固定資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)精品(七篇)

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篇(1)

固定資產(chǎn)處置的方式主要包括“出售與轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢和毀損、對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、贈(zèng)送”等六種方式。企業(yè)固定資產(chǎn)處置的全過程一般應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算。企業(yè)在處置固定資產(chǎn)的過程中，具體會(huì)涉及到營業(yè)稅和增值稅的計(jì)算和繳納問題。營業(yè)稅是對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的方式具體包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。增值稅是對(duì)在我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)，以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，就其取得的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，以及進(jìn)口貨物的金額計(jì)算稅款，并實(shí)行稅款抵扣制的一種流轉(zhuǎn)稅。按照《增值稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)屬于銷售貨物(舊貨)的行為，應(yīng)當(dāng)計(jì)算并繳納增值稅。

一、處置不動(dòng)產(chǎn)類固定資產(chǎn)涉稅處理

一是出售、轉(zhuǎn)讓時(shí)的涉稅處理。企業(yè)在將包括房屋、建筑物、構(gòu)筑物等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人、將企業(yè)自建住房銷售給本單位職工時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，按照此項(xiàng)交易營業(yè)額的5％計(jì)算繳納營業(yè)稅。“營業(yè)額=轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的全部收入－不動(dòng)產(chǎn)的購置原價(jià)”。

二是報(bào)廢和毀損時(shí)的涉稅處理。此種情況下，企業(yè)將報(bào)廢和毀損后的不動(dòng)產(chǎn)類固定資產(chǎn)的殘值變價(jià)出售或作為消耗性材料使用的行為，無須繳納營業(yè)稅。

三是對(duì)外投資時(shí)的涉稅處理。企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)類固定資產(chǎn)向他人投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。

四是非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、無償贈(zèng)與時(shí)的涉稅處理。凡此種種行為均應(yīng)當(dāng)視同企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)就其營業(yè)額計(jì)算并繳納營業(yè)稅。

二、處置機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇等固定資產(chǎn)涉稅處理

一是企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓該類固定資產(chǎn)時(shí)的涉稅處理。企業(yè)銷售、轉(zhuǎn)讓自己使用過的屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇時(shí)，應(yīng)分別不同情況進(jìn)行處理：(1)售價(jià)超過該類固定資產(chǎn)原值的，按照4％的征收率減半征收增值稅；(2)售價(jià)未超過原值的，免征增值稅；(3)舊機(jī)動(dòng)車經(jīng)營單位銷售舊機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇，按照4％的征收率減半征收增值稅。

二是報(bào)廢和毀損時(shí)的涉稅處理。此種情況下，企業(yè)將報(bào)廢和毀損后的機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇類固定資產(chǎn)的殘值變價(jià)出售或作為消耗性材料使用時(shí)，不用繳納增值稅。

三是對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、無償贈(zèng)與時(shí)的涉稅處理。上述行為均應(yīng)當(dāng)視同為企業(yè)的銷售行為并按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的處理，其中：售價(jià)超過該類資產(chǎn)原值的，按照4％的征收率減半征收增值稅；未超過原值的，免征增值稅。

三、處置其他機(jī)器、機(jī)械、設(shè)備、器具、工具類固定資產(chǎn)涉稅處理

一是企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓時(shí)的涉稅處理。按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于舊貨和舊機(jī)動(dòng)車增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2002]29號(hào))的規(guī)定：納稅人銷售自己使用過的上述應(yīng)稅固定資產(chǎn)時(shí)，無論其是增值稅一般納稅人或小規(guī)模納稅人，也無論其是否為批準(zhǔn)認(rèn)定的舊貨調(diào)劑試點(diǎn)單位，一律按4％的征收率減半征收增值稅，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，已經(jīng)抵扣的應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)出。

二是報(bào)廢和毀損時(shí)的涉稅處理。此種情況下，企業(yè)將報(bào)廢和毀損后的其他機(jī)器、機(jī)械、設(shè)備、器具、工具類固定資產(chǎn)的殘值變價(jià)出售或作為消耗性材料使用時(shí)，也不需要計(jì)算并繳納增值稅。

三是對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、無償贈(zèng)與他人時(shí)的涉稅處理。這種情況應(yīng)當(dāng)視同銷售行為發(fā)生，按售價(jià)的4％減半計(jì)算并繳納增值稅。

[例]甲公司將自己擁有的一項(xiàng)固定資產(chǎn)A以14萬元的價(jià)格進(jìn)行出售，其原值為12萬元，累計(jì)已提取折舊2萬元、已計(jì)提減值準(zhǔn)備2000元。則會(huì)計(jì)處理如下：

首先，將該項(xiàng)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理：

借：固定資產(chǎn)清理――A

98000

累計(jì)折舊

20000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備――A

2000

貸：固定資產(chǎn)――A

120000

其次，計(jì)算應(yīng)繳納的稅款：

(1)如果A系房屋、建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)按照此項(xiàng)交易營業(yè)額的5％計(jì)算繳納營業(yè)稅：

應(yīng)交營業(yè)稅＝營業(yè)額×5％

＝(140000-120000)×5％

＝1000(元)

借：固定資產(chǎn)清――A

1000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營業(yè)稅

1000

需要說明的是，如果A的售價(jià)在12萬元以下(含12萬元)，則其營業(yè)額為零，該種情況下不需要計(jì)算繳納營業(yè)稅。

(2)如果A系機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇等固定資產(chǎn)，因?yàn)槠涫蹆r(jià)(14萬元)超過原值(12萬元)，則應(yīng)當(dāng)按照4％的征收率減半征收增值稅，會(huì)計(jì)處理為：

應(yīng)交增值稅＝銷售額×4％×50％

＝140000×4％×50％

＝2800(元)

借：固定資產(chǎn)清――A

2800

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅

2800

需要說明的是，如果A的售價(jià)在12萬元以下(含12萬元)，則免征增值稅；如果甲公司系舊機(jī)動(dòng)車經(jīng)營單位，則無論其售價(jià)是多少，均應(yīng)當(dāng)按照售價(jià)的4％減半征收增值稅。

(3)如果A系除機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇之外的其他機(jī)器、機(jī)械、設(shè)備、器具、工具等固定資產(chǎn)，同時(shí)假設(shè)其售價(jià)變更為人民幣8萬元，則：

應(yīng)交增值稅＝銷售額×4％×50％

＝80000×4％×50％

＝1600(元)

借：固定資產(chǎn)清理――A

1600

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅

1600

第三，反映收到的變價(jià)收人：

借：銀行存款

140000

貸：固定資產(chǎn)清理――A

140000

篇(2)

在2016年，為支持企業(yè)發(fā)展，國家稅務(wù)總局第15號(hào)規(guī)定，根據(jù)其中的條款，增值稅一般納稅人從2016年5月1日始，按照固定資產(chǎn)核算所取得的不動(dòng)產(chǎn)或在建工程，都需要分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。整體來看，在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算整體來看，可以分為兩類情況進(jìn)行分析。

（一）關(guān)于取得不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算

從實(shí)質(zhì)上來說，一般納稅人在具體實(shí)踐中，利用多種合法形式來取得不動(dòng)產(chǎn)，例如，通過購買、捐贈(zèng)、入股或抵債等，得到不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。一般納稅人應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷項(xiàng)稅額中，將進(jìn)項(xiàng)稅額60%進(jìn)行抵扣；其余的40%待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可在后續(xù)銷項(xiàng)稅額中抵扣，時(shí)間是取得扣稅憑證的當(dāng)月算起的第13個(gè)月。

舉例如下：在2016年8月期間，為改善公司辦公經(jīng)營條件，A公司（一般納稅人）新購一座辦公樓，金額為20億元，稅額為2.2億元。該新購辦公樓納入固定資產(chǎn)核算范疇，在當(dāng)年9月根據(jù)相關(guān)規(guī)定就可以進(jìn)行計(jì)提折舊。如果經(jīng)過認(rèn)證，在購買固定資產(chǎn)中當(dāng)月取得的增值稅專用發(fā)票，對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。具體情況如下：借：辦公樓為固定資產(chǎn)，價(jià)值2000000000萬元，需要交納的增值稅稅費(fèi)，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額為132000000 （220000000×60%）萬元。經(jīng)過計(jì)算后，待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為88000000 （220000000 ×40%）萬元；貸：A公司在銀行擁有存款金額為2220000000萬元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在第13個(gè)月也就是2017年8月時(shí)，經(jīng)過計(jì)提折舊后，該固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理變?yōu)椋航瑁盒枰患{的增值稅稅費(fèi)，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額為為88000000；貸：待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為88000000萬元。

（二）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)在建工程分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算

不動(dòng)產(chǎn)在建工程是指尚未完工并交付使用的工程，對(duì)于這類在建的工程，一般納稅人需要采購相應(yīng)的材料和服務(wù)、設(shè)備等進(jìn)行建設(shè)、裝飾等。如果不動(dòng)產(chǎn)在建工程要適用分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，需要達(dá)到如下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是不動(dòng)產(chǎn)在建工程行為發(fā)生在2016年5月1日后，二是通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)建或裝飾修繕后，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了增值且增值≥50%。對(duì)于一般納稅人所采購的用于不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)的材料和設(shè)備，其會(huì)計(jì)核算可繼續(xù)細(xì)分為兩種情況：

1.如果一般納稅人所購材料、設(shè)備等用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程，而且，也符合分期抵扣的相關(guān)規(guī)定，可按取得不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行抵扣。

2.如果已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的物資，在進(jìn)行抵扣之后，轉(zhuǎn)用在不動(dòng)產(chǎn)在建工程上，同時(shí)，也符合分期抵扣的相關(guān)規(guī)定，就可以將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%，在轉(zhuǎn)用當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，然后，在第13個(gè)月的銷項(xiàng)稅額中予以抵扣。

二、一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的會(huì)計(jì)核算

（一）取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)一般納稅人同時(shí)獲得增值稅發(fā)票

按照財(cái)稅[2016]36號(hào)文件中的相應(yīng)的條例規(guī)定，如果企業(yè)是在2016年4月30日后取得了不動(dòng)產(chǎn)，不管是購買還是自建，都稱為新項(xiàng)目，同理，在此日期之前取得的都稱為老項(xiàng)目。老項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓過程中，增值稅計(jì)算可采取簡(jiǎn)易征收辦法或一般計(jì)稅辦法。新項(xiàng)目必須要按照一般計(jì)稅辦法進(jìn)行。如果在轉(zhuǎn)讓過程中，采取的是跨地區(qū)轉(zhuǎn)讓的形式，還需要向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，同時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳相關(guān)的稅款。

（二）取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)一般納稅人未同時(shí)獲得發(fā)票

對(duì)于此種情況，按照國家稅務(wù)總局2016年第73號(hào)公告，一般納稅人需要憑借相應(yīng)的材料，例如完稅憑證等相關(guān)資料，才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)差額抵扣。2016年4月30日前繳納契稅，那么，可按照如下公式進(jìn)行計(jì)算：增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營業(yè)稅）]÷（1+5%）×5%；之后的，則按增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）]×5%進(jìn)行計(jì)算。

篇(3)

關(guān)鍵詞：營改增 不動(dòng)產(chǎn) 增值稅

一、“營改增”后納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征收規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)的銷售行為原屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅范圍，2016年全行業(yè)實(shí)現(xiàn)“營改增”，原營業(yè)稅納稅人轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惣{稅人。“營改增”后，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率11%、5%。一般納稅人采用一般計(jì)稅方法，適用11%的稅率；小規(guī)模納稅人適用5%的稅率，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的稅率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）規(guī)定：一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

（三）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（四）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房價(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)賬務(wù)處理：按確認(rèn)的收入和按規(guī)定收取的增值稅額借記“應(yīng)付賬款”“銀行存款”等科目，按規(guī)定收取的增值稅額貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅”（簡(jiǎn)易計(jì)稅）科目，按確認(rèn)的收入貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”賬戶核算，按規(guī)定收取的增值稅額貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅”（簡(jiǎn)易計(jì)稅）科目，按發(fā)生的凈損益記入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”科目。

二、“營改增”后不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣辦法

根據(jù)國家稅務(wù)總局頒布的《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。 納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人按規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額按規(guī)定自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)按取得的成本，借記“固定資產(chǎn)”“在建工程”等科目，按當(dāng)期可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，按以后期間可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”“銀行存款”等科目。尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額待以后期間允許抵扣時(shí)，按允許抵扣的金額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目。

三、“營改增”后不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣的規(guī)定

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第27條中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的情形主要包括：用途改變，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的不動(dòng)產(chǎn)；非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)（因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成被依法沒收、銷毀、拆除的損失），以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)；非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率，不動(dòng)產(chǎn)凈值率=（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額≤該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額≥該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失，按照轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額與待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額之和，借記“固定資產(chǎn)”“在建工程”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”“應(yīng)交稅費(fèi)――待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等科目。一般納稅人購進(jìn)時(shí)已全部抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物或服務(wù)等轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，原已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額40%部分應(yīng)于轉(zhuǎn)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。

四、“營改增”后不動(dòng)產(chǎn)改變用途可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的規(guī)定，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，按規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。需要注意的是，納稅人抵扣上述進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率，原不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，因改變用途等用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，應(yīng)在用途改變的次月調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面r值，按允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“固定資產(chǎn)”等科目。

五、“營改增”后出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅征收規(guī)定

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局制定了《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，并自2016年5月1日起施行。

（一）一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅；一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，也按照此規(guī)定執(zhí)行。

（二）小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房）

小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房）按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的稅率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的稅率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（三）個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%；出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%，納稅人應(yīng)按出租不動(dòng)產(chǎn)取得的收入借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”或“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）”科目。Z

參考文獻(xiàn)：

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篇(4)

（一）對(duì)外購固定資產(chǎn)一般納稅人增值稅的會(huì)計(jì)處理

1.購買固定資產(chǎn)買價(jià)的增值稅處理。固定資產(chǎn)的買價(jià)是指企業(yè)購入的固定資產(chǎn)發(fā)票賬單上列明的價(jià)款。但是按照稅法的規(guī)定可以抵扣的增值稅額是不能包含在購買價(jià)款中的。如果買價(jià)是含稅的，應(yīng)按照稅法規(guī)定的稅率折算為不含稅的價(jià)款。如果進(jìn)行大批大量購買，供貨方給予了一定的商業(yè)折扣，而且價(jià)款和增值稅開在同一張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票上，應(yīng)該按照商業(yè)折扣后實(shí)際支付的金額也就是發(fā)票金額為購買價(jià)款。同時(shí)按商業(yè)折扣后的金額計(jì)算應(yīng)支付的增值稅。

2“.營改增”后對(duì)運(yùn)輸費(fèi)用增值稅的會(huì)計(jì)處理。交通運(yùn)輸業(yè)分為“營改增”之前和“營改增”之后。交通運(yùn)輸業(yè)在“營改增”之前，不屬于增值稅的納稅范圍，而屬于應(yīng)繳納營業(yè)稅。但是《增值稅暫行條例》規(guī)定了增值稅一般納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，支付了運(yùn)輸費(fèi)用，可以按照運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)上注明的運(yùn)輸費(fèi)用金額和7%的比例進(jìn)行計(jì)算，并可以抵扣計(jì)算出的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。運(yùn)輸費(fèi)用除了按7%可以計(jì)算抵扣的增值稅外和裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等其他雜費(fèi)一并可以計(jì)入外購存貨的采購成本。交通運(yùn)輸業(yè)進(jìn)行“營改增”后，交通運(yùn)輸業(yè)屬于增值稅提供的應(yīng)稅服務(wù)征稅范圍。稅率為11%。根據(jù)“營改增”的規(guī)定，對(duì)于發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用不再按7%進(jìn)行計(jì)算抵扣，而是憑貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額進(jìn)行抵扣。把發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用全部計(jì)入外購存貨的成本。

3.已經(jīng)抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額特殊情況下的會(huì)計(jì)處理。如果對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅額已經(jīng)進(jìn)行了抵扣，但以后改變了固定資產(chǎn)的用途，例如用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)等方面，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)月按照扣除后的固定資產(chǎn)的凈值和適用的增值稅稅率計(jì)算出進(jìn)項(xiàng)稅額，這就是不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。例1：天方藥業(yè)有限公司是增值稅一般納稅人，2014年5月1日用銀行存款支付從國內(nèi)北京購進(jìn)不需要進(jìn)行安裝的設(shè)備，設(shè)備的買價(jià)的金額為240萬元、支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額40.8萬元，為購買設(shè)備支付的運(yùn)輸費(fèi)的金額為10萬元，支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額1.1萬元、裝卸費(fèi)2萬元。假設(shè)該固定資產(chǎn)使用壽命是10年，采用平均年限法計(jì)提折舊，凈殘值為12萬元，在2014年5月31日該固定資產(chǎn)用于職工集體福利了。天方藥業(yè)有限公司，2014年5月1日購進(jìn)固定資產(chǎn)和支付的運(yùn)輸費(fèi)用取得專用發(fā)票注明的增值稅稅額是可以進(jìn)行抵扣，因?yàn)樵撈髽I(yè)是增值稅一般納稅人?？梢缘挚鄣脑鲋刀愡M(jìn)項(xiàng)稅額=40.8+10×11%=41.9（萬元），購買固定資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的初始確認(rèn)成本=240+10+2=252（萬元）。會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理：借：固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備2520000，應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）419000；貸：銀行存款2939000。2014年5月31日該固定資產(chǎn)用于職工集體福利，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)月按照扣除后的固定資產(chǎn)凈值和適用的增值稅稅率計(jì)算增值稅，該增值稅屬于不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計(jì)提折舊，所以固定資產(chǎn)的凈值還是252萬元。需要轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額=40.8+10×11%=41.9（萬元），計(jì)入固定資產(chǎn)的成本41.9,萬元。相關(guān)的會(huì)計(jì)處理：借：固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備419000；貸：應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）419000。

（二）小規(guī)模納稅人對(duì)外購固定資產(chǎn)增值稅的處理

如果購買固定資產(chǎn)的企業(yè)是小規(guī)模納稅人，不管有沒有取得增值稅發(fā)票或完稅憑證的，在采購固定資產(chǎn)過程中支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，不能進(jìn)行抵扣，而是一律計(jì)入外購的固定資產(chǎn)的成本。例2：假設(shè)華駿車輛廠是增值稅小規(guī)模納稅人，2014年5月1日用銀行存款支付從國內(nèi)北京購進(jìn)不需要進(jìn)行安裝的一臺(tái)設(shè)備，購買固定資產(chǎn)的價(jià)款為240萬元、增值稅為40.8萬元，購買固定資產(chǎn)支付運(yùn)輸費(fèi)取得增值稅專用發(fā)票注明的金額為10萬元，增值稅稅金1.1萬元、裝卸費(fèi)2萬元。在2014年5月31日該固定資產(chǎn)用于集體福利了。華駿車輛廠屬于小規(guī)模納稅人，購買固定資產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不能進(jìn)行抵扣。2014年5月1日計(jì)算購買設(shè)備的固定資產(chǎn)的初始確認(rèn)成本=240+10+2+40.8+1.1=2939000（萬元）。會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理：借：固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備2939000；貸：銀行存款2939000。2014年5月31日該固定資產(chǎn)用于集體福利了，由于購買該固定資產(chǎn)的增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額沒有進(jìn)行抵扣，所以后來該固定資產(chǎn)用于職工集體福利，也不需要進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的轉(zhuǎn)出處理，不需要進(jìn)行額外的會(huì)計(jì)處理。

二、增值稅對(duì)自營建造固定資產(chǎn)初始成本計(jì)量的影響

企業(yè)的固定資產(chǎn)除外購?fù)?，還需要自行建造一部分固定資產(chǎn)，自行建造的固定資產(chǎn)包括為建造固定資產(chǎn)領(lǐng)用的各種工程物資和各種原材料成本，及購建固定資產(chǎn)消耗的人力費(fèi)用等使固定資產(chǎn)達(dá)到使用狀態(tài)前發(fā)生的合理和必要的支出。

（一）一般納稅人對(duì)自營建造固定資產(chǎn)增值稅的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)為建造固定資產(chǎn)購買的物資時(shí)，需要區(qū)分是購建一般的固定資產(chǎn)，還是購建的是不動(dòng)產(chǎn)。如果企業(yè)自建的是一般固定資產(chǎn)，其為建造固定資產(chǎn)購買的工程物資而支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣的，領(lǐng)用的生產(chǎn)用材料也不需要增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。但是如果自建的是不動(dòng)產(chǎn)，屬于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，為自建固定資產(chǎn)而購買的工程物資而支付的增值稅是不能進(jìn)行抵扣的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入購買的工程物資的成本，領(lǐng)用時(shí)計(jì)入固定資產(chǎn)的成本。領(lǐng)用的生產(chǎn)用原材料需要做增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的業(yè)務(wù)處理，也計(jì)入工程成本。

1.自營建造一般固定資產(chǎn)。企業(yè)如果自建的是機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具等屬于一般固定資產(chǎn)，不屬于購建不動(dòng)產(chǎn)。自建機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具等一般固定資產(chǎn)時(shí)購入的各種物資，按購買工程物資支付的買價(jià)和包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等，計(jì)入“工程物資”，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額單獨(dú)計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)”。例3：天方藥業(yè)有限公司于2014年9月擬自營建造一條生產(chǎn)流水線，發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：9月1日購入工程用材料一批，買價(jià)50萬元，支付的增值稅稅額8.5萬元，款項(xiàng)已有銀行存款支付。9月3日領(lǐng)用50萬元工程材料用于生產(chǎn)流水線的建造。9月5日領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料一批，實(shí)際成本10萬元。9月30日結(jié)算工程工人工資30萬元。工程并于當(dāng)日完工，交付使用。由于天方藥業(yè)建造的是一般固定資產(chǎn)，購入的工程用材料支付的增值稅可以進(jìn)行抵扣，同時(shí)在9月5日領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料已經(jīng)抵扣的增值稅也不用做轉(zhuǎn)出處理。因此該生產(chǎn)流水線的構(gòu)建成本=50+10+30=90（萬元）。

2.自營建造不動(dòng)產(chǎn)的固定資產(chǎn)。企業(yè)自建的房屋建筑物等屬于不動(dòng)產(chǎn)，按稅法的規(guī)定不屬于繳納增值稅的納稅范圍，為自建房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)購買的工程物資支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，計(jì)入購建的固定資產(chǎn)成本。例4：天方藥業(yè)有限公司于2014年9月擬自營建造一棟倉庫，發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：9月1日為購建倉庫而購入工程用材料一批，買價(jià)50萬元，增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額8.5萬元，用銀行存款支付。9月3日領(lǐng)用50萬元工程材料用于倉庫的建造。10月5日領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料一批，實(shí)際成本10萬元。12月31日結(jié)算工程工人工資30萬元。倉庫并于當(dāng)日完工，交付使用。由于天方藥業(yè)建造的是不動(dòng)產(chǎn)的在建工程，為倉庫購入的工程用材料支付的增值稅不可以進(jìn)行抵扣，應(yīng)計(jì)入建造的倉庫成本。同時(shí)在10月5日領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料已經(jīng)抵扣的增值稅因?yàn)樵牧细淖兞擞猛荆糜诜窃鲋刀悜?yīng)稅項(xiàng)目，需要做增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。需要轉(zhuǎn)出的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額10*17%=1.7（萬元）。因此該生產(chǎn)流水線的構(gòu)建成本=50+8.5+10+1.7+30=100.2（萬元）。

（二）對(duì)自營建造固定資產(chǎn)小規(guī)模納稅人增值稅的會(huì)計(jì)處理

篇(5)

關(guān)鍵詞： 增值稅; 生產(chǎn)型增值稅; 消費(fèi)型增值稅; 煤炭行業(yè) 

 

2008年11月5日,國務(wù)院第34次常務(wù)會(huì)議決定自2009年1月1日起在全國范圍內(nèi)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革。作為我國重要的資源類行業(yè)的煤炭行業(yè)主要受兩個(gè)增值稅政策的影響:一是新購入設(shè)備所含增值稅的抵扣;二是礦產(chǎn)品增值稅從13%恢復(fù)到17%。 

 

一、增值稅的內(nèi)涵和類型 

 

增值稅是對(duì)在我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的企業(yè)單位和個(gè)人,就其貨物銷售或提供勞務(wù)的增值額和貨物進(jìn)口金額為征稅對(duì)象所課征的一種流轉(zhuǎn)稅。 

依據(jù)實(shí)行增值稅的各個(gè)國家允許抵扣已納稅款的扣除項(xiàng)目范圍的大小,增值稅可分為三種類型:生產(chǎn)型增值稅、收入型增值稅和消費(fèi)型增值稅。三種類型增值稅的根本區(qū)別在于對(duì)固定資產(chǎn)所含稅金的扣除政策不同。生產(chǎn)型增值稅對(duì)納稅人外購的貨物和應(yīng)稅勞務(wù)已納的稅金允許抵扣,而對(duì)固定資產(chǎn)所含的稅金不予扣除;收入型增值稅對(duì)納稅人外購的貨物和應(yīng)稅勞務(wù)已納的稅金允許抵扣,對(duì)固定資產(chǎn)所含的稅金允許按當(dāng)期折舊費(fèi)分期扣除;消費(fèi)型增值稅對(duì)當(dāng)期購入的包括固定資產(chǎn)在內(nèi)的全部貨物和應(yīng)稅勞務(wù)所含稅金都予以抵扣。 

 

二、2009年增值稅轉(zhuǎn)型的主要內(nèi)容 

 

我國增值稅對(duì)銷售、進(jìn)口貨物以及提供加工、修理修配勞務(wù)的單位和個(gè)人征收,覆蓋了貨物的生產(chǎn)、批發(fā)和零售各環(huán)節(jié),涉及眾多行業(yè)。1994年稅制改革以來,我國一直實(shí)行生產(chǎn)型增值稅。所謂增值稅轉(zhuǎn)型,是指從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)型增值稅。根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神,這次增值稅轉(zhuǎn)型改革的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面: 

一是自2009年1月1日起,全國所有增值稅一般納稅人新購進(jìn)設(shè)備所含的進(jìn)項(xiàng)稅額可以計(jì)算抵扣。 

二是購進(jìn)的應(yīng)征消費(fèi)稅的小汽車、摩托車和游艇不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。 

三是取消進(jìn)口設(shè)備增值稅免稅政策和外商投資企業(yè)采購國產(chǎn)設(shè)備增值稅退稅政策。 

四是小規(guī)模納稅人征收率降低為3%。 

五是將礦產(chǎn)品增值稅稅率從13%恢復(fù)到17%。 

 

三、增值稅轉(zhuǎn)型中煤炭行業(yè)出現(xiàn)的主要問題 

 

一是煤炭行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)居高不下。2009年1月1日起增值稅轉(zhuǎn)型改革實(shí)施后,對(duì)煤炭行業(yè)最明顯的變化有二:一是煤炭增值稅率由13%恢復(fù)為17%;二是增值稅一般納稅人購進(jìn)或自制的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額可按規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣。煤炭企業(yè)普遍反映稅負(fù)偏高,煤炭行業(yè)年產(chǎn)規(guī)模受國家產(chǎn)業(yè)政策影響明顯,國家要求煤礦在一定時(shí)間內(nèi)必須達(dá)標(biāo),年產(chǎn)量不達(dá)標(biāo)的煤礦必須進(jìn)行改擴(kuò)建。2010年進(jìn)行改擴(kuò)建的煤礦數(shù)量將比上年增加,產(chǎn)量將難有大的增長。稅率的恢復(fù)和買方市場(chǎng)下的價(jià)格因素,決定了2010年煤炭稅負(fù)將居高不下。 

二是煤礦改擴(kuò)建適用稅法有爭(zhēng)議。財(cái)稅[2008]170號(hào)文規(guī)定“增值稅一般納稅人購進(jìn)(包括接受捐贈(zèng)、實(shí)物投資)或者自制(包括改擴(kuò)建、安裝)固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額可根據(jù)增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,從銷項(xiàng)稅額中抵扣”,明確可以抵扣的前提條件是“根據(jù)增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定”。新增值稅暫行條例第十條規(guī)定:“用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利項(xiàng)目或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣?！毙略鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則第二十三條規(guī)定:“條例第十條和本細(xì)則所稱非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目,是指提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù),轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程。前款所稱不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn),包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。”由此產(chǎn)生了兩種爭(zhēng)議,即煤礦的改擴(kuò)建屬不屬于“非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目”?煤礦的改擴(kuò)建屬不屬于“不動(dòng)產(chǎn)在建工程”?為改擴(kuò)建而購進(jìn)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額是否能抵扣?煤礦在改擴(kuò)建過程中也會(huì)產(chǎn)出一部分工程煤,在工程煤的銷售記銷項(xiàng)稅額的同時(shí),煤礦在改擴(kuò)建中購進(jìn)的貨物和應(yīng)稅勞務(wù)能不能抵扣卻困擾著基層稅收管理員。 

三是固定資產(chǎn)抵扣打“時(shí)間差”。增值稅轉(zhuǎn)型以前,使用年限超過一年,價(jià)值在 2 000元以上的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣,新的增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則取消了2 000元以上的價(jià)值規(guī)定,第二十一條重新定義了固定資產(chǎn):“前款所稱固定資產(chǎn)是指使用期限超過12個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等”,煤炭行業(yè)的固定資產(chǎn)主要有礦車、礦用電纜線、變壓器、裝載機(jī)、臺(tái)秤、絞車、電機(jī)、刮板機(jī)、炸藥庫監(jiān)控系統(tǒng)、電腦、貨車、工字鋼等等。因2009年之前固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣,部分煤炭企業(yè)在購進(jìn)固定資產(chǎn)時(shí)存在不索取發(fā)票、不入賬等情況。財(cái)稅[2008]170號(hào)文規(guī)定,“納稅人允許抵扣的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額,是指納稅人2009年1月1日以后實(shí)際發(fā)生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額”。部分煤礦鉆時(shí)間差的空子,將2009年前購買的固定資產(chǎn)補(bǔ)開發(fā)票以求抵扣稅款。 

四是煤炭行業(yè)稅收管理轉(zhuǎn)型滯后。增值稅轉(zhuǎn)型前的煤炭行業(yè)稅收管理,主要聚焦于煤炭行業(yè)購進(jìn)材料和固定資產(chǎn)的區(qū)分,嚴(yán)控將固定資產(chǎn)化整為零違規(guī)進(jìn)行抵扣。對(duì)于煤炭企業(yè)會(huì)計(jì)核算特別是大額現(xiàn)金流動(dòng)則監(jiān)督不強(qiáng),一部分煤炭企業(yè)聘請(qǐng)了兼職會(huì)計(jì)為其做賬,即每月將收入、費(fèi)用、成本等單據(jù)收集交給兼職會(huì)計(jì),兼職會(huì)計(jì)按照有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定對(duì)其單據(jù)進(jìn)行歸集和整理,出憑證、登記賬簿、填制報(bào)表,并按時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,形式上無可挑剔,但實(shí)質(zhì)上一些煤礦的現(xiàn)金日記賬一個(gè)月做一次,銀行存款日記賬也只有稅款的繳納,其它生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的費(fèi)用或購進(jìn)大額設(shè)備或材料的資金都是現(xiàn)金支付,在銀行網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)的今天,幾十萬、上百萬的現(xiàn)金交易是不符合常理的,但稅法對(duì)大額現(xiàn)金的流入流出沒有明確的規(guī)定,使得一些煤炭企業(yè)資金會(huì)計(jì)核算流于形式,難以體現(xiàn)其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。

四、應(yīng)對(duì)增值稅轉(zhuǎn)型,采取措施,強(qiáng)化行業(yè)稅收管理 

 

一是建議上級(jí)明確界定政策如何執(zhí)行。即煤礦屬不屬于不動(dòng)產(chǎn),煤礦的改擴(kuò)建屬不屬于不動(dòng)產(chǎn)的在建工程,煤礦的改擴(kuò)建屬不屬于增值稅非應(yīng)稅項(xiàng)目。這樣可避免基層管理人員在“是否”之間徘徊,減少執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn),切實(shí)維護(hù)納稅人利益。

二是增值稅轉(zhuǎn)型后,應(yīng)將稅務(wù)管理的焦點(diǎn)盡快轉(zhuǎn)移到煤炭企業(yè)購進(jìn)固定資產(chǎn)的真實(shí)性、合法性審核上,對(duì)煤炭企業(yè)固定資產(chǎn)明細(xì)賬進(jìn)行嚴(yán)格管理。所謂真實(shí),就是要有購進(jìn)固定資產(chǎn)的資金流出、固定資產(chǎn)的貨物流入、固定資產(chǎn)的發(fā)票取得。票、貨、款是否一致,防止不法分子利用固定資產(chǎn)的增值稅抵扣政策虛開發(fā)票,或是一些要貨不要票的人,將票轉(zhuǎn)讓給可以抵扣的另一方,或購貨人從銷售方的第三方取得增值稅專用發(fā)票用于進(jìn)項(xiàng)抵扣,虛增進(jìn)項(xiàng)稅額,偷逃國家稅款,還應(yīng)對(duì)2009年以前購進(jìn)的固定資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點(diǎn),做好2009年固定資產(chǎn)的期初結(jié)轉(zhuǎn),防止2009年取得之前購進(jìn)固定資產(chǎn)的補(bǔ)開發(fā)票。首先對(duì)于新增固定資產(chǎn)要求煤礦從銀行賬上劃款給購貨方,以證實(shí)真實(shí)的資金流向;新增固定資產(chǎn)的入庫手續(xù)要完備,相關(guān)的保管人員、采購人員簽字認(rèn)可,以證實(shí)其固定資產(chǎn)的貨物流向;新增的固定資產(chǎn)取得發(fā)票的時(shí)間、數(shù)量、金額要與資金、貨物實(shí)物對(duì)照比對(duì),以證實(shí)其票、貨、款的一致。其次對(duì)煤礦企業(yè)從生產(chǎn)中更換的設(shè)備、工具、器具要作相應(yīng)的減少。一方面是廢棄物品的變賣要計(jì)收入,計(jì)提增值稅的銷項(xiàng)稅額;另一方面,要及時(shí)核算固定資產(chǎn)的增、減變化,期末還應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn),促使煤炭企業(yè)的固定資產(chǎn)增加、減少、結(jié)存有依有據(jù),真實(shí)合法。

三是抓住煤炭企業(yè)一般納稅人“資金流、物流、票流”三個(gè)流向,促使煤炭企業(yè)會(huì)計(jì)核算從形式的健全向?qū)嵸|(zhì)的健全轉(zhuǎn)變。新增值稅實(shí)施細(xì)則第三十二條和第三十四條規(guī)定為煤炭企業(yè)的會(huì)計(jì)核算從形式上的健全向?qū)嵸|(zhì)的健全提供了法律依據(jù)。根據(jù)這兩條和稅收征管法第十七條、第十九條規(guī)定向所轄煤礦下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》,規(guī)范“資金流、物流、票流”三個(gè)流向的會(huì)計(jì)核算,要求煤炭企業(yè)的資金流入流出應(yīng)根據(jù)金融機(jī)構(gòu)頒布的《現(xiàn)金管理制度》進(jìn)行核算,大額資金必須通過銀行轉(zhuǎn)賬,并按實(shí)際發(fā)生額及時(shí)做好《現(xiàn)金日記賬》和《銀行存款日記賬》的登記;在貨物的購進(jìn)、銷售方面要有交易雙方的購銷合同,相關(guān)責(zé)任人員認(rèn)可的出庫單、入庫單,真實(shí)體現(xiàn)貨物的流向;在購進(jìn)或銷售方面取得或開具的增值稅專用發(fā)票、普通發(fā)票,要按規(guī)定及時(shí)入賬,否則按增值稅條例的規(guī)定,一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全的不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,也不得使用增值稅專用發(fā)票,并按法定稅率征收稅款。 

四是對(duì)內(nèi)改進(jìn)完善稅源管理互動(dòng)機(jī)制,形成橫向、縱向管理合力。在數(shù)據(jù)分析、納稅評(píng)估聯(lián)動(dòng)、稅收檢查統(tǒng)籌、各類核查反饋等方面,橫向上發(fā)揮征管、計(jì)統(tǒng)、稅政、票管、稽查、信息中心等各部門協(xié)同作用,縱向上縣局和分局兩級(jí)合理分工,各有側(cè)重,細(xì)分稅源管理各個(gè)環(huán)節(jié),整合稅收分析、納稅評(píng)估,稅源監(jiān)控、稅務(wù)稽查,形成控管合力。對(duì)外積極爭(zhēng)取地方黨政支持和相關(guān)部門配合協(xié)作,有效獲取相關(guān)部門的涉稅信息,建立長效機(jī)制,健全協(xié)稅護(hù)稅體系,形成綜合治稅合力。 

五是強(qiáng)化信息采集,開展數(shù)據(jù)分析,搭建評(píng)估模型,遵守評(píng)估程序,規(guī)范評(píng)估過程和評(píng)估文書的運(yùn)用,每月開展電費(fèi)成本模型、工資成本模型、原料成本模型、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)模型、以產(chǎn)控銷模型、以進(jìn)控銷模型等六個(gè)方面的納稅評(píng)估,建立健全行業(yè)綜合評(píng)估模型和指標(biāo)體系。從行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)律中探尋征管規(guī)律,完善煤炭生產(chǎn)企業(yè)按“掘進(jìn)圖”計(jì)算產(chǎn)量、銷量等征管手段,堅(jiān)持每月對(duì)煤炭行業(yè)業(yè)戶開展一次巡查,每月建立健全《煤炭開采產(chǎn)量表》、《煤炭銷售情況表》、《電煤銷售情況表》三個(gè)電子檔案,每月開展煤炭銷售價(jià)格、煤炭企業(yè)工資與產(chǎn)量、煤炭企業(yè)電耗與產(chǎn)量、煤炭企業(yè)炸藥與產(chǎn)量四個(gè)方面的統(tǒng)計(jì)分析,依托綜合征管信息系統(tǒng),搭建行業(yè)管理信息平臺(tái),稅負(fù)和進(jìn)行稅負(fù)預(yù)警,構(gòu)建“四位一體”的行業(yè)管理體系。

 

【參考文獻(xiàn)】 

[1] 中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[m].北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2010. 

[2] 雷鴻.我國增值稅轉(zhuǎn)型所面臨的主要問題及路徑選擇[j].金融與經(jīng)濟(jì),2008(8). 

篇(6)

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)，固定資產(chǎn)，負(fù)債、或有資產(chǎn)、未來經(jīng)濟(jì)利益、不良債權(quán)、機(jī)會(huì)損失。

前不久，美國著名投資家—羅伯特·T·清崎寫了一本書《窮爸爸、富爸爸》，在這本書中，作者提出了許多令人深思的觀點(diǎn)，其中之一就是：房子不是一項(xiàng)資產(chǎn)而是一項(xiàng)負(fù)債。

從會(huì)計(jì)的角度來看，這一觀點(diǎn)似乎不正確，因?yàn)槲覀兯邮艿臅?huì)計(jì)知識(shí)已在我們意識(shí)中形成，房屋是資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，那么房屋究竟是資產(chǎn)？還是負(fù)債？

一、資產(chǎn)的含義及特征：

（一）資產(chǎn)的定義：

資產(chǎn)是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。

（二）資產(chǎn)的特征：

1、資產(chǎn)能夠直接或間接的給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。

所謂經(jīng)濟(jì)利益，是指直接或間接的流入企業(yè)的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物，資產(chǎn)之所以成為資產(chǎn)，就在于其能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，如果某項(xiàng)目不能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，那么就不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。

2、資產(chǎn)是為企業(yè)所擁有的，或者即使不為企業(yè)所擁有也是企業(yè)所控制的。

企業(yè)擁有資產(chǎn)，就能夠排他性地從資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟(jì)利益，有些資產(chǎn)雖然不為企業(yè)所擁有，但是企業(yè)能夠支配這些資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)利益，因此同樣能夠排他性地從資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟(jì)利益，如果企業(yè)不能擁有或控制資產(chǎn)所能帶來的經(jīng)濟(jì)利益，那么就不能作為企業(yè)的資產(chǎn)。

3、資產(chǎn)是由過去的交易或事項(xiàng)形成的。

資產(chǎn)必須是現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)，而不能是預(yù)期的資產(chǎn)，只有過去發(fā)生的交易或事項(xiàng)才能增加或減少企業(yè)的資產(chǎn)，而不能根據(jù)談判中的交易或計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)來確認(rèn)資產(chǎn)。

二、固定資產(chǎn)的定義及范疇

（一）固定資產(chǎn)是指具有以下特征的有形資產(chǎn)。

（1）為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)，出租或經(jīng)營管理而持有。

（2）使用年限超過一年。

（3）單位價(jià)值較高。

由于企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容，經(jīng)營規(guī)模等各不相同，固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不可能強(qiáng)求絕對(duì)一致。

（二）固定資產(chǎn)的范疇

固定資產(chǎn)大體可分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，其中不動(dòng)產(chǎn)包括房屋、土地、建筑物等土地上的附屬物。

由上述可知，房屋只要復(fù)核以上特征便認(rèn)可為企業(yè)的固定資產(chǎn)，那么為什么在《窮爸爸，富爸爸》中，作者一再強(qiáng)調(diào)：房屋是負(fù)債？要弄清這個(gè)，我們由必要對(duì)負(fù)債作一下了解。

三、負(fù)債的定義及特征。

（一）負(fù)債的定義

負(fù)債，是指過去的交易或事項(xiàng)形成的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。

（二）負(fù)債的特征：

1、負(fù)債的清償預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。

對(duì)此，企業(yè)不能或很少可以回避，如果企業(yè)能夠回避，則不能確認(rèn)為企業(yè)的負(fù)債。

2、負(fù)債是由過去的交易或事項(xiàng)形成的

只有過去一經(jīng)發(fā)生的交易或事項(xiàng)才能增加或減少企業(yè)的負(fù)債，而不能根據(jù)談判中的交易或事項(xiàng)或計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)來確認(rèn)負(fù)債。

由以上分析可知，房屋、建筑物只有在導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)利益的流出時(shí)，才可確認(rèn)為負(fù)債，可是在會(huì)計(jì)中，這種情況似乎沒有發(fā)生過，可是為什么羅伯特·T·清崎還一再強(qiáng)調(diào)：房屋是負(fù)債，并得到大多數(shù)人的認(rèn)可呢？

房屋、建筑物是固定資產(chǎn)還是負(fù)債，為澄清這一問題，我們從一下兩種情況進(jìn)行分析：

（1） 用自有貨幣購建的房屋、建筑物：

企業(yè)用自己存入銀行的貨幣資金購建的房屋、建筑物等為企業(yè)所擁有的現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)并且符合固定資產(chǎn)的特征，那么企業(yè)自建的房屋、建筑物能否給企業(yè)帶來未來收益呢？

1、確定能帶來“未來經(jīng)濟(jì)利益”

首先需要明確“未來經(jīng)濟(jì)利益”的涵義，從字面上看，“未來”是時(shí)間上相對(duì)于現(xiàn)在而言的，指以后，將來；“未來經(jīng)濟(jì)利益”可以理解為：因?yàn)檫^去或現(xiàn)在的某一行為而帶來的、在以后才能夠?qū)崿F(xiàn)的、比行為本身所耗成本費(fèi)用大的那部分經(jīng)濟(jì)利益，也即從貨幣量上看，遵循幣值穩(wěn)定的前提，企業(yè)未來實(shí)際擁有的要比現(xiàn)在擁有的多，也就是帶來增值。

若企業(yè)用自有資金購建的房屋、建筑物能帶來未來經(jīng)濟(jì)利益，即增值時(shí)，那么房屋、建筑物則為企業(yè)的固定資產(chǎn)，反之，若不能確定能否帶來經(jīng)濟(jì)利益，是否就該定性為負(fù)債呢？

2、不能確定能否帶來“未來利益”

因?yàn)槭袌?chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)的存在，“未來經(jīng)濟(jì)利益”或有或無，或大或小，不宜事先確定，即“未來經(jīng)濟(jì)利益”具有很大的不確定性。

筆者認(rèn)為，若“基本確定”，能帶來“未來經(jīng)濟(jì)利益”，則確認(rèn)為固定資產(chǎn)；若其確定發(fā)生的概率介于95%與50%（不包括50%）之間，則我們應(yīng)稱其為或有固定資產(chǎn)或?yàn)榛蛴匈Y產(chǎn)，若其發(fā)生的概率小于、等于50%，則我們應(yīng)稱其為負(fù)債。原因是：

（1）我們知道，投資于房屋、建筑物時(shí) ，會(huì)造成一定的機(jī)會(huì)損失，即會(huì)失去用其他資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)，當(dāng)然，若投資的房屋、建筑物能確定帶來“未來經(jīng)濟(jì)利益”則不會(huì)存在這些“機(jī)會(huì)損失”。

（2）為房屋、建筑物發(fā)生的環(huán)境方面的額外支出或因環(huán)境而導(dǎo)致房屋、建筑物使用年限的減少，如由于國家的禁令而提前報(bào)廢的房屋、建筑物等，若“未來經(jīng)濟(jì)利益“發(fā)生的概率小于等于50%，而現(xiàn)在又發(fā)生了經(jīng)濟(jì)利益的流出，我們稱其為負(fù)債。

（3）只要有房產(chǎn)、就要交納房產(chǎn)稅，所謂房產(chǎn)，是指有屋面或圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。從此可知，房屋、建筑物都屬于房產(chǎn)，都要交房產(chǎn)稅，并且房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10% 30%后的余額值交納的，若“未來經(jīng)濟(jì)利益“發(fā)生的概率小于50%，并且每年還要發(fā)生的房產(chǎn)稅的支出，即只有現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)利益的流出，沒有經(jīng)濟(jì)利益的流入，或經(jīng)濟(jì)利益的流出大于經(jīng)濟(jì)利益的流入，則我們稱其為負(fù)債。

（二）企業(yè)貸款購建的房屋、建筑物：

企業(yè)貸款形成一項(xiàng)負(fù)債，但企業(yè)購建的房屋、建筑物也并非為企業(yè)現(xiàn)時(shí)擁有，因?yàn)槲覀冎溃浩髽I(yè)貸款，銀行要“雙?！?，即要產(chǎn)權(quán)抵押貸款并有第三方的擔(dān)保，抵押物可為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)必須以產(chǎn)權(quán)為抵押物。

1、企業(yè)貸款購建的房屋、建筑物確定能帶來“未來經(jīng)濟(jì)利益”若能“基本確定 ，能帶來 未來經(jīng)濟(jì)利益 ，也不能就此肯定，此為固定資產(chǎn)。

（1）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)帶來的“未來經(jīng)濟(jì)利益 小于、等于 貸款+利息 ，則我們稱其為負(fù)債，因?yàn)槌嗣磕昶髽I(yè)要?dú)w還貸款和利息外，企業(yè)還要支付環(huán)境費(fèi)，房產(chǎn)稅等費(fèi)用以及一些機(jī)會(huì)損失等。

（2）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)帶來的“未來經(jīng)濟(jì)利益”大于“貸款+利息”，但不能確定是否還大于環(huán)境費(fèi)，房產(chǎn)稅，機(jī)會(huì)損失等支出，則我們就把其確定為或有資產(chǎn)。

（3）若在房屋、建筑物有效使用年限內(nèi)，帶來的“未來經(jīng)濟(jì)利益”大于“貸款+利息”并能確定其也大于房產(chǎn)稅、環(huán)境費(fèi)、機(jī)會(huì)損失等支出，則可確定為固定資產(chǎn)。

2、不能確定能否帶來“未來經(jīng)濟(jì)利益”。

（1）若房屋、建筑物能帶來“未來經(jīng)濟(jì)利益”發(fā)生的概率介于95%至50%之間，其不確定性很大，所以即使前者大于后者，并且也大于房產(chǎn)稅、環(huán)境費(fèi)、機(jī)會(huì)損失支出，也不可確定為固定資產(chǎn)，只能稱其為或有資產(chǎn)。

（2）若房屋、建筑物能帶來“未來經(jīng)濟(jì)利益”發(fā)生的概率小于50%，則無論是“未來經(jīng)濟(jì)利益”大于、等于還是小于“貸款+利息”，都應(yīng)稱其為負(fù)債。

此外，在企業(yè)與銀行的貸款合同期，由于企業(yè)方面發(fā)生一些變化，導(dǎo)致收入的減少，費(fèi)用支出的增加等，因此企業(yè)就會(huì)有可能因無力按期償還債務(wù)，而放棄房產(chǎn)的權(quán)利，那么此時(shí)，根本就無“未來經(jīng)濟(jì)利益”而言，相反還要支出一筆財(cái)務(wù)費(fèi)用，購建前期的各項(xiàng)費(fèi)用開支以及一些機(jī)會(huì)損失等。

同樣情況下還有在貸款合同期，由于市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)下跌，以至借款人所未償還的房產(chǎn)抵押貸款債務(wù)高于其抵押物（房屋）本身的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格，無論將來能否帶來“未來經(jīng)濟(jì)利益”，現(xiàn)在就可預(yù)見未來貸款支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“未來經(jīng)濟(jì)利益”，此外，還有企業(yè)在還債期內(nèi)，可能會(huì)遭受一些意外災(zāi)害，現(xiàn)在所創(chuàng)造的收益還抵不過貸款和利息。

有人會(huì)說，企業(yè)的錢和銀行的錢都是由國家來共同掌握，只不過是一件衣服上兩個(gè)口袋的錢罷了，確實(shí)，以前銀行與國有企業(yè)之間的信用關(guān)系被扭曲為資金供給關(guān)系，根本不考慮貸款的歸還問題和效益問題，銀行的巨額不良債權(quán)和國有企業(yè)的巨額不良債務(wù)，可以說是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)1996 1997年初，在我國32.2萬戶預(yù)算內(nèi)國有企業(yè)的7.29萬億資產(chǎn)中，負(fù)債為5.18萬億元，資本金僅為2.11萬億，資產(chǎn)負(fù)債率為71%，而其負(fù)債中70%以上是銀行貸款，在這里，我們雖然不知道，這些貸款中哪些投資于了房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)中，但每年的房屋折舊費(fèi)、修補(bǔ)費(fèi)都是要發(fā)生的，即使是錢從一個(gè)口袋轉(zhuǎn)到了另一個(gè)口袋，但在所創(chuàng)造的“未來經(jīng)濟(jì)利益”微乎其微的情況下，無論錢周轉(zhuǎn)幾個(gè)口袋，所發(fā)生的支出仍然大于收入，那么，這些就永遠(yuǎn)是國家的債務(wù)。

是一個(gè)有著幾千年的農(nóng)業(yè)文明大國，“面朝黃土，背朝天”的生息方式，使稀缺的土地成為農(nóng)民的生命依賴，“地主式”的思維方式深烙于人們的心靈深處，步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮后，這種地主情結(jié)便以另一種方式表現(xiàn)出來，盲目追求有形資產(chǎn)的擴(kuò)展，并美其名曰“規(guī)模經(jīng)營”，于是，不管市場(chǎng)如何，技術(shù)如何，先把土地圍起來，廠房蓋起來，殊不知，廠房蓋起的同時(shí)，就意味著債務(wù)的增加。

我們雖然不認(rèn)同廠房就是負(fù)債，但是我們卻認(rèn)為羅伯特·T·清崎的觀點(diǎn)也有其合理性，性。雖然，我們不否認(rèn)房屋、建筑物是企業(yè)的資產(chǎn)，一項(xiàng)固定資產(chǎn)，但是我們也不肯定“不動(dòng)產(chǎn)就是企業(yè)的固定資產(chǎn) 。

如何使不動(dòng)產(chǎn)成為固定資產(chǎn)，取決于“未來收益 的大小，而這又取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的決策，現(xiàn)在，中國加入了WTO，固定資產(chǎn)的確定將會(huì)促使企業(yè)為創(chuàng)造更多的收益努力，從而成為世界的強(qiáng)企。

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《當(dāng)代財(cái)經(jīng)》：尚遒 《中國住宅信貸遲緩的成因及創(chuàng)新》

《財(cái)經(jīng)問題》：《對(duì)我國信貸資產(chǎn)質(zhì)量問題的理性思考》

《之友》：劉建英、胡曼軍《論環(huán)境問題造成企業(yè)資產(chǎn)減值的會(huì)計(jì)處理》

《財(cái)會(huì)期刊》：韋桂華《解析“大企業(yè)病“》

《注冊(cè)會(huì)計(jì)師叢書·會(huì)計(jì)》

《注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試叢書·稅法》

篇(7)

（江西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院 江西 南昌 330088）

摘 要：十幾年來，關(guān)于對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論頻繁見諸報(bào)端。2015年3月，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的公布再次掀起對(duì)房產(chǎn)稅制改革的熱議，文章通過國外征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)比較，對(duì)我國房產(chǎn)稅改革提出個(gè)人看法。

關(guān)鍵詞 ：個(gè)人住房；房產(chǎn)稅；國際比較

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 國外房地產(chǎn)稅制概況

1．1 美國的房地產(chǎn)稅

美國對(duì)土地、房屋及車船等少量動(dòng)產(chǎn)合并課征財(cái)產(chǎn)稅，是地方稅的主體稅種。財(cái)產(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)的所有人為納稅人，稅率由地方政府依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來確定。財(cái)產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征的方法，財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是財(cái)產(chǎn)稅制的核心。估價(jià)的方法有三種：一是市場(chǎng)信息法，又稱可比價(jià)格法，即通過比較最近在市場(chǎng)被售出的類似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來估價(jià)；二是所得法，即通過預(yù)計(jì)財(cái)產(chǎn)的預(yù)期收益來估計(jì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值；三是成本法，即重置成本法，同時(shí)還要合理地確定累計(jì)折舊。美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度，其中資料卡是最常見的管理方法?？ㄆ系男畔ㄋ诘亍⒍愄?hào)、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的日期、估價(jià)的組成及變化情況，土地的類別、建筑的種類、房屋的種類和數(shù)量等。在計(jì)算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息：可以作為財(cái)產(chǎn)重新估價(jià)時(shí)的參考；把財(cái)產(chǎn)的估價(jià)匯總可以掌握財(cái)產(chǎn)稅的稅基情況；財(cái)產(chǎn)的信息也可以為個(gè)人所得稅的計(jì)算和檢查提供必要的參考。財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對(duì)各級(jí)政府包括外國政府擁有的非商業(yè)財(cái)產(chǎn)和宗教、慈善、教育等非盈利組織擁有的財(cái)產(chǎn)；對(duì)老人、退伍軍人和家庭自用住房稅法也規(guī)定了一定的寬免，部分政策鼓勵(lì)項(xiàng)目也可享受寬免；低收入家庭繳納的財(cái)產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅的比率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以抵免個(gè)人所得稅或直接退稅；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可以享受稅收遞延。

1．2 英國的房地產(chǎn)稅

英國對(duì)住房所有者或承租者征收住房財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)企業(yè)法人或個(gè)人擁有的營業(yè)用房征收營業(yè)房屋稅。住房財(cái)產(chǎn)稅是英國唯一的地方稅，采用從價(jià)計(jì)征的方法。住房的價(jià)值由英國政府國內(nèi)稅收局所屬的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。營業(yè)房屋稅按租金計(jì)稅，租金由專門設(shè)置的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)納稅人財(cái)產(chǎn)按視同出租的租金收入進(jìn)行估定，每5年重估一次。住房財(cái)產(chǎn)稅的稅率由各地議會(huì)根據(jù)地方政府開支情況以及從其他渠道可獲收入的差額確定。房屋價(jià)值不同，地區(qū)不同，適用稅額也不同。營業(yè)房屋稅稅率全國統(tǒng)一，由財(cái)政部確定，目前稅率為41．6％。住房財(cái)產(chǎn)稅主要對(duì)傷殘者和低收入者實(shí)行減免稅優(yōu)惠，住宅所有人或使用人是未成年人、醫(yī)生或?qū)W生等的可享受一定折扣優(yōu)惠。營業(yè)房屋稅對(duì)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)空置房屋，農(nóng)業(yè)房屋免稅，慈善機(jī)構(gòu)用房和其他空置房屋也可享受相應(yīng)減免優(yōu)惠。

1．3 日本的房地產(chǎn)稅

日本對(duì)土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅，對(duì)土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價(jià)稅屬國稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。

（1）地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國內(nèi)土地及租地權(quán)的個(gè)人與法人。課稅對(duì)象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個(gè)納稅人每年對(duì)其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的評(píng)估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價(jià)稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn)，只對(duì)較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對(duì)象為土地的所有和購置行為，計(jì)稅依據(jù)為土地的購置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計(jì)算特別土地所有稅時(shí)，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對(duì)土地所有者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對(duì)土地購置者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除該土地購置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購置稅額。

（3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計(jì)稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，該評(píng)估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)（即當(dāng)?shù)赝谫I賣價(jià)格）來計(jì)算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值每三年重估一次，納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。住宅用地計(jì)稅依據(jù)實(shí)行按評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時(shí)自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn)，對(duì)新建住宅可以適當(dāng)減免。

（4）不動(dòng)產(chǎn)購置稅。不動(dòng)產(chǎn)購置稅對(duì)購置和改擴(kuò)建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅，其計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺(tái)賬所記載的評(píng)估價(jià)值，而且符合一定條件時(shí)可以從計(jì)稅依據(jù)中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購置稅實(shí)行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購置為3％，對(duì)土地，新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。

（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對(duì)折舊資產(chǎn)課稅；對(duì)住宅用地的計(jì)稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對(duì)新建住宅不進(jìn)行稅額減免。

1．4 加拿大的房產(chǎn)稅制度

加拿大對(duì)土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。各省對(duì)房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評(píng)估，政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評(píng)估法。為了降低評(píng)估誤差，各省都成立了專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)，并制定出評(píng)估手冊(cè)來指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評(píng)估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個(gè)地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國類似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。

1．5 香港的房產(chǎn)稅制度

在香港，房產(chǎn)稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對(duì)土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對(duì)業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表中，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅，再根據(jù)評(píng)稅通知書列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費(fèi)）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收??；作為支付修理費(fèi)及其它開支費(fèi)用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開支數(shù)目大小無關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。

2 國外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國的啟示

從國外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，它對(duì)土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例計(jì)算應(yīng)納稅額，由納稅人申報(bào)納稅。國外房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國房地產(chǎn)稅制有以下啟示：

2．1 合理確定房產(chǎn)稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。

（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時(shí)，借鑒日本的做法，通過設(shè)置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。

（3）計(jì)稅依據(jù)。遵循國際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價(jià)值，比如，對(duì)商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，對(duì)舊住宅采用重置價(jià)值。

（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時(shí)，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個(gè)地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。

（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國家重要的長期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對(duì)國家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對(duì)教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業(yè)給予免稅，對(duì)城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)，對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。

2．2 建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這就要求我國建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。首先要制定與價(jià)值評(píng)估有關(guān)的評(píng)估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭(zhēng)議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的評(píng)估人員。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級(jí)政府設(shè)置評(píng)估辦公室，對(duì)市（縣）一級(jí)政府的評(píng)估進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，或者由省級(jí)政府負(fù)責(zé)招標(biāo)，在民間選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，市（縣）級(jí)政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。

2．3 建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)登記制度。在對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí)，要運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評(píng)估和征管資料。2015年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開始實(shí)施。

2．4 適當(dāng)下放房產(chǎn)稅的征管權(quán)限

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅是地方稅，其征管應(yīng)該由地方政府負(fù)責(zé)，并把房產(chǎn)稅逐漸培育成地方政府的一項(xiàng)重要收入來源。在我國現(xiàn)在的五級(jí)政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)都叫地方，本文所說的地方與現(xiàn)在的地方還不完全一樣，與國際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉(xiāng)財(cái)縣管”、“省管縣”等改革將我國政府減少到中央、省、市（縣）三級(jí)政府時(shí)，國外所說的地方才能對(duì)應(yīng)到我國的市（縣）一級(jí)，房產(chǎn)稅才可以清晰的配在市（縣）一級(jí)政府上。

將房產(chǎn)稅的征管權(quán)限下放到市（縣）政府是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，它幾乎沒有流動(dòng)性，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權(quán)限有具體稅率的最終決定權(quán)、具體起征點(diǎn)的最終決定權(quán)以及對(duì)低收入者和缺乏收入來源的傷殘者的減免規(guī)定等。

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