房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進一步發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時加以解決。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務行為，加強財務管理，我們在《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的基礎(chǔ)上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

為了適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務發(fā)展的需要，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題補充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理：1.項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應付賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應按實際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應的應付賬款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應及時作為存貨管理。2.項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項目開發(fā)產(chǎn)品，應將預收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項目利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價格計入營業(yè)收入，并相應沖轉(zhuǎn)預收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過房戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應按照委托方確認的結(jié)算價款，計入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應視同銷售處理，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應作如下處理：1.出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計入其他業(yè)務收入，該項土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費計入其他業(yè)務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入。2.出售合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應將預收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協(xié)議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續(xù)后，應將預收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價款計入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以出租的方式進行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不據(jù)價款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。出租期間，收取的房屋租金作為其他應付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業(yè)應將其他應付款沖轉(zhuǎn)應收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務費用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務招待費的，須經(jīng)主管財政機關(guān)批準后，方可按當年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當年借方發(fā)生額）的60％預計營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費用；預計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業(yè)收入的5‰；預計全年營業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預計營業(yè)收入的3‰；預計全年營業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預計營業(yè)收入的2‰；預計全年營業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預計營業(yè)收入的1‰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，應將待攤的業(yè)務招待費，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用。

十四、經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機關(guān)批準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費。預提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預提公共配套設(shè)施費。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時，相應沖轉(zhuǎn)代收代繳款項。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗收后而尚未出售前發(fā)生的維修費，計入銷售費用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費，沖減質(zhì)量保證金（應收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。

篇(2)

所謂房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當?shù)慕?jīng)濟效益以抵補承擔風險產(chǎn)生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經(jīng)營管理，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險

2.1　政治風險

是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關(guān)注。

2.2　經(jīng)濟風險

是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3　自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

2.4　技術(shù)風險

是指由于科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5　經(jīng)營風險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素剖析

3.1　政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風險。在我國尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進行調(diào)整是相當遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2　房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3　開發(fā)時機的選擇

經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4　開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5　開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。

3.6　開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風險的具體措施

4.1　事先有效避開風險源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

篇(3)

所謂房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當?shù)慕?jīng)濟效益以抵補承擔風險產(chǎn)生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經(jīng)營管理，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險

2.1政治風險

是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟風險

是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

2.4技術(shù)風險

是指由于科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經(jīng)營風險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風險。在我國尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進行調(diào)整是相當遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時機的選擇

經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風險的具體措施

4.1事先有效避開風險源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務方式控制風險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。

4.4對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學的預測

要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減?。唤ㄔ熨M用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減?。还こ滩荒馨雌谕旯さ娘L險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進行培訓。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻

[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998

篇(4)

    信報訊（記者賀文華）昨天，北京市發(fā)改委投資處負責人透露，我市對新批房地產(chǎn)開發(fā)項目在立項前，要進行交通、人口密度、容積率等方面論證，凡交通論證沒有通過的，實施一票否決，不予立項。

    市發(fā)改委投資處處長宋宇表示，調(diào)查發(fā)現(xiàn)我市房地產(chǎn)發(fā)展過程中目前存在的主要問題和矛盾是，房地產(chǎn)開發(fā)投資、布局需要調(diào)整，城區(qū)住宅規(guī)模過大、發(fā)展空間過于擁擠，城鄉(xiāng)一體化進程緩慢；存量房市場成交量低，租賃房市場發(fā)展嚴重滯后；政府引導調(diào)控作用不明顯；房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻不到位。

    宋宇表示，今后在北京不光是房地產(chǎn)項目，任何新開發(fā)的基建項目，在立項前的審批過程中，都要實施交通一票否決，新建項目都應考慮對周邊交通環(huán)境的影響，尤其是要嚴審控制四環(huán)以內(nèi)的新批房地產(chǎn)開發(fā)項目。

    此外，市發(fā)改委還表示，要加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的供應。目前存量房市場成交量低，租賃房市場發(fā)展嚴重滯后；規(guī)范房地產(chǎn)秩序，加強對房地產(chǎn)項目變更的控制。要嚴格限制由商品房項目轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟適用房，反對“給窮人做金碗”。一些開發(fā)商為了享受到經(jīng)濟適用房劃撥土地的優(yōu)惠，將商品房項目中途轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房，一邊賣著高價，一邊享受優(yōu)惠，低收入者還買不起。不允許變相地協(xié)議出讓，不允許私下轉(zhuǎn)移；嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金制度；對土地的一級開發(fā)嚴格規(guī)劃立項。及時發(fā)現(xiàn)并嚴厲打擊非法用地。政府的管理重心由對項目的審批，前移到對一級土地開發(fā)的審查。

篇(5)

隨著我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)融資備受關(guān)注。從融資的總量來看，房地產(chǎn)開發(fā)融資規(guī)模相當龐大;從融資的結(jié)構(gòu)來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源有國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、引進外資、自籌資金和其他資金等形式。近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍。房地產(chǎn)開發(fā)融資增長速度2003年達到最高峰。2003年宏觀調(diào)控開始之后，融資增速呈現(xiàn)下降趨勢，2005年增速下降，2006年國家陸續(xù)出臺的政策并沒有產(chǎn)生實質(zhì)影響，房地產(chǎn)開發(fā)融資增速回升。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要還是以銀行貸款為主，資本結(jié)構(gòu)不合理，境外資金利用水平低，融資渠道拓展困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資當前存在的問題及原因

（一）融資渠道過于單一，資金來源主要依賴于銀行貨款。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資主要資金來源是自籌資金和其他資金。資金來源中近一半以上來自銀行貸款，只有少數(shù)企業(yè)的自籌資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使得財務杠桿過大，導致財務風險增加。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資水平差異較大

較多的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，并不完全具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件，規(guī)?；姆康禺a(chǎn)集團比例較少。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依賴于外部融資，會帶來高負債運營的財務風險，要想增加資本性籌資最好的辦法就是使企業(yè)上市。但是，我國目前企業(yè)的上市要求非常嚴格，能夠達到條件的 開發(fā)商寥寥無幾，上市的融資的難度較大。

（三）缺乏多層次的房地產(chǎn)金融體系

就目前的房地產(chǎn)金融狀況而言，我國缺乏規(guī)模化、多元化、多層次的房地產(chǎn)金融體系。專業(yè)的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔保機構(gòu)和保障機構(gòu)嚴重不足，境外資金利用率很低。由于國內(nèi)證券市場對房地產(chǎn)企業(yè)直接上市限制比較嚴格，海外上市曾一度被許多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)看好，但真正通過境外證券市場直接上市的微乎其微，其中最重要的原因就是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對于國際規(guī)則不熟悉。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)不健全，直接影響到融資渠道的拓展

有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策、法律法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常拓展。對于國外已經(jīng)發(fā)展比較成熟的房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)證券化等新型融資觀念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是相關(guān)成文的法律法規(guī)卻處于真空狀態(tài)，使融資創(chuàng)新面臨著無法可依的窘境。

三、大力發(fā)展多渠道的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

（一）房地產(chǎn)信托投資

信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產(chǎn)投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托的融資方式能有效節(jié)約費用，降低企業(yè)的融資成本， 可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身的運營方式和具體項目的需求給予資金支持。信托融資具有較強的靈活性，目前已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新模式。

（二）債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一種方式。從目前的融資狀況看，大中型房地產(chǎn)公司主要是通過此種方式來籌集資金的。很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難，如果政府多關(guān)注一下房地產(chǎn)企業(yè)， 對債券融資的態(tài)度有實質(zhì)性轉(zhuǎn)變，正確引導房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，利用政府的信用建立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金，廣泛汲取社會力量，為房地產(chǎn)企業(yè)進行債券融資提供有利的條件。

（三）股權(quán)融資

所謂股權(quán)融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進新的股東的融資方式。股權(quán)融資既可以充實企業(yè)的營運資金，也可以用于企業(yè)的投資活動，股權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)無須還本付息，沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經(jīng)營需要而定。

（四）引進外資、合作開發(fā)

篇(6)

，我國的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設(shè)大量脫離市場承受能力和經(jīng)濟水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。

本文中，筆者將遴選一部分典型案例就適用問題進行探討，以期在引起有關(guān)方面關(guān)注的同時，能夠幫助消費者如何運用法律武器來維護自身的合法權(quán)益。

在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：

逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開發(fā)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導致建設(shè)工期延長不一枚舉。近年來，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。

如，1998年12月26日，被告力達開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項目，2000年1月5日，力達開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設(shè)，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設(shè)，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設(shè)中，因欠繳電力增容費，三方協(xié)議由力達開發(fā)公司先行預售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)”。該條同時規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀要》規(guī)定：“未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的當事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為的合同，一般應當認定為無效”。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，允許他們進行開發(fā)建設(shè)無疑會大大增加房地產(chǎn)市場的風險性，由此產(chǎn)生糾紛應在情理之中。法院認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行的責任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協(xié)議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔協(xié)助義務?？梢?，由于三被告未能依法進行開發(fā)建設(shè)，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設(shè)，也只能由項目人即被告力達開發(fā)公司對外承擔責任。

此外，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銷售人產(chǎn)生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。

如，2001年6月9日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀公司簽訂了《商品房委托協(xié)議》，約定被告將其開發(fā)建設(shè)的住宅樓委托第三人獨家全權(quán)銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1月8日，第三人在銷售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201室及4號地下室以230000元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經(jīng)紀公司因銷售款回籠及費用結(jié)算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以《商品房購銷協(xié)議》上無其印章為由對該協(xié)議不予認可，拒絕將房屋交付原告?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認為：被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀公司簽訂的《商品房委托協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購銷協(xié)議》時，原告對被告與第三人之間的關(guān)系是明知的，且仍在第三人的銷售期限內(nèi)，故該協(xié)議對原、被告均有約束力，被告應交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國合同法》有關(guān)行為的規(guī)定進行的判決。

故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。

如，2000年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協(xié)議書》，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的新區(qū)2-3號門面房2套，建筑面積98平方米；購房款450800元，乙方應在合同簽訂的5日內(nèi)預付50%，余款在交房時付清；甲方于2002年8月底將驗收合格的房屋交付使用；本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預付款100000元。2002年5月31日，被告華洋開發(fā)公司將該項目轉(zhuǎn)讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6人的《認購房屋協(xié)議書》及購房款收據(jù)復印件交付第三人，市計劃委員會對該項目的轉(zhuǎn)讓予以批復同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國土局書面報告請求辦理用地手續(xù)，但至訴訟未取得。

法院認為：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。原、被告雙方簽訂的《認購房屋協(xié)議書》已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，導致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。原、被告雙方在簽訂《認購房屋協(xié)議書》時，被告華洋開發(fā)公司尚未取得商品房預售許可證明，且不能證明原告對此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應認定為故意隱瞞，應承擔相應的民事責任。第三人德陽開發(fā)公司雖然接收了該項目，但在原、被告雙方的商品房買賣過程中沒有過錯，被告也未將收取的購房款交付第三人，故第三人不應承擔民事責任，遂認定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的《認購房屋協(xié)議書》無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息15000元，賠償原告張某30000元。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。本案中的華海開發(fā)公司在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協(xié)議書》，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無效合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”，第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。該司法解釋為諸如華洋開發(fā)公司這樣的開發(fā)商帶上了“緊箍咒”。

篇(7)

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸風險

一、2009年我國房地產(chǎn)市場狀況概述

今年以來,我國房地產(chǎn)市場異?；鸨医y(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,前11個月我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,國內(nèi)貸款8994億元,個人按揭貸款7009億元,總計流入房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金1.6萬億元,同比增長69.1%。前11個月全國銀行人民幣新增貸款9.21萬億元,16.6%的貸款流入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。過多的信貸資金進入到房地產(chǎn)領(lǐng)域,給商業(yè)銀行埋下了潛在的信貸風險。

二、當前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風險

1.政府宏觀政策調(diào)控給房地產(chǎn)信貸帶來的政策風險

面對今年以來全國部分城市房價上漲過快的態(tài)勢,12月以來國務院相繼出臺了調(diào)控政策,從抑制投機性購房到二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策到期結(jié)束,又從明確提出遏制部分城市房價過快上漲,再到土地出讓金首付不得低于50%。這一系列政策的出臺,不但使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的違約風險加大,而且對其個人住房貸款帶來潛在風險。我國商業(yè)銀行的個人住房貸款面臨的潛在風險主要表現(xiàn)為炒房投機風險和假按揭風險。對于以炒房為目的的投機行為,一旦政策收緊帶來房價下跌,就會造成買賣脫節(jié),投機性需求帶來的銀行貸款將面臨違約風險。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控將使商業(yè)銀行的假按揭貸款大量暴露。部分商業(yè)銀行的員工與和開發(fā)商利用當前個人按揭貸款和房產(chǎn)管理制度中的漏洞,通過虛構(gòu)房源、虛擬買主、虛假評估、虛報用途等手段,騙取貸款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款來源存在不確定性

房地產(chǎn)開發(fā)商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業(yè)用房等高價格、高回報的商品房開發(fā)建設(shè)中,而中小戶型、中低價位住宅比例偏低,不能有效滿足普通居民的住宅需求。已開發(fā)完成的商品房銷售不暢,從而造成房地產(chǎn)開發(fā)資金大量沉淀,引發(fā)開發(fā)商資金鏈緊張,進而使房地產(chǎn)開發(fā)貸款的第一還款來源存在不確定性。一方面,開發(fā)商采取的滾動開發(fā)模式使其可能違背原先的協(xié)議規(guī)定,逃避銀行資金賬戶監(jiān)管,挪用銷售資金用于填補項目資金缺口,或?qū)①J款挪用彌補其他資金缺口,不再按銷售比例或按期歸還銀行貸款。另一方面,銀行和企業(yè)之間存在著嚴重的信息不對稱,銀行難以防范開發(fā)商資金鏈斷裂的風險。同時,由于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本采取以項目土地及在建工程做抵押,房地產(chǎn)市場的向下調(diào)整將可能導致抵押物價值覆蓋率降低,第二還款來源不足。

3.信貸管理手段落后形成操作風險。

出于對經(jīng)營利潤的追求,我國商業(yè)銀行往往重視對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的市場拓展,而對該項業(yè)務風險的分析與控制認識不夠。如對貸款項目的審查以主觀判斷為多,定量分析為少,沒有科學、完整的風險度量指標體系;也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和監(jiān)管制度要求的變化,對房地產(chǎn)信貸項目的量化分析指標進行動態(tài)調(diào)整。信貸風險度量工具的缺失,使得我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險控制難于實現(xiàn)精細化而存在操作風險。

三、我國商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸風險防范的措施及建議

1.建立房地產(chǎn)市場預測監(jiān)控體系,嚴格控制押品價值,推動房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、重組

(1)密切關(guān)注政府宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場的變化,加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通,及時獲取最新房地產(chǎn)信息,并對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢進行分析與判斷。(2)重視房地產(chǎn)周期性調(diào)險,關(guān)注房地產(chǎn)抵押品處置變現(xiàn)能力,確保貸款抵押足值有效。(3)因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風險的項目,商業(yè)銀行要借助其信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢,幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風險。

2.把好市場準入, 實行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實企業(yè)、項目分類管理

(1)實行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風險。要嚴格控制房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重,有效規(guī)避周期性波動可能帶來的系統(tǒng)性風險。(2)實行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理。重點支持房價運行較為平穩(wěn)、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項目,逐步開拓經(jīng)濟發(fā)達、價格合理的二三線城市房地產(chǎn)信貸市場。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目。(3)強化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理。加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項目合規(guī)性及資本金到位情況的審查,重點支持管理規(guī)范、項目區(qū)位和品質(zhì)優(yōu)良企業(yè)的發(fā)展,扶持企業(yè)做大做強。

3.加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款流向監(jiān)管,嚴防信貸資金挪用

(1)對項目進行嚴格審查。通過對項目的評估,確定房地產(chǎn)貸款投放的金額、投放時機,簽訂相應借款合同、項目封閉式管理補充條款,并在合同、補充條款及協(xié)議中明確項目封閉式管理的具體事項。(2)對項目資金進行封閉管理。建立專戶監(jiān)管和使用跟蹤制度,項目資金用于項目專項支出;建立資金用前審查制度,在審查資金用途證明等資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)工程進度進行資金撥付;建立貸款回收制度,在項目達到一定進度后,及時收回原有的開發(fā)貸款。(3)開發(fā)新項目需要重新審批。原項目竣工后,需要開發(fā)其他項目,商業(yè)銀行要根據(jù)新項目的具體情況確定是否給予信貸支持。

4.規(guī)范個人住房貸款業(yè)務操作,提升風險防控水平

(1)建立科學規(guī)范的貸款調(diào)查、審批、發(fā)放、管理流程,注重對借款人第一還款來源的嚴格審核。即要以借款人的未來現(xiàn)金流作為考慮是否提供貸款的決策基礎(chǔ),而不能僅僅依賴房產(chǎn)抵押等作為第一還款來源。(2)信貸人員嚴格執(zhí)行與借款人面談、面簽制度,信貸人員堅持自主、雙人、獨立調(diào)查的原則,嚴禁采信未經(jīng)核實的貸款信息。(3)加強貸款經(jīng)辦人員的素質(zhì)和職業(yè)道德教育, 杜絕由銀行內(nèi)部產(chǎn)生的假按揭行為。

參考文獻:

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[2]羅莉:房價變動對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險影響的研究.金融與經(jīng)濟.2009.3