建設(shè)用地容積率精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇建設(shè)用地容積率范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1、容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所以容積率是越小越好。

2、對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。

3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積(或者說總建筑面積，包括計算面積的附屬建筑物)與規(guī)劃建設(shè)用地面積(總的用地面積)之比，計算公式為：總建筑面積÷總用地面積×100%。容積率計算公式：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇(2)

1、一般住宅容積率都在2.0以上，基本都為塔樓結(jié)構(gòu)，一層多戶，再加上住宅一般租住人口較多，少部分住宅還有公司專門租來用于公司使用，人員較為復(fù)雜，整體居住舒適度較差。建筑容積率沒有明文規(guī)定，所以想要知道住宅容積率的大小建議你還得咨詢當?shù)氐囊?guī)劃局，因為國家對于當?shù)氐牡貕K的規(guī)劃還沒這么詳細，只是當?shù)氐囊?guī)劃局會對用地進行比較嚴格的控制，然后擬定相關(guān)文件送人大審批，審批通過后該地的用地性質(zhì)，容積率。建筑密度，限高等都是已經(jīng)規(guī)定好的。

2、計算住宅容積率要先知道你的項目是在什么地方，因為每個地方的規(guī)劃局對用地的性質(zhì)大部分是已經(jīng)控制好了的。然后要知道容積率總建筑面積、用總的建筑面積比上總用地面積，還有就是有計容建筑面積，你用計容的建筑面積比上你的總地面積就可以得出你的地塊的容積率。

3、容積率＝（建筑面積＋構(gòu)筑物面積）/占地面積。例如總規(guī)劃用地面積10萬平方米，總建筑面積15萬平方米，住宅容積率為1.5。建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。

4、可以根據(jù)規(guī)劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇(3)

容積率是指項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積與項目凈用地面積的比值。容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇(4)

第一條為了規(guī)范縣城新區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理，保證新區(qū)各項規(guī)劃的實施，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，結(jié)合我縣實際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定新區(qū)范圍包括：大道新區(qū)、區(qū)、新區(qū)、新區(qū)，面積6平方公里。

二、建設(shè)用地管理

第三條新區(qū)地塊開發(fā)利用必須符合縣城總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃及修建性詳細規(guī)劃。

第四條建設(shè)單位或個人在履行縣發(fā)改局項目審批程序的同時，必須嚴格按照城市規(guī)劃行政主管部門確定的土地使用性質(zhì)和界限使用土地，確需改變使用性質(zhì)或調(diào)整界限的，須經(jīng)縣建設(shè)規(guī)劃行政主管部門按程序?qū)徟?/p>

第五條建設(shè)單位或個人沿規(guī)劃道路、河渠、綠化帶等公共設(shè)施征用土地的，須代征相鄰道路的一半，及綠地、停車場等其它公共設(shè)施用地的全部，同時負責拆除該土地的建、構(gòu)筑物。

第六條代征道路紅線以外公建部分，由建設(shè)規(guī)劃行政主管部門統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計并建設(shè)，建設(shè)費用由代征單位或個人承擔，建設(shè)費用標準按屆時的工程造價執(zhí)行，并在核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前交納。

第七條建設(shè)單位或個人代征公建土地權(quán)屬歸政府所有。

三、建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理規(guī)定

第八條居住用地容積率多層（4-7）≤1.7，高層（10層及以上）≤3.5。

第九條公共設(shè)施用地容積率≤4.5

第十條容積率指標只計算地上建筑面積。

第十一條在建筑自身功能需要以外為社會提供公共開放空間，在符合有關(guān)規(guī)劃，滿足有關(guān)要求的前提下，可采用容積率獎勵辦法，允許增加建筑面積，增加建筑面積不得高于所提供公共開放空間場地面積和容積率乘積的一半，同時不得超過原核定總建筑面積的25%。

第十二條建設(shè)項目代拆、代征城市道路、城市綠地等公共設(shè)施用地比例超出項目凈用地面積20%的，可采用容積率補償辦法，但增加的建筑面積不得超過原核定總建筑面積的35%。

四、建筑退道路紅線規(guī)劃管理

第十三條大道建筑退紅線按20米執(zhí)行，其它道路退距執(zhí)行控制性詳細規(guī)劃之規(guī)定。

第十四條地下建筑退讓道路紅線不得小于3米。

第十五條不同建筑高度組成的連續(xù)建筑，退紅線距離應(yīng)執(zhí)行最高建筑的標準執(zhí)行。

第十六條沿街圍墻退道路紅線應(yīng)大于1.5米。

第十七條退紅線少于8米（含8米）的新建建筑的，沿路設(shè)置陽臺、雨棚等地上附屬設(shè)施，平行紅線布置時不得突出建筑主體2米，垂直紅線布置時不得突出建筑主體1米。

五、附屬綠地和配套停車規(guī)劃管理

第十八條各類建設(shè)用地內(nèi)的綠地面積必須達到30%以上。

第十九條新建住宅用地的停車配置應(yīng)以地下為主，地面停車率不宜超過10%。

第二十條行政辦公、商業(yè)等公共設(shè)施必須自建停車場。

六、建筑色彩、風格規(guī)劃管理

第二十一條建設(shè)規(guī)劃行政主管部門在報批地塊建設(shè)方案時，應(yīng)當依據(jù)總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳規(guī)、修建性詳規(guī)，對建設(shè)項目的建筑物外立面設(shè)計及夜景照明設(shè)計提出明確要求，建設(shè)單位和個人應(yīng)以圖、文形式提供2個以上方案，對建筑物外立面的風格、色調(diào)、材質(zhì)等作出詳細說明。

第二十二條陘山大道兩側(cè)居住建筑以淡雅明快色調(diào)為主，主體色彩以社區(qū)為單位進行統(tǒng)一，公共建筑以淺灰色為主，多層居住建筑屋頂部采用全坡屋頂，色彩以淡藍色或淺灰色為主。

第二十三條沿街陽臺統(tǒng)一封裝，不得外探，防護網(wǎng)按建設(shè)規(guī)劃行政主管部門確定的材質(zhì)、顏色統(tǒng)一安裝。

第二十四條沿街空調(diào)機位統(tǒng)一設(shè)置，用不銹鋼護欄、百葉窗、裝飾板遮擋，設(shè)置冷凝水統(tǒng)一排水管道，不得直按流向建筑物外墻面。

第二十五條沿街商服外墻、色彩、廣告牌匾統(tǒng)一設(shè)計，與相鄰建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)一致。

第二十六條建筑物附屬配電室、垃圾道等設(shè)施，不得沿街設(shè)置。

第二十七條沿街居住區(qū)和辦公單位確需修建圍墻的，應(yīng)選用通透或半通透式圍墻，高度控制在1.8米以下。

附則

篇(5)

關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)化 土地節(jié)約與集約利用 思南 途徑

中圖分類號:F127文獻標識碼:A 文章編號:1007-3973(2010)06-183-02

隨著我國城鎮(zhèn)用地規(guī)模的不斷擴張,大多數(shù)中小城鎮(zhèn)的土地利用還處在以粗放利用為特征的外延式擴展階段,其土地利用活動具有盲目性,缺乏理性規(guī)劃體系,表現(xiàn)在用地數(shù)量的增加是以大量低效占用土地資源為代價。同時,中小城鎮(zhèn)土地利用存在著結(jié)構(gòu)不合理,用地分散,容積率低,集約度不高等方面的問題。

1城鎮(zhèn)土地節(jié)約與集約利用

城鎮(zhèn)土地節(jié)約利用從廣義上講,是指在城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用過程中,以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),以理性確定城鎮(zhèn)擴張范圍為前提,以減少增量土地、挖潛存量土地等措施為實現(xiàn)途徑,提高城鎮(zhèn)土地利用效率,以較少土地資源消耗,創(chuàng)造盡可能多經(jīng)濟效益和社會效益的土地利用行為。城鎮(zhèn)土地集約利用是指在我國這種特定的人多地少國家里,通過不斷增加城鎮(zhèn)單位土地資金、技術(shù)和勞動力等的投入,從而達到既促使城鎮(zhèn)土地利用合理化、最優(yōu)化,又能最大程度地提高城鎮(zhèn)土地的使用效率、經(jīng)濟效益和土地的可持續(xù)發(fā)展。

由于多種原因的影響,我國對中小城鎮(zhèn)土地節(jié)約與集約利用的研究起步較晚,尤其是對土地節(jié)約利用的研究僅局限于實踐層次,理論層次仍存在缺位。一些城鎮(zhèn)雖然開展了土地的現(xiàn)狀調(diào)查和潛力分析研究,積累了一些土地節(jié)約與集約利用的經(jīng)驗。但在理論研究和實踐工作中,城鎮(zhèn)土地節(jié)約與集約利用的概念還需要進一步明確,城鎮(zhèn)土地節(jié)約與集約利用的評價也缺乏科學(xué)的評價方法和指標體系,特別是在山區(qū)中小城鎮(zhèn)土地節(jié)約與集約利用的理論和定性定量化方法研究分析方面尤為突出。

2思南縣城北新區(qū)土地利用的現(xiàn)狀分析

2.1思南縣城北新區(qū)的概況

城北新區(qū)位于思南縣城現(xiàn)客運站以北的狹長地段,整個地勢受烏江切割的影響,成“V”字形,長約2.5km,總面積約為0.81km2,建設(shè)用地面積為0.57 km2。其工業(yè)主要有造船、電力、水泥、磚瓦、農(nóng)副產(chǎn)品等企業(yè)。現(xiàn)狀多是一些廢棄的工業(yè)用地,地質(zhì)條件相對較好。中間地段地質(zhì)條件相對較差,目前是閑置的;最北端是村鎮(zhèn)建設(shè)用地,地形為緩坡地段,以居住開發(fā)為主。

2.2思南縣城北新區(qū)土地利用的現(xiàn)狀分析

根據(jù)2007年城北新區(qū)土地利用的現(xiàn)狀,新區(qū)土地利用包括居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、農(nóng)田綠地和特殊用地等類型,如表1所示。

2.2.1城鎮(zhèn)土地利用的布局散亂,結(jié)構(gòu)不合理

從目前的現(xiàn)狀來看,城北新區(qū)土地利用相對比較混亂。從建設(shè)用地結(jié)構(gòu)上看,有村莊建設(shè)用地、非村莊建設(shè)用地。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計,新區(qū)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,如表2所示。參照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》(GBJ137―90),各類建設(shè)用地比例失調(diào),綠地用地比例很高(包括新區(qū)內(nèi)大量的農(nóng)田面積),而居住用地、道路廣場用地不足。從土地空間利用和住宅安排來看,各種類型用地相互混雜、布局分散、占地面積較大,造成互相影響和干擾。

2.2.2城鎮(zhèn)建設(shè)用地盲目擴張,占用耕地現(xiàn)象嚴重

人均用地規(guī)模是反映城鎮(zhèn)土地利用節(jié)約與集約程度的一個重要指標,在小城鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展過程中,用地增長速度往往高于城鎮(zhèn)人口的發(fā)展速度,使城鎮(zhèn)人均用地呈現(xiàn)出增長趨勢。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計,思南縣城區(qū)面積是逐年遞增的,且擴張速度很快。城鎮(zhèn)規(guī)模擴張明顯超前,城鎮(zhèn)人口增長速度低于城鎮(zhèn)規(guī)模擴展速度,導(dǎo)致城鎮(zhèn)人均占地面積超標。隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展,思南縣舊城區(qū)被擱置,城鎮(zhèn)中心向現(xiàn)客運站以北的方向移動,形成了圍繞建舊城區(qū)造開發(fā)的一片新的繁華地帶,城區(qū)周圍的原有耕地被大量占用。

2.2.3忽視舊城區(qū)的改造,導(dǎo)致低效閑置的土地面積過大

據(jù)實地調(diào)查,基于歷史、經(jīng)濟等原因,思南縣老城區(qū)形成已久,整個城區(qū)呈階梯狀分布,老城區(qū)內(nèi)街道狹窄,建筑密度大且建筑物以平鋪式為主,開發(fā)改造有一定難度。土地閑置浪費現(xiàn)象在思南縣兩個區(qū)域尤為明顯:一是城區(qū)與農(nóng)村的交接區(qū)域。由于地理位置特殊,這片地帶既不作為耕地,也未經(jīng)建設(shè)部門統(tǒng)一規(guī)劃合理利用,大量土地處于低效利用甚至是閑置狀態(tài)。二是城區(qū)內(nèi)部的集體所有土地。這部分土地由于是集體所有,缺乏管理和統(tǒng)一規(guī)劃,用地粗放、混亂,與城鎮(zhèn)發(fā)展的步調(diào)很不協(xié)調(diào),對城鎮(zhèn)整體發(fā)展有嚴重影響。

2.2.4用地規(guī)劃與管理只注重總面積的擴張,而不重視容積率和空間布局

總的來說,城北新區(qū)在城鎮(zhèn)化進程中,由于缺乏長遠規(guī)劃,脫離本身經(jīng)濟實力和發(fā)展條件,作為主體的城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展總是盲目追求總面積的擴張,而不重視容積率和空間布局。根據(jù)現(xiàn)場核實,由于傳統(tǒng)的居住方式、習(xí)慣等原因,在舊城區(qū)內(nèi)還大量存在單門獨院的住宅區(qū)和低層建筑,樓層最高的達五樓,土地容積率極低。長期以來,城北新區(qū)對用地的批后管理沒能有效地實施并真正形成有效的監(jiān)管,導(dǎo)致大多數(shù)工礦企業(yè)廠房為一層,而且廠區(qū)范圍內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施用地比重較大,廠房間距也較大。

3思南縣城北新區(qū)土地節(jié)約與集約利用的途徑

3.1科學(xué)規(guī)劃,合理布局,調(diào)整好用地結(jié)構(gòu),充分發(fā)揮新區(qū)的土地資源潛力

首先,建立科學(xué)長遠的發(fā)展規(guī)劃,嚴格執(zhí)行小城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃方案,因地制宜,合理布局各類建設(shè)用地的規(guī)模,確保新區(qū)土地產(chǎn)生最大的經(jīng)濟效益,從整體上提高土地的產(chǎn)出率。其次,調(diào)整好用地結(jié)構(gòu),嚴格執(zhí)行建設(shè)部《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》。再次,采取相應(yīng)的政策措施,嚴格控制新區(qū)的盲目外延,充分發(fā)揮新區(qū)的土地資源潛力。

3.2加強舊城區(qū)的改造,減少閑置土地面積,以提高新區(qū)的土地利用率

舊城區(qū)的改造是中小城鎮(zhèn)開發(fā)的一個重要內(nèi)容。當前,城北新區(qū)土地利用率不高,土地利用存在著明顯的“三大一低”(即平房占地面積大,舊城改造任務(wù)大,閑置土地面積較大,土地容積率和利用率低) 問題。為此,城北新區(qū)在土地利用上,要實行必要的政策傾斜,積極鼓勵舊城區(qū)的改造,減少低效、閑置土地面積,以提高舊城區(qū)的土地容積率和土地利用率,要把舊城區(qū)的改造放在土地開發(fā)利用的首位。在土地規(guī)模上要改變過去那種重數(shù)量輕質(zhì)量的粗放型發(fā)展,嚴格限制新區(qū)的用地規(guī)模,收回大量閑置的土地,并對其土地進行整治。

3.3 制定新區(qū)土地的立體綜合開發(fā)用地審批制度,嚴格土地的審批管理

由于土地是一種具有空間立體性的綜合體,具有三維空間。若僅從平面角度利用土地,必然造成攤大餅式的粗放性土地開發(fā),尋找土地立體化發(fā)展模式,將成為今后城北新區(qū)土地節(jié)約與集約利用的一種重要途徑。因此,應(yīng)制定出土地的立體綜合開發(fā)用地審批制度,且嚴格審批管理,提倡城鎮(zhèn)建設(shè)實行土地的立體綜合開發(fā),如建設(shè)高層寫字樓和居住小區(qū),臨街商貿(mào)建筑在滿足消防及交通要求的前提下側(cè)面可以拼接,逐漸向地上空間發(fā)展,擴展地下空間(如建地下停車場、大型商場)等,以提高土地利用率,增加建筑容積率。

3.4建立節(jié)約與集約用地機制

城北新區(qū)應(yīng)建立節(jié)約與集約用地機制,最大限度地節(jié)約與集約用地:(1)通過挖潛改造,增加建設(shè)項目投資強度,建筑容積率,進一步提高土地利用率;(2)注重調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu),堅持工業(yè)建設(shè)項目原則上向開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)集中,從嚴控制開發(fā)區(qū)以外的項目供地,避免零散布局,盲目擴張用地;(3)對新引進的項目積極引導(dǎo)利用閑置廠房和空閑地;(4)堅決執(zhí)行完善土地節(jié)約與集約利用政策,對不符合政策,經(jīng)營效益低的堅決不供地。

4結(jié)語

城鎮(zhèn)土地節(jié)約與集約利用是我國土地管理的一個新課題,只有節(jié)約與集約利用土地資源,才能緩解土地供需矛盾。因此,應(yīng)加大對土地資源節(jié)約與集約利用的研究和實踐。

參考文獻:

[1]黃繼輝,張紹良,侯湖平,周獻俊.城市土地節(jié)約利用與集約利用概念辨析[J].資源論壇,2006年第6期,17-19.

[2]許樹輝.城鎮(zhèn)土地集約利用研究[J].地域研究與開發(fā),2001(3):67-69.

[3]劉詠梅,朱選定,曹明明.城市土地集約化利用初探――以西安市大慶路為例[J].西北大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版),2002年10月, 第32卷第5期,545-548.

篇(6)

1城市規(guī)劃控制要素

1．1強制性指標

城市規(guī)劃強制性指標的內(nèi)容是對城市規(guī)劃實施進行監(jiān)督檢查的基本依據(jù)，是城市規(guī)劃行政主管部門提供規(guī)劃設(shè)計條件，審查建設(shè)項目，不得違背的城市規(guī)劃內(nèi)容，一般包括控制性詳細規(guī)劃中確定的規(guī)定性內(nèi)容:

1．1．1用地性質(zhì)

根據(jù)城市規(guī)劃的需要，對某種具體用地所規(guī)定的用途。分為居住用地R、公共設(shè)施用地C、道路廣場用地S、綠化用地G等等。

1．1．2容積率

容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。

1．1．3建筑密度

又稱覆蓋率，是指建設(shè)用地范圍內(nèi)各類建筑的基底總面積和規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念。

1．1．4綠地率

描述的是建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與建筑占地的比率(%)。

1．1．5建筑限高

建筑的最大限制高度，建筑高度在城市空間構(gòu)圖中的作用十分重要，其視覺感知的印象很容易被人所獲得。

1．1．6控制線

控制線是為了保證城市有序發(fā)展、公平效益，營造良好的城市空間、建筑與景觀環(huán)境而采取的一種控制方式，依照控制線的控制能夠有效維護城市與不同業(yè)主的用地權(quán)益，并控制城市發(fā)展中空間分布、城市交通、城市景觀等的協(xié)調(diào)發(fā)展。城市規(guī)劃中的有七類控制線，包括城市紅線、城市綠線、城市藍線、城市紫線、城市黑線、城市橙線和城市黃線。

1．1．7其他要求

主要指涉及城市管理其他相關(guān)部門的要求，如消防、防災(zāi)、軌道、國安等，在特定條件下也會一并納入規(guī)劃設(shè)計條件作出相關(guān)要求。

1．2引導(dǎo)性要求

引導(dǎo)性要求也是引導(dǎo)城市發(fā)展建設(shè)的法定依據(jù)，是政府重要的調(diào)控手段，是保障城市公共安全與公共利益的公共政策，是規(guī)劃設(shè)計條件的重要組成部分。引導(dǎo)性要求是指在一定控制要求之下，尚有選擇余地的指標，可以根據(jù)規(guī)劃用地的要求及其周圍環(huán)境的具體條件在建筑設(shè)計階段靈活處理。一般包括:居住人口、建筑形式、體量、風格、色彩要求和其他環(huán)境要求等內(nèi)容。

1．3對建筑形態(tài)影響強度分析

城市規(guī)劃的各項強制性指標和引導(dǎo)性要求均可能對建筑設(shè)計中的形態(tài)構(gòu)思產(chǎn)生影響。

(1)容積率:是對建筑形態(tài)影響最大的控制要素。在暫不考慮建筑密度時，可以簡單理解為建筑在用地范圍滿鋪時的建筑層數(shù)，因此容積率越大，建筑的高度就越高。FAR－容積率，SC－總建筑面積，SL－建設(shè)用地面積。

(2)建筑密度:對建筑形態(tài)的影響強度僅次于容積率。當容積率一定時，建筑高度與建筑密度的大小成反比關(guān)系，建筑密度越大，建筑高度就越小;反之建筑密度減小，則建筑高度增加。

(3)建筑限高:在一定容積率的前提下，如果有建筑限高，就有可能增大建筑密度。

(4)建筑紅線:容積率的計算基數(shù)是建設(shè)用地面積，而建設(shè)用地面積肯定要比建筑紅線內(nèi)用地面積大。因而在容積率一定的前提下，道路紅線和建筑紅線之間相距越大，就意味著實際上有可能增加建筑的高度。

(5)其他要求:常常意味著減少建筑的可用空間，同樣會對建筑形態(tài)產(chǎn)生較大影響。

2某建筑設(shè)計控制實例

2．1工程概況

該建筑是城市建設(shè)中的公益設(shè)施中的重要項目，作為整個城市構(gòu)成的組成部分，所面臨的現(xiàn)實場景確卻是:在高樓林立包下的，相對狹小的用地環(huán)境。周邊高強度的城市化開發(fā)忽略了城市空間環(huán)境的護和培育，城市空間秩序較為零亂，人流和車流較為混雜，城市特色和傳統(tǒng)文的缺失使城市和建筑都失去了活力。

總建筑用地面積0．96公頃，其建筑占地0．65公頃范圍以內(nèi)，所在規(guī)劃地塊的總面積為2．91公頃。

2．2設(shè)計控制要素

2．2．1規(guī)定性要求

(1)該建筑選址位于狹小的范圍內(nèi)，用地面積2．91公頃，綜合布置建筑、廣場、綠地、停車場、租車?？扛?、道路等設(shè)施。要求功能分區(qū)明確，交通組織合理，環(huán)境美觀舒適。

(2)1號地塊凈面積為8858平方米，作為城市開敞空間，集中綠地不得小于7平方米，盡量利用該地塊地下空間布置停車庫和商業(yè)服務(wù)及公共配套設(shè)施，合設(shè)置地下車庫出入口。該地塊中場地(地下建筑屋頂)標高原則不得超過臨近路面標高(249．0)。

(3)在2號地塊中布置不小于8000平方米的綠地廣場(廣場標高不超249．0)，其中文化藝術(shù)廣場面積不小于4000平方米。

(4)布置不少于10個車位的地面旅游車停車場，地下停車泊位按相關(guān)規(guī)范配置，并應(yīng)充分設(shè)置出租車停車港。

(5)1、2號地塊之間應(yīng)充分利用地下空間，統(tǒng)一組織人流、車流交通，保證兩地塊的交通連接便捷通暢，并注意與都市廣場和時代廣場及兩地塊周邊其它地下商業(yè)設(shè)施、周邊道路、輕軌2號線等外部地下、地上交通的銜接。1、2號地塊之間的人行通道須作無障礙設(shè)計。

(6)地下空間的開發(fā)利用應(yīng)滿足國家現(xiàn)行消防與防災(zāi)的法律法規(guī)。地下空間的邊界與開挖深度應(yīng)充分考慮相鄰高層建筑的地下建筑深度、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)形式，確保地下空間建筑在設(shè)計、施工中不致對周邊建筑造成不利影響。

2．2．2指導(dǎo)性意見

(1)應(yīng)充分考慮城市廣場及地塊周邊道路標高，合理設(shè)置人流、物流的出入口。

(2)1、2號地塊中可適當設(shè)置下沉式公共空間，合理組織地上與地下商業(yè)空間的人行交通。

(3)1、2號地塊中可利用地形高差布置半地下或地下商業(yè)服務(wù)及公共配套設(shè)置，地下商業(yè)部分考慮與人防和軌道交通出入口的聯(lián)系。

(4)1號地塊中可多種植常綠樹木，形成都市中心區(qū)的一小片“城市森林”。

3結(jié)束語

篇(7)

一、強化規(guī)劃引導(dǎo)作用，嚴格用地標準，建立健全節(jié)約集約用地的約束機制

（一）強化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用。在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編中，突出耕地保護和節(jié)約集約用地原則，確保至2020年上級下達我區(qū)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積不減少，新增建設(shè)用地總規(guī)模不突破。各類規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，所確定的用地規(guī)模必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃的安排。

（二）規(guī)范各類項目用地的選址管理。各類項目用地選址必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和其他專項規(guī)劃，新上工業(yè)項目原則上應(yīng)到經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)投資建設(shè)。對投資規(guī)模、用地面積相對較小的工業(yè)項目，鼓勵租用標準化廠房解決，并優(yōu)先使用轄區(qū)內(nèi)關(guān)、停、破產(chǎn)企業(yè)、中小學(xué)校撤并后的等存量土地，嚴格控制新增建設(shè)用地，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量建設(shè)用地利用率。對單個企業(yè)投資規(guī)模低于4000萬元、用地規(guī)模10畝以下的新增工業(yè)項目，不得單獨供地，通過租用標準化廠房予以解決。服裝、電子、食品等行業(yè)新上項目無特殊情況，廠房設(shè)計必須達到兩層以上，并在土地出讓合同中予以明確，否則不予供地。現(xiàn)有工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。建設(shè)多層標準廠房的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，一層全額征收，二層減半征收，三層以上免征收。

（三）強化項目準入，嚴格執(zhí)行土地供應(yīng)政策。認真落實土地供應(yīng)政策，加強建設(shè)用地供應(yīng)管理，嚴格執(zhí)行國家《限制用地項目目錄》、《禁止用地項目目錄》，合理配置土地資源，優(yōu)先保證重點基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程、重大產(chǎn)業(yè)用地，嚴禁向“兩高一資”、產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)項目供地，重點支持低耗能、低排放、鼓勵類工業(yè)項目用地。

（四）嚴格執(zhí)行工業(yè)項目用地控制指標。嚴格執(zhí)行《省工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》，按行業(yè)分類審核用地投資強度、容積率、建筑密度、綠化率等控制指標。項目畝均投資強度不得低于180萬元，容積率一般不得低于0.8，建設(shè)系數(shù)不得低于40%，綠地率不得高于14%，項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%，嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)項目首期到位注冊資金每畝不得低于30萬元，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)每畝不得低于20萬元。凡達不到上述指標要求的用地項目，一律不予供地。

二、強化節(jié)地意識，嚴格規(guī)范管理，建立健全節(jié)約集約用地的長效管理機制

（一）嚴格分期供地管理。嚴格按照項目審批和供應(yīng)土地，堅決杜絕假借項目建設(shè)名義圈占土地。對一些分期實施的大型建設(shè)項目可以預(yù)留規(guī)劃用地，但必須根據(jù)其實際到帳資金和建設(shè)進度分期確定供地數(shù)量。申請擴建的用地單位，要優(yōu)先使用自有建設(shè)用地，核定供地面積時，要將已使用土地與新申請的用地量一并計算。用地面積超過100畝的工業(yè)建設(shè)項目，由國土資源部門牽頭，會同發(fā)改、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃等相關(guān)部門和專家論證后確定供地計劃。

（二）堅持凈地出讓制度。工業(yè)和經(jīng)營性用地項目必須拆成凈地后方可掛牌出讓。同時，嚴格實行凈地交付制度，建設(shè)用地項目辦理用地審批前，國土資源部門應(yīng)與建設(shè)用地單位辦理書面交地手續(xù)，并作為頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》的附件。

（三）規(guī)范退二進三土地的管理。對實施退二進三企業(yè)的土地，由區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會和區(qū)國土資源部門，按工業(yè)用地剩余年期價格進行評估，扣除出讓合同約定價格與用地單位繳納給開發(fā)區(qū)管委會的實際土地價格的差價，作為收購價格，與原企業(yè)簽訂收購協(xié)議。土地收購價款，由區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會負責兌現(xiàn)。其地上建筑物、構(gòu)筑物由區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會按有關(guān)規(guī)定予以補償。必要時，國土資源部門可根據(jù)原企業(yè)因自身原因造成土地閑置、空閑以及投資不到位等情況，按土地出讓合同補充協(xié)議約定追繳相應(yīng)的違約金，并在收購價款中扣除。

（四）落實項目用地竣工驗收制度。建設(shè)用地單位在支付土地出讓金和相關(guān)費用后，國土資源部門發(fā)放《建設(shè)用地批準書》，方可開工建設(shè)。工業(yè)用地項目竣工投產(chǎn)后，國土資源部門應(yīng)會同相關(guān)部門對建設(shè)項目進行竣工驗收，達到土地批準文件約定的投資強度、土地利用強度以及容積率、建筑系數(shù)等條件的，發(fā)放《建設(shè)項目竣工驗收合格意見書》，建設(shè)用地單位持合格意見書等相關(guān)材料，按規(guī)定申請辦理《國有土地使用權(quán)證》。

（五）切實加強集體建設(shè)用地管理。城鄉(xiāng)掛鉤和城中村改造拆遷安置用地，應(yīng)集中建設(shè)多層住宅小區(qū)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽定協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。嚴禁占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

（六）實行合同履約保證金制度。對擬出讓方式取得的工業(yè)、房地產(chǎn)用地，按下列標準收取履約保證金：工業(yè)用地按照成交價款的10%收?。ㄆ渲?%考核按時開、竣工,5%考核集約用地指標）。建設(shè)用地單位按照出讓合同約定按時開竣工并在規(guī)定時間內(nèi)經(jīng)項目用地竣工驗收，達到出讓合同約定土地使用條件和相關(guān)集約用地要求的，履約保證金本息分別全額退還（利息按銀行同期活期存款利息結(jié)付）；未按時開、竣工或集約用地指標不符合出讓合同約定的，履約保證金不予退還，上交區(qū)財政。經(jīng)營性用地按照實際成交價格的6%收取（其中3%考核按時開工，3%考核按時竣工），按照出讓合同約定是按時開工并在規(guī)定時間內(nèi)通過竣工驗收的，履約保證金本息全額退還（利息計算同工業(yè)用地）。未按時開、竣工的，履約保證金不予退還，上交區(qū)財政。建設(shè)用地單位在簽定土地出讓合同的同時，必須與國土資源部門簽定履約保證金協(xié)議并按上述標準繳納履約保證金，否則，不予辦理國有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)，履約保證金不抵作土地出讓金。

三、強化土地利用監(jiān)管，嚴格執(zhí)法監(jiān)察，建立健全節(jié)約集約用地的監(jiān)管機制

（一）加大執(zhí)法監(jiān)察力度。建立區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級國土資源執(zhí)法動態(tài)巡查信息網(wǎng)絡(luò)，落實了全區(qū)村級國土信息員，做到“地動我知”，將違法用地行為消滅在萌芽狀態(tài)；同時查處閑置、低效用地、擅自降低土地開發(fā)使用條件和不繳納土地出讓金開工等違法違規(guī)案件。區(qū)紀檢、監(jiān)察機關(guān)要對違法違紀案件中相關(guān)責任人依法給予嚴肅處理。

（二）依法處置閑置和低效利用土地

1、開展閑置土地、低效利用土地清理。按照區(qū)政府關(guān)于開展節(jié)約集約用地“百日清查整治”行動的要關(guān)要求。區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對本轄區(qū)內(nèi)建設(shè)用地項目中的閑置土地項目、投資強度低、建設(shè)進度慢、無效率、無實力、無發(fā)展?jié)摿σ约安环袭a(chǎn)業(yè)政策的項目進行清理，建立并更新相應(yīng)的資料檔案，為依法盤活提供基礎(chǔ)依據(jù)。

2、對閑置土地的處置。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期或土地出讓合同生效之日起，滿2年未動工開發(fā)的；自劃撥用地批準書頒發(fā)之日起滿2年未使用，且非因不可抗力或政府有關(guān)行為造成閑置土地的；經(jīng)區(qū)政府研究確定后報請市政府批準，無償收回土地使用權(quán)。

超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期或土地出讓合同生效之日起，滿1年未動工開發(fā)；自劃撥用地批準書頒發(fā)之日起1年未使用的，按土地出讓金總額或劃撥土地價款的20%征收閑置費。土地閑置費自國土資源部門認定為土地閑置之日起繳納，逾期繳納土地閑置費的，自逾期之日起按日加收1‰的滯納金，逾期拒不繳納的，由國土資源部門申請人民法院強制執(zhí)行。

3、對低效利用土地的處置。工業(yè)項目建設(shè)單位未達到出讓合同約定或省、市規(guī)定的投資總額、單位用地面積投資強度要求的，由國土資源部門會同相關(guān)單位下達限期追加投資通知書。同時，國土資源部門按實際的差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，收取建設(shè)單位相當于同比例土地使用權(quán)出讓金的違約金。

建設(shè)用地單位因自身原因減小項目投資規(guī)模而導(dǎo)致部分建設(shè)用地空閑，自出讓合同約定的動工時間或建設(shè)用地批準文件時間起，滿1年的，按閑置土地標準繳納土地閑置費，對于空閑土地滿2年以上且未追加投資，具備分割條件并能重新用于開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)區(qū)政府研究確定報請市人民政府批準后，與建設(shè)用地單位簽定出讓合同補償協(xié)議，收回相應(yīng)部分的土地使用權(quán)。

建設(shè)用地單位未按出讓合同約定日期或同意延建的另行約定日期開工建設(shè)的，以及未按出讓合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期1日，應(yīng)支付相當于土地出讓金總額0.2‰的違約金。

對工業(yè)項目用地建筑容積率、建筑密度等任何一項低于出讓金合同約定的最低標準的，綠地率、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例等任何一項指標超過出讓合同約定標準的，建設(shè)用地單位應(yīng)支付相當于宗地出讓價款總額0.2‰的違約金，并按出讓合同約定的限期整改。

對建設(shè)用地單位開工建設(shè)后非政府原因或不可抗力連續(xù)中止建設(shè)6個月或工業(yè)用地項目房屋竣工后6個月未投產(chǎn)的，由國土資源部門會同有關(guān)單位下達限期整改通知書，自整改通知書下達之日起6個月仍未動工建設(shè)或投產(chǎn)的，按閑置土地處置。

對企業(yè)無實力、產(chǎn)出效益低、無發(fā)展?jié)摿Φ墓I(yè)項目，應(yīng)動員搬遷或轉(zhuǎn)產(chǎn)或收回土地，供其它項目使用，對停產(chǎn)1年以上，難以繼續(xù)生產(chǎn)或轉(zhuǎn)產(chǎn)企業(yè)的用地，以及不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、工藝技術(shù)落后的項目，由國土資源部門上報區(qū)政府確定后，報請市政府批準收回土地使用權(quán)，其補償按“退二進三”企業(yè)土地收購方式進行補償。

鼓勵低效利用的土地向?qū)嵙?、投入產(chǎn)出率高的企業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租，其轉(zhuǎn)讓條件可在出讓合同約定基礎(chǔ)上適當放寬。對上述轉(zhuǎn)讓的土地，國土資源部門免收土地交易等費用。

4、對征而未用、存量土地的處置。按照地塊的實際情況，結(jié)合規(guī)劃用途，由區(qū)政府研究確定對征而未用、存量土地的處置方法。對農(nóng)村存量集體建設(shè)用地，地處偏僻且不符合規(guī)劃用途，無法利用的可列入城鄉(xiāng)掛鉤拆遷地塊進行復(fù)墾。

閑置土地、低效利用的土地，由區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會會同國土資源管理部門共同認定并確定處置方案。

（三）加強建設(shè)項目用地后續(xù)跟蹤檢查。國土資源部門要加大執(zhí)法巡查力度，將建設(shè)用地批后檢查納入日常執(zhí)法監(jiān)察范圍。對房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地競得人欠繳土地出讓金、閑置土地、囤地炒地的，禁止其在一年內(nèi)參加土地競買。建設(shè)用地項目招商引資單位要高度重視和加強對項目單位節(jié)約集約用地的督促檢查。對閑置、長期停工、停產(chǎn)等嚴重低效利用的引進項目，區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會及有關(guān)部門對引進項目單位予以退還獎勵及按所得獎勵的一定比例予以罰款。

（四）嚴格閑置土地和低效利用土地的監(jiān)管。凡閑置土地和被認定為低效利用的土地在未處置到位或未按要求整改到位前，其用地單位在全市范圍內(nèi)不得新上用地項目。同時，限制辦理土地轉(zhuǎn)讓，停止辦理土地抵押手續(xù)，并向金融部門提出建議不予續(xù)貸。

四、鼓勵集約用地，抑制粗放用地，建立健全節(jié)約集約用地的激勵機制

（一）鼓勵農(nóng)村開展建設(shè)用地整理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要全面摸清現(xiàn)有廢棄宅基地、工礦等農(nóng)村閑置建設(shè)用地分布情況。要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位抓緊開展建設(shè)用地復(fù)墾專項規(guī)劃編制工作，明確近期、中期和遠期建設(shè)用地復(fù)墾任務(wù)及項目區(qū)位。積極推進宅基地整村整理，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、因地制宜、穩(wěn)步推進”原則。

（二）建立宅基地退讓機制。建立農(nóng)民宅基地退讓后有關(guān)戶籍、住房、社會保障等問題的解決辦法和措施，鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)民在宅基地整理過程中放棄宅基地進城鎮(zhèn)落戶。對自愿放棄原有全部宅基地使用權(quán)且不再申請新宅基地的農(nóng)戶，按其退出的合法宅基地面積給予經(jīng)濟補償。放棄并騰退的宅基地，除調(diào)劑給符合宅基地申請條件的其他村民外，優(yōu)先復(fù)墾為耕地。

（三）建立節(jié)約集約用地考核評價機制。在第二次土地調(diào)查和“一張圖工程”的基礎(chǔ)上，認真組織開展全區(qū)建設(shè)用地普查評價，對現(xiàn)有建設(shè)用地的開發(fā)利用和投入產(chǎn)出情況作出評估；建立建設(shè)用地批、征、供、用信息平臺，實行“以圖管地”，實施土地利用動態(tài)長效監(jiān)管。把節(jié)約集約用地考核指標納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)國土資源管理目標考核責任制,定期對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)節(jié)約集約用地情況進行單項考核，將考核結(jié)果作為年度建設(shè)用地計劃指標分配依據(jù)。對節(jié)約集約利用土地成績特別突出的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標，對經(jīng)營性項目優(yōu)先進行掛牌。