物業(yè)主管工作報告精品(七篇)

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篇(1)

20xx年最新珠海市物業(yè)管理條例

第一章　總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、文明、整潔、優(yōu)美、和諧的居住和工作環(huán)境，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

第三條 各級人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、規(guī)范化。

第四條 物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督、管理工作。

規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、物價、環(huán)保、公安、工商等部門在各自職責范圍內，做好物業(yè)管理有關工作。

第五條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理工作，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)相互之間的物業(yè)管理糾紛。

市、區(qū)人民政府應當向居民委員會撥付適當經(jīng)費，保障其正常開展與物業(yè)管理相關的工作。

第六條 本市建立市、區(qū)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調解決物業(yè)管理有關問題。

第七條 市物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當做好物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)自律，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作。

提倡物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。

第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理與服務。

第九條 提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);提倡通過平等協(xié)商的方式解決物業(yè)管理糾紛。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第十條 業(yè)主應當按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，依法行使權利，履行義務。

第十一條 業(yè)主依法設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，實行業(yè)主自治和自律。

一個物業(yè)管理區(qū)域內只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十二條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會的指導、監(jiān)督和管理。

第十三條 劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

(一)新建物業(yè)按照建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

(二)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定;

(三)分期開發(fā)或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

(四)已經(jīng)實施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

尚未劃定或者需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，考慮居民委員會的布局、經(jīng)批準的物業(yè)建設項目規(guī)劃用地范圍、建筑物規(guī)模、物業(yè)的共用設施設備等因素，劃定或者調整物業(yè)管理區(qū)域。

對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門確定。已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以按照本條例規(guī)定，召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

(一)房屋出售交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上;

(二)首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上。

第十五條 建設單位應當在符合業(yè)主大會召開條件之日起三十日內將有關情況書面報告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內張貼公告告知業(yè)主。建設單位還應當向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。

第十六條 經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的百分之二十以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的要求。

街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當在接到業(yè)主的書面要求之日起十日內進行調查核實，符合業(yè)主大會成立條件的，應當在三十日內指導、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十七條 業(yè)主大會行使下列職權：

(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議批準物業(yè)管理服務合同，監(jiān)督合同履行;

(四)決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;

(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。遇有下列情形的，業(yè)主委員會也應當及時組織召開業(yè)主大會會議：

(一)持有百分之二十以上投票權數(shù)業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

發(fā)生上述應當召開業(yè)主大會會議的情形，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督居民委員會組織召開。

第十九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業(yè)主可以委托人出席業(yè)主大會。

第二十條 業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時代為提交。

第二十一條 業(yè)主大會會議應當邀請物業(yè)管理區(qū)域內的非業(yè)主使用人到會，聽取其物業(yè)管理意見。

非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權利。

第二十二條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權分為兩類：第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計算，每一平方米為一投票權，不足一平方米的，按照四舍五入計算;第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計算，一個獨立的產(chǎn)權單位擁有一個業(yè)主投票權。業(yè)主在業(yè)主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。

投票權的確認以房地產(chǎn)權證登記的權屬人以及建筑面積為準;尚未辦理房地產(chǎn)權證的，以房地產(chǎn)登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準。業(yè)主大會需查驗相關房地產(chǎn)權資料的，應當出具所在地居民委員會的證明，房地產(chǎn)登記部門應當予以配合。

建設單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。

第二十三條 業(yè)主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會作出制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

第二十四條 投票表決事項應當書面送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告七日。公告期限屆滿，業(yè)主未進行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外，其余表決事項，推定該業(yè)主表示同意參與投票的多數(shù)人的意見。

業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內居住的，應當采取有效措施通知其相關事項。

第二十五條 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動中，辦理業(yè)主大會交辦的具體事務的機構。業(yè)主委員會接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責：

(一)組織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

(二)組織業(yè)主委員會換屆選舉;

(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同;

(四)及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，協(xié)調業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)管理服務費用;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約實施;

(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十六條 業(yè)主委員會委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應當符合下列規(guī)定：

(一)業(yè)主委員會委員為五人以上十五人以下單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定;

(二)業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦，或者以幢、單元、樓層為單位進行推薦以及居民委員會推薦相結合的方式產(chǎn)生;

(三)業(yè)主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業(yè)主委員會委員候選人與業(yè)主委員會委員人數(shù)的差額比例為百分之二十至百分之三十。

居民委員會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第二十七條 業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生之日起三十日內向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進行變更備案。

第二十八條 業(yè)主委員會委員應當在選舉產(chǎn)生之日起七日內組織召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名，副主任一至二名。

第二十九條 業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

第三十條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員：

(一)存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的;

(二)連續(xù)三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業(yè)管理服務費用或者物業(yè)維修費用且在選舉前仍未補繳的;

(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)工作的;

(四)存在其他違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。

第三十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格終止：

(一)已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

(三)因疾病等原因喪失工作能力的;

(四)無正當理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

(六)存在本條例第三十條所列情形之一的。

業(yè)主委員會委員有上述情形的，由居民委員會審查后報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并通知業(yè)主委員會進行公告或者由居民委員會自行公告。

第三十二條 業(yè)主或者業(yè)主委員會委員認為業(yè)主委員會委員資格應當終止而未終止，或者不應當終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會提出終止或者恢復委員資格的意見，經(jīng)居民委員會審查，認為應當終止或者恢復委員資格的，由居民委員會向業(yè)主委員會提出意見，業(yè)主委員會應當接受。

第三十三條 業(yè)主委員會應當將委員資格終止或者恢復的有關事項在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告，公告時間不得少于七日。

第三十四條 業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，業(yè)主委員會應當在任期屆滿前至少提前六十日書面報告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，提出換屆選舉意見，組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。業(yè)主大會議事規(guī)則對任期另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

業(yè)主委員會不在規(guī)定時間內組織換屆選舉工作的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督居民委員會組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業(yè)主委員會應當繼續(xù)履行職責，并在居民委員會指導下，繼續(xù)組織換屆，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生。

第三十五條 業(yè)主委員會應當依法履行業(yè)主大會執(zhí)行機構的職責，不得超越職權作出應當由業(yè)主大會作出的決定，不得強迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見或者投票，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第三十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，并應當以書面形式及時在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會超越職權作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔有關責任。

第三十七條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當定期對業(yè)主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。

業(yè)主委員會有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督居民委員會組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：

(一)有超越職權、違反法律法規(guī)的行為，嚴重侵害業(yè)主合法權益的;

(二)有嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的;

(三)對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責令改正的違法行為拒不改正的。

第三十八條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔，費用的籌集方式由業(yè)主大會決定，也可以從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應當設立專門帳號，對費用實施依法管理，費用的使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

首次業(yè)主大會會議的組織費用，由全體業(yè)主共同承擔，由首次業(yè)主大會籌備組籌集或者由建設單位、物業(yè)服務企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居民委員會監(jiān)督。

第三章 物業(yè)配套設施設備

第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備和相關場地屬于業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占有、處分：

(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、共用設施設備機房以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務的公共用房;

(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經(jīng)營性的共用文體設施;

(四)建設單位在房屋買賣合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業(yè)主所有的其他配套設施設備和相關場地。

除了按照規(guī)定應當進行面積分攤的配套設施設備和相關場地之外，房地產(chǎn)登記部門不得向任何單位或者個人核發(fā)上述配套設施設備和相關場地的房地產(chǎn)權證書。

第四十條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第四十一條 規(guī)劃批準的人防工程，投資者可以合法利用，但不得出售或者變相出售。

第四十二條 新建物業(yè)，應當在取得商品房預售許可證前依法明確所有物業(yè)配套設施和場地的權屬，并將相關權屬文件向市房地產(chǎn)登記主管部門備案。

相關權屬文件應當在物業(yè)銷售現(xiàn)場予以公告，向物業(yè)買受人予以明示，并作為房屋買賣合同的附件。

第四十三條 新建物業(yè)的建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務企業(yè)辦公用房。物業(yè)管理用房應當滿足物業(yè)管理需要，最低配置標準為：

(一)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬平方米以下(含五萬平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之三，且建筑面積不得少于一百平方米;

(二)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬平方米以上十萬平方米以下(含十萬平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二點五，且建筑面積不得少于一百五十平方米;

(三)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積十萬平方米以上二十萬平方米以下(含二十萬平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二，且建筑面積不得少于二百五十平方米;

(四)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積二十萬平方米以上四十萬平方米以下(含四十萬平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之一點五，且建筑面積不得少于四百平方米;

(五)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積四十萬平方米以上的，不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之一，且建筑面積不得少于六百平方米。

分期建設的物業(yè)，建設單位應當在首期建設的物業(yè)管理區(qū)域內依照前款規(guī)定配置物業(yè)管理用房，或者在每期建設的物業(yè)管理區(qū)域內依照前款規(guī)定按照本期房屋建筑面積與物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的比例配置物業(yè)管理用房。

第四十四條 規(guī)劃行政主管部門在確定房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計要點時，應當按照本條例規(guī)定的標準提出物業(yè)管理用房的具體要求，并在建設工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)管理用房的具置以及建筑面積。

建設單位申請商品房預售許可證、房地產(chǎn)權證書時，應當提交物業(yè)管理用房的房號、建筑面積等有關資料。建設單位未提交有關資料的，房屋銷售管理部門不予核發(fā)商品房預售許可證，房地產(chǎn)登記部門不予核發(fā)房地產(chǎn)權證書。

房屋銷售管理部門應當在商品房預售許可證中載明物業(yè)管理用房的具置、面積。

房地產(chǎn)登記部門應當在房地產(chǎn)權證書中載明物業(yè)管理用房的具置、面積。

第四十五條 物業(yè)管理用房一般應當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。

建設單位應當在前期物業(yè)管理期間將物業(yè)管理用房提供給負責前期物業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)使用。

第四十六條 建設單位應當按照房屋買賣合同的約定，為業(yè)主完善物業(yè)管理區(qū)域內的配套設施設備和相關場地。

第四章 物業(yè)管理服務

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質證書核定的資質等級從事相應的物業(yè)管理服務活動，從業(yè)人員應當按照規(guī)定取得資格證書。

市物業(yè)管理行政主管部門可以委托各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)在本區(qū)工商行政管理部門進行工商登記的物業(yè)服務企業(yè)三級(含暫定三級)資質證書。

市外的物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理服務前，應當向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。

物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)服務企業(yè)進行考核，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，向社會公開。

第四十八條 住宅物業(yè)的建設單位應當在取得商品房預售許可證之前通過招投標方式選聘具有相應資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，并將簽訂的前期物業(yè)管理服務合同向物業(yè)管理行政主管部門備案。前期物業(yè)管理招投標按照有關規(guī)定執(zhí)行。

投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

前期物業(yè)管理服務合同可以約定期限;期限未滿但業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效的，前期物業(yè)管理服務合同終止。

除有特別規(guī)定外，本條例關于物業(yè)管理服務合同的有關規(guī)定適用于前期物業(yè)管理服務合同。

第四十九條 建設單位應當參照市物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規(guī)約，作為房屋買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業(yè)管理服務合同約定的內容，應當載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務費用標準。建設單位未在房屋買賣合同中載明前期物業(yè)管理服務費用標準的，按照政府指導價的最低標準執(zhí)行。

第五十條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議方式確定的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)管理服務合同的約定，提供相應的物業(yè)管理服務。

第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：

(一)根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境秩序進行管理;

(二)依照物業(yè)管理服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)服務費用;

(三)制止物業(yè)管理區(qū)域內損害公共利益的行為;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

物業(yè)服務企業(yè)履行下列義務：

(一)履行物業(yè)管理服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔服務，提供共用部位及設施設備和園林景觀等維護養(yǎng)護服務;

(二)公布日常維護費用等公共費用的使用情況;

(三)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務合同約定的其他義務。

第五十二條 物業(yè)管理服務合同應當約定下列基本內容：

(一)物業(yè)管理服務項目及其內容、標準、措施、目標;

(二)物業(yè)管理服務費用的標準及收取辦法;

(三)物業(yè)管理服務費用收支管理的措施及目標;

(四)各方權利義務;

(五)違約責任;

(六)合同爭議及糾紛的解決辦法;

(七)提前解除合同的條件;

(八)合同期限;

(九)合同生效條款;

(十)其他事項。

物業(yè)管理服務項目包含物業(yè)維護及管理、公共秩序維護及管理、環(huán)境衛(wèi)生維護及管理、車輛停放管理、物業(yè)使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業(yè)管理服務項目。

合同的期限一般不少于三年，不超過五年。

物業(yè)管理服務合同雙方應當參照市物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本，簽訂物業(yè)管理服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當于合同簽訂之日起三十日內將合同報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。

第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當在其接受委托的物業(yè)管理區(qū)域內設立管理處。

物業(yè)服務企業(yè)應當積極參與社區(qū)建設，支持居民委員會開展工作，積極配合公安、人口計生、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等部門共同做好有關工作。

第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)沒有履行或者沒有完全履行物業(yè)管理服務合同的約定，導致物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當依法承擔相應的法律責任;有保證人身、財產(chǎn)安全特別約定的，從其約定。

第五十六條 物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。

政府指導價由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定，根據(jù)物價指數(shù)進行適時調整，每年向社會公布。

政府指導價范圍之外的物業(yè)管理服務收費，可以實行市場調節(jié)價。

第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行長期公示。物業(yè)服務企業(yè)不得單方收取公示范圍之外的費用。

第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當每月公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數(shù)量、單價、金額，按照市政府有關規(guī)定向全體業(yè)主合理分攤有關費用。物業(yè)管理服務合同另有約定的，從約定。

建設單位應當對需要使用水、電、燃氣等服務的共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器。共用設施設備和相關場地是否安裝獨立計量器應當納入竣工驗收范圍。共用設施設備和相關場地未安裝獨立計量器的，不予辦理竣工驗收備案。

第五十九條 物業(yè)管理服務費用按照下列規(guī)定承擔：

(一)前期物業(yè)管理服務合同簽訂之日至物業(yè)交付業(yè)主當月發(fā)生的物業(yè)管理服務費用由建設單位承擔;

(二)物業(yè)交付業(yè)主后次月起的物業(yè)管理服務費用由業(yè)主承擔。

業(yè)主空置物業(yè)，應當交納物業(yè)管理服務費用。

第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取任何附加費用。

第六十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)管理服務合同約定按時交納物業(yè)管理服務費用及其他費用。未按時交納的，物業(yè)服務企業(yè)有權催繳，要求限期交納;物業(yè)服務企業(yè)可以按照物業(yè)管理服務合同的約定加收滯納金。

業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行催繳。

業(yè)主違反物業(yè)管理服務合同約定，逾期不交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十二條 物業(yè)發(fā)生買賣、交換、贈與、繼承等產(chǎn)權轉移的，受讓人應當了解原業(yè)主的物業(yè)管理服務費用和物業(yè)維修資金交納情況。

受讓人應當在辦理轉移手續(xù)后十五日內將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、真實姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會，辦理有關手續(xù)。

第六十三條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者解聘事項。雙方商定續(xù)聘的，應當重新簽訂物業(yè)管理服務合同;決定不續(xù)聘的，應當以書面形式通知對方。

物業(yè)管理服務合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)管理服務合同繼續(xù)履行。

第六十四條 物業(yè)管理服務合同終止，決定不續(xù)聘的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)管理服務合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域;物業(yè)管理服務合同未約定期限的，應當在物業(yè)管理服務合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域終止物業(yè)管理服務之前，應當向業(yè)主委員會移交有關配套設施設備和相關場地、有關物品和文件檔案資料;物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的涉及業(yè)主的信息資料也應當全部移交，不得外泄;物業(yè)服務企業(yè)還應當配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好接管工作，辦理交接手續(xù)。新選聘的物業(yè)服務企業(yè)在未辦理交接手續(xù)前，不得進入物業(yè)管理區(qū)域，居民委員會應當盡快組織新舊物業(yè)服務企業(yè)的交接。

第六十五條 物業(yè)管理服務交接時，交接各方應當共同對物業(yè)共有部分以及有關文件檔案資料進行查驗。查驗中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應當書面確認。

查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設單位責任的，建設單位應當承擔相應責任;屬于部分業(yè)主責任的，部分業(yè)主應當按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于全體業(yè)主責任的，全體業(yè)主應當按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于物業(yè)服務企業(yè)責任的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應責任。

第六十六條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)管理服務合同。

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當依照物業(yè)管理合同約定依法追究違約方的違約責任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)管理服務費用及其他費用等方式拒不履行合同;物業(yè)服務企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務質量或者中斷物業(yè)服務等方式拒不履行合同。

第五章 物業(yè)的使用

第六十七條 物業(yè)的使用應當遵守和執(zhí)行城市規(guī)劃、環(huán)境保護、房屋使用、消防管理、治安管理等有關規(guī)定。

第六十八條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)的行為進行監(jiān)督，對違反法律、法規(guī)、規(guī)章、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為，應當及時勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，應當及時報告有關行政管理部門依法處理。

第六十九條 禁止任何單位和個人在物業(yè)使用過程中從事下列行為：

(一)損壞房屋承重結構、主體結構, 破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)擅自改建或者以其他方式改變物業(yè)共有部分，擅自改變物業(yè)的使用功能;對房屋進行分割搭建，將廚房間、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租;

(四)占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備;

(五)超過設計規(guī)定的荷載使用物業(yè);

(六)擅自改動、接駁共用管線;

(七)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將廚房間改為衛(wèi)生間;

(八)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

(九)排放有毒、有害物質，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;

(十)亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;

(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主和非業(yè)主使用人的需要。

第七十一條 建筑區(qū)劃內屬于業(yè)主共有的車位，業(yè)主可以按劃定的地點依序停車。物業(yè)服務企業(yè)提供了管理與服務的，可以收取相應的管理服務費用。

利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的，收益歸投資者所有。物業(yè)服務企業(yè)提供了管理與服務的，可以收取相應的管理服務費用。

第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內的停車管理服務收費標準應當符合市人民政府的有關規(guī)定。

業(yè)主、非業(yè)主使用人對車輛停放有特別保管要求的，由業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同，費用由雙方另行約定。

第七十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設施，應當事先向物業(yè)服務企業(yè)進行登記。

物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主或者非業(yè)主使用人簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

物業(yè)服務企業(yè)可以按照裝飾裝修服務協(xié)議的約定收取裝修保證金，用于可能因裝飾裝修活動對物業(yè)共有部分及毗鄰房屋造成損壞進行賠償?shù)谋ＷC。裝飾裝修活動結束后，未發(fā)生前述行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內退還裝修保證金;發(fā)生前述行為的，應當在整改完成后三十日內退還保證金。

第七十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修以及安裝活動進行巡查，對違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的行為予以制止，并督促改正。拒不改正的，應當及時報告城市管理行政執(zhí)法部門。

第七十五條 城市管理行政執(zhí)法部門接到違法行為報告之后，應當及時進行調查核實，依法處理。

屬于正在實施的裝飾裝修違法行為的，由城市管理行政執(zhí)法部門責令立即停止違法行為;違法裝修裝飾雖已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，責令限期改正。拒不停止違法行為或者逾期不改正的，城市管理行政執(zhí)法部門可以強制拆除違法裝飾裝修，扣押有關建筑材料、物品、工具設備。

第七十六條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

第七十七條 利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營活動，應當首先征得相關業(yè)主同意。

合法利用物業(yè)全體共有部分獲取的收益歸全體業(yè)主所有，合法利用物業(yè)部分共有部分獲取的收益歸該部分物業(yè)的業(yè)主所有。

合法利用物業(yè)共有部分所獲取的收益分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占共有部分建筑物的比例確定。

第六章 物業(yè)的維修

第七十八條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同中明確各自的物業(yè)日常維護責任及范圍。業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)管理服務合同的約定及時對物業(yè)進行日常維護。

第七十九條 供水、排水、供電、供氣、消防、照明、通訊、網(wǎng)絡、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任。

第八十條 建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業(yè)保修責任。

第八十一條 保修期滿后，物業(yè)專有部分的維修、更新費用，由專有部分業(yè)主自行承擔。

第八十二條 保修期滿后，物業(yè)共有部分的維修費用由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主按一事一籌、?？顚Ｓ谩I(yè)主自付的原則，按照其所擁有物業(yè)建筑面積的份額承擔，對維修責任另有約定的，從約定。

提倡業(yè)主以逐月繳納或者其他方式先行籌集物業(yè)維修費用。

政府可以依法制定物業(yè)維修資金的籌集管理辦法。

第八十三條 物業(yè)共有部分保修期滿后的維修費用按照下列規(guī)定承擔：

(一)部分共有的物業(yè)，由共有部分的業(yè)主按其專有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔;

(二)全體共有的物業(yè)，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按其專有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔。

第八十四條 人為造成物業(yè)損壞的，由責任人負責修復，造成損失或者不良影響的，責任人應當承擔有關責任。

第八十五條 決定對全體共有的物業(yè)進行維修的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占全體業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定對部分共有的物業(yè)進行維修的，應當經(jīng)專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共有部分業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

維修決定作出后，按照本條例第八十三條的規(guī)定承擔維修費用的業(yè)主必須服從維修決定，承擔費用，不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔維修費用。

第八十六條 決定對全體共有的物業(yè)進行維修的，業(yè)主委員會應當負責籌集維修費用;決定對部分共有的物業(yè)進行維修的，業(yè)主委員會或者部分共有人推選的業(yè)主代表負責籌集維修費用。

尚未成立業(yè)主大會的，業(yè)主意見的征集和物業(yè)維修費用的籌集，由居民委員會組織推選五人以上十五人以下的業(yè)主代表負責。

第八十七條 需要對物業(yè)共有部分進行維修的，由共有部分業(yè)主自行決定采用何種方式確定維修方。

第八十八條 物業(yè)共有部分的維修，應當制定物業(yè)維修方案，明確維修費用的用途及數(shù)額并向業(yè)主公布，費用的使用受業(yè)主監(jiān)督。

第八十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第九十條 業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)因維護物業(yè)共有部分或者其他公共利益需要，其他業(yè)主或者非業(yè)主使用人因正當維護物業(yè)需要，必須進入物業(yè)專有部分的，業(yè)主及非業(yè)主使用人應當予以配合。

業(yè)主、非業(yè)主使用人無理阻撓維護或者監(jiān)督管理造成損失或者不良影響的，責任人應當承擔有關責任。

第九十一條 任何單位或者個人因物業(yè)維護或者公共利益需要臨時占用、挖掘、拆裝物業(yè)管理區(qū)域內的道路、共用設施設備和相關場地等物業(yè)共有部分的，應當事先征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂管理協(xié)議，并按照約定的期限恢復原狀。造成損失的，應當給予賠償。

第七章 法律責任

第九十二條 建設單位違反本條例第十五條，未按照規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會召開條件的情況書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的，由區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第九十三條 建設單位違反本條例第四十三條，未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房的，由區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。建設單位還應當通過購買房屋的方式繼續(xù)承擔物業(yè)管理用房的配置責任。

第九十四條 建設單位違反本條例第四十五條第一款，提供的物業(yè)管理用房不符合使用要求的，由區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

第九十五條 建設單位違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款：

(一)違反本條例第四十六條，未按照規(guī)定完善配套設施和相關場地的;

(二)違反本條例第五十八條第二款，未按照規(guī)定在共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器的;

(三)違反本條例第六十五條第二款，未按照規(guī)定承擔物業(yè)管理服務交接查驗中發(fā)現(xiàn)問題的責任的。

第九十六條 業(yè)主委員會違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正：

(一)違反本條例第二十七條，未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會備案或者變更備案的;

(二)違反本條例第三十五條，以業(yè)主委員會身份從事與物業(yè)管理無關的活動或者超越職權作出應當由業(yè)主大會作出的決定的。

第九十七條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第六十四條第一款，未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十八條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：

(一)違反本條例第五十二條第四款，未按照規(guī)定辦理物業(yè)管理服務合同備案的;

(二)違反本條例第七十三條第三款，未按時退還裝修保證金的;

(三)違反本條例第七十四條，未按照規(guī)定對違法裝飾裝修或者安裝行為進行制止并報告的。

第九十九條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第五十八條第一款，未按照規(guī)定公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數(shù)量、單價、金額的，由區(qū)級以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例的規(guī)定，不按照物業(yè)管理服務合同約定且不合理分攤有關費用的，由區(qū)級以上價格管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人有違反本條例第六十九條規(guī)定情形的，由相關主管部門依照有關法律、法規(guī)處理。

第八章 附則

第一百零二條 市人民政府應當制定業(yè)主大會規(guī)程等具體管理辦法。

第一百零三條 本條例中有關名詞解釋：

本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其配套設施設備和相關場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定，對房屋及其附屬配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護有關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

本條例所稱非業(yè)主使用人，是指房屋的承租人或者其他實際使用人。

本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質，從事物業(yè)管理服務的企業(yè)。

本條例所稱車庫，是指規(guī)劃批準用于停放汽車，層高二點二米以上的建筑物。

本條例所稱車位，是指車庫內劃定的具體停車位置。

本條例所稱物業(yè)專有部分，是指屬于業(yè)主獨立所有，由業(yè)主獨立占有、使用、收益及處分的物業(yè)。

本條例所稱物業(yè)共有部分，包括物業(yè)部分共有部分和物業(yè)全體共有部分。物業(yè)部分共有部分，是指屬于部分業(yè)主共有，由部分業(yè)主占有、使用、收益及處分的物業(yè)。物業(yè)全體共有部分，是指屬于全體業(yè)主共有，由全體業(yè)主占有、使用、收益及處分的物業(yè)。

篇(2)

出納是指按照有關規(guī)定和制度，辦理本單位現(xiàn)金收支、銀行結算及有關賬戶，保管庫存現(xiàn)金、有價證券、財務印章及有關票據(jù)的總稱。下面是下面是小編為大家整理的關于房地產(chǎn)出納述職報告范文，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

房地產(chǎn)出納述職報告范文1時間如梭，轉眼間又將跨過一個年度，在領導及同事們的幫助指導下，通過自身的努力，我個人無論是在敬業(yè)精神、思想境界，還是在業(yè)務素質、工作能力上都得到進一步提高，其工作總結如下：

一、日常工作

1、收費。

2、依據(jù)現(xiàn)金收支單據(jù)編制收支日報、收入日報、收入月報及出納帳，由會計員審核簽名。

3、清點庫存現(xiàn)金(其中包括賬面?zhèn)溆媒稹⒐溆媒鸺鞍唇?，墻磚費、內部賣廢品費)。

4、查詢銀行余額與帳面余額核對清楚，并查詢已開發(fā)票的金額是否到帳。

5、收入存行(將日常的收入及公寓的收入分別存入農(nóng)業(yè)銀行及農(nóng)村信用社)。

6、報銷及借支(由經(jīng)辦人、部門主管、會計員簽字后方可支付現(xiàn)金。

7、登手工銀行日記賬及現(xiàn)金日記賬。

8、支票、法人章及網(wǎng)上銀行u盾的保管。

9、停車場月?？ǖ脑O置與發(fā)放(業(yè)主來收車位需發(fā)月?？ǎ礃I(yè)主交的管理費來設置使用日期)。

10、工資的發(fā)放，制工資發(fā)放表(轉賬工資及現(xiàn)金工資)，核對員工的帳號與金額，開支票在銀行轉帳。

11、每個星期五準備備用金退裝修按金。

12、會計每三個月會打交款通知單，將其裝訂好，以便查閱和統(tǒng)計繳費戶數(shù)。

二、工作中遇到的問題

在工作中如遇到自己無法解決的問題，應請示領導給予提示或是解決問題的方法。

房地產(chǎn)出納述職報告范文2不知不覺加入到公司這個大家庭已經(jīng)一年了，時間說短不短，說長不長。但這段時間給我的感覺卻是非常親切，親切的領導，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環(huán)境，溫馨的工作氣氛。過去的近一年的時間里發(fā)生的點點滴滴，更是讓我時?；匚叮瑫r常想念。在公司的這段時間，不僅認識了這么多好同事，更多的是學到了很多東西，以前對房地產(chǎn)一無所知的我，現(xiàn)在也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購房合同，這對我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的美好時刻，我把自己這一年來的工作做了一個總結，有值得驕傲的工作成績，也有不足的工作缺點，也希望通過總結，對自己有一個正確的認識，也請領導，同事對我的工作進行監(jiān)督。

作為一名財務工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責，也是嚴格在照此執(zhí)行。

1、嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時存入銀行。

審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯。

對收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。

3、堅持每日盤點庫存現(xiàn)金，做到日清日結。

這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發(fā)現(xiàn)，及時改正。嚴格遵守銀行結算紀律，對拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。

4、嚴格審核銀行結算憑證，處理銀行往來業(yè)務。

對業(yè)務單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。

保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務手里。對于這快日常工作，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當月考勤情況，詢問領導當月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報表，編制完畢先交由主任審核，審核無誤后，交由總經(jīng)理簽字確認。

最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務有一定關系的工作，就是去集團公司給媒體及相關業(yè)務單位請款。

領導剛交給我這份工作的時候，我并沒有把它和業(yè)務聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導，我逐漸對房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時間。而且，我將請款這項工作用細致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計。

當然，一年的工作要用文字寫完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結到這里，以后工作上有有待提高的地方，請領導和同事多指導，爭取在新的一年里，把工作做得更細，更完善，不出癖漏。

房地產(chǎn)出納述職報告范文3在--年的這一年度中，我繼續(xù)擔任公司的出納一職，主要負責中融信、中大南分的出納工作以及統(tǒng)計填報工作?，F(xiàn)將這一年的工作總結如下：

一、工作方面：

(一)在出納工作上，主要有銀行結算業(yè)務、現(xiàn)金收付業(yè)務、保管。

1、以票據(jù)結算的方式到銀行進賬付款。

主要支付了中融信辦公室的物管費、房租、水電費、空調使用費;營銷部門的廣告策劃費;設計費、測繪費;工程裝飾費;律師顧問、稅務咨詢費等。中大南分方面主要支付給森林故事物業(yè)管理公司以及貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設局。

2、按時依據(jù)實際發(fā)生的業(yè)務和會計憑證登記現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬。

3、根據(jù)每月銀行對賬單編制銀行余額調節(jié)表。

4、定期或不定期進行現(xiàn)金盤點并編制現(xiàn)金盤點表。

5、各月經(jīng)過余額調節(jié)后賬實相符，未出現(xiàn)金額上的較大誤差。

6、做好會計憑證的保管工作。

積極配合每月審計部門的內部審查。

7、工資發(fā)放方式改革，改現(xiàn)金發(fā)放為發(fā)到銀行卡上，采用網(wǎng)銀轉賬方式發(fā)放，方便快捷且不易出錯。

8、為中大森林故事的業(yè)主開不動產(chǎn)銷售發(fā)票，收取維修基金、水電煤氣、可視對講、房款面積差價等款項。

今年共有大約17家業(yè)主來辦理發(fā)票，2人購買了森林故事四個車位。

9、到南明區(qū)地方稅務局、南明區(qū)國家稅務局辦理中大公司納稅申報、發(fā)票購買相關事宜。

后因為稅務申報改革，先是零申報企業(yè)采用短信申報方式，后稅務局開始采用聯(lián)網(wǎng)申報。年初新版發(fā)票開始使用，原手開發(fā)票統(tǒng)一更換為機打發(fā)票，參加了稅務局組織的對于機打發(fā)票開具的相關培訓。

10、從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國際廣場售樓部擔任財務收銀員，主要收取認籌會員費、商鋪以及房屋的首付款。

收款開具的收據(jù)、金額在每日工作結束后按時統(tǒng)計，并由當日值班會計、銷售部負責人簽字核對。期間參加過三次中大國際廣場的解籌活動、一次正式開盤活動。工作結束后，所有收據(jù)、代金券以及售樓部財務室鑰匙一把都已交還至會計處。

(二)對于統(tǒng)計填報方面：

1、數(shù)據(jù)都是據(jù)實填寫，并已按時將月報、季報上報到南明區(qū)統(tǒng)計局、貴陽市統(tǒng)計局。

因中融信項目還未動工、中大南分未有項目，因此每個月填報的數(shù)據(jù)基本保持不變。

2、統(tǒng)計局組織的培訓都已參加，統(tǒng)計政策的變動以及報表內容的改變都已掌握。

3、遵守統(tǒng)計法以及統(tǒng)計政策的各項規(guī)定。

二、工作中存在的問題以及反思：

(一)本職工作上基本做到了認真負責，但也出現(xiàn)了一些疏忽，對此我進行了深刻的自我批評與檢討。

財務工作首先需要謹慎，要嚴格按照公司的財務規(guī)章制度辦事，每付出去的一筆款項不僅需要各位領導的監(jiān)督，更需要我們財務人員的謹慎，金額過大時就算手續(xù)齊全也應當再次向領導確認。但是我在這一點上確實存有失誤，今后定當時刻警醒，提醒自己嚴格按照出納的崗位職責和規(guī)范做事。出現(xiàn)的`一些失誤對于我來說是一次教訓，也是一次成長，從中學到的東西將會使我今后的工作更加完善。

(二)需要不斷加強專業(yè)學習。

在今年參加了會計資格證書的考試，并順利通過。由于今年全省會計從業(yè)證書考試時間的大調整以及初級考試的報名時間錯過等原因，原定于今年繼續(xù)參加會計初級資格的學習調整到明年，希望通過更多的學習來加強我的工作技能。

同時，對于房地產(chǎn)行業(yè)的諸多知識我還了解得不夠，身為房地產(chǎn)行業(yè)的一名出納，更要立足于長遠的職業(yè)發(fā)展，因此了解整個房地產(chǎn)行業(yè)的情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關稅法等是非常必要的。

(三)參加工作已經(jīng)一年有余，對于出納的工作內容已經(jīng)基本掌握。

財務工作很多時候都是重復性的工作內容，但出納只是財務的初級，還有更高深的東西值得我學習。同時我也希望接觸一些其他的挑戰(zhàn)，畢竟我剛參加工作不久，需要學習的東西還很多。要專精也要博識，這樣將來才能更好地為公司創(chuàng)造效益。

(四)在工作中團結同事，和睦相處。

我參加工作時間短，各方面都缺乏經(jīng)驗，因此需要虛心像各位同事學習。在能力范圍內，幫助同事解決遇到的問題，努力與大家創(chuàng)造和諧的工作氛圍。

房地產(chǎn)出納述職報告范文4自6月份入職以來，主要從事公司財務部出納一職。在部門中我們的每一名財務人員都有自已收獲，盡管職位分工不同，但是能看到每一位同事盡職盡責的為公司的發(fā)展做出的奉獻。同時對我來說更是一份磨練自己意志力、提升自我能力、展現(xiàn)自我價值的一個機會。

在工作期間，能夠按時保質保量的完成領導交予的工作，并且從這份工作中，讓我學到了更多的業(yè)務技能及為人處世的道理。下面我將針對我近五個月以來的工作做出簡要回顧和總結。

一、主要工作內容。

嚴格按照公司財務制度要求，辦理費用報銷，現(xiàn)金、銀行的收付業(yè)務;協(xié)助完成金蝶財務軟件的安裝、調試及模板的修訂;完成與銀行相關的業(yè)務，支票、憑證的購買，對賬單據(jù)的打印、校對;認真登記日記賬、銀行存款日記賬，保證日清月結;保管庫存現(xiàn)金、有價證劵、公司資料及有關印章;登記支票和公司資料使用情況;完成記賬憑證的填寫，打印，歸檔;按月統(tǒng)計當月合同的類型涉稅金額代下個月粘貼印花稅票;按月編制銀行余額調節(jié)表，現(xiàn)金盤點表等財務相關報表;協(xié)助部門領導完成《財務支付程序》、《差旅費程序》、《采購立項程序的》、《固定資產(chǎn)管理程序》、《財務保密清單》等文件的修訂;與財務公司聯(lián)系開立一般賬戶的相關事宜。

二、其他工作內容。

完成財務經(jīng)理交待的其它財務相關工作，如：財務用辦公用品的采購等;協(xié)助綜合管理部完成公司籌備期間的辦公用品的采購，快遞的收發(fā)，與物業(yè)公司的交涉及住房公積金的開戶等先關事宜;協(xié)助綜合管理部組織公司第一次秋游活動;加入高端座談會會務組，并配合領導完成高端座談會的物資采購及會場布置等相關工作。

三、工作進展及心得。

作為一個合格的出納，必須要學習、了解和掌握政策法規(guī)和公司制度，不斷提高自己的業(yè)務水平和知識技能。也深刻了解到出納人員要有較強的安全意識，現(xiàn)金、有價證券、票據(jù)、各種印鑒，既要有內部的保管分工，各負其責，并相互作用。

在工作期間，我會嚴格要求自己，具有較強的.責任心和進取心，工作熱情度較高;樂于與他人溝通，有很強的團隊協(xié)作能力;責任感強，切實完成領導交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關系相處融洽而和睦，配合各部門負責人成功地完成各項工作;積極學習新知識、技能;注重自身發(fā)展和進步認真、高效的做好領導布置的每一項任務，能夠做到在工作中發(fā)現(xiàn)問題，總結問題，在細節(jié)上出現(xiàn)的漏洞，能夠及時的改進;在此，我非常感謝部門的領導和同事對我的工作期間的耐心幫帶，感謝我的同事對我工作中出現(xiàn)失誤后給予及時的提醒和指正，能夠讓我在處理各種問題時考慮得更加全面，正確對待自己，找準不足之處，迎接新考驗和挑戰(zhàn)。

通過近五個月的工作，我覺得自己還有一些不足之處，需要在今后的工作中不斷加以改進。

文字功底差，在個人工作匯報等工作報告中語言、措辭等運用不當;對待工作不夠嚴謹，多次出現(xiàn)不應該發(fā)生的小錯誤;工作中，與同事之間的溝通力度不夠;

四、20--年工作計劃。

新的一年意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰(zhàn)，我決心再接再厲，更上一層樓。在新的一年，我需要認真的審視自己，將自身的問題、缺點一個個消滅掉。

那么，在本職工作上的計劃及方向：對待工作上，需要嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認真掌握庫存限額，按現(xiàn)金收付記賬，憑證辦理收付，金額方面要當面點清，防止工作出現(xiàn)拆錯。

做好現(xiàn)金、銀行存款日記賬，做到日清月結，保證賬證相符，賬款相符，存取與銀行賬目相符的工作。

及時核對銀行存款，做到賬款相符;管理好相關憑證，防止丟失。

不斷學習，不斷提高業(yè)務水平，與部門會計人員密切配合，做到相互支持、配合默契。

在個人能力上，我需要得到以下進步和提升：

需要要進一步加強文字綜合能力，在個人報告上要書寫嚴謹、措辭得當。

工作中要更嚴謹細致，確保不出任何差錯。

提高自己與公司各部門成員的溝通能力及團隊協(xié)作能力。特別是和工商、稅務、社保等單位的外聯(lián)溝通能力。

五、總結。

在這短短的幾個月的工作中，所有成績都只代表過去，所有教訓和不足我們每個人都牢記在心，努力改進在以后的工作中我將加強學習和掌握財務各項政策法規(guī)和業(yè)務知識，不斷提高自己的業(yè)務水平，加強財務安全意識，維護個人安全和公司的利益不受到損失，做好自己的本職工作，和公司全體員工一起共同發(fā)展。

再次也真誠的感謝幫帶過我的部門領導，感謝你們對我工作期間的幫帶及指導，才能讓我有了今天的進步和成長。

在新的一年，我將會盡最大努力，和你們一起共同進步、學習，為我們的公司做出小小的貢獻。

房地產(chǎn)出納述職報告范文5財務的工作是不能容的絲毫馬虎,財務人員的工作報表是絕對保密的,這會直接影響到一個企業(yè)的運行。因此,在平時的時候,需要制定一個完善的管理體系,房地產(chǎn)商對于財務出納看的更加重要,下面為朋友們介紹房地產(chǎn)建筑企業(yè)財務出納述職報告,大家可以參考。

時間如梭,轉眼間又跨過一個年度之坎,回首望,雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果,但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗和磨礪。

年初,置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調整,財務工作并入財務部;客旅分公司人員分流,財務工作又并入財務部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn),出納核算、財務管理工作納入財務部。--年-月份集團公司推出財務合同管理月,財務部被推向了陣地最前沿;--年-月份集團公司實際預算管理,財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部,要求管理水平的不斷地提升,外部,稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控,在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項工作都扛下來了,下面總結一下一年來的工作。

一、職能發(fā)展

過去的一年,財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

1、建立了成本費用明細分類目錄,使成本費用核算、預算合同管理,有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對出納報表進行梳理、格式作相應的調整,制訂了出納報表管理辦法。

使出納報表更趨于管理的需要。

3、修改完善了出納結算單,推出了出納憑證管理辦法,為加強內部管理做好前期工作。

4、設置了資金預算管理表式及辦法,為公司進一步規(guī)范目標化管理、提高經(jīng)營績效、統(tǒng)籌及高效地運用資金,鋪下了良好的基礎。

公司推出“財務、合同管理月活動”,說明公司領導對財務、合同管理工作的重視,同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性,財務總監(jiān)姚總親自給財務部員工作動員,會上針對財務人員安于現(xiàn)狀、缺乏競爭意識和危機感,看問題、做事情缺少前瞻性,進行了一一剖析,同時提出財務部不是核算部,僅僅做好核算是不夠的,管理上不去,核算的再細也沒用,核算是基礎,管理是目的,所以,做好基礎工作的同時要提高管理意識,要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經(jīng)濟業(yè)務的核算,在考慮核算要求的同時,還要考慮該項業(yè)務對公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題,現(xiàn)在考慮不充分,以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

1、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結合公司管理要求對開發(fā)成本、期間費用的出納二級、三級明細科目進行梳理,并對明細科目作簡要說明,目的,一是統(tǒng)一核算口徑,保證數(shù)據(jù)歸集及分析對比前后的一致性;

二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數(shù)據(jù)的內容。這項工作本月已完成,并經(jīng)姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

2、配合目標責任制,對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整,目的,一是要符合財務管理的要求;

二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經(jīng)多次調整修改,建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證,并于明確,作為一定時期內相對穩(wěn)定的表式。

3、針對外地公司遠離集團公司,財務又獨立設立核算機構,為加強集團公司對外地公司的管理,保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時性,提出了與駐外地公司財務工作聯(lián)系要求。

--月份與寧波公司財務進行交流,將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

4、對各公司進行一次內部審計,目的,是對各公司經(jīng)營狀況進行一次全面地了解,為今后財務管理做好基礎工作。

5、根據(jù)公司的要求對部門職責進行了修改,并制訂了部門考核標準。

為了使出納核算工作規(guī)范化,重新提出《財務工作要求》,要求從基礎工作、出納核算、日常管理三方面提出,目的是打好基礎。內部開展規(guī)范化工作,從出納核算到檔案管理,從小處著手,全面開展,逐步完善財務的管理工作。

6、出納知識的培訓,我們從三方面考慮培訓內容,一是《出納法》,要了解出納知識,首先要了解這方面的法律知識;

二是出納基礎知識,非專業(yè)人員學習這方面知識的目的要明確,目的是為了看懂出納報表,為了能看懂報表,就要了解一些基礎的東西;三是如何看報表,這是出納知識培訓的重點。

經(jīng)過調研、溝通、設計,于--年--月推出《成本費用明細分類目錄及說明》;于--年--月--日推出《出納報表管理試行辦法》;--年-月--日推出《出納憑證管理試行辦法》。出納報表推出執(zhí)行-個月后,從出納報表格式設置上看,報表格式設置還是比較科學,能比較清晰地反映出納的有關信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異,這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況,需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。

出納憑證使用涉及到每個公司和部門,下文后財務部進行電話通知,-月份實行逐步換新的辦法,-月份要求全面試行。試行一個月時間來看,主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題,我們組織各公司綜合管理人員進行交流,明確有關事項,解決設計上的不足。--年-月份,針對出納憑證管理試行情況,再一次征求各公司對報銷單據(jù)意見,根據(jù)大家的建議,對出納結算單據(jù)作進一步完善,并于--年-月--日下發(fā)了有關規(guī)定。

經(jīng)過財務合同管理月活動,財務部的管理意識加強了,管理能力也得以提高,財務部從出納核算向財務管理邁出了關鍵的一步,但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距,需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作,資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、出納核算與結轉、出納報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

1、出納審核

出納審核是把好企業(yè)經(jīng)濟利益的關鍵,嚴格按有關規(guī)定執(zhí)行,決不應個人面子而放松政策。如--家園項目地處余杭--,根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項目地稅務機關提供的發(fā)票,否則建設單位不得在稅前列支,為此我們對工程發(fā)票的來源嚴格審核,并將此項規(guī)定傳達到項目公司,目前工程量大的施工單位均在當?shù)囟悇諜C關辦理相關手續(xù),并使用當?shù)囟悇諜C關提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理,我們在嚴格審核退回的同時,幫助他們聯(lián)系稅務機關如何開具工程發(fā)票的事宜,使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重較大,同時也是保證產(chǎn)品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式,解決了這方面的質量問題,但在價格這個不確定因素上難以控制,從下半年開始建筑材料價格不斷上升,甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象,特別是水泥價格翻一番,還提不到貨,為了確保工期順利進行,配合材料部門調整采購結算方式,由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲,現(xiàn)在送貨清單是在結算時才轉到財務,一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款,二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度,已發(fā)現(xiàn)過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。

在材料采購調撥過程中,我們感覺在材料管理的“采購——供貨——結算”三個環(huán)節(jié)中,我們只掌握了兩頭,對供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠,材料供應均由廠家與施工單位交接,我方是否參與驗收不清楚,因收貨單上無我方人員的驗收簽字,這就無法掌握材料實際到場的品質與數(shù)量。如-月份與施工單位核對鋼材時發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”,施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結算聯(lián)”在鋼材等級上出現(xiàn)差異,經(jīng)核實,是廠家供貨時未注明等級,發(fā)現(xiàn)后也未及時補救,只在“結算聯(lián)”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購——供貨——結算”三個環(huán)節(jié),特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

3、出納內部報表執(zhí)行

對-月份出納報表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問題,如:①---公司的“費用明細表”明細目錄未按新規(guī)定執(zhí)行,使用的仍然是老格式,發(fā)現(xiàn)后要求重新調整編制;②--公司未按新表編制,因為信息傳遞上的出了問題,已通知從-月份報表按新表式編制。對這件事的反思,一項新工作的推行,一是要責任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行,二是執(zhí)行人足夠重視并自覺執(zhí)行,只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對出納報表推出執(zhí)行-個月后進行反檢,從出納報表格式設置上看,報表格式設置還是比較科學,能比較清晰地反映出納的有關信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異,這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況,需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“出納報表(內)ⅳ《經(jīng)營情況表》”和“出納報表(內)ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和--公司在編制-月份報表時試行。本打算在-月份報表中全面推廣,因這項工作的前期工作量較大,由于-月份開展稅務自查工作把此事?lián)鷶R了,要求-月份落實執(zhí)行。

4、銷售管理

春節(jié)前后按揭放款緩慢,針對這個問題,姚笑君副總裁親自督陣,由財務部與銷售部門進行了核對查明原因,并催促銀行放款。并明確了職責,按揭資料由銷售部門負責,整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時,將名冊報財務部,財務負責催放工作,在規(guī)定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

-月份公司加強了財務部銷售管理力量,加強了對銷售臺帳的審核,加快了財務銷售明細的編制,及時與銷售置業(yè)部的銷售月報表進行核對,并對銷售計劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進行分析,提出有關措施。如:從-月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高,要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制,建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況,或了解清楚客戶的相關信息,避免按揭辦理后反復工作;對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續(xù),并對這批客戶多加關注。

5、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策,向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請,經(jīng)--市地方稅務局檢查審核于--年月--日下文批復同意--建設集團有限公司對--山水人家置業(yè)有限公司、--坤和建設有限公司等-戶企業(yè)按不超過當年銷售收入-%的比例提取--年度總機構管理費。--年出納決算中集團公司向山水人家置業(yè)公司提取了--萬元。對--年養(yǎng)老保險進行清算,整個集團養(yǎng)老保險分-個公司交費。這樣利于管理,對該項費用支出便于掌握,主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。--年度,山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤,為彌補以前年度的虧損,我們做了稅務審計和申報工作,經(jīng)多方努力于--年-月獲得所得稅退稅返還--萬元。

(二)審計工作

1、--置業(yè)公司一期交付結算后產(chǎn)生了利潤,在進行所得稅申報的同時,辦理以前年度虧損彌補申報。

為彌補以前年度虧損委托--天瑞稅務師事務所對山水置業(yè)公司--年、--年及--年進行了稅務審計(--年、--年已審計過),出據(jù)的審計結果符合公司利益,西湖區(qū)地方稅務征管局已對山水置業(yè)公司前五年的虧損進行了核實。2、委托--興合出納師事務所對集團公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運中心、集團合并報表進行出納審計,審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業(yè)、--置業(yè)、客運中心審計報告,審計報告出據(jù)的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的出納審計報告經(jīng)過蹉商獲得了有效的出納審計報告。

3、委托--興合出納師事務所對集團公司增資的驗資工作,已取得有效的驗資報告。

4、-月份對各公司財務狀況進行了一次審計;

--月份對客旅分公司--年經(jīng)營進行了內部審計;對投資企業(yè)彩虹城項目的--年出納報表進行復核;-月份對社區(qū)服務公司--年經(jīng)營情況自查工作進行了布置,并進行了財務審計。

5、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務機關重點審查對象,為此我們在-月份已對--年的有關出納資料進行復檢,做好有關準備工作。

-月-日,--市審計局前來對山水置業(yè)公司進行稅務的延伸審計,由于準備充分,審計后對我們的出納核算規(guī)范性給予肯定。

6、--年-月--日,--市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會議。

本次稅務大檢查在全省范圍開展,會上對稅務大檢查工作進行了布置,稅務大檢查工作分三個階段,第一階段,為自查階段,時間從-月--日至-月--日,給企業(yè)一個補交的機會;第二階段,為市地方稅務局稽查二局對重點企業(yè)進行稽查,時間從-月下旬至-月底,對以下三類企業(yè)為必查對象:①自查情況空白的;②銷售利潤率不到-的;③不交自查情況表的,另外按自查戶數(shù)的--%比例確定重點檢查對象;第三階段,為省局重點檢查。

公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視,姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作,要求財務人員全力以赴做好自查工作,經(jīng)過--天的奮戰(zhàn),完成了自查工作。在自查申報過程中,認真對待稅務機關的查詢,在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過自查申報,未將我公司列入重點檢查行列。