房地產(chǎn)開發(fā)論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【論文摘要】著重從房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目建設(shè)全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都是一個(gè)系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，成立各個(gè)事業(yè)部，去完成各個(gè)階段的任務(wù)。

1可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件

在做出投資決策前，先對(duì)有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，對(duì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，據(jù)此提出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。

2項(xiàng)目建設(shè)全過程的管理

2．1建立項(xiàng)目品質(zhì)管理體系

(1)進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。這樣利用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使設(shè)計(jì)單位在競(jìng)爭(zhēng)中提高設(shè)計(jì)水平，公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，這種方式不可取。因?yàn)橐皇菗p害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計(jì)需要和整體設(shè)計(jì)吻合，由不同單位設(shè)計(jì)會(huì)影響整體效果。

(2)組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng)，提高對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際、與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調(diào)。

(3)設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位改變?cè)O(shè)計(jì)方法，由以往的單純?cè)O(shè)計(jì)變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比較來對(duì)方案優(yōu)化，而國(guó)外最常用的優(yōu)化設(shè)計(jì)方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請(qǐng)另外一個(gè)設(shè)計(jì)公司或者就由原來的設(shè)計(jì)公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計(jì)圖紙為基礎(chǔ)，再對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，然后由原設(shè)計(jì)公司或者另外聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)公司對(duì)第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)，這樣做可能會(huì)增加項(xiàng)目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)給業(yè)主帶來的收益要遠(yuǎn)高于由于工期的延長(zhǎng)帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項(xiàng)目的造價(jià)。

(4)組織設(shè)計(jì)評(píng)審小組對(duì)各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，評(píng)審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評(píng)審小組由項(xiàng)目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對(duì)設(shè)計(jì)提出全面的意見。對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個(gè)人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。

(5)合理安排設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。

(6)通過合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。

2，2建立完善的進(jìn)度計(jì)劃管理體系

(1)設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度；

(2)施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項(xiàng)工程招標(biāo)、施工臨時(shí)水電安裝和施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃；

(3)施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨計(jì)劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進(jìn)度計(jì)劃等；

(4)配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。

2．3建立完善的項(xiàng)目投資管理體制

(1)建設(shè)用地成本：土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等；

(2)工程建設(shè)成本：土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等；

(3)銷售費(fèi)用：銷售營(yíng)業(yè)、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等；

(4)財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款利息、資金運(yùn)作利息等。

(5)工程計(jì)量控制；主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計(jì)劃，控制工程款的支付。計(jì)量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計(jì)量人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)。此外還應(yīng)做到：

(1)了解施工現(xiàn)場(chǎng)、了解工程量實(shí)際發(fā)生變化情況，及時(shí)對(duì)工程量的變化進(jìn)行核實(shí)。

(2)要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價(jià)，不能盲目照搬定額或文件價(jià)。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計(jì)量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負(fù)責(zé)對(duì)其結(jié)果審核及支付工程款。

(3)建立完善的合同管理體系。在項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工程中，開發(fā)公司會(huì)與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項(xiàng)目建設(shè)過程。開發(fā)公司通過合同對(duì)各單位進(jìn)行監(jiān)控，以保證項(xiàng)目按計(jì)劃完成。同時(shí)，對(duì)違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。

(4)組織對(duì)各單位的協(xié)調(diào)工作。開發(fā)公司必須在項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會(huì)的方式，加強(qiáng)各方的溝通。例如，在設(shè)計(jì)階段要定期組織設(shè)計(jì)例會(huì)及方案討論會(huì)，通過例會(huì)協(xié)商解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會(huì)，及時(shí)解決工程有關(guān)問題。項(xiàng)目經(jīng)理親自組織召開例會(huì)，是督促各方的工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動(dòng)監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。而開發(fā)公司著重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全面管理，使項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿足計(jì)劃的控制目標(biāo)。所以對(duì)施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，而開發(fā)公司應(yīng)著重在對(duì)設(shè)計(jì)的監(jiān)控，使整個(gè)項(xiàng)目的策劃意圖通過圖紙表達(dá)出來。(5)負(fù)責(zé)申請(qǐng)并獲取項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。

(6)負(fù)責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報(bào)裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時(shí)水電及永久生活水電等報(bào)裝工作。

(7)組織項(xiàng)目的有關(guān)驗(yàn)收工作。如竣工驗(yàn)收、建管驗(yàn)收、小區(qū)綜合驗(yàn)收等工作。

3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長(zhǎng)、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國(guó)正式加入WTO，外國(guó)房地產(chǎn)名牌企業(yè)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國(guó)大地，迎接新的挑戰(zhàn)。

決策者應(yīng)對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行長(zhǎng)期性、全面性和總體性的謀劃和運(yùn)籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識(shí)，在經(jīng)營(yíng)管理上要有超前意識(shí)、運(yùn)作和實(shí)施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須牢固地樹立品牌意識(shí)，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運(yùn)作。

4高素質(zhì)人才至關(guān)重要

新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：

(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認(rèn)識(shí)到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。

(2)缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。

(3)人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個(gè)人的個(gè)性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡(jiǎn)單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。

在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，針對(duì)人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。

首先，提高人力資源管理者自身的知識(shí)水平。要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人力資源管理專門人才才能完成。

其次，完善激勵(lì)機(jī)制。今天社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵(lì)方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵(lì)體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺(tái)，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個(gè)人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長(zhǎng)，使員工能夠分享企業(yè)成長(zhǎng)所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。

第三，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅(jiān)韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團(tuán)隊(duì)合作精神等。

第四，營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認(rèn)同和共有的企業(yè)核心價(jià)值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人才資源管理的核心對(duì)象將是層次較高的知識(shí)工作者，企業(yè)在實(shí)踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中成為贏家。超級(jí)秘書網(wǎng)：

篇(2)

(一)缺乏完善的規(guī)劃管理體制土地利用規(guī)劃失控是當(dāng)前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規(guī)劃體系和制度，導(dǎo)致規(guī)劃行政缺位和控制詳細(xì)規(guī)劃缺失。我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)僅僅提到了詳細(xì)規(guī)劃，但是并沒有控制詳細(xì)規(guī)劃的編制問題，導(dǎo)致詳細(xì)規(guī)劃與城市具體規(guī)劃脫節(jié)。另一方面，行政權(quán)內(nèi)部配置存在不合理。這種不協(xié)調(diào)體現(xiàn)在部門規(guī)劃?rùn)?quán)之間因?yàn)橥恋刭Y源管理問題而發(fā)生沖突，比如城建部門與國(guó)土資源部門在對(duì)土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃方面就造成了沖突。長(zhǎng)期以來，我國(guó)土地總體利用規(guī)劃和城市規(guī)劃始終難以協(xié)調(diào)，引發(fā)部門之間、上下級(jí)之間的各種矛盾不斷，導(dǎo)致規(guī)劃管理的不科學(xué)性。

(二)政府對(duì)土地供給監(jiān)管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應(yīng)求現(xiàn)象的發(fā)生。政府對(duì)土地資源供給監(jiān)管缺乏力度更加促進(jìn)了土地資源的嚴(yán)重不足。首先體現(xiàn)在政府對(duì)用地審批不嚴(yán)，甚至越級(jí)批地造成土地資源國(guó)有化流失;其次是政府對(duì)土地的供應(yīng)缺乏應(yīng)有的調(diào)控措施，從而導(dǎo)致很多不能得到利用，同時(shí)又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(三)違法征地現(xiàn)象的存在當(dāng)前土地利用不合理現(xiàn)象十分嚴(yán)重，其中最明顯的就是違法征地現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為對(duì)公共土地資源的限定不夠，一些企業(yè)利用農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等名義變相圈地。政府部門存在、越級(jí)批地的狀況，這種行政行為嚴(yán)重影響了土地資源的合理利用，導(dǎo)致國(guó)有土地資源浪流失。同時(shí)，還有一些企事業(yè)單位對(duì)土地資源征而不用，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護(hù)法律制度的完善方法與對(duì)策

(一)努力強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)中的土地利用規(guī)劃制度土地是每個(gè)人賴以生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。在人口不斷增加，城市化進(jìn)程不斷加快的今天，房地產(chǎn)開發(fā)力度將逐年加大，這也就對(duì)土地資源保護(hù)法律制度提出了新的要求。只有合理、科學(xué)的規(guī)劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實(shí)基礎(chǔ)，通過從實(shí)體上構(gòu)建完整協(xié)調(diào)的土地利用規(guī)劃?rùn)?quán)利體系;從程序上建立科學(xué)民主的土地利用規(guī)劃制度等方面提高規(guī)劃土地利用率，實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地的目的。

(二)完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度是健全土地資源保護(hù)法律制度的一個(gè)重要內(nèi)容。土地供給制度的建立和完善需要結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展需求，合理的消除和規(guī)避傳統(tǒng)土地資源使用制度的種種弊端，通過科學(xué)有效的方式方法建立起一整套有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴(yán)格審批制度，強(qiáng)化政府的監(jiān)管職能，通過政府的力量實(shí)現(xiàn)土地資源的合理供給;另一方面要堅(jiān)持收回制度，不斷加強(qiáng)審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進(jìn)行收回，能確保每一塊土地資源都能發(fā)揮作用。最后，要加強(qiáng)土地供應(yīng)量的調(diào)控，通過在量上的監(jiān)管來實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用。

篇(3)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制

我國(guó)加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨新的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。國(guó)外房產(chǎn)商將憑借較強(qiáng)的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制等優(yōu)勢(shì)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動(dòng)資金非常有限，即使有很大的一筆流動(dòng)資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場(chǎng)面前，精明的開發(fā)商除了要學(xué)會(huì)腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過加強(qiáng)工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程成本，爭(zhēng)取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價(jià)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價(jià)問題，是每一個(gè)房地產(chǎn)商面臨的重大問題。一般來講，工程造價(jià)的確定與控制可分為四個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價(jià)，就必須從這四個(gè)階段入手。

1決策階段的造價(jià)控制

可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價(jià)控制的源頭，對(duì)以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好，就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。

1．1完善投資決策機(jī)制

要成立投資策劃部門，造價(jià)工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。

1．2建立項(xiàng)目審查制

公司內(nèi)部員工做的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長(zhǎng)補(bǔ)短，提出自己相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。

1．3隨行就市，及時(shí)修正

隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價(jià)工程師必須密切注意決策報(bào)告中的每一條建議及修改情況，及時(shí)地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價(jià)格的變化。只有做好了這一點(diǎn)，投資估算才能真正起到有效控制工程造價(jià)和正面影響決策的作用。

2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以下五個(gè)方面來控制：

2．1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。

2．2實(shí)行限額設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目今后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法、開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

2．3開展價(jià)值工程的應(yīng)用

價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作

加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。我們?cè)诠こ淌┕で?，組織總工辦、工程部、經(jīng)營(yíng)部和預(yù)決算部，對(duì)施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。

2．5加強(qiáng)洽商管理

杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，我們采取的方法是審核會(huì)簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。

3施工階段的工程造價(jià)控制

3．1嚴(yán)格工程合同的簽訂與執(zhí)行

簽訂工程合同時(shí)，最重要的要根據(jù)各工程的特點(diǎn)，應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，因?yàn)椴煌陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，直接關(guān)系工程造價(jià)的控制效果。

合同文本應(yīng)盡可能選用由國(guó)家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點(diǎn)和招標(biāo)文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結(jié)果來起草。合同文本必須準(zhǔn)確表達(dá)雙方談判確定的意思，做到條款不漏項(xiàng)；標(biāo)的物表達(dá)清楚、標(biāo)的額計(jì)算準(zhǔn)確；質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運(yùn)輸方式和結(jié)算方式明確；違約責(zé)任及違約金(或賠償金)計(jì)算方法準(zhǔn)確；文字表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)，不使用模棱兩可、含糊不清詞語(yǔ)。

工程造價(jià)一般是由工程招標(biāo)合同價(jià)及合同外項(xiàng)目?jī)r(jià)款（即工程增項(xiàng)、施工索賠、材料調(diào)價(jià)、費(fèi)用調(diào)整等）所構(gòu)成。合同價(jià)是承發(fā)包雙方充分運(yùn)用價(jià)值規(guī)律，反復(fù)進(jìn)行價(jià)格比較，實(shí)現(xiàn)個(gè)別勞動(dòng)消耗和社會(huì)必要平均勞動(dòng)消耗的統(tǒng)一，基本上是等價(jià)交換的價(jià)格。它高于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)時(shí)，對(duì)承包方有利，低于社會(huì)必要平均勞動(dòng)耗費(fèi)，對(duì)發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來實(shí)現(xiàn)，并符合價(jià)格規(guī)律的要求。工程現(xiàn)場(chǎng)施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，使工程造價(jià)波動(dòng)的幅度也非常大。施工合同中的合同價(jià)款包括了國(guó)家及地方定額管理部門頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)定額中的人工、材料（設(shè)備）、施工機(jī)械、管理費(fèi)用及政策性調(diào)價(jià)外，凡是由承包方負(fù)責(zé)的，其費(fèi)用必須全部無一遺漏地包括在工程價(jià)款中。承包方承諾的條件和費(fèi)用一般在雙方招投標(biāo)過程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認(rèn)并在簽訂工程施工合同時(shí)，據(jù)以確定工程的合同價(jià)款在工程結(jié)算時(shí)還能否進(jìn)行調(diào)整。

3．2嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和訂購(gòu)

一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)透明度大，以建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的信息價(jià)再結(jié)合市場(chǎng)行情進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。但市場(chǎng)裝飾材料品種繁多，價(jià)格差別大。對(duì)于這部分材料，一般由甲方訂購(gòu)或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價(jià)格由甲方確認(rèn)后，方可購(gòu)買。這樣，才能既控制造價(jià)又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預(yù)埋、預(yù)留的管線等一般都是由施工單位購(gòu)買，但設(shè)備主要由甲方采購(gòu)的。設(shè)備造價(jià)涉及金額大，占整個(gè)工程造價(jià)的30％以上。設(shè)備訂購(gòu)計(jì)劃必須與工程實(shí)際進(jìn)度緊密配合，以免影響工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對(duì)工程主體進(jìn)行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實(shí)力，還對(duì)約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進(jìn)度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實(shí)際已完工程造價(jià)的80％支付工程進(jìn)度款；②待工程竣工驗(yàn)收合格后，支付總造價(jià)的85%；③工程驗(yàn)收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，再支付至總造價(jià)的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。

4竣工階段的工程造價(jià)控制

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：

（1）嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。

（2）檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

（3）落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

（4）按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會(huì)有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實(shí)結(jié)算。

（5）嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。

（6）嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。

（7）認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。綜上所述，工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過程，只有對(duì)工程建設(shè)的每一個(gè)階段采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達(dá)到全面控制工程造價(jià)的預(yù)期目的。

工程竣工時(shí)，根據(jù)合同文件中計(jì)價(jià)方式及允許調(diào)整費(fèi)用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對(duì)承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進(jìn)行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價(jià)。

5結(jié)語(yǔ)

總而言之，工程造價(jià)的確定與控制是一門博大精深的學(xué)問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會(huì)，一得之愚而已。隨著我國(guó)造價(jià)理論的進(jìn)一步完善和發(fā)展，造價(jià)工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價(jià)的地位更加重要。

參考文獻(xiàn)

1吳秋菊，姜金劍．合同管理對(duì)工程造價(jià)的影響及對(duì)策［J］．德州學(xué)院學(xué)報(bào)，2002（12）

篇(4)

隨著濟(jì)南市整體“東拓西進(jìn)”的規(guī)劃大力推進(jìn)實(shí)施，濟(jì)南高新片區(qū)產(chǎn)業(yè)集群逐步成型，帶動(dòng)濟(jì)南市東部房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)容，本案例所處區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目呈現(xiàn)集中趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。通過周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析可以看出，區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）競(jìng)爭(zhēng)樓盤在高新區(qū)位價(jià)值挖掘上形式較為單一，多以簡(jiǎn)單的片區(qū)范圍的堆砌為主，缺乏對(duì)地理區(qū)位深層意義的追加研討及提煉。2）樓型產(chǎn)品多以高層為主（除國(guó)華印象外），小高層及洋房產(chǎn)品為片區(qū)內(nèi)稀缺產(chǎn)品。3）項(xiàng)目戶型的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)均能得到市場(chǎng)認(rèn)可，如恒生伴山的連廊設(shè)計(jì)、中間戶南北通透、保利華庭的戶均贈(zèng)送8m2等方案，但戶型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)功力參差不齊，均好性較差，部分賣點(diǎn)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。4）定價(jià)方面，區(qū)域中端項(xiàng)目高層成交價(jià)格集中在7500～8500元/m2，高端項(xiàng)目的高層價(jià)格在9000～10000元/m2，低密度產(chǎn)品僅國(guó)華印象有供應(yīng)。項(xiàng)目首次開盤多以較野蠻的低價(jià)位肉搏戰(zhàn)博取剛需客戶，從保利華庭到萬科城，趨勢(shì)愈發(fā)明顯。首開成功后逐漸提升價(jià)格。因此，充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開發(fā)洋房、小高層和高層的綜合大型社區(qū)可以有效對(duì)區(qū)域稀缺市場(chǎng)進(jìn)行補(bǔ)充。

二項(xiàng)目SWOT分析及項(xiàng)目定位整體策略

1項(xiàng)目SWOT分析

1）優(yōu)勢(shì)（S）。項(xiàng)目位于高新片區(qū)核心位置，地理位置較為優(yōu)越。周邊配套齊全，交通便捷，3min可至經(jīng)十路，可達(dá)性良好。生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)越，地塊南側(cè)傍山，具備較好的山體景觀資源，空氣清新，宜于居住。中海地產(chǎn)具有良好的品牌優(yōu)勢(shì)，在濟(jì)南連續(xù)4年銷售金額第一名，品牌在濟(jì)南有較強(qiáng)影響力。

2）劣勢(shì)（W）。土地成本劣勢(shì)，從成本測(cè)算角度分析，本項(xiàng)目地價(jià)比區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品項(xiàng)目地價(jià)成本高出200～1000元/m2。從區(qū)域內(nèi)12年以來成交的土地來看，未來主要競(jìng)品保利華庭、萬科城均低于我公司項(xiàng)目。其他區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目拿地較早，地價(jià)全部在3000元/m2以下，而我公司項(xiàng)目拿地價(jià)格為3943元/m2，土地成本劣勢(shì)明顯。配套成本較高，按征地條約須無償建設(shè)小學(xué)、幼兒園，建設(shè)費(fèi)用5500～6500萬元，增加了項(xiàng)目成本壓力。小學(xué)、幼兒園處于社區(qū)中央位置，噪音問題突出，影響社區(qū)品質(zhì)。

3）機(jī)會(huì)（O）。濟(jì)南東部持續(xù)快速發(fā)展，漢峪金谷、總部基地等重點(diǎn)項(xiàng)目將相繼竣工，大量高新產(chǎn)業(yè)、金融企業(yè)將涌入高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)購(gòu)買力將持續(xù)旺盛，具有良好的片區(qū)發(fā)展前景。項(xiàng)目配套建設(shè)幼兒園和小學(xué)，社區(qū)內(nèi)具備引入濟(jì)南市名校的可能性，教育資源配套完善。與本項(xiàng)目?jī)H相鄰500m的國(guó)華印象項(xiàng)目，定位為150m2以上大戶型產(chǎn)品，但開盤至今銷售速度緩慢，項(xiàng)目定位欠妥，為本項(xiàng)目大戶型的開發(fā)提供了機(jī)會(huì)。

4）威脅（T）。在土地成本較高的前提下，為實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)率必須開發(fā)高端物業(yè)，但因宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望心態(tài)較為濃厚，對(duì)高端物業(yè)的消費(fèi)更是持謹(jǐn)慎、保守的態(tài)度，增加了項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域內(nèi)樓盤加快名校簽約節(jié)奏，保利華庭與解放路第一小學(xué)簽約，萬科城與歷下區(qū)第一實(shí)驗(yàn)幼兒園簽約，可簽約的優(yōu)質(zhì)教育資源所剩無幾。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，項(xiàng)目所在5km區(qū)域范圍內(nèi)，知名房企林立，供給量持續(xù)放大，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。

2項(xiàng)目定位整體策略

1）利用優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)。突出項(xiàng)目地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)高品質(zhì)住宅社區(qū)，借助中海的品牌優(yōu)勢(shì)，宣揚(yáng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。在社區(qū)內(nèi)引入知名幼兒園、小學(xué)，提供區(qū)域內(nèi)主流客戶所需產(chǎn)品。

2）利用優(yōu)勢(shì)，消除威脅。打造高品質(zhì)社區(qū)，為客戶提供高附加值產(chǎn)品，提升產(chǎn)品性價(jià)比，在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

3）把握機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢(shì)。開發(fā)洋房等高品質(zhì)項(xiàng)目，打造經(jīng)典戶型，提升產(chǎn)品價(jià)值，進(jìn)而提升項(xiàng)目利潤(rùn)率。在環(huán)山道路設(shè)計(jì)上避免影響洋房產(chǎn)品的私密性，并在學(xué)校建設(shè)中采取有效手段降低噪聲影響。

4）規(guī)避劣勢(shì)，消除威脅。努力降低項(xiàng)目各類成本。因地制宜發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，做出差異化特征。

三項(xiàng)目客戶定位分析

通過對(duì)周邊項(xiàng)目的對(duì)比以及對(duì)此項(xiàng)目可研報(bào)告的論證分析，大體確定出本項(xiàng)目的客戶定位有3類

1）主力客戶。項(xiàng)目周邊高新區(qū)企事業(yè)單位的中高層職員是本項(xiàng)目的主力客源。他們工作區(qū)域主要位于奧體片區(qū)和高新片區(qū)，年齡在25~50歲之間，從事金融、電力、醫(yī)藥、軟件、高新產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，家庭年收入在10~30萬元。此類人群將會(huì)成為本案的主力軍。

2）次主力客戶。東部高新區(qū)私營(yíng)業(yè)主和高新區(qū)原住村民是本項(xiàng)目的次主力客戶。私營(yíng)業(yè)主一般收入較高且穩(wěn)定，對(duì)于生活的品質(zhì)有著較高的要求。其次原住民主要泛指因拆遷富裕的周邊劉志遠(yuǎn)村等原住村民，其擁有較強(qiáng)的購(gòu)買力。

3）其他客戶。二環(huán)東路以東改善置業(yè)者大都為壟斷行業(yè)、外企員工、教師、律師等，年收入較為可觀，對(duì)于住房有著較高的要求，急于改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，有著較強(qiáng)的購(gòu)房需求。為了充分了解目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的購(gòu)買意向,我們采用了分層抽樣調(diào)研法，用問卷調(diào)研的方式針對(duì)不同客戶的戶型需求進(jìn)行了采樣調(diào)研。通過近兩年是否有購(gòu)房需求進(jìn)行篩選，判斷是否為有效樣本，最終確定有效樣本298組。通過匯總統(tǒng)計(jì)分析得出潛在消費(fèi)者的需求整體以兩房和三房為主，占到總比例的95%，具體相應(yīng)數(shù)據(jù)匯總。通過對(duì)本項(xiàng)目的定位分析發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南高新區(qū)地緣客戶占據(jù)絕大多數(shù)，在東部片區(qū)企業(yè)事業(yè)單位工作的客戶是主力目標(biāo)客群，其次為東部片區(qū)拆遷的劉智遠(yuǎn)村等原住村民等需求為輔?？蛻裟挲g段整體偏低，大都在25~40歲之間，客戶文化層次較高，對(duì)濟(jì)南發(fā)展有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，認(rèn)可高新片區(qū)發(fā)展。此外，剛性需求仍占主導(dǎo)，改善性需求也有一定比例。

四項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析

項(xiàng)目定位的本質(zhì)在于凸顯自身的差異性和特色優(yōu)勢(shì)，以此形成明確的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)區(qū)隔,從而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域市場(chǎng)上脫穎而出。因此，尋找并制造與類似項(xiàng)目的差異優(yōu)勢(shì)是進(jìn)行本項(xiàng)目產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。本項(xiàng)目位于濟(jì)南高新區(qū)的核心區(qū)域，依托的大山坡山景資源是濟(jì)南高新區(qū)保存最完好，山體形態(tài)最優(yōu)美，植被覆蓋最完善的山景公園。項(xiàng)目絕佳的地理優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑了其打造“一山之隔、出則繁華、入則靜謐”核心價(jià)值的天時(shí)與地利，其一經(jīng)推出，必將獲得區(qū)域樓盤中鶴立雞群的地位。

1項(xiàng)目整體形象定位

通過上文對(duì)項(xiàng)目周邊在售樓盤狀況和項(xiàng)目SWOT分析，本項(xiàng)目形象定位方案如下：充分發(fā)揮項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)（出則繁華，入則靜謐）和山景優(yōu)勢(shì)，通過高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品，結(jié)合高水平的營(yíng)銷策劃，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，定位為“濟(jì)南東部CBD后花園，半山觀景高檔社區(qū)”。該主題充分突出了項(xiàng)目的地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)高品質(zhì)住宅社區(qū)，并借助中海的品牌優(yōu)勢(shì)，宣揚(yáng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

2項(xiàng)目產(chǎn)品及戶型定位

本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位于分高層、小高層、花園洋房、社區(qū)商鋪4類產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的豐富多樣化，滿足不同客戶的需要，構(gòu)建東部核心高檔綜合社區(qū)。項(xiàng)目戶型面積定位上，經(jīng)過對(duì)周邊在售樓盤置業(yè)顧問深度訪談信息反饋發(fā)現(xiàn)，對(duì)于高層和小高層，區(qū)域內(nèi)客戶咨詢需求的戶型主要集中在80～100m2兩房和100～120m2小三房。其中，兩房產(chǎn)品戶型在90～95m2面積區(qū)間銷售好于80～90m2區(qū)間，原因在于高新區(qū)客戶多為外地人口，考慮90m2以上落戶需要，故90m2以上兩房更受青睞。90m2以下兩房產(chǎn)品購(gòu)買人群主要為對(duì)價(jià)格敏感的剛需人群，單價(jià)低，不利于提升項(xiàng)目利潤(rùn)率。95～120m2經(jīng)濟(jì)型小三房為區(qū)域內(nèi)最受歡迎產(chǎn)品，應(yīng)適當(dāng)增加小三房產(chǎn)品配比。區(qū)域內(nèi)140m2產(chǎn)品為稀缺產(chǎn)品，少量配置有利于把握稀缺市場(chǎng)機(jī)會(huì)，拔升單價(jià)。戶型設(shè)計(jì)上，應(yīng)充分借鑒保利華庭、恒生伴山等項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，高層采用北連廊設(shè)計(jì)，顯著提升端戶與中戶戶型的均好性。小高層、花園洋房采用經(jīng)典布局，戶型極佳。此外，小高層不封閉陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送客戶約2～3m2面積，有效增加產(chǎn)品附加值。洋房戶型設(shè)計(jì)定位為面積140m2的三室，采用5+1層，三開間朝陽(yáng)。整體戶型方正、朝陽(yáng)、南北通透，滿足了濟(jì)南購(gòu)房者對(duì)戶型評(píng)價(jià)的最重要的3個(gè)要素。

3本項(xiàng)目定位

可行性評(píng)估本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位方面主要具有3個(gè)突破：1）定位的突破。本項(xiàng)目將奠定高新核心區(qū)域唯一的擁山美宅,獨(dú)樹一幟,不僅打破了區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重的狀況,也將為區(qū)域住宅發(fā)展提供有益的借鑒,促進(jìn)了區(qū)域影響力的提升。2）產(chǎn)品開發(fā)的突破。天悅府力求項(xiàng)目的開發(fā)理念與產(chǎn)品的完善融合。一方面，追求產(chǎn)品戶型上的創(chuàng)新突破；另一方面，從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃都賦予其濃郁、純正的歐式藝術(shù)韻味,著力將其打造為精神層次的理想家園。3）項(xiàng)目定位通過與山體美景的嫁接,將“綠色地產(chǎn)”概念滲入至產(chǎn)品的靈魂之中，在濟(jì)南市高新區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有適度超前的優(yōu)越性,確立了項(xiàng)目獨(dú)一無二的核心競(jìng)爭(zhēng)力,必將成為濟(jì)南市場(chǎng)標(biāo)志性的高端文化擁山社區(qū)。

五結(jié)語(yǔ)

篇(5)



關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)，一刻不能停止。過去二十多年來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國(guó)人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場(chǎng)直接融資，離開其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是我國(guó)的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長(zhǎng)22.2%。但在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長(zhǎng)速度有所下降，比年初的增長(zhǎng)速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達(dá)到了8041.73億元，同比增長(zhǎng)速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長(zhǎng)速度，1～11月達(dá)到6065.21億元，同比增長(zhǎng)速度達(dá)到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長(zhǎng)速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達(dá)到3187.45億元，與2004年同期相比增長(zhǎng)了16.5%。

2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上——國(guó)家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對(duì)中央政府出臺(tái)的政策制定了具體的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動(dòng)的銀行貸款來運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)?！把胄?21號(hào)文件”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展初期的資金來源提出了嚴(yán)格的要求；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個(gè)主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，這對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金運(yùn)作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時(shí)，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí),針對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動(dòng)了土地價(jià)格和房?jī)r(jià)過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。

目前，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)金融體系，乃至國(guó)家的整個(gè)宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)：

①對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對(duì)于銀行體系來說，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而目前我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對(duì)稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。

④從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚待完善。

總體來看，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場(chǎng)建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級(jí)階段的特征，這些與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有：①房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場(chǎng)上。

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對(duì)全國(guó)1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。

篇(6)

目前大部分集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財(cái)務(wù)核算電算化，提高了財(cái)務(wù)部門的工作效率，但也存在一個(gè)共同的缺陷，它只是簡(jiǎn)單模仿和照搬手工流程，將一項(xiàng)項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的工作搬到計(jì)算機(jī)中，并通過一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶?shí)時(shí)性。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變的今日，信息的實(shí)時(shí)性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購(gòu)費(fèi)用發(fā)生時(shí)，或一筆非法事件的發(fā)生，會(huì)計(jì)信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運(yùn)行。隨著集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精，管理層對(duì)信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，以達(dá)到真正有效的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作控制，實(shí)現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。

一、立項(xiàng)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

新項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項(xiàng)目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)楸仨毻度氪罅康馁Y本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項(xiàng)目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的控制

各開發(fā)公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；

稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金計(jì)劃；

《競(jìng)投方案》；

投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制

總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如小區(qū)設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。

關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

由此可見，集團(tuán)總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)認(rèn)證審核后，各開發(fā)公司在財(cái)務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項(xiàng)目的階段性預(yù)算，從財(cái)務(wù)管理的角度，把各種控制項(xiàng)用相應(yīng)的科目和部門進(jìn)行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進(jìn)行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費(fèi)用發(fā)生的同時(shí)，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí)，可以按照部門進(jìn)行歸類匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時(shí)，按部門、科目將預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行對(duì)比分析。以便集團(tuán)公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算控制二、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

（1）成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對(duì)集團(tuán)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級(jí)管理，明確所屬級(jí)次及隸屬關(guān)系。

（2）成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對(duì)公司要求的項(xiàng)目進(jìn)行分類、分級(jí)核算。

企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。然后按成本對(duì)象進(jìn)行歸集分配。

2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制

公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計(jì)劃按類別填報(bào)、錄入資金數(shù)據(jù)庫(kù)，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級(jí)批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準(zhǔn)計(jì)劃分配資金。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計(jì)劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目給予報(bào)警提示，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的事中控制。通過項(xiàng)目計(jì)算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與查詢，給公司高級(jí)管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時(shí)可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析，不僅可以了解該項(xiàng)目的當(dāng)前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項(xiàng)，從而可以從源頭對(duì)異常現(xiàn)象進(jìn)行分析，有針對(duì)性地采取措施。期末，管理者通過項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析，為對(duì)相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進(jìn)行業(yè)績(jī)考核提供定量分析資料。辦公自動(dòng)化使資金運(yùn)作效率大大提高，同時(shí)也對(duì)高層管理人員形成了制約。

三、銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制

篇(7)

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；城市化；關(guān)系；措施

引言

近年來房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)建設(shè)迅猛開展，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)推動(dòng)力。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)不僅可以有效的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的前進(jìn)，同時(shí)也可以改善城市居住生活質(zhì)量，對(duì)于保障城市化建設(shè)的順利開展具有重要的基礎(chǔ)作用。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與城市規(guī)劃由于理念以及價(jià)值觀念的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與城市規(guī)劃出現(xiàn)較多的矛盾，進(jìn)而難以形成房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展，制約了城市化的進(jìn)一步開展。因此，必須協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之間的關(guān)系，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滿足城市規(guī)劃要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及環(huán)境效益。

1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃概述

城市規(guī)劃是根據(jù)《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律依據(jù)作為基礎(chǔ)，對(duì)城市用地布局以及功能作出合理的籌劃安排。城市規(guī)劃管理主要有以下幾方面特點(diǎn)：

（1）屬于中遠(yuǎn)期規(guī)劃管理，是綜合分析了國(guó)家城市建設(shè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求以及實(shí)際情況所做出的規(guī)劃，對(duì)城市發(fā)展的指導(dǎo)性強(qiáng)。

（2）城市規(guī)劃的主要內(nèi)容在于對(duì)城市本質(zhì)屬性、城市不同時(shí)期的規(guī)模、城市的用地布局進(jìn)行詳細(xì)明確的規(guī)定。

（3）城市規(guī)劃統(tǒng)籌分析了城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境以及文化要求，具有覆蓋面廣，管理對(duì)象豐富的特點(diǎn)，科學(xué)合理的規(guī)劃管理與有效落實(shí)，能夠大幅提高城市的整體管理水平。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)則是至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于獲得經(jīng)濟(jì)利益的目的，在遵循相關(guān)法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)土地進(jìn)行使用并將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售獲利的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于一種開發(fā)建設(shè)行為，也是對(duì)城市規(guī)劃管理的具體執(zhí)行措施。

1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃關(guān)系研究

1.1城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的影響

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收到城市規(guī)劃管理的規(guī)范與節(jié)制。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)質(zhì)就是對(duì)土地資源的使用建設(shè)，而土地資源的建設(shè)使用則需要受到城市規(guī)劃部門的綜合規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)作為一種商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，部分開發(fā)商在商業(yè)利益的驅(qū)使下，不顧城市建設(shè)的全局要求，導(dǎo)致建筑密度以及綠地面積等硬性指標(biāo)違規(guī)。而城市規(guī)劃則通過明確的條文及要求，對(duì)房地產(chǎn)的各種開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范與約束。

（2）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的整體效益受城市規(guī)劃管理的影響較強(qiáng)。城市規(guī)劃管理是影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)效益的主要因素，這是由于城市規(guī)劃管理可以對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，對(duì)于具有不同功能的土地以及不同規(guī)劃布局的土地，其價(jià)格差別較大，因而可以通過城市規(guī)劃的總體調(diào)節(jié)，影響到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的效益。

（3）城市規(guī)劃管理對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有一定的指導(dǎo)作用。城市規(guī)劃是對(duì)城市一段時(shí)期的整體建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)，城市規(guī)劃方案都是結(jié)合城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)布局以及地理?xiàng)l件等綜合分析考慮后的規(guī)劃，因而具有前瞻作用，能夠?yàn)橄乱徊椒康禺a(chǎn)的開發(fā)建設(shè)提供科學(xué)的指導(dǎo)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于城市規(guī)劃的影響

（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃管理的基本手段。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用下，房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)會(huì)遵循城市規(guī)劃建設(shè)逐步開展，進(jìn)而作為組成元素對(duì)城市的整體用地、產(chǎn)業(yè)布局、住宅布局等形成調(diào)整，確保城市規(guī)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)可以確保城市規(guī)劃用地合理布局。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)用地通常情況下是對(duì)土地進(jìn)行有償?shù)睦?，因而在?jīng)濟(jì)效益的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)合理的安排用地結(jié)構(gòu)，通過綜合開發(fā)提高土地的使用效率，進(jìn)而作為反饋?zhàn)饔么龠M(jìn)城市規(guī)劃過程中對(duì)土地管理的科學(xué)性。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)可以改變城市結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能夠?qū)Τ鞘行纬山Y(jié)構(gòu)重建或者是區(qū)域拓展的作用，進(jìn)而對(duì)城市的用地分布以及產(chǎn)業(yè)分布進(jìn)行重組，實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的平衡，為城市建設(shè)提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。

2房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)原因分析

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與城市規(guī)劃管理仍然存在較多不協(xié)調(diào)的方面，這對(duì)于城市化的進(jìn)一步推進(jìn)是十分不利的，綜合分析導(dǎo)致兩者難以協(xié)調(diào)的原因主要有以下幾方面：

（1）房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)有限土地過度開發(fā)。為了提高整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，部分房地產(chǎn)商對(duì)土地資源過度開發(fā)建設(shè)，在城市規(guī)劃中的住宅容積率、建筑密度以及綠地面積等基本指標(biāo)得不到實(shí)現(xiàn)，造成居住環(huán)境質(zhì)量下降，違背了城市規(guī)劃建設(shè)的初衷。

（2）城市規(guī)劃管理力度薄弱，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目具有隨意性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下開展的，然而一些地區(qū)由于城市規(guī)劃管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的指導(dǎo)性不強(qiáng)，因而用地開發(fā)過于隨意，沒有形成規(guī)范化、合理化的布局。

（3）對(duì)于與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不足。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中，注重建筑設(shè)施的建設(shè)而對(duì)于配套使用的綠化、道路等其他公用設(shè)施建設(shè)投入不足，影響了項(xiàng)目開發(fā)整體質(zhì)量，對(duì)于進(jìn)一步的城市規(guī)劃管理十分不利。

3房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)管理方式

（1）制定全面、科學(xué)、合理的城市總體規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指明大方向。為了協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，首先應(yīng)該按照國(guó)家頒布的相關(guān)規(guī)劃法律，結(jié)合城市的實(shí)際特點(diǎn)，并考慮中遠(yuǎn)期要求，制定具有城市文化特色的總體規(guī)劃，進(jìn)而形成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整體制約與規(guī)范。其次，總體規(guī)劃的制定過程中應(yīng)該注意經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施以及配套附屬設(shè)施等多方面的要求，確保整體規(guī)劃的全面合理與切實(shí)可行。

（2）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)要遵循誠(chéng)實(shí)整體規(guī)劃目標(biāo)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中，應(yīng)該注意遵循城市規(guī)劃的整體要求，不能只顧眼前經(jīng)濟(jì)利益的短視建設(shè)。在對(duì)住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)、建筑物的樣式風(fēng)格、環(huán)境設(shè)施的改造等方面，不僅需要考慮市場(chǎng)的要求，同時(shí)也應(yīng)該注意與城市的規(guī)劃要求、城市的發(fā)展要求以及城市的文化特色要求相適應(yīng)。

（3）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)必須注重可持續(xù)性?？沙掷m(xù)行駛進(jìn)行城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本要求，也是實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然條件。實(shí)現(xiàn)兩者的可持續(xù)性，必須充分理解城市以及區(qū)域規(guī)劃的本質(zhì)要求，并在具體落實(shí)措施上，注重長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)要求，將近期的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與遠(yuǎn)期的城市規(guī)劃目標(biāo)一致化。

（4）不斷補(bǔ)充完善城市規(guī)劃管理理論以及制定方法。社會(huì)是不斷發(fā)展進(jìn)步的，房地產(chǎn)開發(fā)所面的市場(chǎng)條件也是復(fù)雜多變的，因此在城市規(guī)劃的管理上，必須充分考慮這些可變因素，對(duì)現(xiàn)行的城市規(guī)劃理論以及工作方法進(jìn)行補(bǔ)充完善，以便于能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供作為科學(xué)合理的指導(dǎo)，確保城市規(guī)劃能夠?yàn)橄乱徊降某鞘薪ㄔO(shè)提供作為合理的布局基礎(chǔ)。

結(jié)語(yǔ)

從本質(zhì)上講，城市規(guī)劃是對(duì)城市的建設(shè)進(jìn)行全局的指導(dǎo)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)則是對(duì)城市規(guī)劃具體的執(zhí)行，兩者之間的關(guān)系是緊密聯(lián)系的。因此，必須注重對(duì)城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)管理，明確城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的本質(zhì)聯(lián)系。在進(jìn)行城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)管理上，確保兩者之間形成一致的建設(shè)目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)城市化進(jìn)程的不斷優(yōu)化與前進(jìn)。

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