房地產(chǎn)銷售論文精品(七篇)

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篇(1)

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限

（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限

視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；影響因素

一、前言

自1998年取消住房分配制度起，我國住房“商品化”，房地產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，房價(jià)呈現(xiàn)增長趨勢。2003年之后，我國一線城市房價(jià)飛速上漲，由此，二三線城市也開始急速增加，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱，大部分人買不起房，由此引發(fā)了大量的經(jīng)濟(jì)問題和社會穩(wěn)定等問題。在第三屆中國房地產(chǎn)價(jià)值高峰論壇會上，企業(yè)家、專家們就房地產(chǎn)當(dāng)下存在的很多問題展開了討論，有人提出我國目前保障性住房比重小，高檔房比重偏大，正因?yàn)檫@樣一種不平衡的比例趨勢，導(dǎo)致我國的房價(jià)水平被整體拉高。根據(jù)文獻(xiàn)分析，大部分采用定性分析，僅僅說明了某一因素對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，但從定量來看，產(chǎn)生多大的影響則未說明；或者研究的年限相對滯后，不能很好地解釋近兩年的狀況，本文搜集了1994年―2013年的房地產(chǎn)價(jià)格變量及本文所提出的四個自變量各20個數(shù)據(jù)集，運(yùn)用多種統(tǒng)計(jì)分析方法，通過建立回歸模型，分析我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。

二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究綜述

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的研究近幾年日益為學(xué)術(shù)界重視，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究。與國內(nèi)相比，國外房地產(chǎn)市場發(fā)展較早、較快，尤其是西方發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場十分成熟，故關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的研究，國外已形成較多的專著研究，從國外學(xué)者觀點(diǎn)來看，由于其實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)，因此在研究房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)在注重政府控制的同時(shí)，更加強(qiáng)調(diào)市場機(jī)制的作用。Abraham等（1992）對美國30個城市的實(shí)證分析表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與就業(yè)率、收入、以及建設(shè)成本有直接關(guān)系；Kolari（2002）則從CPI和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系角度出發(fā)，運(yùn)用ADL模型實(shí)證分析，得出房地產(chǎn)價(jià)格也受一定商品及相關(guān)產(chǎn)品服務(wù)的影響。Gerlach和Peng（2005）對香港的房地產(chǎn)價(jià)格、GDP以及銀行貸款等進(jìn)行分析，認(rèn)為銀行的貸款不影響房地產(chǎn)價(jià)格；Elbourne（2008）經(jīng)過實(shí)證分析貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，利用脈沖響應(yīng)函數(shù)得出貨幣供給變動對房地產(chǎn)價(jià)格變動具有正響應(yīng)性。

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，但近兩年卻是突飛猛進(jìn)，尤其是我國房價(jià)的持續(xù)不斷上漲，引起了國內(nèi)學(xué)者的重視，并對房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了大量的研究，大量的專著、論文也都集中在這個問題上。宋勃和高波（2007）認(rèn)為國外資金長期的涌入是我國住房價(jià)格上漲的一個重要因素；肖萬福（2014）在《房地產(chǎn)調(diào)控政策下我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析》一文中，通過2003年第一季度到2013年第二季度的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，研究了房地產(chǎn)調(diào)控政策對我國終端房地產(chǎn)價(jià)格的影響，通過實(shí)證分析，他認(rèn)為，在房地產(chǎn)價(jià)格波動的諸多因素中，來自經(jīng)濟(jì)基本面的解釋力相對較小，相比起來政府相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策反而成為了一個十分重要的影響因素；謝建豪（2007）基于城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的分析，研究得出當(dāng)人口數(shù)量增長速度大于城市住房供給速度時(shí)，供需便會嚴(yán)重不平衡，房價(jià)上升；郝丹璐（2014）通過因子分析等統(tǒng)計(jì)學(xué)方法得出，影響房地產(chǎn)價(jià)格變量大致可分為兩類，一類是反應(yīng)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場狀況的變量，另外一類是反應(yīng)預(yù)期房地產(chǎn)市場狀況的變量，第一類中GDP、住宅投資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置費(fèi)用、人均可支配收入、房屋竣工價(jià)值等排名靠前；丁鳳通過實(shí)證研究指出：第一，房地產(chǎn)價(jià)格最主要的影響因素是經(jīng)濟(jì)基本面；第二，住房需求是房價(jià)上漲的主要推手；第三，銀行信貸的支持是房價(jià)上漲的“催化劑”；第四，高地價(jià)的推高房價(jià)的“幕后黑手”。

張t敏（2012）指出：房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素包括人口數(shù)量、居民儲蓄存款余額、商品房可供銷售面積、房地產(chǎn)投資額、國內(nèi)信貸規(guī)模，其中最明顯的是人口數(shù)量與居民儲蓄存款余額。余靜靜（2014）通過房地產(chǎn)價(jià)格影響因素重要性的分析，認(rèn)為：第一，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地購置費(fèi)用和房屋生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)成為東部地區(qū)房價(jià)的重要影響因素；第二，中部地區(qū)房地產(chǎn)投資是其房價(jià)的主要影響因素；第三，西部地區(qū)而言，家庭可支配收入是影響其房價(jià)的主要因素。

綜上所述，影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，不僅如此，由于選取樣本、獲取數(shù)據(jù)的途徑的不同，相同因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向也不盡相同。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）研究的基本假設(shè)

1、我國房地產(chǎn)按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂設(shè)施、政府和公用設(shè)施、多功能建筑。本文以普通住宅的價(jià)格作為因變量進(jìn)行實(shí)證分析，即通過商品房價(jià)格對其進(jìn)行實(shí)證分析。

2、研究階段的限定。為了更好地反應(yīng)近幾年中國房地產(chǎn)價(jià)格的變動及其影響因素，本文采取1994――2013年的統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

3、影響因素的限定。本文選取四個影響因素作為自變量，分別是：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民可支配收入（元），房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米），商品房銷售面積（萬平方米），其中居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)以1978=100為基期，房地產(chǎn)竣工面積以房屋竣工面積為參考數(shù)據(jù)。

4、房地產(chǎn)市場的界定。本文研究對象確定為增量交易市場，暫不考慮二手房市場及出租市場。

（二）模型設(shè)計(jì)

Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε

其中：Y（元/平方米）表示商品房價(jià)格；X1表示居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；X2（萬平方米）表示房屋竣工面積；X3（元）表示城鎮(zhèn)居民可支配收入；X4（萬平方米）表示商品房銷售面積；a，b，c，d，均為模型系數(shù)，e為常數(shù)項(xiàng)，均為待估參數(shù)。ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)，用于表示無法用現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示的影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，如社會因素、國家宏觀政策因素等。

四、實(shí)證分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析

將數(shù)據(jù)帶入spss19.0軟件進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，輸出如下結(jié)果：

根據(jù)輸出結(jié)果，從1994―2013年，我國商品房銷售平均價(jià)格的極小值、極大值分別為1409，6237，由此推斷20年間的房價(jià)變化巨大，通過均值觀測，1994―2013年商品房平均銷售價(jià)格為3194.25；房屋竣工面積變化也呈現(xiàn)出急劇上升趨勢，其均值為47521.11萬平方米；商品房銷售面積極差為123320.24，由此可見，即使房價(jià)不斷上升，但我國的商品房的銷售面積依然在上升。

（二）多元回歸分析

對數(shù)據(jù)集進(jìn)行多元線性回歸統(tǒng)計(jì)分析，由spss19.0分析得，輸出結(jié)果為：

由表2得多重判定系數(shù)R方為0.997，調(diào)整R方為0.996，其實(shí)際意義為：在商品房平均銷售價(jià)格取值的變差中，能被商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房屋竣工面積、城鎮(zhèn)居民可支配收入和商品房銷售面積的多元回歸方程解釋的比例為99.7%，調(diào)整后比例變?yōu)?9.6%。由此可得，該模型的擬合優(yōu)度很好。

表3給出了方差分析的結(jié)果。由該圖可以得到模型的顯著性P值是0.000，小于給定的顯著性水平0.05，因此可以判斷模型整體非常顯著。

由該表給出了該線性回歸模型的回歸系數(shù)及相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)量。從該圖可以得到線性回歸模型即前文所建立的模型方程中的常數(shù)e為449.255，自變量X1，X2，X3，X4的系數(shù)a，b，c，d分別為1.903，-0.015，0.127，0.022，即除房屋竣工面積的系數(shù)為負(fù)之外，其余三個變量的系數(shù)均為正；另外，線性回歸模型中的常數(shù)和四個自變量X1，X2，X3，X4的t值分別為2.005，3.038，-2.789，6.433，6.353，各個自變量相應(yīng)的概率值即P值為：0.008，0.014，0.000，0.000，均小于顯著性水平0.05，說明系數(shù)非常顯著，與表3方差分析的結(jié)果十分一致。

由表4中常數(shù)以及各個自變量的系數(shù)值，帶入回歸方程Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε得：

Y=1.093X1-0.015X2+0.127X3+0.022X4+449.255

五、模型結(jié)論及誤差分析

（一）模型結(jié)論

由模型看出：

1、房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，即隨著我國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的提高，我國的房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格相應(yīng)提高。

2、房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格與城鎮(zhèn)居民可支配收入的關(guān)系來看，呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系，隨著我國城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)上漲。

3、房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格與商品房銷售面積也存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，即商品房銷售面積越大，房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格越高。

4、房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格與房屋竣工面積存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即竣工面積越大，房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格越低。

（二）模型誤差分析

模型的計(jì)算存在一定的誤差，其主要原因體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，由于樣本搜集的困難，以及少部分的樣本數(shù)據(jù)失真，個別指標(biāo)在1994年以前已找不到原本數(shù)據(jù)，導(dǎo)致樣本容量太小，從而影響了計(jì)算結(jié)果；其次，在方法的使用上還有所欠缺，沒能全面地綜合比較多種統(tǒng)計(jì)方法，從而可能遺漏了最佳的統(tǒng)計(jì)方法；最后，在模型中，自變量在量上的選取不夠，影響房地產(chǎn)的價(jià)格因素眾多，未能大量例舉，除此之外，自變量在質(zhì)上不一定是最佳的，即可能存在更好、更加顯著的影響因子。

六、建議

第一，根據(jù)以上的實(shí)證分析結(jié)果，我國的房地產(chǎn)價(jià)格多年來一直持續(xù)上漲，需要政府的宏觀調(diào)控進(jìn)行引導(dǎo)控制。與西方主張的市場主導(dǎo)不同，結(jié)合我國的實(shí)際國情來看，政府依然起著重大的作用。對于我國而言，單一的調(diào)控手段并不適用，除了本文分析的房地產(chǎn)價(jià)格整體呈上升趨勢外，區(qū)域性的變化是關(guān)鍵，因此，政府應(yīng)該結(jié)合各個區(qū)域具體的市場行情進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控。

第二，政府的作用固然重要，但始終離不開市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，即使在我國，市場的自我調(diào)節(jié)依然很重要，一味強(qiáng)調(diào)市場，則容易擾亂市場正常的資源配置機(jī)制。因此，如何將政府宏觀調(diào)控與市場的自我調(diào)節(jié)很好地洽接成為了關(guān)鍵。

第三，保持適度的住宅投資規(guī)模，確保供需基本平衡。使得各個階層的消費(fèi)者對不同類型住宅的有效需求均能得到滿足，避免在住宅消費(fèi)上出現(xiàn)過大的貧富差距[6]。

第四，從前面的分析結(jié)果來看，我國的房價(jià)持續(xù)不減的一個原因是商品房銷售面積過大，從這一層面上來看，為控制房價(jià)，應(yīng)該控制一定的住房的建設(shè)，建設(shè)面積應(yīng)該適當(dāng)減少，以此抑制房價(jià)的上漲。

參考文獻(xiàn)：

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[4] 張t敏.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證研究[J].財(cái)經(jīng)界，2012（16）

篇(3)

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價(jià)格；協(xié)整分析；因果關(guān)系；互動

中圖分類號：F292 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）011-000-03

一、引言

城鎮(zhèn)化（Urbanization）對于任意經(jīng)濟(jì)體而言，隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，人民生活的進(jìn)步，都將會成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然。根據(jù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，當(dāng)資源在某一地區(qū)聚集，并形成增長極，則該區(qū)域?qū)χ苓叺貐^(qū)將會發(fā)揮其輻射效應(yīng)，從而吸引周邊農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，原有的城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)以及發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平，一定程度上反映了該國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。因此，我國政府將城鎮(zhèn)化率看作是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的一個重要指標(biāo)。隨著我國改革開放以來城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，關(guān)注城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)變動的同時(shí)，城鎮(zhèn)化帶來的其他影響同樣值得重視。在城鎮(zhèn)化所帶來的眾多經(jīng)濟(jì)、社會影響中，房價(jià)的變動便是社會關(guān)注的焦點(diǎn)之一。由于城鎮(zhèn)化對人口分布的影響，必然引發(fā)城市住房供需關(guān)系的變動，當(dāng)一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化率處于快速上升階段時(shí)，研究城鎮(zhèn)化對住房供求關(guān)系的影響，對于保障城鎮(zhèn)人口住房、實(shí)現(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展和社會和諧有著重要的意義。

二、安徽省城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的特征性事實(shí)

（一）安徽省城鎮(zhèn)化的線性特征

目前通用的衡量城鎮(zhèn)化率的方法主要有兩種，一是采用城市建成區(qū)面積占總面積的比重，二是采用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?。本文選取后者作為城鎮(zhèn)化率的衡量指標(biāo)。根據(jù)美國地理學(xué)家Northam提出的關(guān)于國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的S型曲線，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過30%時(shí)，其城鎮(zhèn)化歷程呈現(xiàn)出明顯的加速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并且在70%左右開始呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。從安徽省城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，該比率從2000年的28%持續(xù)上漲，2014年達(dá)到47.86%，正處于30%-70%的區(qū)間。但是從變化趨勢來看，安徽省城鎮(zhèn)化率水平呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展趨勢。

（詳見圖1、圖2）

（二）安徽省房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢分析

2000年以來，由于政策導(dǎo)向、社會預(yù)期等各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，住房市場的放開使得剛性需求增加，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，深化了住房市場上供求矛盾，并且在2009年后出現(xiàn)了嚴(yán)重的住房市場供不應(yīng)求的矛盾關(guān)系。根據(jù)本文對安徽省2001年-2013年商品房平均銷售價(jià)格繪制的折線圖可以看出其保持著平穩(wěn)的增長趨勢。2011年以來，為了保障中低收入人群的住房需求，國家出臺了一系列的限購、限貸政策抑制房價(jià)的快速上漲，所以從2012年至今房價(jià)呈現(xiàn)出了增速放緩的勢態(tài)。從房地產(chǎn)建設(shè)結(jié)構(gòu)來看，安徽省的房地產(chǎn)住宅開發(fā)中，以住宅開發(fā)為比例最大，說明近年來安徽省整體房屋供給總量發(fā)展迅速，為城鎮(zhèn)化提供了基本的住房保障。

（詳見圖3）

三、安徽省城鎮(zhèn)化與房價(jià)的互動機(jī)制分析

（一）城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響路徑

目前學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的衡量方法較多，歸納起來主要有： 商品房銷售額除以商品房銷售面積、全國住宅價(jià)格指數(shù)以及商品房平均銷售價(jià)格等?；诮y(tǒng)計(jì)簡便性及數(shù)據(jù)可獲性，本文采用商品房平均銷售價(jià)格來表示。根據(jù)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的結(jié)構(gòu)構(gòu)成來看，其包含了土地價(jià)格、前期房屋設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程造價(jià)費(fèi)用、開發(fā)管理費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所應(yīng)得的利潤和應(yīng)該繳納的稅費(fèi)等。根據(jù)房地產(chǎn)供求對房地產(chǎn)價(jià)格的影響來看，房地產(chǎn)除了受到其成本構(gòu)成的影響，還受到房屋本身區(qū)位位置、房地產(chǎn)需求數(shù)量、需求人群的收入、政策等其他因素等的影響。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷增加，首先會影響房地產(chǎn)的需求情況，此外，房地產(chǎn)價(jià)格成本的結(jié)構(gòu)因素會發(fā)生相應(yīng)變化，從而共同影響房地產(chǎn)價(jià)格。

一方面，城鎮(zhèn)化率的提升將會對不同區(qū)位的房屋價(jià)格產(chǎn)生推高性影響。城鎮(zhèn)化水平較高的區(qū)域或城市一般整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好，在安徽，例如合肥、蕪湖、銅陵等地，GDP水平和人均收入水平相對較高，相應(yīng)的，其房屋平均價(jià)格水平也較高，這主要是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū)，作為增長極的經(jīng)濟(jì)輻射能力較強(qiáng)，城鎮(zhèn)化水平也自然較高。

另一方面，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶動當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诒壤脑鲩L，從而帶動住房需求增加，對房屋價(jià)格產(chǎn)生推高作用。根據(jù)本文對安徽省各地區(qū)的城鎮(zhèn)化率、城市人口數(shù)量的統(tǒng)計(jì)分析，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，相應(yīng)的各地區(qū)的城市人口比例也在不斷增長。這說明城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價(jià)格存在著數(shù)值上的相關(guān)關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格對城鎮(zhèn)化的影響路徑

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)不但存在著積極的推動作用，也可能會產(chǎn)生負(fù)面的抑制作用。

首先，房價(jià)上漲引導(dǎo)資金流入，從而改善安徽省各地區(qū)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而對于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)產(chǎn)生促進(jìn)作用。房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，意味著該行業(yè)投資者的投資預(yù)期有所上升，從而促進(jìn)資金流動。而資金流入的同時(shí)，房屋建設(shè)面積會不斷增加，不但包括住房，也包括寫字樓、商用房等用途的房屋，這不但能夠增加對人口的容納量，也增加了城市的就業(yè)容納量，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)與其他相關(guān)行業(yè)之間的聯(lián)動關(guān)系，促進(jìn)城鎮(zhèn)增長極作用的發(fā)揮，增加城鎮(zhèn)的集聚效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)輻射力。

其次，房屋價(jià)格上漲也可能會對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生不利的抑制作用。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲不利于農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。農(nóng)村勞動力要想轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，就必須要求城鎮(zhèn)對勞動力具有一定的吸納力，對于農(nóng)村剩余勞動力，由于受教育水平、經(jīng)濟(jì)收入水平的限制，高房價(jià)會抬高農(nóng)村勞動力進(jìn)入城市的門檻，從而增加其轉(zhuǎn)移成本，抑制勞動力轉(zhuǎn)移。另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)快速上漲導(dǎo)致資源配置的不均衡，影響城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度。在安徽的很多地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)推升不斷地提高安徽省城鎮(zhèn)居民的房價(jià)收入比，盡管越來越多的人買不起房，但是房地產(chǎn)業(yè)衍生和推動發(fā)展的煤炭、建材、建筑等行業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致了住房供給和需求的矛盾不斷加深，市場無法正常發(fā)揮其資源配置作用，導(dǎo)致自然、社會資源配置的不均衡，不但不利于生態(tài)環(huán)境，更不利于城市的長期可持續(xù)發(fā)展。

四、安徽省城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格互動關(guān)系的實(shí)證分析

為了研究安徽省城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互關(guān)系，本文選擇利用實(shí)證分析的方法。主要采取安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒1999-2014公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，利用Eviews8.0軟件對房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格指數(shù)與城鎮(zhèn)化率之間的線性相關(guān)關(guān)系、因果關(guān)系進(jìn)行驗(yàn)證，并對安徽省房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)化率之間的互動機(jī)制進(jìn)行探究。

根據(jù)上文對房屋價(jià)格與城鎮(zhèn)化率之間的相互影響關(guān)系的理論分析，本文給出如下研究假設(shè)：

假設(shè)1：安徽省城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有正相關(guān)關(guān)系。

假設(shè)2：安徽省城鎮(zhèn)化是推升房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。

假設(shè)3：安徽省房地產(chǎn)價(jià)格上漲是城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的原因。

（一）相關(guān)性檢驗(yàn)

應(yīng)用 Eviews 軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，得到城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)銷售價(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.9593，說明二者的變化具有較強(qiáng)的相關(guān)性。

（二）ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在進(jìn)行線性分析之前，首先必須要確保因變量和自變量的平穩(wěn)性。本文主要應(yīng)用ADF作為平穩(wěn)性檢驗(yàn)的主要指標(biāo)。首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并且將安徽省城鎮(zhèn)化率變量用U表示，安徽省房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)變量用P來表示，應(yīng)用E-views對安徽省城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。其檢驗(yàn)結(jié)果如表3：滯后兩階后顯示數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的。因此，在5%的顯著水平下，證明該變量是平穩(wěn)的。

表3 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

（三）Granger檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)安徽省房地產(chǎn)價(jià)格（P）與城鎮(zhèn)化率（U）之間的關(guān)系，本文在對兩個數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)的結(jié)果基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行格蘭杰檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示。

表4 變量U與P之間的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

注：統(tǒng)計(jì)量P值為檢驗(yàn)的概率值，當(dāng)p值小于0.05時(shí)，表示在5%的顯著性水平下該因果關(guān)系成立，反之，不成立。

由表3的Granger分析結(jié)果可知，安徽省房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不是造成城鎮(zhèn)化率提高的原因這一原假設(shè)，其拒絕這一假設(shè)犯了第一類錯誤的概率為0.4981，大于0.05，因此無法拒絕原假設(shè)。而對于安徽省城鎮(zhèn)化率提高不是造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因這一原假設(shè)，其拒絕這一假設(shè)犯第一類錯誤的概率為0.0389，小于0.05，因此檢驗(yàn)結(jié)果可認(rèn)為拒絕原假設(shè)，即安徽省城鎮(zhèn)化率提高并不是房屋銷售價(jià)格提高的成因這一假設(shè)是不成立的，也就是說，安徽省城鎮(zhèn)化率的提高是房屋銷售價(jià)格的Granger原因。相反的，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是否是城鎮(zhèn)化率上升的Granger原因的分析中，是無法拒絕原假設(shè)的。這說明房屋銷售價(jià)格指數(shù)并不是安徽省城鎮(zhèn)化率上漲的原因。

（四）協(xié)整檢驗(yàn)

對于兩變量問題，只有當(dāng)兩個變量都是單整變量，并且單整的階數(shù)相同時(shí)，才滿足協(xié)整檢驗(yàn)的前提。由上節(jié)的分析可知，P與U均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)的要求。對于具有相同單整階數(shù)的非平穩(wěn)變量，本文采用Engle-Granger二步法檢驗(yàn)其是否存在協(xié)整關(guān)系，即首先用OLS對兩變量進(jìn)行回歸分析，然后利用ADF檢驗(yàn)這個回歸方程的殘差序列是否平穩(wěn)。如果回歸方程的殘差序列是平穩(wěn)的，則稱這些變量是協(xié)整的。

以房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)P為自變量，安徽省城鎮(zhèn)化率U為因變量進(jìn)行OLS回歸，得方程如下：

注：*、**、***分別表示在1%、5%、10%顯著水平下的臨界值。

對殘差檢驗(yàn)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，殘差的ADF檢驗(yàn)結(jié)果平穩(wěn)，即拒絕原假設(shè)，接受備選假設(shè)，即安徽省城鎮(zhèn)化率與安徽省房地產(chǎn)價(jià)格之間存在協(xié)整關(guān)系，其中，安徽省城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格則會相應(yīng)有0.82倍單位的提升，假設(shè)1和假設(shè)2得以驗(yàn)證，假設(shè)3為假。

五、結(jié)論

從上文的實(shí)證分析來看，可以得出以下結(jié)論：

第一，安徽省城鎮(zhèn)化率的提高與安徽省房地產(chǎn)價(jià)格的上漲之間存在著正相關(guān)關(guān)系。近年來，城鎮(zhèn)化是催動安徽省住房需求快速增加的動力，隨著安徽省城鎮(zhèn)化率的不斷提高，安徽省的房屋價(jià)格同時(shí)保持上漲。而且由實(shí)證分析結(jié)果可以看出，2000年以來，安徽省的房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)化之間存在著長期協(xié)整關(guān)系，而且城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)對安徽省的房地產(chǎn)價(jià)格上漲存在著明顯的推進(jìn)關(guān)系。

第二，安徽省的城鎮(zhèn)化率提高是安徽省房地產(chǎn)價(jià)格上漲的單向Grange原因。通過格蘭杰檢驗(yàn)，對因變量和自變量取對數(shù)作回歸分析，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)價(jià)格是富含彈性的，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn)，帶動房地產(chǎn)價(jià)格提高0.82個百分點(diǎn)。因此，現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化水平的提高對安徽省房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有明顯推動作用。這說明城鎮(zhèn)化推進(jìn)引起了供求關(guān)系的變動，通過增加房地產(chǎn)需求、抬高房地產(chǎn)銷售成本等方式，抬高了安徽省房地產(chǎn)的價(jià)格。

第三，安徽省的房地產(chǎn)價(jià)格上漲并不一定是城鎮(zhèn)化率提高的原因。即房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對城鎮(zhèn)化率的抑制作用或推進(jìn)作用并不明朗。根據(jù)本文第二部分的分析，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對城鎮(zhèn)化率的影響路徑，存在著正向和負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，但是由于兩者之間互相影響的復(fù)雜性，無法確定房地產(chǎn)價(jià)格上漲推升城鎮(zhèn)化率的最終效果。

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篇(4)

[關(guān)鍵字]新會計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

隨著我國稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本降低、效益增加目標(biāo)的重要選擇。實(shí)際上，會計(jì)是稅收的基礎(chǔ)，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對會計(jì)和稅收環(huán)境的反應(yīng)和適應(yīng)，因此，新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的重要組成部分。然而，被認(rèn)定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來引起了社會的廣泛關(guān)注，國家稅務(wù)總局也針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺了相關(guān)文件，并不斷地進(jìn)行調(diào)整和完善。2007年，國家出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進(jìn)行全面清算的規(guī)定。2008年，國家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳比例。2009年，為了應(yīng)對金融危機(jī)沖擊，出臺了旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的“救市”政策，不僅改變了預(yù)繳方法，且降低了預(yù)繳率，項(xiàng)目計(jì)稅毛利率也下降5個百分點(diǎn)。2010年春以后，各地房價(jià)紛紛上漲，為了維護(hù)樓市穩(wěn)定，國家又加強(qiáng)了對其的稅收監(jiān)管：進(jìn)一步明確完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件；進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現(xiàn)行稅法體系中實(shí)體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關(guān)人士甚至認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達(dá)73%的稅收?？梢哉f，房地產(chǎn)在我國是一個重稅行業(yè)。面對國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對手的激烈競爭，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實(shí)施納稅籌劃的內(nèi)在動力和外在壓力。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達(dá)到稅負(fù)最小化的財(cái)務(wù)籌劃活動。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析

目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及其教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重，主要財(cái)稅特點(diǎn)如下：

1．房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營活動包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售等，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，投資主體復(fù)雜，多樣化的經(jīng)營活動需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預(yù)收購房定金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)合開發(fā)的投資、通過資本市場發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜。

3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要有征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營成本、出租土地經(jīng)營成本等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)減低稅負(fù)，而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2．收入實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，減低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

3．費(fèi)用攤銷技術(shù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長，通常是跨年度經(jīng)營，稅收籌劃人員應(yīng)該充分考慮相關(guān)費(fèi)用的會計(jì)處理問題，比如借款費(fèi)用的資本化或費(fèi)用化問題；突破業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用的稅前列支限額的限制，及時(shí)確認(rèn)能夠當(dāng)期扣除的損失等等，都是運(yùn)用攤銷技術(shù)的重要籌劃內(nèi)容。

4．轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行獨(dú)立開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常顯著。

5．規(guī)避平臺籌劃技術(shù)

土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。對此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價(jià)格和扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。

三、新會計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有九大會計(jì)準(zhǔn)則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關(guān)性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營業(yè)務(wù)的四大會計(jì)準(zhǔn)則下對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃研究，四個準(zhǔn)則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費(fèi)用》和《收入》。

（一）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租業(yè)務(wù)中所獲得的轉(zhuǎn)讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項(xiàng)重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)在于控制增值額，而增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，因此，我們可以通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額來實(shí)現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價(jià)二是盡量提高扣除項(xiàng)目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，在免稅臨界點(diǎn)附近，收入增加或成本費(fèi)用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當(dāng)售價(jià)或其他扣除項(xiàng)目金額處于納稅時(shí)，應(yīng)采用降低售價(jià)或增加其他扣除項(xiàng)目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。當(dāng)然，在增加其他扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意稅法對可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。

（二）《建造合同》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

建造合同準(zhǔn)則是新會計(jì)準(zhǔn)則的第15號準(zhǔn)則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。該準(zhǔn)則主要強(qiáng)調(diào)的是對代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準(zhǔn)則和舊準(zhǔn)則相比，建造合同準(zhǔn)則沒有實(shí)質(zhì)性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，比如有自主開發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務(wù)對建造行為繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)銷售時(shí)還得按四級超率累進(jìn)稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產(chǎn)行為繳納營業(yè)稅，除此之外，還要按實(shí)際繳納營業(yè)額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開發(fā)形式開發(fā)房地產(chǎn)稅負(fù)相當(dāng)重。然而，我們有時(shí)可以通過選擇代建房和合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費(fèi)用不能直接予以資本化，而應(yīng)在發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。借款費(fèi)用準(zhǔn)則著重解決了借款費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量問題，尤其是借款費(fèi)用資本化的條件和金額的計(jì)量問題。借款費(fèi)用準(zhǔn)則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個方面考慮：當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費(fèi)用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，以免遭稅務(wù)機(jī)關(guān)對超額利息的剔除；同時(shí)，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問題。

（四）《收入》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則完善了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件。準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入必須同時(shí)滿足5個條件才能予以確認(rèn)。嚴(yán)格的收入確認(rèn)條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會計(jì)上的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)不能按銷售價(jià)格總額確定收入，會計(jì)人員應(yīng)對估計(jì)不能收回的，不能確認(rèn)收入，已經(jīng)收回部分價(jià)款的只將收回部分確認(rèn)為收入。所以，企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認(rèn)時(shí)間，也就意味達(dá)到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達(dá)到稅收籌劃目的。

2．預(yù)售房款的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入結(jié)算方式復(fù)雜，往往采用預(yù)收房款這種方式解決房產(chǎn)開發(fā)的部分資金不足問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)，收款的當(dāng)天會發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。然而，企業(yè)收到向其他往來單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當(dāng)天是不會發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)的。因此，對預(yù)收性質(zhì)的房款，企業(yè)可以與客戶商量簽訂協(xié)議，將預(yù)收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業(yè)稅確認(rèn)的時(shí)間，從而起到延遲繳納營業(yè)稅的籌劃效果。同時(shí)，也延遲了所得稅和其他相關(guān)稅費(fèi)的繳納時(shí)間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預(yù)售房款轉(zhuǎn)化技術(shù)達(dá)到稅收籌劃目的。

[參考文獻(xiàn)]

[1]朱麗春．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題研究[D]．廈門大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.1．

[2]于小鐳，毛夏攣，蔡昌．新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則與納稅籌劃[M]．北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008.5~6．

篇(5)

關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設(shè)置，教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

中圖分類號：F293.33-4

基金項(xiàng)目：河北工業(yè)大學(xué)教研立項(xiàng)支持項(xiàng)目

作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，副教授，博士，研究方向：項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理

1引言

房地產(chǎn)是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應(yīng)的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求，整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強(qiáng)的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設(shè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會強(qiáng)大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。

2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

2.1 國外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時(shí)獨(dú)立設(shè)系，有時(shí)與金融、保險(xiǎn)等為同一個系?？傮w分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置特點(diǎn)[2]體現(xiàn)在：（1）加強(qiáng)通識教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟(jì)管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實(shí)地考察、講座和開展項(xiàng)目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨(dú)立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機(jī)會，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團(tuán)隊(duì)精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進(jìn)就業(yè)和服務(wù)社會。

2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

對國內(nèi)大學(xué)的整體情況進(jìn)行初步調(diào)研之后，我們重點(diǎn)分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個學(xué)校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學(xué)時(shí)相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時(shí)較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時(shí)房地產(chǎn)集中實(shí)踐類課程也十分重要，一般是與其開設(shè)的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)等。我校的工程管理專業(yè)開設(shè)的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時(shí)較少，因此學(xué)生無法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。

通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我?，F(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)，具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐指導(dǎo)意義。

3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進(jìn)行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)類教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研

為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的員工進(jìn)行了訪談，然后有針對性地設(shè)計(jì)了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實(shí)踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學(xué)生知識、經(jīng)驗(yàn)和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時(shí)面臨的主要困難是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學(xué)生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會實(shí)踐調(diào)研活動，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學(xué)生調(diào)研

學(xué)生問卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對房地產(chǎn)類課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高?？赏ㄟ^開設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設(shè)的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學(xué)生認(rèn)為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實(shí)踐活動，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動，尤其是實(shí)習(xí)，希望增加此類課程的開設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強(qiáng)實(shí)踐動手能力。總之，在學(xué)生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會的需求。

4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設(shè)置

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實(shí)踐環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實(shí)踐課、專業(yè)競賽六個方面進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體設(shè)置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

1.專業(yè)基礎(chǔ)課

《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實(shí)施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。

2.專業(yè)必修課

《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》旨在提高學(xué)生對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項(xiàng)目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項(xiàng)目的推廣整合策劃（包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動的策劃方案等）、項(xiàng)目的銷售招商策劃（分階段銷售價(jià)格的確定，項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實(shí)踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過程的管理（包括勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實(shí)際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概論（招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實(shí)務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗(yàn)、新成果、新理念進(jìn)行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細(xì)分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價(jià)格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。

3.專業(yè)選修課

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價(jià)格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價(jià)的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》主要內(nèi)容包括：風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認(rèn)識，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨(dú)立認(rèn)識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時(shí)把握住機(jī)遇。

《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進(jìn)行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；會計(jì)；稅務(wù)處理

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時(shí)候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)房屋所有人的損失。補(bǔ)償方式是按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補(bǔ)償政策執(zhí)行的。對于存在拆遷補(bǔ)償情況的開發(fā)項(xiàng)目來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的會計(jì)核算和稅務(wù)處理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體開發(fā)成本核算和稅務(wù)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的會計(jì)處理

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計(jì)處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項(xiàng)目時(shí)，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，或是直接在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中明確安置房建設(shè)的位置、面積、戶型等建設(shè)指標(biāo)再按一定的標(biāo)準(zhǔn)與拆遷戶的被拆遷房屋進(jìn)行置換。有些項(xiàng)目還存在按照拆遷房屋的評估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)（簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的期房市場價(jià)格）或優(yōu)惠價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)成本有六大項(xiàng)，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。安置房的建設(shè)支出以及可能存在的差價(jià)，由于是屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆懂?，是為了獲取土地而發(fā)生的，這個款項(xiàng)就需要計(jì)入到土地開發(fā)成本中。可在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目下設(shè)安置及動遷支出，核算安置房建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項(xiàng)目均伴隨商品房開發(fā)，等到項(xiàng)目整體（含商品房）建設(shè)完畢，該部分支出由商品房承擔(dān)，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)所采用的會計(jì)處理方式

對于補(bǔ)償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補(bǔ)償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補(bǔ)償金之后，就自己處理住房的問題。房地產(chǎn)公司將這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本計(jì)入到“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；貸記科目為“庫存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會計(jì)處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價(jià)補(bǔ)償來完成

房地產(chǎn)企業(yè)對拆遷戶的補(bǔ)償，是以一定面積的房屋作為補(bǔ)償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補(bǔ)償費(fèi)用。對于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設(shè)發(fā)生的各類支出計(jì)入到土地成本中，科目設(shè)置和會計(jì)核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計(jì)處理方式”。拆遷戶另外獲得的補(bǔ)償費(fèi)用，也是土地成本中的一部分，科目設(shè)置和會計(jì)核算同“作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)所采用的會計(jì)處理方式”。再具體核算中應(yīng)將兩者結(jié)合起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理

（一）“營改增”前對營業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理上，按照國家稅務(wù)總局出臺的住房征收營業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個人銷售拆遷補(bǔ)償和住宅小區(qū)建O補(bǔ)償。如果所補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價(jià)格對營業(yè)稅進(jìn)行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候沒有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營業(yè)稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)營業(yè)額，一方面可以按照納稅人當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價(jià)格，另一方面可以按照其他納稅人的當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價(jià)格。計(jì)算公式如下：

營業(yè)額=[營業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業(yè)稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅務(wù)處理，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項(xiàng)。同時(shí)，由于安置房沒有可參照的平均銷售價(jià)格，其視同銷售額應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格確定。

增值稅組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對于開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務(wù)項(xiàng)，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當(dāng)有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項(xiàng)發(fā)生的時(shí)候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)，也可以按照房地產(chǎn)市場中的同類房地產(chǎn)價(jià)格對評估該產(chǎn)品的價(jià)值，以此為依據(jù)對拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補(bǔ)差價(jià)款，將這筆費(fèi)用計(jì)入到拆遷補(bǔ)償費(fèi)中。此外，對于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及房地產(chǎn)開發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償金額，可以計(jì)入到土地增值稅中。

（四）對企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題時(shí)，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，或者在獲得利益權(quán)利的時(shí)候都要對所獲得的收入進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)的順序?yàn)椋喊凑辗康禺a(chǎn)公司近期所開發(fā)的產(chǎn)品的銷售價(jià)格為準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認(rèn)收入。對于產(chǎn)品可能獲得的利潤，就需要按照產(chǎn)品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認(rèn)，要求產(chǎn)品開發(fā)中要有一定的成本利潤率。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項(xiàng)目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償形式、作價(jià)補(bǔ)償?shù)牟疬w補(bǔ)償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償形式和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償形式。不同的拆遷補(bǔ)償形式都有各自的特點(diǎn)，在會計(jì)處理和稅務(wù)處理上要進(jìn)行區(qū)別化處理。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

關(guān)鍵詞體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷

我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了消費(fèi)者為主體的理性消費(fèi)時(shí)代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊(duì)的現(xiàn)象似乎已成為過去的記憶。房地產(chǎn)商傳統(tǒng)上具有的戰(zhàn)略優(yōu)勢,如自然資源、資金與技術(shù)優(yōu)勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優(yōu)勢;企業(yè)在產(chǎn)品、價(jià)格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規(guī)范運(yùn)作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費(fèi)者對產(chǎn)品物性的需求似乎不再那么迫切,而產(chǎn)品和服務(wù)帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經(jīng)過一輪新的洗牌后,房地產(chǎn)商在靜心思考:從“產(chǎn)品為中心”向“消費(fèi)者為中心”的轉(zhuǎn)移時(shí)代,應(yīng)該有一種營銷創(chuàng)新。于是,領(lǐng)悟顧客感,增強(qiáng)顧客體驗(yàn)需求,提升產(chǎn)品附加價(jià)值,滿足顧客物質(zhì)和精神需求的營銷模式——體驗(yàn)營銷得以青睞。

一、關(guān)于體驗(yàn)營銷

1.體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)

1970年社會學(xué)家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和體驗(yàn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展三段論點(diǎn)。

體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗(yàn)是指人們用一種本質(zhì)上以個人化的方式來度過一段時(shí)間,并從中獲得過程中呈現(xiàn)出來的一系列可回憶的事件?！辈?#8226;施密特博士在其所著得《體驗(yàn)式營銷》一書中認(rèn)為:“體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺,以商品為道具,圍繞消費(fèi)者創(chuàng)造的值得消費(fèi)者回憶的活動?！庇纱丝梢?體驗(yàn)是一種無形的有價(jià)值的使人產(chǎn)生知識、情感的經(jīng)濟(jì)商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)時(shí)代來臨”一文指出:體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已來臨。他們指出,體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)后的一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài),并依據(jù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)將社會形態(tài)劃分為四個階段:商品、貨品、服務(wù)和體驗(yàn)。

2.體驗(yàn)營銷

許多企業(yè)在接受了“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經(jīng)濟(jì)增長的鑰匙”,在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,體驗(yàn)營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗(yàn)營銷是指企業(yè)讓目標(biāo)顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗(yàn)其產(chǎn)品和服務(wù),促使顧客認(rèn)知、喜好并購買。這是企業(yè)拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業(yè)廣泛采用。

體驗(yàn)營銷改變了過去只強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)品”或“客戶服務(wù)”的營銷理念,它崇尚實(shí)踐“體驗(yàn)”,讓客戶直接參與并成為體驗(yàn)的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。體驗(yàn)營銷突破傳統(tǒng)上的“理性消費(fèi)者”的假設(shè),認(rèn)為消費(fèi)者是理性和感性兼俱的,消費(fèi)者在售前、售中、售后的體驗(yàn)是研究消費(fèi)者行為和企業(yè)品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷的引入

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,消費(fèi)使用具有固定性、耐久性等特點(diǎn)。購房對絕大多數(shù)人而言是一輩子的大事情,因而在經(jīng)濟(jì)條件許可范圍內(nèi),對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業(yè)管理、小區(qū)配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個遮風(fēng)擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質(zhì)的追求,精神上的享受、體驗(yàn)。對房產(chǎn)商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產(chǎn)營銷動向可以看出,他們越來越多地引入了體驗(yàn)手法,通過“體驗(yàn)”方式來撥動購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達(dá)到“令人心動”的效果。

體驗(yàn)式營房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗(yàn)”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度,重新定義、設(shè)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目的營銷行動綱領(lǐng),為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗(yàn),從而促進(jìn)項(xiàng)目的銷售和客戶價(jià)值最大化。它涵蓋了包括從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營銷推廣整個過程的每一個環(huán)節(jié),直到入住后消費(fèi)者產(chǎn)生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設(shè)計(jì)一種場景、完成一個過程、做出一項(xiàng)承諾緊密結(jié)合在一起的,而且有時(shí)它還要求客戶積極主動的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望,并將其對項(xiàng)目的良好體驗(yàn),愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷成敗的關(guān)鍵。

三、體驗(yàn)營銷在房地產(chǎn)營銷中的具體應(yīng)用

1.產(chǎn)品體驗(yàn)策略

(1)產(chǎn)品層次與維度。房地產(chǎn)產(chǎn)品(房地產(chǎn))作為一個居住生活的空間環(huán)境和實(shí)體產(chǎn)品與無形服務(wù)的混合體,產(chǎn)品層次和維度構(gòu)成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細(xì)節(jié)處的美學(xué)線索。根據(jù)整體產(chǎn)品概念,單獨(dú)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度,可以在空間范圍上將房地產(chǎn)分為四個層次:房屋本體,指消費(fèi)者所購買的實(shí)體房產(chǎn);半開放空間,指樓房的內(nèi)的公共區(qū)域,例如樓梯間、電梯間等;生活環(huán)境,指更廣闊的公共空間,整個樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個樓盤的生活環(huán)境一部分的空間;位置,這是站在整個城市空間的視角看待本樓盤項(xiàng)目。

房地產(chǎn)原本就具有美學(xué)、象征等特征屬性,而這些線索將成為產(chǎn)品呈現(xiàn)中重要的體驗(yàn)元素,因此,在體驗(yàn)營銷模式下,有必要將房地產(chǎn)的美學(xué)、象征等非功能屬性加以區(qū)分。因此,本文將房地產(chǎn)從整體產(chǎn)品的角度區(qū)分為三個維度:功能屬性,指滿足一系列個人居住功能需求所不可或缺的產(chǎn)品部分,在業(yè)主基本生活行為的情境中不可或缺。社會屬性,指在業(yè)主進(jìn)行一系列社交活動的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個擺在小區(qū)大門口骯臟的垃圾桶,當(dāng)業(yè)主從外面迎接進(jìn)來客人時(shí),也許這個他從未留意的垃圾桶,此刻會讓他不安。美學(xué)與象征屬性,就是那些環(huán)境中具有象征意義和美學(xué)價(jià)值的屬性,這部分屬性也是目前房地產(chǎn)營銷竭力打造的。

(2)價(jià)格體驗(yàn)。價(jià)格對于購房者、開發(fā)商來說一直都是一個很敏感、很關(guān)注的話題,尤其是在目前國家著力調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候,許多購房者處于觀望狀態(tài)。開發(fā)商迫于壓力,降價(jià)總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價(jià)還沒有到合理的價(jià)位。那么房地產(chǎn)開發(fā)商如何在確保自身和購房者利益的基礎(chǔ)上,從價(jià)格方面向購房者傳遞體驗(yàn)?zāi)?

從企業(yè)的角度看,合理的定價(jià)意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價(jià)體驗(yàn)而一言,企業(yè)為追求速度而下放的定價(jià)權(quán)使自身得到了實(shí)惠,因?yàn)橄M(fèi)者購買的時(shí)點(diǎn)好,性價(jià)比提高了,支付的款項(xiàng)也少了,從而雙方在利益上找到了共同點(diǎn)和平衡。

2.人文關(guān)懷體驗(yàn)策略

(1)精心的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是開展體驗(yàn)營銷的基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)設(shè)計(jì),要求緊扣“以人為本”的思路,融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和文化理念。首先是面對不同的消費(fèi)群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時(shí)兼顧私密性效果。并且日益注重內(nèi)部功能分區(qū)問題,給喜歡自助設(shè)計(jì)的業(yè)主預(yù)留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。

(2)完善的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境。完善的配套設(shè)施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗(yàn)。房產(chǎn)商不僅追求配套在數(shù)量上的齊備,而且越來越注重強(qiáng)化自身的特色,實(shí)現(xiàn)差異化營銷。除了完備的配套設(shè)施外,近年來房產(chǎn)商在小區(qū)環(huán)境方面文章做的最多的就是大力提倡生態(tài)化、給人以回歸自然的感覺,力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。

(3)用心塑造人文環(huán)境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產(chǎn)營銷手法之一,而人文營銷說到底其實(shí)也是為了傳遞一種體驗(yàn)。越來越多的樓盤在營銷推廣時(shí),注重通過對目標(biāo)消費(fèi)群體、文化教育設(shè)施、會所等的生動描述,以人文訴求來展現(xiàn)一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現(xiàn)、上流成功人士的高品質(zhì)生活、交際圈子。一般的樓盤則會努力展現(xiàn)一個和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關(guān)系,溫情的服務(wù)等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經(jīng)入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯的營銷效果。

3.場景設(shè)置體驗(yàn)策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進(jìn)行銷售的場所,售樓處的功能區(qū)布局、場景設(shè)計(jì)、格調(diào)氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區(qū)包括接待區(qū)、景觀感受區(qū)(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設(shè)計(jì)等多媒體展示)、咖啡休閑區(qū),銷售簽約區(qū)等,功能區(qū)劃分力求符合購房者的心理和行為設(shè)計(jì)線路,室內(nèi)裝修物品裝飾力求與房產(chǎn)銷售主題風(fēng)格保持協(xié)調(diào)。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物,是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計(jì)的有明確主題的個性化樣板房,其設(shè)計(jì)來源于目標(biāo)客戶的點(diǎn)滴生活經(jīng)驗(yàn),立足于產(chǎn)品特性與目標(biāo)消費(fèi)群的生活特征的結(jié)合,給出不同的裝修風(fēng)格,而非模式化的根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)所設(shè)計(jì)的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標(biāo)客戶,更接近真實(shí)的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動客戶。

為了讓消費(fèi)者參與到主題樣板房的設(shè)計(jì)體驗(yàn),可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費(fèi)者體會到自己自由創(chuàng)作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個真實(shí)的體驗(yàn)。這種策略發(fā)揮了消費(fèi)者的參與性,又能使該產(chǎn)品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動策略”。

(3)房展會。房展會通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗(yàn)給參觀者。對于房展會,沒有必要將項(xiàng)目或企業(yè)的全部標(biāo)志都集中到展覽會進(jìn)行展示,只有將有用的賣點(diǎn)或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨(dú)特的體驗(yàn)才是關(guān)鍵所在。

(4)實(shí)景示范區(qū)。實(shí)景示范區(qū)是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇,并將樓間景觀綠化環(huán)境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實(shí)景示范區(qū)眼見為實(shí),從內(nèi)到外身臨其境全面感受居住區(qū)的生活氛圍。實(shí)景示范區(qū)不僅展示了開發(fā)商的實(shí)力,表明開發(fā)商對產(chǎn)品的信心,還讓購房者全方位真實(shí)感受室內(nèi)采光和整體布局、景觀設(shè)計(jì)、切實(shí)體驗(yàn)自己未來的生活環(huán)境,避免了單一樣板房的體驗(yàn)局限性。

4.主題互動體驗(yàn)策略

(1)業(yè)主聯(lián)誼主題活動。如今購房者不再作為一個被動的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項(xiàng)目中去。他們關(guān)注規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、噪音、開發(fā)商品牌、甚至使用的建筑材料與技術(shù),他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗(yàn)價(jià)值和體驗(yàn)主題,組織不同體驗(yàn)式活動,結(jié)合樓盤開發(fā)的不同階段,讓客戶參與進(jìn)來,從不同角度深化客戶的消費(fèi)體驗(yàn)。如客戶俱樂部、業(yè)主聯(lián)誼會,新老客戶答謝晚會、節(jié)日嘉年華等,打造客戶與開發(fā)商、客戶或業(yè)主間的信息情感交流平臺,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產(chǎn)品,增強(qiáng)品牌信心,產(chǎn)生應(yīng)景性購買行為。

(2)看房旅游。房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷與項(xiàng)目文化、節(jié)日活動、服務(wù)、個性化展示等手段聯(lián)系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產(chǎn)品體驗(yàn)更融洽相互關(guān)系的好方式。如合生創(chuàng)展旗下的珠江羅馬家園是一個凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標(biāo)客戶群親身體驗(yàn)羅馬風(fēng)情,增強(qiáng)對項(xiàng)目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗(yàn)之旅,而這種體驗(yàn)都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對于住宅高端產(chǎn)品如排屋別墅類,因其對外部自然環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理要求高,且總價(jià)很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業(yè)之際,面對購房者及各種意向、關(guān)系客戶,推出了“體驗(yàn)式”試住活動,讓客人親自住到頤和山莊,已經(jīng)落訂的客戶更可以免費(fèi)入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經(jīng)過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的重要行業(yè)。目前,房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,市場營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用,房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身特點(diǎn)采用有效的體驗(yàn)營銷策略。

參考文獻(xiàn):

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