經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)分析精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)分析范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

摘要：近期，地產(chǎn)政策頻繁調(diào)控對(duì)市場(chǎng)造成重大沖擊，并由此引發(fā)政策調(diào)控可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。隨著經(jīng)濟(jì)回歸的慣性增長(zhǎng)，退出政策相繼出臺(tái)，市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)搖擺幅度加大的時(shí)期。我們認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入新的周期，很多行業(yè)將逐漸對(duì)此產(chǎn)生反應(yīng)，站在一個(gè)較長(zhǎng)周期的角度，經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)都遠(yuǎn)沒(méi)有到頂。

一、政策類型不同決定退出與否

我們把2008年10月份以來(lái)主要的刺激政策分為幾類：

第一類是救急性的臨時(shí)措施，其中比較明顯的有房地產(chǎn)的一系列措施，石化行業(yè)、有色金屬、鋼鐵行業(yè)、部分行業(yè)的出口退稅政策，這些政策與促進(jìn)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)系相對(duì)不密切；

第二類政策是以危機(jī)為契機(jī)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，理順經(jīng)濟(jì)規(guī)律，為培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)奠定基礎(chǔ)，如增值稅改革、醫(yī)療體制改革、社保制度改革以及資源稅改革問(wèn)題；

第三類為介于兩者之間的措施，一方面為救急性措施，以此拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，也符合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要，促進(jìn)了最終內(nèi)需，如家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)等。從這個(gè)角度看，第一類措施將會(huì)退出，第二類將加強(qiáng)，第三類將保持。

信貸政策是最早發(fā)出退出信號(hào)的政策。退出政策第二步的標(biāo)志是國(guó)務(wù)院于2009年8月28日研究部署抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)的相關(guān)問(wèn)題，其中作為振興產(chǎn)業(yè)的鋼鐵被明確列為過(guò)剩產(chǎn)能行業(yè)；第三步是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策；第四步將是前期寬松的地方融資平臺(tái)，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，該非常措施也將正?；?；第五步可能是關(guān)于出口部分的政策，主要表現(xiàn)在兩方面即匯率問(wèn)題和出口退稅問(wèn)題。我們認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，出口退稅稅率甚至人民幣匯率都將重回金融危機(jī)前的狀況。

在經(jīng)濟(jì)依然處于低速增長(zhǎng)的過(guò)程中，出于謹(jǐn)慎的角度，市場(chǎng)將對(duì)每一個(gè)正常化進(jìn)行反應(yīng)，不排除出現(xiàn)過(guò)度反應(yīng)的可能，實(shí)際上，前三次均有比較劇烈的反應(yīng)。

此輪退出與2004年的抑制政策不同。以鋼鐵行業(yè)為例，雖然同是各種需求導(dǎo)致鋼材價(jià)格持續(xù)上漲，但相對(duì)2004年，目前鐵礦石價(jià)格的確發(fā)生了較大變化，因此在去年開始的鋼鐵行業(yè)政策退出過(guò)程中，并沒(méi)有出現(xiàn)急剎車的情形，反而在行業(yè)重組方面取得了一些顯著效果。

信貸政策方面，雖然從增速上看，拐點(diǎn)是確鑿無(wú)疑的，但我們一直認(rèn)為此次拐點(diǎn)的指示意義并不大，絕對(duì)量上看，M2增速和新增貸款目標(biāo)都處于較高水平，保持經(jīng)濟(jì)正常增長(zhǎng)問(wèn)題不大，且信貸控制也是結(jié)構(gòu)性的、有保有壓的。

地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)投資性和投機(jī)性需求的抑制是顯著的，但地產(chǎn)政策的調(diào)整不會(huì)傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從政策目標(biāo)增新量、調(diào)結(jié)構(gòu)、促存量來(lái)看，意圖在增加土地開發(fā)量，以保證增加供給；從地方政府問(wèn)責(zé)制方面促進(jìn)了公租房、保障性住房以及限價(jià)房等推行的力度。

二、后續(xù)退出政策還差兩步

篇(2)

【關(guān)鍵詞】 有機(jī)食品市場(chǎng) 價(jià)格 影響因素 政府

近年來(lái)，全球有機(jī)農(nóng)業(yè)和有機(jī)產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展較快，據(jù)IFOAM網(wǎng)站2012年世界有機(jī)食品報(bào)告統(tǒng)計(jì)，全球2011年有機(jī)產(chǎn)品銷售額達(dá)到629億美元；有機(jī)生產(chǎn)者數(shù)量從2005年的60萬(wàn)增加到2011年的160萬(wàn)。世界有機(jī)農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展和有機(jī)食品消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，促進(jìn)了對(duì)其相關(guān)研究的深入展開。目前對(duì)有機(jī)食品消費(fèi)行為的研究已經(jīng)較深入，關(guān)于市場(chǎng)開發(fā)和營(yíng)銷渠道的研究也較多，但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角分析有機(jī)食品市場(chǎng)開發(fā)還不系統(tǒng)?；诖耍疚膹挠袡C(jī)食品價(jià)格形成分析、有機(jī)食品消費(fèi)的影響因素、基于政府視角的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析等方面對(duì)有機(jī)食品市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)行論證。

一、有機(jī)食品的價(jià)格分析

據(jù)savvysugar網(wǎng)站的報(bào)道，在美國(guó)，如果選擇常規(guī)的食品組合，所有這些雜貨加起來(lái)為34.22美元一個(gè)星期；同樣的組合，如果選擇100%的有機(jī)食物，你會(huì)支付53.41美元一個(gè)星期，即要多支付56%。有機(jī)谷物的價(jià)格是非有機(jī)谷物的價(jià)格的2.76倍，有機(jī)牛奶價(jià)格是非有機(jī)牛奶價(jià)格的1.6倍，有機(jī)面包價(jià)格是非有機(jī)面包的價(jià)格的1.3倍，有機(jī)雞蛋價(jià)格是非有機(jī)雞蛋價(jià)格的2.3倍。

1、有機(jī)食品的供給成本分析

由于在有機(jī)食品的生產(chǎn)過(guò)程中，不能使用化學(xué)肥料或化學(xué)合成肥料，所以在日常管理和維護(hù)方面需要更多地使用勞動(dòng)力去處理，導(dǎo)致勞動(dòng)成本投入較普通食品高；在使用過(guò)程中有機(jī)肥料的成本比普通食品的化學(xué)肥料也要高。另外，根據(jù)有機(jī)食品的生產(chǎn)規(guī)定，有機(jī)土地需要相應(yīng)的輪作，從而降低了土地的使用效率，變相地使得土地的生產(chǎn)成本提升。有機(jī)食品的認(rèn)證需要向發(fā)證機(jī)構(gòu)繳納一定的認(rèn)知費(fèi)用，而普通食品是不需要的。以上這些因素的累積導(dǎo)致有機(jī)食品的生產(chǎn)成本較普通食品高，供給較少，供給彈性較小。

2、有機(jī)食品的需求狀況

根據(jù)美國(guó)農(nóng)業(yè)部（USDA）的報(bào)告，有機(jī)食品的零售銷售從1997年的3.6億美元上升至2008年的211億美元，58%的美國(guó)人聲稱他們喜歡吃有機(jī)食品。歸納當(dāng)前消費(fèi)者購(gòu)買有機(jī)食品的動(dòng)機(jī)可分為兩大類型：一類是出于追求健康營(yíng)養(yǎng)、質(zhì)量和食品安全的短效型動(dòng)機(jī)；另一類是出于保護(hù)環(huán)境、動(dòng)物福利和人類可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效型動(dòng)機(jī)。在這兩種動(dòng)機(jī)的作用下，有機(jī)食品的需求逐年增加和上升。相比普通食品，有機(jī)食品的需求彈性更大，需求量更加巨大。

根據(jù)上述分析，有機(jī)食品和普通食品的需求和供給狀況如圖1所示。

根據(jù)價(jià)格機(jī)制原理，價(jià)格是由供給和需求的相互作用決定的。相比普通食品市場(chǎng)出清的結(jié)果是，有機(jī)食品的均衡價(jià)格較高，均衡需求量較低。

二、有機(jī)食品消費(fèi)的影響因素研究

根據(jù)經(jīng)典的市場(chǎng)營(yíng)銷理論，影響消費(fèi)者行為的個(gè)體因素主要有消費(fèi)者的心理因素、生理因素、行為因素與經(jīng)濟(jì)因素。由于這些影響因素有些無(wú)法進(jìn)行定量處理，有些因素可以作為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)去處理，因此這里主要從消費(fèi)者的個(gè)人收入（人均GDP）、消費(fèi)者的文化和認(rèn)知程度（教育公共開支總額占GDP的比例）來(lái)進(jìn)行分析。根據(jù)IFOAM2012年的官方統(tǒng)計(jì)，世界上有機(jī)食品銷售額最大的十個(gè)國(guó)家是美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、加拿大、英國(guó)、意大利、瑞典、澳大利亞、日本、西班牙（見表1），下面根據(jù)這十個(gè)國(guó)家的數(shù)據(jù)來(lái)分析有機(jī)食品消費(fèi)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的相關(guān)關(guān)系。

計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的需求函數(shù)模型有線性模型、半對(duì)數(shù)模型和雙對(duì)數(shù)模型三種。由于雙對(duì)數(shù)模型其系數(shù)就是彈性系數(shù)，有合理的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，而其他兩個(gè)不具有這樣的優(yōu)點(diǎn)，故在此采用雙對(duì)數(shù)模型分析，表示如下：

lnQ=？琢+？茁lnGDP+？酌lnEDU+？滋

首先用EVIEWS6.0進(jìn)行相關(guān)性分析，結(jié)果（見表2）顯示lnQ和lnGDP相關(guān)系數(shù)為0.401635，lnQ和lnEDU相關(guān)系數(shù)為0.848227，即人均有機(jī)食品的消費(fèi)與人均GDP弱相關(guān)，而與教育公共開支總額占GDP的比例高度相關(guān)。

根據(jù)2011年的國(guó)別數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸得出：

lnQ=-21.75+1.07lnGDP+3.66lnEDU

表3的結(jié)果表明，人均GDP每提高1%，會(huì)使有機(jī)食品消費(fèi)提高1.07%，但回歸結(jié)果在10%的顯著性水平下不顯著。教育公共開支總額占GDP的比例每提高1%，會(huì)使有機(jī)食品消費(fèi)提高3.66%，回歸結(jié)果在10%的顯著性水平下顯著，即可得到下面的回歸結(jié)果：

lnQ=-21.75+3.66lnEDU

通過(guò)上面的實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)有機(jī)食品的消費(fèi)其實(shí)與人均GDP的相關(guān)度不是很大，而與這個(gè)國(guó)家在教育上的投資高度相關(guān)，即人們通過(guò)教育可加強(qiáng)對(duì)有機(jī)食品的認(rèn)識(shí)、提高對(duì)環(huán)境保護(hù)的意識(shí)。這也驗(yàn)證了我們上面的統(tǒng)計(jì)，瑞典人均有機(jī)食品的消費(fèi)最高與其公共教育開支的高比例是相吻合的。

三、基于政府視角的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

1、加強(qiáng)對(duì)有機(jī)食品生產(chǎn)者的補(bǔ)貼

根據(jù)國(guó)際有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要求和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，在原料生產(chǎn)和產(chǎn)品加工過(guò)程中不得使用農(nóng)藥、化肥、生長(zhǎng)激素、化學(xué)添加劑、化學(xué)色素和防腐劑等化學(xué)物質(zhì)，不得使用基因工程技術(shù)。同時(shí)在有機(jī)食品的生產(chǎn)過(guò)程中，有機(jī)的耕地還要進(jìn)行一定的輪休。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有機(jī)食品的生產(chǎn)體系為人類提供優(yōu)質(zhì)的食物的同時(shí)，也在保護(hù)著人類的自然環(huán)境，利于人類的可持續(xù)發(fā)展。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有機(jī)食品的生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生正的外部性，所以政府為了鼓勵(lì)生產(chǎn)者，應(yīng)該給予有機(jī)食品的生產(chǎn)者一定的補(bǔ)貼。

2、加強(qiáng)對(duì)有機(jī)食品的認(rèn)證管理

由于有機(jī)食品的價(jià)格要高于普通食品，而且消費(fèi)者在選購(gòu)有機(jī)食品時(shí)無(wú)法從外觀上進(jìn)行鑒別，只能根據(jù)認(rèn)證來(lái)作為辨別的依據(jù)。如果不加強(qiáng)認(rèn)證工作，本來(lái)市場(chǎng)上的供給和需求相交于P1和Q1，由于消費(fèi)者對(duì)有機(jī)食品的真假無(wú)法識(shí)別，導(dǎo)致本來(lái)要購(gòu)買有機(jī)食品的消費(fèi)者轉(zhuǎn)買普通食品，使得需求下降至D2，從而價(jià)格和需求量均下降至P2和Q2（見圖2）。這樣在市場(chǎng)上就會(huì)出現(xiàn)假的有機(jī)食品驅(qū)逐真的有機(jī)食品的現(xiàn)象，需求量和價(jià)格的下降將阻礙有機(jī)食品的良性發(fā)展。

有機(jī)食品發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的很多問(wèn)題，我們都可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上找到解決的途徑。但是整個(gè)有機(jī)食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要多方共同配合完成，有機(jī)食品價(jià)格的降低需要有機(jī)食品生產(chǎn)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)化，同時(shí)供應(yīng)鏈完善與否直接影響產(chǎn)品的物流和配送成本。消費(fèi)者收入水平的提高和對(duì)有機(jī)生產(chǎn)的全面認(rèn)知將有助于有機(jī)食品的消費(fèi)，而政府規(guī)范認(rèn)證下的制度環(huán)境則是有機(jī)食品健康發(fā)展的前提。

（注：本項(xiàng)目為2012浙江省教育廳基金項(xiàng)目“有機(jī)食品市場(chǎng)的系統(tǒng)整合機(jī)制研究”的階段性成果，項(xiàng)目編號(hào)：Y201223466；主持人：趙翼虎。）

【參考文獻(xiàn)】

[1] 2012 Consolidated Annual Report of the IFOAM Action Group[EB/OL].[2012-11-24]http：///sites/default/files/page/files/ifoam_annual_report_2012.pdf.

[2] Organic vs.Conventional：Price Breakdown of 10 Common Groceries[EB/OL].http：///Conventional-vs-Organic-Grocery-Prices-18342929.

[3] CNCA-N-009：有機(jī)產(chǎn)品認(rèn)證實(shí)施規(guī)則[S].北京：中國(guó)國(guó)家認(rèn)證認(rèn)可監(jiān)督管理委員會(huì)，2011.

[4] 趙翼虎：有機(jī)食品市場(chǎng)研究述評(píng)[J].世界農(nóng)業(yè)，2013（10）.

篇(3)

關(guān)鍵詞：可行性研究 市場(chǎng)分析 定位及研究

作者簡(jiǎn)介：杜強(qiáng)（1975―)，男，燕山大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院MBA，工程師，研究方向?yàn)樨?cái)務(wù)管理。

【中圖分類號(hào)】F224【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1004-7069（2009）-04-0117-01

一、序言

眾所周知，在日益競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，項(xiàng)目決策水平直接影響者企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)展能力。可行性研究報(bào)告為正確決策提供了可靠依據(jù)，對(duì)節(jié)約項(xiàng)目投資、增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力起到了重大的作用。在可行性研究報(bào)告中，市場(chǎng)分析的作用至關(guān)重要，它直接影響著項(xiàng)目的投資規(guī)模、經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果以及項(xiàng)目的取舍。目前，國(guó)內(nèi)不少項(xiàng)目在上馬后其實(shí)際情況與可行性研究結(jié)論嚴(yán)重背離：有的項(xiàng)目建成后發(fā)現(xiàn)原材料嚴(yán)重缺乏，無(wú)法順利投產(chǎn)或者投產(chǎn)后無(wú)法達(dá)到設(shè)計(jì)能力而形成規(guī)模效益；有的項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，生產(chǎn)出的產(chǎn)品卻只能滯壓堆積在庫(kù)房。究其原因，主要是項(xiàng)目可行性研究中的市場(chǎng)分析不到位、不夠深入、不夠透徹。

二、可行性研究中市場(chǎng)分析的定位

可行性研究是投資項(xiàng)目最終決策前進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證的一門科學(xué)，是指對(duì)一項(xiàng)投資作全面的調(diào)查研究，其詳盡程度足以判斷是放棄還是在繼續(xù)進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目。從項(xiàng)目的規(guī)劃和考察來(lái)說(shuō)，可行性必須包括技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上是否成功兩個(gè)方面。可行性研究的結(jié)論直接影響著項(xiàng)目的上馬與否，其內(nèi)容應(yīng)包括：讓企業(yè)決策者明白，項(xiàng)目上馬值不值得；讓主管部門領(lǐng)導(dǎo)清楚，項(xiàng)目是否值得支持和批準(zhǔn)；讓銀行或者其他資金提供者了解，所投資金是否能按期或提前回收；讓談判者對(duì)外談判時(shí)有據(jù)可依。

可行性研究中的市場(chǎng)分析就是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的宏觀和微觀環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)信息進(jìn)行收集、整理和分析，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)需求狀況，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)作出判斷。目前，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，尊重市場(chǎng)規(guī)則，按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本準(zhǔn)則。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)是產(chǎn)品的生命，產(chǎn)品質(zhì)量再高、公司技術(shù)再先進(jìn)，若產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)，就賣不出去，企業(yè)將無(wú)法生存。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，市場(chǎng)愈加是企業(yè)得以生存發(fā)展的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目投資開發(fā)的動(dòng)力。因此，準(zhǔn)確、有效的市場(chǎng)分析成為了確定合理的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案、決定投資與否的極其重要的環(huán)節(jié)，已經(jīng)成為了項(xiàng)目可行性研究的重要前提。

三、市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容

為了使投資項(xiàng)目在建成后能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中持續(xù)、高效發(fā)展，市場(chǎng)分析必須對(duì)影響項(xiàng)目生存和發(fā)展的各種因素進(jìn)行全面的調(diào)查分析，并采用定量分析與定性分析相接合的方法，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)作出預(yù)測(cè)，從而確定投資項(xiàng)目的規(guī)模，為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性分析奠定基礎(chǔ)。市場(chǎng)分析主要圍繞與項(xiàng)目產(chǎn)品相關(guān)的市場(chǎng)條件展開，由于項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性，不同項(xiàng)目市場(chǎng)分析的具體內(nèi)容有很大差別，但就其基本內(nèi)容和方法而言又是相通的。市場(chǎng)分析研究的內(nèi)容主要有：市場(chǎng)調(diào)查，產(chǎn)品供應(yīng)與需求預(yù)測(cè)，產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析。

1、市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)，其內(nèi)容必須全面。市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行前必須明確調(diào)查目的、制定調(diào)查計(jì)劃、組建調(diào)查隊(duì)伍，然后根據(jù)調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)調(diào)查，收集相關(guān)信息。市場(chǎng)調(diào)查完畢后，對(duì)收集到的資料進(jìn)行審核、整理，從而得出客觀可靠、系統(tǒng)全面的調(diào)查結(jié)果。市場(chǎng)調(diào)查主要調(diào)查擬建項(xiàng)目同類產(chǎn)品的市場(chǎng)容量、價(jià)格以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力現(xiàn)狀。

市場(chǎng)調(diào)查的基本方法主要有訪問(wèn)調(diào)查法，會(huì)議調(diào)查法，觀察法，試驗(yàn)法和資料法等，要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況選用適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法。

市場(chǎng)調(diào)查完畢后，對(duì)調(diào)查取得的各種信息進(jìn)行審核、分組、匯總，使搜集到的信息成為能夠反應(yīng)市場(chǎng)總體客觀情況的資料。

2、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)

產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)就是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所得到的資料，利用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，分析和預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品供需變化的趨勢(shì)。在預(yù)測(cè)產(chǎn)品在未來(lái)市場(chǎng)的供需情況時(shí)需要考慮以下因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展情況；相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和上下游產(chǎn)品的情況及其變化；產(chǎn)品結(jié)果變化和產(chǎn)品升級(jí)換代情況；項(xiàng)目產(chǎn)品在其生命周期中所處的階段；以及不同地區(qū)和不同消費(fèi)群體的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式及變化等。

產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)的方法主要有專家會(huì)議預(yù)測(cè)法，頭腦風(fēng)暴預(yù)測(cè)法，德爾菲法，時(shí)間序列法，彈性分析法以及灰色預(yù)測(cè)法等，

在產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，需要對(duì)產(chǎn)品供需平衡和目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行分析，用以確定項(xiàng)目產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目產(chǎn)品可能占有的市場(chǎng)份額。

3、產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

產(chǎn)品價(jià)格是測(cè)算項(xiàng)目投產(chǎn)后的銷售收入、應(yīng)交稅金和經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)參數(shù)之一，也是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，需要考慮影響項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格變化的因素，如項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的供需情況、價(jià)格水平及變化趨勢(shì)，新技術(shù)、新材料產(chǎn)品和新的替代品，國(guó)內(nèi)外稅費(fèi)、匯率的變化等。

價(jià)格預(yù)測(cè)方法一般采用回歸法和比價(jià)法。

4、競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠得到生存及發(fā)展壯大的能力。進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)力分析，不僅需要研究自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，還要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)比較，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化。

產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的因素有技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致新產(chǎn)品或新替代品出現(xiàn)、新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入、出現(xiàn)賣方壟斷以及國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化等。在可行性研究中，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品供需情況、產(chǎn)品價(jià)格以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的分析情況，結(jié)合項(xiàng)目本身的具體情況，確定項(xiàng)目可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)并分析其風(fēng)險(xiǎn)程度。

在市場(chǎng)分析過(guò)程中，沒(méi)有定性分析就弄不清本質(zhì)、趨勢(shì)和其他事物的聯(lián)系，沒(méi)有定量分析就弄不清數(shù)量界限、階段性和特殊性，因此，要注意定量分析與定性分析相結(jié)合，不要迷信或過(guò)分追求數(shù)學(xué)方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]王軍：項(xiàng)目可行性研究中市場(chǎng)分析的科學(xué)性，《技術(shù)經(jīng)濟(jì)》，2003年第12期

[2]陳良琨：可行性研究方法及市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，《IM&P化工礦物與加工》，2002年第9期

篇(4)

一、 宏觀市場(chǎng)分析

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2. 宏觀社會(huì)環(huán)境分析

3. 宏觀政策環(huán)境分析

4. 宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策環(huán)境對(duì)辦公市場(chǎng)的影響

二、 辦公宏觀市場(chǎng)分析

1. 上?？傮w辦公市場(chǎng)分析

2. 行業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

三、 區(qū)域辦公市場(chǎng)特征分析

1. 區(qū)域概述

2. 供應(yīng)、銷售（租賃）、空置分析

3. 銷售（租賃）價(jià)格分析

4. 產(chǎn)品特征分析

5. 主力客戶分析

6. 典型案例分析

四、 項(xiàng)目地脈研究

1. 項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析

2. 項(xiàng)目地塊周邊市政、規(guī)劃情況分析

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五、 項(xiàng)目初步定位建議

1. 初步市場(chǎng)定位建議

篇(5)

摘 要 隨著房?jī)r(jià)連續(xù)幾年的高歌猛進(jìn)以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機(jī)構(gòu)獲取高額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。然而,不同的項(xiàng)目給投資者帶來(lái)的收益水平可能相差甚遠(yuǎn),甚至可能帶來(lái)較大的損失。因此,在房地產(chǎn)投資決策前,應(yīng)該對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、有效、詳細(xì)的投資分析、評(píng)價(jià)和比選,選擇合適的投資形式和投資項(xiàng)目,使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資 投資分析 投資決策

一、房地產(chǎn)投資

由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國(guó),隨著各地房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn),以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機(jī)構(gòu)獲取高額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時(shí),鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風(fēng)險(xiǎn)性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此,房地產(chǎn)投資決策應(yīng)基于對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目科學(xué)、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。

二、房地產(chǎn)投資分析

房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)之前,投資者運(yùn)用自己或投資分析人員的知識(shí)和能力,全面調(diào)查擬投資項(xiàng)目的各方面制約因素,對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場(chǎng)分析、區(qū)位條件分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟(jì)分析、不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析三方面做簡(jiǎn)要介紹。

1.市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策前,調(diào)查市場(chǎng)狀況,辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn),選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程,稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是理性投資者所做的必不可少的一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為手段,在獲取市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化科學(xué)預(yù)測(cè),為投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析奠定基礎(chǔ),為投資者、決策者把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)和正確進(jìn)行決策提供依據(jù),以使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

2.經(jīng)濟(jì)分析

經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分,主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)的計(jì)算定量分析目標(biāo)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)根據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值可分為靜態(tài)分析指標(biāo)與動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。由于資金本身就具有時(shí)間價(jià)值,而且將一定資金投入到某一項(xiàng)目后也會(huì)產(chǎn)生一定的機(jī)會(huì)成本,因此,筆者認(rèn)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)更為科學(xué)、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。

3.風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資與其他投資一樣,可能帶來(lái)較高收益的同時(shí)也伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)存在。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。由于房地產(chǎn)投資具有價(jià)值量大、周期長(zhǎng)、不可移動(dòng)性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn),使得房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度更高,在投資過(guò)程中可能會(huì)面臨自然風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要手段,其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動(dòng),分析確定這種變動(dòng)的概率分布和他們的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和置信區(qū)間,并由此說(shuō)明擬投資項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。以市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析為例,在開發(fā)期或持有期內(nèi),市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應(yīng)通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)分析,預(yù)測(cè)各個(gè)狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過(guò)計(jì)算期望收益標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

三、房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)投資分析的最終目的是服務(wù)投資決策。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,一般都會(huì)有多個(gè)不同的投資方案可供選擇,能否利用有效、準(zhǔn)確的方法做出正確的抉擇將直接關(guān)系到未來(lái)的收益與否。對(duì)于置業(yè)投資者,其投資決策的內(nèi)容不同于開發(fā)投資,如需要對(duì)置業(yè)對(duì)象目前物質(zhì)狀況、運(yùn)營(yíng)與收益狀況進(jìn)行全面了解,對(duì)置業(yè)對(duì)象市場(chǎng)前景作出判斷,對(duì)其收益值較合理的價(jià)值估計(jì)。在此基礎(chǔ)上,他們是否購(gòu)買、購(gòu)買時(shí)間、購(gòu)買方式做出正確的決策,這類投資面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較直觀些。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資者,投資決策的內(nèi)容非常廣泛,既包括投資項(xiàng)目的比選、投資項(xiàng)目類型、開發(fā)條件、經(jīng)營(yíng)方式,也包括投資時(shí)間、投資規(guī)模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個(gè)決策內(nèi)容的失誤都可能會(huì)帶來(lái)收益減少甚至發(fā)生損失。因此,我認(rèn)為對(duì)于這一類投資,投資者在決策時(shí)應(yīng)緊緊圍繞事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在占有有限信息資源的情況下,借助于現(xiàn)代分析方法和手段,通過(guò)定性的推理判斷和定量的分析計(jì)算與比較,做出正確的決策。只有這樣才能使房地產(chǎn)投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

參考文獻(xiàn):

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篇(6)

一、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

資本增值是財(cái)務(wù)活動(dòng)的根本目的，防范并控制價(jià)值的不穩(wěn)定（不利結(jié)果）是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)。那么，讓我們先看看投資性房地產(chǎn)的價(jià)值之路：經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)影響現(xiàn)有工商業(yè)利潤(rùn)及個(gè)人收入；工商業(yè)利潤(rùn)及個(gè)人收入轉(zhuǎn)而決定其支付租金的能力；租金決定投資性房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)凈收入；最后，營(yíng)業(yè)凈收入決定投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。這樣，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的改變對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，較之住房?jī)r(jià)值，會(huì)有巨大的近期沖擊，那就是，房地產(chǎn)價(jià)值的上漲趨勢(shì)或下降趨勢(shì)首先發(fā)生在與住房市場(chǎng)相對(duì)的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上。由此，投資性房地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的敏感程度要強(qiáng)于自用房地產(chǎn)，所以，對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)。

首先，建立風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對(duì)于企業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來(lái)預(yù)測(cè)，并對(duì)收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對(duì)比、分類、組合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，自己收集信息的成本過(guò)高，不符合成本一效益原則，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

其次，根據(jù)收集的風(fēng)險(xiǎn)初始信息，結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理工具手段，定性和定量相結(jié)合，以識(shí)別和度量投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)決策和控制提供條件。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，既要正確判斷一項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在什么風(fēng)險(xiǎn)，又要找出引起這些風(fēng)險(xiǎn)的原因。識(shí)別的方法主要有：①專家預(yù)測(cè)法，如民主討論法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即計(jì)算機(jī)模擬未來(lái)狀態(tài)，以直觀的“幕景”（scenarios）描繪所能引起企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素及其影響情況，如對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目的幕景分析，可以告訴決策人員這一項(xiàng)目在最好、最可能和最壞三種情況下的未來(lái)情形，并且還可能給出這三種情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險(xiǎn)，以供決策人員參考；③資金分析法，財(cái)務(wù)管理部門可通過(guò)對(duì)企業(yè)資金及其運(yùn)動(dòng)的分析來(lái)識(shí)別在企業(yè)資金各種存在及分布上的風(fēng)險(xiǎn)，以及在某一期間內(nèi)資金循環(huán)周轉(zhuǎn)方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。本文將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面來(lái)構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量框架。

最后，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度量框架的指示，針對(duì)租金收入、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和籌資結(jié)構(gòu)建立風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的控制措施。

二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量，是通過(guò)計(jì)算相關(guān)指標(biāo)或建立模型對(duì)識(shí)別出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從量上進(jìn)行估計(jì)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)決策提供科學(xué)依據(jù)。工欲善其事，必先利其器。度量指標(biāo)是表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)程度的基本載體，是建立風(fēng)險(xiǎn)度量框架、指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)決策的支撐性工具，因此，選擇合適的度量指標(biāo)就顯得尤為重要。投資性房地產(chǎn)對(duì)客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從宏觀上對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把握，同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量最終應(yīng)落腳于財(cái)務(wù)指標(biāo)的靈活分析與運(yùn)用，因此，下文將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面來(lái)構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量框架。

（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有許多，如價(jià)格、租金、租金增長(zhǎng)率、交易額、空置率等等。這些指標(biāo)都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也較為容易獲得。

但是，作為投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)，本文認(rèn)為空置率是最優(yōu)的量化指標(biāo)，分析空置趨勢(shì)還有助于確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”。所謂“穩(wěn)定使用率”，是指項(xiàng)目啟動(dòng)以后的年度使用率。這是評(píng)估項(xiàng)目可行性的一個(gè)重要因素。

（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金，既是資本又是報(bào)酬。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的出發(fā)點(diǎn)是資本增值，落腳點(diǎn)是減少損失獲得報(bào)酬，最終都由現(xiàn)金來(lái)反映。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)。

從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法?，F(xiàn)金流量包括流出量和流入量，投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購(gòu)買價(jià)格或建造成本）、投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量（投資回收）包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。

三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，對(duì)于個(gè)人投資者和小型散戶投資者來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制重在防范；對(duì)于長(zhǎng)期持有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制原則是“防范+控制”。

（一）投資前的準(zhǔn)備工作

投資前的準(zhǔn)備工作是否充分，直接關(guān)系著投資之后房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，因此，將其作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)內(nèi)容。投資前的準(zhǔn)備工作主要包括兩大方面：判斷投資切入點(diǎn)和做好市場(chǎng)分析。

1.判斷投資切入點(diǎn)。利用所處房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)階段，判斷投資性房地產(chǎn)的切入點(diǎn)。市場(chǎng)供需平衡與不平衡的現(xiàn)象是市場(chǎng)景氣的兩種表現(xiàn)形式，如此周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生就形成了景氣循環(huán)。房地產(chǎn)景氣循環(huán)也是由于供給和需求的波動(dòng)產(chǎn)生的。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有周期性，對(duì)空間的需求也呈周期性波動(dòng)。由于建造時(shí)滯等原因，供給往往落后于需求的變化，因此，空置率和價(jià)格/租金就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。它們決定了房地產(chǎn)投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)水平，極大地影響著房地產(chǎn)投資在財(cái)務(wù)上的成功和失敗。

2.做好市場(chǎng)分析。投資應(yīng)以市場(chǎng)分析為起點(diǎn)。市場(chǎng)分析就是對(duì)市場(chǎng)客觀環(huán)境、同檔次同類型的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況進(jìn)行分析。投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析是在供需分析和未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力分析的基礎(chǔ)上，確定以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：（1）選擇投資類型，（2）市場(chǎng)定位，即確定潛在承租人的水平層次，是面向高端市場(chǎng)，還是面向中低端市場(chǎng)。（3）選址，房地產(chǎn)的地域性及投資的長(zhǎng)期性決定了選址的重要性。

篇(7)

一、區(qū)域宏觀環(huán)境分析

區(qū)域宏觀環(huán)境分析主要對(duì)企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)、政策、法律等方面的變化對(duì)特定行業(yè)所造成的影響作研究，分析重點(diǎn)是與區(qū)域市場(chǎng)特定行業(yè)相關(guān)的某一特定因素變化所帶來(lái)的機(jī)會(huì)與威脅。

所轄的區(qū)域/城市清單， 從屬關(guān)系

區(qū)域/城市類型(A/B/C/D/E/F)

開發(fā)年份

其他您認(rèn)為需要給大家分享的區(qū)域/城市/城鎮(zhèn)發(fā)展歷史

區(qū)域/城市人口， GDP， 人均可支配收入等宏觀數(shù)據(jù)， 最好附最近幾年的趨勢(shì)圖

分析上述問(wèn)題的重點(diǎn)，是為了把握區(qū)域整體的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與發(fā)展空間，以此確定該區(qū)域在企業(yè)布局中的位置，進(jìn)而影響在該區(qū)域的市場(chǎng)投入與銷量預(yù)期。

二、行業(yè)區(qū)域市場(chǎng)分析

行業(yè)區(qū)域市場(chǎng)的分析，重點(diǎn)在于研究行業(yè)內(nèi)相關(guān)的要素與結(jié)構(gòu)，把握區(qū)域市場(chǎng)總體競(jìng)爭(zhēng)狀況與發(fā)展態(tài)勢(shì)。具體包含市場(chǎng)總量、行業(yè)市場(chǎng)的演進(jìn)、市場(chǎng)行為與消費(fèi)趨勢(shì)的變化、影響消費(fèi)購(gòu)買的關(guān)鍵因素等。市場(chǎng)分析的目的是識(shí)別市場(chǎng)總量以及各細(xì)分市場(chǎng)的變化情況來(lái)揭示出在變化中所蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)與威脅。