商業(yè)合同管理精品(七篇)

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篇(1)

關鍵詞:合同合同結構合同管理設計施工總包、分包

中圖分類號：S611文獻標識碼： A

一、工程概況

杭州城西銀泰城，地處杭州豐潭路東側，萍水街南側?？偨ㄖ娣e39.5萬m2 。其中地下三層，建筑面積14.8萬m2；地上有6個塔樓（14～22層）和3個商業(yè)裙房區(qū)域（4～7層）組成，建筑面積24.7萬m2。

地下三層共埋深16.5米，主要功能包括地下一層商業(yè)步行街、自行車庫、卸貨區(qū)、機動車停車庫及人防工程等。本工程樁采用鉆孔灌注樁，基坑圍護結構采用雙排大直徑鉆孔灌注樁（排樁）+兩道鋼筋砼內(nèi)支撐，排樁間設止水帷幕（高壓旋噴樁），主被動區(qū)加固區(qū)域為三排高壓旋噴樁。塔樓主要采用筒體結構，個別樓采用鋼筋混凝土核心筒+鋼結構組成。功能主要是商業(yè)住宅、寫字樓、星級酒店等。

二、合同結構概況及分析

在不同的合同模式下，項目參與方之間存在不同的合作方式。杭州城西銀泰城與我公司簽訂施工階段監(jiān)理委托合同；與一家施工單位簽訂項目總承包施工合同；與一家設計單位簽訂項目設計合同并在項目進展過程中不斷的進行深化設計。城西銀泰項目涉及的專業(yè)工程較多，有鋼結構工程、預應力結構工程、幕墻工程、精裝修工程等，基本涉及建筑工程領域的各個專業(yè)。為了更好的完成各個專業(yè)工程的設計和施工，業(yè)主方以一家設計單位為總設計單位，分別委托不同的專業(yè)設計單位進行深化設計，深化設計完成后交總設計單位審核確認。再由總承包單位統(tǒng)籌協(xié)調施工，以專業(yè)分包的形式分包給各個專業(yè)施工單位，并統(tǒng)一管理。

本工程合同體系總體上還是采用先設計再招標再施工的管理模式，又稱為設計-招標-施工合同管理模式，與設計-建造合同、EPC合同、BOT合同不同，仍然屬于傳統(tǒng)意義上的設計和施工總分包合同管理模式。

2.1主要優(yōu)點

2.1.1長期和廣泛采用，因而管理方法比較成熟，各參建方對合同風險、條款都比較清楚，對項目管理的程序也比較熟悉。

2.1.2業(yè)主對項目擁有較大的主動權，有利于項目的組織管理，業(yè)主可以自由選擇設計單位，控制設計要求，確定詳細的設計施工圖；而承包單位僅僅負責“按圖施工”。實際上是將項目施工質量、進度、安全等絕大部分風險由總承包單位來承擔。

2.主要缺點

2.2.1由于設計與施工依次進行，只有當設計圖紙全部完成后才能進行施工階段的招標工作，兩者之間沒有形成最大限度的時間搭接，從而造成項目建設周期較長，這與現(xiàn)代商業(yè)項目的運作要求快速交工，減少項目的資金成本，以便實現(xiàn)收益的要求相背離。

2.2.2由于設計單位和施工單位分別與業(yè)主簽訂合同，不能自發(fā)的形成設計與施工之間的協(xié)調，必須借助業(yè)主的管理。加大了業(yè)主的管理協(xié)調工作量，同時也不利于快速處理現(xiàn)場施工與設計相關的技術問題，如果設計圖紙存在缺陷，發(fā)生工程變更在所難免，同時商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主的管理鏈相對較長，而且管理效率不夠穩(wěn)定等因素，一旦處理不當，往往會使業(yè)主與施工單位之間陷入對立局面，對工程進度、成本帶來負面影響。

三、項目進展

本工程于2010年8月18日開工，先進行圍護樁后工程樁，再進行基坑支護，在2011年1月份開始土方開挖、地下室施工，在2012年5月±0.00全面完成時。各參建方合同控制措施相對較好，基本按合同預定目標有序進行。工程建設歷時近1年半時間，還剩2年半時間需完成主體及裝飾施工，其中合同工期目標的重要性開始逐漸上升。為了保證主體工程按期完成，總承包單位在主體階段也主動采取了增加勞動力班組和周轉材料等投入，最終主體結構于2012年12月底封頂。

為了保證商場的開業(yè)，后期一些裝修、安裝等專業(yè)分包單位、材料供應商提前介入，尤其在項目裝飾后期及臨近開業(yè)前的兩個月，一些商戶的裝修、安裝單位紛紛進場，各個專業(yè)施工單位數(shù)量達到近300家。施工現(xiàn)場管理難度不斷加大，原合同體系的優(yōu)點已不再明顯，而缺點則不斷放大，同時總承包單位的管理有些顯得力不從心，工程進度面臨的壓力開始凸顯并急劇成為主要矛盾；使得業(yè)主方、監(jiān)理方的協(xié)調工作量增大。

在眾多專業(yè)分包單位中，有總承包單位方的，也有業(yè)主獨立發(fā)包的，還有業(yè)主指定材料供應商。同時由于項目構成的多樣性以及各種設備設施系統(tǒng)專業(yè)化等特點，在裝飾后期各分包單位急劇增加，總包單位的管理又跟不上現(xiàn)場節(jié)奏，出現(xiàn)了業(yè)主方不得不對一些直接指定的分包單位進行管理。原先采用的項目總承包模式逐漸演變成“施工總承包+業(yè)主方管理總承包”。項目的合同體系出現(xiàn)了多頭管理，總承包單位的主要管理角色不斷被業(yè)主方弱化，且總承包單位對業(yè)主方的分包單位和供應商也疏于管理。

盡管有些業(yè)主方的分包單位和材料供應商已納入合同總包管理范疇，但總承包單位在合同條款方面往往有責無權。對于各分包單位上交的總包管理費用，由于總承包單位實際支出的管理費用、臨時設施等費用，已經(jīng)開始出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象；以及在收取分包單位施工水電費、分包履約保證金等費用方面也是阻力重重；特別在搶工期的情況下進行場地利用、材料水平垂直運輸、交叉施工時，管理矛盾更是日趨尖銳激化。

為了有效避免合同管理風險，使整個項目管理系統(tǒng)始終處于良性、有序的狀態(tài)，項目監(jiān)理機構加強了對業(yè)主和對總承包、分包等單位的協(xié)調工作。

首先充分明確到項目開業(yè)這一終結目標是不可調整，總承包單位和各個專業(yè)分包單位、供應商要從思想上和認識上和業(yè)主保持高度的統(tǒng)一，提出了建立“伙伴、共贏”的合作思路。畢竟業(yè)主有長期、連續(xù)的商業(yè)連鎖建設工程需要開發(fā)建設，業(yè)主與各參建單位之間有了長期合作的基礎和遠景，不僅可以使業(yè)主避免了在選擇參建單位方面的風險，而且可以降低相互之間的交易成本。同時一個負責的業(yè)主應公平合理的善待承包商，公平合理的分配合同各方的風險責任。一個苛刻的責權利關系嚴重不平衡的合同猶如一把雙刃劍，不僅會損害承包商的利益，也會損害業(yè)主的利益，最終會損害項目的整體利益。

當今建筑市場還處于買方市場，在招標和簽訂合同階段，業(yè)主一般處于絕對的優(yōu)勢；而承包商為了獲得項目中標，往往削減報價，降低利潤空間。針對承包商為了承接項目，而簽訂的一些“顯失公平”的合同條款進行業(yè)主、施工、監(jiān)理等多方磋商。對于業(yè)主指定分包單位的總包配合費用不足的現(xiàn)象予以測算，并召開各個層次的協(xié)調會議，最終以補充協(xié)議的形式予以明確。

雖然在這些業(yè)主專業(yè)分包工程的實施過程中，業(yè)主方直接參與管理，但總包單位的總包管理絕對不能缺失。對一些專業(yè)性較強的分包工程，提出了業(yè)主、總包、分包必須簽訂三方合同，明確各自的權力、義務，同時在工程款支付時，明確支付流程，即專業(yè)分包單位必須向總包單位報審，由總包單位簽字確認后向項目監(jiān)理機構報審，審核確認后送業(yè)主方審定支付。即利用支付手段賦予監(jiān)理單位和總包單位加強對專業(yè)分包的管理。將業(yè)主方的分包單位納入總承包的施工總體部署范疇。

通過以上措施， 也使業(yè)主方的工程管理部門與合約、財務等管理部門加強了協(xié)調與溝通，簽證辦理等程序相應比較順暢，無形中加快了業(yè)主、總包單位、分包單位、監(jiān)理單位等各參建單位的互動節(jié)奏。從而使這艘航母又開始正常運作。

四、建議

由于綜合體項目工期要求特別緊，在施工過程中進場勞務及專業(yè)隊伍眾多，往往采用人海戰(zhàn)術，最多時現(xiàn)場施工人員接近2000名；各個施工隊伍素質參差不齊，勞動力變動比較頻繁，在施工過程中出現(xiàn)大量工序采用非常規(guī)交叉、并排作業(yè)的現(xiàn)象，導致現(xiàn)場周轉材料、機械設備等同步增加，加大了施工安全防護的難度，對工程帶來安全隱患。由此更需要項目監(jiān)理人員利用合同條款加強各參建單位的約束，加大對現(xiàn)場的協(xié)調控制力度。

在項目主體施工后期及裝飾階段，不斷有深化設計單位開始介入，如鋼結構、幕墻等深化設計。出現(xiàn)了深化設計方案論證及技術準備時間比較倉促，導致了圖紙審核、供應不及時，無法使現(xiàn)場施工管理人員對圖紙有深入細致的了解和熟悉環(huán)節(jié)，有些時候出現(xiàn)了“邊設計、邊施工、邊修改”的情況，給工程質量帶來不利影響。而且在項目后期進場裝修的各個小業(yè)主眾多，裝修過程不可避免的對先前施工成品產(chǎn)生破損。

透過杭州城西銀泰商業(yè)綜合體項目的監(jiān)理工作，折射出現(xiàn)代商業(yè)綜合體項目有：規(guī)模巨大、工程結構復雜、設備系統(tǒng)比較齊全、建設工期緊、分包單位眾多等特點；再者商業(yè)綜合體突破了傳統(tǒng)建設項目相對單一的構建格局，集中了商業(yè)、酒店、寫字樓、酒店式公寓、廣場、景觀等工程為一體。今后商業(yè)綜合體將會不斷涌現(xiàn)，項目配套專業(yè)越趨于綜合，對項目的合同管理也將會要求更高。傳統(tǒng)的總分包管理模式在實際運用中需要不斷的運用動態(tài)控制原則進行改進、升級。

參考文獻

篇(2)

合同是保護當事人雙方正當權利、維護社會經(jīng)濟秩序的重要手段。在建設工程項目實施過程中，通過對合同的合法性、合規(guī)性和完備性進行審計，做好合同管理審計工作，促進合同的規(guī)范化、制度化、標準化，具有十分重要意義。本文結合筆者工作實踐經(jīng)驗，對煙草商業(yè)企業(yè)工程項目合同管理審計的要點做一些研究探索。

【關鍵詞】

煙草商業(yè)企業(yè)；工程項目；合同管理；審計

一、工程項目合同管理審計簡介

1.開展工程項目合同管理審計的意義。合同管理是工程項目管理的一個重要組成部分，在煙草商業(yè)企業(yè)的管理中發(fā)揮著極為重要的作用。開展工程項目合同管理審計的目的是為了進一步規(guī)范工程建設項目投資管理，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督、指導作用，促進工程建設項目有序進行，確保工程質量，保障企業(yè)利益。企業(yè)需要高度重視企業(yè)的合同管理工作，才能使合同管理更好地為企業(yè)提供保障，促進企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。

2.工程合同管理審計中存在的問題。根據(jù)工作實踐，在工程項目合同管理審計中的問題主要體現(xiàn)在合同簽訂階段和履行階段。在合同簽訂階段，主要存在合同簽訂要素不完整、合同文字用語不夠準確嚴謹、合同條款不夠規(guī)范全面、存在合同漏洞等問題，容易引起歧義和糾紛，最終造成企業(yè)經(jīng)濟損失。在合同履行階段，存在的問題主要有：一是當合同履約過程中需要變更時未及時變更導致經(jīng)濟損失；二是未按要求發(fā)出書面信函致使正當權益得不到保護；三是應當行使的權力未有效行使，比如對承包人的違約責任的追責；四是對書面等具有法律效力的證據(jù)資料不夠重視造成不良后果。

二、工程項目合同管理審計的要點

1.工程建設項目合同商務談判階段的審計。審計人員在工程建設項目合同商務談判階段的審計需關注以下五個方面。一是談判前的準備工作是否充分，有沒有具體的談判方案和要求。二是參加商務談判人員的構成是否具有代表性，技術、經(jīng)濟、質量、安全以及監(jiān)理、咨詢部門各方面的人員是否到位。三是有關專業(yè)部門和人員在進行商務談判時，商談的合同條款是否全面、合法、公允，與合同文件、招標文件和投標承諾是否一致，具體條款在合同中有無體現(xiàn)。對有爭議條款的討論是否充份明確，合同各要素的談判是否全面，是否有未達成一致的意見。四是商務談判是否按照相關程序進行。商務談判過程是否做好記錄并形成會議紀要存檔備案。五是合同審批流程，抽檢各審核環(huán)節(jié)合同審核情況，審計相關合同管理人員的簽字是否齊備。

2.工程建設項目合同通用部分的審計。對工程建設項目合同通用部分的審計主要需關注以下七點：一是合同文件是否齊全，合同簽署過程中的流程是否符合煙草行業(yè)和建設單位的相關規(guī)定。二是合同各方的主體單位是否具備法人資格，各種簽章是否齊全，名稱是否一致。三是通過當?shù)亟ㄔO行政管理部門進行招標監(jiān)管的項目是否進行合同備案，備案合同與實際執(zhí)行中的合同是否完全一致。四是合同額與中標金額、合同工期與中標人所遞交的投標文件中承諾工期是否存在差異。五是合同條款是否完整，是否符合國家、行業(yè)和地方相關法律法規(guī)的基本要求。六是合同中的計價形式、洽商變更、清單錯漏項及風險約定是否清晰，合同條款中合同款支付的方式和支付進度及合同履約等約定是否符合行業(yè)和建設單位的相關規(guī)定。七是合同中關于“違約責任”及“爭議解決”的表述條款是否清晰嚴謹。

3.工程建設施工合同審計。工程建設施工合同的審計主要需要關注以下七個方面：一是施工合同是否就承包范圍、結算方式、價差的調整、措施費及風險費、甲供材料和設備的價格、采保費、總分包之間的配合與責任、工程索賠以及工程變更部分價款調整等內(nèi)容予以明確。二是施工合同是否明確總承包管理、配合、服務費計價原則；安全文明施工費應按照國家或省級、行業(yè)建設主管部門的規(guī)定、不得作為競爭性費用。三是施工合同中是否明確約定施工單位結算申報金額與審定結果對比當審減金額超過10%或地方規(guī)定最低比例時，超過部分審計費用由施工單位承擔。四是施工合同中對工程進度款的支付是否符合行業(yè)和地方建設行政主管部門的規(guī)定。五是施工合同中是否明確履約保證金規(guī)定的比例、提供的方式、退還的時間及履約的責任和義務。六是施工合同中是否有變更洽商的計價原則和審批權限等條款，是否有調價的原則及依據(jù)。七是施工合同中廉政建設協(xié)議、專用賬戶共管協(xié)議、安全文明施工協(xié)議、文件整理移交及檔案管理協(xié)議、工程質量保修書、預付款銀行保函等合同附件的合法合規(guī)、合理及可操作性。

4.勘察、設計及其他咨詢類合同審計。工程建設項目中的勘察、設計和其他咨詢類合同是合同管理中不可或缺的組成部分，審計時需要注意：一是委托人對勘察設計完成時間的要求、委托人對勘察、設計工作內(nèi)容、工作質量的要求等是否滿足項目實際要求。二是設計合同中關于設計單位對于項目建設整個過程中技術的配合與支持是否到位，審計合同對于其酬金的支付是否與其提供的技術服務深度匹配，權責約定是否明確。三是其它技術咨詢類合同委托人對受托人工作內(nèi)容范圍的要求、工作質量及提交工作成果時間的要求是否滿足工程建設項目整體進度的要求，雙方的權利與責任約定是否明確等。

作者：許名卉 單位：湖南省邵陽市煙草公司

參考文獻

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關鍵詞:合同管理;信息化;出路

當前，信息化技術已經(jīng)被全面地應用于社會各個領域建設當中。作為企業(yè)管理工作中的一分子，合同管理工作的進一步發(fā)展自然需要依賴信息技術的作用發(fā)揮。雖然當前大部分企業(yè)已基本實現(xiàn)合同管理的信息化運用，但其中仍然存在很多需要改進的方面，為了進一步提升企業(yè)合同管理信息化建設水平，企業(yè)必須要站在科學發(fā)展觀的高度之上，制訂更為科學、全面的優(yōu)化方案。

一、探討合同管理信息化建設的必要性及價值

(一)合同管理信息化是企業(yè)合同管理工作發(fā)展到一定階段的必然選擇隨著科學技術的不斷進步，有力地推動了企業(yè)合同管理工作的建設發(fā)展，而在這個過程中，信息化技術起到了重要的價值。通過對信息技術的運用，改變了企業(yè)合同管理以往對人力的過度依賴，顯著地提高了合同管理的質量與效率，使企業(yè)合同管理得以上升到一個新的高度。由此可見，信息化的合同管理才是當前企業(yè)合同管理建設的新方向，更是企業(yè)合同管理發(fā)展到一定階段的必然選擇。

(二)合同管理信息化是企業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展的客觀需要信息化管理是現(xiàn)代化管理建設的重要標志之一，也是企業(yè)實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的必然選擇，而合同管理作為企業(yè)管理工作中的一分子，只有當其實現(xiàn)了信息化建設之后，才能夠使企業(yè)的管理工作成為一個全面的整體。首先，信息化的合同管理更加科學規(guī)范，可以有效降低合同管理過程中的失誤，提高企業(yè)合同管理質量，保證合同管理工作的有序進行;其次，信息化合同管理可以使企業(yè)合同管理上升到技術高度，這也是現(xiàn)代企業(yè)管理發(fā)展朝著現(xiàn)代化方向邁進的重要標志之一。

(三)提高安全系數(shù)，保證企業(yè)經(jīng)濟利益合同是企業(yè)發(fā)展中的重要文件，如果丟失或者被盜取，將會直接造成企業(yè)的經(jīng)濟損失，因此，確保合同安全是企業(yè)合同管理的重中之重。而信息化的合同管理則有利于進一步提高企業(yè)合同的安全性，維護企業(yè)的經(jīng)濟利益。在傳統(tǒng)合同管理模式下，合同都是由合同管理人員線下保管，這對合同管理人員的職業(yè)素養(yǎng)和工作能力考驗是比較高的，極易發(fā)生管理疏漏和合同保管不當?shù)葐栴}，信息化的合同管理會將合同以數(shù)字化的形式儲存在電腦中，而且大多需要進行登陸驗證才能夠獲取到合同信息，因此極大地提高了合同的安全性和保密性。

二、企業(yè)合同管理信息化建設的建議探討

(一)建立良好的合同管理信息化發(fā)展氛圍首先，很多企業(yè)并未將信息化全面應用于合同管理工作當中，對信息化的應用大多只停留在硬件配套設施上，殊不知合同管理人員的信息化水平、合同管理信息化系統(tǒng)安全維護等才是建設的重點。所以企業(yè)在合同管理信息化建設中要逐步提高合同管理人員的信息化運用能力及信息化系統(tǒng)的高度;其次，企業(yè)領導要積極引領企業(yè)全員參與到合同管理的信息化建設中去，為合同管理信息化建設培育良好的發(fā)展氛圍。

(二)以信息化武裝企業(yè)合同管理隊伍首先，企業(yè)要建立健全合同管理信息化培訓機制，加快對合同管理人員的信息化技術培訓力度，通過完善的培訓計劃與流程，腳踏實地地開展培訓工作，提高合同管理人員的信息化應用思維。其次，將合同管理信息化納入合同管理人員績效考核當中，通過與其自身利益相掛鉤的方法，進一步增強合同管理人員對信息化合同管理的認識與重視。

(三)做好信息系統(tǒng)安全維護雖然信息化的合同管理可以進一步提升企業(yè)合同的安全性，但不可否認的是信息化合同管理同樣具有一定的風險隱患，很多企業(yè)在構建合同管理信息平臺時由于忽視了安全維護工作，致使公司合同被盜，重要信息丟失等。所以企業(yè)必須要做好合同管理信息系統(tǒng)的安全維護工作，避免合同管理風險的出現(xiàn)，企業(yè)要安裝最新的殺毒軟件，避免網(wǎng)絡黑客的攻擊，攔截網(wǎng)絡病毒，建立起強大的企業(yè)合同管理信息平臺，從而在安全的環(huán)境下開展合同管理工作。

三、結語

企業(yè)要學會用信息化手段不斷提高合同管理水平，保證合同規(guī)范及高效的簽訂和履行，有效防范法律風險、優(yōu)化管理、降低成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻:

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一、企業(yè)合同管理的重要性

企業(yè)合同指的是一個企業(yè)的經(jīng)營管理中，在與個人、其他單位等經(jīng)濟平等主體，在進行經(jīng)濟活動時所簽訂的設立、變更、終止民事權利義務的協(xié)議。企業(yè)合同的簽訂有利于企業(yè)經(jīng)濟活動的有序健康發(fā)展，有利于明確當事人雙方的權利義務。

合同管理的加強能夠通過法律途徑，提供保障給企業(yè)的商業(yè)活動。在市場競爭中，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)主體地位越來越明顯，但是企業(yè)的合同具有一定的法律效益，企業(yè)的經(jīng)營活動都必須在法律允許的范圍內(nèi)。在市場經(jīng)濟環(huán)境下風險與機遇是并存的，合同能夠為企業(yè)商業(yè)活動降低風險，為企業(yè)經(jīng)濟活動提供重要依據(jù)和保障，在市場經(jīng)濟背景下，合同管理是一種重要的制度管理模式。合同的建立需要合同雙方達成一致意見且雙方都必須履行合同中的內(nèi)容，如果單方面想變更合同就需要承擔合同中規(guī)定的后果，企業(yè)合同體現(xiàn)了市場經(jīng)濟下的法律化與責任化。

二、企業(yè)合同管理中存在的問題

1.不簽定正式的書面合同。書面合同在我國的經(jīng)濟生活中，是非常重要的，書面合同是當事人之間約定的重要憑據(jù)。但有許多企業(yè)，在合同的簽訂時并沒有足夠重視，有的企業(yè)僅僅憑借對方的發(fā)貨清單或者電話就進行交易，這給履行合同帶來了很大的風險隱患。

2.合同的簽訂行為不夠規(guī)范。相對于一些不重視合同簽訂的企業(yè)，許多企業(yè)對于合同的細則約定不夠明確，雖然都能夠意識到合同的重要性，但是在合同簽訂時對合同內(nèi)容的重視不夠，往往出現(xiàn)條款不完善、責任表述不清楚、約束不明確等多種多樣的情況。這樣就很容易引起合同糾紛，造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。

3.未明確合同細則風險。在企業(yè)的經(jīng)營活動中，部分企業(yè)同合作方建立了書面合作關系，然而，合同簽訂行為隨意性較強或者規(guī)范度不夠，其中以未明確合同細節(jié)約定為主。相對不重合同簽訂的企業(yè)，它們重合同簽訂，但對合同細則風險認識不夠，簽訂合同時多因條款不完善或是責任表述模糊而致使約束力不足。合同糾紛隱患就此埋下，企業(yè)損失無法避免。

4.合同履約監(jiān)控不足風險。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，合同已經(jīng)日漸成為企業(yè)管理的必要手段，然而，很多企業(yè)并不重視監(jiān)控合同履約過程，合同相關制度與管理結并未建立起來，致使企業(yè)簽約行為不能規(guī)范，也無法有效監(jiān)督履行合同過程。

5.防范意識不足風險。拋開正常的合同管理不談，企業(yè)對部分極端情況防范意識不足則會引發(fā)相應的風險。比如，員工偽造證件、假冒身份騙取合同資金；借由中介組織進行合同詐騙；以預付款或押金等形式騙取貨款等。

三、企業(yè)合同管理的風險防范

1.重視合同簽訂前的準備工作。合同簽訂前，要充分了解合作對象的整體情況，采取查詢企業(yè)的工商登記信息，了解企業(yè)注冊地、組織機構代碼、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照信息等。了解是否具有合同簽訂主體資格，了解合作對象的商業(yè)信譽，以及履行約定能力。防止糾紛發(fā)生。合同起草時要認真審查合同的主要條款，確定合同履行的時間、地點、有效性。約定好糾紛處理管轄，糾紛處理規(guī)則等以便更好地減少糾紛，進行權利救濟。合同簽訂時要注意公章，是否是合格有效合同章，注意簽訂合同人員身份，是否有授權或者是否法定代表人，對法定代表人請其出示身份證明。保存好合同原件，合同履行的證據(jù)等，一旦發(fā)生糾紛，首先要友好協(xié)商，協(xié)商不成進行訴訟或者仲裁，要有專業(yè)的法律人員提供良好的建議。

2.加強合同的審核工作。在簽約時，一定要對合同的內(nèi)容認真的審核。第一，對合同中對方的資質進行調查，這一方面主要包括：對方的經(jīng)營業(yè)務、對方公司目前的經(jīng)營狀況、人的簽約資格等方面進行審查。第二，對合同的文本格式的審查，檢查合同是否符合國家標準，基本的內(nèi)容條款是否具備等。第三，對合同的條款內(nèi)容進行審查，要確保合同的條款不存在違法違規(guī)現(xiàn)象、條款之間無相互矛盾現(xiàn)象、條款的語句無語義模糊現(xiàn)象、標點使用準確規(guī)范等等。第四，要強化對外簽訂合同時合同依據(jù)的審查，確保其符合企業(yè)內(nèi)部相關的管理要求，保證合同立項、合同資金構成等都有充分的依據(jù)。第五，要對合同后期履行情況的跟蹤管理，應該定期的檢查合同的履行情況，及時準確的掌握合同履行過程中發(fā)生的問題，確保合同如期履行，防范合同發(fā)生違約風險。

3.建立合同管理審查監(jiān)督機制。對于是否完全符合國家的相關法律法規(guī)而制定的合同，在現(xiàn)代企業(yè)管理中應當建立合同管理審查監(jiān)督機制，對于出現(xiàn)的法律性漏洞，要做到及時有效的排查，對于合作伙伴的履約能力要做到跟蹤調查，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的風險，及時提供有效的解決方案。同時注意合同條款的可操作性，合同中是否存在模糊的概念，法律保護的是既定受到損害的企業(yè)。而在實際的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，企業(yè)從制定生產(chǎn)計劃就已經(jīng)開始投入成本，因此明確合同中的內(nèi)容，排查一切存在的風險，是對企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運作的保障。

4.完善合同管理制度體系。一是企業(yè)相關制度的建立。各個企業(yè)要根據(jù)自身實際，依照國家的《合同法》以及上級頒布制定的相關的合同管理制度，制定合適的企業(yè)合同管理機制，明確相關的人員配置、相關部門和人員的職責等。二是企業(yè)要加強對于合同用章的管理。合同用章作為簽訂合同時的重要憑證，要加強保管，做到專人保管、專章專用，以有效避免合同用章的濫用所造成的合同風險。三是要有企業(yè)對外簽訂合同的授權、審批制度。對于企業(yè)對外簽訂合同的授權、審批工作，要進行嚴格的規(guī)范授權審批行為，防范可能發(fā)生的合同風險。

5.建立網(wǎng)絡信息技術平臺。目前針對現(xiàn)代企業(yè)沒有真實完善的信用評價體系，企業(yè)個人的信用往往是通過企業(yè)在市場上的作為來體現(xiàn)的，這不利于行業(yè)的透明和規(guī)范，建立有效真實的信用評價體系，嚴厲打擊信用欺詐行為。信用評價體系，是對企業(yè)自身的約束，也是規(guī)范行業(yè)的重要手段之一。同時，建立網(wǎng)絡信息技術平臺，將合同管理通過信息技術得到統(tǒng)一的管理，并且加強行業(yè)間的交流，及時更新信息，共享經(jīng)驗，促進現(xiàn)代企業(yè)的合同管理制度的完善。

6.合同管理人員要加強學習。作為從業(yè)人員，首先要做的就是學習合同法律、法規(guī)、制度以及合同管理方面的知識，要認真領會上級主管部門的具體制度，在合同管理的過程中要做到合同管理合法合規(guī)，有效防范風險。其次合同管理人員要提高風險防范意識。在工作之余，合同管理人員要積極地學習風險管理知識，系統(tǒng)地學習并掌握風險的危害、風險的存在形式、風險的防范等內(nèi)容，用科學的理論武裝自己的頭腦，促進企業(yè)合同管理水平的提高。

篇(5)

關鍵詞：合同履約管理 分析 方法

一、合同履約管理的概念

合同履約管理指的是合同雙方為了使合同交易能順利進行，而制定的合同履約工作計劃，其中包括整個工作的計劃、組織和實施，以及領導、控制活動等。合同履約的對象不是單一的，而是針對合同雙方而言的，只有交易雙方恰當完成各自的合同義務、實現(xiàn)合同權利，那么合同履約才具有意義，從而促進交易目的實現(xiàn)。

當雙方簽訂合同之后，合同管理工作并沒有結束，只有通過合同履約這一過程才能實現(xiàn)交易目的。當雙方簽訂的合同生效，就意味著合同對簽訂雙方都具有法律的約束力，需要雙方履約義務，違背義務則需要承擔相應的法律責任。

二、合同履行管理的現(xiàn)狀及不足

（一）履約的責任人意識缺乏

在合同管理的前期，合同的簽訂往往受到合同雙方的高度重視。然而，大多數(shù)企業(yè)把合同的履約過程當做是生產(chǎn)過程，合同簽訂之后便束之高閣，對合同的履約不聞不問，這也是合同管理問題大多出現(xiàn)在履約中后期的重要原因。簽訂合同之后，合同分析和合同交底也要引起重視以防合同簽訂和合同執(zhí)行脫節(jié)，避免日后產(chǎn)生合同糾紛。

（二）依法履約意識的淡薄

企業(yè)雙方簽訂合同之后，企業(yè)從業(yè)人員對合同的法律意識明顯不足，不能清楚地認知合同及合同法律之間的關系，依法履約意識淡薄。企業(yè)從業(yè)人員不善于利用法律手段維護自身合法權益，例如代位權、撤銷權和抗辯權的使用，使之在合同出現(xiàn)問題時造成權益受損。

（三）合同及時變更能力的缺失

合同變更在合同的履約管理過程中比較常見，但部分從業(yè)人員缺乏對合同的及時變更能力，對超出履行期限未完成任務的合同既不解除合約也不追究其違約責任，在日后的合同談判中將自身推向不利地位。

（四）相互監(jiān)督和控制力的不足

任何一個合同履約都需要各個部門的配合完成，有秩序的配合能夠保證問題出現(xiàn)的最小化。但是，由于部門的分散性，容易導致部門各自為政、缺乏交流，當合同出現(xiàn)問題時互相推卸責任，增加了企業(yè)解決問題的難度。

三、加強合同履約管理的方法

（一）強化合同管理意識

在合同履約管理中，合同管理的實現(xiàn)是整個過程的組織配合。這就要求企業(yè)參與合同的每一個員工都具備合同管理觀念，通過合同履約管理基礎知識的學習，來強化合同履約管理意識。企業(yè)通過總結過去管理中的經(jīng)驗教訓，努力營造全員重視合同管理的氛圍，進而提高風險防范能力。

（二）健全組織和制度管理

企業(yè)要設立專業(yè)的合同履約人員來負責相關合同資料的收集整理，對整個合同的進度進行跟進報告，建立行文制度。在對合同履約管理制度的改進方面，力求不斷完善健全使其全面覆蓋合同履約過程，為合同的順利履行提供安全保障。在合同的實施過程中，企業(yè)不僅要協(xié)調好各部門的關系，努力實現(xiàn)工作的程序化和規(guī)范化，全面推進合同跟蹤管理制度，加強合同履行的監(jiān)管力度。還需要加強各級領導的法制觀念，提高領導對權利監(jiān)督工作的重視程度。

在一些施工企業(yè)項目管理中，具有各種交底制度，例如技術交底、安全交底和合同交底。此時，企業(yè)應著重建立合同交底制度。合同交底是由合同的管理人員將合同內(nèi)部的重要部分對相關的實施部門作出解釋說明，使得各部門清楚合同規(guī)定的管理程序，了解合作人的合同責任以及各層次的經(jīng)濟責任等，為順利執(zhí)行合同內(nèi)容打下良好的基礎。

（三）落實責任分解制度

在合同交底制度完善的前提下，將合同責任進行分解、落實到各個部門，使得各個部門明確工作范圍及責任，在部門內(nèi)部，將合同責任落實到個人，使得每一個成員都能夠盡心盡職完成分配任務。這樣形成一個有秩序的鏈接，一環(huán)扣一環(huán)，增強了合同實施的秩序，最終圓滿完成合同。

（四）以人為本，加強人才培養(yǎng)力度

人才是做好合同履約管理工作的關鍵。企業(yè)要以人為本，加強人才培養(yǎng)力度，重視對人才的選拔。優(yōu)秀的人才不僅具有扎實的知識儲備，更有責任心和較強的學習能力，企業(yè)應選拔這樣的人才來充實合同管理的隊伍。除了選拔人才，企業(yè)還要重視對人才的培養(yǎng)，積極鼓勵人員參與相關專業(yè)的培訓，創(chuàng)造同行業(yè)相互交流的渠道，取長補短。另外，企業(yè)還要建立激勵機制，明確獎罰，增強內(nèi)部工作人員的競爭性，有利于調動人員的工作積極性。

（五）建立信息檔案管理制度

企業(yè)要對簽訂的全部合同進行分門別類，建立合同管理臺賬，對合同的進程進行跟蹤管理記錄，有助于人員可以隨時掌握合同的履行情況。當合同中出現(xiàn)問題，可以從合同管理臺賬中進行意見反饋，找準問題及時解決。合同履行管理的問題多半是法律層面的問題，有較強的專業(yè)性和技術性，企業(yè)應建立信息匯報和反饋制度，對合同的雙方進行有效的監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)違約現(xiàn)象可以立即終止合同，減小企業(yè)風險。

（六）完善企業(yè)評估管理制度

企業(yè)在進行合同履約管理時要重視企業(yè)評估管理的重要性。企業(yè)建立評估管理的作用在于每年的年末對企業(yè)整體合同履行情況進行總體分析評估，尤其對重大合同的具體情況進行全面分析。在分析評估的過程中發(fā)現(xiàn)合同履行不足時，應及時采取有效的措施加以彌補。還應當對企業(yè)合同進行周期性的管理工作，以便在日后的工作中能隨時找到檔案記錄。

四、結束語

企業(yè)的合同履約管理是一個全方位、科學化管理，這就要求企業(yè)不僅要重視合同簽訂前的管理，也要注重合同簽訂后的管理，確保人員、部門、制度三方面的落實，構建適應市場經(jīng)濟的合同管理機制，才能更好地落實合同履行管理、塑造企業(yè)秩序、保持企業(yè)信譽、規(guī)避市場風險，從而實現(xiàn)經(jīng)營目標，取得良好的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]盧鵬超，李朋.淺談如何加強合同履約管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（7）

[2]洪志瑛.施工合同履約管理的對策探討[J].技術與市場（上半月），2009（4）

篇(6)

關鍵詞：企業(yè)經(jīng)濟合同；法律風險；合同管理

當前，雖然我國的法律法規(guī)以及企業(yè)與個人的法律意識都在持續(xù)提高，但違法經(jīng)營、商業(yè)欺詐、不當競爭、合同糾結等現(xiàn)象時有發(fā)生，企業(yè)守法氛圍依然嚴峻。我國企業(yè)普遍存在法律法規(guī)意識淡薄，企業(yè)進行管理經(jīng)營決策、簽訂合同等經(jīng)濟活動時，對合同管理工作缺乏清晰認識。此外，合同管理有關規(guī)章制度還相對不完善，未能通過法律有效維護企業(yè)自身權益，為企業(yè)健康發(fā)展造成了一定的法律風險與隱患。

一、企業(yè)經(jīng)濟合同法律風險概況與產(chǎn)生原因

1.企業(yè)經(jīng)濟合同法律風險的概況

企業(yè)經(jīng)濟合同是在市場經(jīng)濟的背景下平等主體的法人、其他經(jīng)濟機構、自然人、個體工商戶以及農(nóng)村承包經(jīng)營戶間，以通過經(jīng)濟活動完成經(jīng)濟目標為目的確立相互的權益和義務關系的合同。而最常見的企業(yè)經(jīng)濟合同的法律風險是由于外部的法律氛圍與社會環(huán)境發(fā)生改變時，或由于企業(yè)本身沒有依照法律或者合同規(guī)定行使權益與履行合同義務，因此產(chǎn)生對企業(yè)經(jīng)濟損失、合同糾紛或其他潛在的負面法律后果[1]。

2.企業(yè)經(jīng)濟合同的法律風險產(chǎn)生原因

企業(yè)經(jīng)濟合同的法律風險外部產(chǎn)生原因主要是由于立法的不完善，這種現(xiàn)象在我國國有企業(yè)體現(xiàn)的比較明顯。2009年，我國才頒布了《企業(yè)國有資產(chǎn)法》，但在此之前，我國并沒有國有企業(yè)資產(chǎn)的監(jiān)督責任，也沒有確立與細化的法律以及規(guī)定，還有就是遵紀守法方面的缺失。企業(yè)守法意識相對薄弱，只有杜絕違法經(jīng)營、商業(yè)欺詐、不當競爭、合同糾結等狀況的發(fā)生，才能有效減小或防止企業(yè)經(jīng)濟保同的法律風險[2]。企業(yè)經(jīng)濟合同的法律風險內(nèi)部產(chǎn)生原因是由于企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理結構造成的，許多大中型的企業(yè)或者國有企業(yè)都普遍存在一股獨大的現(xiàn)象，造成企業(yè)中占有小股份的股東權益沒有充分的自身權益安全保障，促使企業(yè)經(jīng)濟合同存在一定程度的法律風險。同時，由于企業(yè)決策層或企業(yè)管理人員法律法規(guī)意識淡薄，在企業(yè)管理經(jīng)營決策時過于注重企業(yè)利潤，忽視了法律效益，忽略了法律專業(yè)人員對企業(yè)經(jīng)營管理的積極作用，輕視了通過法律有效維護企業(yè)自身權益等。除了內(nèi)部與外部原因，當法律風險發(fā)生時，還存在一定的法律證據(jù)風險。在法律面前最主要的是提供有效的證據(jù)，而法律證據(jù)包含合同經(jīng)濟來往的憑證、函電、合同正本、質檢報告和談判記錄等。企業(yè)在合同簽訂開始就應該全面收集、整理日常經(jīng)濟活動的合同有關資料，并做好合同資料的歸檔工作，保存相關的合同證據(jù)，做到防患于未然。一旦發(fā)生經(jīng)濟合同法律風險，由于比較全的合同證據(jù)與準備，能夠極大提升企業(yè)在合同糾紛中的勝算，有效減小因為合同法律風險所造成的損失，防止有理卻缺少證據(jù)的被動局面，保障企業(yè)的合法權益。

二、企業(yè)經(jīng)濟合同管理的重要意義

目前，企業(yè)經(jīng)濟合同是我國重要的合約方式，需要加強重視和管理。強化企業(yè)經(jīng)濟合同管理，不但能夠提升合同雙方的法律意識，還能防止合約的一方不履行義務或違法違規(guī)問題的發(fā)生，可以有效防控經(jīng)濟合同的法律風險，強化企業(yè)的正常經(jīng)營管理秩序，維護企業(yè)的經(jīng)濟利益，有效提高合同的履約率，保證合約雙方的法律權益，在法律層面降低和防止經(jīng)濟合同糾紛。隨著當前法律得到進一步的完善，企業(yè)的一切經(jīng)濟活動都與經(jīng)濟合同緊密相聯(lián)，經(jīng)濟合同的法律風險也直接關系企業(yè)的根本利益。提高企業(yè)經(jīng)濟合同的法律風險防范能力，加強企業(yè)經(jīng)濟合同管理，是企業(yè)經(jīng)營管理、維護企業(yè)自身合法權益的重要保障。

三、企業(yè)經(jīng)濟合同法律風險的規(guī)避措施

1.加強企業(yè)員工的法律知識培訓

通過分析企業(yè)經(jīng)濟合同法律風險產(chǎn)生的原因，可以充分說明，企業(yè)在經(jīng)濟合同法律風險的有效防范上，應進一步加強企業(yè)決策層與企業(yè)員工的法律常識與法律意識，提高企業(yè)員工對經(jīng)濟合同的重視與認知。經(jīng)常性組織企業(yè)管理人員、合同管理人員以及企業(yè)員工參加法律知識、合同管理有關規(guī)定的學習與培訓，增強企業(yè)全員的法律意識，并引進熟悉經(jīng)濟了解法律的專業(yè)高素質人才，設置法律顧問等崗位，確立法律顧問的職責，及時、有效防止或者避免決策中可能出現(xiàn)的法律問題與經(jīng)濟合同中的法律風險，為企業(yè)經(jīng)濟合同管理未雨綢繆[3]。

2.健全企業(yè)法律設置，依法維護企業(yè)自身權益

目前，我國的大型企業(yè)普遍設置了法律顧問制度，而法律顧問的職責就是及時提出企業(yè)在經(jīng)營管理以及決策中涉及的相關法律問題，設置法律顧問、加強企業(yè)法律培訓、成立法律機構，只是有效防范法律風險的開始。當前，我國企業(yè)在法律方面的投入與西方發(fā)達國家相比還相對較少，企業(yè)法同、經(jīng)營管理決策等經(jīng)濟活動中產(chǎn)生法律風險的有效防范。因此，企業(yè)要不斷提高對企業(yè)法律方面工作的投入，成立由法律與經(jīng)濟方面專業(yè)高素質人才組成的法律機構，把企業(yè)面臨的法律風險管控在最低。同時，企業(yè)也需要擁有法律水平與法律意識較高的決策層或管理人員，這樣可以有效減少或防止企業(yè)經(jīng)濟合同的法律風險，從而保證企業(yè)的合法權益。

3.完善合同管理及各項規(guī)章制度

為了更加有效的防范和降低法律風險，企業(yè)要建立與健全合同法律風險規(guī)避與防范管理機制，要建立層次分明的責任制管理體系，明確各個部門管理人員在合同管理上應該擔負的責任，并抓好落實。當經(jīng)濟合同法律風險出現(xiàn)時，要及時制定有效的法律風險應對措施，及時、妥善處理好法律問題，把由于企業(yè)經(jīng)濟合同法律風險為企業(yè)帶來的損失降到最低。同時，還要建立經(jīng)濟合同法律風險的有效管控方案，有效規(guī)避法津風險。

4.嚴格經(jīng)濟合同簽訂程序以及生效條件

制訂合同是存在一定風險且專業(yè)技術知識要求較高的經(jīng)營行為，而且企業(yè)經(jīng)濟合同的簽訂生效后，就會具有一定的法律效力。因此，要盡最大可能降低和規(guī)避企業(yè)經(jīng)濟合同簽訂所產(chǎn)生的法律風險，嚴格企業(yè)經(jīng)濟合同的簽訂程序。在合同簽訂前，對市場以及商品、合同另一方的經(jīng)營管理有關資質證明進行調查等前期準備工作，以調查取得的實際資料作為參考依據(jù)。在合同的草擬、制訂、簽署中，要嚴格依照合同簽訂方式、內(nèi)容、合約生效條件以及合同另一方的代表權限，針對合同中專業(yè)性高的條款，應及時與相關法律專業(yè)人員溝通，積極聽取法律專業(yè)人員的意見或建議，要建立嚴格的合同審核、審批制度，從而確保簽訂的企業(yè)經(jīng)濟合同中的專業(yè)術語、名稱等符合有關法律法規(guī)及行業(yè)的標準，保證合同內(nèi)容的嚴謹與規(guī)范，確保合同管理工作無漏洞、無隱患。

四、結語

經(jīng)濟合同的法律風險關系企業(yè)的生存和發(fā)展，一旦發(fā)生法律風險問題，必將為企業(yè)造成嚴重經(jīng)濟損失與負面影響。因此，我們要提高對合同管理的重視，建立健全企業(yè)經(jīng)濟合同管理的規(guī)章制度，明確合同管理有關責任，不斷提升合同雙方的法律意識，引進專業(yè)的法律人才，成立專業(yè)技術過硬熟悉經(jīng)濟的法律機構，嚴格合同簽訂程序以及生效條件，加強對合同的審核與審批，從而有效提高防控經(jīng)濟合同法律風險的能力。當發(fā)生法律風險問題時，加強與專業(yè)法律人員交流與溝通，確保及時妥善采取相關措施，從而把法律風險給企業(yè)造成的損失降到最低，進一步維護企業(yè)的合法權益，促進企業(yè)健康發(fā)展。

作者:孫娜 單位:紫金礦業(yè)集團黃金冶煉有限公司

參考文獻：

[1]王放.企業(yè)經(jīng)濟行為中合同風險管理以及規(guī)避[J].現(xiàn)代商業(yè),2015(11):246.

篇(7)

關鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理

Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中圖分類號：C29文獻標識碼：A 文章編號：

合同管理是指企業(yè)對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)就是通過企業(yè)投入資金購買土地，經(jīng)過專業(yè)人員策劃、設計、實施和銷售獲得投資利潤的過程；目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有勘察、設計、施工等能力，很大部分的工作必須通過合同形式委托其他企業(yè)實施；所以，房地產(chǎn)企業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問題

1、缺乏合約意識。

我國曾長期處于計劃經(jīng)濟時代，市場經(jīng)濟的中“依合同辦事”的原則未能真正深入人心。市場經(jīng)濟就是法治經(jīng)濟，在商業(yè)領域合同即是法，在建設工程中貫徹法治理念，實施“合同之治，契約之理”是適應市場經(jīng)濟體制條件的唯一選擇。然而遺憾的是，人情為大合同為小的現(xiàn)象仍然十分普遍，合同的作用在合同簽訂完成之后往往就已經(jīng)結束了。在遇到問題時，很少有人會去對應合同，去判斷屬于何種合同事件，按照合同應當如何處理。往往依據(jù)經(jīng)驗、依據(jù)習慣處理，靠人情做文章。認為搬出合同就是攤牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意傷和氣。

2、合同很難嚴格履行

我國目前工程管理、合同管理整體水平不高，無論是房地產(chǎn)公司、還是施工單位都很難嚴格履行合同，常常雙方都有違約行為。如房地產(chǎn)公司工程款不及時支付、施工單位工作質量有缺陷、工期延誤等。由于各種因素的考慮，雙方最后還是采取協(xié)商解決的辦法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同訂立、履行過程中，缺乏有效的審查、控制；經(jīng)常造成合同文字不嚴謹、合同條款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，執(zhí)行流于形式等現(xiàn)象發(fā)生。

4、缺少綜合專業(yè)素質高的合同管理人才

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，具備工程、法律、成本等專業(yè)知識的復合型合同管理人才不多，大部分合同管理人員僅具備成本專業(yè)方面的知識，缺乏工程管理及法律方面的專業(yè)知識及相應的實踐經(jīng)驗，難以對合同進行有效的管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特點

1、合同管理的時間跨度大。

房地產(chǎn)開發(fā)具有建設周期長的特點。項目從拿地至竣工交付小業(yè)主所經(jīng)歷的時間長達數(shù)年，其對應的合同同樣具有履行時間長的特點。

2、合同管理內(nèi)容的多樣性。

房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容、形式各不相同。每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個以上的合同。如施工類合同包括土方合同、樁基合同、總包合同、門窗合同等。

3.合同管理的經(jīng)濟效益明顯。

房地產(chǎn)開發(fā)投資大，合同價格高，使合同管理的經(jīng)濟效益明顯。合同管理得好，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約大量的資金。

4、合同管理受外界影響大，風險大；

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及面廣，受外界環(huán)境的影響大，如經(jīng)濟條件、社會條件、法律和自然條件的變化等。這些因素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以預測，不能控制，但都會妨礙合同的正常實施，造成經(jīng)濟損失。如：受國家房地產(chǎn)宏觀調控的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進度的措施，這務必影響合同的正常履行。

5、合同管理涉及部門、人員多

合同管理在企業(yè)內(nèi)部幾乎涉及各個部門、人員。在外部涉及到勘察單位、設計單位、施工單位、銀行、監(jiān)理單位、購房者及政府相關部門等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理方法

1、增強合約意識

合約意識是一個企業(yè)管理水平高低的重要體現(xiàn)，嚴格實施“合同之治，契約之理”。出現(xiàn)糾紛時，依據(jù)合同辦事，而不是通過人情辦事。這就要求做到在簽訂合同時，在合同條款中須認真推敲和詳細約定，做到“有言在先”、“丑話說在前面”，以保證合同的全面履行；另外，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時，也應適當考慮承包人的權利與義務對等，而不能利用自身的強勢地位把一些明顯不合理的要求強加于對方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的合同管理制度。對合同簽訂之前的調研和準備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過程和執(zhí)行后的評估全流程依法有序的進行管理。合同管理制度建立后，并不是一勞永逸；在合同管理的過程中，要及時發(fā)現(xiàn)、分析并修訂合同管理制度中不合理的地方。

3、培養(yǎng)或引進高素質的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同時有是專業(yè)性、技術性強的極為復雜的管理工作。要保證企業(yè)合同管理的成功，企業(yè)就必須有一批從事合同管理方面的高素質人才。企業(yè)可依照合同管理人員應具有的素質條件，選擇本企業(yè)優(yōu)秀人才擔任合同管理人員，也可以通過公開考評和競爭招聘方式選拔人員。在使用過程中堅持優(yōu)勝劣汰的原則，把優(yōu)秀人才放在這個崗位上。

4、建立標準化合同

制定出符合公司實際情況的標準化合同可以在合同訂立、修改和審批的等環(huán)節(jié)節(jié)約大量的時間和精力，加速了合同的簽訂速度，降低了項目合同的風險，提高合同管理的效率。

在合同標準化的具體實施上，我們應采用2\8原則，房地產(chǎn)項目中20%的合同往往占據(jù)了80%的成本支出，凡事抓重點和主干，我們將這20%的重點合同和其他一些必要性合同進行各自分類和同類合同比較分析，參照本公司的特點和行業(yè)特點，研究制定出相應的標準合同格式和框架，并以此生成一個標準合同模板。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)應認真分析本企業(yè)合同管理中存在的問題，改變固有的合同管理思維；結合公司的特點并運用科學的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企業(yè)經(jīng)營管理過程中的合同風險，為企業(yè)的盈利及可持續(xù)發(fā)展提供強有力的保證。

參考文獻

1、李少艾.合同標準化讓成本管控游刃有余.明源地產(chǎn)，2009年10月.