房地產渠道營銷方案精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產渠道營銷方案范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關鍵詞】房地產營銷 營銷觀念 房地產市場 營銷現狀

一、房地產營銷概念

（一）房地產營銷的目的是滿足消費者對房地產商品和勞務的需求。明確了企業(yè)應以需求為導向，以市場為導向，取代計劃經濟體制下的以企業(yè)為導向，以生產為導向的觀念。作為房地產企業(yè)應該通過市場了解消費者對房地產產品和勞務需求，并以需求為導向，變被動為主動，適時地滿足他們的需求，以此作為房地產開發(fā)企業(yè)一切生產經營活動的出發(fā)點。

（二）房地產營銷的中心是實現商品的交換，完成銷售活動，一切營銷活動、營銷策略都是圍繞交換展開的，順利地交換是實現產品價值、產品在生產良性循環(huán)的重要環(huán)節(jié)。

二、營銷理論

（一）“4P”營銷理論

1964年，美國營銷專家鮑頓提出了市場營銷組合概念，它是市場營銷人員綜合運用并優(yōu)化組合多種可控因素，以實現其營銷目標的活動總稱。這些可控因素后來被美國營銷學學者麥卡錫教授歸并為四類，提出了著名的“4P”營銷組合策略?！?P”是市場營銷組合中的四大基本要素，即產品（Produot）、價格（Prioe）、渠道（Place）

和促銷（Promotion）。他認為一次成功和完整的市場營銷活動，意味著以適當的產品、適當的價格、適當的渠道和適當的促銷手段，將企業(yè)的產品和服務投放到特定市場的行為。

（二）“4C”營銷理論

1990年，在企業(yè)追求“顧客滿意”營銷策略過程中，美國營銷專家勞特朋教授提出了以“顧客”為中心的“4C"營銷理論?！?C"理論重新設定了市場營銷組合的四個基本要素：即消費者（Consumer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和溝通（Communication）.它否定了從企業(yè)的角度來決定銷售渠道策略，強調當今的企業(yè)首先應該把滿足顧客需求、不斷追求高度的顧客滿意放在第一位，其次是努力降低顧客的在購買過程中的貨幣成本和其他成本，并充分注意顧客購買過程中的便利性，應以消費者為中心實施有效的營銷溝通。

三、我國房地產營銷現狀

準備項目的策劃工作可以分為三個部分：

第一、對項目所處的宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、競爭對手和潛在客戶的調研和分析階段，提出項目市場定位和產品定位的建議。

第二、在前面分析和建議的基礎上，進行項目開發(fā)方案的設計，一般會有多套產品方案以供決策。接下來，對各套方案進行財務和投資分析，結合開發(fā)公司的資金實力和操作實力，優(yōu)選最為適合的項目開發(fā)方案。

第三、在開發(fā)方案的基礎上，細化項目的營銷推廣策略和執(zhí)行方案。在以上整個流程中，”4P”方法成為主流的研究方法，這種從開發(fā)企業(yè)角度出發(fā)的4P理論，更多的考慮了開發(fā)企業(yè)在項目的利益和銷售策略等，客戶在實際的銷售過程中處于一種被動的狀態(tài)，而且給了開發(fā)企業(yè)一些違背商業(yè)道德的機會，尤其是一些不良的開發(fā)企業(yè)，利用這些機會，嚴重的損害了消費者的利益。在一些項目的實際房地產項目營銷工作中，也會因為這些僅從企業(yè)角度考慮的營銷策略，導致了目標客戶對項目的不認可，影響了項目開發(fā)的進度，從而導致項目陷于滯銷和被動的境況。

當然，隨著人民生活水平的提高，居民對高檔住宅的需求在穩(wěn)步增長。但我們必須同時看到，由于居民的收入水平不一，對住房的需求仍存在著較大的差異。伴隨著對高檔住宅住房需求的增加，各地存量住房交易也較為活躍，適應中低收入家庭購買的低價住房仍供不應求。遺憾的是，許多房地產開發(fā)商并未全面充分地認識到這種市場需求的差異，不顧當地的經濟實力和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件，沒有明確的目標市場，不進行科學的市場定位，盲目興建高檔公寓別墅、辦公樓和商業(yè)用房，最終導致諸多樓盤滯銷，而適應廣大中低收入家庭的低價位住房卻出現結構性短缺。

篇(2)

如今各網站正面臨前所未有的挑戰(zhàn)：從媒體平臺變成拓客的渠道。為迎合開發(fā)商營銷需求，互聯網公司正變得越來越傳統(tǒng)，與互聯網的關系也越來越遠。

移動互聯網的來臨，讓傳統(tǒng)互聯網公司嗅到了危機。2013年以來，基于移動化的轉型成為眾多垂直網站的必經之路。所有的房產大佬都預見到，中國互聯網急需形成一個最大的網絡購房平臺。

所有轉型的目標，都是為了建立一個全面的購房平臺。不僅僅是垂直網站，眾多服務甲方的房地產機構也紛紛加入這場變革之中。蘇州博思堂總經理段毅創(chuàng)立“房多多”；左暉不斷并購傳統(tǒng)中介，并用極重的線下模式推進線上“鏈家網”；世聯行入股“Q房網”……垂直網站面臨著眾多的壓力，轉型是必然。

轉型過程中，垂直網站原有的壁壘正在被打破和縮減。在開發(fā)商營銷需求的倒逼之下，線下房地產電商以及渠道分銷模式越來越重，不僅沒有發(fā)揮線上流量的轉化優(yōu)勢，反而將自己的生存空間逐漸縮減，進入到與其他渠道公司競爭的紅海中。

當下房地產網絡營銷的變化正處在一個“戰(zhàn)國紛爭”的變化階段，互聯網的優(yōu)勢不僅沒有發(fā)揮，反而被市場壓縮。

對于房地產垂直網站而言，開發(fā)商更看重人氣、媒體化、活動等方面對營銷的促進作用。但這是一個比較狹義的看法，是由于缺乏互聯網專業(yè)知識以及多年垂直網站所培養(yǎng)的使用習慣造成的。其實從國內互聯網環(huán)境而言，除了垂直網站之外，國內的BAT（百度、阿里、騰訊）以及其他眾多網站，都可以成為房產互聯網營銷的陣地，但這些都被當下開發(fā)企業(yè)所遺忘。

以百度為例，據報道百度房產類活躍檢索詞日均達2900萬次以上。9月，在百度世界大會上宣布了直達號、插件、店鋪頁三大連接服務機制的百度，近日又正式了基于直達號的房產平臺。從它對外公布的房產行業(yè)解決方案，可以看出如何通過互聯網產品的技術搜索來轉化需求，而非利用常規(guī)營銷策略。

百度是整個互聯網流量的最大入口，在這個入口，也產生了非常多與房產相關的檢索流量。通過對泛需求進行引導和對精準需求進行匹配，用戶可以直接找到所需信息，這為房產商導入了大量潛在用戶，售房效率相應提高。而基于百度的搜索流量，房產開發(fā)商也可以更好地利用品牌價值，為用戶提供在線預約、在線咨詢、云直播看房等移動互聯網化的服務，大大提高了購房者的決策效率。

除此之外，百度還與萬科等房企進行基于大數據的合作，可以預見的是：房企可基于大數據的統(tǒng)計和使用，通過不同地區(qū)城市的用戶習慣和需求參數，在地產項目產品上實現產品規(guī)劃的升級。原有的市調過程會被技術簡化，從而更加有效。其中，商業(yè)地產和住宅地產獲益最大。另一方面，基于類似視頻監(jiān)控、智能電視、智能網絡等智能家居的使用，顯然是提升項目品質和溢價的重要武器，也實現了自身房地產產品的升級。

篇(3)

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。

房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

1.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

2.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題

3.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。

4.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

5.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?

6.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

7.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關的背景資料。

1.市場情勢

應提供關于所服務的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述

篇(4)

關鍵詞：房地產企業(yè)營銷渠道選擇

房地產企業(yè)對銷售渠道的建設必須先行,因為當巨大的開發(fā)能力形成,而沒有形成與之相適應的渠道網絡時,必然造成開發(fā)能力的巨大浪費,其結果就是商品房空置面積增加；優(yōu)秀的企業(yè)都很重視銷售渠道建設,強調能夠有效地控制整個目標市場的銷售渠道,以保證銷售渠道有效運轉。

一、房地產營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心

在買方市場條件下,房地產企業(yè)的一切營銷活動必須以消費者需求為核心,以消費者為核心,并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇,更重要的是在產品設計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產企業(yè)應做到以下幾方面：

1.1分析顧客的服務需求

房地產企業(yè)應為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設計和開發(fā)應符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性,并為購房者提供各種附加服務,包括向客戶提供貸款、質量擔保等服務。

1.2顧客渠道偏好調查

最好的顧客渠道偏好調查應涵蓋不同細分市場的客戶,分析現在已經存在的客戶購買方式。加強對企業(yè)現有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察。客戶渠道偏好對渠道選擇以及運營結果都能產生本質性的影響

1.3考慮顧客購買準則

在評估新的渠道機會的時候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進行搭配。

1.4監(jiān)控顧客購買行為的變化

企業(yè)需要隨時監(jiān)控顧客購買行為和準則的變化,隨著消費者對產品的認知和了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發(fā)生改變。錯誤地估計客戶行為和渠道偏好,沒有及時調整以降低渠道成本的公司是危險的。

1.5提供靈活的渠道選擇

不同的用戶,他們的購買準則也不同,所以需要給客戶提供相應的選擇機會,如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。

二、房地產渠道選擇與房地產企業(yè)定位

當市場被細分為不同的用戶群體后,每一個群體都有一系列的服務產出要求,渠道管理者要為每一個細分市場確定最優(yōu)的渠道形式,即渠道定位。優(yōu)化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作,因此必須要執(zhí)行這一步驟來滿足細分市場對服務產出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動,即,產品的促銷、談判、財務、訂購和支付等等。渠道結構的設計包括兩個重要的方面。首先,渠道設計者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產品進入的市場選擇渠道時,關鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標市場中有非常好的關系,能夠對產品成功進入市場有非常明顯的影響。

設計渠道結構的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應有多少,也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中,消費品的銷售是應該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產品很容易地接近目標市場的終端消費者。設計渠道結構時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務,理想的任務分配應使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細分市場為目標市場。因為這樣可以將渠道重點放在那些可以通過銷售取得利潤的細分市場上。

當某一特殊細分市場的服務產出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時,渠道管理者就應意識到存在著一個尚未被開發(fā)的市場機會,并建立新的渠道服務于這些細分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務產出需求,是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強有力的競爭戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消費者對渠道流的性能和渠道結構的反應。

三、房地產渠道與顧客購買行為

順利實現房地產銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產企業(yè)有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。

3.1房地產銷售點的選擇原理

房地產銷售點是房地產企業(yè)實現自己經營目的的前沿陣地,房地產企業(yè)的產品能否最終銷售出去以及能否最終實現理想的經濟效益,都直接與銷售點的選擇和經營有關。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產品或服務特色的銷售點,然后通過有效的銷售渠道管理來實現銷售目標。

房地產企業(yè)銷售點的選擇要考慮消費者的購買心理和購買行為的變化及其規(guī)律性,對銷售點的選擇主要取決于：①商品最充分展現,讓更多人認知的地點要求。②樹立商品形象的地點要求等。房地產企業(yè)應根據目標市場的特征及競爭狀況、自身的經濟實力、產品特點、公關環(huán)境、市場基礎等特點,以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經過綜合權衡選擇出直接面向顧客的分銷點。

3.2消費者對房地產銷售現場的認知

銷售現場上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設施的先進程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費者,當一個消費者對自己的心理活動進行整合之后,就形成了自身對開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費者的購買行為。

四、房地產渠道與產品

在現實生活中,識別產品本身的復雜性以及與渠道的良好適應性,對于企業(yè)選擇渠道至關重要。因此,房地產分銷渠道的選擇必須考慮產品的特性。

4.1客戶購買風險

房地產屬于高風險產品,需要直接銷售隊伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個有知識的經過培訓的人介入銷售過程解釋這種風險,幫助客戶明白如何克服風險事件。

4.2服務要求

產品服務性越強,渠道越短,而服務性差的產品則需要長的渠道。房地產屬于服務性強的產品,需要提供專業(yè)性的服務,因此適合采用短渠道結構。

4.3產品識別產品的生命周期

房地產屬于低識別度產品。這類產品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)化的服務,特別是要有經過訓練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場分銷渠道銷售。

4.4產品的生命周期

產品處于生命周期的不同階段對房地產渠道選擇有本質的影響：在導入期,房地產銷售量較小,增長緩慢。產品在引進期需要很高的客戶教育,一個直接銷售隊伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發(fā)商需要擴大規(guī)模,渠道結構也會隨之調整,這時分銷商進入,并且數量可能會逐漸增加,從獨家轉為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網狀結構,各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道

中的產品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來,分銷商的數量也不會很多。在此階段的關鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產品對渠道成員的吸引力日益下降。

五、渠道與溝通

來自銷售渠道的信息,是房地產開發(fā)企業(yè)的指南。沒有了這些信息,開發(fā)商就無法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開發(fā)商應注意收集信息,加強與經銷商、消費者及其他相關主體的信息溝通。

5.1收集與銷售有關的一切信息

（1）宏觀信息。政府的經濟管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經濟周期性變化、消費特點及趨勢、科學技術、行業(yè)現狀、發(fā)展趨勢和市場結構。

（2）競爭對手信息。渠道戰(zhàn)略、市場開發(fā)能力、市場份額、資金、人員、優(yōu)勢、劣勢及目標市場定位。

（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻、合作誠意和需求等。

（4）公司信息。渠道現狀、營銷政策、產品知名度、營銷資源、市場份額、市場機會和市場威脅等。

5.2房地產企業(yè)應掌握信息溝通的方式或途徑

（1）內部報告制度。公司產品開發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財務管理部門等都有責任提供本部門運作信息,形成內部報告制度。

（2）互聯網絡。房地產企業(yè)內部網絡的建立可以促進渠道成員之間的快捷溝通,使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運作的效率。經銷商、商、各網點的銷售情報、競爭情報、需求和建議等也可上溯到企業(yè),便于企業(yè)做出正確的決策。

（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發(fā)商都設有銷售代表職位,承擔區(qū)域市場經銷商管理、市場助銷等項職責。銷售代表是公司在區(qū)域市場的代言人,負責向客戶傳達公司營銷政策；同時,定期將市場開況、競爭情況報告給公司。

（4）渠道成員會議。會議是房地產公司與客戶正式會晤的方式,通過定期或不定期會議,公司與客戶應進行有效的溝通。

（5）客戶數據庫?？蛻魯祿焓墙鼛啄暝趪獯笮推髽I(yè)中剛剛出現的客戶資料保存形式。運用現代計算機技術發(fā)展成果建立客戶數據庫,具有在客戶信息存儲內容、規(guī)模和查詢使用等方面的強大功能。

（6）公司簡報。房地產公司簡報作為渠道信息管理的得力工具,房地產公司應及時將簡報送給公司的經銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。

六、利潤：渠道選擇的經濟標準

營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應。因為房地產企業(yè)是追求利潤而不是僅僅追求對企業(yè)銷售渠道的控制性。經濟分析可以用許多企業(yè)經常遇到的一個決策問題來說明,即企業(yè)應使用自己的推銷力量還是應使用銷售商。判別一個方案好壞的標準,應是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤。

渠道贏利能力通?？梢酝ㄟ^費用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中,一個渠道的費用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。

渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：

（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力?？葱碌那朗欠衲軌蛟谑袌錾蠈崿F預定的銷售目標。忽視渠道達到收益目標的能力會在渠道選擇中產生嚴重的后果。

（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計算市場上每種渠道的費用收益比率。在選擇分銷渠道時,不一定是費用收益比率最低的,但必須是企業(yè)能夠接受的。

（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數量。

總之,每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經濟效果是渠道選擇決策的最后裁決者。

參考文獻：

[1]潘蜀健,陳琳。房地產市場營銷[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2003.

[2]紀寶成。市場營銷學教程（3版）[M].北京：中國人民大學出版社,2002.

篇(5)

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。

1.房地產營銷計劃的內容

    在房地產市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關的背景資料。

1.市場情勢

應提供關于所服務的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區(qū)細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

篇(6)

關鍵詞：房地產經營與估價;核心課程;軟件教學

隨著房地產產業(yè)的發(fā)展，現在房地產企業(yè)對高職房地產經營與估價專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產經營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導向是指根據用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠對學生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學屬于實踐教學的一種，高職房地產經營與估價專業(yè)核心課程適當融入軟件輔助教學，對提高學生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。

一、職業(yè)技能的構成

從高職房地產經營與估價專業(yè)學生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產開發(fā)、房地產經營管理、房地產價格評估、房地產銷售策劃與、房地產經紀服務、房地產測繪等技術、管理、服務工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產經營管理相關的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力，應該先對適應市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業(yè)技能進行課程設置。

房地產開發(fā)企業(yè)

房地產估價公司＼&收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫相關報告并歸檔＼&房地產項目報建專員＼&房地產開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產項目開發(fā)流程;負責辦理房地產開發(fā)項目的前期報建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產營銷策劃專員＼&房地產開發(fā)企業(yè)

房地產中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設計的形象力和創(chuàng)造力，較強的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產銷售代表＼&房地產開發(fā)企業(yè)銷售部

房地產中介公司＼&開展樓盤資料調查，搜集銷售業(yè)務所需的信息資料;能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和應變能力。＼&房地產估價師助理＼&房地產估價公司

土地估價企業(yè)＼&熟悉房地產估價的業(yè)務流程;掌握房地產現場勘查和市場調查技術;熟悉各類房地產估價技術路線。＼&]

二、核心課程與專業(yè)技能的構建

根據高職房地產經營與估價專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構建專業(yè)核心課程體系。根據表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產開發(fā)與經營管理、房地產估價方法、房地產市場調研、房地產市場營銷和房地產銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。

表二 高職房地產經營與估價專業(yè)核心課程技能考核項目與要求

[課程＼&主要教學內容＼&技能考核項目與要求＼&房地產開發(fā)與經營管理＼& 房地產開發(fā)程序、房地產經營管理策略＼&能編制房地產開發(fā)報建計劃＼&房地產估價方法＼&房地產估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產估價方法，測算房價＼&房地產市場調研＼&市場調查和分析的方法，熟悉本地房地產市場＼&能應用房地產市場調查和分析方法進行調研＼&房地產市場營銷＼&房地產市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產市場營銷策劃方案＼&房地產銷售技巧＼&房地產商品推銷活動的基本規(guī)律和實用技巧。＼&能運用房地產銷售技巧＼&]

三、軟件輔助教學在核心課程教學中的實現

1.房地產開發(fā)與經營管理課程的軟件輔助教學

房地產報建工作崗位要求學生熟悉房地產開發(fā)程序，可以采用房地產開發(fā)與經營電子沙盤構建仿真的環(huán)境、按實際房地產工作的操作規(guī)范和業(yè)務流程設置仿真的崗位，體現以職業(yè)技能導向的“崗位實訓模式”。直觀地模擬房地產公司的土地競標、產品定位、景觀設計、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務中的資金運營、資本管理，模擬房地產公司之間的競爭與合作，體現房地產公司的報表業(yè)務和財務分析，對房地產公司的經營績效進行評價和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產經濟的調控工具，包括首付比例調整、貸款基準利率調整、限價房、土地供給調控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結果互相挑錯打分，指導學生互相學習，共同提高。

具體實施如下：全班同學分為6～8個小組，分別組建一個房地產開發(fā)公司。組內各成員分別擔任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發(fā)程序。最后通過分析各公司財務報告業(yè)績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實訓項目見圖一。

房地產開發(fā)與經營沙盤主要訓練項目包括組建團隊和角色分配、市場調查、獲得土地、項目定位、投融資預算、項目規(guī)劃與設計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業(yè)課程的內容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學方式，有助于提高學生的團隊協作能力和溝通能力，學生比較感興趣。作為輔助教學手段，在使用過程中需注意學時分配，建議分3天連續(xù)進行，每天6學時。

2.關于房地產銷售技巧課程的軟件輔助教學

房地產銷售崗位要求學生能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學生在觀摩、了解、認識的基礎上進行實際操作，教師通過反饋信息指導和糾正學生，使學生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個功能。學生需要訓練和掌握的主要包括四個模塊：

一是通過房產資料模塊的學習，掌握房地產公司所管理和經營的房產資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設計規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。

二是通過客戶資料模塊的學習，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。

三是通過員工資料模塊的學習，掌握房地產管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。

四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學習，掌握房地產公司現有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學習，掌握通過定價試算給各個單元設置單價;通過調價模塊的學習，掌握對現有房屋的價格進行調價操作。

以上模塊也是房地產企業(yè)使用比較成熟應用較廣的，在輔助教學過程中，注意所選用的房地產租售銷售軟件最好是市面上較多房地產企業(yè)正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設置單獨的一個實訓周來完成房地產銷售軟件的訓練任務。

信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學，模擬真實場景。沙盤教學形式應以互動式教學為主，讓學生在現場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務，培養(yǎng)學生溝通拜訪、商務談判的能力，讓學生在真實業(yè)務中了解客戶決策思維過程;學會并應用關注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現真實商務溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個關鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環(huán)節(jié)。

3.關于房地產市場調研課程的軟件輔助教學

針對房地產市場調研員收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫報告的職業(yè)技能，可以選用市場調研實踐教學軟件，學生以教師設置的實驗要求為目標，以市場調查公司總經理的身份負責市場調查的整個過程，根據系統(tǒng)的操作向導按步驟完成實驗任務。確定調研課題，設計調研方案、調研問卷、抽樣方案，培訓調查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設計貼近現實生活，讓學生積極動手的同時也增強了未來實習工作的適應性，建議單獨安排實訓周完成訓練任務。

4.關于房地產市場營銷課程的軟件輔助教學

學生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭，在全國不同的區(qū)域內進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數量之間的最佳平衡點，尋求在產品品質、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式，增加實驗的競爭性?？煞炙膫€季度進行，學生可以進行多個產品策略、產品渠道、產品價格和產品促銷的過程練習。提供歷史情況查詢模塊，便于學生查看前一個季度或者前幾個季度的產品詳細銷售情況。系統(tǒng)根據學生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關重要的環(huán)節(jié)量化，如產品等級指數、品牌知名度、市場開拓值、產品知名度、公司美譽度，并提供相關合理算法，學生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個市場營銷的影響，并根據這些直觀數據做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰(zhàn)略。

市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學生激發(fā)競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎，建議穿插在平時授課中。

5.關于房地產估價課程的軟件輔助教學

例如廣州太普軟件科技有限責任公司的房地產評估軟件，業(yè)務員承接項目之后在系統(tǒng)中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據勘察報告對項目進行估價測算，并根據物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術報告。測算房價的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學，房地產估價公司使用估價軟件的也不多。

高職房地產經營與估價專業(yè)使用軟件輔助教學屬于實踐教學途徑之一，基本上學生對于軟件輔助教學還是比較歡迎的。教師應該注意和職業(yè)技能相結合，真正提高教學效果和學生就業(yè)能力。

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篇(7)

市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。

房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概

要之后。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關的背景資料。

市場情勢

應提供關于所服務的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

機會與挑戰(zhàn)分析

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

2.優(yōu)勢與劣勢分析

應找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3.問題分析

在這里，公司用機會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰(zhàn)術的確立。

四、目標

此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。

財務目標

每個公司都會追求一定的財務目標，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。

2.市場營銷目標

財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標的確立應符合一定的標準

·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。

·各個目標應保持內在的一致性。

·如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

五、市場營銷策略

應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示

目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。

產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價格：價格稍高于競爭廠家。

配銷渠道：主要通過各大著名房地產公司銷售。

服務：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。

研究與開發(fā)：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動。