土地制度論文精品(七篇)

序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇土地制度論文范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

①登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專(zhuān)門(mén)職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書(shū)后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書(shū)時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類(lèi)似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書(shū)類(lèi)及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓?zhuān)高^(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類(lèi)、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買(mǎi)賣(mài)所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷(xiāo)抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專(zhuān)家稱(chēng)之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫(huà)的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買(mǎi)賣(mài)契約之買(mǎi)方，而賣(mài)方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專(zhuān)家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書(shū)士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書(shū)類(lèi)方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專(zhuān)家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購(gòu)買(mǎi)土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買(mǎi)賣(mài)契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買(mǎi)土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買(mǎi)賣(mài)之交易，係由賣(mài)方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書(shū)類(lèi)，交由司法書(shū)士確認(rèn)后，由買(mǎi)方向賣(mài)方支付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，再由司法書(shū)士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書(shū)類(lèi)迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書(shū)士可同時(shí)擔(dān)任買(mǎi)方和賣(mài)方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

·登記申請(qǐng)書(shū)之提出（參照附件申請(qǐng)書(shū)格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書(shū)類(lèi)之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書(shū)所檢附之書(shū)面為之。以土地買(mǎi)賣(mài)之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣(mài)方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書(shū)類(lèi)格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書(shū)中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書(shū)類(lèi)后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

·證明登記原因之資料（土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

·對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

·印章證明書(shū)（證明確屬印章之書(shū)面，並以發(fā)行日起三各月以?xún)?nèi)者為限）

·登記事項(xiàng)證明書(shū)（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

·登記識(shí)別資訊（或被稱(chēng)為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書(shū)面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱(chēng)為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱(chēng)為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買(mǎi)收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書(shū)格式1）

作為縣道用地而由縣所買(mǎi)收土地之囑托登記，須檢具下述書(shū)類(lèi)：

·證明登記原因之資料（土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

·對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

·印章證明書(shū)（證明確屬印章之書(shū)面）

·登記事項(xiàng)證明書(shū)（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書(shū)類(lèi)即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書(shū)格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買(mǎi)賣(mài)等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書(shū)正本（包括和解調(diào)解書(shū)正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書(shū)面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書(shū)等。（參照附件囑托書(shū)格式3）

申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)該登記。又，就開(kāi)始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)之。

篇(2)

由于現(xiàn)行征收土地補(bǔ)償?shù)牟煌耆院头枪叫裕喈?dāng)程度上造成和加劇了濫用征收土地權(quán)，侵犯土地權(quán)利人合法權(quán)益，危及國(guó)家糧食安全、土地合理利用以及社會(huì)安定和諧等一系列問(wèn)題。為了解決上述問(wèn)題，充分發(fā)揮土地資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，征收土地補(bǔ)償制度引入成本效益分析，確立合理的市場(chǎng)補(bǔ)償制度，對(duì)于保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、規(guī)范政府征收土地行為、優(yōu)化土地資源利用、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等均具有顯著地經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此。提出構(gòu)建具有中國(guó)特色征收土地公平補(bǔ)償制度的建議。

【關(guān)鍵詞】征收土地土地補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)效益分析

我國(guó)現(xiàn)行土地補(bǔ)償采用不完全補(bǔ)償原則，與公平補(bǔ)償相距甚遠(yuǎn)。這其實(shí)是剝奪了失地農(nóng)民分享工業(yè)化和城鎮(zhèn)化成果的機(jī)會(huì)，嚴(yán)重威脅社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)和和諧社會(huì)的構(gòu)建；同時(shí)刺激了政府過(guò)度征地，導(dǎo)致農(nóng)地資源嚴(yán)重浪費(fèi)，威脅國(guó)家糧食安全。因此，為了統(tǒng)籌國(guó)家、農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)人三者利益，確保全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，我國(guó)應(yīng)盡快確立公平補(bǔ)償原則，并在此基礎(chǔ)上，借鑒它國(guó)經(jīng)驗(yàn)，漸進(jìn)地構(gòu)建起具有中國(guó)特色的征收土地公平補(bǔ)償制度。

一、現(xiàn)行征收土地補(bǔ)償制度

我國(guó)關(guān)于征收土地補(bǔ)償?shù)姆尚詶l款，最早見(jiàn)于1944年頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中，之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區(qū)條例》、1962年的《農(nóng)村工作條例》、1982年的《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》都對(duì)征收土地補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題做了或多或少的規(guī)定，1986年《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布后以耕地前三年平均年產(chǎn)值為征地補(bǔ)償制度正式法律化被固定下來(lái)，該法隨經(jīng)幾次修改，但該制度一直延續(xù)至今。目前，征收土地補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)法律條款體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)土地管理法》第47條中，該條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！币罁?jù)該法條規(guī)定征收土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)三項(xiàng)內(nèi)容。二六年四月十日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)勞動(dòng)保障部關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知([2006]29號(hào))明確提出：“各地要從實(shí)際出發(fā)，采取多種方式保障被征地農(nóng)民的基本生活和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和被征地農(nóng)民不同年齡段，制定保持基本生活水平不下降的辦法和養(yǎng)老保障辦法。對(duì)符合享受城市居民最低生活保障條件的，應(yīng)按規(guī)定納入城市居民最低生活保障范圍。已開(kāi)展城市醫(yī)療救助制度試點(diǎn)的地區(qū)，對(duì)符合醫(yī)療救助條件的要按規(guī)定納入救助范圍。有條件的地區(qū)可將被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會(huì)保險(xiǎn)參保范圍，通過(guò)現(xiàn)行城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系解決其基本生活保障問(wèn)題。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外的被征地農(nóng)民，凡已經(jīng)建立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、開(kāi)展新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度試點(diǎn)和實(shí)行農(nóng)村最低生活保障制度的地區(qū)，要按有關(guān)規(guī)定將其納入相應(yīng)的保障范圍。沒(méi)有建立上述制度的地區(qū)，可由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)實(shí)際情況采取多種形式保障被征地農(nóng)民的基本生活，提供必要的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)，并將符合條件的人員納入當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)救助范圍?！?006年8月31日，國(guó)務(wù)院下達(dá)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）第二條規(guī)定：切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，征地補(bǔ)償安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障為原則。社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地?！吧鲜鲆?guī)定征收土地還應(yīng)給予農(nóng)民社保補(bǔ)償，從而使征收土地補(bǔ)償項(xiàng)目增加為四項(xiàng)。

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)進(jìn)行確定，總和不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍；被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。從法律的規(guī)定和征地實(shí)踐來(lái)看，這種以產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)確定補(bǔ)償?shù)闹贫?，?shí)際是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而對(duì)與被征收土地因市場(chǎng)供求關(guān)系形成的土地收益毫無(wú)關(guān)系。

二、現(xiàn)行征收土地補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)成本大于效率

現(xiàn)行征收土地補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)屬于不完全補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)，與當(dāng)今社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制不能匹配，以耕地產(chǎn)值確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能反映現(xiàn)實(shí)農(nóng)村土地實(shí)際收益。在86年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，是以單一種植為主，而今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的農(nóng)民家庭土地承包經(jīng)營(yíng)體制是以土地為主的多種經(jīng)營(yíng)，完全參與了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；耕地年產(chǎn)值已經(jīng)不能完全的反映農(nóng)民土地的實(shí)際收益價(jià)值，耕地年產(chǎn)值只是農(nóng)作物產(chǎn)量與價(jià)格的函數(shù)，其高低與被征土地地區(qū)的建設(shè)用地土地供求關(guān)系、城市等級(jí)、土地利用、被征土地位置、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、土地供應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格等眾多因素?zé)o關(guān)；農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)供求價(jià)格與建設(shè)用地供求市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有必然的聯(lián)系，且是不穩(wěn)定的指標(biāo)，兩個(gè)價(jià)格的市場(chǎng)溢價(jià)也沒(méi)有必然聯(lián)系。耕地年產(chǎn)量受自然界因素影響較大，如果前三年連續(xù)遇到自然災(zāi)害，顆粒無(wú)收年產(chǎn)量必將為零或下降，從而直接影響產(chǎn)值，如果此時(shí)被征收補(bǔ)償豈不是為零嗎？實(shí)踐中按年產(chǎn)值計(jì)算出來(lái)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本不能解決失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。從理論上講，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定很大程度上與被征地所處的區(qū)位、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件等緊密相關(guān)，而與土地年產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)性并不明顯。概括的說(shuō)，現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度游離于土地市場(chǎng)價(jià)格之外，已產(chǎn)生較大的社會(huì)負(fù)面影響。嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民權(quán)益。建立市場(chǎng)補(bǔ)償制度，不僅要補(bǔ)償所征收土地本身的通常價(jià)值，還必須補(bǔ)償其“特別價(jià)值”（1794年《普魯士一般邦法》）以減輕日益加重的政治的、社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的成本。

年產(chǎn)值是農(nóng)作物產(chǎn)量與價(jià)格的函數(shù)，其高低受所處地區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的影響，與被征地的區(qū)位等地價(jià)因素?zé)o關(guān)。農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格是不穩(wěn)定的指標(biāo)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然界因素影響較大，前三年中如果遇到自然災(zāi)害年產(chǎn)量下降直接影響產(chǎn)值。實(shí)踐中按年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本不能解決失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。從理論上講，土地補(bǔ)償費(fèi)的確定很大程度上與被征地所處的區(qū)位、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件等緊密相關(guān)，而與土地年產(chǎn)值的關(guān)聯(lián)性并不明顯。概括的說(shuō)，現(xiàn)行法定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)游離于土地市場(chǎng)價(jià)格之外，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民權(quán)益。

隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，征收土地補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)滯后，許多地方掀起了以興建經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)為名義的轟轟烈烈的“圈地運(yùn)動(dòng)”，大量的農(nóng)村土地被征收用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民集體土地加劇流失，大量失地農(nóng)民生存狀況急劇惡化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年我國(guó)因征收土地征用約近30余萬(wàn)農(nóng)民失去土地，農(nóng)民土地權(quán)益損失近20000億元。在眾多的上訪案件中，近三分之二的案件是由征收土地征用而引發(fā)的。由于征地補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)不合理，政府以十分低廉的補(bǔ)償費(fèi)就買(mǎi)斷了他們祖祖輩輩賴(lài)以生存的土地，從而倒手出讓給開(kāi)發(fā)商換取高額的土地出讓金，農(nóng)民喪失土地就意味著喪失了生存的基礎(chǔ)。對(duì)于很多年齡偏大、文化程度不高、缺乏就業(yè)技能及喪失勞動(dòng)能力的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，在當(dāng)下嚴(yán)峻的勞動(dòng)就業(yè)形勢(shì)下明顯處于弱勢(shì)地位，難以謀求新的職業(yè)。而且許多地方的失地農(nóng)民并未獲得必要的醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保障等社會(huì)保障，于是成了“種地?zé)o田、上班無(wú)崗、社保無(wú)份”的三無(wú)人員。加之對(duì)征地糾紛的處理、征地執(zhí)行等，法律規(guī)定遠(yuǎn)不完善，農(nóng)民的利益受到損害時(shí)，缺乏及時(shí)有效的法律救濟(jì)，難免產(chǎn)生憤懣怨恨對(duì)立情緒。在長(zhǎng)期的二元社會(huì)結(jié)構(gòu)下，至今存在歧視、輕視、忽視農(nóng)民的現(xiàn)象，缺乏自覺(jué)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的觀念。因此，造成征收土地社會(huì)效益低下，形成成本高于效率的被動(dòng)局面。

三、構(gòu)建具有中國(guó)特色的征收土地補(bǔ)償制度

《中華人民共和國(guó)憲法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《憲法》）第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。這是我國(guó)第一次在憲法層面上明確肯定了國(guó)家動(dòng)用征收土地權(quán)時(shí)的補(bǔ)償義務(wù)，意義重大。但遺憾的是《憲法》未就征收土地補(bǔ)償原則做出明確的規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》）和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》）等相關(guān)法律均采用了相同的立法技巧，即在有意無(wú)意之間回避了征收土地補(bǔ)償制度的設(shè)計(jì)修改或重新確立。

我認(rèn)為：應(yīng)盡快確立征收土地市場(chǎng)補(bǔ)償制度，從根本上改革我國(guó)現(xiàn)行征收土地補(bǔ)償以年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)，構(gòu)建具有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的征收土地公平補(bǔ)償制度。

一是摒棄“產(chǎn)值倍數(shù)法”，建立與市場(chǎng)相聯(lián)系的征收土地補(bǔ)償機(jī)制，確保農(nóng)民分享土地增值收益。無(wú)論是征收耕地、園地、林地還是建設(shè)用地均將土地所有權(quán)補(bǔ)償、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)補(bǔ)償、殘余地補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償統(tǒng)一采用市場(chǎng)定價(jià)補(bǔ)償制度。

二是確立以被征地土地的市場(chǎng)交易價(jià)格為征地補(bǔ)償參考值，在確定補(bǔ)償比例來(lái)確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)補(bǔ)償制度。我們可以通過(guò)改革征收程序，即先行組卷上報(bào)審批—批準(zhǔn)征收后組織土地評(píng)估上市掛牌交易—交易成功收取土地出讓費(fèi)—按法定比例支付補(bǔ)償費(fèi)—交付土地。根據(jù)地塊所處的位置、所征地塊的用途、基礎(chǔ)設(shè)施條件及相同水平地塊的使用權(quán)出讓價(jià)格等因素，得出征收土地補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格。

三是把征收土地補(bǔ)償制度與社會(huì)保障制度相分離，針對(duì)農(nóng)民失地后生活沒(méi)有保障，工作很難落實(shí)的現(xiàn)狀，不少學(xué)者提出建立失地農(nóng)民基本生活保障制度并逐步與城鎮(zhèn)社會(huì)保障并軌是失地農(nóng)民問(wèn)題的最終解決之道，并提出從提高的征地補(bǔ)償或出讓收益金中提取部分資金作為社保資金，用于失地農(nóng)民的社會(huì)保障。從形式上看，這種思路似乎是在解決農(nóng)民的國(guó)民待遇問(wèn)題，把農(nóng)民也納入社會(huì)保障體系。事實(shí)上，農(nóng)民和城市人一樣，都應(yīng)當(dāng)享受同等的待遇和保護(hù)，無(wú)論是失地農(nóng)民，還是沒(méi)有失地的農(nóng)民，都應(yīng)當(dāng)享受社會(huì)建立的保障制度，而不能拿農(nóng)民的土地補(bǔ)償金建立所謂的社會(huì)保障制度。因此，必須扭轉(zhuǎn)觀念，逐步建立農(nóng)村的社會(huì)保障制度，實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償和社會(huì)保障制度的分離。

四是豐富補(bǔ)償方式，征收補(bǔ)償市場(chǎng)化后，征收土地補(bǔ)償方式的豐富不失為一種可行的保護(hù)失地農(nóng)民合法權(quán)益的方法，因?yàn)樗梢远嘟嵌取⒍喾矫鎸?duì)農(nóng)民遭受的損失進(jìn)行切實(shí)補(bǔ)償，避免使其因此無(wú)法生活或者生活水平下降。

建國(guó)以來(lái)，我國(guó)征地補(bǔ)償制度大致經(jīng)歷了重安置輕補(bǔ)償——招工安置與貨幣補(bǔ)償并重——單一貨幣補(bǔ)償?shù)淖冞w過(guò)程{18}。近年來(lái)我國(guó)雖然提高了征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但是由于單一的貨幣補(bǔ)償方式不能很好地解決失地農(nóng)民就業(yè)、住房和保障等問(wèn)題，引發(fā)了一系列嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題。因此，在新形勢(shì)下我們必須對(duì)征收土地補(bǔ)償方式進(jìn)行新的探索。2004年10月21日國(guó)務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和國(guó)土資源部2004年11月的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》已經(jīng)為這種探索指出了方向。實(shí)踐中也有極大的嘗試和創(chuàng)新，如蘇州工業(yè)園區(qū)以公寓房作為對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償，通過(guò)發(fā)展“房東經(jīng)濟(jì)”解決失地農(nóng)民的后顧之憂(yōu)，還有的將征地費(fèi)入股收紅利，有的政府留地安置收益歸農(nóng)民，改變了過(guò)去那種貨幣支付的一次性補(bǔ)償方式，較好地解決了農(nóng)民生活來(lái)源和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展問(wèn)題，值得肯定和推廣。

四、結(jié)論

征收土地市場(chǎng)補(bǔ)償公平補(bǔ)償制度，因其契合所有權(quán)社會(huì)理性規(guī)則，促進(jìn)公共利益和私人利益的雙贏，為眾多發(fā)達(dá)國(guó)家普遍接受。而我國(guó)征收土地固守前三年平均年產(chǎn)值的不完全補(bǔ)償原則，它導(dǎo)致國(guó)家、農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)人三者之間利益分配格局的混亂，不利于我國(guó)土地資源保護(hù)、糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定，已嚴(yán)重威脅到和諧社會(huì)的構(gòu)建和全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)應(yīng)立足于國(guó)情，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，逐步、漸進(jìn)地構(gòu)建起有中國(guó)特色的征收土地市場(chǎng)補(bǔ)償制度，減輕征收土地成本，提高征收土地的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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篇(3)

關(guān)鍵詞：土地征用改革城市化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)再分配

我國(guó)土地征用制度起源于建國(guó)初期，經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)兩個(gè)時(shí)代，曾前后多次被修改，不同時(shí)期的征地補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。近年來(lái)，由于城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)民集體的土地被征用，隨著現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)制度的確立，不少農(nóng)民對(duì)被征土地提出了產(chǎn)權(quán)要求，希望分享土地功能扭轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生的增值。

然而，按照現(xiàn)有的土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民所獲得的土地補(bǔ)償非常有限，不僅不能分享土地增值，甚至連基本生活水平也得不到保證。對(duì)土地征用制度進(jìn)行新一輪的改革已勢(shì)在必行。

土地征用制度改革的必然性

自從建國(guó)以來(lái)，當(dāng)土地征用制度不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展要求時(shí)，政府會(huì)對(duì)該制度進(jìn)行改革。改革后的一段時(shí)期內(nèi)，土地征用制度能為經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮積極的作用。然而，隨著時(shí)間的推移，該制度的優(yōu)勢(shì)將逐漸消失，其弊端也將逐步體現(xiàn)并開(kāi)始阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

此時(shí)，新一輪的土地征用制度改革也將拉開(kāi)序幕。據(jù)有關(guān)學(xué)者研究，土地征用制度的發(fā)展曾經(jīng)歷了五個(gè)階段，分別是1950年到1957年：土地征用立法起步階段；1958年到1964年：土地征用制度的調(diào)整階段；十年：土地征用制度的停止階段；1982年到1997年：土地征用制度的發(fā)展階段。1998年至今：土地征用制度的全面改革階段。這五個(gè)階段所實(shí)行的土地征用制度各不相同，當(dāng)時(shí)代從一個(gè)階段向另一個(gè)階段過(guò)渡時(shí)，土地征用制度進(jìn)行了相應(yīng)的改革，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了變化。

參照歷史，任何時(shí)代所實(shí)行的土地征用制度都存在一定的適用時(shí)期。某時(shí)期土地征用制度僅僅同該時(shí)期國(guó)家的發(fā)展形勢(shì)相適應(yīng)，當(dāng)形勢(shì)發(fā)生變化后，這種適應(yīng)性也將消失，舊的制度將被新的制度取代。所以，土地征用制度具有鮮明的時(shí)代特征，土地征用制度的不斷變革和其內(nèi)在的時(shí)代局限性有很大關(guān)系。

土地征用制度的決定因素

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、行政法律制度以及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)在不同時(shí)期有著顯著差異，而這些因素的決定了相應(yīng)時(shí)期的土地征用制度。而這些因素的變化也決定了不同時(shí)期土地征用制度的改革。

改革開(kāi)放前的土地征用制度

改革開(kāi)放前，我國(guó)農(nóng)業(yè)占GDP的比重較高，工商業(yè)的發(fā)展受到了一定的限制。當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目的是保證農(nóng)業(yè)和工業(yè)的均衡發(fā)展，維持社會(huì)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。因此，我國(guó)采取了較低的農(nóng)地征用補(bǔ)償制度，同時(shí)給予失地農(nóng)民新的土地，鼓勵(lì)其繼續(xù)務(wù)農(nóng)。

由于我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的社會(huì)主義公有制，國(guó)家的利益高于一切，法律缺乏對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)完全歸集體所有，農(nóng)民個(gè)人不擁有任何產(chǎn)權(quán)。雖然農(nóng)民僅能獲得土地調(diào)整期的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)非常低，盡管農(nóng)民仍然能夠安心的接受這一補(bǔ)償。

改革開(kāi)放中前期的土地征用制度

改革開(kāi)放后，社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了深刻變化。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)力迅速增長(zhǎng)。生產(chǎn)力的發(fā)展主要來(lái)源于工業(yè)的發(fā)展，而工業(yè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程密不可分。城市能夠?yàn)楣I(yè)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)聚集效益，能夠?yàn)楣I(yè)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施支持，城市中大量的勞動(dòng)力和生產(chǎn)服務(wù)性第三產(chǎn)業(yè)是工業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的必要保證。

當(dāng)工業(yè)集中在城市時(shí)，也會(huì)為城市發(fā)展提供大量的資源。所以，這一階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要目的是以城市化帶動(dòng)工業(yè)化發(fā)展，政府為推動(dòng)城市發(fā)展投入了大量的人力物力。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的產(chǎn)權(quán)制度也在我國(guó)逐步確立，聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的推廣意味著我國(guó)農(nóng)民獲得了土地的部分產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不再通過(guò)調(diào)換土地的方式來(lái)保證農(nóng)民的基本生活。在法律和制度方面，國(guó)家更加重視對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，農(nóng)民對(duì)更高征地補(bǔ)償?shù)囊笥辛瞬糠掷碚撘罁?jù)。

在經(jīng)濟(jì)建設(shè)為主要目的大環(huán)境下，原有的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖然有利于城市化進(jìn)程，但是無(wú)法體現(xiàn)出對(duì)農(nóng)民權(quán)益的保障。因此，政府在保證城市化進(jìn)程能夠順利實(shí)施的前提下，適度提高了農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

改革開(kāi)放后期土地征用制度

在改革開(kāi)放的后期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然保持了較高的速度。我國(guó)仍然堅(jiān)持以城市化帶動(dòng)工業(yè)化的發(fā)展途徑，城市化的進(jìn)程進(jìn)一步加快。城市規(guī)模正以前所未有的速度擴(kuò)張，導(dǎo)致的農(nóng)地征用補(bǔ)償問(wèn)題也日益突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，上世紀(jì)90年代的十年間，全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加2640萬(wàn)畝，其中81%的新增建設(shè)用地來(lái)自于對(duì)耕地的占用，被占耕地共有2138萬(wàn)畝。進(jìn)一步，在目前全國(guó)土地利用總體規(guī)劃修編過(guò)程中，各部門(mén)已提出的2005年-2020年新增建設(shè)用地高達(dá)6750-7500萬(wàn)畝。土地供給不足已成為制約我國(guó)城市化發(fā)展的重要因素。

為此，我國(guó)迫切需要加大土地開(kāi)發(fā)力度，以保證城市化進(jìn)程的順利進(jìn)行。

與此同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和產(chǎn)權(quán)制度在我國(guó)得到進(jìn)一步發(fā)展和完善，農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步明晰，農(nóng)民要求獲得更高補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)更加充分。經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得城市居民的消費(fèi)水平日益升高，為了保障失地農(nóng)民的生活水平，需要更高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。然而，現(xiàn)有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需要的差距過(guò)大，城市化進(jìn)程導(dǎo)致土地被占用的農(nóng)民人數(shù)也與日俱增，這些都成為危害社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素。

由于改革的矛盾在這一階段集中出現(xiàn)，保持穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)成為這一時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)的必要補(bǔ)充。新的土地征用補(bǔ)償制度既要保證城市化的繼續(xù)進(jìn)行，又要減少社會(huì)矛盾的產(chǎn)生，為此國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)下發(fā)了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》，再一次提高了土地征用補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

土地征用制度改革的源動(dòng)力

土地征用制度改革具有歷史必然性，而這一必然性背后則隱含著土地征用質(zhì)地改革的源動(dòng)力。

通過(guò)分析我國(guó)土地征用制度的幾次改革過(guò)程，我們不難發(fā)現(xiàn)其中的相似之處。每當(dāng)一個(gè)土地征用制度建立之初，都能在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障農(nóng)民權(quán)益之間找到平衡，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，這種平衡就將被打破而產(chǎn)生一系列社會(huì)矛盾。而這一系列矛盾則推動(dòng)了下一輪土地征用制度的改革。

我國(guó)的土地征用制度產(chǎn)生于建國(guó)初期，當(dāng)時(shí)土地的一切權(quán)力都?xì)w國(guó)家所有，征地后根據(jù)年產(chǎn)值的倍數(shù)給予補(bǔ)償合情合理。可是，直到改革開(kāi)放之后，我國(guó)政府仍然沿用了這一標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)降低了農(nóng)地征用的支出，保證了政府能獲取土地的增值收益。

政府獲得這部分收益后，往往將該收益投入到城市建設(shè)中，以加快城市化進(jìn)程。也就是說(shuō)，我國(guó)政府通過(guò)土地征用補(bǔ)償制度，將農(nóng)地開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的收益在城市和農(nóng)村間按比例進(jìn)行了再分配。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，這種再分配會(huì)導(dǎo)致城鄉(xiāng)差距過(guò)大，影響社會(huì)穩(wěn)定。此時(shí)，我國(guó)政府則通過(guò)改革土地征用制度的方式，調(diào)整再分配的比例，暫時(shí)縮小城鄉(xiāng)差距以緩和矛盾?？墒?，改革并沒(méi)有消除這種再分配現(xiàn)象，政府仍然從農(nóng)地開(kāi)發(fā)中獲取增值收益，再將該收益用于城市建設(shè)。

只要這種再分配現(xiàn)象仍然存在，城鄉(xiāng)差距仍將繼續(xù)擴(kuò)大，由此導(dǎo)致的土地征用制度改革也必然會(huì)出現(xiàn)。因此，我國(guó)土地征用制度所蘊(yùn)含的城鄉(xiāng)差別，決定了該制度改革的必然性。

相比而言，由于歐美國(guó)家實(shí)行以市價(jià)為基礎(chǔ)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，其制度并不存在內(nèi)稟的城鄉(xiāng)差別，無(wú)論是城市還是農(nóng)村的土地都按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，因而是一種相對(duì)穩(wěn)定的制度。但由于我國(guó)城市化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，需要大量的土地進(jìn)行城市化建設(shè)，故并不適合采用這種相對(duì)較高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)有關(guān)資料顯示，美國(guó)的城市化率已經(jīng)高達(dá)87%以上，美國(guó)三大城市群GDP占全美份額的67%；我國(guó)2005年城市化率僅為42.99%，我國(guó)三大城市圈的GDP僅僅占全國(guó)份額的38%左右，我國(guó)的城市無(wú)論在數(shù)量上還是在規(guī)模上都無(wú)法同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，加快城市化進(jìn)程成為我國(guó)社會(huì)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，因此現(xiàn)階段實(shí)行的土地征用制度仍應(yīng)以促進(jìn)城市發(fā)展、提高工業(yè)水平為主要目的。在該制度的實(shí)行過(guò)程中，則要切實(shí)加強(qiáng)土地資源的集約利用，統(tǒng)籌兼顧社會(huì)各界的利益。根據(jù)本文的論述，由于該制度內(nèi)稟的城鄉(xiāng)差別將不可避免的導(dǎo)致社會(huì)矛盾的積累，所以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，政府必須果斷的對(duì)土地征用制度進(jìn)行改革，探索更有效的土地利用方式。

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篇(4)

一、我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀

（一）我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的基本構(gòu)成

一是我國(guó)農(nóng)村的集體土地所有制，是在一定的范圍內(nèi)由勞動(dòng)群眾共同占有土地的一種共有制形式。二是我國(guó)實(shí)行集體土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度。我國(guó)農(nóng)村集體土地的用益物權(quán)除地役權(quán)外分三個(gè)部分：農(nóng)用地；宅基地；集體企業(yè)建設(shè)用地以及農(nóng)村集體公益事業(yè)用地。

（二）我國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記現(xiàn)狀

截至末，全國(guó)集體土地所有權(quán)登記發(fā)證覆蓋率66％，集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證覆蓋率46％，宅基地登記發(fā)證覆蓋率80％。

（三）我國(guó)集體土地征收和流轉(zhuǎn)中的收益分配現(xiàn)狀

目前，我國(guó)集體土地的收益主要產(chǎn)生于征收和流轉(zhuǎn)過(guò)程中。國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征收后，政府通常得給予四種補(bǔ)償費(fèi)用，即土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)。而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配主要包括：集體建設(shè)用地土地使用權(quán)設(shè)定的收益分配和集體建設(shè)用地土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的收益分配。

1、農(nóng)戶(hù)的承包地被征用后，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)這兩項(xiàng)主要費(fèi)用是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)在喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的同時(shí)卻不能直接作為受償主體，而只能在集體經(jīng)濟(jì)組織或基層農(nóng)村的村民委員會(huì)那里受償。

2、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的收益大致有以下幾種類(lèi)型：政府-集體分享型、集體獨(dú)享型、限制性集體獨(dú)享型、政府-集體-農(nóng)戶(hù)分享和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)補(bǔ)償型。對(duì)于集體建設(shè)用地土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移收益分配大致有以下幾種類(lèi)型：增值收益由集體和土地使用者分享型；增值收益由土地權(quán)利人和政府共享型；土地權(quán)利人包括集體和集體建設(shè)用地原使用權(quán)人、再轉(zhuǎn)移收益由原土地使用人和政府分享型。

（四）我國(guó)農(nóng)村集體成員資格認(rèn)定的現(xiàn)狀

農(nóng)村集體成員資格認(rèn)定大體上可分為三種：以第一輪或第二輪土地承包時(shí)的承包地或劃地人口為依據(jù)；以現(xiàn)有集體經(jīng)濟(jì)組織的在冊(cè)人口為依據(jù)；以第二輪土地承包日期起為時(shí)限的年齡段為依據(jù)，包括死亡人員、新生嬰兒、遷出、遷入人口。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，集體成員資格界定越來(lái)越困難，一是部分地方的戶(hù)籍制度改革，使戶(hù)籍的遷移變得相對(duì)容易和簡(jiǎn)單，使原來(lái)單純以戶(hù)籍作為判斷集體成員資格的標(biāo)準(zhǔn)難以適用；二是身份變化所引起的農(nóng)民集體成員資格取得和喪失界定難。

二、我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)存在的問(wèn)題

（一）農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)主體的虛位

“農(nóng)民集體”只具有抽象的意義，很難成為實(shí)踐層面上的所有者主體。而事實(shí)上的“集體所有”則表現(xiàn)為無(wú)實(shí)際內(nèi)容的集體“空殼”，集體所有使所有者處于“虛位”狀態(tài)；同時(shí)，農(nóng)民集體常隨行政村組的存廢、變更而存廢、變更的狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)主體的地位極不確定。

（二）農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺

國(guó)家只是在名義上和法律上承認(rèn)農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，而事實(shí)上可以因“公共利益”需要征收征用集體土地。實(shí)踐中，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的基本權(quán)能事實(shí)上由土地使用權(quán)所代替，“農(nóng)民集體”只能是有限的土地所有權(quán)人，國(guó)家才是農(nóng)村土地的終極所有者。因此，作為集體的農(nóng)民和“農(nóng)民集體”實(shí)質(zhì)上都沒(méi)有對(duì)土地的最終處置權(quán)。

（三）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，使用和分配也不規(guī)范

一是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，政府在土地征收過(guò)程中所獲收益比重過(guò)大。二是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民無(wú)法分享土地增值收益。三是征地補(bǔ)償收益使用、分配不規(guī)范。四是集體土地流轉(zhuǎn)中國(guó)家與集體、集體與農(nóng)民利益分配關(guān)系不確定、不規(guī)范。

（四）產(chǎn)權(quán)的激勵(lì)功能不明顯

由于農(nóng)民的土地使用權(quán)沒(méi)有長(zhǎng)期化保證，土地承包期短，政府又可以對(duì)已經(jīng)用承包制承包的土地隨意調(diào)整、限制土地使用權(quán)的繼承以及采取行政方式更改土地承包經(jīng)營(yíng)，使農(nóng)民難以形成長(zhǎng)期的生產(chǎn)積極性，限制了經(jīng)營(yíng)預(yù)期，結(jié)果對(duì)農(nóng)民而言沒(méi)有形成必要的土地投入激勵(lì)機(jī)制，影響到農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的總體思路及框架

改革和完善我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，應(yīng)當(dāng)從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，根據(jù)我國(guó)農(nóng)地資源及人地關(guān)系的特點(diǎn)，在保持農(nóng)村土地集體所有制不變的前提下，尋求建立以新型的產(chǎn)權(quán)關(guān)系為特征的農(nóng)村土地集體所有制實(shí)現(xiàn)形式，構(gòu)建和明確農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體，顯化農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能，使農(nóng)民擁有有效的土地產(chǎn)權(quán)。

（一）明確農(nóng)民與土地所有權(quán)的關(guān)系

首先是農(nóng)民集體與農(nóng)民個(gè)人的關(guān)系。農(nóng)村集體應(yīng)當(dāng)是為一定物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的利益而聚集形成的，集體的意志應(yīng)當(dāng)是其成員的共同的意愿指向，農(nóng)民集體的成員應(yīng)當(dāng)能夠享有所在集體的權(quán)益。其次是村民委員會(huì)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的關(guān)系。村民委員會(huì)具有管理組織的性質(zhì)，具有辦理本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)的職能。集體經(jīng)濟(jì)組織作為農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合作經(jīng)濟(jì)組織，是農(nóng)戶(hù)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)組織之間的自愿合作或者聯(lián)合，不應(yīng)成為帶有行政化色彩的組織。最后是政府管理權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)的關(guān)系。國(guó)家土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)側(cè)重于土地資源的宏觀調(diào)控和行政監(jiān)管；而集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)的行使則應(yīng)側(cè)重于對(duì)本集體內(nèi)部土地資產(chǎn)的具體管理和對(duì)農(nóng)戶(hù)行使土地使用權(quán)的監(jiān)督。

（二）確保農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)

要充分實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)能，必須要以法定的形式賦予農(nóng)民集體真正的所有權(quán)和農(nóng)民個(gè)人真正的使用權(quán)，要保證土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以充分體現(xiàn)，要維護(hù)土地使用者的合法權(quán)益；要在服從國(guó)家或集體全局利益的前提下保持集體土地所有者對(duì)其所擁有的土地的處置權(quán)。

（三）逐步建立和規(guī)范農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度

首先要明確集體所有制中“集體”的內(nèi)涵，創(chuàng)新保障集體土地使用權(quán)的法律制度，建立新型農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。其次要通過(guò)具體的法律制度設(shè)計(jì)解決和規(guī)范農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地的同地、同權(quán)、同價(jià)，合理分配收益。

（四）拓展國(guó)家宏觀調(diào)控權(quán)

農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)除土地所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利外，還包括規(guī)劃?rùn)?quán)、管理權(quán)、發(fā)展權(quán)等。國(guó)家應(yīng)強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村集體土地的管理權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)、發(fā)展權(quán)。一方面通過(guò)制定相關(guān)法律，不斷規(guī)范農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)中的問(wèn)題；另一方面，要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，使相關(guān)土地政策落到實(shí)處。

（五）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的具體框架

根據(jù)改革的總體思路，結(jié)合我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的具體框架如圖1所示。

四、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的重點(diǎn)

（一）明確界定集體土地所有權(quán)的主體

在法律上界定產(chǎn)權(quán)主

體，保障農(nóng)村土地所有權(quán)人的主體地位，是農(nóng)村土地所有權(quán)改革的關(guān)鍵。一是應(yīng)對(duì)集體成員的資格予以確認(rèn)。允許各地以戶(hù)籍為基礎(chǔ)、經(jīng)由嚴(yán)格的村民自治程序自主決定，并承認(rèn)所有成員有平等占有和使用集體土地的權(quán)利。二是明確界定土地所有權(quán)主體，并以土地所有權(quán)證書(shū)這一法律形式予以體現(xiàn)。三是明確農(nóng)民與土地所有權(quán)的關(guān)系，穩(wěn)定農(nóng)村土地關(guān)系。四是明確村民小組與村委會(huì)的關(guān)系，保障土地所有權(quán)的行使。（二）集體成員享有平等的集體土地所有權(quán)

可以考慮把集體土地所有權(quán)細(xì)分為集體經(jīng)濟(jì)組織所有權(quán)以及農(nóng)民個(gè)體成員權(quán)益，兩者產(chǎn)生連帶法律關(guān)系，成員人的權(quán)益依附于所有權(quán)，所有權(quán)由各成員人的權(quán)益組成。集體成員在征地補(bǔ)償安置、集體資產(chǎn)處置等重大問(wèn)題上都有相應(yīng)的、平等的收益權(quán)、表決權(quán)等。對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的處置，由三分之二以上集體成員表決決定。

（三）賦予集體土地所有權(quán)完整的權(quán)能

一是承認(rèn)農(nóng)村土地所有者的排它占有權(quán)，以便有效抵制對(duì)土地的侵權(quán)行為。二是推動(dòng)農(nóng)村集體土地使用權(quán)物權(quán)化。將農(nóng)民的集體土地使用權(quán)法定化、固定化、可繼承化和市場(chǎng)化。三是強(qiáng)化權(quán)利主體對(duì)集體土地的收益權(quán)能。國(guó)家只有因公共利益才能征用農(nóng)村土地。四是實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)完整的處分權(quán)能。

（四）依法保障實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)

一是配套改革國(guó)家土地征用制度。嚴(yán)格控制政府征地行為，強(qiáng)化集體所有權(quán)主體地位。二是建立農(nóng)村土地使用權(quán)有償使用制度。對(duì)集體土地參照國(guó)有土地使用制度實(shí)行土地使用權(quán)有償、有期限、有限地流轉(zhuǎn)的制度，并對(duì)其出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等加以明確規(guī)范。三是放開(kāi)并規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，顯化農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值。四是合理分配集體土地流轉(zhuǎn)收益，保護(hù)國(guó)家、集體、農(nóng)民共同利益。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】土地勘測(cè)；質(zhì)量；措施

國(guó)土資源局土地勘測(cè)工作承擔(dān)著縣域新增建設(shè)用地報(bào)批、土地招拍掛勘測(cè)定界和城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)維護(hù)等涉及國(guó)土資源管理的業(yè)務(wù)工作，我們?yōu)樘岣呖睖y(cè)工作對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的服務(wù)水平，采取了多項(xiàng)措施，加強(qiáng)對(duì)土地勘測(cè)工作的管理，確保了土地勘測(cè)工作的質(zhì)量，為提高對(duì)社會(huì)發(fā)展的服務(wù)質(zhì)量打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1.土地勘測(cè)過(guò)程中存在的問(wèn)題及原因

從近幾年的項(xiàng)目來(lái)看，乃至國(guó)家投資項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)均存在深度不夠的問(wèn)題。項(xiàng)目規(guī)劃不符合當(dāng)?shù)毓まr(nóng)業(yè)生產(chǎn)習(xí)慣，道路等建筑物的布置脫離實(shí)際，地形情況不能滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)項(xiàng)目施工中的實(shí)際困難沒(méi)有全面考慮。出現(xiàn)這些問(wèn)題，主要是由于以下幾方面的原因：測(cè)圖比例尺不能滿(mǎn)足施工圖設(shè)計(jì)的要求；在項(xiàng)目勘測(cè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，沒(méi)有進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)內(nèi)及群眾當(dāng)中開(kāi)展認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研工作。沒(méi)有摸清楚項(xiàng)目區(qū)的實(shí)際地形情況，沒(méi)有摸清楚項(xiàng)目區(qū)內(nèi)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的利用情況，沒(méi)有摸清楚項(xiàng)目區(qū)內(nèi)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的實(shí)際。確定項(xiàng)目的時(shí)間較晚，往往在項(xiàng)目需要上報(bào)前的一個(gè)月或更短的時(shí)間內(nèi)才委托進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，為了不耽誤項(xiàng)目的正常上報(bào)，只能在這有限的時(shí)間內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，自然造成規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告的質(zhì)量低劣，深度不夠；得不到政府的配合，經(jīng)常憑借經(jīng)驗(yàn)“閉門(mén)造車(chē)”。在這些情況下出現(xiàn)勘測(cè)質(zhì)量問(wèn)題是在所難免的。

2.提高土地勘測(cè)質(zhì)量的措施

2.1 充分認(rèn)識(shí)土地勘測(cè)質(zhì)量的重要性

土地勘測(cè)繪工作是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)防建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是監(jiān)測(cè)地理國(guó)情、提高決策水平的重要手段。提供土地測(cè)繪公共服務(wù)是國(guó)土資源局測(cè)繪工作的重要職能。近年來(lái)，很多所轄范圍內(nèi)基礎(chǔ)測(cè)繪中長(zhǎng)期規(guī)劃、基礎(chǔ)測(cè)繪“十二五”規(guī)劃已全面實(shí)施，測(cè)繪科技水平也在不斷的提高，土地測(cè)繪服務(wù)保障作用也在不斷的增強(qiáng)。針對(duì)在土地勘測(cè)管理中存在的問(wèn)題，如勘測(cè)質(zhì)量不高、勘測(cè)任務(wù)備案管理制度不落實(shí)、勘測(cè)誠(chéng)信體系尚未建立等，應(yīng)提升對(duì)土地勘測(cè)質(zhì)量管理工作的重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)，從基礎(chǔ)勘測(cè)工作入手，提高勘測(cè)質(zhì)量。提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)宣傳，不斷增強(qiáng)責(zé)任感和使命感。統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)增強(qiáng)全系統(tǒng)人員做好土地勘測(cè)工作的責(zé)任感、使命感，并對(duì)進(jìn)一步做好測(cè)繪管理工作，更好地為縣域經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供測(cè)繪保障服務(wù)，提出了具體的要求和目標(biāo)。為增強(qiáng)全民知法、懂法、守法意識(shí)，全方位、多渠道宣傳《測(cè)繪法》等法律法規(guī)，并與其它法律法規(guī)宣傳統(tǒng)一安排，統(tǒng)一部署，并形成宣傳合力，不斷增強(qiáng)勘測(cè)工作的責(zé)任感和使命感。通過(guò)加強(qiáng)測(cè)繪宣傳工作，不僅能夠營(yíng)造良好的測(cè)繪法制環(huán)境，取得各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和政府部門(mén)對(duì)土地勘測(cè)工作的支持和理解，同時(shí)也能夠使各項(xiàng)勘測(cè)法律制度真正落實(shí)到實(shí)處。增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提供土地勘測(cè)服務(wù)水平。土地勘測(cè)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，勘測(cè)工作的重要性往往不被人們認(rèn)識(shí)和理解。因此，一定要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，認(rèn)真謀劃，主動(dòng)服務(wù)，及時(shí)為政府宏觀經(jīng)濟(jì)決策、規(guī)劃管理、應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等提供勘測(cè)保障服務(wù)，使勘測(cè)成果成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐和保障。

2.2 強(qiáng)化土地勘測(cè)質(zhì)量的監(jiān)督

加強(qiáng)土地勘測(cè)質(zhì)量監(jiān)督的檢查工作，強(qiáng)化土地勘測(cè)成果匯交，提高勘測(cè)服務(wù)保障能力。按照《測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，根據(jù)要求，進(jìn)一步加強(qiáng)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量管理，完善測(cè)繪項(xiàng)目監(jiān)理制度。結(jié)合盤(pán)縣實(shí)際，完善年度測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督檢查流程和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，健全測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)制，建立市級(jí)測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督檢查專(zhuān)家?guī)?，開(kāi)展常態(tài)的質(zhì)量監(jiān)督檢查。加強(qiáng)土地勘測(cè)成果匯交工作，提高土地勘測(cè)服務(wù)保障能力。加大對(duì)土地勘測(cè)產(chǎn)品質(zhì)量的檢查力度和抽查比例，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做到及時(shí)解決。

2.3 加強(qiáng)行業(yè)自律，建立誠(chéng)信體系

建立健全可量化的土地勘測(cè)誠(chéng)信體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，形成政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督、行業(yè)自律“三結(jié)合”的有效監(jiān)管模式。一是結(jié)合實(shí)際情況，制定測(cè)繪行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)繪單位誠(chéng)信評(píng)估辦法，量化指標(biāo)值，明確評(píng)估指標(biāo)。二是簽訂《測(cè)繪單位誠(chéng)信服務(wù)承諾書(shū)》。三是建立土地勘測(cè)誠(chéng)信信息公開(kāi)制度，四是開(kāi)展土地勘測(cè)誠(chéng)信服務(wù)調(diào)查工作，填寫(xiě)《測(cè)繪單位誠(chéng)信服務(wù)用戶(hù)調(diào)查表》，并在項(xiàng)目完成后，將其作為勘測(cè)成果匯交的要件。

2.4 規(guī)范土地勘測(cè)項(xiàng)目管理工作，完善本單位土地勘測(cè)管理制度

按照有關(guān)條例的要求，規(guī)范土地勘測(cè)項(xiàng)目備案工作。進(jìn)一步優(yōu)化工作流程，明確工作責(zé)任，建立工作責(zé)任追究制度，建立了測(cè)繪成果統(tǒng)一對(duì)外提供制度，確立對(duì)外提供土地勘測(cè)成果資料的嚴(yán)肅性、權(quán)威性。對(duì)外提供具有法律效力的測(cè)繪成果均需統(tǒng)一加蓋測(cè)繪資質(zhì)專(zhuān)用章。完善內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度。制定土地勘測(cè)管理制度、勘測(cè)質(zhì)量管理制度、勘測(cè)技術(shù)管理制度、檔案管理制度等一系列勘測(cè)管理工作制度，為生產(chǎn)優(yōu)秀土地勘測(cè)成果提供制度保障。

2.5 加強(qiáng)土地勘測(cè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高勘測(cè)成果質(zhì)量

大力實(shí)施人才戰(zhàn)略，著力改善人員結(jié)構(gòu)。改善從事勘測(cè)工作人員的知識(shí)、年齡結(jié)構(gòu)，提高技術(shù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升勘測(cè)技術(shù)服務(wù)水平。不斷提高土地勘測(cè)隊(duì)員業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，確保土地勘測(cè)成果質(zhì)量。從學(xué)習(xí)內(nèi)容上，認(rèn)真組織學(xué)習(xí)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《土地勘測(cè)定界規(guī)程》等業(yè)務(wù)行規(guī)；從學(xué)習(xí)方法上，采取書(shū)面學(xué)習(xí)與野外工作實(shí)踐相結(jié)合的辦法，理論與實(shí)踐相結(jié)合；從學(xué)習(xí)形式上，采取老手帶新手，技術(shù)熟練的組長(zhǎng)帶組員的辦法。通過(guò)采取這些措施，使每個(gè)勘測(cè)隊(duì)員的業(yè)務(wù)工作能力在短時(shí)間內(nèi)得以迅速提高，從而提升土地勘測(cè)隊(duì)伍的整體素質(zhì)。創(chuàng)優(yōu)服務(wù)理念，增強(qiáng)服務(wù)效能，提高職工政治思想素質(zhì)。在做好業(yè)務(wù)工作的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)思想政治工作，加強(qiáng)職工的政治理論學(xué)習(xí)，根據(jù)工作性質(zhì)和崗位職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)職工的政治思想教育，進(jìn)一步增強(qiáng)職工的服務(wù)意識(shí)，真正讓服務(wù)理念和效能意識(shí)深入人心。

2.6 健全土地勘測(cè)機(jī)構(gòu)機(jī)制，構(gòu)建和諧土地勘測(cè)發(fā)展環(huán)境

加強(qiáng)土地勘測(cè)隊(duì)伍建設(shè)，形成布局合理、功能完善、保障有力的基礎(chǔ)勘測(cè)隊(duì)伍，為全縣公益性勘測(cè)和政府應(yīng)急勘測(cè)提供隊(duì)伍保障。充實(shí)土地勘測(cè)管理人員，注重測(cè)繪專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)和引進(jìn)，努力構(gòu)建和諧土地勘測(cè)的發(fā)展環(huán)境。

2.7 認(rèn)真做好測(cè)量標(biāo)志普查、管理及維護(hù)工作

一是全面普查，摸清底數(shù)。組織人員通過(guò)全面、徹底地普查，全面掌握縣域擁有的永久性測(cè)量標(biāo)志數(shù)量以及狀況。二是登記造冊(cè)，建立檔案。對(duì)完好的測(cè)量標(biāo)志分別建立檔案，利用《測(cè)量標(biāo)志管理系統(tǒng)》軟件，全部實(shí)施微機(jī)化管理，同時(shí)詳細(xì)拍攝各測(cè)量標(biāo)志的點(diǎn)位、標(biāo)志及附近現(xiàn)狀照片，做到底數(shù)清楚，現(xiàn)狀明白。三是明確責(zé)任，加強(qiáng)保護(hù)。對(duì)各個(gè)水準(zhǔn)點(diǎn)、三角點(diǎn)、B級(jí)GPS點(diǎn)全部委托測(cè)量標(biāo)志所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所（站）保管，將測(cè)量標(biāo)志保護(hù)工作落實(shí)到所（站）、責(zé)任到人，并要求各責(zé)任人增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，定期進(jìn)行檢查，切實(shí)加強(qiáng)保護(hù)。

3.結(jié)束語(yǔ)

在土地勘測(cè)工作中，應(yīng)做到在思想上高度重視，強(qiáng)化土地勘測(cè)質(zhì)量監(jiān)督和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立土地勘測(cè)誠(chéng)信體系，規(guī)范土地勘測(cè)項(xiàng)目管理工作，完善本單位土地勘測(cè)管理制度，為提供高質(zhì)量的土地勘測(cè)服務(wù)提供保障。

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篇(6)

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；土地征收；補(bǔ)償；對(duì)策

Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation

Xie Peng，Zhang Da-jiang

（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）

【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.

【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures

1. 農(nóng)村土地征收的立法現(xiàn)狀

土地征收是指國(guó)家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置的法律行為。我國(guó)征收集體土地的所依據(jù)的法律法規(guī)目前，是在國(guó)家根本大法《憲法》的指導(dǎo)下，以《中華人民共和國(guó)土地管理法》等為主，同時(shí)根據(jù)各省、市級(jí)人民政府制定的一些法律規(guī)章、地方法規(guī)。

2. 農(nóng)村土地征收存在的問(wèn)題

2.1公共利益界定不清，土地征收濫用嚴(yán)重。

我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。然而何為公共利益？我國(guó)相關(guān)法律并沒(méi)有作出規(guī)定，這無(wú)疑擴(kuò)大了政府的自由裁量權(quán)，易造成濫用土地征收權(quán)力的現(xiàn)象。

2.2補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償分配不合理。

首先，我國(guó)的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等規(guī)定，中國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，同樣“集體”的具體內(nèi)容也沒(méi)有明確規(guī)定，這就導(dǎo)致了農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是“一種無(wú)確定主體的產(chǎn)權(quán)”，進(jìn)而導(dǎo)致在征地補(bǔ)償費(fèi)的利益歸屬上存在著很多問(wèn)題。[1]；其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，補(bǔ)償費(fèi)在被征地農(nóng)民個(gè)體之間分配混亂。村委會(huì)根據(jù)村規(guī)民約確定被分配人員資格及分配辦法。在發(fā)放數(shù)量上，有的全部發(fā)放，有的村集體先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]

2.3土地征收程序不完善，缺乏有效監(jiān)督管理。

我國(guó)土地征收程序主要包括征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告，以及辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀?，但從?shí)際操作上看仍存在諸多不足：

（1）征收補(bǔ)償程序可操作性不強(qiáng)，關(guān)于土地征收程序的一些重要事項(xiàng)上規(guī)定的模糊不清。例如《土地管理法實(shí)施條例》第 25條規(guī)定：“征地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起 3個(gè)月內(nèi)全部支付”，但在實(shí)踐中，并未參考這一期限，大都滯后發(fā)放。

（2）補(bǔ)償糾紛發(fā)生后，缺失救濟(jì)程序。對(duì)于補(bǔ)償決定，《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定由政府行使裁決權(quán)，缺乏應(yīng)有的中立性。

（3）農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，失地農(nóng)民社會(huì)保障堪憂(yōu)。土地對(duì)于農(nóng)民而言具有生產(chǎn)資料和社會(huì)保障兩種功能，征地與拆遷補(bǔ)償定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)引入市場(chǎng)機(jī)制充分考慮土地自身價(jià)格和未來(lái)社保價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)基本價(jià)值規(guī)律科學(xué)確定征地與拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。[3]現(xiàn)有的征地a償標(biāo)準(zhǔn)在于用過(guò)去的物權(quán)數(shù)值測(cè)算未來(lái)的物權(quán)權(quán)益，沒(méi)有包含未來(lái)社會(huì)保障價(jià)值。

（4）據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)2942戶(hù)的農(nóng)民調(diào)查，耕地被征收前人均純收入平均為2765元，土地被征收后人均純收入為2739元，約下降了1%。再看支出，土地被征前農(nóng)戶(hù)的家庭消費(fèi)支出相對(duì)較低，有些農(nóng)產(chǎn)品如糧食、蔬菜等還可以自給自足；土地被征后農(nóng)戶(hù)面臨與城鎮(zhèn)居民相同的消費(fèi)環(huán)境，生活支出大大增加，不僅所有商品都需要從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，一些大項(xiàng)消費(fèi)如住房、子女入學(xué)、大病就醫(yī)等更增加了普通農(nóng)民的生活負(fù)擔(dān)。由此可見(jiàn)，征地后農(nóng)民的生活水平總體是下降的。[4]

（5）補(bǔ)償方式簡(jiǎn)單趨同，缺乏長(zhǎng)效性。我國(guó)現(xiàn)行的法律中，關(guān)于土地征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)憲法》中，但兩法對(duì)于土地征收補(bǔ)償問(wèn)題僅一筆帶過(guò)，沒(méi)有明確規(guī)定，造成以下問(wèn)題：各征收補(bǔ)償單位在實(shí)踐中基本上都是以現(xiàn)金補(bǔ)償為唯一方式，未考慮到被征地人的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。一夜暴富后的失地農(nóng)民的生存都將面臨嚴(yán)重困難。

3. 對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地征收過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的對(duì)策

筆者認(rèn)為，解決上述問(wèn)題，可以從以下幾個(gè)方面入手：

3.1界定“公共利益”的范圍。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)概括的基礎(chǔ)上加以列舉的方式明確“公共利益”的范圍。梁慧星在其主編的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中，對(duì)公益作出了列舉式的解釋?zhuān)骸八^公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國(guó)家法律規(guī)定的其他公共利益?！?[5]

3.2嚴(yán)格土地征收程序與監(jiān)管。

（1）建立土地征收部門(mén)對(duì)征收是否符合公共利益需要的認(rèn)定程序。以法律形式大致明確其內(nèi)涵和外延。

（2）提高征地信息的公開(kāi)程度。征地政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)多種渠道普及征地法律政策和征地公告。公告內(nèi)容應(yīng)包括征地原因、征地單位、征地范圍、征地時(shí)間、補(bǔ)償方式等，以增強(qiáng)征地工作的公開(kāi)性和透明度。

（3）引進(jìn)司法救濟(jì)程序。在土地征收法律制度中應(yīng)賦予在征地糾紛案中保持相對(duì)中立的法院或其他仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)案件的管轄權(quán)，在案件的審理中，確保農(nóng)民的合法權(quán)益的到保護(hù)，確保審判結(jié)果的公正。[6]

3.3提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，應(yīng)充分考慮被征地農(nóng)民的基本生活要求確保其原有生活水平不降低。

（1）提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最根本的是需要建立市場(chǎng)化的土地評(píng)估制度，制訂區(qū)片綜合地，考慮地類(lèi)、產(chǎn)值、地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等市場(chǎng)因素合理確定土地價(jià)格。

（2）創(chuàng)新農(nóng)地使用制度。嘗試讓集體經(jīng)濟(jì)組織保留部分土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，通過(guò)辦市場(chǎng)、建標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)用房、造停車(chē)場(chǎng)等予以出租，也可以在國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程及企業(yè)集團(tuán)用地中，把集體土地產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股收取年租金，使農(nóng)民有穩(wěn)固的收入和就業(yè)機(jī)會(huì)。[7]

3.4S富土地征收補(bǔ)償方式。

豐富土地征收補(bǔ)償方式能夠進(jìn)一步確保農(nóng)民獲得充分的安置。筆者建議采取以下幾種補(bǔ)償方式：

（1）貨幣安置。主要有分期、一次性和終身貨幣安置。相比于一次性貨幣安置方式，終身和分期貨幣安置更適合農(nóng)民利益的保護(hù)，采取終身和分期貨幣安置方式能夠避免由于物價(jià)上漲而產(chǎn)生的問(wèn)題，按照物價(jià)變化情況定期調(diào)整補(bǔ)償費(fèi)用。

（2）農(nóng)業(yè)安置。劃分一定面積或質(zhì)量較好的土地給農(nóng)民，使其能夠繼續(xù)開(kāi)展農(nóng)業(yè)活動(dòng)，自給自足，或者轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌r(nóng)業(yè)方式。

（3）提供免費(fèi)的職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)或提供工作崗位。只有將生存技能教給農(nóng)民，才能實(shí)現(xiàn)真正的脫貧。

（4）企業(yè)補(bǔ)貼安置。若是為了建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而占用農(nóng)村土地，可以提供當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)。

4. 結(jié)語(yǔ)

土地征收事關(guān)失地農(nóng)民之生存，事關(guān)社會(huì)之穩(wěn)定。在不斷推進(jìn)城市化、加速推進(jìn)和諧社會(huì)的進(jìn)程中，我們必須從根本上保障農(nóng)民權(quán)益，結(jié)合本國(guó)國(guó)情，結(jié)合各地實(shí)際情況，通過(guò)完善法律法規(guī)、政策調(diào)整，彌補(bǔ)和改進(jìn)當(dāng)前土地征收制度中存在的缺陷和不足，構(gòu)建具有中國(guó)特色的土地征收補(bǔ)償制度。

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篇(7)

關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)運(yùn)作，中低收入人群，經(jīng)濟(jì)適用房制度，住房用地市場(chǎng)化，住房補(bǔ)貼，貨幣直補(bǔ)政策

“市場(chǎng)運(yùn)作提高效率，貨幣直補(bǔ)保證公平”是指日照市在解決中低收入人群住房問(wèn)題上，改革現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房制度，政府將國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房用地通過(guò)市場(chǎng)拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，制定透明而規(guī)范的制度、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，將土地收益以貨幣的形式直接補(bǔ)貼給具備資格的中低收入家庭，讓其直接通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)層次的住房制度。這一制度和措施不僅有利于資源的有效配置和供求的時(shí)空均衡，而且降低了政府的監(jiān)管成本，也減少了政府的尋租和腐敗，同時(shí)確保了應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)，初步實(shí)現(xiàn)公平和效率的最佳兼容。

一、住房用地市場(chǎng)化

日照市將每年確定的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，交由國(guó)土資源部門(mén)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式公開(kāi)出讓?zhuān)缓髮⑼恋爻鲎屗玫乃袃羰找孀鳛榻?jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房戶(hù)的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼費(fèi)用劃歸財(cái)政專(zhuān)戶(hù)管理。日照市經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)化運(yùn)作，徹底打破了過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房政策下的房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)的 雙軌制 。所有房地產(chǎn)商公平競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)上獲得土地資源，避免了土地供應(yīng)中的暗箱操作和尋租行為。經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)化運(yùn)作，促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善，推動(dòng)了日照房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

為了解決拍賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用住房用地招拍掛價(jià)格不一，資金收繳時(shí)間長(zhǎng)，來(lái)源不穩(wěn)定的問(wèn)題，從2006年開(kāi)始，新《辦法》規(guī)定不再每年單獨(dú)拍賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用住房用地，經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼資金直接從政府土地出讓收益中列支，建立經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼專(zhuān)項(xiàng)資金。資金預(yù)算以上年度補(bǔ)貼總額為基礎(chǔ)，根據(jù)每年房地產(chǎn)平均價(jià)格指數(shù)調(diào)整。相比其他地方經(jīng)濟(jì)適用房投入不足甚至逐年減少，日照市此舉既保障了補(bǔ)貼資金的來(lái)源，又保證了補(bǔ)貼資金不會(huì)因房?jī)r(jià)上漲而相對(duì)減少。

二、住房補(bǔ)貼貨幣化

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三、補(bǔ)貼運(yùn)作透明化一是嚴(yán)格補(bǔ)貼對(duì)象審批程序

補(bǔ)貼對(duì)象按照“個(gè)人申請(qǐng)、單位核實(shí)、張榜公示、公眾監(jiān)督”的程序進(jìn)行審批。二是實(shí)行全過(guò)程的公開(kāi)。對(duì)中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)線每年向社會(huì)公布，全市每年補(bǔ)貼戶(hù)數(shù)、每戶(hù)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，市里都公開(kāi)計(jì)算公式。補(bǔ)貼對(duì)象的確定實(shí)行申請(qǐng)公示、標(biāo)準(zhǔn)公示、輪候搖號(hào)公示、許可證發(fā)放公示。三是加大監(jiān)督力度，其措施有：與申請(qǐng)人簽訂法律合同責(zé)任書(shū)，要求申請(qǐng)人中號(hào)交保證金，并找擔(dān)保人；利用房管局房產(chǎn)檔案查詢(xún)申請(qǐng)人及親屬相關(guān)情況；對(duì)舉報(bào)不符合經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼條件的中號(hào)者，查實(shí)后，獎(jiǎng)勵(lì)舉報(bào)人1000元等等。四是建立經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼退出機(jī)制。退回的補(bǔ)貼納入經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼基金，用于向其他低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼，提高資金使用效率。

運(yùn)作的透明化使那些謊報(bào)實(shí)情的人無(wú)法得逞，也杜絕了托關(guān)系、走后門(mén)的可能。2003年被舉報(bào)查實(shí)取消資格的有7戶(hù)，到2007年359戶(hù)因超收入或已有住房被取消了申請(qǐng)資格。這與許多地方經(jīng)濟(jì)適用房流入“富人”和“投資者”之手，甚至出現(xiàn)炒“房號(hào)”的情形無(wú)疑有天壤之別。