物業(yè)管理稅收風(fēng)險(xiǎn)精品(七篇)

序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇物業(yè)管理稅收風(fēng)險(xiǎn)范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 房產(chǎn)稅 稅收籌劃

一、研究背景

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展， 房屋租賃市場(chǎng)也較活躍，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的征管和稽查力度逐漸加大，房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項(xiàng)重要支出。因此，如何通過(guò)科學(xué)的稅收籌劃，降低企業(yè)的稅負(fù)顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅法的有關(guān)規(guī)定， 正確解讀相關(guān)稅務(wù)政策，擬從對(duì)自有房屋不同轉(zhuǎn)讓方式的角度，對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行稅收籌劃，以對(duì)企業(yè)處理類(lèi)似的業(yè)務(wù)，提供很好的使用參考價(jià)值。

二、房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象是房屋，征稅范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，對(duì)建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營(yíng)，都不征稅。另外根據(jù)房屋經(jīng)營(yíng)使用方式不同，房產(chǎn)稅的征稅方法有所不同，對(duì)于自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值，稅率1.2%，對(duì)于出租的房產(chǎn)，按租金收入征稅，稅率12%。這些特點(diǎn)為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。

三、房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方式

房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃的主要方式有四種，一是直接租賃，即為直接簽署租賃合同。二是轉(zhuǎn)租，即將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格出租給具有資產(chǎn)管理資質(zhì)的下屬公司，然后由該資產(chǎn)管理公司按市場(chǎng)價(jià)格出租房產(chǎn)。三是變出租為提供服務(wù)加出租，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅，此方式采用提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。四是變租賃經(jīng)營(yíng)為倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)，這是將租賃合同改為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，配備保管人員，為客戶(hù)提供保管服務(wù)。因按照稅法規(guī)定，倉(cāng)儲(chǔ)保管收入只需繳納營(yíng)業(yè)稅，這使得租賃收入變成了倉(cāng)儲(chǔ)保管的服務(wù)收入。

四、案例研究

根據(jù)上述四種籌劃，現(xiàn)通過(guò)案例來(lái)研究，究竟哪種方式的籌劃力度更大。案例如下：

A公司為B房地產(chǎn)集團(tuán)母公司，在上海浦東新區(qū)擁有一處商業(yè)房產(chǎn)，購(gòu)置賬面原值500萬(wàn)元，房產(chǎn)建筑面積200平米，該項(xiàng)房產(chǎn)為A公司的固定資產(chǎn)，按照直線(xiàn)攤銷(xiāo)法，殘值率5%，年限35年攤銷(xiāo)，年折舊額13.57萬(wàn)。擬將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，采用何種方式的稅負(fù)較低。

上述案例中該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)涉及的稅種為營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅。上海市房產(chǎn)從價(jià)計(jì)征的減除比例為20%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、河道費(fèi)附加分別是營(yíng)業(yè)稅的7%、3%、2%、1%，應(yīng)交納印花稅是租金收入的0.1%，企業(yè)所得稅為25%。

（一）籌劃方案一：直接出租

1、涉稅分析

房屋出租時(shí)，房產(chǎn)稅從租計(jì)征稅金，出租方繳納房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅及附加，印花稅，所得稅。

2、綜合稅負(fù)計(jì)算

應(yīng)繳房產(chǎn)稅=租金收入*12%。

應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、河道費(fèi)、印花稅=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，

應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（租金收入-成本（即年折舊額）-各項(xiàng)稅金）*25%=（租金收入-年折舊額-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折舊額）*25%

故房屋直接出租綜合稅負(fù)=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折舊額 x25% =租金收入*38.31%-年折舊額 x25%

3、案例測(cè)算

如果年租金為50萬(wàn)。

租賃稅金合計(jì)=租金收入*38.31%-年折舊額*25%

=50*38.31%-13.57*25%=15.77萬(wàn)

4、小結(jié)

此方案完全按照相關(guān)稅法的要求繳納了各項(xiàng)稅費(fèi)，無(wú)任何稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

（二）籌劃方案二：轉(zhuǎn)租

1、政策依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人不是產(chǎn)權(quán)所有人，不繳納房產(chǎn)稅。

2、涉稅分析

利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃，就和煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成立銷(xiāo)售公司籌劃消費(fèi)稅的案例相似，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格M出租給具有資產(chǎn)管理資質(zhì)的下屬公司，然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場(chǎng)價(jià)格H出租房產(chǎn)。該方案出租方按照低價(jià)格M繳納房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅及附加，印花稅，所得稅。下屬公司（即轉(zhuǎn)租方）按價(jià)格H繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅，印花稅，所得稅。

由此看出，該方案多出一道營(yíng)業(yè)稅及附加M*5.75%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅（H-M）*12%，且只有當(dāng)H>1.48M時(shí)，該籌劃方案才可行。見(jiàn)下圖。

圖中H1=1.48M，節(jié)稅空間為0，隨著H越大，則其節(jié)稅效果越明顯。

3、案例測(cè)算

假設(shè)A公司將房產(chǎn)以每年20萬(wàn)元的租金價(jià)格出租給子公司B，B公司將房產(chǎn)對(duì)外再次出租，收取租金50萬(wàn)元。

利用方案一的綜合稅負(fù)計(jì)算公式，A公司應(yīng)繳納各項(xiàng)稅金4.27萬(wàn)元。B公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、河道費(fèi)、印花稅（2分合同）=50萬(wàn)元×5.65%+70*0.1%=2.90萬(wàn)元，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（50-20-2.95）*25%=6.78萬(wàn)，B公司綜合稅負(fù)9.68萬(wàn)。

稅收籌劃后A公司與B公司稅負(fù)合計(jì)13.95萬(wàn)元。

4、小結(jié)

此種方案，由于A(yíng)公司和B公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，若稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行調(diào)整租金價(jià)格，即M的值就會(huì)發(fā)生變化，這種方案就不一定會(huì)成功，這就為企業(yè)帶來(lái)了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。但若出租人考慮將擬出租房屋翻新、裝修改造后重新出租，則出租人可先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，利用此方試避稅是較為合理合法的，籌劃風(fēng)險(xiǎn)很低，值得嘗試。

（三）籌劃方案三：變出租為提供服務(wù)加出租，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅

1、涉稅分析

出租人可以通過(guò)提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。出租方僅需按租金繳納房產(chǎn)稅、印花稅，按租金及物業(yè)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅?？梢?jiàn)因收取物業(yè)費(fèi)，公司可規(guī)避房產(chǎn)稅和印花稅，且物業(yè)費(fèi)所占比重越大，房產(chǎn)稅及印花稅交的越少。

2、案例測(cè)算

假設(shè)A公司租金收取25萬(wàn)，物業(yè)費(fèi)收取25萬(wàn)。

A公司應(yīng)繳納各項(xiàng)稅金如下：房產(chǎn)稅：25*12%=3萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅金及附加：50*5.65%=2.83萬(wàn)，印花稅25*0.1%=0.025萬(wàn)，所得稅：（50-13.57-5.86）*25%=7.64萬(wàn)。

故籌劃后A公司稅負(fù)合計(jì)13.50萬(wàn)

3、小結(jié)

該方案需有一定前提條件，即出租方一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)提供物業(yè)管理服務(wù)。合理的利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來(lái)籌劃房產(chǎn)稅是合理的，但此方案也存在風(fēng)險(xiǎn)，稅收風(fēng)險(xiǎn)在于稅務(wù)機(jī)關(guān)可能規(guī)定最低租金計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在于物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)是一般必需取得當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)的收費(fèi)許可，價(jià)格也需要審批，出租方不按收費(fèi)許可證收費(fèi)，抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，可能會(huì)受到物價(jià)部門(mén)的處罰。

（四）籌劃方案四：變租賃經(jīng)營(yíng)為倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)、

1、 涉稅分析

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：租賃業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)均應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，適用稅率相同，均為5%，《房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定：租賃業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的計(jì)稅方法不同。租賃業(yè)適用從租計(jì)稅，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)適用從價(jià)計(jì)稅。故該方案稅收變化在于因房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法不同所帶來(lái)的節(jié)稅效應(yīng)。

2、綜合稅負(fù)計(jì)算

倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)應(yīng)交稅金：

應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、河道費(fèi)、印花稅=倉(cāng)儲(chǔ)收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=倉(cāng)儲(chǔ)收入* 5.75%

應(yīng)繳房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*（1-20%）* 1.2%=房產(chǎn)原值* 0.84%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（收入-成本-各項(xiàng)稅金）*25%

=倉(cāng)儲(chǔ)收入*23.56%-房產(chǎn)原值* 0.21%-年折舊額*25%

故倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)綜合稅負(fù)=倉(cāng)儲(chǔ)收入*29.31%+房產(chǎn)原值* 0.63%-年折舊額*25%

根據(jù)方案一中已算出的房屋出租綜合稅負(fù)，當(dāng)倉(cāng)儲(chǔ)與租賃繳稅相等時(shí)，得到平衡點(diǎn)即，租金 /房產(chǎn)原值=7%。所以當(dāng)收入大于房屋原值的7%，采用倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)形式，反之則選擇直接租賃形式。

3、案例測(cè)算

假設(shè)A公司將房產(chǎn)以每年50萬(wàn)元的倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)對(duì)外出租，即租金 /房產(chǎn)原值=10%，計(jì)算出A公司應(yīng)繳納各項(xiàng)稅金14.42萬(wàn)元，較直接租賃的稅負(fù)低。

4、小結(jié)

在房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的稅負(fù)明顯低于從租計(jì)征情況下，出租人可以變房屋出租為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，從而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。但這種籌劃的前提條件是承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來(lái)堆放、儲(chǔ)存物品，若不是這個(gè)目的，該籌劃方案將不可行。另外從風(fēng)險(xiǎn)控制角度來(lái)看，出租人是不存在稅收風(fēng)險(xiǎn)的，但卻帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵趥}(cāng)儲(chǔ)合同下出租人必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任，發(fā)生損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，如果選擇此方案，承租人應(yīng)考慮易保管且價(jià)值較低擬儲(chǔ)存貨物，如果倉(cāng)儲(chǔ)的貨物價(jià)值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該籌劃方案風(fēng)險(xiǎn)大，并不可行。

五、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)房屋四種不同的轉(zhuǎn)讓方式的測(cè)算對(duì)比，我們可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪種方案，都比直接租賃即第一種方案的綜合稅負(fù)要低。但后三種方案都有它的局限性或稅收風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際工作中我們應(yīng)該以企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為背景制定并選擇最優(yōu)方案。同時(shí)我們應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注房產(chǎn)稅政策變化，因地制宜的進(jìn)行籌劃，從而避免稅收政策變動(dòng)帶來(lái)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]張?jiān)?我國(guó)房產(chǎn)稅納稅籌劃探析[J]. 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)（理財(cái)版），2011，，（5），44-45.

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn)控制

近十幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷(xiāo)售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類(lèi)較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，稅費(fèi)支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，也能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個(gè)環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、財(cái)務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對(duì)上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項(xiàng)及可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)等，考察其可行性，進(jìn)行因素變動(dòng)分析以嚴(yán)控稅收風(fēng)險(xiǎn)；落實(shí)方案時(shí)應(yīng)考慮企業(yè)價(jià)值最大化，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通，及時(shí)修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時(shí)應(yīng)注意評(píng)價(jià)稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗(yàn)。

推遲納稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時(shí)間價(jià)值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實(shí)質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負(fù)。如推遲確認(rèn)收入盡早確認(rèn)費(fèi)用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項(xiàng)目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負(fù)不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨(dú)立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤(rùn)從而降低企業(yè)整體稅負(fù)，而子公司則自負(fù)盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，在舊公司開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目所獲利潤(rùn)可用于彌補(bǔ)舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點(diǎn)的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點(diǎn)、累進(jìn)稅率點(diǎn)等，不同級(jí)次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點(diǎn)、免征額及各稅率級(jí)次上下限等稅基臨界點(diǎn)可能引發(fā)企業(yè)稅負(fù)質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請(qǐng)，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點(diǎn)左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會(huì)計(jì)政策，調(diào)整企業(yè)成本費(fèi)用以進(jìn)行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費(fèi)用合理分類(lèi)等，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，通過(guò)合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴(yán)格區(qū)分招待費(fèi)、交通費(fèi)、宣傳費(fèi)等以滿(mǎn)足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的稅種

（一）企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險(xiǎn)角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤(rùn)角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營(yíng)虧損，其虧損可在舊公司開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目稅前利潤(rùn)中予以抵減，而新公司則不具備此項(xiàng)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時(shí)可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項(xiàng)目完工前貸款利息可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，完工后亦可計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項(xiàng)目及不得稅前扣除項(xiàng)目，如工會(huì)經(jīng)費(fèi)保證在工資薪金總額的2%以?xún)?nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項(xiàng)目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負(fù)，該稅種采用超額累進(jìn)稅率更加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實(shí)務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計(jì)扣除20%，費(fèi)用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過(guò)增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時(shí)成本投入增加有利提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價(jià)減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項(xiàng)目公司出售股權(quán)時(shí)其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無(wú)須繳納土地增值稅，故可通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項(xiàng)稅金及營(yíng)業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項(xiàng)目以進(jìn)行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實(shí)務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對(duì)高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)成立建筑裝修公司，通過(guò)與客戶(hù)單獨(dú)簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過(guò)高引發(fā)企業(yè)需按較高累進(jìn)稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營(yíng)業(yè)稅金及附加；針對(duì)商品房銷(xiāo)售可專(zhuān)門(mén)成立銷(xiāo)售公司以分離增值額減少增值率，以一個(gè)較低增值率的價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給銷(xiāo)售公司，后者再以原定價(jià)格售出，此外成立公司的費(fèi)用也能在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以加計(jì)扣除。再如針對(duì)向客戶(hù)提供的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可專(zhuān)門(mén)成立物業(yè)公司，避免營(yíng)業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他價(jià)外費(fèi)用，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入。

鑒于稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷(xiāo)售許可證取得時(shí)間及銷(xiāo)售進(jìn)度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時(shí)間價(jià)值。

合理確定普通住宅項(xiàng)目定價(jià)。把握好土地增值稅稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級(jí)次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計(jì)算公式算出可免稅的最高售價(jià)作為定價(jià)參考。

（三）營(yíng)業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營(yíng)業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開(kāi)：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負(fù)；可成立專(zhuān)門(mén)物業(yè)公司以剝離手續(xù)費(fèi)、配套設(shè)施代收費(fèi)等人價(jià)外費(fèi)用，減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅總額從而降低稅負(fù)。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費(fèi)等行為屬于業(yè)務(wù)，可僅就其手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收取的價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價(jià)入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

（四）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底，“營(yíng)改增”將全面覆蓋我國(guó)多數(shù)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營(yíng)業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價(jià)外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營(yíng)改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅專(zhuān)用發(fā)票，理論上說(shuō)也可整體上減輕企業(yè)稅負(fù)。相信隨著“營(yíng)改增”改革的持續(xù)推進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)進(jìn)一步減輕。

參考文獻(xiàn)：

篇(3)

一、“營(yíng)改增”背景及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國(guó)拉開(kāi)了“營(yíng)改增”改革的序幕。2016年召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，中國(guó)將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營(yíng)業(yè)收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購(gòu)材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營(yíng)改增”改革必然對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購(gòu)活動(dòng)

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)活動(dòng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓?zhuān)绻髽I(yè)是通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場(chǎng)上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲锤鶕?jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購(gòu)買(mǎi)方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來(lái)實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓?zhuān)簿褪钦畬⑼恋爻鲎尳o房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒(méi)有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無(wú)法取得增值稅的專(zhuān)用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購(gòu)進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣，而開(kāi)具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷(xiāo)售價(jià)格通常低于開(kāi)具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購(gòu)成本。

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

實(shí)行“營(yíng)改增”之后，由于所購(gòu)進(jìn)的材料設(shè)備通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無(wú)法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話(huà)，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無(wú)法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢(shì)，但可以有更多的金錢(qián)和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營(yíng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類(lèi)上，許多企業(yè)會(huì)更青睞于開(kāi)發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房?jī)r(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類(lèi)型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式，以取得最大效益。

（三）銷(xiāo)售活動(dòng)

如果企業(yè)存在混合銷(xiāo)售行為，即一項(xiàng)銷(xiāo)售行為會(huì)既涉及貨物銷(xiāo)售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測(cè)算交納增值稅還是交納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額，企業(yè)根據(jù)測(cè)算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額選擇以增值稅還是以營(yíng)業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對(duì)象稅率的差異，以此來(lái)減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營(yíng)改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問(wèn)題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對(duì)認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷(xiāo)售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來(lái)減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過(guò)改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)管理等方式，來(lái)實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過(guò)綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷(xiāo)售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開(kāi)發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過(guò)期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷(xiāo)，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷(xiāo)，無(wú)法及時(shí)取得銷(xiāo)項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷(xiāo)項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門(mén)需考慮的問(wèn)題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對(duì)可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅也就確定，銷(xiāo)項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開(kāi)票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開(kāi)工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門(mén)尤其是采購(gòu)部門(mén)提高納稅意識(shí)，杜絕員工在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專(zhuān)人開(kāi)具，專(zhuān)人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語(yǔ)

篇(4)

關(guān)鍵詞：全面推行營(yíng)改增；煙草企業(yè)；稅收核算

一、營(yíng)改增概述

營(yíng)改增指的是把以前上繳營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成上繳增值稅，僅僅是對(duì)于產(chǎn)品和服務(wù)的增值方面實(shí)行繳稅，將重復(fù)納稅的地方融合在一起。在1994年我國(guó)稅收改革過(guò)程中，國(guó)家確立了增值稅與營(yíng)業(yè)稅這兩種流轉(zhuǎn)稅同時(shí)存在并執(zhí)行的政策。按照該設(shè)計(jì)，以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)多數(shù)上繳增值稅，這樣的設(shè)計(jì)要求與當(dāng)時(shí)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與工業(yè)企業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展帶來(lái)了積極影響?？墒请S著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨大變化以及第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，原有稅制與時(shí)代的不融合便漸漸顯露出來(lái)，既不利于企業(yè)減負(fù)，從一定程度上也約束了新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

全面推行營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的必然趨勢(shì)，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后的改革驅(qū)動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的新要求。首先，可以?xún)?yōu)化稅制體系，避免企業(yè)重復(fù)繳稅，比如原有的增值稅一般納稅人在采購(gòu)服務(wù)的過(guò)程中可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，消除了原有增值稅抵扣鏈條斷裂的不利影響。其次，可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)服務(wù)類(lèi)企業(yè)進(jìn)行再投資，例如原先繳納營(yíng)業(yè)稅的服務(wù)類(lèi)企業(yè)變成一般納稅人之后，因?yàn)榭梢缘挚圻M(jìn)項(xiàng)稅，其購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)、貨物以及服務(wù)的積極性將大大提升，對(duì)于擴(kuò)大服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提升服務(wù)水平將有很大的推動(dòng)作用。最后，國(guó)家可以通過(guò)營(yíng)改增對(duì)整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行大規(guī)模減稅，讓利于企業(yè)，提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)再投資意愿，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)新常態(tài)下長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、全面推行營(yíng)改增對(duì)煙草企業(yè)稅負(fù)的影響

煙草企業(yè)歷來(lái)都是整體工業(yè)體系的重要組成部分。由于煙草的高稅負(fù)特性，煙草企業(yè)上繳的稅收對(duì)國(guó)家和地方財(cái)政收入有著重要影響；也是由于煙草相關(guān)稅率很高的特性，煙草企業(yè)始終對(duì)我國(guó)稅收制度較為敏感，涉及煙草的稅收政策稍有變化就將對(duì)煙草企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收貢獻(xiàn)能力產(chǎn)生很大影響。從2012年交通運(yùn)輸業(yè)試點(diǎn)營(yíng)改增開(kāi)始，到2016年5月全面推行營(yíng)改增，煙草企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)發(fā)生了很大變化。主要體現(xiàn)在下面幾點(diǎn)：

（一）從銷(xiāo)項(xiàng)稅角度考慮

煙草企業(yè)一直是增值稅一般納稅人，銷(xiāo)售貨物繳納增值稅稅率始終是17%，沒(méi)有發(fā)生變化。而煙草企業(yè)的其他原涉營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)，如房產(chǎn)出租、物業(yè)管理等，稅率從5%的營(yíng)業(yè)稅變?yōu)?1%或6%的增值稅，有所上升。但由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模遠(yuǎn)小于卷銷(xiāo)售主業(yè)，影響很小。因此作為銷(xiāo)售方，全面推行營(yíng)改增對(duì)煙草企業(yè)產(chǎn)生影響不大。

（二）從進(jìn)項(xiàng)稅角度考慮

原先可以抵扣的購(gòu)進(jìn)貨物及加工、修理、修配勞務(wù)都正?？梢缘挚郏嫱菩袪I(yíng)改增后，抵扣范圍有了很大增加。由于煙草企業(yè)技術(shù)更新較快，技改工程規(guī)模和金額較大；卷煙銷(xiāo)售與物流配送密切相關(guān)，物流費(fèi)用規(guī)模龐大，因此，與建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)相關(guān)的采購(gòu)業(yè)務(wù)對(duì)營(yíng)改增后進(jìn)項(xiàng)稅的變動(dòng)趨勢(shì)起著決定性作用。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)原先不能抵扣，2016年5月份以后，可以抵扣11%的增值稅。營(yíng)改增以前，煙草企業(yè)接收交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)，可以憑運(yùn)輸業(yè)發(fā)票抵扣7%的進(jìn)項(xiàng)稅。營(yíng)改增以后，交通運(yùn)輸?shù)脑鲋刀惗惵侍岣叩?1%。盡管運(yùn)輸企業(yè)可以按照政策要求抵扣相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額，但由于稅率提高幅度較大且可抵扣項(xiàng)目較少，運(yùn)輸企業(yè)的實(shí)際增值稅稅負(fù)不降反升。在不考慮其他影響因素的情況下，提高運(yùn)輸單價(jià)是運(yùn)輸企業(yè)的必然選擇，由此也將導(dǎo)致煙草企業(yè)物流費(fèi)用的增加。由于稅率提升，費(fèi)用開(kāi)支加大，交通運(yùn)輸業(yè)給煙草企業(yè)帶來(lái)的進(jìn)項(xiàng)稅額會(huì)有較大增加。

一方面是銷(xiāo)項(xiàng)稅變動(dòng)很小，一方面是進(jìn)項(xiàng)稅有較大幅度的增加，因此全面推行營(yíng)改增后，煙草企業(yè)的增值稅稅負(fù)率必然呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。從影響稅額方面可以看出，從采購(gòu)環(huán)節(jié)做好增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣是降低煙草企業(yè)稅負(fù)的主要努力方向。

三、做好煙草企業(yè)稅收核算的相關(guān)建議

（一）抓好源頭，擴(kuò)大增值稅抵扣范圍

全面推行營(yíng)改增后，在增值稅一般納稅人的采購(gòu)活動(dòng)中，稅收因素顯得更為重要。熟悉稅收政策、了解征稅范圍的采購(gòu)單位可以充分利用政策爭(zhēng)取到更多的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，為企業(yè)創(chuàng)造額外效益；不熟悉稅收知識(shí)的，則容易被供應(yīng)商的表面報(bào)價(jià)所迷惑，看似公平，實(shí)則吃虧。這就要求煙草企業(yè)在采購(gòu)流程的最初階段做好應(yīng)該準(zhǔn)備工作，對(duì)于政策明確規(guī)定可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的采購(gòu)項(xiàng)目，要堅(jiān)定不移的要求供應(yīng)商開(kāi)具，以防范企業(yè)利益受損。在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段，要將報(bào)價(jià)條款明細(xì)化，明確發(fā)票類(lèi)型、稅率和貨物名稱(chēng)等，對(duì)于報(bào)價(jià)條款中未標(biāo)注增值稅稅率的要視同增值稅普通發(fā)票對(duì)待。

（二）及時(shí)更新，做好涉稅科目會(huì)計(jì)核算

全面推行營(yíng)改增以后，涉及增值稅的業(yè)務(wù)內(nèi)容大幅增加，原增值稅科目不能很好的滿(mǎn)足新業(yè)務(wù)核算需要，財(cái)務(wù)人員對(duì)于營(yíng)改增后的核算辦法有著各自的理解。隨著財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)文件的出臺(tái)，增值稅核算方法得到了明確，增值稅核算科目得到了擴(kuò)充，圍繞增值稅的會(huì)計(jì)核算爭(zhēng)議將很快平息。

對(duì)于煙草企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先要按照文件要求及時(shí)更新會(huì)計(jì)科目，做好涉及增值稅事項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作。鑒于現(xiàn)有增值稅稅率較多的現(xiàn)狀，有條件的單位可以增加“稅率”核算欄，以精確核算不同稅率的進(jìn)項(xiàng)稅額，并且便于事后統(tǒng)計(jì)分析。其次，對(duì)于以往繳納營(yíng)業(yè)稅的銷(xiāo)售項(xiàng)目，如房產(chǎn)出租等，要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，選擇核算辦法，按要求開(kāi)具增值稅發(fā)票，正確核算增值稅額。最后，對(duì)于新增的抵扣項(xiàng)目，加大發(fā)票審核力度，針對(duì)電子發(fā)票等新發(fā)票類(lèi)型，要及時(shí)做好查驗(yàn)工作，防范重復(fù)抵扣。

（三）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高全員稅收意識(shí)水平

全面推行營(yíng)改增對(duì)煙草企業(yè)全員稅收意識(shí)提出了更高的要求。財(cái)務(wù)人員有了較高的增值稅意識(shí)，就可以正確審核進(jìn)項(xiàng)稅抵扣單據(jù)，正確計(jì)算在銷(xiāo)售過(guò)程中的各種類(lèi)型增值稅，降低企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)人員有了較高的增值稅意識(shí)，就可以在采購(gòu)活動(dòng)中提前考慮到增值稅因素，選擇合理報(bào)價(jià)；在每個(gè)采購(gòu)環(huán)節(jié)牢記索要增值稅專(zhuān)用發(fā)票，切實(shí)維護(hù)企業(yè)利益。

因此，煙草企業(yè)要加強(qiáng)全員宣傳培訓(xùn)力度，讓營(yíng)改增概念深入人心。通過(guò)組織全員營(yíng)改增政策培訓(xùn)會(huì)，對(duì)增值稅基本原理、營(yíng)改增背景、發(fā)票知識(shí)等進(jìn)行詳細(xì)介紹，使業(yè)務(wù)人員了解增值稅、認(rèn)識(shí)營(yíng)改增；通過(guò)組織會(huì)計(jì)和稅收專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，介紹最新的營(yíng)改增文件，使財(cái)務(wù)人員吃透營(yíng)改增文件，了解增值稅核算體系，準(zhǔn)確核算并計(jì)提繳納增值稅。

總而言之，營(yíng)改增對(duì)煙草企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與會(huì)計(jì)核算均有重要影響。全面推行營(yíng)改增以后，煙草企業(yè)需要積極學(xué)習(xí)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)新的稅收會(huì)計(jì)政策，盡快適應(yīng)新的政策要求，優(yōu)化會(huì)計(jì)核算方法，嘗試可行的籌劃方式，提高企業(yè)收益水平；也要加大財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提升會(huì)計(jì)工作人員的業(yè)務(wù)水平，做好企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)防控工作。

參考文獻(xiàn)：

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)會(huì)計(jì)師；作用

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)當(dāng)前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時(shí)在各行各業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，稅務(wù)管理工作也越來(lái)越重要，公司中的稅務(wù)會(huì)計(jì)也成為其科學(xué)的管理手段之一。稅務(wù)會(huì)計(jì)師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國(guó)家當(dāng)前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計(jì)量，他們針對(duì)各項(xiàng)稅務(wù)活動(dòng)引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對(duì)于稅務(wù)會(huì)計(jì)師的認(rèn)識(shí)需要全方位的分析，要想使其在公司內(nèi)的作用發(fā)揮到最大化，務(wù)必要準(zhǔn)確把握稅務(wù)會(huì)計(jì)師的作用與工作職能。

一、稅務(wù)會(huì)計(jì)師的概述

（一）稅務(wù)會(huì)計(jì)師概念

稅務(wù)會(huì)計(jì)師即以國(guó)家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎(chǔ)，從事企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)相關(guān)活動(dòng)，對(duì)于稅務(wù)資金展開(kāi)監(jiān)督與核算活動(dòng)，專(zhuān)業(yè)從事納稅籌劃、稅務(wù)檢查、統(tǒng)籌管理等稅務(wù)工作，從而有效對(duì)納稅人權(quán)益與國(guó)家利益進(jìn)行保障的專(zhuān)業(yè)性稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位上的人才。稅務(wù)會(huì)計(jì)師作為公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)管理稅務(wù)責(zé)任人及直接代表人，是公司內(nèi)部具備稅務(wù)管理能力、經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)的專(zhuān)業(yè)性人員，也是包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)單位財(cái)稅管理工作往職業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展的體現(xiàn)。

（二）稅務(wù)會(huì)計(jì)師在企業(yè)中職務(wù)

依照國(guó)家稅法及相關(guān)法律程序的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部的全部稅務(wù)申報(bào)與計(jì)算工作均由稅務(wù)會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)辦理，督促在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行足額納稅，以保證國(guó)家及公司的利益不受侵害，稅務(wù)會(huì)計(jì)師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級(jí)相關(guān)部門(mén)錄入、填寫(xiě)并報(bào)送相關(guān)賬務(wù)報(bào)表，同時(shí)往地方財(cái)政局或稅務(wù)局報(bào)送當(dāng)月、季度的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表等相關(guān)報(bào)表，再收集、整理并填寫(xiě)企業(yè)外部使用的統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬等月底報(bào)表，還要往上級(jí)主管單位報(bào)送即時(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表與統(tǒng)計(jì)報(bào)表等；其二，協(xié)助人力資源部門(mén)核算勞動(dòng)工資，即配合進(jìn)行員工保險(xiǎn)基金、加班費(fèi)、獎(jiǎng)金及工資的校核，以便能夠按時(shí)發(fā)放工資；其三，負(fù)責(zé)向上申報(bào)公司稅務(wù)，主要包括計(jì)算印花稅、繳納防洪費(fèi)、申報(bào)車(chē)船稅、企業(yè)房產(chǎn)稅、代扣代繳員工個(gè)人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷(xiāo)增值稅的退稅等；其四，負(fù)責(zé)核銷(xiāo)企業(yè)的進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，按照企業(yè)進(jìn)出口的實(shí)際情況來(lái)審核進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，同時(shí)要領(lǐng)取企業(yè)進(jìn)出口需要的專(zhuān)用業(yè)務(wù)單據(jù)。

（三）稅務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)

稅務(wù)會(huì)計(jì)是會(huì)計(jì)學(xué)里面相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)分支，它不僅具備了其他相關(guān)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現(xiàn)為以下方面：

1.統(tǒng)一性。國(guó)家稅法具備適用性、普遍性和統(tǒng)一性的特點(diǎn)，即同一種稅針對(duì)不同的納稅人會(huì)表現(xiàn)出規(guī)范性與統(tǒng)一性，這種一致性也使得稅務(wù)會(huì)計(jì)在監(jiān)督與核算各類(lèi)納稅行為時(shí)表現(xiàn)出統(tǒng)一性。

2.法定性。稅務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)施的基礎(chǔ)是目前國(guó)家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關(guān)法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務(wù)會(huì)計(jì)能夠與其他專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)相區(qū)別的最大特點(diǎn)。

3.廣泛性。任何企業(yè)無(wú)論是行業(yè)不同、部門(mén)不同、組織形式不同還是所有制結(jié)構(gòu)不同，只要其被明確是納稅人，那么在進(jìn)行稅務(wù)行為時(shí)則需要遵守稅法規(guī)定，同時(shí)要結(jié)合專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)核算方案監(jiān)督與核算相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個(gè)稅務(wù)會(huì)計(jì)的廣泛性。

（四）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)的差異

1.計(jì)算損益的內(nèi)容不同。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)算損益內(nèi)容為會(huì)計(jì)所得，而稅務(wù)會(huì)計(jì)則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)在收益確認(rèn)以及費(fèi)用 扣減事項(xiàng)方面有所不同。

3.目標(biāo)不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)即使用人所提供的有效會(huì)計(jì)信息，而稅務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)即納稅、計(jì)稅以及提供稅務(wù)活動(dòng)資料信息。

4.法律依據(jù)不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是以國(guó)家財(cái)政部頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為法律依據(jù)，而稅務(wù)會(huì)計(jì)是以按時(shí)足額納稅和相關(guān)稅務(wù)法規(guī)作為法律依據(jù)。

二、稅務(wù)會(huì)計(jì)師的作用

（一）實(shí)現(xiàn)最大限度經(jīng)濟(jì)價(jià)值

企業(yè)開(kāi)展相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)即實(shí)現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟(jì)效益，并不是盡量少繳納稅款，而經(jīng)濟(jì)效益的最大化作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目標(biāo)，因而也就成為了稅務(wù)會(huì)計(jì)師工作過(guò)程中的核心內(nèi)容，那么他們?cè)谔幚矶悇?wù)籌劃與管理的時(shí)候，需要不斷提高管理水平，并且強(qiáng)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，而在優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)與增加科技投入的同時(shí)，還要努力探求規(guī)模經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤(rùn)，以便實(shí)現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（二）降低稅負(fù)成本

稅收活動(dòng)中的籌劃過(guò)程是為了企業(yè)在繳納稅費(fèi)之后還可以實(shí)現(xiàn)最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務(wù)會(huì)計(jì)師，，他們運(yùn)用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學(xué)進(jìn)行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤(rùn)增長(zhǎng)的同時(shí)使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要確保申報(bào)納稅的準(zhǔn)確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關(guān)稅收活動(dòng)方面的處罰，使得稅務(wù)活動(dòng)的為零風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)稅務(wù)主管部門(mén)針對(duì)合法納稅人相關(guān)活動(dòng)制定了納稅信用評(píng)級(jí)體系，即對(duì)高信用等級(jí)的納稅者進(jìn)行各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)舉措，包含對(duì)于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務(wù)會(huì)計(jì)師就務(wù)必要參考該企業(yè)的信用評(píng)級(jí)，可以在對(duì)自身企業(yè)信用級(jí)別不做影響的基礎(chǔ)上，不會(huì)對(duì)公司的各項(xiàng)利益造成損害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)會(huì)計(jì)師的核心作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)公司即為進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)型組織，其是在國(guó)家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國(guó)目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)總共增收契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅與營(yíng)業(yè)稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國(guó)際廣場(chǎng)工程項(xiàng)目，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中也聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)師處理稅務(wù)相關(guān)問(wèn)題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開(kāi)展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅相關(guān)的稅收活動(dòng)，這些稅收均是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)所需要投入的稅費(fèi)。在其中期交易過(guò)程中，則由稅務(wù)會(huì)計(jì)師處理與契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和營(yíng)業(yè)稅相關(guān)的活動(dòng)，這樣均以土地增值額或者是流轉(zhuǎn)額當(dāng)成是征收的對(duì)象。在其中期占用過(guò)程里面，稅務(wù)會(huì)計(jì)師會(huì)負(fù)責(zé)土地資源占用課稅與房產(chǎn)占有課稅相關(guān)事宜，其中包括了城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務(wù)會(huì)計(jì)師則主要處理個(gè)人所得稅以及企業(yè)所得稅相關(guān)問(wèn)題，其均以個(gè)人或者房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者能夠獲取的利潤(rùn)作為征收對(duì)象，并不會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁的。

（二）稅務(wù)會(huì)計(jì)師在房地產(chǎn)公司工作實(shí)例

南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)了一個(gè)工業(yè)廠(chǎng)房項(xiàng)目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購(gòu)買(mǎi)，總價(jià)占到了七千萬(wàn)元，在沒(méi)有開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作時(shí)，該公司需要繳納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)是（10000+7000）*3%=510萬(wàn)元，而在南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師對(duì)當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)進(jìn)行詢(xún)價(jià)與摸底后，只需要六千萬(wàn)元即可以配備原材料，其就購(gòu)買(mǎi)建材同對(duì)方進(jìn)行協(xié)調(diào)，結(jié)果就是相關(guān)材料有甲供，即業(yè)主方購(gòu)買(mǎi)，這樣得到稅務(wù)籌劃后的需要繳納的營(yíng)業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬(wàn)元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬(wàn)元人民幣。所以說(shuō)，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師在其工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直到結(jié)束的整個(gè)過(guò)程中都扮演了重要角色，即通過(guò)分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來(lái)節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務(wù)籌劃時(shí)可以全盤(pán)考慮，并且在整體水平上使國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)公司的總稅額減少，以此實(shí)現(xiàn)了該公司在經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)上的最大化。

（三）稅務(wù)會(huì)計(jì)師的職責(zé)分析

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理

南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與稅收形勢(shì)的發(fā)展變化，有針對(duì)性的強(qiáng)化對(duì)于本公司相關(guān)稅收政策、征管技巧、財(cái)務(wù)管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、他國(guó)政策等一系列方面的管理知識(shí)培訓(xùn)，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)會(huì)計(jì)有機(jī)的聯(lián)系在一起，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是作為稅務(wù)會(huì)計(jì)的根本基礎(chǔ)，那么就務(wù)必要加強(qiáng)收集與管理會(huì)計(jì)相關(guān)的基礎(chǔ)文件資料，在該公司的工程項(xiàng)目中對(duì)于費(fèi)用預(yù)算、成本收入等進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)可以準(zhǔn)確體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)實(shí)運(yùn)營(yíng)成果，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)則需要根據(jù)實(shí)際成本與收入針對(duì)房地產(chǎn)工程的應(yīng)繳稅費(fèi)進(jìn)行結(jié)算，根據(jù)由此得出的項(xiàng)目利潤(rùn)和企業(yè)全年的應(yīng)納稅所得額核算其房地產(chǎn)工程的應(yīng)納稅額。

2.開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)到最后出售交房會(huì)歷經(jīng)許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)、資金、裝修、采購(gòu)、土建、設(shè)計(jì)、拆遷、拿地等一系列行為活動(dòng)，而其中的任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均會(huì)產(chǎn)生稅金，并且生成稅收籌劃的過(guò)程，由此可知，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中的稅務(wù)會(huì)計(jì)師所開(kāi)展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)全過(guò)程。首先，是工程項(xiàng)目的報(bào)建階段。會(huì)計(jì)稅務(wù)師的籌劃工作要體現(xiàn)出超前性，并且發(fā)生在應(yīng)稅行為之前，而房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃工作就是從公司籌建階段開(kāi)始實(shí)施，稅務(wù)會(huì)計(jì)師即要通過(guò)選擇出資方式、人員結(jié)構(gòu)、組織形式、企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地點(diǎn)等等，科學(xué)合理、并且有針對(duì)性的選擇房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)階段中需要承擔(dān)的各項(xiàng)稅負(fù)。其次，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項(xiàng)目的占用資金較多，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，那么當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全部建完以后，若是長(zhǎng)期的閑置那么就會(huì)產(chǎn)生許多新的成本，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人要在經(jīng)營(yíng)與生產(chǎn)的過(guò)程中形成一定量的負(fù)債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關(guān)利益，可是現(xiàn)金紅利往往只是在南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅后利潤(rùn)里面再進(jìn)行分配。因此，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)務(wù)相關(guān)決策的過(guò)程中，務(wù)必要準(zhǔn)確分析公司內(nèi)部股權(quán)資本與債務(wù)資本之間的分?jǐn)偙壤?，這樣才能從宏觀(guān)上對(duì)整體利益與房地產(chǎn)公司稅收的關(guān)系進(jìn)行權(quán)衡，然后再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到稅收的決策與選擇進(jìn)行判定與優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化。再次，房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項(xiàng)目中會(huì)涉及到各種各樣的稅費(fèi)，那么房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師就需要首先明確國(guó)家頒布的有關(guān)于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務(wù)工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產(chǎn)公司收益增大的同時(shí)使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的賣(mài)房銷(xiāo)售階段。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師能夠提出在公司內(nèi)部設(shè)置具備獨(dú)立核算能力的二級(jí)法人機(jī)構(gòu)，這樣他們就可以處理和房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額里面分離出來(lái)，讓這一部分的房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)與相適應(yīng)的稅率進(jìn)行匹配，以便有效的使稅負(fù)下降。

（四）科學(xué)開(kāi)展稅務(wù)稽查工作

南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要對(duì)于自己所在公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務(wù)會(huì)計(jì)師能夠理解涉稅工程項(xiàng)目的相關(guān)信息，這樣才可以保證公司里面的財(cái)務(wù)情況真實(shí)的反映，同時(shí)也可以及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行稅收繳納。在南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中對(duì)于相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)需要開(kāi)展評(píng)估工作，同時(shí)要設(shè)置與之對(duì)應(yīng)的防范舉措。與此同時(shí)，還要掌握稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查內(nèi)容和程序，并且隨時(shí)都可以接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的稅務(wù)稽查準(zhǔn)備，保證資料及其中的數(shù)據(jù)的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

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