簡述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇簡述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資渠道 現(xiàn)狀 分析

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國全面實(shí)現(xiàn)城市化、工業(yè)化過程中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，跟人民群眾的實(shí)際生活緊密相關(guān)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)還有這良好的關(guān)聯(lián)效益，不僅能夠帶動(dòng)制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，還能有效促進(jìn)園林、旅游等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。很多地方通過發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)增加了財(cái)政收入，改善了城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施與人民的居住條件。然而，目前我國房地產(chǎn)市場還處在發(fā)展階段，其資金來源仍然嚴(yán)重依賴銀行，這樣的資金運(yùn)作模式給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)公司相繼出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的情況，給自身發(fā)展和銀行利益都帶來了巨大影響。鑒于此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國政府的宏觀調(diào)控下，一系列房地產(chǎn)信貸政策相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的門檻逐漸提高，而股票、證券市場又相對(duì)疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過這些傳統(tǒng)融資渠道獲取長期、穩(wěn)定的資金來源，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產(chǎn)信托、買方信貸等措施紛紛走進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的視線，并且逐漸開始發(fā)揮重要作用。在新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體系，以便獲得持續(xù)足量的資金支持，已經(jīng)成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否在市場競爭中立足的關(guān)鍵因素。

二、對(duì)我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模較小，信用層級(jí)差

我國房地產(chǎn)企業(yè)近年來雖然發(fā)展勢頭迅猛，但是目前我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較小，占全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的比例還很低，這一部分房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，有些還并沒有完全具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件。這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模小，資金管理也比較分散，整體財(cái)務(wù)管理水平較低，難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大的特點(diǎn)。這些企業(yè)的開發(fā)能力較差，難以抵御各方面的風(fēng)險(xiǎn)，這些特征都導(dǎo)致企業(yè)很難通過各種融資渠道取得資金。另一方面，我國房地產(chǎn)業(yè)的信用評(píng)級(jí)較為靠后，信用差也嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的融資。金融部門的貸款要以企業(yè)的信用作為重要的依據(jù)，是對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的判斷。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處在較高的水平，再加上國際金融危機(jī)的影響，行業(yè)內(nèi)的競爭更加白熱化，一些運(yùn)作不規(guī)范，資金不能及時(shí)到位的企業(yè)都可能面臨著被市場淘汰的局面。

（二）我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短

我國在1998年之前都廣泛采用福利分房制度，沒有將住房視為商品，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就無從談起。1998之后我國全面取消福利分房在制度，至此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才正式興起，到目前為止，也不過十多年的發(fā)展歷程。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，人們的住房完全是由政府或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)投資、建設(shè)和分配，個(gè)人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業(yè)單位用于建設(shè)住房的資金不可能收回。另外，由于過于強(qiáng)調(diào)土地公有制，導(dǎo)致住房難以作為普通商品一樣買賣，鮮有住房投資，住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展嚴(yán)重滯后于人民群眾的實(shí)際需求。1998年后，我國明文規(guī)定全面停止住房分配政策，開放住房二級(jí)市場，我國房地產(chǎn)市場才算真正建立起來。客觀來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，不少房地產(chǎn)企業(yè)都還在經(jīng)驗(yàn)積累和摸索階段，這也是造成我國房地產(chǎn)融資渠道單一的重要原因之一。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資缺乏政策支持

我國房地產(chǎn)行業(yè)從起步階段開始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融資發(fā)展滯后。由于受到傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期思維的影響，房地產(chǎn)融資模式較為單一，房地產(chǎn)金融市場的法律體系亟須進(jìn)一步完善。目前我國有關(guān)房地產(chǎn)融資方面的法律主要是《擔(dān)保法》，主要是通過房地產(chǎn)抵押貸款的途徑來獲取資金，這也是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個(gè)世紀(jì)90年代開始，我國就已經(jīng)明確提出不鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市，兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國現(xiàn)行的法律和相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)信托、債券等融資渠道也有著一定限制。我國對(duì)企業(yè)發(fā)行債券實(shí)施較為嚴(yán)格的審批制度，有評(píng)級(jí)要求，還需要資產(chǎn)抵押，達(dá)不到要求的企業(yè)不能發(fā)行債券，即便達(dá)到要求，對(duì)發(fā)行數(shù)量也有限制。由于缺乏相關(guān)法律和政策的扶持，我國房地產(chǎn)行業(yè)難以形成科學(xué)合理的融資體系，難以保證協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展，多元化的融資渠道發(fā)展也就停滯不前。

三、拓寬我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的建議

（一）盡快完善我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的各項(xiàng)法律法規(guī)

實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資渠道需要以健全的法律法規(guī)保障作為基礎(chǔ)。健全、完善的房地產(chǎn)金融法律體系，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)多元化融資，還能便于有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)融資過程的監(jiān)督。目前來看，我國已經(jīng)出臺(tái)了類似《土地管理法實(shí)施條例》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，這些規(guī)定對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了法律保障，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。但是，為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資，我國還應(yīng)該出臺(tái)一些支持性的政策。在完善現(xiàn)有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，逐步取消對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托投資的限制，盡快出臺(tái)符合我國國情的房地產(chǎn)投資基金的相關(guān)法律，早日結(jié)束房地產(chǎn)投資基金無法可依的尷尬局面。

（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金

金融危機(jī)過后，我國房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲取貸款的難度越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)的資金困難狀況日益嚴(yán)峻。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金具有明顯的優(yōu)勢。首先，能夠多元化我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，減輕房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)依靠銀行融資的壓力。房地產(chǎn)投資基金是憑借發(fā)行收益憑證的方式募集資金，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場與資本市場有機(jī)結(jié)合，直接將資本市場上充裕的資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)銀行融資渠道的大力補(bǔ)充。其次，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)投資基金，有助于本土房地產(chǎn)企業(yè)吸引國際資本，擴(kuò)大資金的來源范圍。這些資金會(huì)選擇投向那些盈利能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮钠髽I(yè)作為投資對(duì)象，客觀上有助于整個(gè)行業(yè)競爭秩序的建立，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的健康發(fā)展，有助于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)。最后，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金還可能豐富和完善房地產(chǎn)金融體系。我國人口眾多，土地稀缺，住房具有很強(qiáng)的投資價(jià)值和抗通脹能力，因此，房地產(chǎn)是不少中小投資者眼中的理想投資領(lǐng)域。然而，由于資金有限，投資的準(zhǔn)入門檻很高，很多投資者難以分享房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展所帶來的盈利。房地產(chǎn)投資基金恰好可以妥當(dāng)解決這一問題，以其較強(qiáng)的流動(dòng)性和較低的門檻，成為中小投資者樂意選擇的投資機(jī)會(huì)，逐漸成為一種回報(bào)率穩(wěn)定的理財(cái)工具。

（三）將房地產(chǎn)信托投資作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的有力補(bǔ)充

房地產(chǎn)信托投資是憑借商業(yè)信托組織發(fā)展起來的，通俗來說，就是聚集眾多投資者的資金，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資或者收購、持有房地產(chǎn)企業(yè)的一種投資方式。跟銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托投資有著很多顯著的優(yōu)勢。首先，房地產(chǎn)信托融資可以有效降低整個(gè)企業(yè)的融資成本，從而節(jié)約大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，房地產(chǎn)信托的資金供給方式較為多樣，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目要求，通過資金信托、股權(quán)投資模式、貸款模式等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，為企業(yè)提供更多融資可能性。最后，信托產(chǎn)品是民間資金的集合，流動(dòng)性較大，能夠緩和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)只要拿到土地批文之后，就可以進(jìn)行信托融資和前期建設(shè)準(zhǔn)備，節(jié)約時(shí)間。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)企業(yè)需要在充分考慮自身?xiàng)l件和需求的前提條件下，謹(jǐn)慎選擇最適合自身發(fā)展定位的融資渠道?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)如果能實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難的實(shí)際困難，還有助于我國整體金融體系的進(jìn)一步完善。然而，雖然從理論上可以討論出不少房地產(chǎn)行業(yè)的融資新渠道，但是在實(shí)際運(yùn)作中仍然存在很多困難，不一定都能起到很好的融資效果。因此，要想徹底改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身的探索，更需要整個(gè)國家金融體系的不斷建設(shè)和完善。

參考文獻(xiàn)

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篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；預(yù)結(jié)算；審核；質(zhì)量

Abstract: with the development of our national economy, construction industry also in forging ahead, the real estate industry as a branch of the construction industry, but also to the trend of development by leaps and bounds, as a real estate enterprise, how to better develop the short time, investment benefit good real estate project is the first task, and at the same time, improve the real estate project examining quality also is most important, it can bring higher real estate enterprise investment benefits and economic benefits. In this paper the author will improve the quality of real estate project examining a discussion.

Keywords: real estate projects; The settlement; Audit; quality

中圖分類號(hào)：TU201.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在21世紀(jì)的今天，人們做事情更加具有條理性了，任何事情都會(huì)做好規(guī)劃和布置，房地產(chǎn)工程也不例外，它的特點(diǎn)更加要求在規(guī)劃和布置上的工作做得事無巨細(xì)，有條不紊，進(jìn)而更好地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核就是房地產(chǎn)企業(yè)未雨綢繆的一個(gè)表現(xiàn)，它減少了房地產(chǎn)工程一些不必要的經(jīng)濟(jì)損失，為房地產(chǎn)工程更好地投資使用做好了鋪墊工作。但在房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核工作中難免存在一些問題，導(dǎo)致工程預(yù)結(jié)算審核在質(zhì)量上得不到保障，如何提高房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核的質(zhì)量是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的一個(gè)問題。

一、工程預(yù)結(jié)算的概念

工程預(yù)結(jié)算也可叫做工程造價(jià)，是對(duì)建筑工程項(xiàng)目所需的各種材料、機(jī)械消耗量、人工及耗用資金的核算，是國家基本建設(shè)投資及建設(shè)項(xiàng)目施工過程中的一項(xiàng)基本的要求工作。在建筑行業(yè)有一句流行語叫：“是賠是賺，全在預(yù)算?！?/p>

二、房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核存在的問題

建筑工程預(yù)結(jié)算是由基本的建設(shè)投資估算和建設(shè)項(xiàng)目施工組成的一項(xiàng)工作。它反映了建筑工程項(xiàng)目對(duì)施工人員、建筑材料、機(jī)械設(shè)備以及安全衛(wèi)生等耗用指標(biāo)，在一定程度上也體現(xiàn)了工程預(yù)結(jié)算審核的重要性。作為房地產(chǎn)工程，其預(yù)結(jié)算審核工作是有效控制投資和合理確定工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)和手段，對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行全面、合理、系統(tǒng)的審核，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正施工方編制預(yù)結(jié)算過程中的疏漏。房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算質(zhì)量的高與低，直接關(guān)系到工程承包雙方的利益，也關(guān)系到工程造價(jià)的有效控制，因此必須做到高效率、高質(zhì)量的工程預(yù)結(jié)算審核工作，從而達(dá)到有效控制和合理確定工程造價(jià)的目的，在當(dāng)前的房頂產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核工作中還存在著一些問題，以致不能很好地保證房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核的質(zhì)量。這些問題主要表現(xiàn)在：

（一）預(yù)算中出現(xiàn)高估冒算的情況。

由于房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算書是由施工方編制好后交給建設(shè)單位進(jìn)行審核，施工方為了拿到更多的工程款，往往多算工程款，高估冒算工程造價(jià)，其主要的表現(xiàn)形式是多計(jì)工作量、從高套取建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用、高估建設(shè)材料價(jià)格等。在實(shí)際的操作中，施工方往往以他的專業(yè)優(yōu)勢為借口，從而采購一些不通用、品牌新的施工材料或購買材料時(shí)以種種理由來編造，來達(dá)到虛報(bào)價(jià)格的目的。

（二）預(yù)算中有意遺漏工程項(xiàng)目。

房地產(chǎn)工程在招標(biāo)和投標(biāo)過程中，施工企業(yè)或單位為了接近標(biāo)底，在預(yù)算中有意遺漏相關(guān)的工程項(xiàng)目，等到進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候再來補(bǔ)上。具體的表現(xiàn)形式是在招標(biāo)和投標(biāo)的過程中，低報(bào)價(jià)，結(jié)算時(shí)高要價(jià)。

（三）抬高價(jià)格，巧立名目。

這點(diǎn)首先表現(xiàn)為趕工費(fèi)。施工企業(yè)或單位會(huì)為了工程造價(jià)費(fèi)用而有意抬高價(jià)格，對(duì)于所面臨的要變化的項(xiàng)目，以要趕工程建設(shè)，工期有限這一情況為契機(jī)，以此為借口來增加趕工費(fèi)，從而達(dá)到索要高價(jià)的目的；其次表現(xiàn)為變更施工方案設(shè)計(jì),這種變更施工方案設(shè)計(jì)有的是因?yàn)樵O(shè)計(jì)本身的問題，有的可能是建設(shè)單位考慮不周需要變更施工方案的設(shè)計(jì)，但也有一些無厘頭的情況，這是施工方和設(shè)計(jì)方聯(lián)手故意造成的，當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的情況時(shí)，施工企業(yè)或單位對(duì)該加的工程款積極性很高，不僅加上，還要多加，對(duì)該減的卻少減，甚至不減。

（四）減少工程項(xiàng)目卻不減價(jià)格，偷工減料嚴(yán)重。

在房地產(chǎn)工程施工時(shí)，施工材料的價(jià)格雖然是根據(jù)定額來規(guī)定，但有些主要材料的價(jià)格需要按照實(shí)際的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，材料調(diào)差也是工程造價(jià)的組成部分，施工單位為了獲得這一點(diǎn)差價(jià)，在材料的使用上以次充好，而材料調(diào)差仍然按照質(zhì)量好的材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，賺取一點(diǎn)利益；其次是對(duì)變更取消或者是減少的項(xiàng)目隱瞞不報(bào)，在減了項(xiàng)目的情況下不減價(jià)格，謀取利潤，還有就是偷工減料。這些方面都不能給房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核工作帶來質(zhì)量上的保障。

（五）工程討價(jià)還價(jià)，有定額不套。

施工單位往往會(huì)對(duì)某些零星的工程或者某些土石方工程有定額標(biāo)準(zhǔn)的而不套用定額，卻采取議價(jià)的形式來討價(jià)還價(jià)，以此在從中獲得一些利潤。

（六）房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核的送審資料不完整，真實(shí)性也不高，簽證過于頻繁，而且簽證的隨意性大。

（七）工程量虛增，在某項(xiàng)工程項(xiàng)目中，多計(jì)算工程量，或者是重復(fù)計(jì)算工程量，也就是干了某一項(xiàng)工程，卻重復(fù)要了兩次錢。

針對(duì)以上房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核工作中存在的問題，筆者提出了一些切實(shí)可行的措施來提高房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核質(zhì)量，具體如下：

（一）加大預(yù)結(jié)算審核材料的審計(jì)力度。

審計(jì)人員要根據(jù)工程的特點(diǎn)，重點(diǎn)對(duì)一些價(jià)值大、價(jià)格不透明、數(shù)量多的材料進(jìn)行預(yù)結(jié)算的審核，盡可能地多了解各項(xiàng)材料價(jià)格的信息以及變動(dòng)情況，從而做到預(yù)結(jié)算的審核有理有據(jù)；審計(jì)人員要認(rèn)真審核各項(xiàng)材料的定額價(jià)、市場價(jià)、調(diào)整的數(shù)量以及差價(jià)等，杜絕材料價(jià)格水分；要進(jìn)行市場調(diào)查和現(xiàn)場核實(shí)，對(duì)于一些價(jià)格不明確的工程材料要進(jìn)行市場調(diào)查，以了解價(jià)格的真實(shí)情況。

（二）提高審核人員的綜合素質(zhì)。

房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算的審核是否公正、公平、準(zhǔn)確、合理，與審核人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平息息相關(guān)，因此要不斷提高審核人員工作責(zé)任心和社會(huì)責(zé)任感，提高他們的綜合素質(zhì)，從而保證審核人員能夠以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度來進(jìn)行審核工作， 這在一定程度上可以預(yù)防在審核工作中出現(xiàn)的問題和紕漏，對(duì)于提高房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算的質(zhì)量來說也有促進(jìn)作用。

（三）加強(qiáng)工程預(yù)結(jié)算在不同階段的控制和管理。

房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算要想提高審核質(zhì)量，就必須對(duì)工程預(yù)結(jié)算在不同階段的特點(diǎn)和性質(zhì)進(jìn)行全過程、全方位的控制和管理，以保證預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

結(jié)束語

綜上所述，做好房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核工作是提高房地產(chǎn)投資效益和經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑，但在預(yù)結(jié)算審核工作中存在著諸多問題，這就需要不斷提高審核人員的職業(yè)道德素質(zhì)和工作責(zé)任心，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核質(zhì)量的目的。

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【關(guān)鍵詞】AHP；會(huì)議型酒店；投資環(huán)境；評(píng)價(jià)研究

1.引言

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，飯店業(yè)逐漸涌現(xiàn)會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型賓館、主題飯店等經(jīng)營模式，其中，會(huì)議型酒店成為我國飯店客源市場新熱點(diǎn)之一。會(huì)議型酒店的客源具有人流量大、消費(fèi)水平高、逗留時(shí)間長的特征，能為飯店帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益，由此，越來越多的投資者投入會(huì)議型酒店。如何客觀地評(píng)價(jià)和測算各地區(qū)的投資環(huán)境，如何依據(jù)具體的投資環(huán)境進(jìn)行市場定位，是決定會(huì)議型酒店投資成功與否的關(guān)鍵所在。迄今為止，較少會(huì)議型酒店投資環(huán)境分析方面的研究成果。

2.基于層次分析法（AHP）的會(huì)議型酒店投資環(huán)境指標(biāo)體系

會(huì)議型酒店是在酒店的客源結(jié)構(gòu)中，以出席、參觀一個(gè)或多個(gè)會(huì)議，展覽或其他活動(dòng)為主要目的的客源占自己客源的重要份額，并具備一定規(guī)模的會(huì)議功能、場所和設(shè)備的商務(wù)酒店。

2.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取原則

會(huì)議型酒店的投資環(huán)境是一個(gè)完善的系統(tǒng)，包含從內(nèi)到外、從宏觀到微觀的各層面的環(huán)境要素。本文借鑒已有研究成果，確定了會(huì)議型飯店投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)的選取原則：（1）相關(guān)性。指標(biāo)的選取應(yīng)與所要研究的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。（2）客觀性。為避免主觀因素對(duì)評(píng)估的可信度影響，本文盡量采用數(shù)量指標(biāo)，同時(shí)，盡量按比較客觀和公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)處理非數(shù)量指標(biāo)。（3）顯著性。指標(biāo)的選取應(yīng)能最大限度地揭示樣本間的差異。（4）全面性。指標(biāo)選取時(shí)應(yīng)從多層次、多角度描述和說明產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境的優(yōu)劣。（5）無差異性。政治和貨幣穩(wěn)定性、外商的管制程度等因素對(duì)會(huì)議型酒店投資環(huán)境具有顯著的影響，但這些因素在各省、自治區(qū)、直轄市之間幾乎無差異，因此可忽略。（6）動(dòng)態(tài)連續(xù)性。指標(biāo)體系需要能夠揭示地區(qū)產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，反映其現(xiàn)狀、潛力以及演變趨勢。產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境的改善是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過程，指標(biāo)選取時(shí)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，運(yùn)用靜態(tài)指標(biāo)反映現(xiàn)狀水平，利用動(dòng)態(tài)指標(biāo)預(yù)測發(fā)展前景。

2.2 指標(biāo)體系的構(gòu)建

基于上述研究，筆者訪問了8個(gè)企業(yè)人士和6個(gè)酒店方面的專家學(xué)者，共同探討影響會(huì)議型酒店投資的各種環(huán)境因素，建立會(huì)議型酒店投資環(huán)境分析的指標(biāo)體系，準(zhǔn)則層包括四個(gè)方面（表1顯示17個(gè)目標(biāo)層）：（1）基礎(chǔ)設(shè)施指標(biāo)（C1-C4）。著重選取了與交通設(shè)施和郵電通訊相關(guān)的指標(biāo)?？停ㄘ洠┻\(yùn)量總計(jì)：一定時(shí)期內(nèi)，各種運(yùn)輸工具實(shí)際運(yùn)送的旅客（貨物）數(shù)量；旅客周轉(zhuǎn)量：一定時(shí)期內(nèi)，由各種運(yùn)輸工具運(yùn)送的旅客數(shù)量與其相應(yīng)運(yùn)輸距離的乘積之和；郵電業(yè)務(wù)總量：郵電企業(yè)為社會(huì)提供各類郵電服務(wù)的總數(shù)量。（2）社會(huì)環(huán)境指標(biāo)（C5-C8）。主要反映社會(huì)穩(wěn)定性和居民的消費(fèi)觀念。從業(yè)人員平均工資指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位的從業(yè)人員在一定時(shí)期內(nèi)平均每人所得的貨幣工資額；居民家庭恩格爾系數(shù)是指食物支出金額在消費(fèi)性總支出金額中所占的比例。（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)（C9-C14）。此指標(biāo)系所要反映的主要信息是市場的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并突出考慮第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。（4）行業(yè)環(huán)境指標(biāo)（C15-C17）。主要反映市場競爭和需求情況。因?yàn)楦鞯貐^(qū)大小會(huì)議、展覽等方面的信息缺乏具體數(shù)據(jù)，根據(jù)客觀性的指標(biāo)構(gòu)建原則，筆者用接待旅游人數(shù)來代替市場需求方面的信息。

3.運(yùn)用層次分析法對(duì)會(huì)議型酒店投資環(huán)境進(jìn)行實(shí)證分析

3.1 層次分析法（AHP）簡述

本文選用層次分析法進(jìn)行實(shí)證分析。層次分析法是美國學(xué)者T.L.Saaty于20世紀(jì)70年代提出。其特點(diǎn)是對(duì)復(fù)雜決策問題的影響因素、本質(zhì)以及內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析，并構(gòu)建一個(gè)層次模型，然后利用有限的定量信息，將人為決策過程數(shù)學(xué)化，因此，多目標(biāo)或無結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問題即可轉(zhuǎn)化為一種簡便的決策方法。具有高度的有效性、可靠性和廣泛的適用性。

層次分析法的基本步驟如下：（1）構(gòu)造比較判斷矩陣；（2）計(jì)算單一準(zhǔn)則下元素的相對(duì)重要性及一致性驗(yàn)證。根據(jù)判斷矩陣計(jì)算對(duì)于目標(biāo)元素而言各元素的相對(duì)重要性次序的權(quán)值，判斷同層因素的權(quán)數(shù)分配是否合理，要對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)；（3）層次總排序及一致性驗(yàn)證。

3.2 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及獲取

3.3 權(quán)重計(jì)算

根據(jù)上述的計(jì)算步驟，得到每個(gè)個(gè)體指標(biāo)在整個(gè)指標(biāo)體系中的權(quán)重（結(jié)果見表2）。經(jīng)過一致性檢驗(yàn)，C.R.

對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)，則得到各個(gè)城市的綜合得分（結(jié)果見表3）。

計(jì)算結(jié)果得出綜合得分的排名情況是：北京第一；上海第二；天津第三。

4.結(jié)語

結(jié)果表明，本文構(gòu)建的指標(biāo)體系是合理的，能正確、全面地反應(yīng)一個(gè)地區(qū)會(huì)議型酒店投資環(huán)境的具體情況。投資環(huán)境的具體分析給投資者以直觀的、量化的指導(dǎo)，是投資者進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。同時(shí)其結(jié)果對(duì)于具體地區(qū)來說具有很強(qiáng)的借鑒作用，利于地區(qū)制定針對(duì)性措施改善自身的狀況以吸引投資者。

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