淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理

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淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理:房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制分析

摘要：近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理模式也日趨成熟，其中質(zhì)量控制是開發(fā)項目設(shè)計管理的重要組成部分，也是核心管理要素。本文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制的概念和內(nèi)涵和在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進(jìn)行質(zhì)量控制的意義，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中質(zhì)量控制方面存在的問題，并且提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目設(shè)計管理；質(zhì)量控制

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的起步時間較晚，在上世紀(jì)90年代才開始初步建立相關(guān)的制度，21世紀(jì)初經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產(chǎn)質(zhì)量問題近年來逐漸受到重視，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段進(jìn)行相應(yīng)的管理優(yōu)化，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量的控制便有著重要的積極意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制也就是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，對于設(shè)計階段中的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計方案、施工圖等進(jìn)行相應(yīng)的管理，依照質(zhì)量控制的理論和方法，建立起在設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制的機(jī)制。例如在設(shè)計階段中，依照我國相關(guān)的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定合理的質(zhì)量參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在建筑材料選擇、抗震等級、防火設(shè)施等方面進(jìn)行規(guī)范，防止在設(shè)計階段出現(xiàn)質(zhì)量問題[1]。同時，如果在設(shè)計過程中出現(xiàn)了設(shè)計信息變更，例如建設(shè)單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目在要求方面發(fā)生了變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段是保障建設(shè)質(zhì)量的重要階段，在設(shè)計階段中出現(xiàn)的質(zhì)量問題所造成的影響也最大。因而在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中進(jìn)行質(zhì)量控制，也需要充分考慮施工情況和設(shè)計要求。

二、在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進(jìn)行質(zhì)量控制的意義

自我國改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，為推動我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)也起到了重要作用。然而應(yīng)當(dāng)看到，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，其中房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量問題最為突出。近年來我國也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量事故，如何在房地產(chǎn)建設(shè)中進(jìn)行完善的質(zhì)量控制，保障其建設(shè)質(zhì)量便是重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，能夠建立起完善的質(zhì)量控制機(jī)制，從而保障設(shè)計方案的合理性和質(zhì)量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制，在設(shè)計過程中進(jìn)行質(zhì)量控制，其主要價值在于通過反復(fù)的設(shè)計論證，保證設(shè)計方案能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)要求以及我國在建筑方面的相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制中存在的問題

1.缺乏針對設(shè)計人員明確的責(zé)任制度

首先，在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制中，還沒有建立起較為明確的責(zé)任制度，一些關(guān)于質(zhì)量控制的責(zé)任制度較為籠統(tǒng)，缺乏實際指導(dǎo)意義。例如房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中，缺乏對于設(shè)計人員職責(zé)的較好明確，一旦在建設(shè)過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往無法明確追究設(shè)計單位和設(shè)計人員的責(zé)任。同時，在設(shè)計階段，對于設(shè)計單位和設(shè)計人員的相關(guān)責(zé)任也沒有進(jìn)行明確[3]。缺乏明確的責(zé)任制度使得在房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制中，雖然制定了相關(guān)質(zhì)量控制制度，但是設(shè)計人員在工作中由于缺乏相關(guān)的約束，沒有較好的責(zé)任感和使命感。

2.設(shè)計單位缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制

缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中，沒有在質(zhì)量控制機(jī)制中建立起相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，缺乏對于質(zhì)量控制措施的監(jiān)督和約束。缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制并不僅僅體現(xiàn)在設(shè)計單位自身缺乏較好的監(jiān)督機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中，建設(shè)單位和相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門也沒有充分參與設(shè)計過程中，缺乏對于設(shè)計單位的較好監(jiān)督。另一方面，缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制還表現(xiàn)在對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的設(shè)計管理方面，沒有形成對設(shè)計方案合理性、科學(xué)性的審核和監(jiān)督，對質(zhì)量控制機(jī)制的完善會造成一定的不利影響。

3.缺乏在設(shè)計過程中較好的計劃控制應(yīng)用

在質(zhì)量控制方法方面，對于計劃控制的應(yīng)用一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中的一個難點，也是弱點。計劃控制主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過制定完善的質(zhì)量控制計劃，分階段的檢驗計劃實施情況，并且進(jìn)行評價，為后續(xù)建設(shè)提供相應(yīng)的建議[4]。而當(dāng)前在計劃控制應(yīng)用方面還存在很大的不足，相關(guān)質(zhì)量控制計劃方案的制定缺乏合理性，在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調(diào)查和評估。同時，在各階段的質(zhì)量控制計劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當(dāng)前在質(zhì)量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制，忽略了在決策階段和設(shè)計階段的質(zhì)量控制計劃。特別是在設(shè)計階段中，往往設(shè)計單位并沒有制定相應(yīng)的質(zhì)量控制計劃，設(shè)計方案變動較大，一旦發(fā)生變更，就會影響到質(zhì)量控制計劃，因而很多設(shè)計單位也并不重視制質(zhì)量控制計劃的制定。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施

1.制定明確的責(zé)任制度

首先，責(zé)任制度作為在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中關(guān)于質(zhì)量控制的重要內(nèi)容和途徑，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮出其應(yīng)有作用。要對于相關(guān)的責(zé)任制度進(jìn)行細(xì)化，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的設(shè)計階段的特點，制定相關(guān)的責(zé)任制度。特別是在責(zé)任制度的制定中，對于設(shè)計單位的責(zé)任要予以明確。通過建立這種明確的責(zé)任制度，對設(shè)計人員的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，提高其責(zé)任心和使命感，促使設(shè)計人員能夠在設(shè)計工作中自覺進(jìn)行質(zhì)量控制。責(zé)任制度應(yīng)當(dāng)細(xì)化到個人，例如在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中，對于設(shè)計圖紙的信息完善性和合理性應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確，特別是對于一些重點質(zhì)量控制數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化，參照我國的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高設(shè)計圖紙的規(guī)范性。

2.建立完善的監(jiān)督機(jī)制

建立完善的監(jiān)督機(jī)制主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計單位中建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，例如圖紙審核機(jī)制，由不同的設(shè)計負(fù)責(zé)人對設(shè)計圖紙進(jìn)行多次審核，針對質(zhì)量控制要點進(jìn)行重點審核。通過設(shè)計單位自身的約束機(jī)制，對于設(shè)計人員的工作態(tài)度、工作方法等進(jìn)行控制，并且應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對設(shè)計人員的培訓(xùn)，提高其職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平。另一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計過程中引入外部監(jiān)督機(jī)制，使得建設(shè)單位和相關(guān)監(jiān)理部門也能參與到設(shè)計過程中，對于設(shè)計方案的合理性和質(zhì)量控制措施進(jìn)行監(jiān)督。

3.充分應(yīng)用計劃分析進(jìn)行質(zhì)量控制

質(zhì)量控制方法方面，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中針對不同的房地產(chǎn)項目建設(shè)特點和不同的環(huán)節(jié)階段，選擇適宜的質(zhì)量控制方法，并且應(yīng)當(dāng)在設(shè)計方案中明確相關(guān)的質(zhì)量控制方法，以此確保質(zhì)量控制措施的實施。充分應(yīng)用計劃分析的相關(guān)方法和理論，制定完善的質(zhì)量控制計劃。對質(zhì)量控制計劃進(jìn)行細(xì)化，劃分為若各個質(zhì)量控制階段，設(shè)置階段性的計劃目標(biāo)。依照質(zhì)量控制計劃，設(shè)計相應(yīng)的計劃考核機(jī)制，定期對質(zhì)量控制計劃的實施情況進(jìn)行考核。同時，在計劃的制定中，為了確保質(zhì)量控制計劃的可實施性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的調(diào)查評估，針對設(shè)計方案的質(zhì)量要求，確定各個階段的質(zhì)量控制目標(biāo)。如果在設(shè)計過程中出現(xiàn)了設(shè)計要求變更或者設(shè)計圖紙變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量論證，評估設(shè)計變更是否會影響到整體設(shè)計方案的質(zhì)量控制，在發(fā)生變更后，及時更正質(zhì)量控制計劃。

結(jié)論

在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進(jìn)行質(zhì)量控制，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，這對于保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量有著重要作用。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制中，還存在著一些問題，如設(shè)計人員責(zé)任制度不明確、設(shè)計單位缺乏監(jiān)督機(jī)制、缺乏設(shè)計階段較好的質(zhì)量控制計劃應(yīng)用等等。因而應(yīng)當(dāng)積極針對這些問題進(jìn)行解決，以此優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施。

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理:淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理

摘要：隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)設(shè)計管理也越來越受到房地產(chǎn)公司的重視?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)項目設(shè)計存在的問題主要是由于缺乏及時有效的管理措施所造成的。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計決定了未來消費(fèi)者對產(chǎn)品的滿意度，也就決定了產(chǎn)品可能帶來的收益值，另一方面設(shè)計也決定了產(chǎn)品的大部分支出。想要更大的收益必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；質(zhì)量管理；協(xié)調(diào)管理

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計階段處于項目建設(shè)周期的中前期，是工程項目建設(shè)進(jìn)入實施階段的開始。設(shè)計質(zhì)量對項目總體質(zhì)量具有決定性影響，設(shè)計階段是決定工程造價的主要階段，設(shè)計進(jìn)度為制定項目控制性進(jìn)度計劃提供了基礎(chǔ)條件，因此設(shè)計階段的管理對于整個項目來說至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的意義

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工?？梢哉J(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計院），出方案報建文本，進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

二、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理存在的問題

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，設(shè)計單位為了追求其自身的經(jīng)濟(jì)效益，而不注重建筑工程的總體效益。為了使得建設(shè)單位或開發(fā)商選取自己的設(shè)計方案，盲目追求建筑的外觀效果，高標(biāo)準(zhǔn)配置，甚至不惜為此徇私舞弊。近些年來，在施工過程經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)施工圖紙的問題，給建設(shè)單位帶來不少的損失，這些都是由于在設(shè)計過程中沒有良好的設(shè)計管理造成的，歸結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、在設(shè)計階段總體方案及專業(yè)方案優(yōu)化設(shè)計不夠

有的設(shè)計方案一經(jīng)確定便需直接進(jìn)行施工圖設(shè)計，但有的工程設(shè)計方案需要按步驟分級進(jìn)行。深化設(shè)計是應(yīng)貫穿于整個設(shè)計過程中的，即從項目可行性研究、方案設(shè)計、初步設(shè)計直到項目施工圖設(shè)計，但經(jīng)常出現(xiàn)的問題是到了施工階段才發(fā)現(xiàn)有些專業(yè)圖紙深化程度不夠，如果在設(shè)計階段管理人員能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，將深化、協(xié)調(diào)工作做好，就不會出現(xiàn)施工后再深化圖紙的現(xiàn)象，也將會減少各方經(jīng)濟(jì)利益上的一些糾紛。

2、設(shè)計管理過程中只重視主體工程設(shè)計，忽視附屬及配套設(shè)計

不少設(shè)計單位在設(shè)計過程中只注重主體環(huán)節(jié)，而對附屬設(shè)施，例如小市政工程，室外管線等沒有予以重視，給日后的施工帶來麻煩，如果在設(shè)計階段，設(shè)計管理公司能夠及時發(fā)現(xiàn)這些問題，協(xié)調(diào)好各個專業(yè)的配合工作，此類麻煩是完全可以避免的。以我自身經(jīng)驗為例，項目A，項目B是同一園區(qū)內(nèi)的兩棟建筑，但啟用了兩家不同的設(shè)計單位，在室外管線設(shè)計時就需要管理公司特別注意，有誰來做此設(shè)計，做好接口工作。

3、設(shè)計管理過程中，圖紙校審不認(rèn)真

有些設(shè)計單位內(nèi)部缺乏統(tǒng)一的管理措施，沒有嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)范，當(dāng)然這在選擇設(shè)計單位時需要建設(shè)單位或開發(fā)商走嚴(yán)格的招標(biāo)程序或認(rèn)真做出選擇。如果由于各種綜合情況選擇的設(shè)計單位出現(xiàn)此種情況，設(shè)計階段的管理就顯得尤為重要了，這就需要管理公司認(rèn)真督促進(jìn)行圖紙校審工作，保證圖紙是按照統(tǒng)一規(guī)范設(shè)計。

三、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的管理措施

1、設(shè)計過程進(jìn)度控制

大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項目策劃，確定設(shè)計目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計院實力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

2、設(shè)計階段質(zhì)量管理原則、任務(wù)

（1）設(shè)計階段質(zhì)量管理原則

首先，建設(shè)工程設(shè)計應(yīng)與社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會

效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一；其次，工程設(shè)計應(yīng)當(dāng)按建設(shè)基本程序，堅持先勘察、后設(shè)計、再施工原則；再次，建設(shè)工程設(shè)計力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟(jì)；最后，設(shè)計應(yīng)符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，計算應(yīng)準(zhǔn)確，文字說明應(yīng)清楚，圖文指標(biāo)要清晰、準(zhǔn)確、避免“錯、漏、碰、缺”。

（2）設(shè)計階段質(zhì)量管理的主要任務(wù)

編制管理細(xì)則，確定目標(biāo)控制計劃，督促設(shè)計單位完善質(zhì)保體系，建立內(nèi)部專業(yè)交底及會簽制度；設(shè)計方案、圖紙、概預(yù)算和主要設(shè)備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設(shè)計的指令；對設(shè)計工作的協(xié)調(diào)控制，及時檢查和控制設(shè)計的進(jìn)度，做好各部門間的協(xié)調(diào)工作，使各專業(yè)設(shè)計之間配合、銜接，及時消除隱患；參與主要設(shè)備、材料的選型；組織對設(shè)計的評審或咨詢；組織設(shè)計文件、圖紙的報批、驗收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作；組織設(shè)計交底與圖紙會審，處理或參與處理設(shè)計變更和因設(shè)計引起的工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故；編寫管理后評估。

3、方案設(shè)計階段對項目風(fēng)險管理

有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的項目風(fēng)險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

4、施工圖設(shè)計階段管理

一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，此階段的項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后，首要做的工作就是對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設(shè)計運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。

5、設(shè)計成果的評審設(shè)計成果的評審是設(shè)計意圖得以實現(xiàn)圖紙化的一項重要手段，是建設(shè)單位或開發(fā)商對設(shè)計成果所進(jìn)行的最后一次檢驗，此項工作的好壞決定了日后在施工階段出現(xiàn)設(shè)計變更及洽商的多少，很多房地產(chǎn)開發(fā)單位忽視此項工作或僅僅走過場了之，導(dǎo)致大量的后續(xù)工作出現(xiàn)，我認(rèn)為做好設(shè)計成果評審，需要做好以下幾項工作：（1）評審會的合理組織。合理的組織需要有合理的時間安排，房地產(chǎn)開發(fā)項目的專業(yè)人才時間都非常寶貴，應(yīng)在評審會前根據(jù)圖紙量的大小提前數(shù)日下發(fā)圖紙，使從業(yè)務(wù)部門抽選的評審會成員提前熟悉圖紙，評審時能立即作出判斷。另外應(yīng)采用有資歷的人員作為評審會主持人，以使大家對評審會給予足夠的重視，在遇到模棱兩可的問題時也可由其當(dāng)即拍板，避免問題一拖再拖。（2）參與部門要充分。一般而言，提供設(shè)計輸入資料的部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均應(yīng)該參加，以確認(rèn)輸入時所提供的設(shè)計要求在設(shè)計圖紙中的體現(xiàn)情況。如有必要，還應(yīng)邀請外部相關(guān)專家參與評審會。（3）評審紀(jì)要詳細(xì)。只有對評審紀(jì)要認(rèn)真對待方可提高各部門對評審會的重視程度，還可為日后的分析總結(jié)做好足夠的資料積累，每次的評審紀(jì)要都應(yīng)詳細(xì)，并要求相關(guān)人員簽字確認(rèn)。④參與部門的充分重視。只有參與部門足夠重視才可能出現(xiàn)良好的評審預(yù)期，但參與的部門一般都是比較繁忙的業(yè)務(wù)部門，這就需要采取措施，避免到會充數(shù)的狀態(tài)。

6、設(shè)計費(fèi)用管理

由于房地產(chǎn)項目具有一定的重復(fù)性，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過一段時間的經(jīng)驗積累，完全可以建立起工程造價的數(shù)據(jù)庫，從而確立合理的投資限額，實行限額設(shè)計，在此基礎(chǔ)上，由設(shè)計單位與企業(yè)簽訂設(shè)計合同，商定獎勵與懲罰的條款，對設(shè)計造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設(shè)計人員責(zé)任，并進(jìn)行賠償；對科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計方案，按限額造價與實際設(shè)計造價進(jìn)行比較，節(jié)約部分按比例給予設(shè)計人員獎勵，超出限額造價則給予處罰，從而提高設(shè)計人員進(jìn)行限額設(shè)計的積極性，。通過這一措施，有效的內(nèi)部化設(shè)計取費(fèi)的外部性。

另外，對設(shè)計費(fèi)的支付程序也要進(jìn)行變革。主要是設(shè)計費(fèi)在工程施工開始前即給付完畢，結(jié)果造成施工過程中設(shè)計單位沒有壓力積極提供現(xiàn)場服務(wù)，為此，設(shè)計費(fèi)的支付方式上可以預(yù)留設(shè)計費(fèi)的固定部分如10-15%的激勵費(fèi)用，待工程竣工后激勵費(fèi)用與設(shè)計尾款一同結(jié)清，這樣就可防止設(shè)計人員在施工過程中設(shè)計現(xiàn)場服務(wù)的不到位現(xiàn)象，同時對于施工過程中因設(shè)計問題引起的設(shè)計變更，要追究設(shè)計單位的責(zé)任，操作上可以設(shè)一限值，（如10萬元），如因設(shè)計原因引起的變更每超過10萬元，則應(yīng)扣除設(shè)計費(fèi)固定部分的1%，考慮到設(shè)計變更不可避免，10萬元以下部分可以不考慮設(shè)計單位的賠償責(zé)任，最大的賠償金額也不超過設(shè)計費(fèi)固定部分的10%，這樣，迫使設(shè)計單位重視施工階段設(shè)計變更的時效性和經(jīng)濟(jì)性

結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此，項目設(shè)計管理階段，務(wù)必要確立好時間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理:論房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理措施

【摘 要】設(shè)計管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的重要組成部分，也是項目建設(shè)過程中預(yù)控管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。文章結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段以及設(shè)計變更階段的設(shè)計管理，根據(jù)項目設(shè)計管理的實際案例，分析對房地產(chǎn)項目設(shè)計各個階段進(jìn)行設(shè)計管理的重要性。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；變更管理

1 方案設(shè)計階段的設(shè)計管理

建筑方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書方案招標(biāo)方案評審及咨詢方案定案出方案報建文本進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計階段，強(qiáng)有力的組織執(zhí)行結(jié)構(gòu)是必須的。

方案設(shè)計階段有時可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

方案設(shè)計階段要進(jìn)行風(fēng)險管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司的過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的項目風(fēng)險除違規(guī)操作外，其它并不太高。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

2 施工圖設(shè)計階段的設(shè)計管理

建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)及管理流程相對簡單。

在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其已完設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計公司的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間環(huán)節(jié)控制，保證中間成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各安裝專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。最后一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目執(zhí)行部門對設(shè)計圖紙進(jìn)行詳盡的審查，必要時組織由規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計、合同等方面的專家提出整改意見，把設(shè)計缺失控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

在房地產(chǎn)設(shè)計運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點趕圖不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。因此在項目設(shè)計階段總體時間管理上，一定要嚴(yán)格控制關(guān)鍵點的時間安排，以利于整體工作的順利完成。

3 設(shè)計變更階段的管理

3.1 設(shè)計變更的概述

設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達(dá)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計階段變更，則只修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強(qiáng)設(shè)計變更管理，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計初期階段，認(rèn)真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價影響較大的設(shè)計變更，要先算帳，后變更。

3.2 設(shè)計變更產(chǎn)生的原因

主要有修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變；增減工程內(nèi)容；改變使用功能；設(shè)計錯誤、遺漏；提高合理化建議；施工中產(chǎn)生錯誤；使用的材料品種的改變；工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深。

3.3 設(shè)計變更的簽發(fā)原則

設(shè)計變更無論是由哪個參建方提出，均應(yīng)由設(shè)計管理部門、工程管理部門會同監(jiān)理單位、設(shè)計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過分管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后由設(shè)計單位出具相應(yīng)圖紙或變更，并由工程管理部門辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關(guān)部門予以實施。但在審查時應(yīng)注意以下幾點：①確屬原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可；②一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益（質(zhì)量、工期、造價）與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定；③工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重；④設(shè)計變更應(yīng)簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等；⑤設(shè)計變更必須說明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設(shè)備選型不當(dāng)，設(shè)計者考慮需提高或降低標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計漏項、設(shè)計失誤或其它原因；⑥建設(shè)單位對設(shè)計圖紙的合理修改意見，應(yīng)在施工之前提出。在施工驗收工程中，只要不影響生產(chǎn)，一般不再接受變更要求；⑦施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅決杜絕內(nèi)容不明確的，沒有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。

3.4 設(shè)計變更的實施與費(fèi)用結(jié)算

設(shè)計變更實施后，由工程管理部門簽注實施意見，但應(yīng)注明以下幾點：①本變更是否已經(jīng)全部實施，若原設(shè)計圖已經(jīng)實施后，才發(fā)生變更，則應(yīng)注明，因其牽扯到原圖制作加工，安裝、材料費(fèi)以及拆除費(fèi)。若原設(shè)計圖沒有實施，則要扣除變更前部分內(nèi)容的費(fèi)用；②若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設(shè)備、或以加工好但未安裝的成品、半成品，均應(yīng)回收。

由合同管理部門會同施工單位編制結(jié)算單，按照標(biāo)書或合同中的有關(guān)規(guī)定審核后作為結(jié)算的依據(jù)，此時也應(yīng)注意以下幾點：①由于施工不當(dāng)，或施工錯誤造成的，正常程序相同，應(yīng)注明原因，此變更費(fèi)用不予處理，由施工單位自負(fù)。若工期、質(zhì)量、投資效益造成影響的，還應(yīng)進(jìn)行反索賠；②由設(shè)計管理部門的錯誤或缺陷造成的變更費(fèi)用，以及采取的補(bǔ)救措施，如返修、加固、拆除所發(fā)生的費(fèi)用，由合同管理部門與設(shè)計管理部門協(xié)商是否索賠；③由于監(jiān)理部門責(zé)任造成損失的，應(yīng)扣減監(jiān)理費(fèi)用；④設(shè)計變更應(yīng)視為原設(shè)計圖紙的一部分內(nèi)容，所發(fā)生的費(fèi)用計算應(yīng)保持一致，并根據(jù)合同條款按國家的有關(guān)政策進(jìn)行費(fèi)用調(diào)整；⑤材料的供應(yīng)及自購范圍也應(yīng)和原合同內(nèi)容相一致；⑥屬變更削減的內(nèi)容，也應(yīng)按上述程序辦理費(fèi)用削減，若施工單位拖延，可督促其執(zhí)行或采取措施直接發(fā)出削減費(fèi)用結(jié)算單；⑦合理化建議也按照上面的程序辦理，獎勵、提成另按有關(guān)規(guī)定辦理；⑧由設(shè)計變更造成的工期延誤或延期，則由工程管理部門會同其他部門按照有關(guān)規(guī)定處理。