房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點精品(七篇)

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篇(1)

[關(guān)鍵詞] 稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅方式

在市場經(jīng)濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人不斷追求的目標。稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務復雜多樣、資金占用量大，企業(yè)可針對其經(jīng)營特點，通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點看法。

一、稅收籌劃

1.稅收籌劃的概念

稅收籌劃是指納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對自身的經(jīng)營活動、投資活動、理財活動的事先籌劃和適當安排，在不妨礙正常經(jīng)營的前提下，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，達到稅負最小化，利潤最大化的目標。

稅收籌劃的要點在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內(nèi)進行，違反法律規(guī)定逃避稅收負擔是偷稅行為，必須加以反對和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規(guī)劃、設計安排。在經(jīng)濟活動中，納稅義務通常滯后于應稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節(jié)稅”的稅收利益。節(jié)稅即節(jié)約稅收的支付，無論是當年需繳納的稅收還是以后需承擔的稅負，稅收的支付達到盡可能最小。

2.稅收籌劃的必要性

在經(jīng)濟全球化的發(fā)展形勢下，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個經(jīng)營管理者從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終目標。在企業(yè)的營運過程中，成本與收益成反向關(guān)系，就單個企業(yè)而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項目。因此，稅收是影響企業(yè)營業(yè)成本高低的重要因素之一。

在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，企業(yè)往往面臨著不同稅負的多種納稅方案，選擇低稅負就意味著在符合國家有關(guān)稅法規(guī)定的同時可以減少或節(jié)約納稅支出，即可以直接增加企業(yè)的凈收益，增強企業(yè)投資、經(jīng)營、理財?shù)念A測和決策能力，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和經(jīng)營管理水平，這與降低其他成本項目具有同等重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃一般方式

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅引人關(guān)注的原因，一是其稅率較高、稅負重；二是稅制特殊，有籌劃余地。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：

1.收入策劃法

在計算土地增值稅時，很重要的一點便是確定售出房地產(chǎn)的增值額，因為它既是計稅基礎，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對其應納稅額有很大影響。如果在不違反相關(guān)法規(guī)的前提下在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中使收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然就會節(jié)省稅款。減少增值額具體做法有二：

(1)降低銷售價格

控制增值額的一種方法是適當降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值額自然降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。

(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時將可以分開單獨計價的部分從整個房地產(chǎn)售價中分離，從而分散轉(zhuǎn)讓收入，以減少房地產(chǎn)部分的增值額，達到免征或少征土地增值稅款。當然，這其間會伴隨產(chǎn)生營業(yè)稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負遠比土地增值稅輕，可實現(xiàn)納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。

2.扣除項目策劃法

房地產(chǎn)企業(yè)可利用扣除項目進行稅收籌劃。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。籌劃方法一般有：

(1)成本費用籌劃法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支由房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用組成。作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的期間費用進行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內(nèi)最大限度地擴大費用列支比例，無疑會節(jié)省稅款。

(2)利息支出的籌劃法。現(xiàn)行土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為扣除項目之一的財務費用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（以下簡稱“合計數(shù)”）的5％計算扣除；二是對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，可按上述“合計數(shù)”的10％計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費用支出。

3.建房方式策劃法

土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

(1)第一種建房方式是房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入也屬于勞務性質(zhì)的收入，故依相應判定標準不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。

(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據(jù)稅收優(yōu)惠政策，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策。

三、結(jié)論

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 籌劃

一、項目立項建設階段

項目立項建設階段是最終確定項目公司的投資總額與資金結(jié)構(gòu)的時刻，也是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本歸集的主要時期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉(zhuǎn)嫁籌劃的方式，通過增加房地產(chǎn)項目公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的交易，來實現(xiàn)降低企業(yè)稅負的目的。但是轉(zhuǎn)嫁籌劃一般均會涉及《特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）》，在實際稅務操作中房地產(chǎn)企業(yè)在進行關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)定價時，不論是否滿足準備同期資料的要求，雙方企業(yè)均應在每個交易年度準備相關(guān)的同期資料。因為在轉(zhuǎn)嫁籌劃時所涉及的關(guān)聯(lián)交易具有金額大、數(shù)據(jù)復雜、時間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導航 //頁腳導航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += '

首先，通過立項審批所對應的投資金額與注冊資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產(chǎn)項目開發(fā)所需要的外部資金，通常是由銀行開發(fā)貸款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時的重點所在，因為房產(chǎn)項目在可以投入使用前所產(chǎn)生的利息成本，不但可以抵扣企業(yè)所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關(guān)聯(lián)企業(yè)收到的利息收入只需要繳納營業(yè)稅及企業(yè)所得稅。從集團公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團公司的整體稅負。但是，這項稅收籌劃成立具有兩個條件。一是債務人企業(yè)必須需繳納土地增值稅，如依據(jù)債務人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業(yè)所在集團具有充沛的自有資金。

其次，在項目建設階段則可以通過工程項目來增加關(guān)聯(lián)交易的內(nèi)容。例1：假設A公司為房地產(chǎn)企業(yè)，從事低密度高檔住宅開發(fā)。而B公司與A公司是同一集團下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，其主營業(yè)務為園林景觀設計、室內(nèi)裝潢。此時A公司可以在項目招標過程中將小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨立招標模式引入B公司來承包這兩項業(yè)務。但同時為回避A公司的稅務風險，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協(xié)議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉(zhuǎn)付給B公司，工程款的發(fā)票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費。

因為，A公司為小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程支付的建設成本，是計入公司開發(fā)成本中，其金額不但可以抵扣企業(yè)所得稅，更可以在加計20%的基礎上抵扣土地增值稅的增值額。然而對于B公司來說，工程項目取得的收入只計征流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。所以，這樣的關(guān)聯(lián)交易從集團公司的角度來看，滿足了由高稅負企業(yè)向低稅負企業(yè)合理轉(zhuǎn)移利潤的目的。

二、項目預售階段

預售是房地產(chǎn)企業(yè)獨特的銷售方式，項目在取得預售許可證時，雖然還沒有竣工，但已經(jīng)可以開始回籠資金。在此狀態(tài)下，項目的開發(fā)成本并沒有完全確定，也無法在各成本對象之間進行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。

1、土地增值稅籌劃要點

土地增值稅在我國實行預繳與清算兩種征稅模式，對于按月預繳的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)自始至終應使用涉稅零風險的籌劃方式，以避免產(chǎn)生滯納金與罰款，對企業(yè)造成不必要的損失。對于實行四級“超率”累進稅制的清算部分稅金， 應按如下內(nèi)容進行籌劃：

首先，應在項目銷售前與銷售中，進行頻繁的土地增值稅臨界點分析，并在市場能夠承受的前提下，通過測算指導銷售單價，使項目在同一臨界點內(nèi)實現(xiàn)銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴?。按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，最高不得超過按商業(yè)銀行行同類同期貸款利率計算的金額。但是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據(jù)誰受益誰承擔的原則，將項目開發(fā)所發(fā)生的費用計入開發(fā)間接費內(nèi)，在土地增值稅清算時開發(fā)間接費用將計入項目開發(fā)成本，享受20%的加計扣除。最后，利用稅收的優(yōu)惠政策進行籌劃。如果企業(yè)既開發(fā)普通標準住宅，又開發(fā)其他房地產(chǎn)項目的，應對開發(fā)項目分別核算，將普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因為按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策。

2、企業(yè)所得稅的籌劃要點

篇(3)

關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè);房產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財務管理;差異性

一、經(jīng)營對象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。建筑施工企業(yè)承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產(chǎn)品。與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務構(gòu)成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產(chǎn)品定位。舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業(yè)態(tài)時，其購買能力及購買意愿有著質(zhì)的區(qū)別。項目產(chǎn)品定位決定了項目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制更加復雜。為了做好項目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入細致地開展項目前期市場調(diào)研，力求使項目產(chǎn)品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設單位（包括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對簡單。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業(yè)有營銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關(guān)系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業(yè)特點

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內(nèi)外兩個方面。對外，企業(yè)在融資、拿地、建設、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門（人員）設置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會對企業(yè)產(chǎn)生深遠影響。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點，靠自有工人、設備、按進度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務、提升自身技術(shù)實力等。

四、納稅主體

由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動性大、施工生產(chǎn)分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業(yè)稅的納稅地點是建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地。對于簡易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時，需開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》。按開具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業(yè)的財務人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關(guān)注“項目”的開票金額、收入、回款。在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體’，即按照一定比例的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行增值稅納稅申報。由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房產(chǎn)開發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當?shù)乩U納營業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財務人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報中關(guān)注企業(yè)的收入、成本、費用。

五、適用稅收征管文件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國稅發(fā)【2009】31號，是專門針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國稅發(fā)【2009】91號，是針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業(yè)所得稅文件。

六、稅種與稅負

建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營改增”前是營業(yè)稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個土地增值稅。土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項目利潤。兩個行業(yè)在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導致兩個行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。

七、稅務籌劃的作用

稅務籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過對納稅主體經(jīng)營、投資活動的涉稅事項，進行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達到減輕稅負目的的活動。由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負不高。對于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計算上，在（稅法準予的）扣除項目金額上，有專項規(guī)定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注稅收籌劃。在關(guān)注時間上，往往在項目拿地之前，就結(jié)合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。

八、經(jīng)濟合同類型

建筑施工企業(yè)的合同類型相對簡單，對上是與業(yè)主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、（甲供材/設備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預售）合同、物業(yè)服務合同、商業(yè)運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業(yè)標準、企業(yè)管理要求。

九、營銷推廣費用

在建筑施工企業(yè)財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業(yè)通過分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關(guān)系人”分享了項目收益。而房產(chǎn)開發(fā)公司的營銷推廣費用可以說是金額大，種類全。隨著房產(chǎn)營銷產(chǎn)業(yè)鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構(gòu)成越加豐富。對營銷費用的規(guī)劃、監(jiān)督、費效評估等，是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個重要組成部分。

十、財務核算方面

(一)財務核算的集中程度由于施工企業(yè)的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發(fā)公司層面集中核算。(二)成本的計劃與控制方式建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開發(fā)地塊來建項目，往往項目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用“項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實現(xiàn)目標利潤，對各構(gòu)成要素進行分析，要素數(shù)量很多，且相互關(guān)聯(lián)。當某一項成本要素發(fā)生變化時，需要系統(tǒng)、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產(chǎn)生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。(三)經(jīng)營成果的確認方式由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長，為正確反映各項的經(jīng)營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設單位進行工程價款結(jié)算。而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算，大多與國稅發(fā)【2009】31號保持一致，依據(jù)2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預售合同》后，按取得的預售收入，繳納增值稅、預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。

作者:胡巧榮 單位:新疆北新路橋集團股份有限公司

參考文獻:

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篇(4)

關(guān)鍵詞：企業(yè)；稅務管理；內(nèi)部控制

一、引言

內(nèi)部控制對于加強我國企業(yè)的稅務管理、保證企業(yè)的稅收利益最大化、提高企業(yè)的經(jīng)濟效益等有著重要的作用，但是目前我國企業(yè)在稅務管理內(nèi)部控制中還存在不少的問題，導致企業(yè)發(fā)展受到一定限制，因此需要引起人們的注意。以下本文就新形勢下企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容進行簡要的探析。

二、企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制內(nèi)容概述

企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制包括幾個重要的部分，即內(nèi)部監(jiān)督、信息與溝通、控制活動、風險評估以及內(nèi)部環(huán)境。企業(yè)在進行稅務管理內(nèi)部控制時必須要嚴格遵守國家的有關(guān)規(guī)定。此外，稅務管理內(nèi)部控制的主要內(nèi)容包括境外項目稅收管理、納稅籌劃、稅務檢查、納稅申報、發(fā)票管理、賬證管理、稅務登記、崗位職責以及管理崗位設置等。在進行稅務管理內(nèi)部控制時，企業(yè)需要從多個方面進行考慮，既要重視上述所說的五大要點，又要考慮到企業(yè)的成本效益，從全面角度來進行內(nèi)部控制，最大限度提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

三、企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制的作用和意義

（一）可以防范企業(yè)的稅務風險

稅務風險是企業(yè)在管理過程中需要特別注意的問題，也是企業(yè)在管理過程中比較難以控制的問題，加強對企業(yè)的稅務管理內(nèi)部控制可以有效控制企業(yè)的稅務風險。從稅務風險的形成來看，之所以會形成稅務風險主要是由于各個部門在生產(chǎn)過程中能夠沒有進行有效的溝通，導致各部門的信息傳遞不夠全面，因此難以控制好各個銜接環(huán)節(jié)的風險問題，從而產(chǎn)生嚴重的稅務風險。因此，要加強企業(yè)的稅務風險管理必須要求能夠明確稅務風險的來源，然后根據(jù)風險的來源進行分類管理，如稅收籌劃的風險、業(yè)務交易的風險以及會計核算方面產(chǎn)生的風險等。以明確稅務風險的來源為基礎，企業(yè)可以做好各個環(huán)節(jié)和部門的內(nèi)部控制工作，從而降低企業(yè)的稅務風險。

（二）有助于提高企業(yè)的經(jīng)營價值

稅務管理內(nèi)部控制的實施不僅能夠幫助降低企業(yè)的稅務風險，還能夠幫助企業(yè)創(chuàng)造出更好的經(jīng)營價值。首先，企業(yè)的稅務管理內(nèi)部控制可以幫助企業(yè)在遵守國家政策規(guī)定的前提下避免花費更多的稅收費用，以降低企業(yè)的稅收成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，創(chuàng)造更多的企業(yè)經(jīng)營價值；其次，企業(yè)在稅務管理內(nèi)部控制的過程中還能夠向社會樹立良好的形象，有助于提升企業(yè)的社會形象，這也能在一定程度上提升企業(yè)的社會價值。

（三）有助于推動企業(yè)的安全發(fā)展

稅務管理內(nèi)部控制能夠幫助企業(yè)避免出現(xiàn)較大的經(jīng)營風險，實現(xiàn)企業(yè)的安全經(jīng)營。就目前來說，不少企業(yè)在發(fā)展過程由于對國家的稅收政策了解不夠充分，導致在財務會計管理中出現(xiàn)各種各樣的風險，從而限制企業(yè)的健康和長遠發(fā)展。稅務管理內(nèi)部控制要求企業(yè)的財務工作人員能夠加強對國家有關(guān)規(guī)定的認識，建立完善的稅務管理內(nèi)部控制機制，可以較好地保證企業(yè)的經(jīng)營安全。

四、企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制中的難點

（一）征管過程中的難點

征管工作是企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制過程中的重要工作，其主要的難點在于稅務部門管理人員的專業(yè)素質(zhì)要求較高，因此在實施上會存在較大的難度。近年來，隨著國家對企業(yè)會計和企業(yè)稅務管理工作的重視，稅務部門強調(diào)各企業(yè)在經(jīng)營過程中必須要保持管理團隊化、征收工作規(guī)范化以及專業(yè)化，這就要求企業(yè)的稅務管理人員必須要是專業(yè)的財務工作人員，且能夠根據(jù)企業(yè)和國家有關(guān)規(guī)定進行規(guī)范的工作操作，務必保證財務工作內(nèi)容能夠盡善盡美。但是，要做到這點并不容易。國家對于大中型企業(yè)的征收管理較為嚴格，幾乎每年都要定期對這些企業(yè)進行各種稅務調(diào)查，如專項稅種調(diào)查、稅源調(diào)查等。在調(diào)查過程中，稅務部門會就企業(yè)的稅收指標、財務指標以及經(jīng)濟指標等進行調(diào)查，并且要求企業(yè)填寫稅源。而在稅源的填寫過程中，企業(yè)還必須要提供相關(guān)的資料，包括企業(yè)的全面稅收擬定的管理和控制措施以及企業(yè)實際上采用的管理控制措施、企業(yè)的預測下期稅源結(jié)構(gòu)以及總量、當期稅收與同期的對比說明以及當期稅收結(jié)構(gòu)、企業(yè)當前的生產(chǎn)經(jīng)營狀況說明等。就這些內(nèi)容而言，企業(yè)的稅務管理人員就需要投入大量的時間和精力，也要求企業(yè)的稅務管理人員能夠具有較強的專業(yè)素質(zhì)和身體素質(zhì)。此外，企業(yè)財務工作人員在對這些問題進行分析過程時還需要結(jié)合對企業(yè)的實際經(jīng)營狀況的了解，而且要具備較為完善的專業(yè)知識能力，且具有較強的職業(yè)道德素質(zhì)，否則企業(yè)的稅務管理人員將無法順利完成這些工作，也無法發(fā)揮稅務管理內(nèi)部控制的作用。

（二）稽查過程中的難點

近年來，我國對于企業(yè)稅收稽查的要求進一步提高，還要求對應收未收的納稅人進行稽查，尤其對于重點企業(yè)如金融企業(yè)、鐵路企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)等。稅務部門在稽查方面的重視給企業(yè)的稅務管理工作帶來了更多的難點，要求企業(yè)不僅要重視要加強稅務管理人員的工作規(guī)范性，還要重視稅務籌劃工作的合理性和科學性，并做好稅務檢查工作，以便出現(xiàn)不必要的稅務風險。

（三）生產(chǎn)經(jīng)營外部環(huán)境難點

生產(chǎn)經(jīng)營外部環(huán)境難點指的是企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中經(jīng)常會遇到各種各樣的問題，而這些問題的出現(xiàn)會加大企業(yè)稅務管理的難度。例如，部分地區(qū)在地方保護主義思想的影響下，給外來企業(yè)設置了較多的門檻和障礙，要求外來企業(yè)能夠在短時間內(nèi)提供稅務部門的完稅證明，要求企業(yè)在法定期限內(nèi)更換外出經(jīng)營活動稅收管理證明或者開具證明等。這些都明顯加大了企業(yè)的經(jīng)營負擔，導致企業(yè)無法有效進行稅務管理內(nèi)部控制，從而增加企業(yè)的經(jīng)營負擔，限制企業(yè)的長遠發(fā)展。

五、新形勢下企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制措施探討

（一）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部環(huán)境

新形勢下要加強企業(yè)的稅務管理內(nèi)部控制必須要求企業(yè)能夠加強內(nèi)部環(huán)境建設，重視內(nèi)部環(huán)境要素控制。國家有關(guān)規(guī)定指出，企業(yè)在進行內(nèi)部環(huán)境建設過程時應該要明確好各個部門的職責，并科學建立內(nèi)部機構(gòu)，確保各責任單位能夠落實責任和權(quán)利。因此，在國家有關(guān)政策的指導下，企業(yè)要加強內(nèi)部環(huán)境建設就必須要根據(jù)當前市場形勢的變化和本企業(yè)的實際情況設置專門的稅務管理內(nèi)部機構(gòu)和部門，并選聘高素質(zhì)的專業(yè)稅務管理人員，同時要求企業(yè)能夠根據(jù)實際情況建立和完善稅務管理制度，明確各部門和人員的崗位職責，確保企業(yè)的稅務管理工作質(zhì)量和效率。此外，為了更好地優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境，企業(yè)還必須要制定稅務籌劃計劃，要求各個稅務部門和單位的工作人員能夠加強信息交流和溝通，以便及時更新業(yè)務信息，為企業(yè)的稅務管理和稅務控制提供一定的幫助。

（二）做好稅務籌劃工作

稅務籌劃工作是決定企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制效率的重要內(nèi)容，每個企業(yè)的實際經(jīng)營情況是不同的，包括企業(yè)的生產(chǎn)內(nèi)容和經(jīng)營方式，因此每個企業(yè)應該要繳納的稅種也是不同的。而對應不同的稅種，國家也制定了不同的稅收政策。因此，為了要加強企業(yè)的稅務管理內(nèi)部控制，企業(yè)財務工作人員必須要加強對國家稅收政策相關(guān)信息的了解，以便用自己的專業(yè)知識來幫助企業(yè)獲取更多的稅收利益。因此，企業(yè)可以加強對財務工作人員的專業(yè)培訓，讓工作人員參加相關(guān)的講座和培訓，以便及時關(guān)注國家稅務的有關(guān)政策，并結(jié)合本企業(yè)的實際經(jīng)營狀況制定有效的稅務籌劃措施，解決企業(yè)當前面臨的稅務難題，降低企業(yè)的稅務風險。當然，除此之外，在稅務籌劃工作中，企業(yè)還可以關(guān)注更多其他方面的內(nèi)容，如西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠內(nèi)容以及國家鼓勵安置的就業(yè)人員工資支出內(nèi)容等。

（三）實現(xiàn)內(nèi)外信息的有效傳遞

企業(yè)稅務風險的產(chǎn)生主要是由于各相關(guān)部門在信息傳遞上存在一定的漏洞，因此導致風險加大，無法保證企業(yè)的健康發(fā)展。因此，要防范企業(yè)的稅務風險、加強企業(yè)的稅務管理內(nèi)部控制必須要求企業(yè)能夠加強內(nèi)外信息的及時傳遞和溝通，以便為企業(yè)稅務風險的防范創(chuàng)造更多的條件。企業(yè)在稅務風險的防范過程中需要掌握各種各樣的信息，如企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動信息、中介機構(gòu)信息、業(yè)務往來單位信息、稅務部門政策信息等，要求企業(yè)能夠建立完善的信息交流和溝通制度，及時獲取各種各樣的內(nèi)外信息，并加強對相關(guān)信息的整合，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，做好企業(yè)稅務風險評估報告，防范稅務風險。

六、結(jié)語

綜上所述，內(nèi)部監(jiān)督、信息與溝通、控制活動、風險評估以及內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制的重要內(nèi)容，做好企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制工作可以防范企業(yè)的稅務風險、提高企業(yè)的經(jīng)營價值，實現(xiàn)企業(yè)的安全發(fā)展，因此要求各企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展過程中能夠加強對稅務管理內(nèi)部控制的重視。但是，從當前我國企業(yè)的稅務管理實際情況來看，企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制在存在不少的問題，給內(nèi)部控制工作帶來了一定的難度。如企業(yè)稅務管理在征管過程中的難點、稅務部門稽查提高給企業(yè)帶來的困難以及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營外部環(huán)境難點等，因此，新形勢下要做好企業(yè)稅務管理內(nèi)部控制必須要求能夠優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，做好稅務籌劃工作，同時要求能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)外信息的有效傳遞，為企業(yè)稅務風險防范提供必要的信息依據(jù)，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。

作者:袁源澤 單位:北京镈源茂達稅務師事務所有限公司

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