土地面積測量規(guī)范精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇土地面積測量規(guī)范范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：測繪技術(shù)，拆遷，房屋

土地管理的三項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作是：土地定位、土地定量、土地權(quán)屬確定。要科學(xué)管理土地，首先要做好土地管理的基礎(chǔ)工作。而準(zhǔn)確地進(jìn)行土地定位，按照一定的精度測算土地面積，都是基礎(chǔ)工作的核心，所以土地管理中不可缺少的基礎(chǔ)工作，均會(huì)直接或間接的應(yīng)用到測繪技術(shù)。新發(fā)展起來的測繪技術(shù)有全站型電子速測技術(shù)、GPS技術(shù)以及遙感技術(shù)等；此外，還有各種理信息系統(tǒng)，如地籍管理信息系統(tǒng)、土地信息系統(tǒng)以及地理信息系統(tǒng)等。

地籍管理是土地管理的核心內(nèi)容，因?yàn)槿鏈?zhǔn)確的土地信息是有效地進(jìn)行土地管理的前提。土地基礎(chǔ)信息的獲取主要是通過地籍測量獲得的。

1測繪技術(shù)概述

1.1測量學(xué)

測量學(xué)是研究地球的形狀和大小以及確定地面點(diǎn)位置的科學(xué)。測量學(xué)的主要任務(wù)包括測定和測設(shè)兩部分。測定就是使用測量儀器和工具，將測區(qū)內(nèi)的地物和地貌縮繪成地形圖。測設(shè)（也稱放樣、標(biāo)定）就是把圖上設(shè)計(jì)好的建筑物和構(gòu)筑物的位置標(biāo)定到實(shí)地上去，以便于施工。

1.2地籍控制測量

地籍控制測量是根據(jù)界址點(diǎn)和地籍圖的精度要求，視測區(qū)范圍的大小、測區(qū)內(nèi)現(xiàn)存控制點(diǎn)數(shù)量和等級(jí)等情況，按測量的基本原則和精度要求進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)、選點(diǎn)、埋石、野外觀測、數(shù)據(jù)處理等測量工作。地籍控制測量必須遵循從整體到局部，由高級(jí)到低級(jí)分級(jí)控制的原則。

1.3土地面積的量算

地籍測量中的土地面積量算，一般是一種多層次的水平面積測算。例如一個(gè)行政管轄區(qū)的總面積、各宗地面積、各種利用分類面積等。摸清土地家底，搞清各類用地比例，都需要進(jìn)行土地面積量算。通過土地面積量算工作所得到的面積數(shù)據(jù)是調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理分配土地、收取土地費(fèi)的依據(jù)；此外，該數(shù)據(jù)還為制定國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、農(nóng)業(yè)區(qū)劃、土地利用規(guī)劃等提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。因此，土地面積量算是地籍測量中一項(xiàng)重要的、必不可少的工作內(nèi)容，其技術(shù)和方法也比較復(fù)雜。

2房屋拆遷的概念

房屋拆遷是指因國家建設(shè)、城市改造等需要，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由建設(shè)單位對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆遷，并對(duì)房屋的所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。廣義的房屋拆遷包括城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷，狹義的專指在國有土地上進(jìn)行的城市房屋拆遷，我們所研究的房屋拆遷程序主要是針對(duì)城市房屋拆遷而言的。城市房屋拆遷所指的房屋應(yīng)當(dāng)是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上的房屋。首先，該房屋應(yīng)當(dāng)位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(以下簡稱《城市規(guī)劃法》)第三條規(guī)定，城市與鄉(xiāng)村相對(duì)而言，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)；城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中規(guī)定。其次，該房屋還應(yīng)該坐落在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上。城市房屋拆遷所指的城市房屋主要是國有土地上的房屋，原則上不包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上的房屋。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定，我國土地的所有權(quán)分為兩種：一是國家所有，二是集體所有。其中，城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留山，屬于集體所有。

3房屋拆遷中測繪技術(shù)的應(yīng)用

3.1房屋拆遷中面積測算

城市房屋拆遷補(bǔ)償是一項(xiàng)比較復(fù)雜、政策性強(qiáng)的工作，必須做到公平、公正，而拆遷房屋面積測算是這項(xiàng)工作的重要環(huán)節(jié)。拆遷房屋測量是依據(jù)國家和地方相關(guān)政策，或拆遷人與被拆遷人之間的補(bǔ)償協(xié)議對(duì)建筑進(jìn)行測算，測繪單位提供公正、準(zhǔn)確、可靠的房屋拆遷面積測算成果，并為測繪產(chǎn)品承擔(dān)責(zé)任。目前，全國還沒有統(tǒng)一的有關(guān)房屋拆遷面積測算標(biāo)準(zhǔn)，大多依據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986―2000，這本規(guī)范比較適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位的房產(chǎn)測量，但對(duì)于像形狀不規(guī)則、結(jié)構(gòu)不規(guī)范的自建、私人房屋等類似房屋的面積測算，不完全適用，可操作性也就相對(duì)較差。鑒于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000權(quán)威性和房屋拆遷測量的現(xiàn)狀，現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000仍然是房屋拆遷測量的主要依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。

房屋拆遷面積量處與一般測量工作一樣，也有整體與局部、控制與碎部之分，所以其量算的總原則也是符合從整體到局部、先控制后碎部的原則，即通常是以圖幅理論面積為基本控制，按圖幅分級(jí)量算，依面積大小的比例平差。

拆遷房屋面積測算的難點(diǎn)在于如何確定面積全算范圍、面積半算范圍和不算面積范圍，這不是一個(gè)單純的測量問題，而是一個(gè)政策問題，或者是拆遷人與被拆遷人之間的合法約定問題。因此，只有在一定的政策框架下拆遷人與被拆遷人就面積測算方法達(dá)成一致，測算的結(jié)果才被雙方接受。拆遷過程可能是一個(gè)討價(jià)還價(jià)過程，為了保證測繪成果質(zhì)量，避免重復(fù)勞動(dòng)，提高效率，測量單位必須規(guī)范測繪行為，盡可能地提交比較全面地反映房屋的區(qū)位、現(xiàn)狀、用途和各功能區(qū)面積的測繪成果。

3.2房屋拆遷測量方法

房屋拆遷涉及利益關(guān)系復(fù)雜，測量內(nèi)容相對(duì)于竣工測量也比較繁雜，不僅要測量永久性建筑，甚至可能測量臨時(shí)性或?qū)痈咝∮?.2m的建筑。拆遷房屋大都年代比較久，或是比較破舊、不規(guī)則，人員流動(dòng)頻繁，權(quán)屬關(guān)系單憑測量人員是很難搞清楚的。必須要通過轄區(qū)政府層面調(diào)查清楚。因此，在房屋拆遷工作中，一般來說，測量機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)政策、法規(guī)側(cè)重于房屋結(jié)構(gòu)、用途、面積等項(xiàng)目的調(diào)查、測算，并建立實(shí)地房屋與測量成果的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，確保測繪成果的公正、準(zhǔn)確、可靠。拆遷測量一般應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：(1)拆遷測量前應(yīng)先收集拆遷主管部門提供的拆遷范圍，確定測區(qū)范圍。(2)收集測區(qū)基本地形圖作為房屋拆遷平面位置圖，根據(jù)原圖上建筑物分布情況和復(fù)雜程度，選擇房屋拆遷測量的方法和進(jìn)行作業(yè)分工。(3)實(shí)地對(duì)照每棟建筑物，對(duì)于拆遷平面圖位置中房屋變更較小的，用鋼尺定點(diǎn)測量法進(jìn)行修測；變更較大的，應(yīng)先補(bǔ)測圖根控制點(diǎn)，后測房屋平面。(4)在房屋拆遷位置平面圖上，對(duì)每棟房屋進(jìn)行編號(hào)，并進(jìn)行實(shí)地噴號(hào)，以便對(duì)照、查閱和數(shù)據(jù)匯總。(5)實(shí)地對(duì)每棟房屋拍攝全景照片，以反映建筑物現(xiàn)狀、層數(shù)及結(jié)構(gòu)特征。(6)丈量房屋各邊邊長，測量層高，記錄門牌號(hào)、房(層)號(hào)和建筑結(jié)構(gòu)，測量附屬物相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)字取至厘米。(7)外業(yè)繪制房屋分層測量草圖，草圖選擇合適的概略比例尺，使其內(nèi)容清晰易讀。圖形復(fù)雜處可繪制局部放大圖。遇有地下室、復(fù)式房、夾層等應(yīng)另行繪制草圖。(8)內(nèi)業(yè)對(duì)當(dāng)日采集的外業(yè)圖形數(shù)據(jù)在計(jì)算機(jī)上進(jìn)行繪圖、編輯和檢查，形成圖形文件；當(dāng)日工作結(jié)束后，應(yīng)檢查錄入圖形數(shù)據(jù)是否齊全和正確，以備次日外業(yè)復(fù)核。(9)內(nèi)業(yè)對(duì)編輯、檢查、修改后的房屋分層圖在計(jì)算機(jī)上逐層取閉合線，計(jì)算各層不同結(jié)構(gòu)建筑面積，累加得整棟房屋建筑面積。以此方法測算出各棟房屋建筑面積。

參考文獻(xiàn)

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[2]王宏著. 中國城市房屋拆遷程序研究[M]. 山東人民出版社，2008.8.

篇(2)

【關(guān)鍵詞】解析法；圖解法；航空影像

【Abstract】Based on the rural construction land area accuracy of different survey methods， containing to analytical method and graphical method， the paper elucidated how to achieve the rural construction land survey between efficiently and intensively and also pointed out the distribution pattern of the rural construction land survey relying on the research.

【Key words】Analytical Method； Graphical Method； Aerial Image

0 引言

地籍測量主要有兩種方法：解析法和圖解法[1-3]。解析法點(diǎn)位精度高，量算結(jié)果精確，便于地籍成圖，而大范圍地籍測量時(shí)，工作繁重。圖解法[4]操作簡單快速，但判讀結(jié)果易受影像空間分辨率、先驗(yàn)知識(shí)、熟悉程度，地塊邊界復(fù)雜程度等因素的影響[5-6]。

本文結(jié)合解析法和圖解法各自特點(diǎn)，研究農(nóng)村建設(shè)用地不同測量方法精度指標(biāo)，通過試驗(yàn)區(qū)農(nóng)村建設(shè)用地測量方法實(shí)踐，總結(jié)農(nóng)村建設(shè)用地測量應(yīng)用模式。

1 試驗(yàn)與分析

試驗(yàn)區(qū)域位于江蘇徐州某郊區(qū)，區(qū)域內(nèi)地勢平坦，包含農(nóng)田、池塘、道路、農(nóng)宅、廠房等地物。為試驗(yàn)開展，搜集省廳統(tǒng)一下發(fā)的0.3米分辨率航空影像數(shù)據(jù)、1：500比例尺地形圖數(shù)據(jù)和村莊地籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)處理，得到符合試驗(yàn)需求的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

首先，圖解法推算建（構(gòu)）住物占地面積。高分辨率航空影像識(shí)別地物的類型或狀況，主要從色、形、位三個(gè)方面體現(xiàn)，結(jié)合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可判別建（構(gòu)）筑為紅褐色或灰色、四邊形、排列整齊的規(guī)則圖斑，由經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人員，在現(xiàn)場建（構(gòu)）筑物外立面圖片分析基礎(chǔ)上，利用ArcMap軟件勾繪試驗(yàn)區(qū)建筑物邊界，依靠ArcMap軟件計(jì)算功能獲取房屋建筑面積信息。

其次，解析法進(jìn)行全野外數(shù)據(jù)采集。由于全站儀測量精度高，操作簡單，數(shù)據(jù)處理精確，在農(nóng)村地塊測量中得到了較好的應(yīng)用[6]，因此，本文所采用方法為全站儀法。

數(shù)據(jù)采集全過程遵循《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》，利用毫米級(jí)精度全站儀進(jìn)行數(shù)據(jù)采集工作。

首先，控制測量，選取試驗(yàn)區(qū)域通視條件較好的道路交叉口布設(shè)地面控制點(diǎn)，利用導(dǎo)線控制測量方法，最小二乘法平差控制點(diǎn)坐標(biāo)。其次，細(xì)部測量，由專業(yè)人員沿著道路采集界址點(diǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)于難以入戶的角落，測量員配合鋼尺勘丈，交會(huì)測定待定點(diǎn)，最后，利用CASS軟件成圖、ArcMap軟件融合影像、坐標(biāo)解析法計(jì)算房屋建筑面積信息。

結(jié)合圖表分析如下：

（1）由圖1、圖2和圖3知，圖解法和解析法都存在數(shù)據(jù)偏差現(xiàn)象，解析法偏差較小，圖解法偏差較大。分析原因，圖解法判讀結(jié)果受航空?qǐng)D像空間分辨率、先驗(yàn)知識(shí)、熟悉程度，地塊邊界復(fù)雜程度等因素的影響，精度級(jí)別為影像分辨率級(jí)別，僅為厘米級(jí)；而解析法幾何解析精度高達(dá)毫米級(jí)。

（2）《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求三級(jí)房產(chǎn)面積測量限差1.4m2，中誤差0.7m2。結(jié)合圖4、表1可以看出，圖解法90%數(shù)據(jù)在誤差范圍內(nèi)，10%數(shù)據(jù)超限；解析法100%符合規(guī)范要求。航空影像表現(xiàn)取決于地物光譜、幾何和紋理特征[8-11]，對(duì)于差異特征不顯著的地物，圖解法獲取其要素信息十分困難。圖解法超限數(shù)據(jù)影像顯示，房屋頂為灰色，邊界特征不明顯，技術(shù)手段難以勾繪出清晰輪廓；合格數(shù)據(jù)影像顯示，房屋頂為紅褐色，邊界特征明顯，容易勾繪輪廓。

（3）實(shí)際工作發(fā)現(xiàn)，圖解法依靠基礎(chǔ)影像資料，可以內(nèi)業(yè)完成邊界特征明顯房屋面積調(diào)查，相比解析法省去了外業(yè)工作，在資源利用和成本上體現(xiàn)出客觀優(yōu)勢。在滿足精度要求的情況下，圖解法和解析法都可用作房屋等建筑物面積調(diào)查，但是針對(duì)影像邊界特征不顯著的，解析法是首選方法。

2 結(jié)論

基于江蘇省統(tǒng)一下發(fā)的0.3米分辨率的航空影像，利用圖解法獲取正射影像中試驗(yàn)區(qū)域農(nóng)村建設(shè)用地土地面積要素，通過與解析法現(xiàn)場測繪面積比對(duì)，研究農(nóng)村建設(shè)用地不同測量方法精度指標(biāo)，結(jié)果表明：在滿足精度要求的情況下，圖解法和解析法都可用作房屋等建筑物面積調(diào)查；圖解法相對(duì)解析法，在基礎(chǔ)資料較好的前提下，能夠顯示其高效便捷性；圖解法成果與解析法成果進(jìn)行比較，部分圖解數(shù)據(jù)存在很大偏差，分析原因在于影像邊界區(qū)分度不高；圖解影像需要經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人員和基礎(chǔ)底圖輔助，影像空間分辨率越高，圖解精度越高；解析法精度高，但稻莞新速度慢；圖解法能夠滿足農(nóng)村建設(shè)用地測量目的，數(shù)據(jù)獲取速度快，便于后期數(shù)據(jù)更新維護(hù)，并且在成本控制方面極具優(yōu)勢，但對(duì)于影像邊界不理想的調(diào)查對(duì)象，存在軟肋。

農(nóng)村建設(shè)用地測量不僅應(yīng)該綜合考慮工作目的，儀器設(shè)備，方法的可操作性等因素，而且還應(yīng)該注意測量用途，精度與成本，數(shù)據(jù)更新等問題，通過試驗(yàn)區(qū)農(nóng)村建設(shè)用地測量方法實(shí)踐，總結(jié)歸納農(nóng)村建設(shè)用地測量應(yīng)用思路：

（1）搜集基礎(chǔ)資料，主要包括高分辨率航空遙感影像、村莊地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、大比例地形圖數(shù)據(jù)等相關(guān)資料。

（2）數(shù)據(jù)預(yù)處理，影像幾何正射糾正，疊加資料底圖，確定測量對(duì)象。

（3）確定測量方法，影像邊界特征明顯，采用圖解法；不明顯，采用解析法。

（4）成果精度評(píng)價(jià)，做好實(shí)地抽檢驗(yàn)證，形成分析報(bào)告。

（5）數(shù)據(jù)整理，整理結(jié)果及相關(guān)資料，做好備案。

（6）數(shù)據(jù)入庫維護(hù)更新，做好數(shù)據(jù)維護(hù)更新工作。

【參考文獻(xiàn)】

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篇(3)

關(guān)鍵詞：土地確權(quán)；界址點(diǎn)；GPS

一、土地確權(quán)測量的基本要求

（一）控制測量精度要求，地籍控制測量必須遵循“從高級(jí)到低級(jí)，從整體到局部，分級(jí)控制”的原則，可布設(shè)成三角網(wǎng)、三邊網(wǎng)、導(dǎo)線網(wǎng)和GPS網(wǎng)等各種網(wǎng)形。地籍平面控制測量的精度主要是以界址點(diǎn)的精度和地籍圖的精度為依據(jù)制定的，根據(jù)《地籍測量規(guī)范》的規(guī)定，地籍控制點(diǎn)最弱點(diǎn)相對(duì)起算點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不得超過±5cm，最弱邊相對(duì)中誤差不得超過1/45000。

（二）碎部點(diǎn)測量精度要求

地籍碎部測量主要是測定土地及其附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量等基本情況，包括地籍要素和地物要素測量。地籍要素主要是獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)、界址線長度、地類、宗地權(quán)屬、宗地坐落等信息，地形要素要復(fù)雜一點(diǎn)，主要選取與地籍相關(guān)的重要地物作為地物要素，包括控制點(diǎn)、房屋及構(gòu)筑物的輪廓、道路、水系等設(shè)施。界址點(diǎn)的精度要求，考慮到我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，以及界址點(diǎn)的重要程度，將界址點(diǎn)分為不同的等級(jí)（見表1）。

（三）GPS技術(shù)的測量精度，隨著GPS技術(shù)的飛速發(fā)展，該技術(shù)被廣泛的應(yīng)用在地籍測量中。與傳統(tǒng)測量方法相比，GPS技術(shù)布網(wǎng)方式靈活、速度快，精度高，并且不受天氣限制，可以全天候工作，目前，GPS靜態(tài)測量已經(jīng)成為城鎮(zhèn)地籍平面控制的主要手段。GPS技術(shù)的單條基線測量精度可達(dá)：±（3mm+1ppmD），（D為基線長度，單位為km）。當(dāng)基線邊長為8-10km時(shí)，采用GPS快速靜態(tài)定位技術(shù)，精度可達(dá)1-2cm，完全可以滿足地籍控制測量的精度要求。

二、GPS在地籍控制測量中的應(yīng)用

（一）GPS網(wǎng)形設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)采用由獨(dú)立觀測邊構(gòu)成的閉合圖形，以便于進(jìn)行檢核，增加網(wǎng)的可靠性。

（二）GPS網(wǎng)盡量與原有的地面控制點(diǎn)重合，不少于4個(gè)重合點(diǎn)，便于進(jìn)行坐標(biāo)轉(zhuǎn)換

（三）為便于觀測，GPS點(diǎn)一般應(yīng)布設(shè)在視野開闊、通視良好和交通便利的地方。

（四）對(duì)于測區(qū)內(nèi)已有的高等級(jí)控制點(diǎn)，在布設(shè)GPS網(wǎng)時(shí)應(yīng)盡可能將它們分布在GPS網(wǎng)的四周，以保證GPS網(wǎng)的解算精度。

三、地籍圖根控制網(wǎng)的建立

地籍圖根控制測量常采用GPS-RTK技術(shù)，基準(zhǔn)站的選擇是RTK能夠順利進(jìn)行測量的關(guān)鍵，在設(shè)置基準(zhǔn)站時(shí)，應(yīng)盡量避免無線電干擾較強(qiáng)的地區(qū)，同時(shí)，為了減弱多路徑效應(yīng)，基準(zhǔn)站周圍應(yīng)無GPS信號(hào)反射物（如大面積的水塘、大型建筑物等）。

四、GPS-RTK在地籍碎部測量中的應(yīng)用

與傳統(tǒng)測量方法相比，RTK實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)測量技術(shù)在地籍碎部測量中具有非常明顯的優(yōu)勢：

采點(diǎn)速度快，RTK技術(shù)能夠大大減少野外觀測時(shí)間，實(shí)時(shí)差分定位出每一宗地中界址點(diǎn)以及地物點(diǎn)的位置，用時(shí)不到1s。

定位精度高，在一定作業(yè)范圍半徑內(nèi)（移動(dòng)站距基準(zhǔn)站的距離一般不超過4km），RTK的平面定位精度可達(dá)cm級(jí)。

工作效率高，普通地形條件下，一次設(shè)站即可完成作業(yè)范圍達(dá)4KM的測區(qū)，大大減少傳統(tǒng)測量方式所需的控制點(diǎn)的個(gè)數(shù)，以及儀器的搬站次數(shù)，移動(dòng)站只需1人即可完成工作，并且多臺(tái)GPS接收機(jī)可以同時(shí)進(jìn)行工作，勞動(dòng)強(qiáng)度低，速度快。

操作簡便，自動(dòng)化程度高。儀器操作界面更加人性化，只需做一些簡單的設(shè)置，即可非常方便的獲取點(diǎn)的平面位置，并可實(shí)現(xiàn)與計(jì)算機(jī)以及與其他測量儀器的通信。

五、GPS在地籍測量中的注意事項(xiàng)

（一）衛(wèi)星信號(hào)接收較差時(shí)，會(huì)造成測量數(shù)據(jù)的不可靠，產(chǎn)生偽值。為了滿足GRS 技術(shù)的準(zhǔn)確性與精度要求，需要至少接收到5顆衛(wèi)星信號(hào)，才可以得到比較穩(wěn)定的測量精度。因此，在高山、密集森林地區(qū)或者高層建筑比較密集的地方，接收到的衛(wèi)星信號(hào)相對(duì)較弱，不適宜采用該技術(shù)進(jìn)行測量，可配合全站儀一起進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。

（二）該技術(shù)在易受磁場干擾，因此在利用GPS-RTK技術(shù)施測時(shí)，應(yīng)遠(yuǎn)離高壓線、信號(hào)發(fā)射塔、移動(dòng)基站附近。

（三）RTK技術(shù)在進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)測量時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)衛(wèi)星信號(hào)中斷、信號(hào)受阻等情況，需要重新進(jìn)行初始化，容易造成誤差的積累。為保證測繪成果的精度，初始化以后，需要重測一定數(shù)量的點(diǎn)來檢核初始化結(jié)果的正確性。

（四）高溫天氣作業(yè)時(shí)，電離層活動(dòng)活躍，電磁波易被電離層吸收、折射和散射，造成信號(hào)畸變，影響GPS定位精度，應(yīng)盡量避免在高溫天氣作業(yè)。

六、總結(jié)

農(nóng)村地區(qū)土地權(quán)屬信息較為復(fù)雜、繁瑣，面積大，范圍廣，GPS技術(shù)作為土地權(quán)屬測量的一種重要方法，定位精度高、速度快、控制范圍大，可以大大提高農(nóng)村土地確權(quán)的效率，并且滿足土地確權(quán)的精度要求。

篇(4)

1城市建設(shè)中地形圖測量和地籍測量概述

地形測量主要是對(duì)地球表面的地物、地貌，通過水平投影位置及高程等進(jìn)行測量，同時(shí)按照一定的比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s小，然后使用符號(hào)及注記繪制成圖的一項(xiàng)工作。大面積地圖的測繪基本上是使用航空攝影測量方式，面積較小或?qū)Ｓ玫囊豁?xiàng)工程建設(shè)地形通常使用聚脂薄膜或白紙裱糊的測圖板進(jìn)行測繪。地籍圖主要應(yīng)用在土地管理上，通過地籍測量能夠?yàn)橥恋毓芾硖峁┧璧牡乩硇畔⒓笆褂眯畔?。在地籍圖上的地形和地物要素屬于權(quán)屬界線、地類界線的主要依據(jù)，對(duì)此，地籍圖上的地形、地物均需要進(jìn)行詳細(xì)的展示，尤其是和權(quán)屬界線、地類界線有關(guān)的內(nèi)容。

2城市建設(shè)中地形圖測量和地籍測量相同點(diǎn)

地形圖測量和地籍測量過程中都涉及到地圖測繪技術(shù)，因此，他們有一定的共性。2．1遵循測量學(xué)的基礎(chǔ)理論。對(duì)地形圖和地籍進(jìn)行測量過程中，均是以一定的測量學(xué)基礎(chǔ)理論及操作技術(shù)方法進(jìn)行的。使用不同測量儀器，對(duì)地形中各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行測量，根據(jù)測量結(jié)果明確界面或相應(yīng)地物特征等所在平面位置。2．2遵循測圖基本原則。對(duì)地形實(shí)施地形圖測量工作或者對(duì)一定區(qū)域?qū)嵤┑丶疁y量，在這一過程中，要采用“先整體后局部，先高精度再低精度”的測量方式。2．3選用圖幅方法和編號(hào)相同。具體地形圖測量或具體的地籍測量工作實(shí)施過程中，其中圖幅分幅采用網(wǎng)絡(luò)坐標(biāo)矩形或正方形分幅法進(jìn)行。其中的圖幅編號(hào)主要是使用一定坐標(biāo)對(duì)其進(jìn)行編碼，需要注意的是，在編碼過程中需要將縱坐標(biāo)放在前面，將橫坐標(biāo)放在后邊，中間使用短線連接。

3地形圖測量和地籍測量在城市建設(shè)中的不同應(yīng)用

3．1測圖目的。地形圖測量能夠通過客觀方式反映地表上的地物、地貌景觀，一般在城市規(guī)劃、城市建筑設(shè)計(jì)和工程施工等領(lǐng)域使用，應(yīng)用范圍十分廣泛。地籍測量主要是將權(quán)屬管理作為測量目的，經(jīng)常被應(yīng)用在地籍管理和土地登記中，因此地籍測量的范圍相對(duì)狹窄。3．2測圖要素選擇。地形圖測量可以對(duì)不同地面上所有地物、地貌要素等進(jìn)行表示，例如地面上的河流、山脈、道路、居民點(diǎn)、地面高低起伏等，測量較為詳細(xì)。地籍測量主要包括地籍界點(diǎn)、界址線、權(quán)屬關(guān)系、地籍號(hào)、地類號(hào)、土地用途、土地面積等與土地管理有關(guān)的內(nèi)容，有很強(qiáng)的專業(yè)性和側(cè)重點(diǎn)。在地籍圖上，所表示的內(nèi)容比較少，不要求對(duì)地貌進(jìn)行反應(yīng)。雖然地籍圖上存在著一些地理要素及社會(huì)要素，但是這些內(nèi)容是通過環(huán)境要素的形式表現(xiàn)出來的，主要作用是在城市建設(shè)過程中進(jìn)行定位和襯托。圖1為某區(qū)域地形圖，圖中點(diǎn)所表示的是當(dāng)?shù)氐那鹆辍?．3圖上表示內(nèi)容。地形圖測量過程重視對(duì)地表上的地物、地貌景觀等做出客觀反映，具體又專業(yè)的內(nèi)容留出專門位置供用戶填寫。地籍圖測量主要考慮的是權(quán)屬、土地用途等內(nèi)容，而其圖上所顯示的是地表上人們看不到的或者無法直接測量的內(nèi)容。因此，地籍圖測量所反應(yīng)的內(nèi)容較為充分。相關(guān)技術(shù)人員在進(jìn)行地形圖測量過程中，主要結(jié)合我國測繪局所指定的《1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺(地形測量規(guī)范)》，同時(shí)根據(jù)規(guī)定的圖示符號(hào)進(jìn)行測量。對(duì)地籍圖進(jìn)行地形測繪過程中，需要將代表地基信息的主要內(nèi)容用平面圖進(jìn)行展示，具體測繪工作結(jié)合1993年我國相關(guān)部門制定的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》中規(guī)定的內(nèi)容。此外，地籍圖的測量有專門的地籍圖圖式。3．4測量方式。地形圖測量可以使用視距測量、平面儀測圖方式對(duì)相應(yīng)區(qū)域中的地物、地貌等進(jìn)行測量。地籍測量使用測距儀、經(jīng)緯儀或全站儀或它們之間相互配合進(jìn)行測量，使用測速儀對(duì)界址點(diǎn)和地物特點(diǎn)等進(jìn)行測量。3．5測圖程序。地形圖測繪不存在限制或約束。但是，地籍圖測繪根據(jù)相應(yīng)測繪程序，一定要先對(duì)土地權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查，也就是說，進(jìn)行地籍圖測繪是將權(quán)屬調(diào)查作為先導(dǎo)性工作，同時(shí)將權(quán)屬調(diào)查作為基礎(chǔ)性內(nèi)容。沒進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，就不能實(shí)施地籍圖測量。3．6工作量。進(jìn)行地形測繪過程中，其核心內(nèi)容是宗地的位置、形狀和大小以及利用現(xiàn)狀，其能夠反映宗地權(quán)屬范圍以及界址點(diǎn)坐標(biāo)等內(nèi)容。此外，地籍圖較高的精度要求促使對(duì)成圖作業(yè)方法提出了更高的要求，因此地籍測量和地形測繪進(jìn)行比較，地形圖的測繪工作量更大。

4地形圖測量和地籍測量應(yīng)注意的問題

結(jié)合校核后，宗地勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行地籍圖的編繪，可以使成圖周期縮短，充分滿足土地管理需要，最終降低成本費(fèi)用。道路、房屋和水面界限、各類墻柵等是城市的界標(biāo)物，輕度點(diǎn)位坐標(biāo)相對(duì)良好，具體地籍測量工作實(shí)施過程中，會(huì)將這些坐標(biāo)當(dāng)做需要的數(shù)據(jù)。為了能夠比較清晰地展示地基要素，同時(shí)清楚地表示出相應(yīng)位置特點(diǎn)，地籍圖一定要以眾多地物要素作為依托。為了保證成圖精度較好，利用現(xiàn)勢性好和精度高的相同大比例尺，也可以選擇從圖上找出或者套繪出一定的地物信息，對(duì)這些信息進(jìn)行校對(duì)后，還可以選擇相同影像圖當(dāng)做地圖使用。對(duì)此，在相應(yīng)的建制鎮(zhèn)、村莊地籍測量等方面，使用地形圖對(duì)中大比例尺地形圖進(jìn)行編繪，這一技術(shù)具有較為廣泛的應(yīng)用前景。

5結(jié)語

總之，進(jìn)行地形圖測繪和地籍測量過程中，相應(yīng)技術(shù)人員要結(jié)合工作實(shí)際需要，對(duì)兩者進(jìn)行靈活選擇，促使地形圖測量和地籍測量技術(shù)的優(yōu)勢在城市建設(shè)中得到充分發(fā)揮，為城市建設(shè)提供精準(zhǔn)的測量信息。

作者:王亞甫 單位:貴州黔美測繪工程院

參考文獻(xiàn):

［1］張保鋼，楊伯鋼．CH/T9025－2014《城市建設(shè)工程竣工測量成果更新地形圖數(shù)據(jù)技術(shù)規(guī)程》標(biāo)準(zhǔn)解讀［J］．測繪標(biāo)準(zhǔn)化，2015(2):46－48．

［2］張保鋼，楊伯鋼．《CH/T6001－2014城市建設(shè)工程竣工測量成果規(guī)范》的編制特點(diǎn)［J］．北京測繪，2015(4):56－58．

［3］朱志愿，趙偉．淺談GPS－RTK技術(shù)在城市建設(shè)中的推廣與應(yīng)用［J］．現(xiàn)代物業(yè)(上旬刊)，2012(2):23－24．

篇(5)

[關(guān)鍵詞]數(shù)字地籍 測繪 技術(shù)

中圖分類號(hào)： P27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、前言

廣義上的地籍測繪（別稱地籍測量）內(nèi)容包括狹義的地籍測繪及地籍權(quán)屬調(diào)查工作兩個(gè)部分，內(nèi)內(nèi)外外工作量多且復(fù)雜，需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)計(jì)劃和良好的組織。地籍測繪內(nèi)容主要包括：界址點(diǎn)登記表的登記、宗地圖的測畫、地籍圖的測畫、各類項(xiàng)目面積統(tǒng)計(jì)等，工作期間制作的圖件數(shù)量多，需要工作人員的有序管理。不過數(shù)字測圖技術(shù)數(shù)據(jù)結(jié)果精度高，便利測繪結(jié)果管理、更新及其后期分析利用，同時(shí)又容易實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)測圖、調(diào)圖、管圖的自動(dòng)化，除此以外地籍測量需進(jìn)行工作量非常大的面積量算與登記，所以我國目前地籍測繪大都使用數(shù)字測圖技術(shù)。在數(shù)字地籍測繪中，界址點(diǎn)成果表、宗地圖和各類項(xiàng)目面積統(tǒng)計(jì)都是基于數(shù)字地籍圖而制作的，而數(shù)字地籍圖則是在繪制數(shù)字平面圖的條件下運(yùn)行權(quán)屬信息數(shù)據(jù)文件后才能自動(dòng)生成。

二、目前數(shù)字地籍測繪中的主要技術(shù)問題

1. 界址線設(shè)定

界址線是地籍測繪的首選要素，合理設(shè)定界址線對(duì)地籍測繪工作的順利開展具有很大的影響。對(duì)于初始的地籍測繪，由于種種原因，并省卻過程中更多的工作量，一般都需要政策來確定大多數(shù)縣城和城市宗地的界線。傳統(tǒng)意義上，無論是單位征地留下1米左右的影射地還是居民購買宅基地時(shí)留下0.5米左右的界限，從這一點(diǎn)我們可以理解其實(shí)有相當(dāng)多宗地的界址線是在墻壁或者圍墻的外側(cè)，而不是它的里面，因此這樣的傳統(tǒng)習(xí)慣給地面界址點(diǎn)的標(biāo)定和測繪造成了很多麻煩。假設(shè)市政府還是城市土地管理部門規(guī)定單位征地時(shí)不準(zhǔn)預(yù)留“影射地”并且每戶人家的屋后也不允許滴水地的存在，那么界址線就能夠大部分以圍墻或者墻壁為準(zhǔn)，并可以把多數(shù)界址點(diǎn)用紅漆標(biāo)注在墻壁或者墻角上，能夠方便地籍測繪工作和土地管理，省去了管理和測繪工作中的許多麻煩。

2. 街道、街坊劃分

為了方便調(diào)查工作的開展，因此不論是大城市還是中小縣城，在調(diào)查期間應(yīng)將調(diào)查范圍逐級(jí)細(xì)劃成若干個(gè)小范圍，比如以街道一街坊一宗地這樣三級(jí)劃分方法。在劃分街道時(shí)應(yīng)注意盡量與日常城市行政管理的街道界線一致，換句話說就是地籍調(diào)查的街道界線以各個(gè)街道辦事處的管轄界線為參考。在測繪地圖上繪出街道劃分的界線，再根據(jù)街道的細(xì)分實(shí)現(xiàn)對(duì)于街坊的劃分。工作中以街坊為最小單位進(jìn)行地籍權(quán)屬調(diào)查，以街坊為單元繪制城市地籍圖，以街坊為單位管理地籍調(diào)查表和地籍測繪成果(宗地圖、界址點(diǎn)登記表、權(quán)屬信息數(shù)據(jù)庫、面積統(tǒng)計(jì)表等)。在管理中，由同一個(gè)人管理一個(gè)街坊的繪制的地籍圖和地籍權(quán)屬調(diào)查或者由兩個(gè)人分別管理。不過需要注意的是劃分街坊和街道不同，街坊的分界線必須設(shè)置在街道或者胡同的空閑地或中心線上，而不能設(shè)置在圍墻上。街坊最好不超過200宗地，其面積不超過0.2為宜。一方面即可以在較短時(shí)間內(nèi)完成一個(gè)街坊的調(diào)查和測繪，另一方面也可以保持街坊的圖形文件合適，便于存放管理。

3. 街坊線、圖斑、控制點(diǎn)繪制

利用權(quán)屬信息數(shù)據(jù)文件和平面圖文件繪制出街坊地籍圖后，通過街坊的兩兩拼接便能得到整個(gè)測區(qū)的“初步地籍圖”，不過在經(jīng)過修飾和填充許多內(nèi)容之后才能得到最終的數(shù)字地籍圖。增加的內(nèi)容主要有：街道線和街坊線、控制點(diǎn)、道路名稱標(biāo)注和含植被填充的圖斑等。在實(shí)際工作中，最好先將街坊線、街道線以及其兩旁的道路邊線繪制在拼接的“毛地籍圖”上，單獨(dú)形成一個(gè)圖形文件。接下來繼續(xù)在該圖的基礎(chǔ)上繪制各個(gè)街坊線圖塊，然后再將統(tǒng)一制作的街坊線圖塊標(biāo)注到相應(yīng)的街坊地籍圖中，從而得到圖斑。圖斑事實(shí)上是權(quán)屬信息數(shù)據(jù)的一部分，用“用圖形生成權(quán)屬”的功能能制作得到。生成圖斑后將圖斑和權(quán)屬信息數(shù)據(jù)文件拼接的數(shù)據(jù)文件便能作為繪制含圖斑的街坊地籍圖的基礎(chǔ)。最后用含有圖斑的街坊地籍圖通過無縫拼接便能得到整個(gè)測繪范圍的地籍圖。在城市進(jìn)行地籍測量，因視角原因，觀測的站點(diǎn)有很多，一般而言每幅圖平均要繪制六個(gè)觀測站點(diǎn)。在整個(gè)測區(qū)的地籍圖上，可以利用通過整合GPS點(diǎn)、一級(jí)導(dǎo)線點(diǎn)、一級(jí)圖根點(diǎn)和主要路口圖根點(diǎn)及已知的觀測站點(diǎn)而得到的控制點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)文件，經(jīng)過簡編識(shí)別，自動(dòng)繪制出城市觀測的控制點(diǎn)。

4. 檢定儀器常數(shù)和棱鏡常數(shù)

地籍測量對(duì)于精度的要求非常高，因此在進(jìn)行地籍測量前必須要做好儀器的檢查工作。檢查全站儀主要檢查測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。由于距離不遠(yuǎn)，碎部測圖中可以忽略不計(jì)乘常數(shù)，但是必須考慮加常數(shù)，因?yàn)楫?dāng)某棱鏡加常數(shù)未知時(shí)，測定的測距儀加常數(shù)事實(shí)上是包含儀器加常數(shù)或棱鏡加常數(shù)兩部分。如果將儀器加常數(shù)設(shè)為某一固定值 （如0L），則可以求出 “棱鏡加常數(shù)”；反之如果將棱鏡的加常數(shù)設(shè)為某一固定值，比如－30L，就可以求出“儀器加常數(shù)”。在地籍測量中，通常將棱鏡背后選擇在碎部點(diǎn)上，也就是把棱鏡背后做為“棱鏡對(duì)中中心”。實(shí)際工作提供的經(jīng)驗(yàn)是將儀器加常數(shù)的數(shù)值設(shè)為零，然后用鋼尺對(duì)比直接測算到棱鏡背后的棱鏡常數(shù)。如果是在野外采集數(shù)據(jù)，則可以輸入上述的儀器加常數(shù)和棱鏡常數(shù)，就可以直接測出棱鏡背后點(diǎn)的坐標(biāo)數(shù)值。另外一種情況是如果是觀測支站，那么可以變動(dòng)棱鏡常數(shù)，繼而測定對(duì)中桿中心的坐標(biāo)數(shù)值。

三、結(jié)語

為方便地籍管理工作，在調(diào)查土地權(quán)屬的基礎(chǔ)上，通過借助科學(xué)儀器，運(yùn)用科學(xué)知識(shí)，測量一定范圍內(nèi)每宗土地的權(quán)屬界線、形狀、位置等，并計(jì)算土地面積，繪制地籍圖，有利于為土地登記提供專業(yè)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、科學(xué)的、可信的數(shù)據(jù)。數(shù)字地籍測繪是展開土地管理的技術(shù)基礎(chǔ)，分級(jí)布網(wǎng)，逐級(jí)控制，“從整體到局部，先控制后碎部”，做好數(shù)字地籍測繪工作

[參考文獻(xiàn)]

[1]國家測繪局,地籍測量規(guī)范.北京.測繪出版社,1988

篇(6)

一、目的和意義

城鎮(zhèn)土地調(diào)查是第二次全國土地調(diào)查的一項(xiàng)重要內(nèi)容，目的是運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)方法，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，按照《第二次全國土地調(diào)查規(guī)程》和《國家城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，全面查清全縣范圍內(nèi)城鎮(zhèn)土地的利用狀況和各類土地分布，掌握權(quán)屬清楚、地類明確、圖數(shù)實(shí)地一致、真實(shí)準(zhǔn)確的城鎮(zhèn)土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。建立城鎮(zhèn)土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)與農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫成果的銜接和數(shù)據(jù)成果的信息化管理與共享，進(jìn)一步推進(jìn)土地登記發(fā)證工作；強(qiáng)化土地產(chǎn)權(quán)管理，夯實(shí)土地管理基礎(chǔ)，提升國土資源管理水平，為貫徹落實(shí)《中華人民共和國物權(quán)法》，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，減少土地權(quán)屬爭議，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定提供重要保證。

二、內(nèi)容和任務(wù)

（一）調(diào)查內(nèi)容

城鎮(zhèn)土地調(diào)查，即城鎮(zhèn)地籍調(diào)查，包括城鎮(zhèn)土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量（地籍勘丈）；權(quán)屬調(diào)查是查清每一宗土地的位置、權(quán)屬、界址、地類、數(shù)量和用途等基本情況；地籍測量（地籍勘丈）是測量每一宗土地的權(quán)屬界址點(diǎn)、界址線、其他地籍要素、位置、形狀等；計(jì)算面積；以及編制地籍圖和宗地圖。

（二）主要任務(wù)

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的范圍為縣城所在地建制鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的每宗土地。具體包括奇克街道辦和遜河鎮(zhèn)。

1、查清城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用狀況，匯總有關(guān)數(shù)據(jù)。按照國家調(diào)查規(guī)程的要求，對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地利用狀況，逐宗進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗地用地權(quán)屬及土地的位置、范圍、面積、用途等狀況；統(tǒng)計(jì)匯總各類土地面積數(shù)據(jù)，包括工業(yè)用地、房地產(chǎn)用地等土地利用數(shù)據(jù)。

2、建設(shè)集圖形、地類、面積和權(quán)屬為一體的城鎮(zhèn)土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫及管理系統(tǒng)；建立城鎮(zhèn)土地調(diào)查統(tǒng)計(jì)、監(jiān)測與數(shù)據(jù)更新機(jī)制。

3、進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地登記日常變更制度。土地登記表、卡、冊(cè)及宗地圖、地籍圖等，按有關(guān)規(guī)定形成檔案資料，在完善日常土地變更制度的同時(shí)，積極開展地籍檔案資料公開查詢服務(wù)。

三、工作依據(jù)

《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》TD1001-1993；

《第二次全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》TD/T1014-2007；

《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010-2007；

《土地登記辦法》國土資源部令第40號(hào)；

《省土地登記辦法》2004年10月15日實(shí)行；

《確定土地所有權(quán)使用權(quán)的若干規(guī)定》國地籍字[1995]26號(hào)；

《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》；

《第二次全國土地詢查數(shù)據(jù)庫建設(shè)技術(shù)規(guī)范》；

《全球定位系統(tǒng)城市測量技術(shù)規(guī)程》CJJ73-97；

《全球定位系統(tǒng)（GPS）測量規(guī)范》GB/T18314-2001；

《1：500、1：1000、1：2000地形圖圖式》GB/T7929－1995；

《數(shù)字測繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定和質(zhì)量評(píng)定》GB/T18316—2001《1：500、1：1000、1：2000地形圖要素分類與代碼》GB/T14804－93；

四、技術(shù)基礎(chǔ)

（一）土地分類系統(tǒng)

采用第二次全國土地調(diào)查土地分類系統(tǒng)即《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）的二級(jí)分類法，實(shí)行統(tǒng)一編碼排列，其中一級(jí)地類12個(gè)，二級(jí)地類57個(gè)。對(duì)于一宗地以它的主要用途確定其土地級(jí)類，一宗地也可以確定兩個(gè)土地的地類，主要用途注記在前，次要用途注記在后，但進(jìn)行宗地的地類統(tǒng)計(jì)時(shí)，以主要用途進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

（二）數(shù)學(xué)基礎(chǔ)

1、比例尺：城鎮(zhèn)土地調(diào)查采用1：500比例尺。

2、平面坐標(biāo)系統(tǒng)；采用“1980”西安坐標(biāo)系。

3、高程系統(tǒng)；采用“1985國家高程基準(zhǔn)”。

4、投影方式：標(biāo)準(zhǔn)分幅圖采用高斯---克呂格投影。1：500標(biāo)準(zhǔn)分幅圖。

5、計(jì)量單位：長度單位采用米（M），面積計(jì)算單位采用平方米，面積統(tǒng)計(jì)匯總單位采用公頃和畝。

（三）統(tǒng)計(jì)基本單位

統(tǒng)計(jì)的基本單位：縣級(jí)行政單位。

五、技術(shù)路線與方法

（一）技術(shù)路線

以縣級(jí)為基本單位，按照城鎮(zhèn)土地調(diào)查有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，利用第二次土地調(diào)查的農(nóng)村土地部分和原有的城鎮(zhèn)地籍測量、基礎(chǔ)測繪、土地登記和行政勘界成果，采用數(shù)字測圖、內(nèi)外業(yè)一體化的數(shù)據(jù)采集、處理技術(shù)，以及全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）、地理信息系統(tǒng)技術(shù)（GIS）和遙感技術(shù)（RS）等現(xiàn)代技術(shù)手段，獲取準(zhǔn)確的城鎮(zhèn)土地利用狀況調(diào)查數(shù)據(jù)。

（二）調(diào)查方法

1、采用解析法，按照規(guī)程要求和程序的要求，充分利用現(xiàn)有的土地登記等有關(guān)資料，進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、地籍測量和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，全面開展城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作。

六、實(shí)施步驟

根據(jù)省廳的工作部署和要求，結(jié)合我縣實(shí)際,此次城鎮(zhèn)土地調(diào)查與建立數(shù)據(jù)庫工作計(jì)劃于一年內(nèi)完成，分以下五個(gè)階段實(shí)施：

（一）準(zhǔn)備啟動(dòng)階段（2010年4月20日～6月10日）。

1、召開城鎮(zhèn)土地調(diào)查動(dòng)員會(huì)，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，制定工作實(shí)施方案，確定工作范圍。

2、落實(shí)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查資金。

3、確定作業(yè)隊(duì)伍和監(jiān)理隊(duì)伍，編寫具體周密、切實(shí)可行的技術(shù)方案，經(jīng)審查批準(zhǔn)后實(shí)施。

4、落實(shí)工作底圖。收集城鎮(zhèn)土地調(diào)查資料、土地登記發(fā)證資料、原有城鎮(zhèn)地籍調(diào)查圖件等資料。

（二）縣城鎮(zhèn)所在地城鎮(zhèn)土地調(diào)查（2010年6月10日～2010年7月10日）。完成補(bǔ)充測量、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、內(nèi)業(yè)建庫、成果整理、成果圖編制、文字報(bào)告的編寫。

（三）縣城鎮(zhèn)所在地以外建制鎮(zhèn)（遜河鎮(zhèn)）土地調(diào)查（2010年7月10日～2011年4月30日）。完成控制測量、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、內(nèi)業(yè)建庫、成果整理、成果圖編制、文字報(bào)告的編寫。

（四）縣城鎮(zhèn)所在地城鎮(zhèn)土地調(diào)查成果驗(yàn)收鑒定階段（2010年7月10日～7月30日）。驗(yàn)收分自檢、市級(jí)復(fù)查、省級(jí)預(yù)檢和驗(yàn)收。

（五）縣城鎮(zhèn)所在地以外建制鎮(zhèn)土地調(diào)查成果驗(yàn)收鑒定階段（2011年4～6月）

七、組織領(lǐng)導(dǎo)及主要工作

（一）成立城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作領(lǐng)導(dǎo)小組

為切實(shí)保障城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作順利開展，我縣成立城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)總體工作的領(lǐng)導(dǎo)組織推動(dòng)。由政府副縣長王嶺生任組長，縣國土資源局局長張連生任副組長，成員由參加第二次土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組的相關(guān)單位負(fù)責(zé)人組成。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣國土資源局，負(fù)責(zé)日常工作的組織協(xié)調(diào)。辦公室主任由副局長王國春擔(dān)任，副主任由執(zhí)法局局長張文禮和地籍股長杜鎖成擔(dān)任，王增強(qiáng)擔(dān)任技術(shù)負(fù)責(zé)人。辦公室下設(shè)三個(gè)組：

第一組，負(fù)責(zé)奇克街道辦。

組長：

成員：

第二組，負(fù)責(zé)審核二調(diào)的成果、1：10000土地利用現(xiàn)狀圖、縣鄉(xiāng)兩級(jí)土地利用掛圖和基本農(nóng)田掛圖等，地籍新老檔案及變更檔案的整理，整理二調(diào)所有的資料和歸檔，城鎮(zhèn)土地?cái)?shù)據(jù)庫的驗(yàn)收。

組長：

成員：

第三組，

組長：

成員：

縣第二次土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)編制全縣城鎮(zhèn)土地調(diào)查的實(shí)施方案，部署全縣城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作，負(fù)責(zé)審查縣級(jí)城鎮(zhèn)土地調(diào)查的實(shí)施方案；負(fù)責(zé)指導(dǎo)全縣城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作的開展和組織開展縣級(jí)城鎮(zhèn)土地調(diào)查成果的檢查驗(yàn)收工作。

縣級(jí)“二調(diào)辦”負(fù)責(zé)縣本級(jí)城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作的組織，編寫工作方案報(bào)市“二調(diào)辦”審批備案實(shí)施，本轄區(qū)城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作的組織協(xié)調(diào)、進(jìn)度管理和質(zhì)量監(jiān)控；負(fù)責(zé)審查縣級(jí)城鎮(zhèn)土地調(diào)查實(shí)施方案，負(fù)責(zé)組織對(duì)本轄區(qū)城鎮(zhèn)土地調(diào)查的土地權(quán)屬和地類調(diào)查成果的抽檢工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)土地調(diào)查中的土地權(quán)屬爭議調(diào)處工作；負(fù)責(zé)組織開展所轄的城鎮(zhèn)土地調(diào)查成果檢查驗(yàn)收工作；對(duì)調(diào)查中出現(xiàn)的各種問題，縣級(jí)土地調(diào)查辦公室要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，研究并提出處理意見，對(duì)難以解決的問題，要及時(shí)上報(bào)市土地調(diào)查辦。

八、主要成果

通過城鎮(zhèn)土地調(diào)查，將全面獲取全縣城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀信息，形成包括影像、圖形、權(quán)屬、文字報(bào)告和數(shù)據(jù)庫等一整套城鎮(zhèn)土地調(diào)查成果。

城鎮(zhèn)土地調(diào)查成果包括以下內(nèi)容：

1、地籍調(diào)查技術(shù)設(shè)計(jì)書；

2、地籍調(diào)查表；

3、地籍平面控制測量原始記錄、控制點(diǎn)網(wǎng)圖、平差計(jì)算資料及成果表；

4、地籍測量原始數(shù)據(jù)（記錄）；

5、解析界址點(diǎn)成果表；

6、地籍圖、宗地圖、宗地草圖；

7、地籍圖分幅接合表；

8、以街道為單位宗地面積匯總表；

9、城鎮(zhèn)土地利用分類面積匯總表；

10、縣城鎮(zhèn)土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫及數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)；

11、城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告、成果分析報(bào)告。

九、保障措施

（一）組織保障

城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作是第二次土地調(diào)查的重要組成部分，我縣城鎮(zhèn)土地調(diào)查工作在省市第二次土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作?？h級(jí)土地調(diào)查辦成立相應(yīng)組織,為專業(yè)隊(duì)伍提供土地登記資料、用地審批檔案資料，做好權(quán)屬調(diào)處，在提供方便的同時(shí)，要配合作業(yè)隊(duì)伍搞好外業(yè)測量、內(nèi)業(yè)建庫、自檢和上報(bào)驗(yàn)收等工作，做好檔案資料的保密工作，防止資料遺失。

（二）經(jīng)費(fèi)保障

篇(7)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記很大程度上杜絕了房、地分別轉(zhuǎn)讓給不同主體的問題，土地使用權(quán)分割登記作為房屋和土地權(quán)利之間聯(lián)系橋梁的功能漸漸喪失，特別是樓盤表技術(shù)的廣泛應(yīng)用，直接關(guān)聯(lián)了房屋與土地?cái)?shù)據(jù)，是否需要繼續(xù)在登記簿記載土地分?jǐn)偯娣e，以及如果需要登記怎么記載是我們應(yīng)關(guān)注的問題。

分析發(fā)現(xiàn)，以往登記分?jǐn)偼恋孛娣e的做法存在以下弊端：（1）分?jǐn)偟耐恋孛娣e混淆了登記標(biāo)的，登記的應(yīng)是土地使用權(quán)而不是實(shí)物的土地；（2）分?jǐn)偟耐恋孛娣e不能確定具體處于整個(gè)宗地的什么位置，只是類似按份共有的一種虛擬權(quán)利；（3）分?jǐn)偟耐恋孛娣e不能完全體現(xiàn)土地權(quán)益的“空間概念”；（4）分?jǐn)偟耐恋孛娣e并不能準(zhǔn)確反映各所有權(quán)人應(yīng)得的土地價(jià)值；（5）分?jǐn)偼恋夭槐阌诘怯洐C(jī)構(gòu)開展登記管理工作，這一點(diǎn)在分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中尤為明顯，特別是土地分?jǐn)傇趪覍用娌]有一個(gè)統(tǒng)一、科學(xué)的方法，各地做法不一致，分期建設(shè)項(xiàng)目如何科學(xué)地計(jì)算分?jǐn)偼恋?，如何確定宗地內(nèi)哪些部分算專有分?jǐn)偯娣e、哪些部分算公共分?jǐn)偯娣e一直困擾著登記機(jī)構(gòu)。

本文認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的就是彰顯權(quán)利，保護(hù)權(quán)益，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)登記業(yè)主的土地權(quán)利，但要予以改革，摒棄分?jǐn)偼恋氐淖龇ǎ_展建設(shè)用地使用權(quán)共有份額的量化和登記。其優(yōu)點(diǎn)是：（1）有助于完善物權(quán)公示，保障權(quán)利人的利益?，F(xiàn)行的登記方式，業(yè)利表現(xiàn)不明確，對(duì)于業(yè)主的持有共有份額沒有準(zhǔn)確完整的體現(xiàn)，也放縱了房地產(chǎn)開發(fā)商甚至政府的部分行為損害業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利。開展建設(shè)用地使用權(quán)共有份額的量化和登記，促進(jìn)業(yè)主全面了解宗地權(quán)利狀況，增強(qiáng)權(quán)利和義務(wù)保護(hù)意識(shí)。（2）有助于維護(hù)交易安全，促進(jìn)市場交易。量化建設(shè)用地使用喙?fàn)N蟹荻睿實(shí)質(zhì)是對(duì)存在于一個(gè)宗地上的建設(shè)用地使用權(quán)的分?jǐn)偱渲?，可以量化配置給每一個(gè)房屋單元，如一幢房屋或一個(gè)層、套、間。量化，即以數(shù)據(jù)對(duì)事物進(jìn)行描述的行為，無論采取何種路徑進(jìn)行量化，實(shí)質(zhì)都是明確每個(gè)業(yè)主的土地權(quán)利與其他業(yè)利的界限。因?yàn)榈怯浖夹g(shù)問題，不合理登記建設(shè)用地使用權(quán)共有份額的變動(dòng)情況，而致使區(qū)分所有的不動(dòng)產(chǎn)交易受到阻礙，不利于市場發(fā)揮資源調(diào)配作用，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了貸款籌集資金，很多房地產(chǎn)開發(fā)商在完成建筑物建設(shè)之前，就已經(jīng)將建設(shè)用地使用權(quán)抵押給了銀行，而在清償全部貸款之前，就已經(jīng)將房屋出售給了業(yè)主。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，未得抵押權(quán)人銀行的同意，房地產(chǎn)開發(fā)商不得將建設(shè)用地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給業(yè)主。這就使得業(yè)主在開發(fā)商清償完全部債務(wù)之前，不能夠辦理房屋首次登記。整宗開發(fā)用地?fù)?dān)保的債權(quán)往往額度巨大，房地產(chǎn)開發(fā)商短期內(nèi)不易全部清償。如果建設(shè)用地使用權(quán)已分割成共有份額，業(yè)主購買房屋同時(shí)只購買與房屋規(guī)模相對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)購買份額，則房地產(chǎn)開發(fā)商只需清償已售房屋對(duì)應(yīng)使用權(quán)份額對(duì)應(yīng)比例的貸款，就可以解除已售不動(dòng)產(chǎn)單元上的擔(dān)保，登記機(jī)關(guān)也可以為業(yè)主辦理房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)共有份額的移轉(zhuǎn)登記，使之可以再度進(jìn)入市場流通。無疑，化整為零，量化建設(shè)用地使用權(quán)，本質(zhì)是對(duì)業(yè)利的客觀反映，同時(shí)可以促進(jìn)交易。（3）有利于完善登記制度，強(qiáng)化登記管理。促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好權(quán)籍調(diào)查工作，理清土地登記的歷史及現(xiàn)狀，全面摸清不動(dòng)產(chǎn)這一重要社會(huì)財(cái)富的“家底”；過去以“分?jǐn)偯娣e”的方式進(jìn)行記載，是我國自改革開放以來房地登記分開情況下采取的登記技術(shù)，建設(shè)用地使用權(quán)的分?jǐn)偛槐鼐心嘤凇懊娣e”的記載形式，而以其他形式記載建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)情況，可以避免這一弊端。如果國家層面對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)量化做出細(xì)致統(tǒng)一規(guī)定，則完全可以解決問題。 不登記共有份額，或登記沒有全國統(tǒng)一的合理合法的標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)致使國家征收與土地相關(guān)的稅費(fèi)難以確定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這種情況不符合依法行政的行政法原則，也容易引起行政行為相對(duì)人的疑慮和非議。國內(nèi)外已有對(duì)相關(guān)領(lǐng)域在理論和實(shí)踐上的探索，也證明建設(shè)用地使用權(quán)的量化登記具有技術(shù)上的可行性。反觀他國立法例，登記簿普遍清晰記載共有部分的總體情況，以及業(yè)主對(duì)于共有部分的持有份額。

十、以“業(yè)主專有部分建筑面積占總建筑面積的計(jì)算比例”作為建設(shè)用地使用權(quán)共有份額量化方式的依據(jù)

過去按幢設(shè)宗或按樓層平均分?jǐn)偦赝恋氐茸龇ǎ胁蛔阒?。因?yàn)樵谧≌^(qū)之中，住宅公寓建筑物及其基底的小部分延伸范圍內(nèi)的土地，常常不能實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)全部功能，因而不具備相對(duì)獨(dú)立性，住宅建筑物通常需要與小區(qū)的其他設(shè)施，如物業(yè)用房、聯(lián)通各樓的地下車庫、道路、綠地、管線等共同形成相對(duì)獨(dú)立完整的體系，才能滿足業(yè)主的生活需要。將這些有機(jī)的聯(lián)系強(qiáng)行斷開，于法無據(jù)，也容易使業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致土地及設(shè)施不能發(fā)揮應(yīng)有效用。

共有份額的分割方法可以總結(jié)為三類：其一，按照建筑物所有權(quán)人的意思表示分割；其二，按照地價(jià)分割；其三，按照建筑物專有部分占專有部分總面積的比例分割。

首先，協(xié)議分割不適合我國國情。我國人口眾多，城市人口密度普遍較高，住宅建筑小區(qū)容積率普遍大，業(yè)主眾多，情況復(fù)雜。由所有業(yè)主達(dá)成一致意見，形成所有權(quán)分割協(xié)議，不僅成本高昂，甚至在很多情況下會(huì)因爭議不斷，導(dǎo)致分割久拖不決。在房地產(chǎn)開發(fā)商尚未將房屋出售給業(yè)主的小區(qū)中，房地產(chǎn)開發(fā)商為唯一的所有權(quán)人，如果任由房地產(chǎn)開發(fā)商任意分割土地使用權(quán)份額，不免在土地稅費(fèi)管理和涉及銀行貸款的領(lǐng)域留下管理漏洞。

其次，按地價(jià)分割建設(shè)用地使用權(quán)也不盡合理。其一，測算地價(jià)的方法難以取得一致，且各種方法中評(píng)估地價(jià)的主觀因素含量較大，容易產(chǎn)生不公平不科學(xué)的結(jié)果。其二，按地價(jià)分割的方法需要考慮的因素過多，在實(shí)踐上操作難度很大，不易推廣。其三，也是最重要的一點(diǎn)，倡導(dǎo)地價(jià)分?jǐn)偡ǖ膶W(xué)者，最主要的出發(fā)點(diǎn)在于便利土地稅費(fèi)的征收，而不動(dòng)產(chǎn)登記簿追求的首要價(jià)值是公示民事權(quán)利，從而定分止?fàn)帯⒈Ｕ辖灰装踩?、促進(jìn)交易。為計(jì)算土地稅費(fèi)提供依據(jù)，乃是附帶的價(jià)值。為了方便征收稅費(fèi)而犧牲掉建設(shè)用地使用權(quán)分?jǐn)偟墓叫院团c法律體系的圓融性，是一種本末倒置的做法。國家如果希望對(duì)于同面積的房屋按照商業(yè)價(jià)值征收不同的稅額，完全可以制定法律，規(guī)定差別稅率，沒有必要在土地登記簿上強(qiáng)行“拼湊”一個(gè)份額數(shù)字。

本文認(rèn)為，按照建筑物專有部分占專有部分總面積的比例分割具有一定的合理性。土地使用權(quán)的共有份額應(yīng)與建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)份額保持一致，而共有權(quán)的份額應(yīng)以按照專有部分面積占專有部分總面積的比例來計(jì)算。

第一，建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)部，專有權(quán)具有主導(dǎo)性。專有所有權(quán)是指以區(qū)分所有建筑物的專有部分為客體的單獨(dú)所有權(quán)，具有絕對(duì)性、永久性和排他性。作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的“單獨(dú)性靈魂”，專有所有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中處于核心地位。另外也可表現(xiàn)在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而不單獨(dú)登記共有部分持分權(quán)及成員權(quán)。在同一棟建筑上，只能就專有部分設(shè)立專有所有權(quán)，并因此獲得與之對(duì)應(yīng)的共有部分持分權(quán)和成員權(quán)。無論是轉(zhuǎn)讓、處分或抵押，這三種權(quán)利必須視為一體，不可分割，否則在權(quán)利歸屬和利益分配上會(huì)發(fā)生混亂。

第二，共有部分的收益c費(fèi)用按業(yè)主專有部分面積大小分?jǐn)?。首先，我國《物?quán)法》第八十條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”。可見，立法者雖未明言共有權(quán)份額的量化方式，但根據(jù)所有權(quán)人享有物的孳息，負(fù)擔(dān)物的費(fèi)用的民法基本原理，也可推出共有份額應(yīng)按專有部分面積大小進(jìn)行量化。其次，根據(jù)我國交易習(xí)慣，住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取的方式通常如下：給定每平方米的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乘以專有部分建筑面積數(shù)得出每戶業(yè)主每月的物業(yè)費(fèi)。這一物業(yè)費(fèi)收取方式的法律依據(jù)，正是《物權(quán)法》第八十條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為全體業(yè)主服務(wù)，產(chǎn)生的總物業(yè)費(fèi)用由全體業(yè)主共擔(dān)，每戶業(yè)主承擔(dān)的比例，就按照其對(duì)共有部分的持份額來分?jǐn)偅ǘǖ姆蓊~分割方式即是按照業(yè)主專有部分面積大小比例算定的。

第三，業(yè)主專有部分面積決定業(yè)主大會(huì)中的表決權(quán)大小。我國《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。第二款規(guī)定：“ 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。可見，法律規(guī)定共同管理中重要事項(xiàng)的表決采雙軌制，業(yè)主所有的專有部分面積占總建筑面積的比例有重要意義，為平衡大小業(yè)主之間的利益，保護(hù)小業(yè)主的權(quán)利，防止出現(xiàn)“以大欺小”，同時(shí)采取“人頭決”的方式表決。業(yè)主得以參與管理共有部分相關(guān)事宜的法律基礎(chǔ)，法律基礎(chǔ)在于業(yè)主對(duì)于共有部分持有一定份額的共有權(quán)。共有份額的大小，決定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中表決權(quán)的大小。反之，表決權(quán)的分配標(biāo)準(zhǔn)也體現(xiàn)出共有份額的分配標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)共有權(quán)份額量化，應(yīng)按照業(yè)主所有的專有部分建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算。只有這樣，才能保證分割后的共有份額能夠和《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律文件的規(guī)定保持一致，且和社會(huì)上廣泛存在的實(shí)踐和交易習(xí)慣相接軌。

十一、建設(shè)用地使用權(quán)共有份額量化的技術(shù)問題

1. 《物權(quán)法》中多次提到“專有部分占總建筑面積”的比例，這里的專有部分面積、總建筑面積應(yīng)如何理解

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號(hào)）第八條規(guī)定：“物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算”。在較近的司法實(shí)踐中，廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為：“在判斷業(yè)主大會(huì)會(huì)議中投贊同票業(yè)主的專有部分面積之和是否超過建筑物總面積的半數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)證記載的面積作為業(yè)主的專有部分面積，證載的分?jǐn)偯娣e不能扣除”。

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，業(yè)主共有的設(shè)施，區(qū)分為納入分?jǐn)偯娣e和不納入分?jǐn)偯娣e兩種：（1）納入分?jǐn)偟臉I(yè)主共有設(shè)施，由開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)初始登記時(shí)一并申請(qǐng)登記，記載于房地產(chǎn)登記簿，項(xiàng)目分割轉(zhuǎn)移登記時(shí)，該設(shè)施的建筑面積相應(yīng)分?jǐn)偨o業(yè)主，并分別注明房屋專有部分和分?jǐn)偟墓灿胁糠值慕ㄖ娣e，由業(yè)主領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證；（2）不納入分?jǐn)偟臉I(yè)主共有設(shè)施，雖在初始登記時(shí)一并登記，在登記簿上記載“某建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有”，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。因此，總建筑面積應(yīng)當(dāng)是所有業(yè)主的專有部分面積與建筑區(qū)劃內(nèi)歸全體業(yè)主所有的登記產(chǎn)權(quán)面積的共有設(shè)施之和。

2.人防工程、車庫車位、共有專用部分以及部分共有部分如何定性計(jì)算

人防工程不參與建設(shè)用地使用權(quán)的量化。因《物權(quán)法》沒有明確人防工程的權(quán)利歸屬，故人防設(shè)施在法律上不在“建設(shè)用的使用權(quán)――建筑物區(qū)分所有權(quán)”的體系之中，不參與建設(shè)用地使用權(quán)的量化。

對(duì)于車庫車位，只要四至分明、地面和頂面都可以確定，就成為一個(gè)具有構(gòu)造、利用上具有獨(dú)立性的空間，可以被視作不動(dòng)產(chǎn)單元參與建設(shè)用地使用權(quán)的量化。符合專有部分條件的，應(yīng)按照專有部分計(jì)算，其面積可以作為共有份額的“分子”，參與建設(shè)用地使用權(quán)的量化；對(duì)于不符合專有部分條件的，應(yīng)按照共有專用部分計(jì)算，不能參與建設(shè)用地使用權(quán)的量化，如業(yè)主及房地產(chǎn)開發(fā)商約定符合專有部分條件的車庫車位屬于全體業(yè)主共有，則該部分應(yīng)被視為小區(qū)的公用設(shè)施，比照小區(qū)的物業(yè)用房等“專有共用”部分進(jìn)行登記，不能作為共有份額的“分子”參與計(jì)算。

在實(shí)踐中，本來應(yīng)由各區(qū)分所有權(quán)人依固有使用方法共同使用的共用部分，設(shè)定“專用使用權(quán)”，頗為常見，如地下室設(shè)置停車場、在屋頂加蓋房屋、在外壁懸掛招牌等。此部分的法律性質(zhì)尚有爭議，主要觀點(diǎn)有租賃權(quán)說、地役權(quán)說、反射利益說等。本文認(rèn)為，無論采何種學(xué)說觀點(diǎn)，共有專用部分的“共有”性質(zhì)是明確的，該部分不應(yīng)計(jì)入專有部分面積。