房地產(chǎn)的稅務籌劃精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)的稅務籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1．1國內(nèi)房地產(chǎn)稅務籌劃研究現(xiàn)狀曾程(2010)指出與世界發(fā)達國家相比，我國的稅務籌劃研究起步較晚，尤其是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃研究僅僅只有十幾年。賀志東編寫的《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃》(2002年出版)第一次比較系統(tǒng)地討論了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的基礎理論和基本方法。隨后也有學者及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃進行了實際案例實施。但總體來說，我國在該領域與發(fā)達國家相比，仍處于初級階段。1．2稅務籌劃的基本原則稅收籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收政策法規(guī)基礎上，當存在多種的納稅方案的選擇時，納稅人以稅收負擔最低的方式來處理財務、經(jīng)營，組織及交易事項的復雜籌劃活動，因此，要做好稅收籌劃活動，必須遵循以下基本原則:1)合法性原則;2)合理性原則;3)事先籌劃原則;4)成本效益原則;5)風險防范原則。1．3房地產(chǎn)行業(yè)稅收存在的問題從20世紀50年代開始，隨著，我國將土地、房屋收為國有，房地產(chǎn)市場從此消失。直到20世紀70年代后期，我國實行改革開發(fā)政策，中國房地產(chǎn)業(yè)才重新開始發(fā)展。進入21世紀，我國房地產(chǎn)逐步進入了發(fā)展高漲期，大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司如雨后春筍在全國各地茁壯的成長起來，成片的土地被開發(fā)，住宅、寫字樓、商業(yè)大廈等紛紛拔地而起。我國的房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我國經(jīng)濟的火車頭，為改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。但是與此同時我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收還存在著以下問題:1)房地產(chǎn)相稅費多，“費擠稅”問題較突出;2)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;3)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;4)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷;5)內(nèi)資和外資房地產(chǎn)企業(yè)存在著不同的稅收制度;6)土地增值稅的設計不合理，無法充分發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用;7)房地產(chǎn)稅收實體法與程序法結(jié)合不緊密;8)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策深層次輻射力不強。

2土地增值稅稅務籌劃的概念與策略

2．1土地增值稅概念土地增值稅是一種依照規(guī)定稅率征收的，以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象的資源稅。土地增值稅的征收方法可分為兩種:一種是以土地所有權(quán)為轉(zhuǎn)移條件下，按一定時期內(nèi)土地價格增加部分征稅;另一種則是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購入價格部分征稅。2．2土地增值稅的計算2．2．1土地增值稅的計算方法出讓國有土地使用權(quán)及地上建筑所獲得的增值額是土地增值稅的征稅對象。但納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不是增值額，還須扣除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)規(guī)定的扣除項目金額，所以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項目金額是計算增值額時須把握的兩個關鍵問題。2．2．2土地增值稅的稅率問題目前我國采用的土地增值稅稅率是4級超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率劃分為4個級次，分別規(guī)定每一級次對應的差別稅率，相對率每超過一個級次的，對超過部分就按高一級的稅率計算征稅。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過扣除項目金額50%的部分，包括50%在內(nèi)，均適用30%的稅率。為了計算簡便，《實施細則》還給出了不同稅率相對應的速算系數(shù)，具體見表1。2．3土地增值稅籌劃的基本策略2．3．1優(yōu)先安排策略進行房地產(chǎn)投資決策時，同等條件下，普通標準住宅項目應優(yōu)先安排。按照《條例》第八條規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行相關房地產(chǎn)項目的投資決策時，要考慮投資普通標準住宅項目以享受這一稅收優(yōu)惠政策。2．3．2整體轉(zhuǎn)讓策略整體轉(zhuǎn)讓行為的籌劃，以房地產(chǎn)進行聯(lián)營投資的，一方以土地、房屋作為聯(lián)營入股資產(chǎn)進行投資的、可以暫免征收土地增值稅，企業(yè)可將整體轉(zhuǎn)讓行為或轉(zhuǎn)讓土地行為轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而免征土地增值稅。2．3．3資金結(jié)構(gòu)策略根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金結(jié)構(gòu)選擇合適的扣除方法。按照《稅法》規(guī)定，凡能夠提供由銀行出具的證明、貸款利息支出可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤的，允許根據(jù)具體情況分別扣除。凡是不可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，則應按相應的規(guī)定計算扣除。據(jù)此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金結(jié)構(gòu)情況進行合理的選擇。

3房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃的展望

篇(2)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的納稅規(guī)劃劃主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地規(guī)避或降低自身稅負而利用稅法存在的漏洞或缺陷進行的一種非違法的避稅籌劃。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的進行將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的減輕，在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、降低房地產(chǎn)價格，促進我國社會主義社會的和諧發(fā)展起著重要的作用。

一、土地增值稅概述

土地增值稅是指對于有償進行轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額征收的一種稅。我國法律規(guī)定：我國的土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。對于未超過扣除項金額50%的增值額稅率為30%，超過50%的稅率為40%，超過100%但未超過200%的稅率為60%。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃技巧

自2007年以來，我國多次對土地增值稅的征收管理進行了加強。面對不斷飆升的房價，合理的降低土地增值稅的稅收風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能做好土地增值稅的籌劃？

（一）不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃

土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果把增值稅率不同的房地產(chǎn)合并在一起進行核算，可能會提高低的房地產(chǎn)的適用稅率，從而增加房地產(chǎn)的稅負，也有可能會降低低適用稅率，而降低該部分房地產(chǎn)的稅負，所以，納稅人需要分別核算分各種情況相應的稅額，再選擇低稅負的核算方法，而達到節(jié)稅的目的。

例如，甲房地產(chǎn)公司同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)樓，并且它們處在同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入620萬，允許扣除的金額為100萬；銷售B房產(chǎn)共取得收入500萬，允許扣除的項目金額為200萬，對于這兩幢商業(yè)樓，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？

（1）分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=（620-100）÷100×100%=520%；應納的土地增值稅為：（620-100）×60%-100×35%=277（萬）；B房產(chǎn)的增值率=（500-200）÷200×100%=150%；應納的土地增值稅為：（500-200）×50%-200×15%=120萬；共繳納土地增值稅397萬

（2）合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：620+500=1120萬；允許扣除的金額：100+200=300（萬元）；增值率為：（1120-500）÷300×100%=373%；應納土地增值稅為：（1120-500）×60%-500×35%=197萬

通過比較可以看出，分開核算對公司是有利的，因為分開核算比合并核算節(jié)稅200萬元。

（二）利用加計允許扣除項目選擇最優(yōu)納稅方案

稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金的20%，，免征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算和不分開核算稅負是有差異的。哪種更節(jié)稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。

例：E房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入5億元.其中普通標準住宅銷售額為3億萬元.豪華住宅的銷售額為2億元?？偪鄢椖拷痤~為3.2億元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2.2億元.豪華住宅的扣除項目金額為1億元。

（1）不分開核算：銷售稅金及附加=50000*5%*（1+7%+3%）=2750萬，全部可扣除項目金額=32000+2750=34750萬，增值額=50000-34750=15250萬，增值率=15250/34750*100%=43.88%，適用30%的稅率應繳土地增值稅額=15250*30%=4575萬

（2）分開核算：1）售普通住宅：銷售稅金及附加=30000*5%*（1+7%+3%）=1650萬，全部可扣除項目金額=22000+1650=23650萬，增值額=30000-23650=6350萬，增值率=6350/23650*100%=27%，適用30%的稅率應繳土地增值稅稅額6350*30%=1905萬；2）售豪華住宅：銷售稅金及附加=20000*5%*（1+7%+3%）=1100萬，全部可扣除項目金額=l0000+1100=11100萬，增值額=20000-11100=8900萬，增值率=8900/11100*100%=80%。按規(guī)定適用40%的累進稅率應繳土地增值稅稅額=8900*40%-11100*5%=3005萬，共繳土地增值稅：1905+3005=4910萬，通過比較，分開核算比不分開核算多支出335萬元稅款。這主要是普通住宅的增值率為27%，超過了20%，無法享受免稅優(yōu)惠。所以進一步籌劃的關鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

稅務籌劃在我國仍處于起步階段，不論是納稅人還是稅務機關都要在理論上進行深入研究。一方面要加快我國稅收法律法制建設的進程，不斷完善稅法，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對稅務籌劃進行正確的引導，規(guī)范稅務籌劃服務，避免其行為產(chǎn)生偏差，以促進稅務籌劃健康、有序地發(fā)展。

篇(3)

一、稅務籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應用

（一）準備階段的稅務籌劃

（1）選擇恰當?shù)慕M織形式以及結(jié)構(gòu)。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業(yè)的發(fā)展更為有利，但是，在財務管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業(yè)在選擇組織形式時要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進行合理選擇。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要包括子公司和分支結(jié)構(gòu)。分支機構(gòu)不具備法人資格，其相關稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現(xiàn)降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構(gòu)承擔部分連帶責任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納?？偣緹o法借其實現(xiàn)納稅額降低，但亦不需要承擔過多的連帶責任。所以，在選擇組織結(jié)構(gòu)時，需要根據(jù)實際的運營情況以及產(chǎn)業(yè)關聯(lián)等因素慎重選擇。

（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業(yè)的融資難度加大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或者財務管理等方面的風險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產(chǎn)用于“雙重抵稅”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時，應根據(jù)自身當前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進行全面考慮。

（3）選擇適當?shù)慕ㄔO項目。建設項目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。

（二）項目建設階段的企業(yè)稅務籌劃

（1）選擇合理的建設方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目的建設方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發(fā)等。選擇合作開發(fā)模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產(chǎn)，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，不需要繳納營業(yè)稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產(chǎn)權(quán)屬并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，其無需繳納土地增值稅。

（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，例如：固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)在計提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業(yè)務招待費”等限額扣除的成本費用，企業(yè)應盡可能將其控制在限額范圍內(nèi)。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的實際經(jīng)營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡力避免引發(fā)罰金繳納行為的事件發(fā)生。

（三）銷售階段企業(yè)的稅務籌劃

（1）確定最優(yōu)的銷售價格。房地產(chǎn)銷售價格直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據(jù)。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。

（2）企業(yè)銷售收入的稅務籌劃。按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業(yè)的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業(yè)所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業(yè)納稅額的目標。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節(jié)稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業(yè)的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產(chǎn)開放企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業(yè)稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業(yè)實現(xiàn)應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴格遵照相關稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務籌劃風險。

（四）保有階段企業(yè)的稅務籌劃 當房地產(chǎn)企業(yè)的庫存出現(xiàn)大量積壓時，很多房地產(chǎn)公司都會選擇租賃方式來加大企業(yè)的經(jīng)營效益，進而減輕因產(chǎn)品積壓而引發(fā)的資金壓力。借助科學的稅務籌劃在很多時候能將這一行為產(chǎn)生的利益最大化。

（1）選擇合理的出租方式。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等。這同樣增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)將原先的“出租”改成經(jīng)營“投資”，則僅需要繳納一定的企業(yè)所得稅，如此，企業(yè)的稅負壓力將大幅度降低。

（2）選擇適當?shù)臅嬚?。在投資性房地產(chǎn)的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業(yè)的歷史成本進行計量，在規(guī)定的年限內(nèi)可做計提折舊處理。權(quán)益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權(quán)益法，成本法更適合房地產(chǎn)企業(yè)，因為，其可以將資產(chǎn)的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段稅務籌劃的風險對策

（一）準備階段 房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產(chǎn)企業(yè)分公司的監(jiān)管力度上還是要弱于對子公司的監(jiān)管，同時，分支機構(gòu)一旦出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在決定是設立分公司還是子公司時，要對企業(yè)自身的盈利能力進行科學、合理的預測分析；房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業(yè)則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發(fā)生土地轉(zhuǎn)移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業(yè)節(jié)省大量的稅款。目前，國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是按照 “先買地，再創(chuàng)建項目公司” 的傳統(tǒng)流程進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如此，便會因為出現(xiàn)了土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移而使房地產(chǎn)企業(yè)增加大量的契稅負擔。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權(quán)利，并承擔全部責任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據(jù)抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產(chǎn)生與“票據(jù)不合規(guī)”相關的風險；多數(shù)情況下，銀行貸款都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業(yè)的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業(yè)將融資的關注重點轉(zhuǎn)向了非金融機構(gòu)，而在融資過程中，合規(guī)的單據(jù)則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結(jié)算利息費用充分利用起來，以實現(xiàn)有效降低企業(yè)稅負的任務。

（二）開發(fā)建設階段 在該階段，房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用歸集對企業(yè)應繳納的企業(yè)所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該在遵循稅法規(guī)定以及會計準則的前提下，根據(jù)企業(yè)該項目的預征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業(yè)獲取“節(jié)水效益”，從而促進企業(yè)的資金供應鏈周轉(zhuǎn)正常。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資計劃時，要對企業(yè)所得稅的轉(zhuǎn)回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業(yè)，在合同簽訂時，要明確規(guī)定合同價款以及發(fā)票的取得方式，從而有效避免不合規(guī)風險的出現(xiàn)。

（三）銷售階段 該階段，稅務籌劃的主要任務就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規(guī)定，合理進行銷售價格制定。在開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該對企業(yè)執(zhí)行的稅務籌劃方案是否真能達到節(jié)稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節(jié)稅額的情況出現(xiàn)。

（四）保有階段 在這一階段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是同時進行房產(chǎn)的租賃和投資聯(lián)營活動。其在物業(yè)費、經(jīng)管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據(jù)，還要積極地與相關的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉(zhuǎn)為“承包經(jīng)營”時，房地產(chǎn)企業(yè)要辦理相應的營業(yè)執(zhí)照，并將這項經(jīng)營活動作為自身經(jīng)營范圍內(nèi)的一部分，同時，將“經(jīng)營人”的角色賦予“承租人”，并對其經(jīng)營活動進行

三、實例應用

（一）對房地產(chǎn)的增值率進行適當控制 該房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其嚴格遵循國家的相關稅收法規(guī)，合理制定企業(yè)的稅務籌劃方案。其在實際的生產(chǎn)與經(jīng)營過程中，主要涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產(chǎn)公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產(chǎn)價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產(chǎn)公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業(yè)的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業(yè)稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業(yè)的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產(chǎn)企業(yè)應該以每平2110元銷售商品房。

（二）該房地產(chǎn)租賃業(yè)務的稅務籌劃 該房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售的同時，出于擴大企業(yè)經(jīng)營范圍和發(fā)展規(guī)模以及充分利用現(xiàn)有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產(chǎn)企業(yè)準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿(mào)企業(yè)，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產(chǎn)企業(yè)當年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產(chǎn)企業(yè)應繳納營業(yè)稅600×5%=30萬元；房產(chǎn)稅600×12%=72萬元；城市維護建設稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元?，F(xiàn)對企業(yè)進行如下稅務籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿(mào)企業(yè)，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收?；I劃后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況如下：應繳納營業(yè)稅510×5%=25.5萬元；房產(chǎn)稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿(mào)企業(yè)而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿(mào)企業(yè)每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經(jīng)過籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿(mào)企業(yè)每年節(jié)約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。

參考文獻：

[1]高鴿：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃研究》，吉林大學2013年碩士學位論文。

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關鍵詞最小稅收負擔合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營活動主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計劃和按排。

納稅籌劃應緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現(xiàn)成本最小化進行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：

1精通業(yè)務，對稅法及其相關法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經(jīng)濟合同法、證券法等有關法律規(guī)定，還應了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業(yè)務發(fā)生的每個環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經(jīng)濟發(fā)展狀況和其他社會現(xiàn)實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費附加，企業(yè)所得稅預征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負擔?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。

2規(guī)范管理、會計業(yè)務記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業(yè)增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業(yè)所得稅時，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。

納稅籌劃的日常運用應注意會計業(yè)務記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應進行績效評價

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結(jié)果進行分析對比，無疑是一次檢查企業(yè)會計核算質(zhì)量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業(yè)，要重視稅務籌劃的事后評價，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發(fā)展進步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。

參考文獻

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[論文關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標的因素為依據(jù)，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負。②中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負擔。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設中應考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔134-85=49(萬元)。

2相關借款利息的籌劃實務

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。

(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。

(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1針對納稅主體的新設分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時間

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔，以避免上述費用因超標而調(diào)增應納稅所得額的情況。

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認收入并納稅。

參考文獻

[1]蓋地，企業(yè)稅務籌劃理論與實務[M]，大連：東北財經(jīng)大學出版社，2005。

[2]蘇強，房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃[J]，市場論壇，2006(2)。

[3]國家稅務總局房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的規(guī)定[s]，國稅發(fā)[2003]83號，財會月刊，2003，(21)：61-62。

[4]王尤貴，李穎，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中主要稅種的稅收籌劃[J]，開發(fā)與建設,2006(4)。

篇(6)

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn);會計處理;稅務處理;差異分析

《會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱3號準則)規(guī)定:投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或使資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。我們可以理解為投資性房地產(chǎn)是具有特殊目的(賺取租金或資本增值)的固定資產(chǎn)(房產(chǎn))或無形資產(chǎn)(地產(chǎn))。

一、投資性房地產(chǎn)初始計量

3號準則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量:外購投資性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成;以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關會計準則的規(guī)定確定,如滿足《企業(yè)會計準則第17號―借款費用》借款利息資本化規(guī)定的,借款利息應計入投資性房地產(chǎn)的成本。投資性房地產(chǎn)在稅法中的規(guī)定包含在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中。不管固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)是自用的,還是出租的,抑或是外購的或自制的,其初始成本是購入價加上發(fā)生的相關稅費或者說其成本由直接歸屬于使該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)發(fā)生的必要支出。因此,稅法將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理,其初始計量方法與會計相同。

二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

1.成本模式下會計與稅法處理基本相同

在成本模式下,投資性房地產(chǎn)的處理比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定執(zhí)行,對其計提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應當按照資產(chǎn)減值的有關規(guī)定進行處理。稅法的規(guī)定基本與此相同,不過按照會計準則計提的資產(chǎn)減值準備稅法上不允許扣除,即:在其他條件相同的情況下,投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于其計稅基礎,導致可抵扣暫時性差異,產(chǎn)生了遞延所得稅資產(chǎn),賬務處理為:

借:遞延所得稅資產(chǎn)(可抵扣暫時性差異*所得稅率)

貸:所得稅費用

2.公允價值模式下會計與稅法處理差異顯著

投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定,有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:⑴投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;⑵企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

在公允價值模式下,資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的賬面價值隨著公允價值的波動而要進行調(diào)整,調(diào)整的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。在這種后續(xù)計量模式下,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷,也不計提減值。

在稅法上,投資性房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的一部分,其公允價值的波動并沒有得到承認,通常情況下不得調(diào)整其賬面價值,稅法不允許從應納稅所得額中扣除,即:稅法上對投資性房地產(chǎn)仍應計提折舊或攤銷。但下列特殊情況可以調(diào)整其賬面價值:國家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資;將固定資產(chǎn)的一部分拆除;固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害,經(jīng)主管稅務機關審核,可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額,并確認損失;根據(jù)實際價值調(diào)整原暫估價值或發(fā)現(xiàn)原計價錯誤等。因此,當投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時,投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于其計稅基礎,產(chǎn)生應納稅暫時性差異,確認遞延所得稅負債。

借:投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

貸:公允價值變動損益

借:所得稅費用

貸:遞延所得稅負債(應納稅暫時性差異*所得稅率)

當投資性房地產(chǎn)的公允價值下跌,導致其賬面價值小于其計稅基礎時,產(chǎn)生可抵扣暫時性差異,確認遞延所得稅資產(chǎn)。

借:公允價值變動損益

貸:投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

借:遞延所得稅資產(chǎn)

貸:所得稅費用

三、投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

在成本模式下,投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換,應當將被轉(zhuǎn)換資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的入賬價值,不確認轉(zhuǎn)換損益,這與稅法規(guī)定相同。但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn),根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號),應視同銷售確認相應的所得,同時按視同銷售價格確認投資性房地產(chǎn)的計稅成本。

2.公允價值模式下的相互轉(zhuǎn)換

在公允價值模式下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的,應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為其他資產(chǎn)的入賬價值,公允價值與賬面價值的差額計入當期公允價值變動損益。其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應當按照轉(zhuǎn)換當日非投資性房地產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值,轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入公允價值變動損益,轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權(quán)益(資本公積-其他資本公積)。由此影響的當期損益,也會對當期企業(yè)所得稅費用產(chǎn)生影響。

當然,根據(jù)《企業(yè)會計準則第 18號―所得稅》的規(guī)定,我們知道由于公允價值的引入,導致投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎不一致,產(chǎn)生了暫時性差異,因而確認了遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債,影響了某個時期的所得稅費用,但從該資產(chǎn)的整個使用周期來看,遞延所得稅與所得稅費用的總和平衡的。

參考文獻

[1]財政部:《企業(yè)會計準則》,北京:經(jīng)濟科學出版社,2006年版.

篇(7)

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。

[論文關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標的因素為依據(jù)，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負。②中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負擔。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設中應考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔134-85=49(萬元)。

2相關借款利息的籌劃實務

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。

(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。

(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1針對納稅主體的新設分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時間

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔，以避免上述費用因超標而調(diào)增應納稅所得額的情況。

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認收入并納稅。

參考文獻

[1]蓋地，企業(yè)稅務籌劃理論與實務[M]，大連：東北財經(jīng)大學出版社，2005。

[2]蘇強，房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃[J]，市場論壇，2006(2)。

[3]國家稅務總局房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的規(guī)定[s]，國稅發(fā)[2003]83號，財會月刊，2003，(21)：61-62。