房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探討

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了一篇房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探討范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探討:淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

【摘要】成本管理與控制是企業(yè)求得生存與可持續(xù)發(fā)展的保障。房地產(chǎn)企業(yè)只有將成本降低至房產(chǎn)的行業(yè)平均水平之下，與其他房產(chǎn)公司拉開距離才可能具有競爭優(yōu)勢，從而進(jìn)行不降價(jià)競爭，提高單位利潤率并進(jìn)而提高整個(gè)企業(yè)的總利潤水平和投資回報(bào)率。由于近年來房地產(chǎn)企業(yè)面對多重挑戰(zhàn)，企業(yè)的贏利模式也開始從粗放的土地贏利模式向精細(xì)的產(chǎn)品贏利模式轉(zhuǎn)變，在這種環(huán)境下，如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行控制，從而使企業(yè)立于不敗之地，已經(jīng)成為每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的重要問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本 項(xiàng)目 控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，主要包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工結(jié)算四個(gè)階段。

一、項(xiàng)目決策階段成本控制

在整個(gè)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項(xiàng)目開發(fā)的成敗至關(guān)重要。實(shí)踐證明，一個(gè)高質(zhì)量的投資決策依賴于對投資環(huán)境的準(zhǔn)確把握，依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機(jī)制。做好投資決策需要注意以下四個(gè)方面：

1、重視產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格預(yù)測。在項(xiàng)目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項(xiàng)目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對擬選擇項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位和未來銷售價(jià)格預(yù)測。合理預(yù)測擬開發(fā)項(xiàng)目未來銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度，這需要有一定的前瞻性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項(xiàng)目才有開發(fā)價(jià)值。

2、重視成本因素調(diào)研分析。項(xiàng)目所在地的土地價(jià)格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設(shè)備的價(jià)格、當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素都對項(xiàng)目的開發(fā)成本有較大影響。例如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項(xiàng)目，在預(yù)測項(xiàng)目成本時(shí)，對當(dāng)?shù)厥姓こ碳爱?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)環(huán)境了解不夠充分，在實(shí)際施工時(shí)強(qiáng)電工程從幺六橋變電站至項(xiàng)目紅線約6公里（經(jīng)由政府門口、航油管道、園林綠化帶、村莊門面房等）的路由協(xié)調(diào)費(fèi)約40萬元，由于路線長，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費(fèi)用約150萬元。因此在選擇項(xiàng)目之前，對上述各成本因素必須進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)研，掌握準(zhǔn)確詳實(shí)的第一手資料，才能更有效的控制成本。

3、客觀、準(zhǔn)確地做好項(xiàng)目可行性研究。專業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對項(xiàng)目進(jìn)行成本費(fèi)用估算，分別測算土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。費(fèi)用測算采用的標(biāo)準(zhǔn)必須緊密結(jié)合當(dāng)?shù)匦星楹晚?xiàng)目實(shí)際情況，力求客觀準(zhǔn)確。根據(jù)成本費(fèi)用估算和銷售價(jià)格預(yù)測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標(biāo)對項(xiàng)目做出經(jīng)濟(jì)評價(jià)和綜合分析，通過分析得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論和建議。

4、集體決策，理性投資。公司董事會依據(jù)上報(bào)的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機(jī)制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)階段， 由于建筑物的平面布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要設(shè)備都全部確定，其影響項(xiàng)目成本在90%以上，因此設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵，就能取得事半功倍的效果。

1、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目盈利的保障。在設(shè)計(jì)過程中，要進(jìn)行方案優(yōu)化，應(yīng)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場的角度對項(xiàng)目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設(shè)備選用等多方面進(jìn)行對比，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。通過方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。

2、2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。要按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，用批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實(shí)踐證明，限額設(shè)計(jì)是促進(jìn)設(shè)計(jì)單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計(jì)水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。

3、加強(qiáng)圖紙審核，控制設(shè)計(jì)變更。開發(fā)公司應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位在出圖前加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的審核，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)在每個(gè)單元頂層設(shè)計(jì)了一個(gè)弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為12層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個(gè)造型，經(jīng)過我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項(xiàng)工程節(jié)約費(fèi)用約250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設(shè)計(jì)圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在工程各實(shí)施過程中，設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。

三.房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個(gè)方面：

1、用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)行項(xiàng)目投資的有效控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本，最大限度地降低靜態(tài)投資。

2、從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料，并想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的控制，技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。

3、從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求投資的有效控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠 房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

四、竣工結(jié)算階段成本控制

竣工結(jié)算是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認(rèn)真與否直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價(jià)的現(xiàn)象。開發(fā)公司不但要自己組織造價(jià)工程師參照原招投標(biāo)文件、承發(fā)包合同、圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程索賠文件、材料設(shè)備采購價(jià)格、專業(yè)分包合同等，對施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行全面、認(rèn)真、嚴(yán)格的審核，同時(shí)也要委托資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程造價(jià)咨詢公司對施工單位提供的工程結(jié)算書進(jìn)行更專業(yè)、更全面、更嚴(yán)格的審核。對造價(jià)咨詢公司可以明確以造價(jià)審減額為基數(shù)的獎(jiǎng)勵(lì)制度，以充分提高造價(jià)咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低工程成本。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探討:房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制探析

摘 要：目標(biāo)成本在各個(gè)行業(yè)中都有著普遍的應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)才剛剛開始摸索。目前我國有一些標(biāo)桿的開發(fā)企業(yè)根據(jù)他們的經(jīng)驗(yàn)試行了目標(biāo)成本管理的方法，也取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。本文結(jié)合作者的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)公司的目標(biāo)成本管理工作的全過程進(jìn)行了探討，并提出了具體的可操作的工作方式，對同行具有一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，目標(biāo)成本，控制，管理，

隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭壓力也逐漸增大，要想在激烈的市場競爭中求得生存，并獲取優(yōu)勢地位，就必須要嚴(yán)格控制成本。在整個(gè)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算等各個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格的目標(biāo)成本控制，多個(gè)方面采取合理的措施，在保證工程建設(shè)有序進(jìn)行的同時(shí)，大幅度降低建設(shè)成本，獲得競爭力，提高企業(yè)效益。

1建立控制全員成本管理的思想并完善的管理制度

目標(biāo)成本管理工作是全員成本管理理念的合理運(yùn)用。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的專業(yè)性很強(qiáng)，讓成本管理人員全部通曉開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)細(xì)節(jié)也難以實(shí)現(xiàn)，所以發(fā)揮各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)人員對成本的把控，才能使得目標(biāo)成本管理對細(xì)枝末節(jié)的管控落于實(shí)處。這也是目標(biāo)成本管理工作與傳統(tǒng)的成本與利潤管理方式的重大區(qū)別。

好的制度能將壞人變成好人，任何事情要按照規(guī)矩辦事才能順暢、規(guī)矩。目標(biāo)成本管理也是一樣，在開展目標(biāo)成本管理工作之前，要先建立好諸如《目標(biāo)成本管理辦法》、《責(zé)任成本考核辦法》等相關(guān)管理辦法。通過這些辦法，使得項(xiàng)目公司在測算目標(biāo)成本時(shí)的隨意性降低，通過責(zé)任成本考核，使得目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制中主動(dòng)性加強(qiáng)，有利的保障了目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。

2提前建立的目標(biāo)成本

要想做好目標(biāo)成本的管控工作，就要提前把合理的目標(biāo)成本建立好，這是基礎(chǔ)。提前建立目標(biāo)成本，跟我個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)，可分以下幾步進(jìn)行：

2.1建立統(tǒng)一的成本科目和目標(biāo)成本測算模板

統(tǒng)一的成本科目和目標(biāo)成本測算模板是一個(gè)公司重要的成本語言。建立一套適合自己公司管理體系的成本科目，既可以使得整個(gè)公司的成本歸集口徑統(tǒng)一，又可以盡量減少拆分工作，提高工作效率。分級設(shè)置的成本科目就是很好的方法，根據(jù)公司各個(gè)層級的管控要求，分為集團(tuán)控制的一級科目，項(xiàng)目公司控制的二級科目和項(xiàng)目公司各部門控制的三級科目，以下更明細(xì)的科目由經(jīng)辦人員自行控制。

目標(biāo)成本測算模板是進(jìn)行測算分析的重要工具，其中應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)、政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件、各類成本數(shù)據(jù)計(jì)算依據(jù)（如：工程量、單價(jià)、調(diào)整系數(shù)等）等，通用簡潔的測算模板，可以使得成本測算人員無論是在套用歷史數(shù)據(jù)還是在進(jìn)行新內(nèi)容測算時(shí)，口徑統(tǒng)一，簡單明了。

2.2分階段的建立不同版本的目標(biāo)成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般從拿地到正式開工需經(jīng)歷較長的時(shí)間，在此期間內(nèi)，由于方案的不確定性和市場價(jià)格的波動(dòng)，單純一個(gè)版本的目標(biāo)成本測算就顯得不夠精確。從拿地前就開始進(jìn)行目標(biāo)成本測算（土地版），到規(guī)劃方案完成后的第二稿（規(guī)劃版），再到施工圖設(shè)計(jì)完成后的第三稿（正式版），這個(gè)序列是相對比較合理的，也是大多數(shù)企業(yè)可以沿用的。從土地版開始，越往后測算的越細(xì)致、越往后測算的越精確，越往后責(zé)任落實(shí)越明確，整個(gè)測算過程應(yīng)當(dāng)是“自下而上、層層匯總”的聚合過程。但有個(gè)原則，后一個(gè)版本的利潤指標(biāo)應(yīng)當(dāng)高于前一指標(biāo)，如違反了這一原則，那就需要重新進(jìn)行測算調(diào)整。

2.3嚴(yán)格的會審制度

鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，前期的決策直接影響到投資收益，故目標(biāo)成本的測算應(yīng)當(dāng)尤為慎重，會審也應(yīng)非常嚴(yán)格。每一版本的目標(biāo)成本測算在最終審定之前，均需要由工程、采購、營銷、成本、財(cái)務(wù)等各部門的聯(lián)合審查，確保各類測算指標(biāo)的合理性，避免指標(biāo)測算的很美好，但實(shí)際難以執(zhí)行的情況出現(xiàn)。經(jīng)各部門會審、公司上會通過的目標(biāo)成本測算應(yīng)非常嚴(yán)肅，不得隨意進(jìn)行調(diào)整，重大變更的調(diào)整應(yīng)當(dāng)由公司相關(guān)會議通過后方可進(jìn)行。

3過程中的及時(shí)監(jiān)控和糾偏

一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都要持續(xù)一兩年甚至更長時(shí)間，這期間，各類風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)整會導(dǎo)致目標(biāo)成本在實(shí)際運(yùn)行中偏離原先設(shè)定的指標(biāo)，所以在執(zhí)行過程中對目標(biāo)成本的監(jiān)控和糾偏就顯得尤為重要。

目標(biāo)成本的監(jiān)控一般按月進(jìn)行，半年進(jìn)行一次執(zhí)行情況總結(jié)。目標(biāo)成本的監(jiān)控主要按以下步驟進(jìn)行：

3.1已發(fā)生的成本統(tǒng)計(jì)和核查

依賴企業(yè)的信息管理系統(tǒng)（如：金蝶ERP、用友NC、明源ERP）等，對已發(fā)生的成本進(jìn)行核查，核查是否有合同簽約成本異常，成本拆分錯(cuò)誤等。所有錯(cuò)誤糾正完以后，對截至當(dāng)月的所有已發(fā)生成本按照成本科目進(jìn)行歸集統(tǒng)計(jì)。

3.2待發(fā)生的成本的預(yù)估

在開發(fā)過程中，有很多合同還沒有簽署，這就需要成本人員在當(dāng)月對未來可能發(fā)生的合同進(jìn)行預(yù)估。成本預(yù)估主要依賴成本科目，逐條對照成本科目，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，分析該科目是否會發(fā)生成本。如需發(fā)生成本，則按照成本測算時(shí)的方法，依據(jù)工程量、單價(jià)并設(shè)置合理的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用來進(jìn)行預(yù)估。在全部預(yù)估完成后，將預(yù)測的所有內(nèi)容進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，與已發(fā)生成本統(tǒng)計(jì)進(jìn)行合并。

3.3簽證變更的整理和分析

簽證變更是導(dǎo)致目標(biāo)成本執(zhí)行偏差的又一項(xiàng)重要原因，在部分中小房地產(chǎn)企業(yè)中，此部分成本對目標(biāo)成本偏差的影響甚至達(dá)到50%～60%，直接影響了目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，所以按月對簽證變更進(jìn)行整理和分析是非常有必要的?？稍诿吭碌子筛黜?xiàng)目與承包商對簽證變更情況進(jìn)行核對，做到一單一算、一月一清，然后由項(xiàng)目成本人員進(jìn)行整理和分析，可以改進(jìn)的簽證在以后的工作中予以避免。在全部整理和分析完成后，將預(yù)測的所有內(nèi)容進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，與已發(fā)生成本統(tǒng)計(jì)進(jìn)行合并。

3.4超目標(biāo)成本的上會調(diào)整及糾偏

在將以上三項(xiàng)內(nèi)容完成后，月度的目標(biāo)成本偏差就可以從統(tǒng)計(jì)表中直接讀出。對于超目標(biāo)成本的可采用以下方式進(jìn)行調(diào)整或糾偏：

3.4.1通過降低待發(fā)生部分的標(biāo)準(zhǔn)，從而使得原目標(biāo)成本仍可以實(shí)現(xiàn)。如：建安成本已超出目標(biāo)成本，則可考慮對基礎(chǔ)設(shè)施中的景觀工程、道路工程、智能化工程等工程費(fèi)用進(jìn)行合理降低，從而保證原目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

3.4.2如果其他科目的目標(biāo)成本難以降低，則考慮對目標(biāo)成本進(jìn)行增加，但此種方法要尤為慎重，如采用此方式會直接影響到利潤指標(biāo)。

3.4.3因目標(biāo)成本的預(yù)警和調(diào)整會直接影響到公司產(chǎn)品的品質(zhì)和利潤目標(biāo)，故調(diào)整應(yīng)當(dāng)通過公司決策會議形式進(jìn)行，不可隨意調(diào)整。同時(shí)，要對已超目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

4項(xiàng)目結(jié)束后及時(shí)總結(jié)

目標(biāo)成本編制完成后，編制目標(biāo)成本的各類圖紙、政府對房地產(chǎn)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、各類成本單價(jià)和工程量的計(jì)算過程及過程中的目標(biāo)成本調(diào)整單等文件要及時(shí)歸檔。

項(xiàng)目結(jié)束后，要及時(shí)組織各相關(guān)專業(yè)人員圍繞著目標(biāo)成本，對項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行總結(jié)，明確指出開發(fā)過程中目標(biāo)成本控制的成功之處和偏差的原因，并對相關(guān)成本指標(biāo)進(jìn)行提煉和固化，建立成本數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)項(xiàng)目目標(biāo)成本的建立提供寶貴的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)驗(yàn)分享。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)的目標(biāo)成本控制是一個(gè)復(fù)雜的課題，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做大做強(qiáng)的路上必須解決的一個(gè)問題。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本的精細(xì)化管控，不但要有科學(xué)的管理制度體系和過硬的基礎(chǔ)資料等信息，還需要增強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本管控能力。從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，建立以“目標(biāo)成本”為中心的成本控制體系，將項(xiàng)目的成本管控從原先的核算及事后算賬型發(fā)展到事前控制，形成全員、全過程的成本管控體系。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探討:基于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析

摘要：近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出如火如荼的繁榮景象， 房地產(chǎn)企業(yè)這一巨大的商品開始初步的形成并進(jìn)入了快速的發(fā)展階段。大批資金和實(shí)力雄厚的企業(yè)開始進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，這既促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步騰飛，但是，隨之而來的還有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增多，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的低迷，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈。如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行控制降低開發(fā)項(xiàng)目的成本，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，文章筆者結(jié)合自己多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)針對房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀，提出了加強(qiáng)成本控制與管理的有效措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題；措施

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制管理的意義

眾所周知，由于國家提出了房產(chǎn)稅的改革的措施，且在全國大部分的一二線城市出臺了“限購令”，加上房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格下跌。要想增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益只能從成本控制方面著手，合理的降低成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，也可以進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

2、房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)成本控制與管理的現(xiàn)狀問題

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)缺乏與市場匹配的動(dòng)態(tài)控制措施

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理過程中，主要采取會計(jì)成本核算控制方式，也就是知識對已經(jīng)發(fā)生過的成本進(jìn)行歸納統(tǒng)計(jì)和計(jì)算分析，是一種典型的事后控制、靜態(tài)控制。缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理過程中，不能及時(shí)收集、傳遞、整理、分析、以及儲存相關(guān)市場信息，無法通過相關(guān)市場信息為項(xiàng)目開發(fā)成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術(shù)措施降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本，降低了項(xiàng)目開發(fā)的社會經(jīng)濟(jì)效益。

2.2僅著眼于施工階段，忽略前后期的成本管理

很多房地產(chǎn)開發(fā)商普遍都單純重視施工階段的成本管理，而忽視了在項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段以及驗(yàn)收階段的造價(jià)管理控制。這導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價(jià)沒有統(tǒng)一性，也沒有參考性，不利于成本的控制。沒有了前期的正確分析作導(dǎo)航，項(xiàng)目的建設(shè)就會毫無目標(biāo)地施工而誤入歧途。

2.3部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。

在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動(dòng)性，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對落后的原因。

3、影響成本控制的主要因素

3.1 超目標(biāo)成本

3.1.1設(shè)計(jì)成本超目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前預(yù)先確定的，它指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些民營房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)有一個(gè)很重要的因素導(dǎo)致項(xiàng)目的成本失控，這就是在項(xiàng)目開發(fā)之前沒有事先確定好項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營過程中的目標(biāo)成本，有些開發(fā)商可能在項(xiàng)目開發(fā)前事先確定了項(xiàng)目的目標(biāo)成本，但這個(gè)目標(biāo)成本相對比較粗線條不夠精細(xì)，只有一個(gè)大概的數(shù)。因此，在項(xiàng)目真正的執(zhí)行過程中，無法作為項(xiàng)目的執(zhí)行階段的成本控制依據(jù)。正是因?yàn)榍捌诘哪繕?biāo)成本編制的不科學(xué)，不準(zhǔn)確，導(dǎo)致項(xiàng)目在開發(fā)后成本控制工作的失控。設(shè)計(jì)成本是指企業(yè)設(shè)計(jì)一種產(chǎn)品，從開始設(shè)計(jì)到完成整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過程所需要投入的費(fèi)用總和。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前，需要根據(jù)設(shè)計(jì)方案中規(guī)定使用的材料、經(jīng)過開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營的過程等條件計(jì)算出來的產(chǎn)品成本，它是一種事前成本，并不是實(shí)際成本，也可以說是一種預(yù)計(jì)成本。

3.2 出現(xiàn)成本失控的原因探討

3.2.1 房地產(chǎn)公司成本控制意識不強(qiáng)

長期以來，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中一直存在著這樣的觀念，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候要更側(cè)重于項(xiàng)目成本的最后核算，忽視了在項(xiàng)目開發(fā)過程中的動(dòng)態(tài)變化，也就是說房地產(chǎn)公司對成本控制沒有引起足夠重視，導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)際執(zhí)行過程中管理開發(fā)成本意識及其薄弱，工程損失較大。還有另一部分房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)管理層仍然沒有意識到項(xiàng)目成本控制的重要性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中很難進(jìn)行合理、科學(xué)以及行之有效的成本控制工作，致使項(xiàng)目的投資加大，利潤下降。

尤其是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本意識更為薄弱，成本管理以及成本控制的體系不夠健全，缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本控制，常常局限于項(xiàng)目生產(chǎn)成本控制，忽視了項(xiàng)目投資決策和設(shè)計(jì)成本的重要性。這是造成房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營項(xiàng)目中成本浪費(fèi)的主觀原因。部分房地產(chǎn)企業(yè)有了控制成本的意識，但是在實(shí)際中只是單純的重視項(xiàng)目施工階段的成本控制，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)以及招標(biāo)等重要階段的成本控制相對不夠重視、較為缺乏，輕視房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)和預(yù)算的重要性。很多中小型地產(chǎn)公司，在成本控制方式存在認(rèn)識的誤區(qū)。認(rèn)為成本控制只是成本部的工作，與其他部門無關(guān)，最終結(jié)果就是項(xiàng)目亂費(fèi)嚴(yán)重，成本增加，最后就是成本無法控制了。

3.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法落后

導(dǎo)致上述問題的另一個(gè)重要的原因是，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目成本控制中，方法較為落后，沒有根據(jù)當(dāng)前的社會環(huán)境和市場經(jīng)濟(jì)情況，沒有做到與時(shí)俱進(jìn)。因?yàn)槭艿絺鹘y(tǒng)成本控制觀念和方法的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的方法還仍然停留在手工操作的階段，房企不舍得在信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)上投資，現(xiàn)代化成本控制的方法缺乏。但是全面、及時(shí)、準(zhǔn)確是現(xiàn)代成本控制的基本要求，沒有信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的輔助，憑借著手工操作連這些最基本的要求都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到。

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)的工程師來監(jiān)控管理，導(dǎo)致地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的工程管理方面水平低下，依賴于幾個(gè)工程師的業(yè)主代表的管理，對于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，是十分危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)行業(yè)與其他的行業(yè)相比具有明顯的特殊性，在房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，總會出現(xiàn)一此不確定的風(fēng)險(xiǎn)，因此彈性很強(qiáng)。因此在項(xiàng)目的合同管理中無法體現(xiàn)實(shí)際實(shí)施過程中遇到的一系列突發(fā)的情況。很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)與分包商簽訂合同不夠嚴(yán)謹(jǐn)、全面，導(dǎo)致在后期的工程實(shí)施過程中出現(xiàn)較大的爭議，關(guān)于項(xiàng)目的工程造價(jià)和項(xiàng)目其他相關(guān)費(fèi)用，項(xiàng)目的施工單位也會想盡方法的來像房地產(chǎn)開發(fā)商要求增加費(fèi)用。萬一雙方爭議難以解決，將會直接導(dǎo)致工程進(jìn)度的正常進(jìn)行。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制與管理的措施

4.1建立完善的目標(biāo)成本體系

目標(biāo)成本管理是將目標(biāo)成本按照規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)層層分解，將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到實(shí)際執(zhí)行的項(xiàng)目上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并通過執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)的對比，找出差距，分析原因，制定有效的改進(jìn)措施。建立完善的目標(biāo)成本體系，要做到以下幾點(diǎn)：1）制定相對準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，全面客觀的反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息；2）規(guī)范成本管理流程，明確各個(gè)階段對目標(biāo)成本的細(xì)化修訂辦法；3）充分積累前期項(xiàng)目的有效數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本信息的參考與共享；4）在制訂目標(biāo)成本時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門并落實(shí)到自然人，目標(biāo)成本分解后還需要建立明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)加考核。

4.2明確職責(zé)，優(yōu)化效率

科學(xué)成本管理部門的職責(zé)要有一個(gè)準(zhǔn)確的定位：1）首先要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的樹立，樹立成本控制人人有責(zé)，在不同節(jié)點(diǎn)的控制上需要企業(yè)的各層面的人員參與，每個(gè)人都要參與活動(dòng)和考核，需要對不合理、不規(guī)范的流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、加強(qiáng)績效考核，從而使項(xiàng)目的成本管控順利實(shí)現(xiàn)；2）做好配合，因?yàn)槌杀镜目刂剖峭ㄟ^工程的載體來實(shí)現(xiàn)的，而工程的實(shí)施過程就涉及到與其相關(guān)的部門，這就是相互間的配合問題，通過有效配合，將項(xiàng)目進(jìn)度管理和成本管理、資金管理有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)效益最大化；3）要做好監(jiān)控，要讓成本時(shí)刻在控制范圍內(nèi)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示。制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

4.3實(shí)施全過程的項(xiàng)目成本控制。

全過程項(xiàng)目成本控制，主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段等。

（1）加強(qiáng)決策階段的成本管理

決策階段，策劃書的關(guān)鍵內(nèi)容就是項(xiàng)目成本的控制方案。對整個(gè)投資的全過程進(jìn)行分析，做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟(jì)形勢、土地開發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價(jià)成本以及不可預(yù)見費(fèi)等多個(gè)方面。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是控制投資的一個(gè)最要環(huán)節(jié)，重點(diǎn)就是降低建筑安裝成本，除了要實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)外，成本管理人員更應(yīng)加強(qiáng)對工程了解、跟蹤監(jiān)控，加強(qiáng)與其他部門的溝通，提高設(shè)計(jì)階段的成本管理。

（3）加強(qiáng)招投標(biāo)階段的成本管理

加強(qiáng)對招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴(yán)格、謹(jǐn)慎審核單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強(qiáng)對標(biāo)底的審核，避免一些投標(biāo)單位盲目低價(jià)給工程結(jié)算帶來的困難。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)需要做好以下幾方面的事情：1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察；2）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡性競爭。

如在某一項(xiàng)目中，對地彈門及大玻璃窗制作安裝工程進(jìn)行了招標(biāo)。由于前期準(zhǔn)備工作做的很充分，對地彈門主材（10厚鋼化玻璃、地彈簧、拉手、玻璃門夾）進(jìn)行了市場綜合調(diào)查。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)地彈門五金價(jià)格差距很大，其中：地彈簧的價(jià)格范圍在60-800元/個(gè)之間，拉手的價(jià)格范圍在40-160元/套之間。為了確保各投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的可比性，在招標(biāo)時(shí)我方根據(jù)產(chǎn)品的性能，指定了合理的配置和價(jià)位。由于各施工單位報(bào)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)一致，競爭很激烈，最終中標(biāo)價(jià)格比前期預(yù)測價(jià)格低很多，確保了公司制定的中高檔配置、中低價(jià)位目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，節(jié)約成本。

（4）加強(qiáng)施工階段的成本管理

在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行施工，有效、合理地節(jié)省施工成本。 嚴(yán)格督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后花錢，在建設(shè)工程施工過程中，引起設(shè)計(jì)變更的原因很多。如何減少設(shè)計(jì)變更，首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更，除非不變更會影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮，或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去。開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

5、結(jié)束語

由于成本控制的不確定因素很多，且不同項(xiàng)目的實(shí)際情況不同、人員素質(zhì)不同，想在不同的項(xiàng)目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進(jìn)行成本控制是不可能的，也是不現(xiàn)實(shí)的。如何開展有效的成本控制，這對任何一個(gè)公司都是一個(gè)很重要的課題。只要不斷的從工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、抓大放小、規(guī)范運(yùn)作、科學(xué)管理最終完成成本控制目標(biāo)也并非難事。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探討:基于房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系改進(jìn)的探究

【摘要】目前，在市場激烈競爭的環(huán)境下，我國經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)所需要的土地面積不斷地?cái)U(kuò)大，然而土地出讓的成本較高，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的開支成本不斷地提高。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，控制好采購成本的費(fèi)用是極其重要的內(nèi)容，在很大程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的開支，有效的提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文將對房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系的改進(jìn)進(jìn)行分析、探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；采購成本；控制體系；改進(jìn)

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地企業(yè)就需要對生存、發(fā)展進(jìn)行全面的考慮。在競爭環(huán)境下，房地企業(yè)就要根據(jù)市場的需求進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)。但是，要做好采購成本的控制工作，這樣就會降低企業(yè)的成本，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要確保房地產(chǎn)運(yùn)行的穩(wěn)定性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制存在的問題

1、零部件供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系不穩(wěn)定

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，與供應(yīng)商之間的關(guān)系大多是短暫的合作。在供貨的過程中，就會有爭嘴、抱怨等各種事情的產(chǎn)生，從而導(dǎo)致兩者之間不能夠進(jìn)行較好的合作。比如：房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品質(zhì)量不滿意；供應(yīng)商對價(jià)格的不滿意等。由于在解決問題上花費(fèi)較多的時(shí)間，就缺少時(shí)間做預(yù)測及計(jì)劃工作。因此，就會造成兩者之間的合作氣氛具有不穩(wěn)定性，從而也會導(dǎo)致雙方的交易存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了提高供貨的穩(wěn)定性，對供應(yīng)商的供貨風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行緊密的識別，對供應(yīng)商存在的不確定因素進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，避免供貨風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2、供應(yīng)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量不高

由于房地產(chǎn)企業(yè)要求產(chǎn)品的質(zhì)量較高，就需要對供應(yīng)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行檢查，還對零部件生產(chǎn)質(zhì)量的過程進(jìn)行評估。由于管理體制不健全，產(chǎn)品的質(zhì)量就會出現(xiàn)一些問題，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。目前，我國大部分零部件供應(yīng)商都需要將產(chǎn)品通過ISO9000系列質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，有些還通過QS9000或TS16949質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證。從整體來說，我國對產(chǎn)品質(zhì)量的控制還較為薄弱。

3、供應(yīng)商交貨不可靠

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，供應(yīng)商將貨運(yùn)到房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場是最好的供貨方式。但是，存在較多的零部件供應(yīng)商不能向制造商提供及時(shí)可靠的交貨，甚至有的制造商就在他們的客戶周圍進(jìn)行臨時(shí)倉庫的建設(shè)，這樣以來就可以為客戶提供及時(shí)的產(chǎn)品需要。但是，供應(yīng)商就可能會儲存較多的產(chǎn)品，導(dǎo)致產(chǎn)品的供應(yīng)量不足，從而造成產(chǎn)品成本的提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系改進(jìn)的對策

1、采用充分的信息對企業(yè)采購決策風(fēng)險(xiǎn)的控制

正確性的決策是在充分的信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的。掌握成分的采購成本信息，不僅可以使采購成本的風(fēng)險(xiǎn)得到最大化的降低，還可以確保采購成本決策的準(zhǔn)確性。對于決策來說，所需要的信息通常分布在不同的時(shí)間以及空間中。一方面，要通過使用科學(xué)合理的方式進(jìn)行企業(yè)內(nèi)外與采購風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)信息的收集和搜尋，還要按照準(zhǔn)確、完整的原則進(jìn)行信息的收集。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要最大限度的拓寬信息的渠道，使信息可以及時(shí)的進(jìn)行反饋、傳遞。另一方面，全面的分析所獲得的信息，將與決策相關(guān)的信息進(jìn)行提取，這樣就可以為采購決策提供有利的信息，降低采購的風(fēng)險(xiǎn)，并為采購的控制奠定一定的基礎(chǔ)。

2、建立健全采購風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)

首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，即使在內(nèi)部信息溝通上建立了采購成本與價(jià)格管理信息系統(tǒng)，但是，對信息的采集、取舍和系統(tǒng)信息的更新上，信息系統(tǒng)仍需要通過審價(jià)中心進(jìn)行人工的輸入，這就會導(dǎo)致信息不能夠及時(shí)的進(jìn)行更新，造成采購決策的延誤。

其次，人為主觀因素導(dǎo)致信息輸入的不完整以及有價(jià)值信息的遺漏現(xiàn)象，這就會給采購決策的帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。所以，就需要進(jìn)行采購風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)急系統(tǒng)的建立，這樣以來就可以降低采購的風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)警戒值的設(shè)定，從而對其實(shí)施較好的控制，能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并采購風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)。比如說，對于供應(yīng)商管理庫存零部件生產(chǎn)庫存量的警戒值的設(shè)定，若小于庫存警戒值時(shí)，就可以采取零部件緊急配送方法，若采購風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后，該企業(yè)就可以使用應(yīng)用的方法。

然后，一般情況下，采購風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急措施，會具有一些備選的方案，若發(fā)生采購風(fēng)險(xiǎn)的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)就可以按照實(shí)際存在的狀況進(jìn)行應(yīng)急方案的選擇，這樣就可以最大限度的降低采購風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

3、改善客戶管理效果

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，與供應(yīng)商之間應(yīng)該是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)采購人員的任務(wù)不單是采購價(jià)格的控制與管理，也要建立在企業(yè)與供應(yīng)商之間建立合作聯(lián)盟的關(guān)系，這樣就可以在新產(chǎn)品開發(fā)時(shí)間的縮短方面共同努力，新產(chǎn)品開發(fā)的成本就會得到有效的降低，在市場中以最低的價(jià)格快速的占領(lǐng)一席之地，達(dá)到互利的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要以這種管理理念進(jìn)行采購成本的控制，與供應(yīng)商建立穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴，通過供應(yīng)商所具有的專業(yè)技術(shù)以及產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和管理的優(yōu)點(diǎn)，在進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)，供應(yīng)商可以直接參與研發(fā)的工作中，從而確保雙方的合作伙伴關(guān)系。另外，還需要供應(yīng)商把自己作為房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)中的一員，在進(jìn)行報(bào)價(jià)時(shí)，把成本的分類進(jìn)行詳細(xì)的提出，對成本的改進(jìn)，供應(yīng)商可以同房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員一起進(jìn)行研究。若房地產(chǎn)企業(yè)存在困難時(shí)，可以延長付款的時(shí)間，最大限度的保持戰(zhàn)略合作關(guān)系，這樣以來就可以節(jié)約大量的人力和物力，使采購成本得到有效的控制。

4、對供應(yīng)商的產(chǎn)品及服務(wù)成本進(jìn)行估算

采購成本的控制要求對供應(yīng)商的產(chǎn)品及服務(wù)成本進(jìn)行估算，這樣以來就會與供應(yīng)商的合作中占據(jù)一定的位置。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過對供應(yīng)商公司的參觀，掌握更多有效的信息，或者要求供應(yīng)商提供真實(shí)相關(guān)的資料，通過掌握的資料對供應(yīng)商產(chǎn)品及服務(wù)成本進(jìn)行估算，從而使房地企業(yè)材料的采購成本得到進(jìn)一步的降低。

結(jié)束語：

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，采購成本的控制是企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的重要內(nèi)容，所以，企業(yè)要加強(qiáng)采購成本的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)采購成本的控制，就必須對內(nèi)在潛力的挖掘進(jìn)行綜合的考慮，加強(qiáng)采購成本的時(shí)間以及空間范圍的控制，從而確保房地企業(yè)采購成本的效率及效益，這樣才能夠確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探討:淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過程周期成本控制

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，通過加強(qiáng)成本費(fèi)用管理、控制成本費(fèi)用支出，在工程項(xiàng)目整個(gè)周期內(nèi)全面監(jiān)控其建造成本和營運(yùn)成本，這樣才能降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要從項(xiàng)目拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)到實(shí)體實(shí)施、后期結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制進(jìn)行論述，以期對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過程周期成本控制提供一定的理論指導(dǎo)。

【關(guān)鍵字】 房地產(chǎn)；企業(yè)項(xiàng)目；成本控制

一、前言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，必須在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等措施上予以高度重視，通過加強(qiáng)成本費(fèi)用管理、控制成本費(fèi)用支出，在工程項(xiàng)目整個(gè)周期內(nèi)全面監(jiān)控其建造成本和營運(yùn)成本，這樣才能降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本，以達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

近年來，為抑制房價(jià)增速過快，中央政府頻繁出臺房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)調(diào)控措施，加之金融危機(jī)為全球經(jīng)濟(jì)帶來的影響，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入新一輪調(diào)整周期。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，已成為企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)自身生存和發(fā)展的關(guān)鍵。本文主要從項(xiàng)目拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)到實(shí)體實(shí)施、后期結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制進(jìn)行論述，以期對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過程周期成本控制提供一定的理論指導(dǎo)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)關(guān)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段完成之后，開發(fā)項(xiàng)目原材料的選用、大型設(shè)備的選型基本都已經(jīng)確定，開發(fā)項(xiàng)目成本的80%都變成了約束性成本。所以，有效的成本控制發(fā)生在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，而不是在項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)完畢或項(xiàng)目的建設(shè)階段。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，大部分成本已經(jīng)成為約束性成本，成本控制的彈性是非常小的。目標(biāo)成本法主要適用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃，適用于多品種、少產(chǎn)量的組織形式，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正好符合了目標(biāo)成本法的適用條件

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制，必須清楚開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售5個(gè)階段。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括以下幾個(gè)方面：一是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。二是前期工程費(fèi)。三是建筑安裝工程費(fèi)。四是公共配套設(shè)施費(fèi)。五是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。六是開發(fā)間接費(fèi)用。如2008年4月9日，青島市李滄區(qū)人民政府對文昌閣、下王埠、尤家下河社區(qū)三個(gè)村莊改造項(xiàng)目實(shí)施了公開招標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地一經(jīng)取得，其費(fèi)用即變?yōu)榛竟潭ǖ某杀尽？刂仆恋爻杀镜年P(guān)鍵在于對項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的定位和成本分析。根據(jù)以往土地取得經(jīng)驗(yàn)和土地估算結(jié)果采取一定的投標(biāo)策略、制定合理的價(jià)格，最大限度地控制土地成本風(fēng)險(xiǎn)。針對青島地區(qū)比較常見的舊城、舊村改造項(xiàng)目，建設(shè)單位可以通過與政府、社區(qū)、村莊進(jìn)行積極協(xié)商，制定合理的拆遷政策，盡可能多地爭取優(yōu)惠條件，并充分利用地塊現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，攤薄安置回遷成本，降低土地價(jià)格。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與項(xiàng)目建設(shè)無直接關(guān)系、不能計(jì)入某個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目成本的費(fèi)用。這些費(fèi)用在其發(fā)生的會計(jì)期間直接進(jìn)入當(dāng)期損益，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。一是管理費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門（總部）為組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。二是財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息凈支出和金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。三是銷售費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的費(fèi)用，如廣告費(fèi)、支付給銷售人員的工資及福利費(fèi)等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、銷售、提供售后物業(yè)服務(wù)、銷售材料、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)繳納的城建稅、營業(yè)稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加等。是銷售費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的費(fèi)用，如廣告費(fèi)、支付給銷售人員的工資及福利費(fèi)等。

圖1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制結(jié)構(gòu)體系

三、分析

開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本不可能一次測算就達(dá)到要求，需要不斷在目標(biāo)利潤、目標(biāo)收入和目標(biāo)成本之間進(jìn)行調(diào)整。一般而言，價(jià)格的主要決定因素是市場，而不是單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)，所以根據(jù)市場狀況預(yù)測的單價(jià)不會有太大的調(diào)整空間。過低的目標(biāo)利潤必然導(dǎo)致過高的目標(biāo)成本，這也是不可取的，因?yàn)檫^高的目標(biāo)成本沒有控制的意義，而且也不能用來衡量成本控制的效果。所以，目標(biāo)成本在制定過程中一定要反復(fù)測算，制定出既合理又可行的目標(biāo)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的階段不同，將面臨的成本控制風(fēng)險(xiǎn)也不同，風(fēng)險(xiǎn)大致分為潛伏期、發(fā)生期、后果期三個(gè)階段。通過制定和實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范政策，在風(fēng)險(xiǎn)潛伏期，正確預(yù)見和及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，消除隱患并阻止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生期，積極組織補(bǔ)救，將風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的成本損失減少至最低；在風(fēng)險(xiǎn)后果期，及時(shí)對風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行有效的資源補(bǔ)充，排除直接損失對開發(fā)項(xiàng)目后續(xù)工作的干擾，同時(shí)減少間接成本損失。

房地產(chǎn)成本是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)的價(jià)格又影響整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于具有投資量大、流動(dòng)性差、回收期長、同金融業(yè)關(guān)系密切、投資開發(fā)過程涉及單位多等特點(diǎn)，故其成本控制顯得分外復(fù)雜，難度特別大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般采用目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制法進(jìn)行成本管理，即在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，將成本控制目標(biāo)、成本責(zé)任進(jìn)行具體的量化和分解，做到事前控制，預(yù)先控制，并定期歸集成本發(fā)生的實(shí)際值，利用科學(xué)方法進(jìn)行計(jì)劃值和實(shí)際值的分析與比較，檢查項(xiàng)目成本執(zhí)行的偏差情況，及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。

四、總結(jié)

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本是房地產(chǎn)企業(yè)全部成本的重要組成部分，一般要占到全部成本的90%左右，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房價(jià)的另一重要?dú)⑹诛?，這將對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。