土地登記制度精品(七篇)

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篇(1)

第一條依照我國現(xiàn)有的土地管理法律的規(guī)定，土地登記的主體是縣人民政府。按武政辦〔20*〕231號抄告，*縣人民政府委托*縣國土資源局審批全縣土地登記工作。

第二條按照《關(guān)于*縣國土資源局職能配置、內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制方案》的通知，由地籍管理科具體承擔(dān)全縣土地確權(quán)登記發(fā)證工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和組織實施。

第三條按照《浙江省基層國土所主要工作職責(zé)（試行）》文件精神，基層國土資源所是縣國土資源局的派出機構(gòu)，必須協(xié)助地籍管理科共同做好土地登記工作。

第四條按本局《區(qū)域性國土所參與土地登記發(fā)證的暫行規(guī)定》，各國土資源所都應(yīng)指定專人承辦本轄區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的設(shè)定登記和變更登記等工作。具體工作職責(zé)是：收件和受理，地籍調(diào)查，提出經(jīng)辦人、審查人意見，頒發(fā)土地證書。

第五條縣城城區(qū)土地登記范圍劃分：縣城國家機關(guān)、事業(yè)團體、改制企業(yè)及縣城11個經(jīng)濟合作社范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)登記，由便民中心窗口直接辦理；開發(fā)區(qū)、白洋街道范圍內(nèi)由開發(fā)區(qū)、白洋街道報批的土地由白洋所辦理；壺山、熟溪街道范圍內(nèi)報批的土地分別由壺山、熟溪所負責(zé)辦理；全縣土地使用權(quán)抵押登記由地籍科直接辦理。

第二章權(quán)屬確認

第六條土地權(quán)屬要嚴格依據(jù)我國的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定確定。要認真審核有關(guān)土地權(quán)屬來源證明文件，嚴格把握土地權(quán)利取得或變更的合法性，依據(jù)要充分。

第七條權(quán)屬認可要從嚴掌握，依據(jù)充分。國有土地使用者在*年5月前占用的土地、集體土地使用者在*年2月前占用的土地，其權(quán)屬需認可的，土地使用者應(yīng)提供土地使用權(quán)取得或使用起始年間的相關(guān)證明。經(jīng)地籍調(diào)查（有條件的要求附現(xiàn)狀影象資料）、調(diào)查人員簽字后，對其建筑占地部分按權(quán)屬認可處理。凡是事實依據(jù)不充分的，一律不得認可。

第八條土地使用者因土地批準(zhǔn)書遺失，以批準(zhǔn)書存根復(fù)印件要求確權(quán)的，土管員必須到現(xiàn)場調(diào)查取證，查清該土地使用者申請登記宗地是否就是批準(zhǔn)書遺失宗地，確認后出具調(diào)查取證的相關(guān)資料，一并作為土地權(quán)屬來源資料，交由土地使用者申請土地登記。

第九條原村委會、生產(chǎn)大隊建造的生產(chǎn)性用房，在實行后出售給本村村民而未設(shè)定登記的，居民點內(nèi)部的，按認可程序予以辦理權(quán)屬認可，居民點以外土地利用總體規(guī)劃為農(nóng)用地的一律不予確權(quán)登記。

第十條原土地使用者未申請設(shè)定登記的，不能直接辦理變更登記；以規(guī)劃紅線制發(fā)的土地使用證，未申請現(xiàn)狀實線變更登記的，不能進行其他變更登記。

第十一條企業(yè)名稱變更的權(quán)屬審核，在審核工商部門出具的變更證明的同時，還需審核財政部門出具的審核意見，沒有免稅單的按現(xiàn)評估地價繳納契稅后辦理變更登記。

第十二條采用權(quán)屬認可，批準(zhǔn)書原件遺失的調(diào)查取證工作，必須在土地登記受理前完成。

第十三條確認土地權(quán)屬實行限時辦結(jié)制，責(zé)任追究制以及疑難問題集體會審制。

便民中心窗口和各國土資源所從受理申請到提出經(jīng)辦人、審查人意見，必須在5個工作日內(nèi)辦結(jié)，地籍科審核必須在2個工作日內(nèi)辦結(jié)。對疑難權(quán)屬的確認由集體會審確認。

土地登記的收件受理人、經(jīng)辦人、審查人、審核人要對每宗申請土地登記宗地的權(quán)屬提出明確承辦意見。一旦出現(xiàn)過錯，要按照“誰辦理誰負責(zé)，誰出錯誰承擔(dān)責(zé)任”的原則追究行政過錯責(zé)任。

第三章登記申請

第十四條土地登記申請人應(yīng)具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中申請農(nóng)村宅基地登記應(yīng)達到法定婚齡。對無民事行為能力和限制民事行為能力的自然人，應(yīng)由法定監(jiān)護人或指定人申請。

第十五條企業(yè)依法被撤銷、解散，宣告破產(chǎn)或其他原因?qū)е路ㄈ说慕K止，至使民事主體資格消滅，不再享有民事權(quán)利能力和民事行為能力，其使用的土地不能給予登記發(fā)證。但以清算資產(chǎn)為目的，可根據(jù)原企業(yè)或破產(chǎn)清算組織的申請，組織進行地籍調(diào)查，經(jīng)權(quán)屬審核，權(quán)屬來源合法的，可出具土地使用權(quán)屬原企業(yè)的證明。

第十六條土地登記收件時，經(jīng)辦人應(yīng)按要求對提交的權(quán)屬材料進行審查核實，提交的證件材料必須是原件，如是復(fù)印件的，必須查詢原件存于何單位，并核實原件保存單位是否蓋有“與原件相符”的印章，收件后向申請人出具收件單。

第十七條土地登記機構(gòu)自收到土地登記申請之日起2日內(nèi)，對申請人提交的文件資料進行全面審查，并按下列規(guī)定處理。

（一）符合土地登記有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)作出受理決定。

（二）申請人提供的證明材料不齊全或者不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人限期補正。

（三）有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)書面作出不予受理的規(guī)定：不屬于本局管轄的；在補正通知時間內(nèi)未補正有關(guān)證明材料的；不能提供合法土地權(quán)屬來源的；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃期限超過土地使用權(quán)出讓最高年限的；按規(guī)定應(yīng)當(dāng)申報地價而未申報的，或者隱瞞、虛報地價的；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不予受理的其他情形。

（四）有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)書面作出暫緩登記的決定：土地權(quán)屬爭議尚未解決的；土地違法行為尚未處理或者正在處理的；依法查封地上建筑物和其他附著物等原因限制土地權(quán)利的；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)暫緩登記的其他事項。

第四章地籍調(diào)查

第十八條地籍調(diào)查要嚴格按照《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的要求進行，界址需要相鄰方指界確認的，應(yīng)通知相鄰方現(xiàn)場指界。如相鄰方不予以配合的，可按缺席指界的有關(guān)規(guī)定處理。

第十九條宗地劃分應(yīng)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定進行。

（一）宗地是被權(quán)屬界線封閉的地塊。宗地范圍以合法的土地權(quán)屬證明文件明確的用地范圍來確定。宗地權(quán)屬界址應(yīng)以現(xiàn)狀建筑外墻、圍墻、柵欄、水溝、道路及其他明顯的線狀地物劃界。

（二）土地登記應(yīng)以宗地為單位。一宗地只有一個法人代表的，不能人為分割成若干宗地登記（《出讓合同》有約定除外）。特大宗地，若被公用道路，河流分割的，應(yīng)劃分為若干宗地。

（三）幾個使用者共同使用一宗地、并相互之間界線難以劃清，應(yīng)按共用宗地處理。當(dāng)幾個使用者共同使用一幢建筑物時，按各自使用的建筑面積分攤宗地面積。

（四）原批準(zhǔn)使用范圍內(nèi)土地，現(xiàn)已屬于市政道路、人行道（綠地）、公共通道等公共用地的、不應(yīng)劃入宗地內(nèi)。

第二十條土地使用者申請臨時土地登記的，以用地批準(zhǔn)紅線范圍為宗地核發(fā)自土地受讓之日起二年有效的臨時土地證。

第二十一條宗地圖是土地證書的附圖，是處理土地權(quán)屬問題時具有法律效力的圖件，必須繪制清楚、要素齊全，內(nèi)容包括：圖幅號、地籍號；本宗地號、地類號、面積；本宗地界址點、界址點號（含鄰宗地共用的界址點）、界址線；本宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物；鄰宗地界址示意線；相鄰道路、街巷及名稱；比例尺、指北方向、圖廊線、制圖單位、繪圖員、審核員及日期等。

第二十二條宗地圖變更。在變更土地登記進行變更地籍測量時，無論變更宗地界址是否發(fā)生變化，都應(yīng)依據(jù)變更后的地籍圖或宗地草圖，重新繪制宗地圖并在圖上加蓋“變更”字樣印章，不得以原宗地圖復(fù)印件代替變更宗地圖。

第二十三條權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的主要內(nèi)容之一，地籍調(diào)查人員在地籍勘測的同時，必須查驗權(quán)屬依據(jù)與實地的一致性，并在界址狀況欄內(nèi)注記。

第二十四條土地用途登記應(yīng)依據(jù)出讓合同、用地批準(zhǔn)文件等，嚴格按照新的《全國土地分類》（試行）執(zhí)行，調(diào)查登記到三級類。如土地實際用途在土地分類體系中歸類不明確的，可按較為接近的地類予以登記，并在括號內(nèi)注明實際用途。

第五章登記審核

第二十五條權(quán)屬審核是土地管理的重要內(nèi)容，是土地登記的核心環(huán)節(jié)。審核人員應(yīng)對土地登記申請人，宗地自然狀況，宗地權(quán)屬狀況進行認真審核。經(jīng)過登記的土地，必須達到“權(quán)屬合法，界址清楚，面積準(zhǔn)確”的要求。

第二十六條加強審核工作，嚴把登記關(guān)口，不符合規(guī)定不得登記。對于出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記；對于經(jīng)營性土地沒有按招、拍、掛方式出讓的，不得登記；對于協(xié)議出讓地價明顯低于出讓底價的，不得登記；對違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。

第六章注冊登記、頒發(fā)證書

第二十七條注冊登記是土地登記機關(guān)對批準(zhǔn)土地登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項權(quán)利進行登卡、裝薄、造冊的工作程序。它既是一種行政行為，又是一種十分嚴肅的法律行為。注冊登記人員包括經(jīng)辦人和審核人。注冊登記的主要內(nèi)容是制作土地登記卡。

第二十八條土地登記卡是土地登記主件，是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利的法律依據(jù)，也是查詢土地登記結(jié)果的直接載體。

（一）必須按一宗一卡的要求，建立和完善土地登記卡。

（二）無論是土地所有權(quán)、使用權(quán)，還是土地他項權(quán)利的設(shè)定、變更或注銷登記，都應(yīng)在土地登記卡續(xù)表上記載登記順序號，登記日期及登記的其他內(nèi)容。每一次登記，土地登記人員必須按要求在土地登記卡上登記變動事項，并由經(jīng)辦人、審核人簽字。

（三）土地登記經(jīng)辦人在上報登記資料初審時，必須同時上報經(jīng)經(jīng)辦人簽字的土地登記卡，土地登記資料經(jīng)審核人審核后，由核審人在土地登記卡上簽字。

第二十九條土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者持有的法律憑證。土地證書的內(nèi)容必須計算機套打、不得涂改、證號不得重復(fù)，蓋章應(yīng)符合要求。地籍科應(yīng)指定專人負責(zé)《土地登記薄》、《土地登記清冊》的填寫及有關(guān)土地登記印章的保管工作。其他人員不得擅自填寫《土地登記清冊》和使用土地登記相關(guān)印章。土地權(quán)利人領(lǐng)取土地證書后應(yīng)在簽收簿上簽字，并收回土地登記收件單。

第三十條規(guī)范土地登記表卡的填寫。土地登記表、卡各項內(nèi)容必須清楚填寫，不得任意涂改?？?、表如有劃改、在劃改處應(yīng)由劃改人簽章，且同一表卡、劃改不得超過兩處，超過兩處必須重新填寫。

（一）土地登記經(jīng)辦人在簽署意見時，必須內(nèi)容完整、表達確切，結(jié)論明確。

設(shè)定登記經(jīng)辦人一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：該宗地的權(quán)屬性質(zhì)；權(quán)屬來源，取得時間及方式；地籍調(diào)查結(jié)果等（四至是否清楚；測量方法、面積計算是否準(zhǔn)確；面積用途是否與批準(zhǔn)文件一致等）；審查依據(jù)及建議；其他須說明的情況；建議予以設(shè)定登記意見。

變更登記經(jīng)辦人意見一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：該宗地原登記的主要內(nèi)容、登記日期；變更的依據(jù)；變更的內(nèi)容；審查結(jié)果及建議；其他該證明的情況；建議予以變更登記意見。

（二）土地登記初審人（審查人）在經(jīng)辦人意見的基礎(chǔ)上，對宗地權(quán)屬來源、申請人條件、宗地界址范圍、測量方法和面積計算要進行進一步審核。初審意見一般應(yīng)包括：宗地權(quán)屬性質(zhì)、類型、面積、用途、使用期限等，建議予以登記的意見。

（三）初審結(jié)束后，經(jīng)土地登記審核人（國土資源局主要負責(zé)人）審核，按規(guī)定對符合登記條件的予以公告。土地設(shè)定登記，變更登記應(yīng)公告的，在國土資源局網(wǎng)站、國土資源局、便民中心、各國土所公告欄內(nèi)公告，公告期限為15日。遺失補證的在《今日*》上公告，公告期限為三個月。公告無異議的，簽署“準(zhǔn)予登記發(fā)證”意見和日期，并蓋上“*縣人民政府土地登記專用章”。

第七章土地登記檔案管理

第三十一條土地登記檔案應(yīng)由局檔案室實行集中統(tǒng)一管理。土地登記資料應(yīng)在注冊登記之日起2個月內(nèi)整理歸檔。各國土資源所的登記檔案按年度移交局檔案室保管。

第三十二條宗地組卷，可根據(jù)土地登記部門的資料在前，土地登記申請人提供的資料在后的順序排列，即：

（一）土地登記審批表；

（二）地籍調(diào)查界址確認表和測量資料；

（三）宗地圖；

（四）土地登記申請表；

（五）土地登記收件單；

（六）法定代表人或產(chǎn)主身份證明；

（七）委托書和人身份證明；

（八）土地權(quán)源依據(jù)；

篇(2)

1.1嚴格土地登記檔案歸檔制度

綜合檔案室具體的業(yè)務(wù)內(nèi)容，詳細規(guī)定各業(yè)務(wù)科室的檔案歸檔范圍、歸檔時間等方面，并基本不遵守在次年的上半年移交、入庫的時間限制。而且在充分考慮土地登記檔案的自身特點的基礎(chǔ)上，可將土地登記檔案設(shè)置為隨時歸檔。這樣，就能更好地適應(yīng)土地登記檔案數(shù)量繁多、形式各異、動態(tài)性、現(xiàn)勢性特點及查證利用頻繁等特殊狀況。當(dāng)然，也有一些在材料齊全、審批結(jié)束后，可隨時立卷移交檔案室的資料，如日常辦理較多的土地初始及變更登記資料。這樣就大大降低了由于土地登記材料過多造成的散亂、丟失，維護了入庫土地登記檔案的現(xiàn)勢性，方便社會各屆人士的考察取證；而像土地大調(diào)查之類的其他地籍工作的進度詳情，一經(jīng)結(jié)束即移交入庫，便于保持業(yè)務(wù)檔案的完整性、系統(tǒng)性。

1.2規(guī)范檔案管理工作流程

現(xiàn)行基層檔案管理部門沒有形成一套較完善的系統(tǒng)軟件可供利用，資金、技術(shù)、信息等現(xiàn)有條件都無法滿足需求，使管理設(shè)備、技術(shù)方法等都呈現(xiàn)出很大不足。負責(zé)檔案室管理的工作人員必須不斷積累檔案管理經(jīng)驗，提高綜合素質(zhì)，充分運用現(xiàn)有的先進技術(shù)，統(tǒng)一土地登記檔案中目錄搜檢、備注編寫、入庫擺放的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)對一些具體的管理方法進行舉例說明。若對某縣進行土地登記檔案管理，可從街道與街坊的布局作為分組依據(jù)加以保存，對每一宗地確權(quán)檔案的宗地位置、土地所有權(quán)性質(zhì)、權(quán)屬來源按照目錄號、分類號、案卷號分門別類，利用計算機技術(shù)搜檢信息目錄、合適資料、詳細備注。對每一份宗地的信息記錄要具體到經(jīng)幾號文批準(zhǔn)、變更登記為何年何月何日、信息注銷為何人何時。將每一宗地信息與計算機技術(shù)結(jié)合起來，經(jīng)確權(quán)發(fā)證后搜檢目錄可一一核實權(quán)屬變更情況，有利于土地登記檔案的查證與管理。創(chuàng)新存放方法，以同櫥分層存放替代初始和變更檔案分櫥保存的傳統(tǒng)行為習(xí)慣，縮短了同一宗地權(quán)屬變更檔案的調(diào)取時間，大大提高了工作效率。

2開發(fā)利用土地登記檔案

2.1政策出臺保障

信息搜檢可靠國家頒布《土地登記資料公開查詢辦法》，在以不違背保密原則為前提，公開土地登記檔案信息，保障土地產(chǎn)權(quán)信息的公信力與真實性。每年都有公、檢、法、紀檢、監(jiān)察等政府部門和律師事務(wù)所等單位參與搜檢信息的有120余人次，涉及300余卷次，作為土地案件、經(jīng)濟糾紛的判斷與處理憑證。

2.2提高管理素質(zhì)

法律效益顯著土地登記檔案的查詢、利用與管理，都需要管理人員具備較好的土地登記檔案知識和嚴格檔案管理的意識。針對查詢檔案人員中面臨的土地界址不清、權(quán)屬不明、鄰里矛盾、土地證丟失等問題，按照法定程序由檔案室工作人員查閱資料，并對檔案資料中詳細記載的及詳細的土地權(quán)屬、面積范圍、具置、占地用途、界址邊長、四鄰簽字、審批時間等等相關(guān)內(nèi)容耐心講解，做到人人心中有數(shù)。更要聲明一點，這些資料信息一旦載入檔案、專人管理，就意味著已成為一種有效的法律憑證，有一定的法律效益，土地使用權(quán)神圣不可侵犯，檔案記載完全可以成為證明用戶土地證丟失后土地的歸屬問題。檔案資料信息的詳細記載與管理，有助于疑難、疑惑的排解，積極為社會生活發(fā)揮著作用。

2.3跟進城建信息

引導(dǎo)政府建設(shè)各省、市（區(qū)）經(jīng)濟建設(shè)速度的加快，必須有嚴格的、專業(yè)的土地登記資料專題性匯編，對城市化建設(shè)中出現(xiàn)的城區(qū)規(guī)劃、園區(qū)建設(shè)、土地儲備、拆遷補償?shù)日ぷ髯龊玫怯浐蛡渥ⅲ瑸楹笃谑褂锰峁┓奖?。檔案室的工作人員也可及時依據(jù)各省、市、地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展方向，對未來可能遇到的有關(guān)土地宗數(shù)、面積范圍、功能用途編制土地信息專題，是一份很好的政府建設(shè)參考資料。

2.4保障法律依據(jù)

有效查明歷史土地登記管理成為城市化建設(shè)過程中土地收回、土地收購的重要法律參考資料，對該土地具體的使用權(quán)限、是否合法都有很大益處。為土地登記發(fā)證的正常程序運行、方便追根溯源、找尋歷史演變過程，有效規(guī)避因為遺漏或疏忽造成的邊界、權(quán)屬不清楚等狀況的發(fā)生。

3結(jié)語

篇(3)

關(guān)鍵字：土地權(quán)屬登記；國有土地；烏魯木齊

1 引言

“勞動是財富之父，土地是財富之母[1]”，土地對于一個國家經(jīng)濟發(fā)展與社會綜合水平提升的重要意義。隨著我國改革開放進一步深化，人民對于國家經(jīng)濟建設(shè)與財富積累的重視程度也在不斷加深，相應(yīng)地引發(fā)了人們對土地利用規(guī)模與利用強度的擴張[2]。其中“國有土地”作為我國土地權(quán)屬類型中的一個重要組成部分，在具體的利用過程中面臨著很多問題，其中影響最大的當(dāng)屬國有土地權(quán)屬糾紛問題[3]。在這個糾紛解決過程中，合理“國有土地權(quán)屬登記”是解決這個問題的一個重要手段[4]。國有土地權(quán)屬，包括國有土地的所有權(quán)和使用權(quán)[5]。國有土地權(quán)屬登記制度，即各省、市（縣）的土地管理機構(gòu)通過規(guī)范化的規(guī)則、流程以及資質(zhì)審批要求，對其轄區(qū)內(nèi)各土地的所有權(quán)、使用權(quán)等進行明確的產(chǎn)權(quán)登記，確定其屬于國家、個人或者公司團體等等，從而確認各個社會成員對土地的所有權(quán)限，避免出現(xiàn)爭端，同時也實現(xiàn)切實有效的管理。

烏魯木齊市作為新疆維吾爾自治區(qū)的首府城市，在國有土地權(quán)屬登記方面尤為重要。自1994年“烏魯木齊市第二造紙廠不服烏魯木齊市政府確定土地權(quán)屬決定案”審理結(jié)案以來，人們對于政府、企業(yè)與個人間的土地權(quán)屬問題的關(guān)注力度不斷加大，并對其權(quán)屬確立的關(guān)鍵――“國有土地權(quán)屬登記”也進行了重新的認識與重視。本文通過調(diào)查問卷的方式（在本論文中未得以體現(xiàn)），研究了烏魯木齊國有土地權(quán)屬登記存在的問題，針對這些問題，提出了相應(yīng)的對策措施。

2 烏魯木齊國有土地權(quán)屬登記存在的問題

為了更好的研究烏魯木齊土地權(quán)屬登記的執(zhí)行現(xiàn)狀，進一步的分析烏魯木齊國土權(quán)屬登記所存在的問題，筆者根據(jù)實際情況，將問卷選點區(qū)域分布在烏魯木齊市內(nèi)的7個行政區(qū)域，選取典型樣本，進行問卷調(diào)查。調(diào)查問卷主要包括烏魯木齊土地權(quán)屬登記初始登記以及變更登記、辦證持有的資料是否熟悉、登記的基本原則、對于烏魯木齊土地權(quán)屬登記的執(zhí)行效果、土地權(quán)屬登記申請原則等方面的問題。從實地調(diào)查分析中，本文發(fā)現(xiàn)烏魯木齊土地權(quán)屬登記中存在如下問題。

2.1 權(quán)屬制度缺失，土地登記效力不明確

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度存在著一些不足之處，主要反映在登記部門不統(tǒng)一，土地監(jiān)管部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，有時候登記信息不統(tǒng)一；既有全國性的法律，又有當(dāng)?shù)卣姓块T規(guī)定的地方性規(guī)章制度；房產(chǎn)權(quán)屬法律有的時候往往會為政令讓路等等，這些問題都給房產(chǎn)權(quán)利人及時有效的保護其合法權(quán)益帶來了不便。

2.2 土地登記責(zé)權(quán)不明，監(jiān)管職能失靈

土地登記權(quán)責(zé)不明確主要表現(xiàn)在土地用途不明確，或者土地使用人不明白土地是要按規(guī)定使用的。監(jiān)管職能失靈表現(xiàn)在土地管理部門監(jiān)管不到位，在土地使用權(quán)所有者在變更土地用途的時候，相應(yīng)部門沒有及時監(jiān)管。烏魯木齊市出現(xiàn)過很多房屋買賣與土地買賣相交織的問題。由于人們對土地用途的輕視，以及土地登記責(zé)權(quán)不明晰，導(dǎo)致人們在房屋買賣的時候，連同土地也賣了出去。買都手的土地，買者隨意改變土地的用途，將農(nóng)用地用作建設(shè)用地，違反了土地法的擅自改變土地用途的規(guī)定，這樣的案件屢見不鮮。這樣案件的出現(xiàn)不僅僅是土地登記責(zé)權(quán)不明確，還有就是土地部門監(jiān)管不到位。

2.3 立法沖突，土地登記法律不完善

《合同法》、《民事訴訟法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等涉及土地方面的法律存在沖突的地方。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的各法律的規(guī)定存在不一致的地方。有些法律規(guī)定某些權(quán)利擁有優(yōu)先受償權(quán)，有些法律規(guī)定正好相反。比如烏魯木齊市國有土地，在未支付土地出讓金300萬元的情況下，就已經(jīng)頒布了土地使用證，土地使用權(quán)人卻用該宗土地作為抵押，從銀行貸款，貸款到期無法償還。法院要求市國土局協(xié)助調(diào)查，以促進銀行工作的實施。但國土局認為，過戶可以，但應(yīng)優(yōu)先清償欠繳的土地出讓金，土地出讓金為政府收益。然而銀行和法院認為土地出讓金屬于一般債權(quán)，不能享有優(yōu)先權(quán)。不同的法律對土地優(yōu)先受償權(quán)有不同解釋，這說明了土地登記法律的不完善之處。

2.4 絕對公信不當(dāng)，土地登記程序不完整

烏魯木齊西山的一個煤礦工人李某從事深部煤炭開采工作。當(dāng)初國家為獎勵高危作業(yè)工人，出臺獎勵性農(nóng)轉(zhuǎn)非政策，李某及子女就地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，獲取糧油計劃供應(yīng)資格及國家安排工作待遇，但仍在原籍從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。在2004年，村委會以李某和他們的孩子都是非農(nóng)業(yè)人口，不是本村村民為理由，收回李某承包的土地，另作他用。這個事實說明了土地登記程序的不完整性，若是當(dāng)時在李某農(nóng)轉(zhuǎn)非的時候，辦理相關(guān)手續(xù)，不至于出現(xiàn)這樣的問題，也不至于導(dǎo)致人們對政府絕對公信力的懷疑。

4 烏魯木齊國有土地權(quán)屬登記問題的解決措施

針對以上出現(xiàn)的烏魯木齊國有土地權(quán)屬登記中的問題，本文提出以下四個方面的解決措施。

4.1 強化國土權(quán)屬登記政策的申請制度

規(guī)范烏魯木齊土地登記行為，提高烏魯木齊土地登記公信力和權(quán)威性，是保護烏魯木齊土地權(quán)利人的合法權(quán)益，促進烏魯木齊土地市場健康發(fā)展和公民物權(quán)保護的重要手段之一。從現(xiàn)實來看，隨著物權(quán)法的實施，烏魯木齊市民的權(quán)利意識日益增強，烏魯木齊土地登記工作中不規(guī)范的問題凸顯?，F(xiàn)就烏魯木齊目前國有土地登記制度存在的問題，提出了強化國土權(quán)屬登記申請原則這一解決方案，主要包括以下兩個方面：

4.1.1 登記申請強化

強化烏魯木齊土地登記制度建設(shè)是規(guī)范烏魯木齊土地權(quán)屬建設(shè)的首要任務(wù)。針對以往烏魯木齊土地登記工作中存在的一些弊端，專門制定烏魯木齊土地登記工作制度，提出具體要求，規(guī)范烏魯木齊土地登記工作程序。具體的可以依照《烏魯木齊土地登記規(guī)則》要求，在烏魯木齊土地登記的申請受理、土地權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)或變更土地權(quán)利證書的各個環(huán)節(jié)，都進一步規(guī)范細化，明確告知權(quán)利人辦理程序，防止權(quán)利人有漏洞可鉆。

4.1.2 提倡主動登記

本文認為提高烏魯木齊土地登記服務(wù)水平，必須要提倡主動登記制度。建立首辦負責(zé)制、限期辦結(jié)制、服務(wù)承諾制和過錯問責(zé)制等落實措施。嚴格整頓窗口辦事人員工作作風(fēng)，通過轉(zhuǎn)變工作方式，實現(xiàn)廉潔服務(wù)和高效服務(wù)，提高土地登記公信力，更好地保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

4.2 提升國土權(quán)屬審核力度

還需要苦練內(nèi)功，加強烏魯木齊土地管理相關(guān)部門的學(xué)習(xí)，提高烏魯木齊土地登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升對烏魯木齊國土權(quán)屬的審核力度。要認真組織學(xué)習(xí)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《行政許可法》、《政府信息公開條例》、《烏魯木齊市土地登記辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，提高烏魯木齊土地登記人員的業(yè)務(wù)能力，要嚴格實施土地登記持證上崗制度，對申請土地權(quán)屬登記的一定要嚴格按照土地審核的規(guī)章制度來執(zhí)行。對未取得《土地登記上崗資格證》的人員，調(diào)離土地登記崗位，嚴禁無《土地登記上崗資格證》人員從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作。

在適當(dāng)時機，組織相關(guān)部門對國有土地的具置以及大小用途做一次全方位的統(tǒng)計調(diào)查，并在此基礎(chǔ)上大力宣傳土地權(quán)屬登記的優(yōu)勢，對已經(jīng)辦理土地使用證但是缺失相關(guān)材料的要及時申報重審，分情況作出注銷登記或完善資料的處理；對未辦理或者正在辦理的，督促當(dāng)事人盡早去申請，從而全面建立相關(guān)土地使用檔案，消除隱患，排解糾紛，促進烏魯木齊地區(qū)社會和諧穩(wěn)定。

4.3 重視權(quán)屬提前公告的作用

建章立制，全面落實烏魯木齊土地登記信息公開制度是土地管理之根本。本文認為，烏魯木齊國土資源部門應(yīng)根據(jù)《行政許可法》、《烏魯木齊土地登記辦法》、《政府信息公開條例》、《土地登記資料公開查詢辦法》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，將行政登記的條件、程序等向社會公開，接受公眾查閱；嚴格按照《烏魯木齊土地登記辦法》、《縣級以上地方人民政府土地登記用章管理辦法》之規(guī)定，對確認達到“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”標(biāo)準(zhǔn)的，在辦理土地登記手續(xù)前，報縣政府批準(zhǔn)。全面保障物權(quán)法的實施，認真落實不動產(chǎn)登記制度，嚴格審核和核發(fā)土地他項權(quán)利證明書，避免承擔(dān)國家賠償責(zé)任，妥善保管土地登記檔案材料，充分發(fā)揮土地登記簿在化解糾紛等方面的作用。

4.4 規(guī)范烏魯木齊國土權(quán)屬爭議處理制度

規(guī)范烏魯木齊國土權(quán)屬爭議處理制度，嚴格按照法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章執(zhí)行，從實際出發(fā)，尊重歷史，面對現(xiàn)實是土地管理的具體要求。建議對于區(qū)級以上國土資源行政主管部門負責(zé)土地所有權(quán)調(diào)查和調(diào)解糾紛，法律規(guī)定之內(nèi)的要依法作出決定，擬定處理意見并做出決策，并指定專門機構(gòu)或人員來處理糾紛的相關(guān)事宜。個人之間，個人和單位之間，單位和單位之間存在的有爭議的土地資源，則由當(dāng)?shù)厝嗣裾芾砗吞幚怼?/p>

烏魯木齊國有土地權(quán)屬登記制度及其實施中存在的問題是基于我國漫長的客觀社會土地制度發(fā)展過程而逐漸生成的。在看到這些問題的同時，我們應(yīng)該看到問題背后更深刻的社會問題背景。因而，解決該問題的過程，也是解決舊的社會制度的遺留問題的過程。我們只有切實根據(jù)烏魯木齊人口、社會形勢以及人口與土地的客觀關(guān)系等各方面的特點，因地制宜，在制度問題上不能一刀切，而是根據(jù)客觀國情以及地區(qū)、人民的實際需求，建立適用的土地權(quán)屬登記制度，才能逐漸將當(dāng)下存在的問題慢慢解決，它需要烏魯木齊人民、政府乃至整個國家各界的通力合作。

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篇(4)

一、土地登記檔案的一般特性

土地登記檔案是土地登記制度（亦是法律制度）的一種體現(xiàn)。它是土地管理部門代表政府依據(jù)國家的法律、法規(guī)，遵循有關(guān)法定程序所建立的反映有關(guān)土地位置、面積、用途、使用條件等情況的圖紙、簿冊等文件材料。它具有區(qū)域性、政策性、公正性、可變性等不同于其它專業(yè)性檔案的特性。

1、區(qū)域性?！锻恋氐怯浺?guī)則》第四條"土地登記以縣級行政區(qū)為單位組織進行。"顯然，土地登記具有極其鮮明的區(qū)域性。土地登記的兩個主要內(nèi)容：一是土地權(quán)屬的狀況；二是相鄰宗地的相互關(guān)系。也就是說：土地登記檔案是在基層土地管理部門實際工作中形成，按照區(qū)域特定編碼而整理裝訂成卷的。

2、政策性。土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。對土地所有權(quán)和使用權(quán)做出確定的檔案資料，都是經(jīng)過土地管理人員，嚴格按照一定的法律程序，依據(jù)國家不同歷史時期有關(guān)土地政策、法規(guī)，在工作中運用的結(jié)果。也可以說，它是不同時期國家關(guān)于土地政策在實踐中具體真實的記錄。

3、公正性。土地登記檔案必須有申請人、相關(guān)人和經(jīng)辦人表達正確意見的書面形式的載體。由土地權(quán)利人主動向土地管理機關(guān)申請，經(jīng)土地管理工作者權(quán)屬調(diào)查、實地測量，其結(jié)果以公示的方式并由審核機關(guān)核準(zhǔn)終結(jié)。

4、可變性。與其他檔案文件資料不同，土地登記文件資料中的一部分需隨著土地權(quán)屬和主要用途的變更而經(jīng)常變化。如土地登記卡，地籍二底圖等這些文件、圖冊資料的內(nèi)容，要在變更土地登記中不斷變化，如不及時更改已經(jīng)發(fā)生的土地登記文件資料，將使國家多年投入大量的人力、物力、財力所形成的地籍資料失去準(zhǔn)確性和保存價值這一特點，決定了其特殊的管理方法。

5、產(chǎn)權(quán)的不可移動性。土地作為一種固定財產(chǎn)，其土地權(quán)利人不可能像對其他商品那樣隨意搬遷，移動。檔案中將土地權(quán)利的主、客體內(nèi)容記錄在冊，土地權(quán)利人所取得的所有權(quán)、使用權(quán)及他項權(quán)利只能在依法確定的范圍內(nèi)行使自，不能隨意向周圍（四至）相鄰宗地實施主觀意向。

二、土地登記檔案的管理措施

（一）應(yīng)提倡規(guī)范化統(tǒng)一管理。

隨著土地出讓數(shù)量增多和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主要內(nèi)容的變更土地登記數(shù)目逐年增加，如果不盡快對土地登記檔案實行規(guī)范統(tǒng)一管理，十幾年所建立起來的地籍調(diào)查成果將失去意義和價值，后果將是不堪設(shè)想。規(guī)范、統(tǒng)一管理是當(dāng)務(wù)之急。1、原國家土地管理明文規(guī)定，土地檔案的業(yè)務(wù)管理，由市（縣）級以上檔案局、館，進行直接的業(yè)務(wù)監(jiān)督，指導(dǎo)。

2、土地登記文件資料管理，由負責(zé)土地登記工作的業(yè)務(wù)部門完成。在進行土地登記文件資料更新時，由負責(zé)土地登記工作的業(yè)務(wù)主管部門向檔案室辦理借閱手續(xù)，然后根據(jù)變更土地申請和調(diào)查，核實的結(jié)果在有關(guān)的登記文件資料上作相應(yīng)的更新。待更新工作結(jié)束后，將整理的卷宗移交檔案室存檔。土地登記文件資料更新工作是一項經(jīng)常性的工作，必須建立和健全檔案更新制度，履行更新審批手續(xù)。

3、專業(yè)技術(shù)資料的更新，按照《地籍調(diào)查規(guī)程》技術(shù)要求，以行政轄區(qū)為單位，按街道、街坊、宗地進行編號，建立檔案檢索合帳，使轄區(qū)內(nèi)每一宗地均有戶頭，每一次交易就辦理一次登記。對其變更的宗地，按變更地籍調(diào)查要求編號。此方法對于初始土地登記檔案及變更（包括權(quán)利人多次變更）均可在一個地號內(nèi)便可檢索到，對每變更一個土地權(quán)利人，在變更前案卷上，加蓋注銷印章，并在相應(yīng)的卡、冊及檢索臺帳中注名宗地的去向、編號。這樣能夠及時準(zhǔn)確地反映一塊土地的歷史演變過程的文字和圖冊記載。政府通過辦理土地登記，審核房地產(chǎn)交易的合法性、規(guī)范性，依法辦理土地登記手續(xù)等，對房地產(chǎn)市場實施有效的監(jiān)督、管理，并使之規(guī)范化。

（二）注重現(xiàn)代化管理手段。

隨著社會主義市場經(jīng)濟體制及房地交易市場的良好發(fā)展趨勢，以加入世貿(mào)組織為契機，以更加全面、科學(xué)、快捷、準(zhǔn)確的土地檔案資料，為社會主義經(jīng)濟發(fā)展和檔案管理事業(yè)提供有利的支持和更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以增強全民依法使用土地的自覺性，提高土地資料的合法性、權(quán)威性和知名度。

首先要建立和完善檔案管理現(xiàn)代化制度，制定相應(yīng)的專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)；二要改善檔案管理設(shè)施，增加經(jīng)濟投入，改變過去管理人員簡單機械提取、存放檔案，以減輕勞動強度，提高工作效率；三要積極開發(fā)應(yīng)用軟件，使信息化、網(wǎng)絡(luò)化在基層檔案管理中得到廣泛應(yīng)用，使土地檔案管理真正適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，把地籍檔案的價值和管理功能充分發(fā)揮出來，做到取之于社會，服務(wù)于社會。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】地籍管理；土地；土地登記

1 完善機構(gòu)體系、不斷提高素質(zhì)

1.1 建立事業(yè)性質(zhì)土地登記機構(gòu)

由于土地權(quán)屬的重要性，復(fù)雜性和多樣性，導(dǎo)致土地登記的政策性、業(yè)務(wù)性、技術(shù)性很強。目前，土地登記量大事繁，單靠地籍處（科、股）具體負責(zé)，力不從心，市（縣、區(qū)）國土資源行政主管部門應(yīng)積極爭取建立事業(yè)性質(zhì)土地登記機構(gòu)，具體負責(zé)土地登記的日常事務(wù)，與之相適應(yīng)日益增加的土地登記。

1.2 培育土地登記中介機構(gòu)

《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記生效，當(dāng)事人申請登記應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址，面積等必要材料?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定申請人提供的地籍調(diào)查表，宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進行地籍調(diào)查獲得。新的土地登記法律、法規(guī)為土地登記中介機構(gòu)提供了很大空間，大量的技術(shù)事務(wù)工作可由地籍調(diào)查測繪中介機構(gòu)來承擔(dān)，同時，具體事務(wù)可由土地登記機構(gòu)代為當(dāng)事人申請，收集資料，填寫表格。故要加快培育土地登記中介機構(gòu)，同時要加強行業(yè)管理。土地登記要逐步形成地籍行政部門負責(zé)起草法規(guī)政策、技術(shù)規(guī)定、協(xié)調(diào)管理，登記事業(yè)部門負責(zé)具體審查、事務(wù)管理，中介機構(gòu)負責(zé)技術(shù)服務(wù)、代為辦理的機構(gòu)體系。

1.3 提高地籍管理人員素質(zhì)

地籍管理涉及到法學(xué)，測繪、地理信息、土地管理等多個學(xué)科，要配備各種人才，尤其是復(fù)合型人才，相對穩(wěn)定現(xiàn)有隊伍，堅持“持證”上崗，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，結(jié)合實際工作需要，分期舉辦土地登記，土地調(diào)查，土地權(quán)屬爭議調(diào)處，地籍管理信息系統(tǒng)建設(shè)等專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高地籍管理人員的素質(zhì)，提高依法行政水平，提高服務(wù)質(zhì)量，適應(yīng)建設(shè)現(xiàn)代地籍管理的需要。

2 健全規(guī)章制度、規(guī)范土地登記

2.1 抓好土地登記制度建設(shè)

《物權(quán)法》和《土地登記辦法》規(guī)定了新的土地登記制度，在實際工作中，要探索研究更正登記、異議登記、預(yù)告登記，查封登記、注銷登記、地役權(quán)登記，地下空間土地權(quán)利登記等制度建設(shè)和操作辦法，具有針對性，實用性和可操作性。建立健全監(jiān)督管理機制，保障土地登記的質(zhì)量，不斷完善土地變更登記前建設(shè)項目復(fù)核驗收制度，嚴格把好“以證管地”關(guān)。

2.2 進一步規(guī)范土地登記

《物權(quán)法》規(guī)定因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機構(gòu)賠償后可以向造成登記錯誤的人追償?？梢娡恋氐怯洐C構(gòu)和登記人員責(zé)任將是非常重大，對國土部門，尤其是地籍管理部門是一個非常嚴峻的考驗。如當(dāng)事人到場共同申請，還是單獨申請；不動產(chǎn)登記簿的建立；建筑物區(qū)分所有權(quán)，土地登記中如何劃分宗地、分攤土地，缺少具體規(guī)定，要研究探索出臺技術(shù)規(guī)程和操作辦法，不斷提高土地登記質(zhì)量，使每一宗土地的登記結(jié)果，經(jīng)得起公開查詢，經(jīng)得起行政復(fù)議，經(jīng)得起行政訴訟，經(jīng)得起歷史的檢驗。

2.3 加強服務(wù)意識

進一步改進工作作風(fēng)，增強服務(wù)意識，立足服務(wù)社會、服務(wù)群眾、服務(wù)經(jīng)濟、服務(wù)企業(yè)。實行窗口辦文，全面提高窗口服務(wù)人員的受理素質(zhì)和一次告知水平，增強“為民便民”服務(wù)的本領(lǐng)，提升服務(wù)檔次。

3 加快調(diào)查步伐、完善信息系統(tǒng)

3.1 完善地籍信息系統(tǒng)。建立管理到地塊的土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫和土地利用現(xiàn)狀信息系統(tǒng)。

完善現(xiàn)有的地籍信息系統(tǒng)，按照國家和省統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，采用現(xiàn)代數(shù)字測繪，地理信息系統(tǒng)等先進技術(shù)，選擇國際通用平臺的軟件，全面建立履蓋本行政區(qū)域的城鎮(zhèn)、獨立工礦和主要農(nóng)村居民點內(nèi)1：500數(shù)字地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和地籍管理信息系統(tǒng)。逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體、不同比例尺、不同層面的土地利用和地籍管理信息系統(tǒng)。

3.2 建立地籍?dāng)?shù)據(jù)庫日常更新機制。

在建立地籍?dāng)?shù)據(jù)庫和地籍信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，建立健全地籍?dāng)?shù)據(jù)庫的日常更新機制，實現(xiàn)實地 變化一宗，系統(tǒng)變更一宗。在今后的土地登記工作中，要按照地籍調(diào)查、地籍?dāng)?shù)據(jù)入庫、申請受理、權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)證書的程序進行。地籍調(diào)查由地籍調(diào)查測繪中介機構(gòu)承擔(dān)，地籍?dāng)?shù)據(jù)入庫由國土信息部門負責(zé)。采用先入臨時庫，待變更登記后正式入庫，數(shù)據(jù)入庫合格的，方可出地籍調(diào)查成果資料，再轉(zhuǎn)入申請審核階段。只有這樣才能實時更新地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，達到地籍空間數(shù)據(jù)庫與屬性數(shù)據(jù)庫的完全一致，確保地籍?dāng)?shù)據(jù)的現(xiàn)勢性。同時實現(xiàn)不同比例尺、不同層面的土地利用現(xiàn)狀變更，改變一年一度土地變更調(diào)查，達到即時變更，長期保持現(xiàn)勢性。

4 做好爭議調(diào)處、維護社會安穩(wěn)

4.1 建立土地權(quán)屬爭議調(diào)處工作機制

以國土資源部《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》為依據(jù)，建立調(diào)處工作機制，理清土地登記前后的土地權(quán)屬爭議和不同處理方式，一般分為立案，調(diào)查和處理等階段。登記前土地權(quán)屬爭議具體程序分為申請受理，調(diào)查取證，行政調(diào)解，調(diào)解不成，行政裁決，裁決不服，行政復(fù)議，復(fù)議不服，行政訴訟；已登記土地權(quán)屬爭議，這種爭議主要是因登記錯誤而引起，主要通過更正登記、異議登記、行政訴訟程序解決。

4.2 切實做好日常土地權(quán)屬爭議調(diào)處工作

由于我國長期以來土地法律法規(guī)不健全，因地界不清、地權(quán)不明等問題的存在，目前，隨著土地資產(chǎn)價值的日益凸顯，又20世紀90年代初期頒發(fā)的土地證，土地登記檔案資料缺乏完整性和程序不到位，土地權(quán)屬爭議日益增多，要切實做好日常土地權(quán)屬爭議調(diào)處工作，維護社會穩(wěn)定，切實保護土地權(quán)利人合法權(quán)益。

4.3 配備專業(yè)人員，提高辦案質(zhì)量

處理土地權(quán)屬爭議是一項情況復(fù)雜而且法律性和政策性很強的工作，而案件實際上往往是時間跨度長，政策變化多，需要既懂法律，又熟悉土地管理政策，責(zé)任性強的同志承擔(dān)，既要實事求是，耐心細致做好調(diào)查取證，又要對證據(jù)進行核實，甄別真?zhèn)?，依法作出處理。做到事實清楚，證據(jù)充分，適用依據(jù)正確，提高辦案質(zhì)量。

5 加強成果應(yīng)用、發(fā)揮基礎(chǔ)保障

5.1 利用“3S”技術(shù)，建立動態(tài)監(jiān)測制度

利用現(xiàn)代遙感信息（RS）、全球定位系統(tǒng)（GPS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）先進技術(shù)，全面建立土地利用動態(tài)監(jiān)測制度，監(jiān)測土地利用總體規(guī)劃實施，耕地保護，新增建設(shè)用地情況，為違法用地查處，規(guī)劃落實，年度指標(biāo)執(zhí)行等提供基礎(chǔ)和依據(jù)。

5.2 利用二次調(diào)查成果，服務(wù)國土事業(yè)

應(yīng)用遙感等先進技術(shù)開展第二次土地調(diào)查，全面獲取準(zhǔn)確、可靠的土地利用數(shù)據(jù)和圖件，今后為土地利用總體規(guī)劃修編、土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地開發(fā)整理、違法查處、土地登記等各項土地資源管理業(yè)務(wù)提供可靠的基礎(chǔ)支撐和全面服務(wù)，只有不斷提高土地管理水平，才能不斷提高國土資源部門的執(zhí)政能力。

5.3 利用土地登記檔案和系統(tǒng)，服務(wù)經(jīng)濟社會

充分利用準(zhǔn)確、可靠土地登記檔案和強有力的地籍信息系統(tǒng)，可以為土地登記公開查詢、法院查封解凍登記，城鎮(zhèn)拆遷補償依據(jù)查找，城鎮(zhèn)土地使用稅收繳依據(jù)，金融部門抵押登記和風(fēng)險管理等服務(wù)。針對社會上接連出現(xiàn)假土地證，要積極充當(dāng)土地市場安全的“防火墻”，利用地籍信息系統(tǒng)和登記檔案，防止假證擾亂土地市場，保護土地權(quán)利人合法權(quán)益，切實維護社會穩(wěn)定。

參考文獻

[1]岳寶良. 地籍管理信息化應(yīng)注意的幾個問題[J]. 國土資源. 2004(04)

篇(6)

為切實保護耕地，明晰產(chǎn)權(quán)，充分發(fā)揮地籍管理在農(nóng)村土地中的積極作用，必須采取措施加快農(nóng)村土地登記與發(fā)證，一是加大宣傳力度，調(diào)動土地使用者登記申請的積極性，讓用地者明白只有土地登記才能使自己的權(quán)益得到切實保護;二是進一步強化措施推進農(nóng)村土地登記的進度。包括加快制度、機構(gòu)建設(shè)、細化登記部門內(nèi)部的工作權(quán)限等;三是積極完善相關(guān)登記檔案資料的整理入檔，做好新舊檔案的整理銜接;四是繼續(xù)加強農(nóng)村土地利用執(zhí)法檢查，堅決杜絕新的違法占地現(xiàn)象發(fā)生。要繼續(xù)加強農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各種類型的土地違法行為，重點加強城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證;五是加快農(nóng)村集體建設(shè)用地的變更登記，爭取變更一宗登記一宗，努力杜絕產(chǎn)生新的權(quán)屬爭議。充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理上的作用。

4參考文獻

[1] 陳宏，張明明.保護農(nóng)民合法權(quán)益完善農(nóng)村集體土地登記制度[J].中小企業(yè)管理與科技，2008(26):131.

[2] 杜國平，鐘太洋.農(nóng)村集體土地登記中的余地確定標(biāo)準(zhǔn)探討[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2006，34(11):2574-2575.

篇(7)

易秩序；同時，如果第三人依據(jù)土地登記簿取得登記的權(quán)利，他取得的權(quán)利當(dāng)然應(yīng)該得到保護。這一保護的意思是：即使登記的權(quán)利與原權(quán)利可能不一致，或者權(quán)利的出讓不符合原權(quán)利人的本意，但是在權(quán)利的受讓人根據(jù)登記簿取得該權(quán)利時，受讓人的權(quán)利因為是相信國家登記而取得的，所以受讓人的權(quán)利不應(yīng)當(dāng)被追奪。所以，這種以登記為正確權(quán)利的效力，是從土地登記的公信力中推定出來的。這種推定，對保護善意取得人即根據(jù)土地登記簿取得土地權(quán)利人的利益（而該權(quán)利人的利益其實是土地權(quán)利的法律秩序的化身）是非常必要的。

1.3 土地登記是國家建立的關(guān)于土地權(quán)利的統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)

土地登記為土地權(quán)利交易提供的法律基礎(chǔ)，在國家法律整個管轄范圍內(nèi)都能發(fā)揮作用，而且它對于國家的任何一個地域均發(fā)揮同等的作用。這就是說，通過土地登記，國家為土地權(quán)利提供了在整個法律實施范圍內(nèi)有效的法律基礎(chǔ)。從市場經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾的生活需要來看，國家為土地權(quán)利所提供的統(tǒng)一效力意義重大。有了這個統(tǒng)一的基礎(chǔ)，整個法律實施范圍內(nèi)發(fā)生的一切土地權(quán)利交易（實際上是整個不動產(chǎn)市場）才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一基礎(chǔ)，建立公正的、有序的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度就是一句空話。

2 土地登記機關(guān)的統(tǒng)一是登記的法理要求

1997年9月在臺灣召開的“海峽兩岸土地法制研討會”上， 臺灣的學(xué)者對大陸目前采取的土地登記（不動產(chǎn)登記）機關(guān)分散在多個部門的做法，尤其是法律把土地權(quán)利登記和房產(chǎn)權(quán)利登記、林地權(quán)登記以及其他不動產(chǎn)登記的“分別登記”，規(guī)定為原則的做法很不理解。因為，在當(dāng)今世界，凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產(chǎn)登記，總是在一個機構(gòu)進行的。而現(xiàn)在我國大陸建立的將不動產(chǎn)登記分散在多個部門的做法，與世界其他國家或地區(qū)的做法均不符合。因此，這些學(xué)者對這種妨害交易秩序的分散登記的做法有很多疑問。

應(yīng)當(dāng)說，臺灣學(xué)者對我國大陸在登記機關(guān)問題上的擔(dān)心是有道理的，依據(jù)我國大陸目前建立的登記體制，有6 個以上的部門正在進行著不動產(chǎn)登記，另外還有一些部門正在主張自己進行不動產(chǎn)登記的權(quán)利。但是，從羅馬法以來，確實沒有將不動產(chǎn)登記分散在多個部門的其他例子。市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)都采納的是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。我國大陸的這種做法，原因是從1956年起土地權(quán)利退出了財產(chǎn)法的范疇，只是在1988年之后才又重新進入財產(chǎn)法范疇。而此時房產(chǎn)權(quán)、林地權(quán)等已經(jīng)進入了財產(chǎn)法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。這些登記在歷史上也曾發(fā)揮了一定的積極作用，因此得到許多人的支持。我國現(xiàn)行立法為照顧這一現(xiàn)實，故采取了不動產(chǎn)登記分散在多個部門的做法。但是，這些在計劃經(jīng)濟體制下或者經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型時期曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用的登記類型，在市場經(jīng)濟體制下是否能夠繼續(xù)發(fā)揮積極作用，這是一個必須認真思考的問題。在認真地對權(quán)利登記的法理進行思考之后，我們可以清楚地看出，我國大陸目前建立的不動產(chǎn)分別登記的做法，確實與市場經(jīng)濟發(fā)達國家的普遍做法是相違背的，更不符合市場經(jīng)濟體制下的登記法理。因此，根據(jù)土地財產(chǎn)法即民法物權(quán)法的法理，我國大陸應(yīng)當(dāng)早日建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。原因在于：

2.1 分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、 森林等不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟需要的民法物權(quán)法原理

目前我國大陸建立的各種不動產(chǎn)分別登記，就是將各種不動產(chǎn)登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤，因為把登記作為管理的手段之一似乎也是可以的。但是，從財產(chǎn)法即從民法物權(quán)法的角度看，這種做法是非常錯誤的。因為，不動產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動，進行物權(quán)公示，并提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。

2.2 分別登記造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一， 其結(jié)果是妨害正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序

在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生法律“相克”，即權(quán)利實現(xiàn)的法律不能。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時，如果土地上無建筑物時，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時，土地物權(quán)也同時納入抵押。在實踐中，土地權(quán)利人常常為開發(fā)土地而借貸，并為該債權(quán)設(shè)定一個抵押權(quán)，這個抵押權(quán)是在土地部門登記設(shè)立的；在土地開發(fā)之后即房屋建成后，他為生產(chǎn)經(jīng)營的需要又要借貸，為該債權(quán)他又設(shè)定一個抵押權(quán)，該抵押權(quán)是在房產(chǎn)部門登記的。按照擔(dān)保法，這兩個抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在著實現(xiàn)的競爭。但是，后來設(shè)立的抵押權(quán)雖然在時間上居后，但是抵押權(quán)人對先前在土地上設(shè)定的抵押權(quán)并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機會，故上述兩個抵押權(quán)人當(dāng)然認為自己是第一順位的抵押權(quán)人。由于這兩個抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個權(quán)利先實現(xiàn)，那個權(quán)利后實現(xiàn)。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會違背立法的本意，也會對兩個抵押權(quán)人不公平。這種情況，在法學(xué)上稱為“權(quán)利實現(xiàn)的法律不能”，即法律本身妨害著權(quán)利正常實現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。

2.3 分別登記增加了公民和法人的不合理負擔(dān)， 妨害我國不動產(chǎn)市場的順利發(fā)展

本來，不動產(chǎn)的權(quán)利人就一項不動產(chǎn)物權(quán)的變動只需要進行一次登記，而現(xiàn)在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日報》1997年11月24日第7版， 中華人民共和國建設(shè)部的《建設(shè)部關(guān)于頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、 法人就一項不動產(chǎn)物權(quán)變動不得不多次登記，這不但加重了他們的負擔(dān)，而且也損害了登記的嚴肅性和法律的權(quán)威性。

2.4 分別登記不可能使各有權(quán)登記的部門職責(zé)分明， 造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點已經(jīng)為我國的實踐所證明。

故不論是依據(jù)法理，還是依據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，不動產(chǎn)登記都必須統(tǒng)一。對此希望立法機關(guān)和有關(guān)行政部門早日建立清楚的認識。

3 登記機關(guān)的選擇

至于將來我國的登記機關(guān)確定在那一個部門，仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區(qū)的登記機關(guān)，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一在我國的司法部門，則當(dāng)然是一種合乎法理的做法。

但是，在地政部門進行登記也同樣是符合法理的。因為，不動產(chǎn)物權(quán)，在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)的登記，當(dāng)然可以包容其他的不動產(chǎn)物權(quán)的登記。

我國臺灣就采納