房地產(chǎn)銷售畢業(yè)論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)銷售畢業(yè)論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

論文關(guān)鍵詞： 市場非景氣 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 戰(zhàn)略選擇

一、房地產(chǎn)市場非景氣之判斷

（一）、房地產(chǎn)市場非景氣的內(nèi)涵

由于房地產(chǎn)景氣循環(huán)的復(fù)雜性和各個專家的認識不同，目前國際上還缺乏一個標準的房地產(chǎn)景氣循環(huán)概念，引用比較多的是由英國皇家測量師協(xié)會（RICS）在1994年《理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)》中給出的概念，即“房地產(chǎn)景氣循環(huán)是指所有類型房地產(chǎn)總收益率的重復(fù)性但不規(guī)則的波動；這種波動在其他許多房地產(chǎn)活動指標中也很明顯，但它們的變動落后或領(lǐng)先于上述房地產(chǎn)總收益率周期”。 這里，“房地產(chǎn)景氣循環(huán)”用于表示在房地產(chǎn)市場活動中各種經(jīng)濟變量的循環(huán)，因此，房地產(chǎn)景氣循環(huán)指房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長期趨勢的周期性但并非定期的波動。

從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的角度，房產(chǎn)經(jīng)濟周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟水平所呈現(xiàn)出來的擴張與收縮兩大階段交替出現(xiàn)、復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條四個環(huán)節(jié)循環(huán)往復(fù)的周期波動。由于房地產(chǎn)景氣循環(huán)形成于房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，因此，房地產(chǎn)景氣循環(huán)也可以分為四個階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條。從市場供求角度來看，當供過于求時，就產(chǎn)生非景氣現(xiàn)象；通過市場機制的調(diào)整，達到供求平衡，進而產(chǎn)生供不應(yīng)求，即出現(xiàn)市場景氣現(xiàn)象，因此，景氣與非景氣周而復(fù)始的重復(fù)就形成了房地產(chǎn)景氣循環(huán)。

綜上所述，本人認為房地產(chǎn)市場非景氣的內(nèi)涵為房地產(chǎn)市場總供給大于總需求，房地產(chǎn)市場各種經(jīng)濟變量表現(xiàn)出不利于房地產(chǎn)總收益率提高的現(xiàn)象，這里的經(jīng)濟變量，例如價格、租金、吸納率，空置率和建筑活動等，并且呈現(xiàn)在房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)的復(fù)蘇階段、衰退階段、蕭條階段。

（二）、房地產(chǎn)市場非景氣的特征

根據(jù)房地產(chǎn)市場非景氣的內(nèi)涵及形成原因，其共同特征是空置率較高，房價和租金下降，房地產(chǎn)的總投資下降，市場的總供給大于總需求等，但是不同循環(huán)階段的房地產(chǎn)市場非景氣具有不同的特征。

1、復(fù)蘇階段

在復(fù)蘇階段前，市場供給過剩達到最低點，空置率達到最高值，然后進入復(fù)蘇階段。在這個階段，房地產(chǎn)供給大于需求，購樓者特別是住宅類購樓者在滿足自用的前提下進入市場，但從總體上看房地產(chǎn)交易量不大，價格與租金水平仍然處于較低位置，各類房屋的期房價格仍低于現(xiàn)樓價格。隨著復(fù)蘇階段的繼續(xù)，空置率下降（仍高于長期平均空置率），使得市場的租金率開始穩(wěn)定，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)供求關(guān)系開始逐漸改善。金融專業(yè)畢業(yè)論文

2、衰退階段

在衰退階段，供給的增長率比需求的增長率高，空置率開始上升，市場上房地產(chǎn)價格總體水平出現(xiàn)了下調(diào)趨勢，特別是現(xiàn)樓價基本上停滯不前甚至有所回落，房地產(chǎn)交易量也明顯減少。在收縮的開始階段，由于供給過剩還不是太嚴重，租金仍在上升，但租金增長的速度開始下降；在收縮開始階段的后期，隨著新的供給越來越多，租金的增長停滯并開始下降。然后，市場參與者發(fā)現(xiàn)市場已經(jīng)下滑，處于開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)轉(zhuǎn)手、停建等現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資量大幅度縮減，房地產(chǎn)市場日漸停止萎縮、衰退的趨勢。

3、蕭條階段

經(jīng)過急速且痛苦的衰退階段后，房地產(chǎn)市場便進入了持續(xù)時間相對較長的蕭條階段。房地產(chǎn)銷售價格和租金水平繼續(xù)維持著衰退期的原值或建造成本，同時期樓價格加速下降，從繁榮時期高于現(xiàn)樓價回復(fù)到低于現(xiàn)樓價的水平。伴隨房地產(chǎn)價格的大幅下跌，房地產(chǎn)交易量進一步銳減，其中期房交易量降幅更大，房地產(chǎn)空置率居高不下成為市場的普遍現(xiàn)象。在市場普遍蕭條的情況下，出租者認識到，如果他們的租金不具有競爭性，就將失去市場份額，于是降低租金來獲得租客，有時甚至受益只能和成本相當。最后，在價格暴跌和成交萎縮的雙重打擊下，房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)達到最低點。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略類型

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日漸規(guī)范、競爭日益激烈，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都逐漸形成了自己的發(fā)展戰(zhàn)略。目前，可供選擇的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略類型，概括起來大概為以下十大類：

（一）成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是指企業(yè)在價值鏈條的各個環(huán)節(jié)努力降低成本，在研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等環(huán)節(jié)上把成本降到最低限度，使本企業(yè)產(chǎn)品成本在全行業(yè)最低，從而獲得高于行業(yè)平均投資回報率的一種戰(zhàn)略。

（二）目標集聚戰(zhàn)略。目標集聚戰(zhàn)略也稱集中化戰(zhàn)略或?qū)ｉT化戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過市場細分，選擇某一細分市場，為該細分市場提品和服務(wù)，并作為主要目標的戰(zhàn)略思想。

（三）差異化戰(zhàn)略。差異化戰(zhàn)略就是要設(shè)法使自己的產(chǎn)品或服務(wù)同其他企業(yè)相區(qū)別，樹立起一些全行業(yè)范圍中具有獨特性的東西，用以滿足顧客特殊的需求，從而形成競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略。

（四）擴張性戰(zhàn)略。擴張性戰(zhàn)略又稱發(fā)展戰(zhàn)略或成長戰(zhàn)略，是指企業(yè)在其現(xiàn)有的主要業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上維持并提高其市場占有率，培育用戶對企業(yè)的感情，力求增加其主要業(yè)務(wù)的銷售量，起到企業(yè)擴張作用的戰(zhàn)略。

（五）一體化戰(zhàn)略。一體化戰(zhàn)略又稱企業(yè)整合戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過資產(chǎn)紐帶或契約方式，與相同業(yè)務(wù)（或互補業(yè)務(wù)）的企業(yè)聯(lián)合，即將若干個部分有機地結(jié)合在一起組成一個整體，從而降低成本，實現(xiàn)經(jīng)濟化的目的。一體化戰(zhàn)略包括縱向一體化與橫向一體化戰(zhàn)略。

（六）多元化戰(zhàn)略。多元化戰(zhàn)略又稱多角化戰(zhàn)略或多種經(jīng)營戰(zhàn)略，是指企業(yè)在新產(chǎn)品領(lǐng)域和新的市場領(lǐng)域形成的戰(zhàn)略。根據(jù)企業(yè)進入與現(xiàn)有業(yè)務(wù)在價值鏈上的關(guān)聯(lián)性，多元化戰(zhàn)略又可以分為相關(guān)多元化戰(zhàn)略與無關(guān)多元化戰(zhàn)略。

（七）品牌戰(zhàn)略。品牌戰(zhàn)略是指公司將品牌作為核心競爭力，按品牌內(nèi)在運作的規(guī)律采取相應(yīng)措施來實現(xiàn)，以獲取差別利潤與價值的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略。

（八）國際化戰(zhàn)略。國際化戰(zhàn)略是指企業(yè)打破經(jīng)營活動在國家地域上的限制，將經(jīng)營活動拓展到更廣的世界經(jīng)濟范圍之內(nèi)，以希望獲得更多資源，并在更大的市場空間獲得更大的競爭優(yōu)勢，從而獲得更大的業(yè)務(wù)增長和利潤增長。

（九）合資戰(zhàn)略。合資戰(zhàn)略是指企業(yè)之間通過合資的方式進行聯(lián)合，從而實現(xiàn)企業(yè)間的優(yōu)勢互補的戰(zhàn)略。

（十）緊縮、退出和清算戰(zhàn)略。緊縮、退出和清算戰(zhàn)略是指當企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境、所擁有的資源狀況以及發(fā)展前景發(fā)生了變化，與企業(yè)原有的戰(zhàn)略目標出現(xiàn)大的差距，甚至威脅企業(yè)的生存和發(fā)展的時候，為避免更大損失而采取的收縮經(jīng)營范圍或退出所在行業(yè)的戰(zhàn)略。

三、市場非景氣下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型的劃分可以從很多角度進行，本文根據(jù)企業(yè)在“資金與資本實力、市場洞察力、產(chǎn)品研究能力、土地儲備、公共關(guān)系、員工隊伍素質(zhì)、營銷能力、企業(yè)管理能力、企業(yè)品牌”等八個方面的情況，，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為四種類型。

1、關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類開發(fā)企業(yè)的突出特點是有很好的公關(guān)關(guān)系，即與政府、相關(guān)的事業(yè)單位和社會團體關(guān)系很好，土地儲備充足，資金與資本實力雄厚，而市場洞察力、產(chǎn)品研究能力、企業(yè)管理能力、員工隊伍素質(zhì)等方面都保持市場平均水平。

2、資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類開發(fā)企業(yè)的突出特點是資金與資本實力很強，有充足的資金儲備；但是市場洞察力、產(chǎn)品研究能力、企業(yè)管理能力等方面低于市場平均水平；土地儲備情況一般；公關(guān)關(guān)系比知識型開發(fā)企業(yè)和項目型開發(fā)企業(yè)要好，比關(guān)系型開發(fā)企業(yè)差。

3、知識型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類開發(fā)企業(yè)突出特點是在市場洞察力、產(chǎn)品研究能力、員工隊伍素質(zhì)、營銷能力、和企業(yè)管理能力等方面比其他類型的開發(fā)企業(yè)強，但是在公共關(guān)系、資金實力和土地儲備方面比關(guān)系型開發(fā)企業(yè)和資金型開發(fā)企業(yè)差，比項目型開發(fā)企業(yè)好。

4、項目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這類開發(fā)企業(yè)在這方面都不如其他類型開發(fā)企業(yè)，規(guī)模比較小，因項目而設(shè)立企業(yè)，即始于項目準備階段，終于項目工作的完成。

（二）、市場非景氣下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在日益競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟并且發(fā)展壯大，就必須根據(jù)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境、外部環(huán)境及其變化，及時調(diào)整戰(zhàn)略。在市場非景氣條件下，不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場非景氣的不同階段，需要選擇不同的企業(yè)戰(zhàn)略，具體可參照本文作者構(gòu)建的如下“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇表”進行選擇。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇表

市場非景氣階段

企業(yè)戰(zhàn)略

企業(yè)類型

復(fù)蘇階段

衰退階段 蕭條階段

關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 相關(guān)多元化戰(zhàn)略 市場開發(fā)戰(zhàn)略 資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 品牌戰(zhàn)略 一體化戰(zhàn)略 無關(guān)多元化戰(zhàn)略 知識型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 差異化戰(zhàn)略

目標集聚戰(zhàn)略

國際化戰(zhàn)略

產(chǎn)品開發(fā)及創(chuàng)新戰(zhàn)略 緊縮戰(zhàn)略 項目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 市場滲透戰(zhàn)略 合資戰(zhàn)略 退出和清算戰(zhàn)略 1、復(fù)蘇階段的企業(yè)戰(zhàn)略選擇

在復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場慢慢回暖，空置率下降，各種需求逐漸增加。在這種市場背景下，關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，因為開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的成本受土地取得成本和融資利息影響很大，而該類型的開發(fā)企業(yè)可以利用突出優(yōu)勢——公共關(guān)系，獲取較低的土地取得成本和融資利息，從而以低成本優(yōu)勢，快速占領(lǐng)市場，在短期內(nèi)提高市場份額，為在繁榮階段的競爭做好鋪墊；資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用品牌戰(zhàn)略，因為品牌建設(shè)除了要有卓越的質(zhì)量和準確的市場定位，最關(guān)鍵是要有資金作后盾，因此該類型企業(yè)在復(fù)蘇階段的市場背景下，可以利用資金優(yōu)勢建立自己的品牌，從而在繁榮階段形成自己的核心競爭力；知識型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用差異化戰(zhàn)略、目標集聚戰(zhàn)略、國際化戰(zhàn)略，一方面差異化戰(zhàn)略和目標集聚戰(zhàn)略都需要開發(fā)企業(yè)要有很強的市場洞察能力、產(chǎn)品研究能力和營銷能力，而這些要求剛好是該類型開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢，另一方面與國外企業(yè)合作，可以獲得更多的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)更大的市場空間；項目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用市場滲透戰(zhàn)略，因為該類企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模有限、產(chǎn)品單一，要想從繁榮階段的市場分得“一杯羹”，只有對現(xiàn)有產(chǎn)品進行研究，增加產(chǎn)品附加值，進一步挖掘產(chǎn)品的賣點和開發(fā)其潛在客戶。

2、衰退階段的企業(yè)戰(zhàn)略選擇

在衰退階段，房地產(chǎn)景氣循環(huán)由盛轉(zhuǎn)衰，市場上的供給增長率超過需求增長率，逐漸出現(xiàn)供給過剩，空置率慢慢上升，交易量逐漸減少。在這種市場背景下，關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用相關(guān)多元化戰(zhàn)略，因為其公共關(guān)系具有相對優(yōu)勢，可以通過各種渠道取得一定待開發(fā)的土地，然后開發(fā)經(jīng)營范圍以外的相關(guān)產(chǎn)品，滿足市場需求，從而賺取一定的利潤；資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用一體化戰(zhàn)略，利用資金優(yōu)勢，投資企業(yè)經(jīng)營范圍以外的相關(guān)部門，例如銷售部門或建筑施工等，從而降低生產(chǎn)成本，減小風(fēng)險；知識型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用產(chǎn)品開發(fā)或創(chuàng)新戰(zhàn)略，因為該類型企業(yè)的突出特點是市場洞察力和產(chǎn)品研究能力較強，應(yīng)充分利用其優(yōu)勢，對產(chǎn)品進行研究，開發(fā)老產(chǎn)品的新用途或開發(fā)新產(chǎn)品，挖掘市場上未滿足的潛在需求；項目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用合資戰(zhàn)略，在市場逐漸萎縮的背景下，該類型開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)合資經(jīng)營，互相取長補短，共同開發(fā)市場，從而有利于生存和發(fā)展。

3、蕭條階段的企業(yè)戰(zhàn)略選擇

在蕭條階段，房地產(chǎn)價格和租金繼續(xù)下降，空置率也繼續(xù)上升，市場上的交易量很少，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象。在這種市場背景下，關(guān)系型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用市場開發(fā)戰(zhàn)略，即該類型的開發(fā)企業(yè)利用自身的特點，有選擇的儲備土地，適量的開發(fā)，為復(fù)蘇階段做好準備；資金型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用無關(guān)多元化戰(zhàn)略，因主要優(yōu)勢是資金實力雄厚，此時從整個企業(yè)的發(fā)展考慮，可以把部分投資轉(zhuǎn)向利率水平高的行業(yè)，從而保持企業(yè)的盈利水平；知識型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用收縮戰(zhàn)略，即收縮現(xiàn)有的產(chǎn)品或市場領(lǐng)域，從而把損失降到最低，以挨過這個市場非景氣的階段；項目型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用退出和清算戰(zhàn)略，因產(chǎn)品沒有銷售出去，運營資金被占用，導(dǎo)致企業(yè)難以生存和發(fā)展，需要通過退出或破產(chǎn)降低損失。

四、結(jié)語

企業(yè)戰(zhàn)略對企業(yè)的發(fā)展極其重要，關(guān)系到企業(yè)長期發(fā)展的問題，對企業(yè)的興衰成敗具有決定性作用，但企業(yè)的戰(zhàn)略選擇也不可能一勞永逸，而需要根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化，適時調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場開始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的蕭條期，開始進入房地產(chǎn)景氣循環(huán)的復(fù)蘇階段，而在這種非景氣市場背景下，各種類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何選擇自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，本文在上面做了淺顯的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。

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