商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：城市綜合體；發(fā)展途徑；

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A 文章編號：

1、引言

我國社會化進程的加快，使得我國城市化的速度也在逐步增大。打造城市綜合體，一方面符合社會需求以及能夠緩解土地資源緊缺的現(xiàn)狀；另一方面也可以對有限資源空間進行利用，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)效益最大化?，F(xiàn)階段，城市綜合體已經(jīng)成為我國眾多大中型城市發(fā)展的重要途徑，比如濟南竭力打造16個城市綜合體，杭州市100個城市綜合體，合肥已經(jīng)在建的城市綜合體也多達20個，昆明正在開發(fā)規(guī)劃運營的城市綜合體也有12個。本文對我國城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展途徑進行分析和探討，不足之處，敬請指正。

2、城市綜合體概述

2.1 城市綜合體的概念

城市綜合體與傳統(tǒng)的城市概念有很大區(qū)別，傳統(tǒng)的城市被劃分為眾多功能片區(qū)，隨著城市的發(fā)展的同時出現(xiàn)了諸多問題，比如功能分區(qū)中人員跨區(qū)流動導(dǎo)致交通擁擠現(xiàn)象，城市綜合體的出現(xiàn)可以解決此類問題，可以將辦公、商業(yè)、居住、餐飲等不同功能集中在一個城市區(qū)域，人們在此進行工作生活，因此我們可以把城市綜合體的概念總結(jié)為，城市通過整體的商業(yè)地產(chǎn)進行規(guī)劃開發(fā)，將城市的生活空間，比如辦公、娛樂、商業(yè)、餐飲、交通、居住、賓館、展覽、休閑、商務(wù)以及會所等功能，統(tǒng)統(tǒng)組合在一起，確保各個功能既相互關(guān)聯(lián)、相互依存，又能組合成一個規(guī)模較大、功能眾多的現(xiàn)代化城市。

2.2 城市綜合體的特征

與傳統(tǒng)的城市相比，城市綜合體的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）高可達性：比如城市CBD、城市副中心以及規(guī)劃中的未來城市中心等，都是城市綜合體可能出現(xiàn)的地方，這些地方有著交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能集中的顯著特點，并且與外界交通網(wǎng)絡(luò)、信息網(wǎng)絡(luò)較為緊密。

（2）高密集性：建筑密度高、建筑高度高、人口密度大、人流量密集、消費人流集中以及功能較為全面和集中。

（3）整體性：城市綜合體的建筑風格比較統(tǒng)一，其中的每個單元建筑也可相互配合和影響，都有相當便捷的可達性。城市綜合體的內(nèi)部建筑與外部空間在環(huán)境協(xié)調(diào)方面要符合整體性。

（4）功能復(fù)合性：城市綜合體的功能可以依靠自身來實現(xiàn)，比如商務(wù)辦公、居住、酒店、住宅、商業(yè)、文化娛樂、交通出行等，形成了城市綜合體的功能復(fù)合性。

2.3 國內(nèi)外城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀

國外發(fā)展城市綜合體最早的是美國，美國的紐約市曼哈頓區(qū)就是城市綜合體的典型代表，曼哈頓街區(qū)匯集了百老匯、帝國大廈、華爾街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會歌劇院以及大都會藝術(shù)博物館等，除此之外還有洛克菲勒中心、泛美有限公司總部大廈、克萊斯勒大廈等造就了曼哈頓世界著名的城市綜合體，是建筑群密度、人口密度、土地資源利用率統(tǒng)一優(yōu)化的結(jié)果，集合了辦公、賓館、消費、居住以及娛樂等諸多功能于一體的城市綜合體，是現(xiàn)代城市發(fā)展的范例。

歐洲在城市綜合體的發(fā)展方面，較之美國有些落后，而且實例較少，究其原因是由于城市大多歷史悠久。瑞典的魏林比新城是歐洲城市綜合體的典型代表，是斯德哥爾摩的衛(wèi)星城市，以公路和鐵路與其相連，城市中心匯集著辦公、商務(wù)、娛樂和交通等諸多功能，并配備完整的行政管理、商業(yè)街、學校、文化、娛樂以及教堂等設(shè)施，能夠給居住在此地的居民提供完整的生活服務(wù)，是歐洲第一代城市綜合體的杰出代表。除此之外，于1986年建成的拉德芳斯也是城市綜合體的著名范例，其位于法國巴黎西北方向，是巴黎市主軸線上的最西端，其原本是一個老城區(qū)，之后經(jīng)過改造，并且附加了許多功能，現(xiàn)在已成為新老城區(qū)改造開發(fā)的代表。

日本由于土地資源較為緊張，而在城市綜合體的發(fā)展方面較為在意土地利用效率，從進入20世紀開始就開始尋求城市綜合體的發(fā)展道路，已經(jīng)建成的城市綜合體有福岡博多運河城、東京六本木新城以及慧比壽商業(yè)中心等，都強調(diào)城市綜合體的立體化建設(shè)和交通網(wǎng)絡(luò)體系，一方面體現(xiàn)了互動式的城市功能，另一方面也完善了城市配套設(shè)施，共同構(gòu)建了立體化城市綜合體。

與國外相比，我國城市綜合體的發(fā)展較為落后，盡管在過去的20年間也積累了眾多經(jīng)驗，但是顯而易見的是，我國城市綜合體的發(fā)展水平和國外相比仍然存在不小的差距。現(xiàn)階段，我國城市化進程的加快，城市綜合體的任務(wù)和目標已經(jīng)成為我國城市謀求迅速發(fā)展的重要途徑。

3、我國城市綜合體發(fā)展面臨的主要問題

我國城市綜合體發(fā)展所面臨的主要問題可以歸結(jié)為城市綜合體兩面性，既要了解風險，又要規(guī)避風險，不要盲目崇拜城市綜合體，應(yīng)該從風險中尋求發(fā)展的道路。最近幾年，我國城市綜合體的推廣帶動了城市形象和城市品質(zhì)的提升，比如香港銅鑼灣、北京華茂中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等，都已成為能夠代表城市形象的名片，然而在發(fā)展城市綜合體的道路上并非一帆風順，城市綜合體項目作為具有重要價值的運營模式，其開發(fā)技術(shù)和投資復(fù)雜程度也非常巨大，其能夠帶來巨大利益的同時也勢必會有一定的風險，一旦投資決策失誤，區(qū)域經(jīng)濟把握不準確，行業(yè)市場變化莫測，資金鏈斷裂，或者是后期經(jīng)營管理不善，都有可能導(dǎo)致城市綜合體走向失敗的道路。總而言之，城市綜合體是一個有風險的系統(tǒng)工程，其所面臨的風險主要有以下幾個方面：

3.1 金融風險

一般而言，城市綜合體存在較高的金融價值，較高的價值去買地，然后以寫字樓、公寓等開發(fā)形式低價出售，形成了一種投資金融風險。城市綜合體的規(guī)模比較大，開發(fā)周期比較長，投資金融管理比較復(fù)雜，國家金融政策的變化會對城市綜合體項目產(chǎn)生較大的影響，比如資金運營失利、資金鏈斷裂等嚴重現(xiàn)象。

3.2 項目規(guī)劃風險

城市綜合體的項目規(guī)劃設(shè)計風險主要是由于對區(qū)域環(huán)境、區(qū)域位置以及區(qū)域條件等進行錯誤估計，導(dǎo)致城市綜合體項目規(guī)劃及設(shè)計方向與市場產(chǎn)品定位有所偏離，致使城市綜合體出現(xiàn)戰(zhàn)略性風險，因此需要對城市綜合體與其他區(qū)域之間的關(guān)系進行綜合考慮，比如交通、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等。

3.3 市場競爭風險

城市綜合體的市場競爭風險主要來源與競爭對手、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府部分、購房者以及租戶等的競爭。

3.4 招商風險和運營風險

城市綜合體項目的利益來源主要是商業(yè)、物業(yè)的租賃以及經(jīng)營期間長期積累的經(jīng)濟利益等，因此城市綜合體項目和普通的房地產(chǎn)開發(fā)項目一樣存在招商瓶頸、商業(yè)地產(chǎn)運營能力以及運營資金鏈等問題，一樣有招商風險和運營風險。

3.5 行政干擾風險

城市綜合體屬于城市的標志性建筑，是城市的核心部分和重要內(nèi)容，是城市向外宣傳的城市名片，容易被地方政府所干擾，存在行政干擾風險。

4、我國城市綜合體的發(fā)展途徑

現(xiàn)階段，我國城市綜合體項目得到迅速發(fā)展，但是在未來很長一段時間內(nèi)，城市綜合體將繼續(xù)某種發(fā)展模式，確保城市化進程的不斷加快，具體而言可以采取以下途徑：

4.1 開發(fā)城市灰色空間

盲目擴張城市反而給城市的發(fā)展帶來許多危害，人們已經(jīng)認識到這一點，因此我國城市綜合體的發(fā)展可以從廢棄用地的再次開發(fā)著手，歐美國家已經(jīng)走過這條發(fā)展道理，我國可以進行相關(guān)內(nèi)容的嘗試，我國比較成功的案例有上海閘北地區(qū)、沈陽老工業(yè)地區(qū)的再次開發(fā)等。

4.2 擴大小型化、小規(guī)模的開發(fā)模式

規(guī)模較小的城市綜合體項目是歐美國家城市綜合體的發(fā)展主流模式，其原因是由于小規(guī)模的城市綜合體經(jīng)濟發(fā)展緩慢，處于可控制的速度之內(nèi)，而且小規(guī)模城市綜合體便于實施，最重要的是風險也相對較小。盡管巨型城市綜合體并非人們所喜歡，但是我們也無法否認集群效應(yīng)，巨大城市綜合體需要考慮的也不僅僅是選址、占地以及設(shè)計、規(guī)劃、開發(fā)、風險等諸多問題。

4.3 塑造親和力以及傳統(tǒng)街區(qū)

規(guī)模較大的城市綜合體項目，其開發(fā)條件也相對較為嚴格，因此在如此苛刻的條件下，可以另辟蹊徑，采取塑造親和力以及傳統(tǒng)街道，一方面體現(xiàn)了人們對傳統(tǒng)的認可，另一方面也體現(xiàn)了價值導(dǎo)向的回歸。成功案例有上海的新天地、田子坊等。

4.4 其他對策

除此之外，還可以采取一些更為具體的措施，主要有以下幾個方面：（1）做好城市綜合體項目建設(shè)的服務(wù)。（2）合理規(guī)劃設(shè)計城市綜合體項目的建設(shè)。（3）保障城市綜合體建設(shè)的用地。（4）加強城市綜合體建設(shè)的財政支持。（5）加強城市綜合體建設(shè)的組織保障措施。

5、結(jié)語

總而言之，城市綜合體的開發(fā)不僅僅是一個地產(chǎn)項目，更是一個城市的發(fā)展和運營的重要問題，本文對我國城市綜合體的發(fā)展途徑進行分析，對我國城市綜合體發(fā)展面臨的主要問題進行總結(jié)，并提出我國城市綜合體的發(fā)展途徑，然而這些途徑并非適用于每一個城市，不能生拉硬拽，需要結(jié)合城市自身的特色，才能實現(xiàn)城市的長遠發(fā)展。

參考文獻

[1] 許大金.城市綜合體――商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草?[J]. 中國商貿(mào). 2009(03)

篇(2)

就此，《東方企業(yè)家》專訪了世邦魏理仕中國區(qū)綜合體項目服務(wù)部高級董事樂曉爭――作為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，世邦魏理仕早于三年前率先成立了綜合體業(yè)務(wù)服務(wù)線，推動了一些大型項目從前期定位后順利進入二三期工程；世邦魏理仕同時是國內(nèi)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)唯一一家擁有綜合體業(yè)務(wù)專線的公司。

（世邦魏理仕中國區(qū)綜合體項目服務(wù)部-高級董事樂曉爭女士，以下簡稱“樂”）

《東企》： 城市綜合體目前在國內(nèi)的開發(fā)數(shù)量是怎么樣的情況？

樂：嚴格來說，“城市綜合體”是將城市中具有一定規(guī)模的商業(yè)、辦公、酒店、文娛等城市生活空間的三項以上業(yè)態(tài)進行組合形成的地產(chǎn)形態(tài)。

但目前“城市綜合體”概念認知度比較模糊，原因在于國家沒有出臺統(tǒng)一的名詞界定，各家機構(gòu)的數(shù)據(jù)根據(jù)自定義的統(tǒng)計口徑，概念涉及所覆蓋項目的規(guī)模、總建筑面積以及包含功能組合的種類等，都是含糊的?？蓞⒖嫉臄?shù)據(jù)均是在一定的以及一系列限定條件下統(tǒng)計的，例如，根據(jù)開發(fā)體量（界定多少萬平米以上）或者組成業(yè)態(tài)的復(fù)合度（2個以上），加上一定的地域區(qū)間等等。

《東企》：城市綜合體是否存在過熱的現(xiàn)象，國內(nèi)市場的開發(fā)前景如何？

樂：開發(fā)現(xiàn)狀不是一般過熱，是“超級過熱”。城市綜合體運作前驅(qū)者的成功案例，使得諸多后來的開發(fā)商普遍對綜合體項目前景過分樂觀，發(fā)生一窩蜂擁上的現(xiàn)象，發(fā)展商們拿地時候?qū)τ隗w量要求越來越大的結(jié)果。

相比單體的開發(fā)，城市綜合體最可能成功的因素之一是項目開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，有機會帶動整個周邊的消費市場和從而間接提升土地價值。綜合體開發(fā)的風險是否比單體開發(fā)更大，關(guān)鍵考驗開發(fā)商如何科學、合理地去利用規(guī)模效應(yīng)，整合資源的能力。

《東企》：城市綜合體開發(fā)隱現(xiàn)泡沫化，這在未來幾年后會發(fā)生降解，還是可能直接破裂？

樂：泡沫效應(yīng)過去幾年未被印證，主因是伴隨中國經(jīng)濟在成長，市場需求還在成長期的原因；隨著政府新一輪政策重新調(diào)整及市場達到一定飽和后，如果地產(chǎn)供應(yīng)量仍在持續(xù)上漲，許多地方將慢慢顯示出供過于求導(dǎo)致的負面影響，這就是未來三五年的城市綜合體開發(fā)的市場趨勢――綜合體竣工后，可能出現(xiàn)入駐率低、租金和售價回報遠遠低于預(yù)期的情況，且短期內(nèi)難以改觀。

《東企》：品牌開發(fā)商比如紅星和萬達，在綜合體開發(fā)項目上能不能憑借品牌來獲得優(yōu)勢？

樂：開發(fā)商的品牌優(yōu)勢已經(jīng)凸顯，但在未來三到五年，原先品牌開發(fā)商優(yōu)先獲得土地儲存被消化掉，現(xiàn)有的規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢將慢慢消失。因此品牌開發(fā)商也需要，且在走轉(zhuǎn)型的路線。

《東企》：未來開發(fā)項目可能向何種模式轉(zhuǎn)型？

樂：轉(zhuǎn)型，一方面例如萬達已經(jīng)停止單純復(fù)制路線和商業(yè)模式的開發(fā)方式；另一方面，零售類購物中心的很多業(yè)態(tài)會受到電商的沖擊而導(dǎo)致店面營業(yè)額收入降低，從而使得購物中心的招商業(yè)態(tài)不得不逐漸提升體驗類業(yè)態(tài)的比例；在商品品類方面，中低檔的產(chǎn)品受到電商的沖擊可能性更大，因此，零售類購物中心可能不得不通過提升業(yè)態(tài)檔次定位或者增加購物空間的其他吸引點來吸引客戶從網(wǎng)上轉(zhuǎn)移到實體店，來增加消費過程的綜合體驗感受來抗衡電商的威脅。

隨著電商進一步成熟，在不久的將來，中高檔的貨品可能也難以避免受到電商的競爭和擠壓。購物中心的功能還會發(fā)生變化，即使現(xiàn)在，購物中心已經(jīng)不再是單純的消費場所，而是衍生出社交、休憩場所的功能了。

《東企》：紅星美凱龍的商業(yè)模式在二三線城市及一線大城市的操作呈現(xiàn)一輕一重的表現(xiàn)。一線城市幾乎全部自營，二三線城市只輸出管理和品牌。如何理解這種策略？

樂：一輕一重的模式兩者在初期是不可分割和相互依靠的：在主要城市以大量的資金和人力投入到地產(chǎn)建設(shè)并租賃經(jīng)營，旨在形成一個產(chǎn)業(yè)鏈相當完整的資產(chǎn)模式，并靠其塑造一個核心的商業(yè)品牌，以此成為號召力并對于二線城市的類似業(yè)態(tài)項目進行品牌的管理輸出。

根據(jù)消費者對于品牌的認可奠定潛在的客戶基礎(chǔ)，加上商家認可的管理模式，使得紅星美凱龍能夠在二三線城市達成輸出，其效益回報類似一些酒店品牌輸出模式。兩者相互依靠，互惠互利。然而，紅星美凱龍能否像成功酒店那樣持續(xù)發(fā)展，取決于幾個關(guān)鍵因素：

首先，品牌市場認知度是否持續(xù)。其次，是否有競爭者取代其在不同城市的地位，比如居然之家也在慢慢成長；最后，如何面臨未來的競爭進行不同業(yè)態(tài)的系列化發(fā)展。

《東企》：綜合體開發(fā)比單體開發(fā)風險更大，是不是專注某一業(yè)態(tài)會比綜合體更好？

樂：不盡然，要結(jié)合當?shù)厥袌龉┣笄闆r具體問題具體分析。

從紅星美凱龍的角度，在家居賣場的業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，附加另一個百貨賣場的模式，意在化解業(yè)態(tài)單一的風險，以多種經(jīng)營模式降低商業(yè)運營風險。單一家居業(yè)態(tài)，一旦房地產(chǎn)受政府政策變化影響，購房需求連同家居市場需求會驟降。雙賣場的形式即包括品牌輸出，和當?shù)亻_發(fā)商合作等方式，也是市場競爭升級的轉(zhuǎn)型之需。

《東企》：在一線城市，出現(xiàn)開發(fā)項目的租金收益難以為繼，這是普遍現(xiàn)象嗎？

樂：這不是一個普遍現(xiàn)象，但是，在中國，投資回報低于預(yù)期將會是一個慢慢呈現(xiàn)的現(xiàn)象。造成這種情況的因素包括：

一方面，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)供過于求。其次，電商的沖擊影響，租賃商家的經(jīng)營模式發(fā)生變化。部分商家在租賃店鋪的情況下，未來大部分交易成交可能是在電商平臺下完成，租金支付若依據(jù)營業(yè)額提成模式，那么開發(fā)商所寄望的底租以外的收入就變成零，從而導(dǎo)致了租金收入入不敷出，或低于項目融資抵押的還貸金額的現(xiàn)象。

再次，產(chǎn)品定位方向錯誤。經(jīng)營的業(yè)態(tài)產(chǎn)品定位在當?shù)匾呀?jīng)供過于求，或者根本不是需求的主體，營運所需要的成本，項目融資的資金成本，以及不動產(chǎn)的折舊成本都將使得項目面臨投資回報負數(shù)的情況。

《東企》：城市綜合體考驗開發(fā)商的能力主要有哪些？

樂：第一，整合判斷能力。城市綜合體需要由多少業(yè)態(tài)組合，組合的比例如何，各個業(yè)態(tài)的檔次定位，和主次定位，以及如何在產(chǎn)品設(shè)計階段就區(qū)分主次定位，如何根據(jù)每個項目前期和后期資金流的情況進行租售比的分配。

篇(3)

關(guān)鍵詞：旅游綜合體；旅游發(fā)展階段；旅游地產(chǎn)

中圖分類號：F590.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）15-0153-02

一、旅游的發(fā)展過程

旅游從人類早期的生產(chǎn)活動發(fā)展到現(xiàn)代全球性的人類活動，大致經(jīng)歷了古代旅游、近代旅游和現(xiàn)代旅游三個發(fā)展階段[1]。

1.古代旅行大致是從原始社會末期到工業(yè)革命初期這一漫長的歷史時期，以人們?yōu)橼吚芎蛘叻奖闵a(chǎn)而進行的遷徙活動為特點。在工業(yè)革命之前相當長的歷史時期內(nèi)，人們受限于交通的不便利以及對外界環(huán)境了解有限，人的活動范圍很小，非是因為利害關(guān)系或生產(chǎn)生存問題，人們很少離開自己的長期居住地。

2.近代旅游大致是從工業(yè)革命到二戰(zhàn)結(jié)束的1945年，這一時期真正標志著近代旅游產(chǎn)生的具體事件是1845年夏季，托馬斯·庫克首次組織了真正意義上的從萊斯特到利物浦的350人的團體消遣旅游，托馬斯·庫克本人擔任了該次旅行團的陪同和導(dǎo)游，而且在沿途還聘用了地方導(dǎo)游。到19世紀中葉，人類旅行活動的發(fā)展在很多方面都取得了很大的進步并表現(xiàn)出三個基本特征：（1）以消遣、愉悅為目的的外出旅行的人數(shù)大量增加，并發(fā)展成一定的規(guī)模，旅行活動在整個世界范圍內(nèi)具有了普遍的社會意義。（2）商業(yè)性客運業(yè)得到了迅速的發(fā)展。以商業(yè)為目的運輸業(yè)的誕生和發(fā)展為人們旅游活動提供了很大的便利，推動了這個時期旅游業(yè)的發(fā)展。（3）團體旅行開始出現(xiàn)并得到一定的發(fā)展。

3.從二戰(zhàn)結(jié)束至今，現(xiàn)代旅游業(yè)得到了更加迅速的發(fā)展。特別是20世紀60年代以來迅速普及于世界各地的社會化大眾旅游，旅游方式也極為豐富多彩。這一時期的旅游業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出了以下四個特點：（1）旅游主體逐步大眾化。（2）旅游的形式向多樣化發(fā)展。（3）旅游空間擴大化。（4）旅游目的的愉悅化以及實現(xiàn)途徑多樣化。

二、旅游綜合體的形成動因

旅游在經(jīng)歷了古代、近代兩個發(fā)展階段后，在現(xiàn)代出現(xiàn)了如上文所述的四個特點。旅游主體的大眾化增加了社會旅游需求總量，旅游形式的多樣化豐富了人們參與旅游活動的方式，旅游空間的多樣化豐富了人們的旅游體驗內(nèi)容，旅游目的的愉悅化以及實現(xiàn)途徑多樣化對旅游經(jīng)營者提出了新的要求。旅游綜合體的正是應(yīng)現(xiàn)代旅游目的的愉悅化以及實現(xiàn)途徑多樣化的特點誕生的，旅游綜合體的誕生主要有以下五個動因：

1.現(xiàn)代旅游者對旅游產(chǎn)品多樣化的需求。馬斯洛需求層次理論提出。人的需求分為五種，像階梯一樣從低到高，按層次逐級遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實現(xiàn)的需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，旅游者對旅游產(chǎn)品的需求也大為增加，對旅游產(chǎn)品品質(zhì)的需求大為提高。按照國際慣例，旅游消費通常會經(jīng)歷一個消費升級的過程，一般分為“觀光游—休閑游—度假游”三個階段。

2.旅游經(jīng)營者對利潤的追逐。旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。也是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)。“旅游綜合體”的出現(xiàn)，是“旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假的升級，景區(qū)發(fā)展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)的升級，地產(chǎn)開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)的升級”。三大升級共同作用的結(jié)果。從這個意義上看，旅游綜合體必然是推動中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎，作為產(chǎn)業(yè)升級領(lǐng)頭羊的旅游綜合體必然較其他旅游業(yè)態(tài)有更強的贏利能力，成為資本追逐的熱點。顯然資本的趨利性是旅游綜合體得以形成和發(fā)展的重要推動力。

3.各地提升地區(qū)旅游品牌形象的需要。隨著旅游業(yè)的升級，各地在打造本地區(qū)的地區(qū)旅游品牌時已經(jīng)不再是單單考慮本地區(qū)現(xiàn)有的相對有優(yōu)勢的旅游資源，旅游綜合體作為旅游產(chǎn)業(yè)升級的領(lǐng)頭羊，是各地區(qū)打造新型的休閑度假旅游品牌必不可少的選擇。

4.為所在地提供更多就業(yè)崗位。由于酒店、綜合休閑項目及物業(yè)管理項目都是勞動密集型行業(yè)，旅游綜合體對勞動力的需求相當大。一般來講，在國內(nèi)一個中等規(guī)模的旅游綜合體需要的勞動力人數(shù)不低于1 500人，旅游綜合體在帶動地區(qū)就業(yè)，促進農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化方面，有著很顯著的促進作用。

5.推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。以觀光為目的的旅游消費模式已經(jīng)逐步被以綜合休閑度假為目的的旅游模式取代。與此相對應(yīng)，單一的旅游景區(qū)開發(fā)模式也逐步過渡到旅游項目綜合開發(fā)的綜合體開發(fā)模式。旅游項目綜合開發(fā)同地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，促進了地產(chǎn)開發(fā)模式由城市住宅地產(chǎn)開發(fā)到旅游休閑社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的升級。可見旅游綜合體的出現(xiàn)，是旅游消費模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開發(fā)模式升級共同作用的結(jié)果。

三、旅游綜合體的早期形態(tài)

篇(4)

哪些商業(yè)地產(chǎn)具有投資價值?相信這是所有有意商業(yè)地產(chǎn)的投資者都會關(guān)心的一個問題。

業(yè)內(nèi)權(quán)威專家給出的答案是根據(jù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，來尋找合適的投資品種，如新興城市綜合體、生產(chǎn)地產(chǎn)等。當然，傳統(tǒng)的社區(qū)中心商業(yè)等，仍然面臨業(yè)態(tài)調(diào)整和升級機遇，也會帶來諸多機會。變化之中現(xiàn)機會

我們的城市面臨著一系列的變化，在這些變化過程中，蘊藏著諸多投資機會，其中包括商業(yè)地產(chǎn)的投資機會。

專家分析認為，最大的變化莫過于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶在接受本刊記者采訪時表示，今年國家提出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。之前我國經(jīng)濟由出口、投資和消費“三駕馬車”來主導(dǎo)，前兩項在前些年我國發(fā)展過程當中占據(jù)了經(jīng)濟主導(dǎo)地位。而金融危機之后，雖然我國也采取了相應(yīng)的應(yīng)對措施，如寬松的貨幣政策等，但還是遭遇不少問題。在這個時候，國家提出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，提出由外轉(zhuǎn)向內(nèi)，爭取內(nèi)升的驅(qū)動以及創(chuàng)新發(fā)展。這種轉(zhuǎn)變將促成服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，從而為與之相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展契機。

而從城市自身發(fā)展角度來看，包括北京、上海等一線城市，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，商業(yè)城市氛圍愈加濃厚，這反過來又會帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。SOHO中國董事長潘石屹表示，他最看好北京和上海，奧運會和世博會，使得這兩個城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度為國內(nèi)首屈一指。完善的基礎(chǔ)設(shè)施，為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了相當有利的條件，因此這兩大城市商業(yè)氛圍形成的巨大“磁場效應(yīng)”，將吸引所有周邊城市。

此外，還有專家認為，由于近年來商業(yè)地產(chǎn)一直保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，相當于一個“蓄勢”的過程，時至今日，已到了爆發(fā)階段。中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員、北京知名商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明告訴記者，隨著我國從粗放型經(jīng)濟轉(zhuǎn)向具有核心競爭力的創(chuàng)新型經(jīng)濟，會對商業(yè)地產(chǎn)提出更多的要求。

哪些物業(yè)潛力大

哪些類型的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω竽?

根據(jù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，有可能出現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)集群，或者城市規(guī)劃有可能進行調(diào)整，這些都會衍生出新的機會。商業(yè)地產(chǎn)項目按照經(jīng)營來分類，主要包括商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪、辦公樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等。那么，哪些商業(yè)地產(chǎn)在新的變化中具有更大的潛力?我們不妨聽聽專家的見解。

新興城市綜合體是熱門

“未來比較熱門的商業(yè)形態(tài)將是新興的城市綜合體?！敝爝B慶這樣告訴記者。在他看來，中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了相當長的時間，已經(jīng)相當成熟，調(diào)整的空間很小。而隨著交通設(shè)施的改善，以及基礎(chǔ)人口的大量導(dǎo)人，區(qū)域?qū)霈F(xiàn)新興的城市綜合體，如正在建設(shè)過程中的上海嘉定新城中，就會出現(xiàn)這樣的商業(yè)模式。

據(jù)了解，相對于較為單一的普通商業(yè)項目，城市綜合體項目的寫字樓、酒店、商業(yè)等多功能優(yōu)勢，會引發(fā)人群的聚集效應(yīng)，并且以商務(wù)群體為主，這就決定了其租金水平、投資價值等均高于普通物業(yè)。

不過朱連慶提醒說，新興城市綜合體是大型商業(yè)項目，但不能超過一定的限度。他發(fā)現(xiàn)有些地區(qū)開發(fā)近百萬平方米的商業(yè)項目，這種一味求大的做法，反而會使得綜合體內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營面臨困境。因此他建議投資者可重點關(guān)注總建筑面積在20萬平方米左右的項目。當然，如果區(qū)域內(nèi)人口較多，項目總建筑面積也可以適當增加。

社區(qū)商業(yè)方興未艾

發(fā)展社區(qū)商業(yè)雖然早在幾年前就已經(jīng)展開，但在專家看來，其仍然具有很大的發(fā)展空間。

“社區(qū)商業(yè)仍然是一個薄弱環(huán)節(jié)?！痹谡劦缴鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀時，上海市商業(yè)經(jīng)濟研究中心主任齊曉齋作出上述表述。他分析指出，社區(qū)商業(yè)講究就近消費，便民利民，具有很大的發(fā)展空間。但目前社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點嚴重不足，同時經(jīng)營業(yè)態(tài)也比較低級粗放，尚待升級，由簡單提供日用品消費的單一模式，發(fā)展成為能夠提供購物消費、休閑娛樂等綜合服務(wù)的社區(qū)商業(yè)中心。

齊曉齋表示，根據(jù)上海新一輪商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，上海社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃形成102個。這表明未來與社區(qū)商業(yè)相關(guān)的商業(yè)項目將會有不小的潛力。項目主要以商鋪為主，滿足消費、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)。

不過專家提醒說，由于目前社區(qū)商業(yè)存在規(guī)劃過于隨意的現(xiàn)象，如有些不具備發(fā)展商業(yè)的街道也配套建設(shè)商鋪，投資此類商鋪可能無法獲得滿意的回報。

生產(chǎn)地產(chǎn)潛力顯現(xiàn)

生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來具有很不錯的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

上海商學院院長方名山舉例說，他在香港考察時發(fā)現(xiàn)，海外的大公司賬目均由獨立的會計事務(wù)所來管理，這種模式必將引入內(nèi)地，屆時將有大量的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出現(xiàn)，而這必將促進生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

目前生產(chǎn)業(yè)在北京、上海等城市也被作為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。在“十二五”期間，北京、上海等地都將生產(chǎn)業(yè)作為重點發(fā)展行業(yè)。據(jù)了解，為廠商尤其是為制造業(yè)提供分銷、促銷、物流、資金、研發(fā)、設(shè)計、法律、稅務(wù)、商務(wù)以及設(shè)備租賃等專業(yè)服務(wù)的企業(yè)即生產(chǎn)企業(yè)。專家表示，與該行業(yè)有關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)主要包括辦公樓、園區(qū)商業(yè)配套項目等。

其實，目前市場已經(jīng)開始關(guān)注這類地產(chǎn)。如根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心6月份最新資料顯示，位于浦東張江高科技園區(qū)內(nèi)的張江潤和國際總部園，僅一天內(nèi)就成功售出近萬平方米辦公樓。該項目已得到內(nèi)、外資企業(yè)的青睞，目前入駐企業(yè)近30家，其中有美國、德國、加拿大、土耳其、意大利、荷蘭等世界各地企業(yè)在滬成立的總部基地。

產(chǎn)業(yè)升級寫字樓有機會

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級已經(jīng)成為未來經(jīng)濟發(fā)展的主旋律，而這種變化將會為高檔寫字樓帶來諸多機會。

朱連慶表示，伴隨著產(chǎn)業(yè)升級，未來有些上海市中心區(qū)域可能會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，淘汰部分粗放型產(chǎn)業(yè)，而引進具有創(chuàng)新價值的新型服務(wù)行業(yè)，這將為中心區(qū)域的高檔寫字樓帶來一系列的機會。

這樣的例子比比皆是。以靜安區(qū)為例，根據(jù)上?！皣H金融中心”建設(shè)的總體戰(zhàn)略布局，靜安區(qū)發(fā)展金融服務(wù)機構(gòu)集聚區(qū)，準備與浦東陸家嘴“金融城”和黃浦區(qū)“金融聚集帶”實現(xiàn)錯位發(fā)展，將在南京西路地區(qū)以會德豐廣場、越洋廣場、嘉里二期等著名樓字為重點區(qū)域，打造金融服務(wù)和高端專業(yè)服務(wù)集聚區(qū)。記者了解到，目前有不少投資者對位于板塊內(nèi)的寫字樓恒利國際大廈表現(xiàn)出濃厚的興趣，也正是看到了其不錯的發(fā)展前景。

商圈型酒店式公寓機會多

依托于商圈的酒店式公寓項目還有投資機會。

篇(5)

駿馬伯樂齊聚一堂，集思廣益求突破。作為第三屆中國餐飲業(yè)博覽會系列亮點活動之一，吸引了政府相關(guān)部門負責人，各地知名旅游、酒店和餐飲集團的董事長及高管代表，投資旅游地產(chǎn)或酒店的房地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)之酒店與餐飲品牌招商項目，大型旅游娛樂綜合體，還有參與及支持飯店業(yè)發(fā)展的金融界、國際著名投行，國內(nèi)外主流媒體，集聚了300多位杰出代表，可謂是青梅煮酒侃資本，濠鏡論道謀發(fā)展！

本屆論壇深入探討了餐飲業(yè)的最新動態(tài)，分析中國餐飲業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，研究加快餐飲企業(yè)和資本市場對接的合作模式，創(chuàng)新餐飲業(yè)投融資管道，聚焦資本助推下餐飲品牌的建設(shè)和發(fā)展，探索如何打造中國的世界餐飲品牌。

聚焦行業(yè)融資引領(lǐng)新動向

中國餐飲企業(yè)無論是在本土，還是在境外的股票市場，上市企業(yè)寥寥可數(shù)。與此同時，2009年以來披露的餐飲融資項目數(shù)量呈逐年下降趨勢，融資總額在不斷觸底，行業(yè)急需資本杠桿撬開餐飲可持續(xù)發(fā)展大門。

在本屆論壇上，餐飲企業(yè)將把目前在發(fā)展過程中遇到的最困難、最關(guān)心、最關(guān)鍵和最緊迫的問題提出，并探討解決方案。俏江南集團股份有限公司董事長張?zhí)m就創(chuàng)新投融資模式，打造中國的世界餐飲品牌發(fā)表主題演講；高盛（亞洲）有限公司董事總經(jīng)理許明茵就企業(yè)核心競爭力的培育及私募基金選擇餐飲企業(yè)的標準發(fā)表專題演講；高盛高華證券有限責任公司董事總經(jīng)理/中國股本融資部聯(lián)李星就餐飲企業(yè)利用資本市場做大做強之法及關(guān)注事項發(fā)表專題演講。此外，兩場精彩紛呈的圓桌對話，受到歡迎。

專業(yè)平臺為餐飲融資保駕護航

篇(6)

[關(guān)鍵詞]城市化進程；商業(yè)街道；市場經(jīng)濟

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714185

1引言

在經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，普通的社區(qū)街道已經(jīng)不能再滿足居民的日常生活需求。面對高漲的人口增長率以及城市化進程的快速發(fā)展，對于城市中問題百出的街道現(xiàn)狀，首先要解決的問題是如何將街道空間的功能性最大化，以便滿足居民最基本的生活需求，又要和城市化進程的發(fā)展相結(jié)合。

2街道工商業(yè)發(fā)展概述

21“商業(yè)街道”的定義

商業(yè)街首先是有巨大人口流量的場所，其次作為城市化進程的產(chǎn)物，又是市容市貌中最繁華絢麗的景觀，它還是推動城市經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。商業(yè)街一定含有但不僅限于包括商店、服裝店、餐飲店等滿足居民最基本消費的場所。這些消費場所按照不同比例構(gòu)成，是城市商業(yè)的縮影。

22進行街道工商業(yè)發(fā)展的原因

在21世紀伊始，商業(yè)街所表現(xiàn)出來的交通屬性比例變得越來越高?？梢院唵卫斫鉃?，往返商業(yè)街的交通成本變得越來越低，商業(yè)街的選址也越來越靠近繁華地段。其附近的人口流量也越來越大。但其并不會取代傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，因為分散的居住分布形式即產(chǎn)生了巨大的交通成本和空間移動成本，又限制了巨型商業(yè)區(qū)域的形成。

自計劃經(jīng)濟結(jié)束以來，市場經(jīng)濟體制的特性使得人們需要自己進行相應(yīng)的市場規(guī)劃，經(jīng)濟形勢越來越寬敞，有更多的人就業(yè)，有更多的經(jīng)濟來源，市場經(jīng)濟為主導(dǎo)的重要性由此可見。政府政策以及分配資源產(chǎn)生的變化，是由市場經(jīng)濟的發(fā)展而直接引起的。政府政策及資源的支持又是一個商圈或者商業(yè)街區(qū)發(fā)展的重要保障，其他優(yōu)勢暫且按下不表，最顯而易見的就是政府機構(gòu)的遷移會給遷入?yún)^(qū)域帶來大量的資源從而迅速帶動一塊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。以無錫市堰橋街道為例，無錫市堰橋街道工商業(yè)發(fā)展較早，目前擁有包括輕工、紡織、化工、機械、電子、建材、冶金等七大行業(yè)在內(nèi)的1154余家企業(yè)。2006年全街道實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值37億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值1058億元，工業(yè)銷售1039億元，財政收入52億元。

3傳統(tǒng)商業(yè)街道與新型商業(yè)街道的比較

隨著城市化進程的加速，街道發(fā)展工商業(yè)作為一種新生力量，在為原居民提供就業(yè)崗位、增加收入、改善生產(chǎn)和生活條件，促進經(jīng)濟社會發(fā)展等方面發(fā)揮了不可替代的作用。而街道工商I的發(fā)展，主要由集體自辦、外引內(nèi)聯(lián)、個體經(jīng)濟所組成。其組成結(jié)構(gòu)多樣，既不需要國營企業(yè)嚴格的項目論證，也不需要高、精、尖的科學技術(shù)支持。

第一，現(xiàn)代商業(yè)街既不同于傳統(tǒng)的商業(yè)街，也不同于商品一條街。傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營的不僅僅是商品，還可以經(jīng)營文化、經(jīng)營情懷，它們可以因為一間古老的店鋪而著名，它們可以是同類商品的集合，也可以進行不同類型商品的分散銷售。從消費者的選擇性及商業(yè)街的知名度來說，都比傳統(tǒng)商業(yè)街和商品一條街更具有優(yōu)勢。它既具有城市商業(yè)中心的功能，又具備現(xiàn)代購物中心的特點，是商業(yè)多功能的整合。

第二，社區(qū)商業(yè)街作為最傳統(tǒng)的商業(yè)街道形式，因其是人類商業(yè)活動最初的一級形態(tài)。它是由一定區(qū)域版塊被多個居住性單元在商業(yè)需求下由交通的形式組成的中心商業(yè)區(qū)。所以其商業(yè)貿(mào)易結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式以及管理模式上都不如新型的商業(yè)街道。

第三，現(xiàn)代商業(yè)街的整體優(yōu)勢在于以業(yè)態(tài)復(fù)合形式、業(yè)態(tài)聯(lián)動性為原則的多種業(yè)態(tài)復(fù)合而成。也就是商業(yè)模式的升級，調(diào)整了原來的業(yè)態(tài)比例和組成形式。例如，傳統(tǒng)型商業(yè)街餐飲比重可能只有20%，而新型商業(yè)街將其比重調(diào)整為30%～40%。有很大一部分原因是因為線下交易的衰弱以及居民生活品質(zhì)的提升所導(dǎo)致。

第四，傳統(tǒng)型的商業(yè)街道隨著社會的發(fā)展，以21世紀人們的眼光看來，其產(chǎn)生的問題有：浪費空間、產(chǎn)品分類不全、娛樂類型單一、零售業(yè)和餐飲業(yè)混亂以及商業(yè)貿(mào)易結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理等。以西單大悅城為例，大悅城的客戶群定位于年輕群體，年輕、時髦、快銷，一站式購物；而其周圍的商場則是成熟、沉穩(wěn)、奢侈。這種年輕化的定位，為年輕人營造了較為適宜的購物環(huán)境，使得購物本身傳統(tǒng)的購物方式轉(zhuǎn)變?yōu)樾鲁钡捏w驗式購物。這不論是在生活娛樂方面亦或是休閑購物方面，都是傳統(tǒng)型商業(yè)街道所無法比擬的。

4發(fā)展街道工商業(yè)的優(yōu)勢

商業(yè)綜合體優(yōu)勢的本質(zhì)，是在最大限度上減少了消費者的支出與成本。如金錢成本、時間成本、體力成本和空間移動成本等。除了這些優(yōu)勢以外，政府鼓勵、業(yè)主投資、政策支持以及消費群體的變化等因素，也能使得新型商業(yè)街道成為開發(fā)商關(guān)注的重點。簡單舉例說明：在街道工商業(yè)未發(fā)展成熟之前，市民購買不同商品需要去不同區(qū)域購買。如購買手機需要到電子商貿(mào)城去購買，購買服裝需要去服飾城購買。伴隨著整合了各項功能的商業(yè)街道的出現(xiàn)，市民可在同一區(qū)域購買所需的不同商品，這大大降低了包括交通費在內(nèi)的金錢成本和體力成本。

伴隨著互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，即便是不熟悉城市環(huán)境的外來游客也可在手機APP上查詢到離他最近的商業(yè)街道，而不需要花費大量的時間去尋找傳統(tǒng)的商業(yè)中心。相對應(yīng)地，也減少了所耗費的時間成本。而整合了多功能的商業(yè)街道，消費者可以根據(jù)自己的選擇，上午逛街買衣服，中午有選擇性地挑選適合自己口味的餐廳用餐，下午在電影院里看一場電影等滿足自身喜好的休閑娛樂活動。在同一街區(qū)包含各種不同的生活娛樂功能，消費者的選擇即使多樣，因為空間移動成本的減少，也不會增加其決策成本。所以，街道工商業(yè)的發(fā)展，在極大地迎合了消費者需求的同時，盡量讓消費者的決策成本降低。以商業(yè)街道和商場（商業(yè)綜合體）為例，若一個商業(yè)綜合體，可能十個人里才有一個會去消費，那么轉(zhuǎn)化率就是10%。而對于綜合體里的單個店鋪來說，這個轉(zhuǎn)化率就更少。但是對于商業(yè)街道的沿街店鋪來說，能夠被消費者看到或關(guān)注的概率，至少在60%以上。所以“產(chǎn)品銷售+品牌展示”這兩大功能中，商業(yè)街的側(cè)重點應(yīng)慢慢偏向后者。

對于那些新進入的品牌來說，相較于傳統(tǒng)的商業(yè)街來說，新型的商業(yè)街道更能吸引較為新潮的年輕群體，而政府的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)也更偏向于新型的商業(yè)街道。拋開客觀因素來說，沿街店鋪的自身優(yōu)勢在于商鋪本身處于商業(yè)中心的核心位置，不管是商鋪的展示面或是其通達性，都能使品牌形象的展示作用大大增強。

5結(jié)論

新形勢下發(fā)展的商業(yè)街道是呈螺旋狀上升的。又因為互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，新的體驗式商業(yè)街區(qū)必然會伴隨著線上交易這一特點出現(xiàn)。在形態(tài)上和過去的傳統(tǒng)商業(yè)街有很大的區(qū)別。未來商業(yè)街應(yīng)該以文化、體驗、展示、旅游為主。以文化認同感帶動消費。對于消費體驗來說，特別是在一些三、四線城市顯得尤為明顯。比如看展覽，聽相聲或是觀看其他傳統(tǒng)文化節(jié)目時，對于收錢收門票，是很困難的一件事。但是當真正把傳統(tǒng)文化展現(xiàn)在消費者眼前的時候，引導(dǎo)消費者在體驗結(jié)束后喝杯咖啡，吃個東西，那還是有可能的，最重要的是如何轉(zhuǎn)移。所以定位很重要。未來的商業(yè)綜合體和商業(yè)街會并存，因為它們是同一個事物的兩種不同表現(xiàn)而已。根據(jù)具體項目地的特性，根據(jù)需要選擇綜合體或商業(yè)街的形式。

參考文獻：

[1]葉朕，李瑞敏完整街道政策發(fā)展綜述[J].城市交通，2015（1）：17-24

篇(7)

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)時代；杭州市；商業(yè)特色街；升級改造

杭州市目前擁有15條市級商業(yè)特色街區(qū)，17條區(qū)縣級商業(yè)特色街區(qū)。全市各商業(yè)特色街區(qū)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵期。如何審時度勢，創(chuàng)新驅(qū)動，深化改革，推動商業(yè)特色街提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是各商業(yè)街區(qū)面臨的亟需解決的問題。

一、特色商業(yè)街面臨的形式

1、消費模式趨向差異化。近年來，隨著居民財富的積累和消費行為的改變，模仿型排浪式消費階段已基本結(jié)束，個性化、差異化消費逐漸主導(dǎo)市場。消費者在商業(yè)特色街區(qū)內(nèi)不再是簡單地購買商品，而是更加注重產(chǎn)品的功能和質(zhì)量，更加追求個性消費需求的滿足，更加崇尚潮流前沿的消費體驗，這對各商業(yè)特色街區(qū)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型提出新的要求。如四季青服裝特色街區(qū)積極推廣精品零售業(yè)態(tài)，積極探索街區(qū)的商旅互動市場運作新機制；青芝塢休閑旅游慢生活特色街積極發(fā)展特色餐飲經(jīng)濟，集聚了“樸墅”、“熱意餐廳”、“水杉曉廬”等一批杭州最有文藝范兒的美食餐廳；梅家塢茶文化村通過發(fā)放上萬張消費體驗券，提高促銷覆蓋面等創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，都是從消費者的需求出發(fā)，通過提供有效供給激活消費需求，提供更加個性化、多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)。

2、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟沖擊實體商街。作為電商發(fā)展最早、最快的地區(qū)，2013年杭州市有網(wǎng)絡(luò)消費支出的城鎮(zhèn)居民家庭占全部家庭的37.2%，上述家庭戶均網(wǎng)絡(luò)消費支出3877元。2014年上半年，杭州網(wǎng)絡(luò)零售總額為867.72億元，同比增長了33.91%。隨著消費者線上消費行為的逐漸增加，傳統(tǒng)商業(yè)模式受到劇烈沖擊，銷售業(yè)績大幅下滑，實體店開始萎縮，空置店鋪明顯增多。

3、新型業(yè)態(tài)分流傳統(tǒng)客源。與新興商業(yè)綜合體倡導(dǎo)的“一站式消費”商業(yè)模式相比，部分商業(yè)特色街區(qū)存在功能單一的缺陷。截止2014年底，除杭州大廈、銀泰、解百等老牌的商業(yè)綜合體，萬達廣場、水晶城、集盒、中大銀泰城等一批商業(yè)綜合體紛紛開業(yè)，與其周邊的商業(yè)特色街區(qū)展開激烈競爭。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2017年，杭州的商貿(mào)綜合體項目將達到75個，總建筑面積853萬平方米以上，大規(guī)模商業(yè)設(shè)施投入使用，必定分流商業(yè)特色街區(qū)的原有客源。

4、街區(qū)品位有待提升。消費者對商業(yè)特色街區(qū)的要求日漸提升，希望有更好的街區(qū)風格、更高的服務(wù)品質(zhì)、更優(yōu)美的購物環(huán)境。這對商業(yè)特色街區(qū)在特色定位、主題風格、網(wǎng)點開發(fā)和設(shè)施設(shè)置等方面提出更高的要求。各特色街區(qū)急需實施改造提升工程，改善硬件設(shè)施，完善購物、旅游、休閑功能，在“吸引國際游客”、“留住過往客人”上狠下功夫，使游客逐漸發(fā)展成為購客、購客發(fā)展成為坐客、坐客發(fā)展成為住客，讓顧客慢下來、坐下來、住下來。

二、存在的問題

面對經(jīng)濟形勢下行壓力、電子商務(wù)巨大沖擊、商貿(mào)綜合體分流客源、同質(zhì)化競爭日趨激烈等問題，商業(yè)特色街區(qū)聚集效應(yīng)和經(jīng)濟效益有所減弱，空攤空鋪數(shù)量增加，經(jīng)營狀況疲態(tài)顯現(xiàn)。這些街區(qū)由于傳統(tǒng)經(jīng)營模式的束縛，存在如下一些問題：

1、配套設(shè)施不夠完善

各商業(yè)特色街區(qū)的硬件設(shè)施已經(jīng)成為制約發(fā)展的重要因素，部分商業(yè)特色街區(qū)道路、管線等基礎(chǔ)設(shè)施不到位，自助銀行、通訊網(wǎng)絡(luò)等配套設(shè)施不足，難以與商業(yè)特色街區(qū)的發(fā)展相適應(yīng)；停車場匱乏，給消費者的就餐、購物、休閑帶來極大不便。如絲綢特色街區(qū)、南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)、武林路時尚女裝街區(qū)和文三路電子信息街區(qū)均地處城市交通樞紐地段，道路繁忙，空間狹小，停車難問題尤為突出。

2、業(yè)態(tài)引導(dǎo)比較困難

大部分商業(yè)特色街區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)較分散，商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)與街區(qū)總體規(guī)劃難以統(tǒng)一，導(dǎo)致低端化、同質(zhì)化商家大量出現(xiàn)。加之部分產(chǎn)權(quán)歸私人所有，為尋求利益最大化，導(dǎo)致租金價格奇高、商戶入不敷出、經(jīng)營主體快速更迭，導(dǎo)致街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)散亂、店鋪品牌存活率低，給商業(yè)特色街區(qū)的整體形象造成嚴重損害。物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性也給街區(qū)的管理增加難度，影響了特色街區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

3、管理機構(gòu)職能削弱

商業(yè)特色街區(qū)管理機構(gòu)的管理、服務(wù)水平對街區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要。目前，部分商業(yè)特色街區(qū)缺乏強有力的有效管理，有的街區(qū)納入?yún)^(qū)政府或街道辦事處屬地監(jiān)管，有的街區(qū)通過產(chǎn)權(quán)單位管理，還有的街區(qū)通過行業(yè)協(xié)會協(xié)調(diào)。多元的產(chǎn)權(quán)主體和管理主體協(xié)調(diào)困難，導(dǎo)致無法形成合力，管理職能被削弱；部分管理主體業(yè)務(wù)不夠?qū)I(yè)；還有部分管理主體缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，造成管理漏洞。

4、經(jīng)營方式亟待轉(zhuǎn)型

在互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用高速發(fā)展的時代，各商業(yè)特色街區(qū)需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路和方式，通過大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+”經(jīng)營模式，加快線上線下融合，注重顧客消費體驗，實現(xiàn)自身跨越式發(fā)展。

三、升級改造建議

1、完善硬件，提升購物環(huán)境

對各街區(qū)硬件設(shè)施進行“有機更新”，對街區(qū)內(nèi)的綠化景觀、導(dǎo)視系統(tǒng)、宣傳廣告、服務(wù)設(shè)施等城市家具進行完善。如石祥路汽車貿(mào)易街引進高端汽車品牌4S店，推進杭州汽車物流中心文化廣場項目，打造集汽車展覽、汽車文化宣傳、現(xiàn)代科技展示及生態(tài)休閑、交通法規(guī)教育于一體的城市休閑文化公共景觀。硬件設(shè)施、購物環(huán)境的提升，營造了街區(qū)規(guī)范、安全、優(yōu)美的商業(yè)氛圍，使特色街區(qū)實現(xiàn)從“街”到“街區(qū)”的跨越發(fā)展。

2、優(yōu)化業(yè)態(tài)，促進商旅文融合

進一步整合各街區(qū)資源，深入優(yōu)化各街區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，做到商業(yè)特色街區(qū)的發(fā)展與現(xiàn)代旅游業(yè)、現(xiàn)代休閑業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有機結(jié)合。要將“街的文化”與“文化的街”有機結(jié)合：對現(xiàn)有的歷史老街，要在繼續(xù)做好傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上加以開發(fā)；對于已經(jīng)打響品牌的商業(yè)街，要繼續(xù)弘揚街區(qū)的人文文化；對于新興的商業(yè)街區(qū)，要提出和打造有品位的商業(yè)文化。根據(jù)街區(qū)特色定位，以造“節(jié)”、造情、造景為載體，積極舉辦各類契合社會主義核心價值觀、符合街區(qū)文化特色的活動。

3、加強宣傳，塑造街區(qū)品牌

加大街區(qū)品牌的宣傳力度，把塑造街區(qū)品牌作為戰(zhàn)略任務(wù)，借助專業(yè)團隊和策劃機構(gòu)，制定適合街區(qū)品牌發(fā)展戰(zhàn)略，通過品牌塑造促進街區(qū)品質(zhì)提升；要以“夜景閃亮，街區(qū)漂亮，品牌響亮”為目標，提升、培育、創(chuàng)建為手段，組織開展各種形式的促銷宣傳活動，嘗試“組團”營銷；利用西湖博覽會、世界休閑博覽會和茶博會等會展平臺，以及報刊、廣播、電視等新聞媒體和微博、微信等新媒體的宣傳，對街區(qū)的歷史、現(xiàn)狀和前景做系統(tǒng)的介紹和宣傳，塑造街區(qū)品牌，促進街區(qū)繁榮發(fā)展。

4、發(fā)展電商，打造智慧街區(qū)

加強電子商務(wù)應(yīng)用，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與傳統(tǒng)經(jīng)濟模式功能互補，建立與商業(yè)特色街區(qū)運營相融合的電子商務(wù)模式來提升街區(qū)競爭力。各商業(yè)特色街區(qū)要積極搭建信息網(wǎng)絡(luò)化的公共服務(wù)平臺和公共交易平臺，增加企業(yè)營銷智能化含量，在總結(jié)武林路時尚女裝街O2O建設(shè)試點和文三路“IT網(wǎng)上市場”發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，逐步在一些條件成熟的街區(qū)推廣O2O運營模式，大力推進智慧街區(qū)的建設(shè)，推動電子商務(wù)在商業(yè)特色街區(qū)的應(yīng)用。最終實現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)和網(wǎng)上商街的融合，引領(lǐng)和帶動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展，創(chuàng)造更多的社會、經(jīng)濟效益。