房地產(chǎn)檔案論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)檔案論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用；檔案管理；房地產(chǎn)行業(yè)

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)增長迅速，在增長過程中帶來的大量檔案也成為相關(guān)企業(yè)所面臨的一大難題。但是隨著相關(guān)數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展相關(guān)檔案管理工作得到了一個(gè)滿意的解決方案，現(xiàn)代化的數(shù)字化技術(shù)大量使用漸漸取代了傳統(tǒng)的手工處理方式，并且數(shù)字化技術(shù)同傳統(tǒng)的手工處理方式相比便捷程度較高。除此之外數(shù)字化技術(shù)還具有一定的智能化特點(diǎn)，可以以較高的效率處理相關(guān)數(shù)據(jù)文檔，基于網(wǎng)絡(luò)還可以在一定程度上實(shí)現(xiàn)資源共享，加強(qiáng)有關(guān)方面的信息交流，進(jìn)一步提升管理效率，提升房地產(chǎn)行業(yè)檔案管理工作的水平，滿足企業(yè)以及社會發(fā)展的需求。

1房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的內(nèi)涵及數(shù)字化運(yùn)

用所注意的事項(xiàng)目前房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化主要通過大量的運(yùn)用現(xiàn)代電子計(jì)算機(jī)技術(shù)以及現(xiàn)代化的攝影掃描技術(shù)完成，在此過程中將大量的紙質(zhì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為數(shù)字化信息通過電子計(jì)算機(jī)的形式加以保存，建立相應(yīng)的電子信息庫，進(jìn)一步方便相關(guān)數(shù)據(jù)的整理加強(qiáng)數(shù)據(jù)的管理，提升相關(guān)檔案的使用效率，增強(qiáng)在檔案管理方面的安全性能。在當(dāng)下的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理中，檔案一般被劃分為三類，通常以檔案原件、掃描件和數(shù)據(jù)檔案的形式表現(xiàn)出來，數(shù)據(jù)檔案是檔案數(shù)字化的最終結(jié)果。在數(shù)據(jù)化檔案的管理當(dāng)中必須按照一定的原則對相關(guān)數(shù)據(jù)檔案開展管理，這些原則中最為重要的就是安全性。雖然現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)給我們帶來了很多的便捷，但是在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中倘若沒有較好的保護(hù)措施相關(guān)信息的安全性很難得到保障。為了總分保證相關(guān)信息的安全性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好充分的準(zhǔn)備，從細(xì)節(jié)入手認(rèn)真仔細(xì)的做好每個(gè)環(huán)節(jié)的安全工作，安裝相應(yīng)的防木馬軟件，聘請專業(yè)的技術(shù)人才充當(dāng)顧問，進(jìn)一步保證檔案的安全，使檔案的安全性得到充分的保障。除了安全性以外相關(guān)檔案的真實(shí)性也是檔案管理的重要組成部分，對于檔案而言其本身最基本的特征就是真實(shí)性。在房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的過程中這一基本特征必須要得到保留加強(qiáng)，防止有關(guān)人員借檔案管理數(shù)字化之便，對相關(guān)信息進(jìn)行更改，進(jìn)一步減少日后糾紛帶來的不變，在公司管理上加強(qiáng)在該方面的監(jiān)管力度要堅(jiān)決杜止此類行為。檔案數(shù)字化管理的根本目的在于提升數(shù)據(jù)管理的便捷程度，在檔案數(shù)據(jù)化管理的過程中相關(guān)管理者要注意不斷提升數(shù)據(jù)使用的便捷程度，不僅是要滿足房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)管理者的使用需求，還要進(jìn)一步滿足普通用戶的使用需求。數(shù)據(jù)的處理不能局限于管理，還要不斷提升數(shù)據(jù)內(nèi)容的可讀性，不斷滿足用戶的需求，增強(qiáng)用戶的體驗(yàn)感。

2房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理目前所面臨的問題

當(dāng)前我國有關(guān)檔案數(shù)字化管理發(fā)展速度迅猛，這一進(jìn)步推動了檔案管理智能化，增強(qiáng)了相關(guān)檔案管理的安全性和便捷度。但是一個(gè)事物的發(fā)展是長期的，在房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的過程中漸漸的也出現(xiàn)了很多問題需要我們解決。首先在檔案數(shù)字化管理的過程中相關(guān)檔案的搜集存儲還存在不少問題，在相關(guān)信息搜集上還有不少難度，在搜集中的不確定性也有可能導(dǎo)致相關(guān)資料的錯(cuò)誤性，這會讓信息的真實(shí)性降低，進(jìn)一步降低數(shù)字化管理的可信賴程度。此外相關(guān)的檔案管理的數(shù)字化應(yīng)用缺乏足夠的創(chuàng)新意識，服務(wù)單一，很難滿足消費(fèi)者漸漸增長的需求，這讓房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化僅僅停留在表面，這不但限制了相關(guān)管理工作的進(jìn)行，還將令相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)受損導(dǎo)致很多服務(wù)的開展能力低，進(jìn)一步限制相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化開展的同時(shí)企業(yè)的相關(guān)人才結(jié)構(gòu)很難滿足企業(yè)數(shù)字化發(fā)展的需要，相關(guān)技術(shù)能力還有待提升。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際，積極培養(yǎng)相關(guān)人才，增強(qiáng)管理者的管理能力和技術(shù)水平，進(jìn)一步促使相關(guān)管理人員能夠更好的進(jìn)行數(shù)字化檔案管理工作。檔案管理數(shù)字化發(fā)展的過程中還將面臨如何處理傳統(tǒng)的信息錄入同現(xiàn)代化數(shù)字技術(shù)檔案處理的關(guān)系問題。電子檔案的信息錄入通過一些電子媒介，只有在一定條件的情況下才可以進(jìn)行檔案錄入和信息化處理。而傳統(tǒng)的信息管理模式較現(xiàn)代化的數(shù)字管理模式而言所受的約束條件相對較少，但是錄入方式相對較為繁瑣，查找不夠便捷。在檔案管理數(shù)字化過程中受某些客觀因素影響容易造成相關(guān)數(shù)據(jù)的丟失，而面對房地產(chǎn)之一信息量和數(shù)據(jù)量都很巨大的行業(yè)而言一些存在的錯(cuò)誤很難被找到。在電子檔案的傳播過程中，受全環(huán)境的影響這些內(nèi)容的真實(shí)性極有可能得不到保證。所以相關(guān)管理者在進(jìn)行相關(guān)數(shù)字化管理的過程中還應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)的原始文件，以便于相關(guān)管理人員更好的進(jìn)行檔案管理工作。

3房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化應(yīng)用策略和方法

在房地產(chǎn)管理數(shù)字化日漸興起的當(dāng)下，做好管理工作不應(yīng)僅僅停留在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的管理上，還要不斷拓展到公司管理上。相關(guān)公司應(yīng)當(dāng)借助檔案管理數(shù)字化的契機(jī)，進(jìn)一步改革公司管理制度。培養(yǎng)大量的數(shù)字化、信息化人才，積極吸收相關(guān)專業(yè)人才滿足企業(yè)在信息化時(shí)展的需求。在檔案管理方面，相關(guān)部門要依據(jù)信息的內(nèi)容作出合理的劃分，依據(jù)信息內(nèi)容提供相應(yīng)的檔案信息保存處理方案，進(jìn)一步保證相關(guān)信息的安全程度，防止相關(guān)信息遭到不法分子的更改、竊取和破壞。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)營造良好的信息安全環(huán)境，建立相應(yīng)的安全保護(hù)制度和應(yīng)急處理方案，防止信息安全遭到破壞，同時(shí)在企業(yè)信息遭到破壞時(shí)可以將損失降到最低。對于檔案管理數(shù)字化的管理制度體系不能僅僅局限于某些方面，對于公司的全局包括人員、設(shè)備、以及硬件的運(yùn)用都應(yīng)當(dāng)作出具體的規(guī)定。建立行之有效的檔案管理制度，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境的安全管理制度。系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境安全管理主要是指基于信息保護(hù)外部環(huán)境的安全的保護(hù)，包括相關(guān)人員對數(shù)字化檔案管理的影響，以及信息庫外部自然條件如電磁波、自然災(zāi)害、防護(hù)措施的管理等方面。應(yīng)用系統(tǒng)運(yùn)行安全管理是一項(xiàng)很大的工程，包括操作安全管理、操作權(quán)限管理、操作規(guī)范管理、操作責(zé)任管理、操作監(jiān)督管理、操作恢復(fù)管理、應(yīng)用系統(tǒng)備份管理、應(yīng)用軟件維護(hù)安全管理等。進(jìn)一步從技術(shù)上防止相關(guān)數(shù)字化信息遭到竊取和破壞。在檔案數(shù)據(jù)化管理的同時(shí)，相關(guān)管理者還應(yīng)當(dāng)注意對相關(guān)信息原件的保護(hù)，建立相應(yīng)的檔案室，配備專門人員保護(hù)這些信息。嚴(yán)格限制有關(guān)人員對檔案的獲取，防止相關(guān)檔案被篡改，進(jìn)一步保證相關(guān)檔案的真實(shí)性。與此同時(shí)，建立相應(yīng)的檔案室保護(hù)相應(yīng)的檔案原件也是防止數(shù)字化檔案出錯(cuò)的有效方法，方便在有關(guān)數(shù)字化數(shù)據(jù)出錯(cuò)時(shí)可以找到相關(guān)原件進(jìn)行更改和查詢。

4結(jié)束語

總而言之，建立一個(gè)完善并且安全程度高的檔案管理數(shù)字化系統(tǒng)是一個(gè)漫長的過程，在這個(gè)過程當(dāng)中會遇到各式各樣的問題，還將會有越來越多的挑戰(zhàn)，相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營管理者要做好充分的打算面對這一過程中的困難。要不斷積累自身經(jīng)驗(yàn)同時(shí)加強(qiáng)與同行業(yè)企業(yè)的相關(guān)合作，積極探索同相關(guān)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)企業(yè)的合作，不斷壯大發(fā)展。要積極面對在房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的挑戰(zhàn)，積極采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控，最大限度的降低存在的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，保障企業(yè)及用戶的信息安全?？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步帶給了房地產(chǎn)業(yè)管理現(xiàn)代化的機(jī)會，相關(guān)部門要利用好這一機(jī)會加快內(nèi)部系統(tǒng)檔案管理的升級，加快檔案管理系統(tǒng)的內(nèi)部升級，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管制度和外部環(huán)境監(jiān)管制度，建立健全相關(guān)制度設(shè)施，建立有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制，將數(shù)字化的有效成果充分運(yùn)用在房地產(chǎn)管理上來，將科技成果真正運(yùn)用社會發(fā)展中。

作者:劉熙華 單位:南平市建陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心

參考文獻(xiàn)

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篇(2)

關(guān)鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個(gè)體系；內(nèi)容；途徑

中圖分類號：G271文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)

科學(xué)發(fā)展觀是新時(shí)期我國社會主義建設(shè)的重要戰(zhàn)略思想，它強(qiáng)調(diào)的是“以人為本”，也是科學(xué)發(fā)展觀的精髓，檔案“三個(gè)體系”建設(shè)就很好的體現(xiàn)了新時(shí)期對檔案建設(shè)“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個(gè)檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。對于房地產(chǎn)管理部門來說，為了加強(qiáng)預(yù)售商品房產(chǎn)市場監(jiān)管力度，提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實(shí)維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,加強(qiáng)對預(yù)售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個(gè)重大的戰(zhàn)略思想，建立符合新時(shí)期檔案工作特點(diǎn)，符合社會發(fā)展需求的檔案指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)，這不但事關(guān)檔案事業(yè)未來的發(fā)展，而且能夠更好的服務(wù)于人民。按照科學(xué)發(fā)展觀以人為本的重要指導(dǎo)思想，建立商品房備案檔案“三個(gè)體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實(shí)的檔案工作和商品房備案相關(guān)法律法規(guī)等理論知識，同時(shí)還要以本職工作為基礎(chǔ)，豐富“三個(gè)體系”建設(shè)的內(nèi)涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個(gè)體系”建設(shè)理論與實(shí)踐的探索，為房地產(chǎn)管理部門在新時(shí)期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作新的跨越式發(fā)展。

二、商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的內(nèi)容與作用

（一）商品房備案檔案資源體系建設(shè)

如何建立商品房備案檔案資源體系，是實(shí)現(xiàn)其“三個(gè)體系”建設(shè)的基礎(chǔ)，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在《檔案法》規(guī)定的范圍內(nèi)，對工作活動中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖片、數(shù)據(jù)、聲像等資料，認(rèn)真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責(zé)，并進(jìn)行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。

（二）商品房備案檔案利用體系建設(shè)

以往在房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務(wù)情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)。隨著電子計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)在各行各業(yè)的普遍使用，檔案資源的網(wǎng)絡(luò)共享實(shí)現(xiàn)了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的最終目的。

（三）商品房備案檔案安全體系建設(shè)

房地產(chǎn)管理部門在進(jìn)行商品房備案檔案建設(shè)管理時(shí)，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實(shí)現(xiàn)被登記人個(gè)人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴(yán)格遵守國家《檔案法》規(guī)定涉及檔案安全和保密的法律法規(guī)，建立合理的檔案管理機(jī)制與對應(yīng)的安全制度，從而保證一旦出現(xiàn)突發(fā)事件能夠及時(shí)對商品房備案檔案資料進(jìn)行搶救和保護(hù)，并實(shí)現(xiàn)對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術(shù)的迅速發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到了各行各業(yè)，利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)檔案資源共享已經(jīng)在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。

三、商品房備案檔案建立“三個(gè)體系”的有效途徑

在明確了商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論和其建設(shè)的內(nèi)容與作用基礎(chǔ)上，如何在房地產(chǎn)管理部門全面開展商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門檔案管理工作的跨越式發(fā)展。本研究結(jié)合自己的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)商品房備案檔案“三個(gè)體系”的有效途徑：

（一）快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型

首先要從商品房備案檔案的基礎(chǔ)著手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的檔案管理工作理念，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商品房備案檔案向數(shù)字化多元檔案的建設(shè)，只有這樣才能為實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案管理的“三個(gè)體系”奠定基礎(chǔ)。要想更好的與社會接軌，就必須加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門的檔案工作轉(zhuǎn)型，同時(shí)在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設(shè)施提供支持，加大在房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部、房地產(chǎn)企業(yè)之中的宣傳力度，提高房地產(chǎn)管理部門員工及房地產(chǎn)企業(yè)對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學(xué)術(shù)等活動，通過多種形式實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案管理的升級。

（二）創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式

創(chuàng)新商品房備案檔案的利用和服務(wù)模式，能全面提高房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理的工作質(zhì)量以及工作效率。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)的商品房備案檔案工作的數(shù)字化管理，對檔案自動檢索等技術(shù)進(jìn)行研究，提升工作的質(zhì)量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務(wù)渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務(wù)于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發(fā)，實(shí)現(xiàn)檔案利用工作的服務(wù)化、人性化開展。加強(qiáng)檔案利用服務(wù)工作的展開，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步以及信息技術(shù)的不斷發(fā)展，創(chuàng)新檔案利用手段，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程化、數(shù)字化服務(wù)，例如建立健全商品房備案檔案管理室網(wǎng)站，方便備案登記的調(diào)取查閱。

（三）推動房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)

過去數(shù)字化檔案建設(shè)是難點(diǎn)，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個(gè)體系”建設(shè)，建設(shè)數(shù)字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數(shù)字化是通過網(wǎng)絡(luò)為檔案管理建立了一個(gè)平臺，為房地產(chǎn)管理部門的檔案管理和利用提供方便、準(zhǔn)確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強(qiáng)商品房備案檔案網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)。首先，按照國家的標(biāo)準(zhǔn)制定房地產(chǎn)管理部門的數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化接口，為檔案數(shù)字化平臺建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。其次，要為房地產(chǎn)管理部門標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字檔案的建設(shè)，配備必要的信息化設(shè)施設(shè)備，對現(xiàn)有庫存的檔案資料進(jìn)行掃描，建立一套完善的數(shù)字檔案。第三，對新產(chǎn)生的文字、數(shù)據(jù)、影像等資料要及時(shí)按照國家《電子文件管理暫行辦法》進(jìn)行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強(qiáng)商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質(zhì)保管。

（四）重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)

檔案管理工作需要有人才隊(duì)伍做保障，在我國檔案“三個(gè)體系”建設(shè)中首次提出了發(fā)展目標(biāo)，當(dāng)然為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，專業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)是必須的，因此房地產(chǎn)管理部門在招聘人才時(shí)必須注意人才的專業(yè)性，同時(shí)要注重對房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案人員的業(yè)務(wù)培養(yǎng)，定期或不定期對檔案管理人員進(jìn)行內(nèi)外培訓(xùn)，讓他們與社會發(fā)展動態(tài)同步。同時(shí)，對商品房備案檔案人員實(shí)行涉及房地產(chǎn)管理部門各個(gè)專業(yè)知識的入門培訓(xùn)，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項(xiàng)平凡而又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，但其重要性不言而喻，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)保證這部分人的工資待遇，保證人才隊(duì)伍的穩(wěn)定與發(fā)展，從而促進(jìn)商品房備案檔案管理工作更好的發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理部門也獲得了迅速發(fā)展，為更好的做好房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)上，有針對性的提出應(yīng)當(dāng)從快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式、推動房地產(chǎn)管理部門商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)、重視房地產(chǎn)管理部門商品房備案檔案管理人才建設(shè)等方面更有效的實(shí)現(xiàn) 商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案事業(yè)的更好發(fā)展。

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篇(3)

論文關(guān)鍵詞:企業(yè)固定資產(chǎn)管理研究

論文摘要:固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)工具,是生產(chǎn)力要素之一。無論是國有企業(yè)、股份制企業(yè)、民營企業(yè)還是其他所有制形式的企業(yè),其固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、狀況及管理水平是影響企業(yè)競爭力的重要因素。固定資產(chǎn)作為企業(yè)長期投資,特別是企業(yè)的房地產(chǎn)、設(shè)備等固定資產(chǎn),必須不斷優(yōu)化其結(jié)構(gòu),減少因管理不當(dāng)而導(dǎo)致其收益率的減少。

一、企業(yè)固定資產(chǎn)管理的概念、特點(diǎn)

目前,在學(xué)術(shù)界并沒有對固定資產(chǎn)管理做一個(gè)具體明確的定義。有些只對固定資產(chǎn)管理的范圍進(jìn)行了定義,也有從固定資產(chǎn)的對象出發(fā)對固定資產(chǎn)管理進(jìn)行定義,例如郝凈、高卉在《固定資產(chǎn)管理資產(chǎn)標(biāo)識碼系統(tǒng)及其開發(fā)》中認(rèn)為固定資產(chǎn)管理就是以固定資產(chǎn)為對象,面向資產(chǎn)增加、變動、減少全壽命周期,以保證既有資產(chǎn)安全、完整。筆者認(rèn)為,固定資產(chǎn)管理更主要的是一種過程,因此在本文中,固定資產(chǎn)管理指的是通過對固定資產(chǎn)的管理活動以提高資產(chǎn)利用率,減少資產(chǎn)的無謂損失,最終使固定資產(chǎn)的效用達(dá)到最大化的一種活動。

其具有以下特點(diǎn):長期性。固定資產(chǎn)管理活動貫穿于在企業(yè)生產(chǎn)活動的始終,從固定資產(chǎn)的購置、使用到報(bào)廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產(chǎn)管理的對象包括企業(yè)房產(chǎn)、地產(chǎn)、設(shè)備等多種內(nèi)容,牽涉到的管理部門也較為廣泛,包括生產(chǎn)、經(jīng)營、會計(jì)等部門;多樣性。固定資產(chǎn)管理活動的方法較多,如日常監(jiān)督、定期維護(hù)、評估等。

本文重點(diǎn)對企業(yè)房地產(chǎn)、設(shè)備等的管理進(jìn)行研究,探討如何通過固定資產(chǎn)的管理提高此類固定資產(chǎn)的利用率,減少資產(chǎn)的無謂損失,使其在企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)過程中達(dá)到效益最大化的目的。

二、對企業(yè)房地產(chǎn)的管理

企業(yè)的經(jīng)營活動是在不斷變化著的,這就要求企業(yè)房地產(chǎn)管理能及時(shí)適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營活動的變化,保證使企業(yè)的經(jīng)營活動能正常進(jìn)行,同時(shí)使企業(yè)掌握的房地產(chǎn)能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

(一)建立起企業(yè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

企業(yè)房地產(chǎn)信息包括內(nèi)部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價(jià)格、面積用途、利用率、購入價(jià)或租賃費(fèi)、更新改造投資、租約更新日期、運(yùn)營開支記錄、房產(chǎn)稅等)和外部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價(jià)格和出租價(jià)格等)、這些信息在各宗房地產(chǎn)一購入或一租到就應(yīng)立即建立檔案,并隨時(shí)予以更新。根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應(yīng)按時(shí)提供相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)月報(bào)和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)報(bào)告(半年或一年)。

企業(yè)房地產(chǎn)管理并不終止于通過租約或購買得到房地產(chǎn),接踵而至的還有如何在企業(yè)內(nèi)部各部門之間對現(xiàn)有的房地產(chǎn)進(jìn)行合理分配、使用,控制房地產(chǎn)稅收及其運(yùn)營開支、修理、維護(hù)控制,辨明沒有充分利用的房地產(chǎn),以及如何再開發(fā)沒有充分利用或多余的房地產(chǎn)等多項(xiàng)管理工作。

(二)建立企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門

對于規(guī)模較大的企業(yè),可以將企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門視為一個(gè)利潤中心,即將企業(yè)所有的房地產(chǎn)都置于房地產(chǎn)中心的管理領(lǐng)導(dǎo)之下企業(yè)中其他各業(yè)務(wù)部門根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營的需要,以市場價(jià)格或以略低于市場價(jià)格向中心租用房地產(chǎn),這樣就能使各業(yè)務(wù)部門精打細(xì)算,充分利用空間,減少不必要的開支,有利于企業(yè)加強(qiáng)成本核算。中心可以將多余的房地產(chǎn)出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣,企業(yè)房地產(chǎn)及其管理工作的經(jīng)濟(jì)效益就能以量化的形式加以核算、評估。

當(dāng)企業(yè)的規(guī)模較小時(shí),則可以將企業(yè)房地產(chǎn)管理部門視為一個(gè)成本中心,由它對企業(yè)的與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)提供咨詢,按企業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)營的需要提供房地產(chǎn),并對其進(jìn)行維護(hù)、控制。它的工作與企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)營、法律、市場營銷、人事管理等工作都密切相關(guān),所以該部門可置于企業(yè)分管業(yè)務(wù)運(yùn)營或分管財(cái)務(wù)的副總裁領(lǐng)導(dǎo)。

(三)對企業(yè)房地產(chǎn)的再開發(fā)

如果由于企業(yè)停止某項(xiàng)業(yè)務(wù)或是其他原因,致使企業(yè)的某部分房地產(chǎn)被認(rèn)定是多余的,則企業(yè)房地產(chǎn)管理部門就必須及時(shí)對其進(jìn)行處置即再開發(fā),以防止企業(yè)的利潤由于無效率的資源利用而減少。

企業(yè)房地產(chǎn)再開發(fā)可以有多種形式:

在企業(yè)內(nèi)部再利用

將該宗房地產(chǎn)照原樣出售或出租

將該宗房地產(chǎn)更新、改造后再出售或出租

一般而言,經(jīng)過更新,改造后的房地產(chǎn)可以增值,可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產(chǎn)有困難時(shí),則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產(chǎn),這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過程中還要考慮時(shí)間因素,要保證所選方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV值是最大的。

三、提高企業(yè)設(shè)備綜合效益的設(shè)備管理方法

(一)強(qiáng)化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)

設(shè)備的前期管理是對設(shè)備投產(chǎn)前的管理。設(shè)計(jì)、選用什么樣的設(shè)備,對投產(chǎn)后運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)效益、設(shè)備維修投入起著決定性的作用。

一方面,合理設(shè)計(jì)、科學(xué)選型是設(shè)備前期管理的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)選型時(shí)既要考慮到設(shè)備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素,又要考慮到廠情。盡量同原有的設(shè)備系列化,只有這樣才能為設(shè)備后續(xù)生產(chǎn)、運(yùn)行、維護(hù)的經(jīng)濟(jì)性打下良好的基礎(chǔ)。另一方面,設(shè)備前期的合理投入有利于降低設(shè)備的運(yùn)行成本。傳統(tǒng)的設(shè)備一生管理中,由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界,前期管理與運(yùn)行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象,有時(shí)候設(shè)備剛投運(yùn)。就出現(xiàn)改善、改造情況,既影響生產(chǎn)又增加了投資,因此推行運(yùn)行維護(hù)與前期設(shè)計(jì)、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾,不能單純追求在設(shè)備前期管理中降低投資,從設(shè)備壽命周期最經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度看,前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立設(shè)備管理狀態(tài)評審制度,維護(hù)設(shè)備資產(chǎn)的使用價(jià)值

設(shè)備是物化了的資本金,同時(shí)存在著價(jià)值和使用價(jià)值。設(shè)備資產(chǎn)的保值和增值,就設(shè)備工作本身而言反映在設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理上。

設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理,主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是設(shè)備價(jià)值管理,就是對設(shè)備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進(jìn)行管理:二是設(shè)備使用價(jià)值管理,設(shè)備使用價(jià)值是價(jià)值的載體,通過管理手段和措施,減少設(shè)備的功能損失,保持和恢復(fù)設(shè)備的功能性。設(shè)備使用價(jià)值的保值在生產(chǎn)活動中主要靠正常的維護(hù)和保養(yǎng)等手段來實(shí)現(xiàn)。在設(shè)備管理工作中的宏觀調(diào)控、監(jiān)舒和增強(qiáng)約束機(jī)制,就是對設(shè)備使用價(jià)值情況進(jìn)行評審考核,為此,建立了設(shè)備評審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度,以狀態(tài)監(jiān)測等現(xiàn)代化手段對主要生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行狀態(tài)監(jiān)測、動態(tài)分析。定性定量評價(jià)各單位設(shè)備的管理成效,提高了經(jīng)濟(jì)效益。

(三)控制設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn),增加經(jīng)濟(jì)效益

設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)控制的方法從企業(yè)角度來看有以下幾方面:

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是指為了免除風(fēng)險(xiǎn)的威脅,采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。

2.冗余儲備。冗余儲備是指備用設(shè)備或備用計(jì)劃的準(zhǔn)備。當(dāng)原有設(shè)各等失效時(shí),這些備用措施就可立即起作用。

3.風(fēng)險(xiǎn)分散。風(fēng)險(xiǎn)分散的目的是降低設(shè)備對特定事物或人的依賴程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個(gè)部分。

篇(4)

論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識不強(qiáng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險(xiǎn)與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識的風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理者沒有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請律師擔(dān)任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當(dāng)作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產(chǎn)生其管理和防控法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴(yán)格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時(shí)無據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)；人力資源管理上不與勞動者簽訂勞動合同、不依法繳納社會保險(xiǎn)，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)，還有用人不當(dāng)導(dǎo)致管理失誤的風(fēng)險(xiǎn)等。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風(fēng)險(xiǎn)較多。首先，合同簽訂中對方預(yù)埋對房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同中的每一個(gè)字，每一個(gè)詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時(shí)雙方均會小心謹(jǐn)慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據(jù)主導(dǎo)地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬不要為了節(jié)省律師費(fèi)而簡單參照各類格式文本或者簡單按照對方的范本訂立合同，因?yàn)槿魏我环皆诓輸M合同時(shí)均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對方增加不利的條款，有時(shí)為了在合同談判中對自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時(shí)可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認(rèn)為是小問題而忽略；有的內(nèi)容因?yàn)榈K于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因?yàn)槭韬龆鴽]有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，又是再精明的高手也很難將對方預(yù)埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動。

其次，合同主體不適格的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對外能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目，如果項(xiàng)目不合法可能導(dǎo)致對外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對方也應(yīng)當(dāng)具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨(dú)立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個(gè)人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動，可能導(dǎo)致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真核實(shí)，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時(shí)無法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡單使用有關(guān)部門制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認(rèn)真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。這些格式合同無法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題囊括進(jìn)去的，一般都過于籠統(tǒng)，很難切合實(shí)際，不易操作；還有對合同內(nèi)填寫不完整，實(shí)踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計(jì)算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭議，沒有違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對滯后，政府對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價(jià)格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營帶來諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時(shí)有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)帶來了無法估量的風(fēng)險(xiǎn)。比如對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補(bǔ)償安置后才能出讓，而且該筆補(bǔ)償費(fèi)用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時(shí)附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，附著物拆除補(bǔ)償問題也往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險(xiǎn)，雖然法律法規(guī)規(guī)定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實(shí)踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標(biāo)定位，實(shí)際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時(shí)有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險(xiǎn)較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來法律風(fēng)險(xiǎn)，政府出讓土地的時(shí)候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有什么市場規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場走勢，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售中的法律風(fēng)險(xiǎn)

我國實(shí)行嚴(yán)格的商品房銷售管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務(wù)院及建設(shè)主管部門連續(xù)出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房廣告宣傳時(shí)，公告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買受人簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，此時(shí)收取費(fèi)用法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，房地產(chǎn)開發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟(jì)處罰甚至刑事處罰的危險(xiǎn)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門可以依法進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)無處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險(xiǎn)，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險(xiǎn)，這需要必要的風(fēng)險(xiǎn)防范手段和措施。

（一） 加強(qiáng)內(nèi)部管理，自覺守法、誠信經(jīng)營，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識

樹立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢?！鳖A(yù)防風(fēng)險(xiǎn)比處理風(fēng)險(xiǎn)所花代價(jià)要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹立法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控防火墻。加強(qiáng)對企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)知識培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識，樹立誠信守法、依法經(jīng)營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強(qiáng)規(guī)范化開發(fā)過程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實(shí)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險(xiǎn)防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二） 高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時(shí)要學(xué)會從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對合同可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅?，?yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中沒有嚴(yán)密的表達(dá)，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關(guān)系到房屋買賣的順利進(jìn)行，有的開發(fā)商不經(jīng)過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風(fēng)險(xiǎn)。

篇(5)

內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)審計(jì)時(shí)做參考。

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實(shí)施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)也開始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來說，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計(jì)對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時(shí)，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會進(jìn)行項(xiàng)目的收益測算及總收入計(jì)算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費(fèi)者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計(jì)

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時(shí)必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計(jì)

對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計(jì)

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì)

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒有進(jìn)行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納?？梢猿浞掷脟敛块T和財(cái)政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國土部門提供的土地出讓情況和財(cái)政部門提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

一是加強(qiáng)部門配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門核實(shí)情況。因此稅務(wù)人員只有通過實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

篇(6)

[論文摘要]住房問題是關(guān)系到國計(jì)民生的大問題，隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，及房屋價(jià)格的迅速盤升，“寸土寸金”已經(jīng)不在是神話。在此背景下房屋測量再度成為廣大買房人和賣房人關(guān)注的焦點(diǎn)。對當(dāng)前房產(chǎn)測量中常見的若干問題進(jìn)行研究，希望能對房產(chǎn)測量的改善有所幫助。

隨著住房制度的進(jìn)一步改革與完善，隨著近年來商品房價(jià)格的持續(xù)走高，房產(chǎn)測量日益受到廣大的業(yè)主的重視。相關(guān)測量技術(shù)在旺盛市場需求的推動下得到了進(jìn)一步的快速發(fā)展。

一、房產(chǎn)測量的意義

房產(chǎn)測量作為對房屋面積進(jìn)行測算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程、面積計(jì)算及其測量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房價(jià)格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場秩序。

二、房產(chǎn)測量若干問題研究

房產(chǎn)測量隨著房屋價(jià)格的上漲而愈發(fā)廣受關(guān)注，因而在此意義上對房屋測量若干問題進(jìn)行研究具有重大的意義。

（一）共有建筑面積和公用建筑面積

共有建筑面積和公用建筑面積是在進(jìn)行房產(chǎn)測量時(shí)無法回避的問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷售面積測量與計(jì)算》國家計(jì)量技術(shù)規(guī)范的規(guī)定：消費(fèi)者購買的商品房建筑面積（銷售面積）為該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和；建設(shè)部建房[1995]517號文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分組成。在此有必要對“共有”和“公用”進(jìn)行區(qū)分。“公用”是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人享有對某物的使用權(quán)，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對某物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，共有人對共有物有使用權(quán)，收益權(quán)和處置權(quán)，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

（二）常見房產(chǎn)測量技術(shù)

房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：

（1）房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

數(shù)字化測圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個(gè)主要發(fā)展方向。

（2）運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計(jì)算

房屋銷售面積計(jì)算比較復(fù)雜，一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步意義。

(3)GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用

GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術(shù)，GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準(zhǔn)確化。

三、房產(chǎn)測量中“幢”的劃分

幢是房產(chǎn)調(diào)查的基本單位，也是房產(chǎn)要素測量的基本單位，因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念進(jìn)行明確的區(qū)分具有重要的意義?！按薄眳^(qū)分的基本原則主要有：

（一）應(yīng)同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗(yàn)收

理論上和實(shí)踐操作中，同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗(yàn)收的，不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗(yàn)收的項(xiàng)目將各自獨(dú)立，單獨(dú)成幢。

（二）地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體

作為同一幢樓，地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體，具體是指房屋的各個(gè)部分結(jié)構(gòu)相連，即各個(gè)部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨(dú)立分幢。

（三）房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人

根據(jù)有關(guān)規(guī)定：房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上，且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。

（四）有共同的共有共用設(shè)施

“幢”的劃分，對廣大產(chǎn)權(quán)人而言，最重要的是對共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設(shè)施，那么，無論是作為一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的影響可以忽略不計(jì)。

房產(chǎn)測量屬于房屋買賣及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，是權(quán)利人維護(hù)自身權(quán)益的前提和保障，因而加強(qiáng)房產(chǎn)測量研究具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

[1]龔英亮：《對“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討》，載《城市技術(shù)監(jiān)督》2002年第2期.

[2]李向明：《房產(chǎn)測量技術(shù)探討》，載《大眾科學(xué)》2007年第1期.

篇(7)

城建檔案包含大量的地形勘測數(shù)據(jù)、地形圖、城市規(guī)劃和布局方面的資料。這些檔案真實(shí)記錄了整個(gè)城市的地形、地貌以及城市建設(shè)的歷史與現(xiàn)狀。它為政府職能部門作出擴(kuò)建、改建、道路布局、環(huán)境綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)等方面的決策提供了可靠的情報(bào)，對城市的和諧發(fā)展可謂意義重大。廣東省中山市城建檔案館館藏有民國二十四年（1935年）由廣東陸地測量局編印的《廣東路線圖》，圖內(nèi)繪有廣東省境內(nèi)省會、縣治、墟市、鄉(xiāng)村、鐵路、公路、鄉(xiāng)村路；標(biāo)明了廣東省著名山脈、河流、池沼、砂地、海島等地貌。除此之外，還有許多珍貴的勘測檔案。中山市規(guī)劃局在制定城鄉(xiāng)建設(shè)的規(guī)劃策略時(shí)需參考這些地形、路線等檔案，它能有效規(guī)避城市建設(shè)過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，保障工程實(shí)施的安全，還能在城市防震減災(zāi)、抗洪搶險(xiǎn)方面為政府提供決策依據(jù)。

二、對規(guī)范市場和服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)揮重要作用

城建檔案可以為調(diào)控管理市場提供重要依據(jù)。通過深入查找和研究城建檔案、房產(chǎn)檔案，可以找出城鄉(xiāng)規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、土建施工、裝飾裝修、專業(yè)工程、房產(chǎn)開發(fā)、市政公用、招標(biāo)、工程監(jiān)理、項(xiàng)目管理、造價(jià)咨詢、房產(chǎn)中介企業(yè)以及相關(guān)執(zhí)業(yè)人員的優(yōu)良業(yè)績和不良行為，這樣主管部門就能精確制定措施，真正獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，有效凈化市場。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也離不開城建檔案，房地產(chǎn)的開發(fā)、大型建筑工程的建設(shè)、招投標(biāo)項(xiàng)目管理等都需要利用相應(yīng)的房地產(chǎn)檔案、工程檔案?？梢姡墙n案對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是必不可少的。

三、記錄城市發(fā)展歷史，保存城市記憶

城市的歷史需要被銘記，它是一個(gè)城市靈魂的象征、是城市文化的一種傳承，沒有歷史的城市是不完整的。城市記憶是傳承城市文化的接力棒，城市記憶信息資源在城市社會發(fā)展中發(fā)揮著重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等作用，是社會發(fā)展的重要支柱之一。城建檔案系統(tǒng)完整地記錄了一個(gè)城市的發(fā)展歷程，對維護(hù)城市歷史意義重大，而城建檔案工作在保存城市記憶方面的作用不容忽視。目前為止，為貫徹國家的方針政策，許多城市大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)速度和城市擴(kuò)建、改建的步伐，造成城市不可逆的改變?？梢韵胂?，如果不將城市歷史記錄下來，那么，人類在改造城市的過程中所形成的文化遺產(chǎn)，將會隨著推土機(jī)湮沒在地底之下、永久地消逝。中山市規(guī)劃局和城建檔案館在維護(hù)中山市歷史方面發(fā)揮著帶頭作用，在全市歷史文化名城保護(hù)和監(jiān)督規(guī)劃等管理工作上業(yè)績突出。中山市城建檔案館于2014年10月在市歷史文化建筑保護(hù)管理中心的建議下，著手拍攝歷史文化街區(qū)。目前，已基本完成了對孫文西、西山寺、從善坊和沙涌共四個(gè)歷史文化街區(qū)的初步拍攝，并將拍攝成果在其官網(wǎng)上展覽。這種用聲像檔案定格城市歷史、保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)的方式值得借鑒。

四、維護(hù)公民知情權(quán)，解決經(jīng)濟(jì)糾紛

城建檔案與百姓生活息息相關(guān)，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)關(guān)系到老百姓的生存環(huán)境，關(guān)系到人們的住和行。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，有些地區(qū)的農(nóng)村和郊區(qū)被劃歸到城市范圍，也就是對這些農(nóng)村和郊區(qū)進(jìn)行城市化改造。比如，拆遷舊房屋、鋪設(shè)道路和新建住宅區(qū)等等。而這個(gè)過程中所牽涉到的居民要進(jìn)行相應(yīng)的拆遷、搬遷新房等安置，安置的政策規(guī)定以及城市規(guī)劃的方案是要對百姓公開透明的，以便維護(hù)公民的知情權(quán)。除此之外，城市的基建檔案和公用基礎(chǔ)設(shè)施檔案也和公民生活密切相關(guān)，檔案部門要做好對老百姓的檔案利用和服務(wù)工作，堅(jiān)持以人為本，便民利民。另外，城建檔案在解決經(jīng)濟(jì)糾紛中作用突出。例如，當(dāng)發(fā)生建筑物產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)，可去檔案館查閱產(chǎn)權(quán)人署名。檔案是真實(shí)的記錄，具有無可辯駁的憑證價(jià)值。因此，可有效解決糾紛問題。

五、對城市建設(shè)科學(xué)研究提供重要資料來源

對城市建設(shè)的科學(xué)研究能為政府職能部門提供可行的、科學(xué)的建議，避免錯(cuò)誤的決策。而城市建設(shè)科學(xué)研究需要大量地在城市建設(shè)和城市規(guī)劃中形成的數(shù)據(jù)、圖表和文字記錄，也就是城建檔案。這些原始記錄對檔案科研工作提供可靠的信息情報(bào)，是城建檔案科研工作重要的資料來源。例如，中山市城建檔案館藏有1995年10月完成的《中山市城區(qū)地震危險(xiǎn)性分析及地震影響區(qū)劃綜合研究》以及歷時(shí)4年的《暴雨洪水對中山城市建設(shè)影響及減災(zāi)對策研究》課題成果和《中山市中心城區(qū)城市設(shè)計(jì)專題研究》課題。這些課題成果意義重大，為政府職能部門制定抗洪搶險(xiǎn)計(jì)劃、防震減災(zāi)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等提供了決策依據(jù)和基礎(chǔ)資料。而這些課題研究卻是一項(xiàng)龐大的工程，它需要調(diào)用館內(nèi)大量的城市地形、地貌、山川、河流、道路建設(shè)等方面的檔案材料，并加以分析研究，最終以論文或?qū)Ｖ男问秸故酒溲芯砍晒?/p>

六、有助于提高社會檔案意識