水平上。米爾頓?弗里德曼提出過有關(guān)于通貨膨脹的著名論斷：“無論何時何地，通貨膨脹無一例外都是貨幣現(xiàn)象”房地產(chǎn)市場價格的走高伴隨著大量的房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放，出現(xiàn)了信用的擴張，增加了貨幣供給量，推高了通貨膨脹。

Alchian&klein認為CPI僅考慮了當(dāng)前的消費品價格，而消費者會根據(jù)未來預(yù)期價格的變化作出理性調(diào)整，資產(chǎn)價格恰能反映消費者對未來支出的安排。提出應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)價格納入“跨期生活成本指數(shù)”中去，從而反映未來預(yù)期的通貨膨脹水平。Shiratsuka 認為資產(chǎn)價格是通貨膨脹的先行指標，通過不同結(jié)構(gòu)的矢量自回歸模型對包含GDP平減指數(shù)與總資產(chǎn)價格指數(shù)在內(nèi)的幾個宏觀經(jīng)濟指標進行了格蘭杰因果關(guān)系檢驗，其結(jié)果顯示在5%的統(tǒng)計顯著水平上，總資產(chǎn)價格指數(shù)是引致GDP平減指數(shù)的格蘭杰原因。并通過其他的實證檢驗表明資產(chǎn)價格的波動將引起GDP的相應(yīng)波動，且資產(chǎn)價格的波動含有未來價格變動的信息。Goodhart對12個國家的CPI通貨膨脹方程進行了估算，驗證資產(chǎn)價格對通貨膨脹是否有顯著的解釋力。自變量為滯后的通貨膨脹值、滯后的產(chǎn)出值、貨幣增長、匯率變動以及利率。資產(chǎn)價格包括房地產(chǎn)價格與股票價格的變動以及受益的差價。其檢驗結(jié)果表明，廣義的貨幣增長率、短期利率和房地產(chǎn)價格三個變量顯示了很強的顯著性，資產(chǎn)價格特別是房地產(chǎn)價格，的確有助于預(yù)測未來的通貨膨脹。段忠東利用1998年1月至2006年12 月的樣本數(shù)據(jù)，實證檢驗了我國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹的關(guān)系，在長期，房地產(chǎn)價格對通貨膨脹有顯著的正向影響，通貨膨脹在長短期都對房價有顯著的正向影響。

三、通膨脹與房地產(chǎn)價格走勢相關(guān)性理論分析

（一）通貨膨脹對房地產(chǎn)價格走勢的影響

1.要素價格上漲對房地產(chǎn)價格走勢的影響。通貨膨脹時期，鋼材、水泥等建設(shè)材料價格的上漲，增加了開發(fā)商的原材料成本。同時，通貨膨脹也會使得勞動者實際工資縮水，要求更高的名義工資，增加了房地產(chǎn)商的勞動力成本。房地產(chǎn)商為了彌補成本上漲的損失，而提高房屋銷售價格，使得房地產(chǎn)價格上漲。與此同時，要素價格上漲會使得各類商品與服務(wù)的價格普遍上漲。在名義工資不變的前提下，居民的實際收入降低。由于我國居民的投資渠道極為有限，這使得房地產(chǎn)市場需求增長過快，而房地產(chǎn)市場供給受生產(chǎn)周期、土地政策等因素制約，短期供給彈性很小，供求關(guān)系緊張，房價快速上漲。

2.實際利率下降對房地產(chǎn)價格的影響。從生產(chǎn)者的角度看，由于房地產(chǎn)商對資金需求大，使用周期長，因而對銀行貸款的需求很大。通貨膨脹發(fā)生時，銀行貸款利率難以及時調(diào)整，使得貸款實際利率下降。房地產(chǎn)企業(yè)需要償還的實際本金與利息減少，從而降低了開發(fā)商的資金成本，提高了利潤率，促使房地產(chǎn)商增加投資，同時也增大了開發(fā)商囤房炒作的可能性。從消費者的角度看，由于房產(chǎn)價格較高，消費者通常無法一次性支付全部房款，大都是以住房按揭貸款的形式購買房產(chǎn)，即消費者以所購買的房產(chǎn)為抵押，向金融機構(gòu)或是公積金管理機構(gòu)申請貸款，并在一定的合同期限內(nèi)償還本金與利息。通貨膨脹發(fā)生時貸款利率沒有及時調(diào)整，實際利率下降，使得貸款成本降低，使得消費者更愿意購置房產(chǎn)，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求增加。

（二）房地產(chǎn)價格走勢對通貨膨脹的影響

房地產(chǎn)的居住使用權(quán)的購買表現(xiàn)為消費品的屬性，房地產(chǎn)的所有權(quán)的購買表現(xiàn)出投資品的屬性，這使得其具有獨特之處。一是增加了貨幣供應(yīng)量，相較于其他商品同CPI之間的相關(guān)性，房地產(chǎn)市場具有其獨特之處。房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量的以抵押貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商以土地抵押向銀行貸款，消費者通過抵押房產(chǎn)辦理按揭貸款，以及一些貸款公司或是銀行推出的房產(chǎn)抵押貸款。伴隨著房地產(chǎn)價格的上漲，貸款額度也隨之上升，且房地產(chǎn)市場體量大，貸款需求旺盛，擴張了貨幣供應(yīng)量，推高了CPI，這是一般商品所不具有的特性。二是通過“財富效應(yīng)”影響通貨膨脹，中國房地產(chǎn)市場大部分為住宅房產(chǎn)，而房產(chǎn)作為中國家庭資產(chǎn)中最為重要的資產(chǎn)，又與居民的日常消費密切相關(guān)。從中國商品房銷售情況看，住宅銷售面積在全部商品房銷售面積中占有大多數(shù)的份額。房地產(chǎn)價格變動對居民的日常消費影響可以通過“財富效應(yīng)”來實現(xiàn)。房地產(chǎn)財富效應(yīng)指當(dāng)居民手中所持有房產(chǎn)價格上升（或下降）時引起居民財富的增長（或減少），其擁有資產(chǎn)組合價值增加（或減少），進而改變居民的短期消費傾向。擁有房產(chǎn)的居民能夠通過出售或是出租房產(chǎn)來實現(xiàn)財富的增長，進而提高了居民的消費能力。即便擁有房產(chǎn)的居民不出售房產(chǎn)來獲得收益，也會因為房價上漲而帶來虛幻的財富增加感，使得總需求擴張。進而使得經(jīng)濟體面臨需求拉動型通貨膨脹，這也是一般商品所不具有的特性。三是房地產(chǎn)價格通過投資影響通貨膨脹，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，房地產(chǎn)市場的預(yù)期投資回報率上漲，企業(yè)為了獲取更多利潤，會增加對房地產(chǎn)市場的投入。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及面較廣，體量之大也是絕無僅有的，房地產(chǎn)市場價格水平的上漲也會帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)價格的增長，進而促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資，使得社會投資總水平增長，推動物價水平的上漲，出現(xiàn)需求拉動型通貨膨脹。結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)來看，自1998年住房改革以來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了高速的增長，在1998年，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為12.72%。而至2015年，這個數(shù)據(jù)為22.54%。由此可見，中國房地產(chǎn)市場的增長速度是十分驚人的。房地產(chǎn)價格的上漲會帶動投資的增長，而投資的增長又會帶動社會總需求的過快增長，使得經(jīng)濟體面臨通貨膨脹的壓力。

四、通貨膨脹與房地產(chǎn)價格走勢相關(guān)性的實證研究

（一）變量選取與數(shù)據(jù)選擇的說明

由理論分析可以看出，通貨膨脹與房地產(chǎn)價格走勢間存在復(fù)雜的相互影響，本文運用計量經(jīng)濟學(xué)的單位根檢驗和協(xié)整檢驗，研究通貨膨脹與房地產(chǎn)銷售價格間的相關(guān)性，研究變量為通貨膨脹率，房地產(chǎn)銷售價格。城市居民消費價格指數(shù)（CPI）和百城價格指數(shù)（一線城市）數(shù)據(jù)來自Wind資訊。CPI以2010年6月的CPI數(shù)據(jù)為基期，將各月的月度CPI環(huán)比數(shù)據(jù)連乘得到定基CPI數(shù)據(jù)?！鞍俪莾r格指數(shù)”為中國房地產(chǎn)協(xié)會和國務(wù)院發(fā)展研究中心創(chuàng)立的中國指數(shù)研究院，其數(shù)據(jù)具有一定的權(quán)威性和可靠性。本文選取的百城房地產(chǎn)價格指數(shù)為中國各大城市房地產(chǎn)銷售價格的月度數(shù)據(jù)加權(quán)平均而成，能夠比較真實的反應(yīng)中國房地產(chǎn)價格的波動情況。本文使用Eviews6.0軟件進行實證分析，對CPI、房價指數(shù)數(shù)據(jù)取對數(shù)，分別記為LNCPI，LNHPI。

（二）實證檢驗

1.單位根檢驗。本文采用的是ADF檢驗考察變量的平穩(wěn)性。ADF檢驗的假設(shè)為：H0：r=0，H1：r

將各序列的ADF檢驗統(tǒng)計量與相應(yīng)的臨界值比較，可知LNCPI，LNHPI均為非平穩(wěn)序列，而一階差分序列均為平穩(wěn)序列，故LNCPI和LNHPI為一階單整序列。兩者間可能存在協(xié)整關(guān)系。

2.協(xié)整檢驗。由于LNCPI和LNHPI為一階單整序列，因此可以對其進行協(xié)整檢驗，本文運用Johansen協(xié)整分析法，包括跡檢驗法和最大特征值檢驗法協(xié)整檢驗結(jié)果整理后如下表所示。

3.實證研究結(jié)果。Johansen協(xié)整分析法的結(jié)果表明：長期上，中國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間存在正向的協(xié)整關(guān)系。房地產(chǎn)價格指數(shù)LNHPI和通貨膨脹率LNCPI間長期彈性系數(shù)為0.1736，即在長期內(nèi)，房地產(chǎn)價格指數(shù)（LNHPI）上漲1%，能夠?qū)е翷NCPI上漲0.1736%。該實證檢驗的結(jié)果同中國經(jīng)濟的實際運行情況基本一致。

五、關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)價格的政策建議

根據(jù)前文的理論分析與實證研究可知，通貨膨脹與房地產(chǎn)價格走勢間存在正向相關(guān)關(guān)系，兩者間的相互作用會給經(jīng)濟體的穩(wěn)定運行帶來壓力。為了保障我國經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，避免通貨膨脹和通貨緊縮，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時抑制房地產(chǎn)價格的過快增長。綜合考慮我國的經(jīng)濟形勢，對防止房地產(chǎn)價格異常波動，穩(wěn)定通貨膨脹，本文給出如下建議：一是發(fā)揮房地產(chǎn)價格走勢對通貨膨脹的指示作用，由理論分析與實證研究可知，房地產(chǎn)價格可以通過消費、儲蓄和投資等途徑影響一般物價水平，故房地產(chǎn)價格走勢可以在一定程度上預(yù)測物價水平的走勢。而當(dāng)前中國的的消費物價指數(shù)CPI中并不包含房地產(chǎn)價格水平，現(xiàn)行CPI的構(gòu)成難以反映房地產(chǎn)價格變動對居民生活的真實影響，不利于貨幣政策的制定者把握市場價格的真實水平，影響了貨幣政策的效果。貨幣當(dāng)局有必要將房地產(chǎn)價格納入通貨膨脹指數(shù)，作為衡量價格水平的指標。如構(gòu)建廣義價格指數(shù)API（Average Price Index），將房地產(chǎn)價格水平、股票市場價格水平以及居民消費價格指數(shù)（CPI）都包含在內(nèi)，為貨幣政策的制定提供參考。二是通過抑制通貨膨脹控制房價，在通貨膨脹過高的情況下，人民銀行可以運用法定存款準備金率，公開市場業(yè)務(wù)，再貼現(xiàn)率這三大政策工具調(diào)節(jié)通貨膨脹和房價。人民銀行通過調(diào)高法定存款準備金和再貼現(xiàn)率以及在公開市場上購入證券，都能夠使得貨幣供給量減少，進而導(dǎo)致利率上漲，商業(yè)銀行貸款發(fā)放的減少，提高房地產(chǎn)市場的資金成本，抑制房地產(chǎn)市場的投機炒作。首先，由于房地廠商資金大都來自于商業(yè)貸款，商業(yè)銀行貸款發(fā)放的減少和利率的提高會使得房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，持有房產(chǎn)的成本上漲，減少其囤房捂盤的行為，促使其快速銷售。其次，由于大部分購房者采用貸款購房的方式，貸款的減少會增加其獲取貸款的難度，利率的提高能夠增加購房者的資金成本，增加其持有房產(chǎn)的成本，迫使其放棄囤房炒作，抑制投資者對房地產(chǎn)市場的過度投機。最后，人民銀行運用政策工具減少貨幣供給量，調(diào)高貸款利率能夠釋放出緊縮性政策的信號，降低投資者對房價上漲的心理預(yù)期，使得投資者減少對房地產(chǎn)市場的投入，有助于平抑房價。注重三大政策工具的配合使用，過去我國人民銀行常用法定存款準備金率的變動調(diào)節(jié)貨幣供給量，但調(diào)高法定存款準備金率不利于宏觀經(jīng)濟的增長，應(yīng)更多的發(fā)揮公開市場業(yè)務(wù)對貨幣供給量和利率的條件作用，減輕對宏觀經(jīng)濟的負面影響。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:房地產(chǎn)行業(yè)高管薪酬與企業(yè)績效的相關(guān)性研究

【摘 要】 以我國2007―2014年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為樣本，基于國有與非國有企業(yè)的視角，從貨幣薪酬、持股比例和在職消費三方面分別檢驗了高管薪酬對企業(yè)績效的影響。同時，通過國有企業(yè)改革前后數(shù)據(jù)的對比分析進一步檢驗了改革是否有成效。研究結(jié)果表明：貨幣薪酬、持股比例與企業(yè)績效正相關(guān)，且其相關(guān)程度均在國有企業(yè)中更顯著；在職消費與企業(yè)績效負相關(guān)，且其對國有企業(yè)的負面影響更大；國企改革對貨幣薪酬的管制及對在職消費的抑制初顯成效。研究結(jié)論對完善企業(yè)薪酬激勵機制、深化國有企業(yè)薪酬制度改革具有一定的啟示意義。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)； 貨幣薪酬； 持股比例； 在職消費； 企業(yè)績效

一、引言

自黨的十八屆三中全會召開以來，國企高管薪酬再次成為輿論的焦點。先后出臺了《中央管理企業(yè)負責(zé)人薪酬制度改革方案》《關(guān)于合理確定并嚴格規(guī)范中央企業(yè)負責(zé)人履職待遇、業(yè)務(wù)支出的意見》（以下簡稱“意見”），以期健全國有企業(yè)高管薪酬分配的激勵與約束機制。據(jù)2010年同花順數(shù)據(jù)顯示，在年度薪酬排行榜居前十位的高管中，房地產(chǎn)行業(yè)非國有企業(yè)高管占據(jù)了四席，在2011年、2012年、2013年更是達到了半數(shù)之多。因此，本文選取高管年度薪酬較高的房地產(chǎn)行業(yè)進行國有企業(yè)與非國有企業(yè)的對比分析。同時，和君咨詢股權(quán)激勵中心顯示，從2009年開始，實施股權(quán)激勵的企業(yè)數(shù)目迅速增長，至2013年已增長7倍，但國有企業(yè)中實施股權(quán)激勵的僅占比9%，遠低于非國有企業(yè)。那么，存在薪酬管制且股權(quán)激勵不足的國有企業(yè)高管是否會利用職務(wù)便利進行過度的在職消費以彌補薪酬不足？本文將高管貨幣薪酬、持股比例、在職消費同時納入高管薪酬變量分別與企業(yè)績效進行相關(guān)性研究，為我國國有及非國有企業(yè)完善高管薪酬激勵機制提供一定的參考。

二、文獻綜述與研究假設(shè)

（一）高管貨幣薪酬與企業(yè)績效

根據(jù)委托理論，委托人為了降低成本、實現(xiàn)對人的有效激勵與監(jiān)督，會與人簽訂“薪酬-績效”契約，將人的薪酬與企業(yè)績效掛鉤。因此，提升企業(yè)績效成為人獲得高報酬的重要手段。

國外學(xué)術(shù)界對企業(yè)績效與高管貨幣薪酬的研究開始于Taussings et al.[1]，得出二者相關(guān)性較弱的結(jié)論。隨后，Michael et al.[2]收集1974―1986年《福布斯》公布的2 213名高管薪酬數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，高管貨幣薪酬對股東財富衡量的企業(yè)績效敏感度低。近期，Sigler[3]以2006―2009年在紐約交易所上市的280家公司高管總貨幣薪酬為樣本，認為其與以凈資產(chǎn)收益率衡量的企業(yè)績效顯著正相關(guān)。我國學(xué)者因經(jīng)濟體制不同、信息披露不完善等的影響，對高管貨幣薪酬與企業(yè)績效關(guān)系的研究起步較晚，且尚未得出統(tǒng)一結(jié)論。李增泉[4]以1998年上市公司為研究對象，認為高管貨幣薪酬與以加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率衡量的企業(yè)績效不存在顯著關(guān)系。諶新民和劉善敏[5]、宋德舜[6]等也得出類似結(jié)論。而陳志廣[7]、陳永明等[8]、王海菲和公宇[9]等卻得出高管貨幣薪酬與凈資產(chǎn)收益率、每股收益等財務(wù)指標衡量的企業(yè)績效顯著正相關(guān)的結(jié)論。周仁俊等[10]、劉紹娓和萬大艷[11]從國有與非國有企業(yè)的視角，對比分析得出：高管貨幣薪酬與企業(yè)業(yè)績呈正相關(guān)關(guān)系，其相關(guān)程度在非國有控股上市公司表現(xiàn)更為顯著。國家統(tǒng)計局公布多項數(shù)據(jù)顯示，近年來，幾項重要樓市指標，如房地產(chǎn)投資、商品房銷售以及土地購置等均出現(xiàn)增幅同比下滑，而房地產(chǎn)高管薪酬卻一直呈上漲走勢，非國有企業(yè)薪酬普遍高于受各項政策約束的國有企業(yè)。因此，本文認為，在房地產(chǎn)行業(yè)中，非國有企業(yè)的問題較國有企業(yè)更甚，高管貨幣薪酬與企業(yè)績效的相關(guān)程度較弱?；谏鲜龇治?，本文提出假設(shè)1。

假設(shè)1：高管貨幣薪酬與企業(yè)績效正相關(guān)，國有企業(yè)高管貨幣薪酬對企業(yè)績效的敏感性高于非國有企業(yè)。

（二）高管持股比例與企業(yè)績效

高管持股能使高管獲得企業(yè)剩余索取權(quán)，且高管持股作為長期激勵機制，能夠使高管更加關(guān)注公司的長遠發(fā)展，這樣，高管的個人利益就與企業(yè)績效緊密聯(lián)系起來，能夠促使高管為了自己和股東的共同利益而努力提升企業(yè)績效。

Mehran[12]隨機選取1979―1980年間制造業(yè)的153家公司作為研究樣本，實證得出高管持股與企業(yè)績效正相關(guān)。另一方面，在Jensen and Meekzing提出協(xié)同效應(yīng)（Alignment effect）、Fama and Jensen提出塹壕效應(yīng)（Entrenchment effect）之后，Randall et al.[13]通過對371家公司進行分段線性回歸分析表明：高管持股比例在0～5%時，Tobin'Q值與董事的持股比例正相關(guān)；在5%～25%時，Tobin'Q值與董事的持股比例負相關(guān)；超過25%時，兩者又正相關(guān)。另外，一些學(xué)者認為高管持股比例是一個內(nèi)生變量，依賴于公司外部環(huán)境和內(nèi)部特征，如行業(yè)地位、投資機會、成長階段、經(jīng)營風(fēng)險和管理者偏好等，與公司績效之間并不相關(guān)。在國內(nèi)學(xué)術(shù)界，由于股權(quán)激勵在我國上市公司并未普遍實施，高管持股比例偏低甚至為零，多數(shù)學(xué)者認為高管持股比例與企業(yè)績效是簡單的線性關(guān)系。俞鴻琳[14]以2001―2003年間上市公司為樣本，研究發(fā)現(xiàn)高管持股水平和企業(yè)績效（以Tobin'Q值衡量）對于全部上市公司和非國有上市公司均無顯著相關(guān)關(guān)系，只對國有上市公司有較弱的負相關(guān)關(guān)系。而高雷和宋順林[15]利用上市公司2000―2004年五年的面板數(shù)據(jù)，證明高管持股規(guī)模與企業(yè)績效是顯著正相關(guān)的。2005年12月國務(wù)院國資委出臺的《進一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作的實施意見》才首次明確大中型國企管理層可以持股，而在2006年12月下發(fā)的《國有控股上市公司（境內(nèi)）實施股權(quán)激勵試行辦法》中又限定單個高管“獲授的本公司股權(quán)累計不得超過公司股本總額的1%”，限定全體高管“授予的股權(quán)總量在0.1%～10%之間合理確定，不得超過公司股本總額的10%”。因此，本文認為，國有企業(yè)高管持股比例對企業(yè)績效的正向影響小于非國有企業(yè)。基于上述分析，本文提出假設(shè)2。

假設(shè)2：高管持股比例與企業(yè)績效正相關(guān)，國有企業(yè)高管持股比例對企業(yè)績效的敏感性低于非國有企業(yè)。

（三）高管在職消費與企業(yè)績效

高管在職消費是企業(yè)正常經(jīng)營管理的需要，給予高管適當(dāng)?shù)脑诼毾M權(quán)利能夠彌補我國現(xiàn)階段貨幣薪酬、股權(quán)激勵的不足，對高管有一定的激勵作用。但我國學(xué)術(shù)界對此一致認為，我國上市公司中存在過度的在職消費，降低了企業(yè)績效、損害了股東利益，高管在職消費與企業(yè)績效負相關(guān)。

西方學(xué)者對于高管在職消費主要有觀、激勵觀兩種觀點。Fame[16]認為，在職消費可以通過調(diào)整人的薪酬合約來消除，當(dāng)調(diào)整后的薪酬不足以彌補在職消費成本時，它才成為成本的一部分。Hart[17]的研究結(jié)果表明， 在職消費是高管的私人收益，其代價超過了其帶來的效益增量，會降低企業(yè)績效。而激勵觀的代表學(xué)者Rghuram et al.[18]認為，在職消費是由職務(wù)和工作需要引發(fā)的消費，企業(yè)為高管人員提供在職消費的目的在于提高管理效率或強化經(jīng)理人的地位和權(quán)威，并以美國300家上市公司1986―1999年數(shù)據(jù)為研究樣本，結(jié)果證明在職消費可以提升企業(yè)績效。國內(nèi)學(xué)者對在職消費的衡量主要采用陳冬華等[19]的做法：手工收集年度報表附注中“支付的其他與經(jīng)營活動相關(guān)的現(xiàn)金”明細項目（辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費、通訊費、出國培訓(xùn)費、董事會費、小車費和會議費），檢驗得出在職消費對非國有企業(yè)績效沒有顯著影響，而對國有企業(yè)績效有顯著的負面影響；亦有人采用權(quán)小鋒等[20]的做法：自管理費用中扣除董事、高管以及監(jiān)事會成員薪酬、計提的壞賬準備、存貨跌價準備以及當(dāng)年的無形資產(chǎn)攤銷額等明顯不屬于在職消費的項目，仍得出在職消費具有負面價值效應(yīng)的結(jié)論。在我國國有企業(yè)中，高管薪酬由政府機構(gòu)決定，且政府還在國有上市公司中實施了薪酬管制，國企高管在貨幣薪酬水平較低、持股收益很少的情況下更傾向于進行在職消費來彌補顯性激勵的不足。因此，本文認為，國有企業(yè)高管在職消費對企業(yè)績效的負向影響強于非國有企業(yè)?；谏鲜龇治觯疚奶岢黾僭O(shè)3。

假設(shè)3：高管在職消費與企業(yè)績效負相關(guān)，國有企業(yè)高管在職消費對企業(yè)績效的敏感性高于非國有企業(yè)。

三、數(shù)據(jù)選取與研究設(shè)計

（一）數(shù)據(jù)選取

本文選取2006年12月31日以前上市的滬深兩市A股房地產(chǎn)企業(yè)為研究樣本，以2007―2014年為事件研究窗口，剔除在創(chuàng)業(yè)板上市的、被ST和PT的、相關(guān)數(shù)據(jù)缺失的企業(yè)，最后共獲得了108家上市公司864個觀測值。其中，國有企業(yè)59家，非國有企業(yè)49家。數(shù)據(jù)主要來自于萬德資訊及國泰安數(shù)據(jù)庫，使用的數(shù)據(jù)處理軟件為Excel 2010、Eviews 6.0和SPSS 19.0。

（二）研究設(shè)計

1.變量設(shè)置與說明

（1）企業(yè)績效變量

本文采用凈資產(chǎn)收益率（ROE）衡量。該指標是杜邦財務(wù)分析體系的核心，是檢驗股東資金使用效率的重要指標，有利于股東對高管進行較為全面的業(yè)績考核。

（2）高管薪酬變量

貨幣薪酬（Ln Pay）：本文將高管定義為董事、監(jiān)事、經(jīng)理、黨委書記及年報上公布的其他管理人員，選取其從任職企業(yè)獲取的基本工資、獎金、福利等貨幣性報酬總額（以萬元為單位）。同時，為了減少量綱對實證結(jié)果的影響，對該薪酬總額取對數(shù)。

持股比例（MSR）：指上述高管持股數(shù)量總額占公司總股本的比例。為了數(shù)據(jù)的統(tǒng)一可比性，選擇期末高管持股數(shù)量和期末總股本兩個時點指標進行比較。

在職消費（Perk）：本文借鑒權(quán)小鋒等（2010）的做法，用管理費用扣除高管貨幣薪酬總額、計提的壞賬準備以及無形資產(chǎn)攤銷、稅金、研發(fā)費用等明顯不屬于在職消費項目后的金額作為在職消費絕對數(shù)，再將其除以營業(yè)收入，作為高管在職消費變量。

（3）控制變量

企業(yè)規(guī)模（Ln Size）：該指標為樣本企業(yè)年末總資產(chǎn)的自然對數(shù)。企業(yè)規(guī)模越大，獲取的各種資源也越多，有利于促進企業(yè)發(fā)展。同時，為了更好地管理這些資源，對高管能力的要求也越高，給予的薪酬也相對較高。

股權(quán)集中度（Cocen）：該指標為年末第一大股東持股比例。第一大股東股權(quán)越集中，表明股東對企業(yè)的控制越強，對高管的監(jiān)管更加有力，有助于高管更盡責(zé)地提升企業(yè)績效。

成長性（GC）：本文用凈利潤增長率表示。該指標反映了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。成長性越好，表示當(dāng)年盈利越多，有利于促進企業(yè)未來績效的提升。

財務(wù)杠桿（Lev）：本文采用資產(chǎn)負債率衡量。該指標反映企業(yè)主要的籌資方式和償債能力，資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)的償債壓力越大，企業(yè)便更加注重提升企業(yè)績效。但由于國有企業(yè)高管的特殊任免制度，當(dāng)負債率較高的時候，高管可能并不擔(dān)心被接管或撤換，所以相比而言，負債對國有企業(yè)高管的約束作用要小于非國有企業(yè)。

2.模型構(gòu)建

根據(jù)本文的研究目的和研究假設(shè)，為研究高管薪酬對企業(yè)績效的影響，建立如下回歸模型：

ROEi，t=α0+α1Ln Payi，t+α2MSRi，t+α3Perki，t+α4Ln Sizei，t+

α5Coceni，t+α6Levi，t+α7GCi，t+μ

四、實證研究

（一）變量的描述性統(tǒng)計

為了解房地產(chǎn)行業(yè)國有與非國有企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及高管激勵現(xiàn)狀，本文對模型中涉及的主要變量進行了描述性統(tǒng)計分析。由表1第一部分可知：在整個房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)發(fā)展參差不齊，差距較大，而高管之間的貨幣薪酬更是有天壤之別，既有不領(lǐng)取報酬的也有總薪酬高達億元的企業(yè)。同時，高管“零持股”現(xiàn)象較為普遍，其中國有企業(yè)占32.2%，非國有企業(yè)占40.6%。高管在職消費程度最小值和最大值分別為0.1、12.93，表明企業(yè)高管在職消費之間存在較大差異。因管理模式、管理者風(fēng)險偏好等的不同，在公司規(guī)模、第一大股東持股比例、凈利潤增長率、財務(wù)杠桿這四個方面，企業(yè)之間差異更大。由表1第二部分可知：國有企業(yè)高管貨幣薪酬均值小于非國有企業(yè)，但中值顯著高于非國有企業(yè)，這可能與國企中的高管薪酬管制有關(guān)，以致國企高管貨幣薪酬差距并不大。國企的高管持股比例均值顯著小于非國有企業(yè)，而中值差異不大，這表明國企高管“零持股”比例雖較少，但持股比例普遍偏低。國有企業(yè)在職消費程度均值與中值均大于非國有企業(yè)的，表明房地產(chǎn)行業(yè)中國有企業(yè)高管更傾向于在職消費以彌補顯性激勵的不足。

（二）Pearson相關(guān)性分析

表2報告了模型主要變量的相關(guān)系數(shù)。無論是整個房地產(chǎn)行業(yè)還是國有企業(yè)（或非國有企業(yè)），企業(yè)績效（ROE）與高管貨幣薪酬（Ln Pay）顯著正相關(guān)、與高管持股比例（MSR）正相關(guān)、與高管在職消費（Perk）負相關(guān)，初步證明了前文提出的三個假設(shè)。但在國有企業(yè)中，ROE與MSR正相關(guān)關(guān)系并不顯著，這可能是因政府對國企高管持股數(shù)量的限制所致；而在非國有企業(yè)中，ROE與Perk的負相關(guān)關(guān)系不顯著。大部分變量之間的相關(guān)系數(shù)都小于0.3，只有Ln Pay與Ln Size、Lev與Ln Size以及國有企業(yè)樣本中Perk與ROE之間的相關(guān)系數(shù)絕對值大于0.5，兩兩相關(guān)程度較高，有可能存在多重共線性。

（三）多重共線性檢驗

為了保證研究結(jié)論的準確度，本文使用容忍值法（Tol）和方差膨脹因子法（VIF）來檢驗是否存在多重共線性。由表3可知，全樣本、國有企業(yè)以及非國有企業(yè)各變量的容忍值（Tol）遠大于0.1，方差膨脹因子（VIF）均大于1小于5，充分表明模型不存在較嚴重的多重共線性問題。

（四）回歸分析

1.模型總體顯著性檢驗

模型的總體顯著性檢驗是指檢驗全部解釋變量對被解釋變量的共同影響是否顯著，即檢驗回歸模型中的參數(shù)是否顯著不為0，使用F統(tǒng)計量進行檢驗。由表4可見，全樣本、國有企業(yè)以及非國有企業(yè)模型的F值分別是23.661、11.355、16.940，Sig.均是0.000，小于顯著性水平a，表明被解釋變量與解釋變量全體的線性關(guān)系是顯著的，可建立線性模型。

2.回歸參數(shù)的顯著性檢驗

表5報告了回歸參數(shù)顯著性檢驗結(jié)果。全樣本模型的回歸結(jié)果表明，Ln Pay的估計系數(shù)顯著大于0，意味著高管貨幣薪酬與企業(yè)績效顯著正相關(guān)；在對國有與非國有企業(yè)樣本分別回歸后發(fā)現(xiàn)，國有企業(yè)Ln Pay的估計系數(shù)顯著大于0且大于非國有企業(yè)Ln Pay的估計系數(shù)，但在非國有企業(yè)中Ln Pay的估計系數(shù)并不顯著，表明國有企業(yè)高管貨幣薪酬對企業(yè)績效更敏感，該結(jié)果符合假設(shè)1。該結(jié)果說明，高管要想獲得更高的薪酬，需更加致力于提升企業(yè)績效，尤其是在國有企業(yè)中。全樣本模型的回歸結(jié)果表明，MSR的估計系數(shù)顯著大于0，意味著高管持股比例與企業(yè)績效顯著正相關(guān)，部分支持假設(shè)2；在對國有與非國有企業(yè)樣本分別回歸后發(fā)現(xiàn)，國有企業(yè)MSR的估計系數(shù)顯著大于0但大于非國有企業(yè)MSR的估計系數(shù)，該結(jié)果與假設(shè)2相反，可能是國企高管“零持股”數(shù)量過多所致，后文將進一步解釋說明。該結(jié)果說明，企業(yè)采取適當(dāng)?shù)墓蓹?quán)激勵有利于企業(yè)績效的提升。全樣本模型的回歸結(jié)果表明，Perk的估計系數(shù)顯著小于0，意味著高管在職消費與企業(yè)績效顯著負相關(guān)；在對國有與非國有企業(yè)樣本分別回歸后發(fā)現(xiàn)，國有企業(yè)Perk的估計系數(shù)顯著小于0，且小于非國有企業(yè)Perk的估計系數(shù)，但非國有企業(yè)Perk的估計系數(shù)不顯著，表明國有企業(yè)在職消費對企業(yè)績效更敏感，該結(jié)果符合假設(shè)3。該結(jié)果說明，企業(yè)中的在職消費負面效應(yīng)依然存在，尤其是國有企業(yè)，委托人應(yīng)不懈怠于抑制在職消費。

對于控制變量，無論是全樣本、國有或非國有企業(yè)模型，Ln Size、Cocen、GC的估計系數(shù)均顯著大于0，與預(yù)期相符；Lev的估計系數(shù)在全樣本與國有企業(yè)樣本中顯著為負、在非國有企業(yè)中為正但不顯著，表明負債率對國有企業(yè)高管的約束并不嚴格，在非國有企業(yè)中財務(wù)杠桿的作用并未充分發(fā)揮。

五、進一步研究

（一）非國有企業(yè)高管“零持股”對企業(yè)績效的影響

表6分年度報告了國有企業(yè)、非國有企業(yè)樣本中高管“零持股”家數(shù)所占比例。在非國有企業(yè)中，高管“零持股”家數(shù)所占比例高達40%或近40%。除2013年、2014年外，高管“零持股”家數(shù)均多于國有企業(yè)。高管“零持股”過多是否對非國有企業(yè)高管持股比例與企業(yè)績效的敏感性產(chǎn)生了影響？本文采用獨立樣本T檢驗進行說明。由表7可知，企業(yè)績效（ROE）在方差齊性檢驗中顯著性水平為0.403，大于檢驗統(tǒng)計量0.05或0.1，表明兩總體方差不存在顯著差異。均值相等的T檢驗中，ROE的顯著性水平為0.095，在0.1的顯著性水平上拒絕原假設(shè)，即高管“零持股”的企業(yè)績效與高管持股的企業(yè)績效之間存在顯著差異，表明非國有企業(yè)中高管“零持股”過多以致于高管持股比例對企業(yè)績效的敏感性弱于國有企業(yè)。為了保證結(jié)果的準確性，本文還用年末凈利潤的自然對數(shù)（Lnπ）代替企業(yè)績效變量進行了T檢驗，得到了同樣的結(jié)果。

（二）國有企業(yè)改革前后高管貨幣薪酬、在職消費對企業(yè)績效的不同影響

2009年2月4日，人力資源和社會保障部等六部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步規(guī)范中央企業(yè)負責(zé)人薪酬管理的指導(dǎo)意見》，對國有企業(yè)高管發(fā)出“限薪令”，規(guī)定高管年薪應(yīng)限制在60萬元左右且切實形成企業(yè)負責(zé)人績效年薪與實際經(jīng)營業(yè)績密切掛鉤的機制。為了檢驗此項改革在國企中是否有成效，本文以2009年為分界點，采用如下模型進行檢驗：

表8分別報告了上述兩項政策實施前后國有企業(yè)高管貨幣薪酬、在職消費對企業(yè)績效的不同敏感程度。根據(jù)模型1結(jié)果可知，改革前Ln Pay的估計系數(shù)為2.5661，而改革后其估計系數(shù)上升為2.6203，高管貨幣薪酬對企業(yè)績效的敏感性略有提高，二者的相關(guān)程度加強，表明“限薪令”初顯成效；在模型2中，Perk的估計系數(shù)為-0.6002，而改革后其估計系數(shù)為-0.2062，高管在職消費對企業(yè)績效的負面影響降低，表明上述改革措施對在職消費起到了約束作用。

六、穩(wěn)健性檢驗

為了確保上述結(jié)果的可靠性與準確性，本文采用如下方法進行穩(wěn)健性檢驗。第一，本文用前三名高管貨幣薪酬總額代替全部高管貨幣薪酬總額，重復(fù)上述研究，得到同樣的結(jié)果；第二，考慮到多數(shù)委托人較為關(guān)注凈利潤，本文用年末凈利潤的自然對數(shù)（Lnπ）代替凈資產(chǎn)收益率來衡量企業(yè)績效，回歸分析所得到的結(jié)果依然與上文一致。因篇幅所限，不再附表格。

七、結(jié)論及建議

本文結(jié)合我國特定的制度環(huán)境，以我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為研究樣本，分別從高管貨幣薪酬、高管持股比例、高管在職消費三個維度研究了高管薪酬對企業(yè)績效的激勵作用，并對比分析了該作用在國有與非國有企業(yè)中的差異。

根據(jù)實證檢驗結(jié)果可知，在全樣本及國有企業(yè)樣本中，高管貨幣薪酬對企業(yè)績效有顯著的激勵作用，尤其是在國有企業(yè)中，這與目前我國上市公司大都采用“基本年薪+績效年薪”的薪酬模式有必然聯(lián)系。但這種單一貨幣薪酬激勵容易導(dǎo)致高管過度重視其任期內(nèi)的企業(yè)績效而忽略企業(yè)的長遠發(fā)展。因此，為避免高管的短期行為，企業(yè)應(yīng)將短期激勵和長期激勵相結(jié)合，而長期激勵最主要的方式就是高管持股。從三類樣本檢驗結(jié)果來看，高管持股對企業(yè)績效均有顯著的正向影響，在本次國有企業(yè)薪酬制度改革中亦可探索股權(quán)激勵試點。同時，政府及相關(guān)部門應(yīng)不斷完善高管股權(quán)激勵的法律法規(guī)，為股權(quán)激勵機制在上市公司中的推廣提供政策支持。

高管在職消費對企業(yè)績效的負影響在國有企業(yè)中依然十分顯著，亦指出：“國企負責(zé)人沒有‘職務(wù)消費’，按照職務(wù)消費定額并量化到個人的做法必須根除?！薄兑庖姟钒凑拯h的十八屆三中全會的要求，第一次將國企負責(zé)人履行工作職責(zé)中的工作保障和所發(fā)生的費用支出界定為履職待遇、業(yè)務(wù)支出。因此，對國有企業(yè)而言，要健全高管履職待遇、業(yè)務(wù)支出管理制度體系，落實監(jiān)管責(zé)任主體，并定期開展專項檢查；在非國有企業(yè)中，要加強內(nèi)部控制制度的執(zhí)行，充分發(fā)揮內(nèi)部審計對內(nèi)部控制制度的審查。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:對新形勢下房地產(chǎn)檔案管理問題的相關(guān)思考

摘 要：結(jié)合實際，針對新形勢下房地產(chǎn)檔案管理問題進行了探討。

關(guān)鍵詞： 新形勢；房地產(chǎn)檔案管理；對策

1 房地產(chǎn)檔案管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)檔案由于其特殊性使其成為今后城市規(guī)劃、實施財產(chǎn)清查、解決房地產(chǎn)糾紛、化解產(chǎn)權(quán)爭議的主要參考資料。因此房地產(chǎn)行業(yè)要不斷根據(jù)新情況強化檔案管理工作的內(nèi)容，創(chuàng)新房地產(chǎn)檔案管理，以便更好地發(fā)揮房地產(chǎn)檔案的服務(wù)功能。

1.1 房地產(chǎn)檔案概念與特點

房地產(chǎn)檔案是房產(chǎn)在建設(shè)、交易、審批等管理環(huán)節(jié)中形成的具有一定價值且以不同載體形式存在的檔案資料。房產(chǎn)檔案具有法律憑據(jù)性，可為產(chǎn)權(quán)管理提供有效的法律依據(jù)。房產(chǎn)檔案區(qū)別于其他檔案，有著自身的特點：動態(tài)性。房產(chǎn)檔案會隨著房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更、城市改造等發(fā)生動態(tài)變化，因此需對房地產(chǎn)檔案實行動態(tài)管理；區(qū)域性。每宗房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況及發(fā)證機關(guān)都具有唯一性，每宗房產(chǎn)的檔案信息受地區(qū)限制而不同。

1.2 房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)容

首先，房地產(chǎn)檔案收集、歸檔。就是按規(guī)定把分散的房產(chǎn)檔案集中到產(chǎn)權(quán)部門實行歸檔，統(tǒng)一管理。其次，房產(chǎn)檔案整理。就是對檔案進行分類、排列、目錄編制等。再次，房地產(chǎn)檔案的鑒定與保管。檔案的鑒定工作就是對收集的檔案信息的真實性及價值性進行鑒定。檔案的保管，是指根據(jù)房地產(chǎn)檔案的特點科學(xué)地對檔案進行存放、安全防護。最后，房產(chǎn)檔案的利用。就是建立在信息化的系統(tǒng)下對檔案信息檢索提供科學(xué)、便捷、有效的服務(wù)工作，如編制檢索工具、卷宗目錄的編制等。

2 新形勢下房地產(chǎn)檔案管理的意義及存在問題

新時期我國不斷調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)檔案管理帶來很大影響，認清房地產(chǎn)檔案管理對于國家房產(chǎn)市場調(diào)控、居民生活提供服務(wù)、避免房產(chǎn)資源浪費、降低炒房、抑制投機投資性購房等違法違紀現(xiàn)象具有重要的意義。找出房地產(chǎn)檔案管理存在的不足，以便完善房地產(chǎn)檔案管理工作。

2.1 新時期房產(chǎn)檔案管理的意義

首先，降低資源浪費，房地產(chǎn)檔案作為一類檔案資源，承載著我國房地產(chǎn)市場最直接有效的信息，只有合理利用這部分資源，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，避免檔案資源本身的浪費，而且其有效的信息資源為我們緊張的住房供給提供了有效憑證，從而避免住房閑置浪費。其次，為國家調(diào)控提供依據(jù)，房地產(chǎn)檔案管理為國家實行房地產(chǎn)市場調(diào)控提供有效信息統(tǒng)計與分析工作，為國家調(diào)控提供有效依據(jù)。再次，為人們生活等方面提供信息服務(wù)，房地產(chǎn)檔案管理承載著我國房地產(chǎn)市場最直接有效的信息，在我們住房市場供給小于需求的今天，提供有效的房地產(chǎn)信息才能為人民的基本生活、住房選擇等提供有效的服務(wù)。最后，降低炒房等違法違紀率，因此房地產(chǎn)檔案信息管理與合理開放部分檔案信息可以有效地打擊炒房、堅決抑制投機投資性購房等違法行為。

2.2 新形勢下檔案管理存在的主要問題

2.2.1 房地產(chǎn)信息開放度過低。房地產(chǎn)檔案承載著眾多的房地產(chǎn)市場信息，無論對于國家、房地產(chǎn)開發(fā)商、普通民眾都有重要的信息利用價值，高利用率才是建立房產(chǎn)檔案的價值所在，也是建立房地產(chǎn)檔案的主要目的。但由于現(xiàn)階段我們處于嚴重的房地產(chǎn)賣方市場階段，造成房地產(chǎn)檔案的開放度低且開發(fā)商不必利用或極少利用房地產(chǎn)檔案信息來開發(fā)市場的局面，使得消費者及普通民眾很難得到或利用房地產(chǎn)檔案資料。

2.2.2 房地產(chǎn)檔案管理人員素質(zhì)有待提高。隨著信息化、數(shù)字化進程的加快，各行各業(yè)的信息系統(tǒng)都在接受信息化的改造，房地產(chǎn)市場也不例外，有效的檔案管理工作包括檔案收集、歸檔、整理、鑒定與保管、信息檢索利用等工作，這就要求檔案管理人員不但要進行信息化技術(shù)的培訓(xùn)，還要不斷加強房地產(chǎn)檔案知識的培養(yǎng)，對檔案信息進行價值篩選，培養(yǎng)檔案管理人員敏銳的信息洞察力等，這就對現(xiàn)階段房地產(chǎn)檔案管理人員的綜合素質(zhì)、工作能力提高提出了挑戰(zhàn)。

2.2.3 缺乏有效的信息檢索系統(tǒng)。目前雖大部分房地產(chǎn)組織建立了信息化的檔案管理系統(tǒng)，但由于房地產(chǎn)檔案建立具有唯一性及區(qū)域性，使得很多房地產(chǎn)檔案受到區(qū)域性、地方性的限制，全國不能形成有效的、統(tǒng)一的信息檢索系統(tǒng)，即使是以省市為單位的地方房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，由于受到現(xiàn)階段賣方市場的影響，對用戶開放條件苛刻，檢索的信息質(zhì)量偏低，正是如此才造成很多以投機投資性購房為目的的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2.2.4 信息收集、甄別不完善。近年來房地產(chǎn)更多地參與到地方經(jīng)濟活動中，而且就房地產(chǎn)檔案管理本身而言，具有很強的動態(tài)性，房地產(chǎn)檔案信息收集隨著城市改造、拆遷、房屋買賣、繼承、抵押等相應(yīng)地發(fā)生變化，每當(dāng)有涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的活動發(fā)生，都會產(chǎn)生相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)文件資料。房地產(chǎn)檔案從種類上劃分有房產(chǎn)購買登記檔案、產(chǎn)權(quán)注銷登記檔案、房地產(chǎn)交易檔案、房屋拆遷檔案等等。目前我國的房地產(chǎn)檔案信息收集主要集中在買賣檔案登記，產(chǎn)權(quán)交易登記部分，加之檔案收集復(fù)雜，所以造成信息收集不完善的現(xiàn)狀?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》中規(guī)定"房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照檔案管理的規(guī)定對歸檔的各種房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料進行驗收，不符合要求的，不予歸檔。"但在實際檔案管理工作中，房地產(chǎn)市場把目光主要投向了房產(chǎn)交易上，對于完善與甄別房產(chǎn)信息工作沒有給予足夠的重視，加之在實際工作中更正與查補房產(chǎn)檔案信息工作難度大、程序復(fù)雜，造成了房地產(chǎn)檔案管理工作中，信息甄別不完善。造成部分房產(chǎn)虛假信息的存在，這也是出現(xiàn)眾多房地產(chǎn)市場亂象的原因之一。

3 新形勢下加強房地產(chǎn)檔案管理的對策

3.1 加強檔案管理立法嚴格執(zhí)行，逐漸改變市場供求關(guān)系

針對房地產(chǎn)檔案管理信息開放程度過低及信息甄別系統(tǒng)不完善的現(xiàn)象，國家應(yīng)嚴格立法，嚴格要求房地產(chǎn)市場的信息甄別與開放度，對現(xiàn)行的房地產(chǎn)檔案查閱制度、材料收集制度、鑒別歸檔制度、檢查核對制度、保管保密制度等進行完善，針對新時期新問題，制定一些新的制度，完善檔案管理內(nèi)容?？茖W(xué)立法嚴格執(zhí)行，不斷改善房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，堅決抑制投機投資性購房，加強市場監(jiān)管，只有逐漸調(diào)整房地產(chǎn)市場長期的賣方市場現(xiàn)狀才能更好地發(fā)揮房地產(chǎn)檔案管理的作用。

3.2 提高房地產(chǎn)檔案管理人員的綜合素質(zhì)

隨著社會的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)正不斷發(fā)生日新月異的變化，特別是數(shù)字化、信息化程度的加快，再加之房地產(chǎn)檔案業(yè)務(wù)不斷更新和拓展，都迫使房地產(chǎn)檔案管理人員不斷提高自身的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。大力提高房地產(chǎn)檔案工作者駕馭信息技術(shù)的能力，建設(shè)一支以既精通房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，又熟悉計算機信息技術(shù)為主體的專業(yè)隊伍， 是實現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。 要創(chuàng)造條件使檔案管理人員在工作中獲得學(xué)習(xí)機會，適時進行系統(tǒng)培訓(xùn)，不斷引進先進技術(shù)，提高整個檔案管理數(shù)據(jù)庫的服務(wù)能力，吸收各高校專業(yè)人才，注入新鮮血液。

3.3 構(gòu)建信息化系統(tǒng)，完善檢索機制

運用計算機、多媒體等現(xiàn)代技術(shù)建立完善的房地產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)，克服地域性差異，統(tǒng)一標準建立國家大范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。運用政策性指令加大房地產(chǎn)市場對于數(shù)據(jù)庫建設(shè)的投入，規(guī)范房地產(chǎn)市場的檔案歸檔標準，編制統(tǒng)一的檢索目錄規(guī)范，提高檢索信息的數(shù)量與質(zhì)量。

綜上所述，新形勢下，我們只有堅持房地產(chǎn)檔案管理工作的創(chuàng)新，適時根據(jù)市場變化，把握不斷出現(xiàn)的新情況，形成多方配合全面行動的工作思維，才能發(fā)揮房地產(chǎn)檔案管理的本質(zhì)作用，進一步助力我國房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)地發(fā)展。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制相關(guān)問題研究

摘 要：隨著我國經(jīng)濟技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越來越迅速。尤其在房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題頻發(fā)的背景下，如何有效控制房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量成為人們關(guān)注的焦點。所以本文先分析了目前房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制中存在的問題，然后詳細闡述了如何加強房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；質(zhì)量；控制

房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量不僅關(guān)系到人們的切身生活，還關(guān)系到我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制存在的問題，并根據(jù)實際的施工環(huán)境和企業(yè)運營情況提出可行性的整改措施，以提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制中存在的問題

（一）缺乏前期規(guī)劃。前期規(guī)劃是保證房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的基礎(chǔ)。在當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)工作中，進行前期的規(guī)劃管理是開展房地產(chǎn)項目工程施工的前提。但是在實際的工作中由于諸多因素的干擾，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進行完整的規(guī)劃。

（二）缺乏完善的質(zhì)量管理制度。在實際的房地產(chǎn)工程項目施工中，很多工作人員的質(zhì)量控制意識都不強，基本都是在發(fā)現(xiàn)問題才進行補救工作，這會使房地產(chǎn)企業(yè)處于被動的地位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善質(zhì)量管理制度，做到質(zhì)量問題的有效預(yù)防。

（三）施工人員質(zhì)量管理意識薄弱。在實際的房地產(chǎn)工程項目建設(shè)中，經(jīng)常會出現(xiàn)一些偷工減料、違規(guī)操作的問題，這不僅會影響房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量，還會增加企業(yè)投資成本，甚至?xí)斐晒て诘难诱`，阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制問題的措施

（一）強化前期規(guī)劃。前期規(guī)劃管理的缺失會影響房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理。所以，在施工開始前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進行全方位的規(guī)劃，并采取科學(xué)、合理的措施保證房地產(chǎn)工程的整體規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在拿到開發(fā)權(quán)之后，就可進行詳細的用地規(guī)劃，并結(jié)合企業(yè)的實際發(fā)展開展科學(xué)的項目定位。一般房地產(chǎn)企業(yè)可從七個方面進行房地產(chǎn)工程項目定位：一是從企業(yè)的先進流預(yù)測；二是根據(jù)政府的整體規(guī)劃；三是根據(jù)實際的土地條件；四是估算項目建成后的銷售速度；五是調(diào)查客戶群，確定主要客戶群；六是依據(jù)房屋的投資總價；七是房地產(chǎn)企業(yè)希望達到利潤。這樣在經(jīng)過詳細的計劃和篩選之后，便能確定房地產(chǎn)項目的定位：建設(shè)居民用房，或是商業(yè)用房。在實際的房地產(chǎn)項目規(guī)劃中也經(jīng)常會出現(xiàn)因沒有進行前期規(guī)劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟虧損的，如沒有詳細分析周邊的用戶群體和消費情況，就開發(fā)成商業(yè)用房的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在施工前進行詳細的調(diào)查，設(shè)計出符合實際施工環(huán)境的設(shè)計圖紙，以保證后續(xù)施工環(huán)節(jié)的順利開展。如在房屋內(nèi)預(yù)留足夠的空調(diào)、暖氣等基礎(chǔ)設(shè)施的安裝控件；或是設(shè)置合理的井道，避免出現(xiàn)井道出現(xiàn)在人行道中間的問題。也只有這樣才能切實提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制效果。

（二）加強整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。對于房地產(chǎn)工程項目而言，施工質(zhì)量是保證整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該做好整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。并且房地產(chǎn)工程項目的施工是一項復(fù)雜的施工工程，涉及較多的施工工藝和施工人員，其管理難度也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要完善質(zhì)量管理制度，還要培養(yǎng)一支高水平的質(zhì)量管理人員。

如管理人員應(yīng)該在確保某一施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量合格之后，在允許施工人員進行下一環(huán)節(jié)的施工。如果該環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量并不達標，那么就應(yīng)該進行及時整改，至到質(zhì)量合格。另外，施工企業(yè)還應(yīng)該加強施工材料、施工工藝、施工設(shè)備、相關(guān)輔助措施的管理，對于違規(guī)操作的現(xiàn)象應(yīng)該嚴加制止，并勒令整改，只有這樣才能提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。如某施工企業(yè)制定的質(zhì)量管制制度中提到工程使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構(gòu)件）應(yīng)于進場時即時進行檢驗核查，必要時取樣送有關(guān)單位進行試驗；混凝土配合比及配合試驗，應(yīng)于澆注前及澆注中檢驗、核查；工程使用的機具、模板、吊具在第一次使用前進行檢查；隱蔽工程在施工過程中應(yīng)旁站，經(jīng)驗收后方可繼續(xù)下一工序施工；分部、分項工程在施工過程中進行旁部或檢查，施工結(jié)束后進行確認或驗收；施工單位建立、保存、提交的自檢、試驗記錄報告，應(yīng)即時核查，并對照報告內(nèi)容是否完整、齊全、準確、有效。由此可見，保證房地產(chǎn)工程項目整體環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量是非常重要的，不僅能夠保證房地產(chǎn)工程項目施工的順利開展，還能減少施工事故，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

（三）加強竣工后的驗收質(zhì)量管理。驗收是檢查房地產(chǎn)工程項目施工質(zhì)量的最后一道工作環(huán)節(jié)。所以質(zhì)量驗收人員應(yīng)該重視最后的質(zhì)量檢查，以防有問題的房地產(chǎn)工程項目流向市場，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立完善的質(zhì)量評估體系，對于各個部分的施工進行嚴格的質(zhì)量審核以及工程項目施工信息的整合，以方便后續(xù)維護工作的開展。

一般在房地產(chǎn)工程項目竣工后，需要房地產(chǎn)開發(fā)商想當(dāng)?shù)氐闹饔^部門遞交驗收申請，之后主管部門才會進行綜合驗收。綜合驗收是對房地產(chǎn)工程項目的整體審查，包括規(guī)劃要求是否合格、配套設(shè)施是否完善、質(zhì)量驗收手續(xù)是否齊全、物業(yè)管理是否完備等等。房地產(chǎn)工程項目的驗收是一項精細的工作，需要多個政府部門的共同配合。一般涉及到的驗收部門包括國土資源局、市建委、房管局、環(huán)保局、消防部門等。只有完全合格后，房地產(chǎn)工程項目才能進入市場。當(dāng)然，除國家項目政府部門的驗收外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該先進行內(nèi)部驗收，如某房地產(chǎn)項目中規(guī)劃驗收包括竣工測量資料、電子報批文件技術(shù)初步審查檢測資料？、規(guī)劃局送案資料；環(huán)保驗收包括排污口規(guī)范化登記資料？、驗收監(jiān)測提交資料、環(huán)保局送案資料等，其中工程施工質(zhì)量的驗收是由施工單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組進行工程驗收，監(jiān)督站對工程質(zhì)量驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況實施現(xiàn)場監(jiān)督。只有這樣嚴格做好房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量把關(guān)，才能提高房地產(chǎn)工程項目的整體質(zhì)量，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）提高施工人員的安全意識和專業(yè)素質(zhì)。我國每年都會發(fā)生房地產(chǎn)工程項目的施工安全事故，給人們造成生命和財產(chǎn)的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視提高工作人員的安全意識和專業(yè)素質(zhì)，以減少安全事故的發(fā)生，減低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。

如企業(yè)可以開展以安全意識為主題的培訓(xùn)活動，從思想上提高施工人員的自我保護意識。例如某房地產(chǎn)企業(yè)開展的安全意識培訓(xùn)活動，主要要求是：一是工程管理方要認清安全生產(chǎn)的嚴峻形勢，牢固樹立“安全第一、預(yù)防為主”的思想，進一步增強安全生產(chǎn)意識；二是工程安全監(jiān)管負責(zé)人要對所在工地施工人員加強安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育，提高施工人員的安全意識。；三是工程一線施工人員要強化安全知識自我學(xué)習(xí)，熟悉所負責(zé)工種的安全隱患知識，具備危險發(fā)生時應(yīng)急逃生技能。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高施工人員的專業(yè)水平，減少因違規(guī)操作引發(fā)的安全事故。如某房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)余時間開展了以“標準施工，減少安全事故”的專題培訓(xùn)，詳細介紹了房地產(chǎn)工程項目的施工技術(shù)?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從多個方面開展安全培訓(xùn)，以提高施工人員的專業(yè)素質(zhì)，減少安全事故發(fā)生，保證工程項目的順利施工。

總結(jié)：綜上所述，深入研究房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制問題，并采取相應(yīng)的解決措施是提高房地產(chǎn)工程項目建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視前期規(guī)劃、加強施工管理，并加強施工人員專業(yè)技能的培訓(xùn)和工程竣工的驗收，從而提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制工作的效率。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀及相關(guān)政策

摘要：近些年我國房地產(chǎn)檔案管理不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)檔案信息促進經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)檔案管理的過程中，檔案管理部門不夠重視檔案的利用，當(dāng)前房地產(chǎn)檔案的利用效率不夠高，浪費了房地產(chǎn)檔案資源。本文結(jié)合房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀，提出加強房地產(chǎn)檔案管理的對策，希望可以起到積極的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：當(dāng)?shù)禺a(chǎn) 檔案管理 對策

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)管理部門主要利用房地產(chǎn)檔案，在管理活動當(dāng)中，形成各種具有價值的登記材料，這些登記材料當(dāng)中記錄了房地產(chǎn)行政主管部門的房地產(chǎn)等級活動等，具有憑證的作用，如果在城市建設(shè)和房地產(chǎn)管理當(dāng)中，發(fā)生房產(chǎn)糾紛和征地拆線等問題，可以發(fā)揮一定的作用，當(dāng)前房地產(chǎn)的檔案管理的現(xiàn)狀還存在一些問題，需要采取一些解決措施進行完善。

一、房地產(chǎn)檔案管理的意義

在審批和建設(shè)以及管理當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案的過程中，其中檔案資料的載體形式包括文件、圖紙、音像等。房地產(chǎn)檔案具有動態(tài)性和廣泛性特點，是城市規(guī)劃中的主要決策依據(jù)，也是我國財產(chǎn)清查的主要依據(jù)，可以將房地產(chǎn)糾紛和產(chǎn)權(quán)爭議等進行解決，提供有效的參考資料。對于房地產(chǎn)檔案進行合理的應(yīng)用，可以將房地產(chǎn)檔案的作用充分的發(fā)揮出來。避免發(fā)生浪費的情況。針對房地產(chǎn)檔案管理的實際情況，房地產(chǎn)檔案管理重視資料管理，但是檔案利用并沒有得到重視。重視檔案的信息的收集，檔案信息服務(wù)沒有得到重視，還沒有形成檔案信息檢索體系，檔案管理人員自身素質(zhì)也比較低。因此當(dāng)前需要將房地產(chǎn)進行加強，合理的利用檔案信息，為決策機構(gòu)提供各個方面的信息服務(wù)，具有重要的意義。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)檔案的利用率比較低

建立房地產(chǎn)檔案，主要是為了提供給人檔案用戶進行使用，可以使資源的利用率得到有效的提高，從房地產(chǎn)檔案管理的實際情況出發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)檔案的開放度比較低，如果檢察院需要利用相關(guān)的房產(chǎn)資料，也具有一定的難度，對于平常的人們，很難真正利用房地產(chǎn)檔案資料，將彼此的糾紛進行化解，進行實際實施也具有很大的困難。

（二）當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息的服務(wù)形式比較單一

房地產(chǎn)檔案信息服務(wù)的形式比較單一，用戶對于房地產(chǎn)信息的各種需求無法得到滿足，當(dāng)前房地產(chǎn)服務(wù)是有限的，客戶對于自身當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息的需求無法得到滿足，需要利用各種渠道，獲取需要的知識。房地產(chǎn)當(dāng)安全管理人員沒有及時的編排信息，實現(xiàn)檔案信息化，房地產(chǎn)管理部門需要補錄已經(jīng)形成的產(chǎn)權(quán)登記檔案，但是建國以來的管理文件，并沒有得到有效的補錄，很難進行查找，這樣一來，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案信息資源更新的速度就會變得比較慢，信息的實際內(nèi)容也會比較變得比較枯燥，信息的形式也非常的單一。

（三）房地產(chǎn)檔案檢索體系不夠完善

在信息化背景的影響下，在各行各業(yè)當(dāng)中，信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)所占的比重逐漸增多，要想是房地產(chǎn)檔案管理工作得到完善，工作人員在房地產(chǎn)檔案管理工作過程中引入信息化技術(shù)，并且得到有效的管理成果。利用信息化技術(shù)，使房地產(chǎn)檔案管理變得更加便利，但是與此同時，房地產(chǎn)檔案管理也面臨著隱患危機。網(wǎng)絡(luò)環(huán)境具有很強的虛擬化，在這個虛擬的環(huán)境當(dāng)中，還沒有形成比較成熟的規(guī)章制度進行有效的約束。房地產(chǎn)管理人員需啊喲建立科學(xué)的管理體系，但是針對實的房地產(chǎn)檔案管理工作，工作人員并沒有對其引起注意，使房地產(chǎn)檔案出現(xiàn)遺漏和丟失的情況，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理也因此出現(xiàn)管理方面的危機。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理的相關(guān)對策

（一）提高用戶對于房地產(chǎn)檔案的利用

利用現(xiàn)代信息技術(shù)，房地產(chǎn)檔案用戶可以享受到更多的信息服務(wù)，可以為經(jīng)濟的發(fā)展和建設(shè)提供有效的服務(wù)。房產(chǎn)權(quán)管理部門可以研發(fā)出有關(guān)房產(chǎn)檔案的再現(xiàn)管理系統(tǒng)，用戶可以針對房屋產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)在在線查詢和房屋產(chǎn)權(quán)辦理等，提高房產(chǎn)權(quán)信息的利用率。對房地產(chǎn)檔案資料進行整合，結(jié)合當(dāng)前二手房的交易情況，使用戶可以具備有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的原始的檔案資料，可以有效的保障二手房的合法交易，使我國二手房市場可以更加有秩序的進行下去，房地產(chǎn)檔案部門可以取得一定的經(jīng)濟收益。

對房地產(chǎn)的原始資料進行利用，并且結(jié)合各種類型的房產(chǎn)糾紛的案件，可以使案件的解決變得更加快速，使法院的辦案效率得到提高，產(chǎn)權(quán)人自身的合法權(quán)益也會得到保障，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理部門也會具備一定的社會效益。整合房地產(chǎn)檔案信息，城市規(guī)劃和房管部門可以利用動態(tài)的房地產(chǎn)檔案信息，相關(guān)的部門也會得到比較準確的數(shù)據(jù)，制定出科學(xué)的城市規(guī)劃，避免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的情況，將房地產(chǎn)檔案經(jīng)濟的作用充分的發(fā)揮出來。

（二）實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)代化管理

當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理方面存在很多的問題，主要是因為房地產(chǎn)檔案管理無法跟隨社會經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟變革帶來的變化沒有得到適應(yīng)，房地產(chǎn)檔案在管理的過程中具有很多的漏洞。要想將房地產(chǎn)檔案管理進行有效的提升，需要利用一些先進的管理手段和技術(shù)設(shè)備，結(jié)合科學(xué)流程，對房地產(chǎn)檔案管理工作給予規(guī)范，轉(zhuǎn)化人工記錄，利用智能輸入進行取代，這樣在輸入的過程中，就會減少出現(xiàn)數(shù)據(jù)誤差的情況。實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案掛歷的現(xiàn)代化，需要提高房地產(chǎn)檔案管理人員的知識技能水平，需要將國家上比較先進的管理經(jīng)驗積極的引進到國內(nèi)，需要定期舉行當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理人員的技能培訓(xùn)，將泛地產(chǎn)檔案管理人員自設(shè)的知識儲備和技能進行提高，使房地產(chǎn)檔案管理和當(dāng)今社會保持同步發(fā)展。

（三）完善房地產(chǎn)檔案信息檢索體系

針對房地產(chǎn)檔案材料，需要進行詳細的整理和分類，有效的核查檔案信息，及時的處理其中存在的問題，合理的編排房地產(chǎn)檔案，采取科學(xué)的分類，并且建立出嚴謹?shù)臋z索標準，使更多的用戶可以享受到房地產(chǎn)答案信息，用戶只要檢索需要的信息，就可以迅速的找到，并且可以得到比較便捷的服務(wù)，除此以外，信息的防病毒工作需要得到有效的注重，需要針對房地產(chǎn)檔案，建立備份，并未定期清理垃圾，這樣一來，信息檢索系統(tǒng)才可以保持施工保持順利。

（四）提高檔案的利用效率

檔案管理資料源自人們的生活，還要服務(wù)于人們的生活，房地產(chǎn)檔案資料是從人們的生活當(dāng)中發(fā)展來的，如果人們有真的需要，就要向人民展示房地產(chǎn)資料?？梢栽黾泳W(wǎng)絡(luò)辦公環(huán)節(jié)，當(dāng)今社會電子科技非常發(fā)達，人們可以享受到來自檔案帶來的福利。需要定期樹立檔案資料，并且實現(xiàn)定期更新，并且定期進行更新，使檔案的資料可以更加符合當(dāng)今社會的發(fā)展。避免出現(xiàn)陳數(shù)據(jù)和陳檔案的情況。

（五）提高管理人員的素質(zhì)

使檔案管理人員的再教育和培訓(xùn)需要得到加強，需要提高檔案管理人員的自深圳專業(yè)素質(zhì)，還要具備一定的心理學(xué)素質(zhì)，對用戶的需求特征進行分析，管理人員還要具有很高的道德品質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)，堅持以人為本，對用戶進行管理。與此同時，還要針對管理人員的信息技術(shù)，進行培訓(xùn)，優(yōu)化檔案信息的界面。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)管理工作自身具有很強的政治性，房地產(chǎn)檔案管理工作是非常重要的，房地產(chǎn)檔案管理的相關(guān)工作人員需要及時發(fā)現(xiàn)檔案管理工作中存在的問題，及時解決其中的問題，使檔案管理工作可以實現(xiàn)與時俱進，更好的服務(wù)人民。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:基于房地產(chǎn)測繪的特點分析與其技術(shù)應(yīng)用相關(guān)研究

【摘要】近年來房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟迅速騰飛的帶動下快速發(fā)展，因此房地產(chǎn)測繪技術(shù)也在不斷的提高，土地和房產(chǎn)是人民賴以生存的基本保障，因此需要進行法律的保護，而房地產(chǎn)測繪的主要目的就是盡可能的對人們的合法權(quán)益進行保護，另外房貸產(chǎn)測繪逐漸成為了房屋建造管理中的產(chǎn)業(yè)測繪技術(shù)。本文就對目前房地產(chǎn)測繪的技術(shù)特點進行分析，并普及一些測繪技術(shù)相關(guān) 知識，旨在能夠服務(wù)更多的企業(yè)進行制度方面的改革。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)測繪；技術(shù)應(yīng)用；研究

新型經(jīng)濟模式促使國內(nèi)的經(jīng)濟和科學(xué)技術(shù)得的飛速的發(fā)展，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場的推動下得到快速的發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中測繪技術(shù)是非常重要的內(nèi)容之一，通過房地產(chǎn)測繪能夠使地產(chǎn)的權(quán)屬和建筑面積得到永久性的保證，從而受到國家法律永久性的保護，保證了所有者的合法權(quán)益。因此想要更好的提升房貸產(chǎn)開發(fā)管理能力，就應(yīng)該充分了解房貸產(chǎn)測繪的特點，然后在應(yīng)用過程中更加的合理化和科學(xué)化。

一、房地產(chǎn)測繪的類型和重要性

1、房地產(chǎn)測繪的主要類型

（1）基礎(chǔ)測繪：基礎(chǔ)測繪的范圍主要局限在一個城市之中甚至狹小到某一塊地域中，可以從整體上建立非常健全的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)絡(luò)，該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中包含有房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙的設(shè)計等內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)的項目測繪：項目測繪指的是才房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理過程中對其平面圖進行測繪及其相關(guān)的所有活動內(nèi)容，其中平面圖包括地基平面圖、樓層、戶型等平面圖，還包括與平面圖相關(guān)的各種表格和施工手冊等。項目測繪所涉及的活動內(nèi)容比較多，比如房地產(chǎn)權(quán)屬拆遷、交易、開發(fā)等管理活動，所有的活動之間關(guān)系均比較密切，在項目測繪過程中工程量最大，且最具現(xiàn)實意義的測繪要數(shù)土地權(quán)屬附圖測繪。

2、房貸產(chǎn)測繪的具體作用

房地產(chǎn)測繪的主要作用主要體現(xiàn)在兩個方面；一方面是日常房產(chǎn)活動的內(nèi)容，比如產(chǎn)籍的管理、交易管理、開發(fā)管理和拆遷管理等，在這4個方面的管理活動中中還涉及有產(chǎn)權(quán)的評估、稅收等所需要的基礎(chǔ)測繪圖；另一方面則是房貸產(chǎn)測繪能夠在城市建設(shè)和規(guī)劃中提供基礎(chǔ)的資料，比如政府要對某塊區(qū)域進行重新規(guī)劃時，首先要了解其房產(chǎn)的權(quán)屬情況，而房地產(chǎn)測繪則能夠最為準確的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)測繪的特點分析

1、專業(yè)性較高

房地產(chǎn)測繪的精確度和真實性非常的重要，因此對于測繪的人員要求比較高，首先測繪人員要對房地產(chǎn)知識有一個非常全面且專業(yè)的認識，另外具備較高的職業(yè)道德和法律意識，在測量繪圖的過程中能夠熟練掌握多種的測量方式和技巧，對于世界上各種先進的測量儀器均能夠熟練掌握，這樣才能夠保證測量和繪制的圖準確有效。

2、復(fù)測周期短

所謂復(fù)測就是當(dāng)城市進行重新規(guī)劃或者房屋的權(quán)屬問題以及用途發(fā)生變化，或者房屋的面積以及位置都要發(fā)生改變的情況下導(dǎo)致之前等級的資料出現(xiàn)變動，從而進行的二次測量。復(fù)測主要分為三種類型，分別是修測、補測和變更測繪等，同時還要根據(jù)該城市的制定的復(fù)測周期進行定期復(fù)測、從而保證房屋資料的現(xiàn)狀性和完整性。

3.房地產(chǎn)測繪的比例尺較大

在房地產(chǎn)測繪過程中，其需要進行標注和表示的內(nèi)容非常多，為了能夠讓每個標注的內(nèi)容都能夠更加準確的分辨，所以選擇的比例尺均比較大，目前在城鎮(zhèn)建設(shè)時測繪的比例尺一般選擇1：1000，部分會選擇1：500。如果在測量繪圖的過程中涉及到房屋的分層、分戶以及分丘圖，那么所選擇的比例尺將會更大。

4、測繪的內(nèi)容非常廣

房地產(chǎn)測繪中所包含的內(nèi)容非常多，不僅要標注房屋的位置和數(shù)量，同時對于其的權(quán)屬、質(zhì)量用途等也要進行詳細的標注，那么在測繪的過程中需要工作人員對所有的資料均要調(diào)查清楚，同時還要將房屋的面積按照最為科學(xué)的計算方法進行測算，然后按照目前的市場評估其價值等。

三、房地產(chǎn)測繪的技術(shù)應(yīng)用探討

1、用于外業(yè)數(shù)據(jù)采集的技術(shù)方法

外業(yè)數(shù)據(jù)的采集是指使用高質(zhì)量和高精度的測量儀器將房屋的外圍、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)進行采集的過程。將所采集的數(shù)據(jù)進行記錄的同時還要核對草圖中的標注數(shù)據(jù)，這樣能夠有效的避免錯量、漏量的情況出現(xiàn)。在外業(yè)數(shù)據(jù)測量的過程中使用最廣泛的是全站測量儀，該種儀器主要有三部分構(gòu)成，分別是測角、測距和微處理器等，在距離的測量時可以使用光、電來實現(xiàn)；角度的測量時可以通過高差、水平垂直角等進行實現(xiàn)，而其中內(nèi)置的電子薄能夠?qū)y量的數(shù)據(jù)實施保存，如果需要隨時可以傳輸至計算機終端進行應(yīng)用。

全站測量儀在不斷的升級和優(yōu)化過程中，自動化程度和精度不斷提高，然而在房地產(chǎn)測量的過程中，GPS技術(shù)也得到非常廣泛的使用，GPS技術(shù)具有操作簡單、精度高，甚至能夠?qū)崿F(xiàn)全天候的測量操作，目前科學(xué)家們開始著手將GPS技術(shù)和RTK技術(shù)進行結(jié)合，相信全新的測量儀器在房地產(chǎn)測繪中大放異彩。

2、用于內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的技術(shù)方法

業(yè)外數(shù)據(jù)處理完之后應(yīng)該及時的對業(yè)內(nèi)的資料進行處理，在處理之前首先要保證數(shù)據(jù)的完整性，然后選擇合適的計算方法和繪圖技術(shù)。（1）在圖形的處理過程中，需要使用到數(shù)字化成圖技術(shù)，但是在成圖技術(shù)使用之前必須保證其資料完整錄入該系統(tǒng)中。所謂數(shù)字化成圖技術(shù)即使用樓層表及其權(quán)屬信息所生成的房屋戶的對應(yīng)信息，讓測量的所有數(shù)據(jù)都能夠和樓幢號之間產(chǎn)生聯(lián)系，然后使用CAD制圖軟件將圖形交換文件直接參入到所生成的圖形之中，繼而便會獲得比較準確的房地產(chǎn)平面圖。（2）以準確且可靠的房地產(chǎn)平面圖為基礎(chǔ)，然后開展業(yè)內(nèi)計算，一般的都會采用常規(guī)的計算方法，在房屋的測量過程中一定要了解其基本要素，將要計算面積的圖形進行合理的分割，然后根據(jù)其圖形面積計算公式進行計算，最終求得房產(chǎn)面積等數(shù)據(jù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)測繪是一種技術(shù)要求非常強的工作，通過測繪確保房屋權(quán)屬者的利益，人們首先應(yīng)該了解其的意義和作用，在使用的過程中進行測繪的質(zhì)量控制，即選擇技術(shù)過關(guān)的工作人員，選擇合適的比例尺等，在房屋的歸屬權(quán)等發(fā)生變化時應(yīng)該及時的進行復(fù)測確保房屋資料的完整性、實時性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在房產(chǎn)測繪是管理中的重要內(nèi)容，希望能夠不斷的加強對測量技術(shù)的改進和優(yōu)化，推進房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:論房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的相關(guān)問題分析

[摘 要]隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨著快速發(fā)展起來，房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量關(guān)系到居民的生命財產(chǎn)安全，所以人們對房地產(chǎn)工程的質(zhì)量問題的關(guān)注度也不斷提高。目前，我國房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理中的問題也日益凸顯，這些問題嚴重影響著工程質(zhì)量，同時對人們的生命財產(chǎn)安全造成威脅。本文就房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理中存在的問題進行分析，探究其有效的解決對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；工程項目；質(zhì)量管理

一、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作中存在的問題

1.1 沒有充分地對規(guī)劃與設(shè)計工作的管理進行優(yōu)化

規(guī)劃、設(shè)計階段的工作十分重要，其對項目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。不過，在現(xiàn)階段，一部分房地產(chǎn)項目早期工作比較粗淺，未作出科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計，導(dǎo)致施工時出現(xiàn)一系列預(yù)估之外的事。項目建設(shè)時，因為諸多因素影響，造成在規(guī)劃和設(shè)計階段工作過程中，市場定位不準確，配套建設(shè)不理想，產(chǎn)品規(guī)劃不符合實際，相關(guān)工作深度遠遠不夠，并未采用切實可行的手段對設(shè)計工作進行優(yōu)化處理。項目建設(shè)前，示對項目圖紙進行全面研析，設(shè)計標準不高，與工程實際脫節(jié)，繪制的項目圖偏離實際，造成在項目建設(shè)過程中，出現(xiàn)一系列和實際不符的問題，從而制約了項目施工進度。例如，對立面建設(shè)過程中，空調(diào)安裝空間不足，或者是未預(yù)留空調(diào)安裝空間；起到消防作用的管理沒有埋設(shè)，直接顯露出來；規(guī)劃井道安裝時，規(guī)劃與實際不符，導(dǎo)致一些井道安裝在人行道上，等等。與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其未對項目所需的全部材料、設(shè)備等作出全面的規(guī)劃，且檢查工作不到位，建造商對工程不熟，完全根據(jù)要求進行建設(shè)，工程質(zhì)量大打折扣。在房地產(chǎn)市場供過于求時，出現(xiàn)功能性不足的問題無法得到市場認可，所以，就項目而言，其收益保障性較差，對后續(xù)人們的日常生活等方面影響至深至遠。

1.2 項目施工監(jiān)管不到位

對工程施工過程質(zhì)量的監(jiān)督管理不到位，監(jiān)管者質(zhì)量意識不強，在項目建設(shè)結(jié)束后方發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，導(dǎo)致大量項目在建設(shè)時質(zhì)量遠遠不達標，從而嚴重影響項目質(zhì)量，提升施工作業(yè)風(fēng)險性，為建成投入運營后居住者帶來生命財產(chǎn)威脅。舉例：一些建設(shè)商和園林施工方合作過程中，交接時常出現(xiàn)問題，尤其是工期不足時，在主體建筑外立面尚未竣工時，是無法撤除相應(yīng)的對外排架。所以，園林施工方則無法施工作業(yè)，遲緩了建設(shè)進度。與此同時，進行安裝作業(yè)時，沒有根據(jù)相關(guān)基準進行操作，造成門窗滲漏。對建設(shè)項目進行質(zhì)管時，工程完工檢驗查收結(jié)束后，就不再開展質(zhì)量監(jiān)督管理工作，基本上不存在對成品進行保護的思想認識。舉個例子，對鋁合金門窗進行保護方面，在一些承包商完成門窗安裝工作時，實際上沒有和接下來進行施工的單位進行交底，造成在后續(xù)施工作業(yè)時，門窗滑道出現(xiàn)質(zhì)量破損。與此同時，后續(xù)作業(yè)基本上都是業(yè)主委托及分包其它單位來完成的，導(dǎo)致責(zé)任不清，致使維修主體出現(xiàn)非常嚴重的不滿情緒，進一步加大管理難度，同時加大了協(xié)調(diào)成本支出。所以，項目建設(shè)時，一些作業(yè)者往往會對那些施工有難度，或出現(xiàn)的微小質(zhì)量問題重視程度不夠，通常將這些問題隱藏起來，這樣的結(jié)果就是，哪怕在一段時間中沒有質(zhì)量問題出現(xiàn)，那么，在長久居住過程中，必將引發(fā)一系列安全問題。

1.3 工程完工后質(zhì)量管理不到位

工程竣工后，為了確保工程質(zhì)量必須對工程進行檢查和驗收，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對竣工后的檢查不夠重視，許多房地產(chǎn)公司在工程完工前都沒有提前進行驗收，而且其他驗收單位也沒有根據(jù)實際的圖紙和要求進行驗收，使得工程不能按期投入使用，影響了公司的效益。而且沒有對工程項目進行有效的評估，使得整個工程最后環(huán)節(jié)的管理工作不能有效、順利的進行，工程質(zhì)量也得不到保障。

二、解決房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作的有效對策

2.1 對工程項目前期的規(guī)劃與設(shè)計力度進行加強

就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，對工程前期都缺乏管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)在進行施工之前，必須進行全方位的準備工作與管理工作，保證整個工程的順利開展。在進行施工之前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，從而對工程項目的整體風(fēng)險進行預(yù)測；然后依照市場考察的情況，設(shè)計相應(yīng)的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設(shè)計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為接下來的施工打下良好的基礎(chǔ)。

2.2 加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理

工程的整個建設(shè)過程中，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進行監(jiān)督管理，確保良好工程質(zhì)量的實現(xiàn)。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，所以相關(guān)人員要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標準，只有在前一道工序合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從根本上保障工程的質(zhì)量。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量加強管理，確保質(zhì)量達標，一旦發(fā)現(xiàn)不達標的設(shè)備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標的設(shè)備與材料踐行嚴格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達標后方可繼續(xù)開展施工。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設(shè)，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)存在的問題，并且進行及時積極的解決。

2.3 加強對工程項目竣工后的質(zhì)量管理

對工程項目竣工后的質(zhì)量進行檢查是工程檢驗的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實施，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量上存在的問題并且在第一時間解決，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。當(dāng)工程竣工后，必須將國家質(zhì)量檢驗標準作為相關(guān)的依據(jù)，驗收與認定整個工程項目的質(zhì)量，如果發(fā)現(xiàn)問題，要立刻進行更正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，對整個工程項目有關(guān)質(zhì)量的信息進行有效地整合，便于對今后的工程建設(shè)起到很好的指導(dǎo)作用。

2.4 增強施工人員的質(zhì)量與安全意識

加強對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理工，還要對施工人員的道德素質(zhì)進行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員具備高度的責(zé)任感，使其能夠認真負責(zé)地進行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映并且及時解決，對工程的質(zhì)量進行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專業(yè)技術(shù)和能力，促使施工人員在進行操作時能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進行充分良好的應(yīng)用，把提高工程項目的質(zhì)量問題落到實處。

三、結(jié)語

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷加快，我國的房地產(chǎn)開發(fā)進程也不斷加快。同時，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項目的投資效益，并且保障了人民的生命財產(chǎn)安全，同時促進我國的經(jīng)濟發(fā)展。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不力則會造成房地產(chǎn)工程項目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經(jīng)濟建設(shè)。在這樣的情況下，加強房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的有效管理，成為了社會普遍關(guān)注的問題。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:論“在房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)如何在房產(chǎn)不景氣環(huán)境下謀生求發(fā)展”

【摘要】雖然國家已全面進行限購松綁，但2014以來，我國房產(chǎn)景氣指數(shù)仍逐月下滑，房產(chǎn)投資增加放緩，各大中小城市房價大幅下跌。房價寒流蔓延到與之緊密相關(guān)的各行各業(yè)。面臨樓市的重新洗牌，國家應(yīng)減小調(diào)控政策，讓市場在資源配置中起決定性作用，各房企應(yīng)更多引進技術(shù)管理新型人才、主動求變積極進行多元化轉(zhuǎn)移，讓中國房產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)的軟著陸；而各行各業(yè)則更要整合營銷、減小對房產(chǎn)依賴、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加防御措施，才能在危機中生存下來。

【關(guān)鍵詞】限購松綁；房價下跌；相關(guān)行業(yè)；技術(shù)管理；調(diào)整結(jié)構(gòu)

一、引言

2008年經(jīng)濟危機之時，政府曾以4萬億投資撬動市場，其中很大一部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，帶來了我國房地產(chǎn)市場持續(xù)5年的畸形繁榮。直到房價漲到讓人嘆為觀止的地步，2010年，政府出臺了史上最嚴格限購政策并快速推行全國各地，房貸政策也相應(yīng)收緊，導(dǎo)致房產(chǎn)產(chǎn)景氣指數(shù)一再下滑，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負增長房價大幅度下跌，從三、四線擴展到一、二線。而房產(chǎn)與中國經(jīng)濟緊密相關(guān)，GDP貢獻度占整體五分之一，而房產(chǎn)投資每減少5%，GDP將被拉低0.6%左右，面臨經(jīng)濟“硬著陸”風(fēng)險，2014年6月，各地政府紛紛放開限購政策。但由于限購、限貸調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)一直處于低位運行，改善性需求被遏制，房價并沒有預(yù)想中反彈。相應(yīng)的，在房產(chǎn)行業(yè)不景氣的大環(huán)境下，與之相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家裝、房產(chǎn)中介等緊密相連的行業(yè)都如多米諾骨牌一般紛紛受到房市寒流的影響倒下。曾經(jīng)有人統(tǒng)計過這樣一組數(shù)據(jù)，明顯地反映出房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響：房地產(chǎn)行業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求。

那么隨著經(jīng)濟發(fā)展由兩位數(shù)增長進入個位數(shù)增長的減速換擋期，經(jīng)濟發(fā)展進入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟新常態(tài)帶動的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新常態(tài)下，各房企該以怎樣的姿態(tài)積極適應(yīng)潮流的發(fā)展；與房產(chǎn)相關(guān)的各行各業(yè)在進入微利時代之后，又該如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生存下來。本文將會以理性的態(tài)度和判斷提出在房地產(chǎn)經(jīng)濟新時代，對房企和各行業(yè)提出一些建議

二、主動求變，實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定軟著陸

2.1 國家轉(zhuǎn)變房產(chǎn)調(diào)控思路，房企引進技術(shù)管理型人才

自從房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新常態(tài)――日趨成熟和理性，國家房地產(chǎn)調(diào)控思路也在發(fā)生轉(zhuǎn)變?！叭バ姓睖p小國家調(diào)控力度，讓市場在資源配置中起決定性作用【1】。建立房地產(chǎn)適應(yīng)新常態(tài)的長效機制【2】，將房地產(chǎn)涉及的金融。土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性。穩(wěn)定性和可預(yù)期性。確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標，形成政策合力而不是相互掣肘。

加快引進技術(shù)加管理型人才。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的社會結(jié)構(gòu)中，技術(shù)管理型人才更能利用專業(yè)知識進行高效的管理模式和加強對成本的控制。通過高技術(shù)型人才對市場積極的探究調(diào)研、營銷策劃并結(jié)合專業(yè)的知識和經(jīng)驗提出有創(chuàng)意的想法。同時這些高技術(shù)人才也更能掌握網(wǎng)絡(luò)的能量利用一些軟件，如VR虛擬仿真技術(shù)，能模擬工程項目設(shè)計情況，在三維場景中任意漫游，人機交互，這樣很多不易察覺的設(shè)計缺陷能提前察覺，有利于管理者設(shè)計者規(guī)避風(fēng)險。

2.2 關(guān)注微觀區(qū)位選擇，積極進行多元化轉(zhuǎn)型

如今不再是拿地便造房的暴利時代，各大中小房企應(yīng)應(yīng)用知識，加大對其自身物業(yè)管理的投入，根據(jù)商業(yè)用房地產(chǎn)和居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標準【3】，讓所建筑的區(qū)位達到最佳的用途，從短期來說，好的區(qū)位包括良好的社區(qū)文化環(huán)境，齊全的生活服務(wù)配套設(shè)施，能給人們留下良好的印象和市場口碑；從長遠來看，微觀的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益結(jié)合宏觀的社會效益和生態(tài)效益，能實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

面對生存困境，面對供過于求的高庫存壓力，房企普遍采取減少拿地，變通營銷策略，降價生存。這對于大部分房企無疑是割腕賣肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是積極進行多元化轉(zhuǎn)型，規(guī)避政策風(fēng)險，用互聯(lián)網(wǎng)思維化解行業(yè)危局。如2012年下半年，萬引爆地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷的新風(fēng)潮，聯(lián)合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動。

三、各行業(yè)應(yīng)勇于創(chuàng)新，擺脫依賴，方能長遠發(fā)展。

3.1 積極拓寬業(yè)務(wù)面擺脫損失，擺脫對房產(chǎn)政策的依賴

之前連續(xù)五年的房產(chǎn)經(jīng)濟繁榮讓很多房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)嘗到了甜頭，也不愿意從房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)，導(dǎo)致行業(yè)從業(yè)者形成了習(xí)慣性思維，就算政策幾經(jīng)變化也仍然對房產(chǎn)業(yè)心存幻想。而隨著調(diào)控的深入，與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)也會重新洗牌，優(yōu)勝劣汰進行重組，市場份額也會重新分配和集中。但是外因從來就不是決定事物發(fā)展的主要原因，關(guān)鍵還是在于內(nèi)因。所以想要在這輪洗牌中存貨下去，必須要積極調(diào)整心態(tài)，擺脫對房產(chǎn)經(jīng)濟的依賴，摒棄暴利心態(tài)，苦練內(nèi)功，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提升自身的競爭力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗風(fēng)險，做出屬于自己真正的優(yōu)勢。

要主動拓寬業(yè)務(wù)，如鋼鐵、水泥行業(yè)除了要投入到道路建設(shè)等行業(yè)中，更要把眼光放長遠，把業(yè)務(wù)拓寬到亞洲乃至整個世界，提高技術(shù)核心。而房產(chǎn)中介企業(yè)則需在最低迷的時候堅持挺進。組建高技術(shù)和能力的銷售團隊，如朱泳強“在別人撤退時，慢火熬出人脈”【4】，堅持和客戶聯(lián)系，及時了解客戶的需求，認真為客戶服務(wù)，多多學(xué)習(xí)經(jīng)濟管理知識，及時為自己充電。各家裝企業(yè)可以通過抱團促銷的方式，和裝飾公司合作推銷產(chǎn)品，更廣的拓寬自己的業(yè)務(wù)。

3.2 夾縫生存出新招，低碳經(jīng)濟助生存

行業(yè)的規(guī)范整合往往是通過大量“新陳代謝”并且在大環(huán)境經(jīng)濟不景氣的情況下發(fā)生的。如應(yīng)在“工裝公司”和“地產(chǎn)公司工程部”的家馮總開建新的業(yè)務(wù)。家裝行業(yè)應(yīng)該將服務(wù)提升一個檔次，推出針對不同房源，不同戶型的裝修業(yè)務(wù)；也可以針對經(jīng)濟適用房和保障房等推出低端裝修業(yè)務(wù)，或者提供全程化一對一服務(wù)、2次裝修施工業(yè)務(wù)等。更加細分的服務(wù)，更加人性化的服務(wù)才能讓家裝在未來的路上走得更遠。

而對于建材行業(yè)來說，隨著“低碳經(jīng)濟時代“的到來綠色環(huán)保建材家具商機卻是無限的，加強新品的研發(fā)和推廣，比如選擇新型環(huán)保的防水材料等。不斷深挖渠道，通過多與客戶交流創(chuàng)造更多適合市場的產(chǎn)品，搶的更多的市場份額。

結(jié)語：房地產(chǎn)市場從“過緊”走向“常態(tài)”的過程中讓我們深刻認識到了房地產(chǎn)商品本就是應(yīng)有其商品應(yīng)有的規(guī)律，房地產(chǎn)市場也應(yīng)是一個正常的由供求關(guān)系決定的市場而不是一個暴利的市場。國家不會再出現(xiàn)非常規(guī)的大規(guī)模的刺激政策。在這場新的戰(zhàn)役中，智者存，弱者亡。房企和各相關(guān)行業(yè)應(yīng)緊密關(guān)注國家政策，發(fā)揮智慧開源節(jié)流，增強實力，方能長久立于市場中。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:當(dāng)前房地產(chǎn)管理相關(guān)問題的探討

【摘要】改革開放以來，隨著國民經(jīng)濟的飛速增長，我國的房地產(chǎn)市場得到了空前的發(fā)展，并逐漸成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；但在其發(fā)展和管理的過程中，也存在很多問題；我國房地產(chǎn)業(yè)的管理離不開政府的宏觀調(diào)控，但是同時也需要房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)市場管理部門的相互協(xié)商、科學(xué)的調(diào)整，在傳統(tǒng)的管理模式的基礎(chǔ)上改革創(chuàng)新，以適應(yīng)中國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場；管理；創(chuàng)新；發(fā)展

前言：房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)行政管理機關(guān)依法對與房地產(chǎn)交易有關(guān)的機構(gòu)、各種交易活動和交易規(guī)則所進行的各項管理。房地產(chǎn)管理受到個人、企業(yè)和政府的密切關(guān)注，個人通過購買住房與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來，關(guān)系到個人的住房問題；房地產(chǎn)企業(yè)通過建房、賣房與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤；政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)通過對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀的調(diào)控與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來，關(guān)系到國家的財政收入和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)市場的管理，主要是通過對市場活動的研究來制定市場規(guī)則，從而來規(guī)范市場行為。房地產(chǎn)市場的管理主要包括兩個方面的內(nèi)容，一方面，管理部門要規(guī)范市場主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)和多數(shù)從業(yè)人員的行為，也要規(guī)范消費者和投資者的行為；另外一方面，要能夠保證房地產(chǎn)市場能夠向社會提供準確可靠的信息，例如，住房信息、價格信息、房產(chǎn)信息等。

一、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段分析

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場從開始試點到現(xiàn)在已有三十多年的歷史了。雖然我國房地產(chǎn)市場起步較歐美發(fā)達國家起步比較晚，但是其發(fā)展速度非常的驚人，同時也是非常讓人擔(dān)憂的。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段：1978 ～1991 年理論突破與試點起步階段；1992 ～1995 年非理性炒作與調(diào)整推進階段；1995 年～2002 年相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段；2003 年至今，房價不斷上漲，國家宏觀調(diào)控的新階段。隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，現(xiàn)在正步入第五階段，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場目前的形勢分析，第五階段很肯能是房地產(chǎn)泡沫破碎的階段，房地產(chǎn)泡沫一旦破碎極有可能導(dǎo)致無數(shù)的投資者瞬間變得一貧如洗，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟危機。這將對國民經(jīng)濟的發(fā)展造成非常重大的影響。

通過上述對中國房地產(chǎn)市場的歷史發(fā)展階段的分析可知，不管是國家房地產(chǎn)行政管理機關(guān)，還是房地產(chǎn)開發(fā)商都需要對房地產(chǎn)目前的發(fā)展形和房地產(chǎn)管理中存在的問題進行深入的分析和總結(jié)，然后進行科學(xué)和合理規(guī)劃與管理，才能夠保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)管理中存在的問題及措施

2.1管理方式太過松散和表面化

近年來，隨著房價飛速的上漲，房價動態(tài)已經(jīng)成為民生關(guān)注的熱門話題了；中央政府也非常重視對房價的調(diào)控。2007年以來，國家不斷出臺新政策，致力于控制房地產(chǎn)價格，特別是近幾年來，政府可謂是重拳出擊，短時間內(nèi)密集出臺多項關(guān)于房地產(chǎn)管理的政策，但是收效甚微，房價依舊持續(xù)上揚。造成這種狀況產(chǎn)生的原因主要有三點：首先，大多數(shù)出臺的規(guī)定，形式化色彩太過濃重，只是走過場，沒有切中要害，不知不覺陷入“上有政策下有對策”的惡性循環(huán)，很多政策條文沒有從實際出發(fā)，可操作性不強；其次，房地產(chǎn)市場由于其相對的低投入高獲益特性，在很大程度上成為地方政府創(chuàng)收的重要形式，地方政府為了自身利益，對中央關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)價格相關(guān)政策執(zhí)行不力；最后，與房地產(chǎn)價格密切相關(guān)的金融、土地、企業(yè)、地方政府等多個環(huán)節(jié)在日常運行中通常各自為政，缺乏溝通協(xié)調(diào)，這種現(xiàn)象更讓大多數(shù)房產(chǎn)管理調(diào)控政策流于形式。

2.2房產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象端倪初現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個競爭性行業(yè)，占有資源多，資金需求量極大，當(dāng)社會資金被大量的挪用到房地產(chǎn)行業(yè)的時候，極易形成經(jīng)濟泡沫，事實上，從2009年開始，這種泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象就已初露端倪，全國各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40%以上。近兩年來，這種現(xiàn)象依然有增無減，購房者的觀望情緒愈加明顯，而房價的上揚也沒有因此而出現(xiàn)停滯。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，樓市若在經(jīng)過6個月左右成交量的萎縮后，開發(fā)商將會面臨巨大的降價壓力，而大量房地產(chǎn)企業(yè)在價格急劇下滑中同時也將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰，造成房地產(chǎn)的“硬著陸”，因為靠非理性瘋狂拉高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格拉動的經(jīng)濟增長是不可持續(xù)的，并可能使整體經(jīng)濟和社會受害，最終榨干社會財富。這一切如果不通過加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，運用創(chuàng)新手段對其進行調(diào)節(jié)，勢必會對于國民經(jīng)濟的總發(fā)展將會構(gòu)成巨大的威脅。

三、房地產(chǎn)管理應(yīng)該如何創(chuàng)新

當(dāng)前，房地產(chǎn)交易信息日趨網(wǎng)絡(luò)化、交易活動日趨市場化、交易主體日趨多元化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式顯然已經(jīng)難以適應(yīng)這種現(xiàn)狀，需要通過改革創(chuàng)新的方式來建立科學(xué)的、先進的、規(guī)范化的房地產(chǎn)管理模式。具體可以通過以下幾種方法來對房地產(chǎn)管理進行改革創(chuàng)新：

（一）不斷探索和借鑒新的管理模式。中國的市場經(jīng)濟是一種經(jīng)濟手段，主要有價值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律等基本運行規(guī)律。中國的房地產(chǎn)市場想要不斷健康發(fā)展，自身就要不斷探索創(chuàng)新，把科學(xué)的房地產(chǎn)管理方法運用到實際房地產(chǎn)管理中間去。同時還要學(xué)會借鑒國外先進的房地產(chǎn)管理模式，來促進我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）建立寬廣的交流平臺。政府房地產(chǎn)市場管理部門既要對房地產(chǎn)市場進行實際監(jiān)控，又要運用科學(xué)的辦法來對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，為市場主體提供高水平的服務(wù)平臺，從而滿足房地產(chǎn)市場多層次的需求。

（三）建立科學(xué)的評估體系。評估體系是用來對企業(yè)行為進行評價的標準，從而規(guī)范從事房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)與個人的行為，保障整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?？茖W(xué)的評估體系建立需要各相關(guān)部門的協(xié)助與配合，才能實現(xiàn)預(yù)期的目標。

四、制定詳細經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

當(dāng)前，我國經(jīng)濟發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型期，無論是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)還是發(fā)展方式都面臨著調(diào)整與改革，在這個關(guān)鍵時期，我們必須轉(zhuǎn)變思路，認清形勢，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展有極其重要的影響，而住房條件關(guān)乎國計民生，在全民構(gòu)建和諧社會的過程中，我們必須根據(jù)當(dāng)下房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，制定長期與短期發(fā)展目標，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路，制定出符合實際需求的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，以此來滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。同時，我們要有針對性地把宏觀的、長期的經(jīng)濟管理目標分解為較為微觀的、中短期目標，使其更加符合房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，以求不斷理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、有序發(fā)展。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)管理是一項系統(tǒng)工程，需要各相關(guān)部門的密切配合，才能從真正意義上帶動我國的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。針對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，當(dāng)務(wù)之急就是對房地產(chǎn)的管理進行改革創(chuàng)新，使其適應(yīng)當(dāng)今中國的發(fā)展形勢。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:對房地產(chǎn)廣告中女性形象的相關(guān)研究

【摘 要】隨著市場和政策的利好，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。房地產(chǎn)廣告向消費者傳遞樓盤信息，突出樓盤賣點和優(yōu)勢，樹立開發(fā)商的品牌形象，進而吸引消費者購買。當(dāng)前消費者不僅傾向廣告中的賣點的理性訴求，還對企業(yè)文化價值有所認同。房地產(chǎn)廣告中的女性形象成為地產(chǎn)商和消費者傳遞軟實力溝通的媒介。本文通過對房地產(chǎn)廣告中女性形象的研究，展示當(dāng)前房地產(chǎn)廣告中女性形象的有效傳播。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)廣告；女性形象

全面的審視中國的女性現(xiàn)狀，在明確男女平等的前提下，其實傳統(tǒng)文化逐漸形成的是男性文化的視角，女性形象訴求相對較少。這種現(xiàn)象呈現(xiàn)在廣告上的具象表現(xiàn)是：出現(xiàn)女性形象是為了呈現(xiàn)廣告商品的物質(zhì)屬性，作為廣告營銷的一種展示方式。廣告中經(jīng)常出現(xiàn)的畫面是對女性身體意象的物化，呈現(xiàn)在商品廣告中的畫面是：以女人大腿比喻瓷磚柔滑的誘惑，以女性曲線等同于汽車的舒適感，以女性潔白膚色詮釋飲料的爽滑宜人，以女性的美貌講解某種產(chǎn)品的物超所值，此時，女性成為一種物品，女性的功能淪為從男性欲望觀點所期待的待價而沽的商品，廣告運用產(chǎn)品物化了女性，使她成為“物欲的祭品”。[1]

房地產(chǎn)廣告包含多元的信息訴求，為了促進樓盤銷售，需要運用多種營銷方式吸引消費者，進而達成購買行為。女性形象出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告中，不僅作為地產(chǎn)商或樓盤賣點訴求的傳播路徑，還將抽象的企業(yè)文化具象化，讓消費者對企業(yè)文化和樓盤信息有直觀的認知。國內(nèi)十大房地產(chǎn)商的華潤置地，邀請許晴作為萬象城的形象代言人。許晴形象端莊、氣質(zhì)優(yōu)雅，作為華潤置地和消費者之間的溝通橋梁。

一、房地產(chǎn)廣告中的女性形象解析

（一）女性外在優(yōu)美形象做主動傳播。行為心理學(xué)家華生（John B. Watson）提出“刺激一反應(yīng)”原理，認為人們在受到外部環(huán)境刺激時，反應(yīng)總是隨著刺激而呈現(xiàn)。優(yōu)雅的女性形象出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告畫面中，消費者接收到廣告?zhèn)鬟f的信息，呈現(xiàn)的反饋是有關(guān)“美”“好”的聯(lián)想，進而泛化到消費者對房地產(chǎn)商的評價和印象。只要見到優(yōu)雅的女性形象出現(xiàn)，就會影響消費者對房地產(chǎn)樓盤的思維方式，這也是房地產(chǎn)商吸引消費者眼球的很好手段。

許晴外形甜美，在公眾中時刻呈現(xiàn)出優(yōu)雅的笑容，保持端莊溫和的外在形象。華潤置地萬象城項目選擇端莊秀麗的許晴作為女性形象代言人，借此吸引消費者的注意力，宣傳產(chǎn)品信息，增強消費者對萬象城的認識，進而改變消費者的行為和思維方式，促進市場銷售。同時，許晴優(yōu)雅的外在形象，也彰顯出了萬象城的優(yōu)秀品質(zhì)與優(yōu)雅格調(diào)。

（二）女性的象征意義。房地產(chǎn)商銷售的是房子，房子是消費者日常生活中最基本的保障，與每個人的生活息息相關(guān)，是人們安身立命的場所。房子已經(jīng)不僅僅具有使用價值，也具備符號意義，是“家”的符號象征，讓一個符號參照另一個符號、一件物品參照另一件物品、一個消費者參照另一個消費者。[2]房地產(chǎn)廣告營造的是“消費總體性”，將女性形象高度物化，呈現(xiàn)出柔媚的形象。依附于房地產(chǎn)廣告，女性形象成為傳達象征意義的消費符號，配合女性的外在形象，融合文字和音視頻等效果傳遞符號背后的含義。

房地產(chǎn)廣告中的女性形象的出現(xiàn)，是喻示著“家”的隱形情懷，反映出“家”的共性，帶來宣傳傳播之外的附加價值。華潤置地的代言人許晴在對外宣傳中，構(gòu)建的形象是為了襯托出樓盤的高端品質(zhì)，同時對于消費者也突顯出“家”的形象，營造充滿溫馨的氛圍，引發(fā)消費者的感情共鳴，進而激發(fā)消費者的購買。

（三）女性形象的內(nèi)在品質(zhì)與企業(yè)文化的融合。房地產(chǎn)廣告中的女性形象主要是用于商業(yè)宣傳，但同時也是展現(xiàn)企業(yè)文化價值的有效傳播方式。女性的形象氣質(zhì)能較好的與房地產(chǎn)的文化價值取向高度融合，女性在家庭責(zé)任、行為方式和精神態(tài)度一直體現(xiàn)了社會的責(zé)任。借助女性的內(nèi)在品質(zhì)，房地產(chǎn)得以將企業(yè)文化蘊含其中，將品牌精髓具象的呈現(xiàn)給消費者。華潤置地一直提倡品質(zhì)給城市更多改變，關(guān)注和提升產(chǎn)品與服務(wù)的品質(zhì)，以“高品質(zhì)”的要求切入市場。華潤置地萬象城是“一站式”和“體驗式”商業(yè)綜合體，在消費者生活水平的提高和消費理念的國際化的背景下，彰顯時尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新的生活方式與消費潮流。許晴國際化的時尚屬性不僅讓消費者印象深刻，還促進消費者對華潤置地的企業(yè)文化的認同和與形成品牌忠誠度。

二、總結(jié)

房地產(chǎn)廣告借助女性的外在形象和內(nèi)在品質(zhì)，不僅帶動了項目的樓盤銷售狀況，還有效的將企業(yè)的文化價值蘊含其中，潛移默化的傳遞給消費者，提高企業(yè)的知名度和品牌美譽度。女性形象在房地產(chǎn)廣告，促進地產(chǎn)商從“被看”變成為“主動的吸引人看”、從“主動勸服式傳播”轉(zhuǎn)變?yōu)橄M者“主動接受式傳播”。

房地產(chǎn)相關(guān)論文:關(guān)于房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的相關(guān)解析

【摘要】近些年來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的可快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了一個極其熱門的產(chǎn)業(yè)，其競爭也是非常激烈的。在房地產(chǎn)工程項目中質(zhì)量管理是一項非常重要的工作，因此，本文將在詳細分析我國房地產(chǎn)工程項目現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上對其質(zhì)量管理提出一定的見解。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，工程項目，質(zhì)量管理，解析

一、前言

房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理是為高效率的實現(xiàn)工程項目的目標，而開展的一系列計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制活動。一般包括開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三個階段。做好房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理對于整個工程具有重要意義。

二、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的作用

房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的作用集中體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制幾個階段。

1、計劃管理

計劃管理即是對項目的開發(fā)建設(shè)制定計劃，使工程項目有序的開展。通過一個動態(tài)的計劃管理，可以有效地將工程的整個過程納入軌跡，使目標有效地實現(xiàn)。

2、組織管理

組織管理是通過責(zé)權(quán)的劃分、合同的簽訂與執(zhí)行的管理，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，實現(xiàn)的組織保障體系，能夠進一步確保目標的實現(xiàn)。

3、協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理對各個內(nèi)外環(huán)境，各個組織結(jié)構(gòu)部門進行協(xié)調(diào)與溝通，有效地促進了公共環(huán)境的和諧，促進了人際關(guān)系，確保工程項目能夠順利的進行。

4、控制管理

控制管理即是對工程項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，以實現(xiàn)最大的綜合效益為目的?？刂乒芾淼氖侄沃饕ㄓ媱?、決策、反饋和調(diào)整，通過這些手段，對項目進行分析，執(zhí)行與檢驗各種指標、定額與階段性目標，從而對成本、工期和工程質(zhì)量等進行有效的控制。

三、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理常見管理模式

目前房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理模式主要有三種，包括常規(guī)單一項目質(zhì)量管理模式、常規(guī)多項目操作和大項目部制。

房地產(chǎn)工程項目的常規(guī)單一管理模式屬于職能型組織結(jié)構(gòu)，相應(yīng)成立的相關(guān)控制部門為：財務(wù)室、項目拓展部、工程部和銷售部，四個部門統(tǒng)一由總經(jīng)理負責(zé)。其中工程部的職能明顯，責(zé)權(quán)較大。這種模式板式效率較高，人員精練，但隨意性較大，對人員的素質(zhì)要求較高，工程質(zhì)量與成本之間難以控制，容易形成管理漏洞。

常規(guī)多項目操作主要有工程部下轄項目組和項目公司制兩種形式，均屬于職能型組織結(jié)構(gòu)。項目組模式實現(xiàn)了對工程部職能的拆分，與單一項目質(zhì)量管理模式相比職能減少，僅負責(zé)規(guī)劃部門規(guī)定內(nèi)的事務(wù)。該管理模式針對性、專業(yè)性較強，但管理面較窄，存在部門間的相互牽制。項目公司則直接由總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，在財務(wù)上可進行獨立核算。項目公司具有較好的靈活性和較高的效率，但決策受到多頭領(lǐng)導(dǎo)的制約。

大項目部制是項目組和項目公司之間的一種模式，該管理模式的工程部負責(zé)提供技術(shù)支持，進行方案的優(yōu)化等；項目部擁有資料、現(xiàn)場技術(shù)崗、事務(wù)協(xié)調(diào)崗、建筑設(shè)計崗、材料崗和預(yù)算崗；還存在設(shè)計部、預(yù)算部和招標小組等。該管理模式專業(yè)化強、靈活規(guī)范，責(zé)權(quán)明晰，效率高，但存在多頭領(lǐng)導(dǎo)。

四、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀存在一定的問題。

1、風(fēng)險管理薄弱

風(fēng)險管理主要包括政治風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、金融風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險7個方面。政治風(fēng)險即是政治環(huán)境的變化，將影響投資走向，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險。環(huán)保風(fēng)險即是房地產(chǎn)開發(fā)過程中如噪音和粉塵等污染，對環(huán)境造成的負面影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險一般是因為跨國或者金融風(fēng)暴或者國家貨幣政策所帶料的風(fēng)險。市場風(fēng)險是由于建筑市場的供求關(guān)系和設(shè)備資源的短缺所帶來的風(fēng)險。良好的信用是企業(yè)的象征，信用風(fēng)險涉及到開發(fā)商、承包商和營銷。企業(yè)經(jīng)營都必須避免財務(wù)風(fēng)險，若企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險，很有可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

2、成本管理問題

從房地產(chǎn)工程的決策、設(shè)計到施工和竣工都會涉及到工程造價和管理費用。因此，優(yōu)化項目成本管理，有十分重要的意義。通過減少錯誤決策、根據(jù)實際建設(shè)問題合理造價，控制施工造價的合理性等實現(xiàn)成本的控制。

3、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部還存在組織結(jié)構(gòu)問題、項目質(zhì)量管理體系不健全、以及企業(yè)人員素質(zhì)不高的問題。

五、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理優(yōu)化途經(jīng)

1、提高工作人員的質(zhì)量意識

加強對房地產(chǎn)工程項目進行質(zhì)量管理，還要努力提高施工人員的素質(zhì)，使他們樹立質(zhì)量、安全意識，具備高度的責(zé)任感，能夠認真工作，保證工程質(zhì)量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映，及時解決，有效的保證工程質(zhì)量。還要提高他們的專業(yè)技術(shù)和能力，在施工時能夠較好的利用各種新技術(shù)、新設(shè)備，把提高工程項目的質(zhì)量問題落到實處

2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，健全工程項目質(zhì)量管理體系

實現(xiàn)對組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將有利于建筑房地產(chǎn)工程項目的決策、組織落實、進行相關(guān)協(xié)調(diào)并對工程的各個環(huán)節(jié)進行控制。在工程的進行中，若監(jiān)理單位發(fā)揮的作用不到位，造成與投標時承諾不符，將給工程項目的管理造成影響。因此，需要約束監(jiān)理單位，使其發(fā)揮應(yīng)有的效用，增加合同中可操作性強的條款，如改變進度款支付的方式。

3、提高企業(yè)人員素質(zhì)，加強項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過加強項目質(zhì)量管理來保證工程項目質(zhì)量管理質(zhì)量，諸如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等對建筑房地產(chǎn)工程質(zhì)量都有很大的影響。因而質(zhì)量管理包含了較多的內(nèi)容，需要對多個學(xué)科，對項內(nèi)容進行學(xué)習(xí)，如學(xué)習(xí)工程的新材料和新工藝等。而房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也要求企業(yè)人員具有較高的文化水平、技術(shù)能力和道德素質(zhì)等綜合能力。從而進一步實現(xiàn)對項目質(zhì)量的控制。提高企業(yè)的競爭力，促進企業(yè)發(fā)展，使項目的管理更加成功。

4、加強造價控制和成本管理

實現(xiàn)投資省、進度快、質(zhì)量好的三重效果，主要從決策出發(fā)，控制設(shè)計造價，在施工中全面進行對決策與設(shè)計中的造價管理來實現(xiàn)的。成本管理的階段主要包括投資決策階段、設(shè)計招投標階段、項目建設(shè)階段和竣工經(jīng)營階段。對設(shè)計階段的工程造價控制，可以通過合同條款實現(xiàn)對設(shè)計人員的規(guī)范作用，增強設(shè)計人員的經(jīng)濟意識，避免設(shè)計的變更。還可建立激勵機制，通過設(shè)計單位承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任，來實現(xiàn)對設(shè)計的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，對設(shè)計質(zhì)量形成一定的要求。投資決策階段，同時對成本進行定量和定性分析，從項目的大體成本以及效益成本進行分析，以便控制造價成本。工程項目建設(shè)階段控制造價必須嚴格控制工程變更，并按程序辦事。加強施工現(xiàn)場的管理，即需要委派工程監(jiān)理，對施工現(xiàn)場，諸如材料、方案和施工進度進行監(jiān)督和控制。

5、調(diào)動總包及監(jiān)理單位的積極性

對總包及監(jiān)理單位采取定期考核，定期總結(jié)并與季度檢查掛鉤。對于表現(xiàn)優(yōu)秀的總包及監(jiān)理單位采取提高付款比例的獎勵措施，反之則降低付款比例。定期安排現(xiàn)場總包及監(jiān)理單位進行總結(jié)交流，樹立優(yōu)秀榜樣進行推廣。

6、做好運營后的管理

房屋使用后做到有效的管理，對經(jīng)驗教訓(xùn)進行積累，將促進以后項目質(zhì)量管理的完善，既充分滿足消費者的利益，又使企業(yè)獲得更多的利益保證。一般是對房地產(chǎn)工程項目進行全面的評估，主要包括對承包單位的施工、管理、工程質(zhì)量以及施工中發(fā)生的問題和解決途徑進行評估分析。并盡量發(fā)揮物業(yè)公司的職能，做好日常的運行、維護等工作。

六、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量管理的重要性已經(jīng)不言而喻，其各個階段的施工工作也是至關(guān)重要的，這樣才能夠?qū)⑵湔嬲囊饬x落到實處，本文筆者在上述文中針對房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的重要意義以及目前的現(xiàn)狀進行了詳細分析，同時也在最后提出了一些優(yōu)化策略，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。