房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因及對應(yīng)措施

1、投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)的投資風(fēng)險可以大致分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險兩大類。其中，外部風(fēng)險又包括：宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、財政利率風(fēng)險、市場風(fēng)險等。外部風(fēng)險包括：經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因是：首先，房地產(chǎn)企業(yè)對市場中的信息掌握不全面，在開發(fā)房地產(chǎn)的時候沒有精確定位，對消費者的需求沒有進(jìn)行充分的調(diào)研。比如在一些大城市，由于農(nóng)民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時候廉租房的建設(shè)才能滿足人們的需求，但是由于開發(fā)商把握信息不準(zhǔn)確，一味地投資高端商品房和高級別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢的突變。在市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)形勢千變?nèi)f化，由此引發(fā)了很多經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟(jì)中的重要環(huán)節(jié)，自然受到宏觀形勢的嚴(yán)重影響。比如市場的供求關(guān)系，建筑原材料價格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價格和供求關(guān)系大，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也就越大，但是由于宏觀形勢的突變，在這一年，建筑材料和供需發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但是房價還是按照原來的價格出售，自然無人問津，導(dǎo)致投資風(fēng)險的產(chǎn)生。

2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避措施要想在房地產(chǎn)投資活動中有效的規(guī)避風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展，除了一些無可避免的風(fēng)險之外，更要加強(qiáng)對風(fēng)險的規(guī)避。首先要充分地對市場進(jìn)行調(diào)查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進(jìn)而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結(jié)構(gòu)的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預(yù)期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當(dāng)?shù)貙⑼顿Y力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規(guī)避風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)融資活動中風(fēng)險產(chǎn)生的原因和應(yīng)對措施

1、融資風(fēng)險產(chǎn)生的原因我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進(jìn)行融資的有上市公司、銀行貸款、預(yù)售款以及企業(yè)墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和政策的影響，進(jìn)而對房地產(chǎn)的融資造成了巨大風(fēng)險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產(chǎn)的融資已經(jīng)沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據(jù)全額的21%。同時，由于很多小房地產(chǎn)公司由于規(guī)模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)信用較差的現(xiàn)象，進(jìn)而影響其融資。其次缺乏穩(wěn)定的資金來源，由于受到資產(chǎn)負(fù)債和期限配比和結(jié)構(gòu)配比要求的限制，房地產(chǎn)的融資通常都是短期的，很多商業(yè)銀行為房地產(chǎn)提供貸款也是短期的，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期通產(chǎn)較長，所以短期的資金來源不利于房地產(chǎn)的企業(yè)的長期發(fā)展。從銀行的角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現(xiàn)象，流動風(fēng)險增加。

2、房地產(chǎn)融資風(fēng)險的應(yīng)對措施首先，要拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業(yè)務(wù)相結(jié)合，因此，對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該加緊業(yè)務(wù)拓展，促進(jìn)直接融資和間接融資的緊密結(jié)合，進(jìn)而形成較為合理的融資結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產(chǎn)融資實行政策上的放松，比如優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，放寬房地產(chǎn)行業(yè)股票融資限制，鼓勵中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)板市場的發(fā)展以及放寬對私募性質(zhì)股權(quán)投資基金的審批限制等等。其次，大力發(fā)展房地產(chǎn)債券市場，保證房地產(chǎn)資金的長期來源。發(fā)行房地產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行融資的方式，是目前相對穩(wěn)定的一種長期融資方式，相比之下，風(fēng)險有所降低，同時，也保證了房地產(chǎn)企業(yè)長期資金的來源?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期需要長期穩(wěn)定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求，同時，在政府對銀行的嚴(yán)格把控下，限制對房地產(chǎn)行業(yè)貸款以及限制其預(yù)售額等等都會給房地產(chǎn)的融資造成極大的影響，因此房地產(chǎn)的中長期的債權(quán)就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金來源，保證了房地長在發(fā)展過程中的資金需要。

三、結(jié)語

篇(2)

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；形成原因；防范對策

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由負(fù)債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因

（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風(fēng)險的形成。

（二）對財務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風(fēng)險。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風(fēng)險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險比較集中，不能通過分散風(fēng)險的方式降低財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策

（一）完善部門和制度建設(shè)

思想上的重視對行動有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計信息，提高風(fēng)險意識，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的順利進(jìn)行。再次，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會風(fēng)險發(fā)生后如何降低風(fēng)險帶來的危害，更要重視風(fēng)險的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財務(wù)預(yù)算對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算工作，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項目預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項目的可行性、設(shè)計費用、開發(fā)成本、間接費用、借款計劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因為負(fù)債帶來了財務(wù)風(fēng)險，就需要控制負(fù)債率，堅持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對于分擔(dān)財務(wù)風(fēng)險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)財務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強(qiáng)對資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進(jìn)了財務(wù)風(fēng)險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風(fēng)險管理，在制度上健全風(fēng)險管理和財務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動量較大，其資金的流動主要依賴于融資。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式關(guān)系著企業(yè)的融資成本，合理的融資方式可以有效的規(guī)避風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。但是我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式基本依靠銀行貸款，將所有風(fēng)險全部集中于銀行。針對這種現(xiàn)象，銀行加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對融資的管理，拓寬融資渠道可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的相關(guān)概述

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的背景

隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，我國政府加強(qiáng)了對土地的調(diào)控和對貸款的限制。在土地政策方面，我國將土地的轉(zhuǎn)讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場化的企業(yè)，將依靠關(guān)系而獲得發(fā)展的企業(yè)淘汰于市場的發(fā)展中，但是卻提高了房地產(chǎn)企業(yè)的購買成本。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面，我國政府提高了商業(yè)貸款的利率，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，另外，隨著商業(yè)銀行的不斷發(fā)展和銀行的風(fēng)險意識不斷加強(qiáng)，其加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠銀行來進(jìn)行融資已經(jīng)難以滿足企業(yè)的需求，致使房地產(chǎn)企業(yè)需要謀求新的融資方式。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道和具體方式

房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是指企業(yè)資金的來源。目前，房地產(chǎn)的融資渠道主要有商業(yè)銀行貸款、非金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)資金、外商資金和民間資金等。房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在的問題

（一）過于依賴銀行融資

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資渠道單一，過分依賴于商業(yè)銀行的貸款，不利于企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展。我國房地產(chǎn)的主要融資方式是流動資金貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。但是對于商業(yè)銀行而言，對高風(fēng)險和高收益的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行貸款，會增加銀行收益的風(fēng)險，不利于商業(yè)銀行的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的融資占據(jù)較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險和獲得收益不成比例，不利于商業(yè)銀行的穩(wěn)定發(fā)展。因此，銀行在加強(qiáng)貸款限制的同時，不斷降低貸款的總額，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）資金回籠困難

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在高速的發(fā)展之中，但是隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多，房產(chǎn)的空置面積在不斷增加，根據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)超過10%的國際房產(chǎn)空置警戒線。其主要原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商注重于高檔房產(chǎn)的開發(fā)，忽略了房產(chǎn)開發(fā)的均衡性，致使房地產(chǎn)的資金回籠困難。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的過程中，存在捂盤銷售的現(xiàn)象，開發(fā)商將房產(chǎn)分批銷售，目的在于給消費者造成房產(chǎn)緊張的假象，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商刻意提高房產(chǎn)價格，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的難度，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。

（三）存在墊資現(xiàn)象

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，常常存在墊資承包的現(xiàn)象。墊付承包是指在不支付款項的前提下，開發(fā)建設(shè)款項全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業(yè)的活動資本，但是會將風(fēng)險從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到建筑商。這種風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的對策

（一）創(chuàng)新融資方式

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業(yè)銀行的貸款來保證企業(yè)資金鏈的合理運營，不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多樣化發(fā)展，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實際情況，創(chuàng)新融資方式，以便可以促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式的對策主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、進(jìn)行資產(chǎn)證券融資

在房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展中，將房地產(chǎn)資金以證券的方式進(jìn)行融資可以使群眾參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，繼而可以有效的聚集社會閑散資金，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，存在投資期限長和資金回籠慢的特點，致使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險加大，特別在房地產(chǎn)建筑的初期，需要企業(yè)不斷的注入資金來保證房地產(chǎn)的正常開發(fā)。在這種情況下，企業(yè)通過銀行貸款難以滿足對資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會進(jìn)行融資，并且制約條件較少，有助于企業(yè)在短時間內(nèi)籌集資金。

2、以上市的方式進(jìn)行融資

在房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展中，企業(yè)通過上市的方式進(jìn)行融資，可以利用增發(fā)、轉(zhuǎn)債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的正常運營。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模可以迅速擴(kuò)張。同時，企業(yè)通過上市可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險，還可以通過上市來提高企業(yè)的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長，無法對股東保證合理的回報。

3、以信托的方式進(jìn)行融資

在房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新中，信托融資的方式可以拓寬企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國商業(yè)銀行的貸款審批嚴(yán)格，手續(xù)繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經(jīng)過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調(diào)整靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信托融資來調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。但是我國目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金的多樣化需求。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷完善，信托融資必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式之一。

4、以投資基金的方式進(jìn)行融資

在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新發(fā)展中，企業(yè)通過投資基金組織的形式可以有效的進(jìn)行融資。投資基金組織可以吸引長期的投資，并且可以降低投資的風(fēng)險，豐富企業(yè)的融資渠道。同時，投資基金組織可以有效的聚集社會閑散資金，進(jìn)而可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。

（二）加強(qiáng)對資金鏈的管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)管理中，存在資金回籠困難和墊資等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的措施，加強(qiáng)對資金鏈的管理，以便促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，對資金的運營和風(fēng)險進(jìn)行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規(guī)避風(fēng)險。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況制定合理的融資方案，以便保證企業(yè)資金來源的渠道。最后，企業(yè)要加強(qiáng)對員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，充分調(diào)動員工的積極性，以便可以保證企業(yè)始終擁有創(chuàng)新的動力。

（三）加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

在企業(yè)的發(fā)展中，中小企業(yè)面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對這種現(xiàn)象，企業(yè)要制定合理的方案，調(diào)整自身的結(jié)構(gòu)。另外，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以便促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。首先，政府要加強(qiáng)對中小企業(yè)的保護(hù)措施，保證其可以穩(wěn)定的運營，防止大企業(yè)將市場壟斷而影響中小企業(yè)的發(fā)展。其次，政府要加強(qiáng)對企業(yè)的運營調(diào)控，促進(jìn)大型企業(yè)與中小企業(yè)的合作，以便可以使中小企業(yè)獲得生存的機(jī)會。最后，政府應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，增加中小企業(yè)的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業(yè)資金鏈的合理運營。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，只有政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，才可以保證房地產(chǎn)市場資源配置的合理性。

四、結(jié)束語

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業(yè)融資渠道的單一性、企業(yè)對資金鏈缺乏有效的管理和市場機(jī)制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強(qiáng)對資金鏈的管理，以期我國房地產(chǎn)行業(yè)可以得到高速的發(fā)展。

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篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；風(fēng)險；防范措施

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2016年6月21日

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)的崛起和發(fā)展是當(dāng)代中國經(jīng)濟(jì)的一個重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它影響到國民經(jīng)濟(jì)的方方面面，在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)形勢依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的壓力，在當(dāng)前這種不利情況下，對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行認(rèn)真研究，正確認(rèn)識風(fēng)險，并提出積極應(yīng)對措施，具有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險

（一）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險主要來自于我國相關(guān)政府部門，是政府在通過對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行整體分析、研究的基礎(chǔ)上，利用政策的發(fā)放，來實行的一種宏觀調(diào)控行為，對房地產(chǎn)整個行業(yè)的走向具有至關(guān)重要的影響。同時，國家政府相關(guān)政策也是各個房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行新的投資計劃時，重點關(guān)注的一個問題。近年來國家關(guān)于改善農(nóng)村環(huán)境，實施新型城鎮(zhèn)建設(shè)政策，以及為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所制定的寬松的貨幣政策等都為我國近年來的房地產(chǎn)業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機(jī)，全國各地房地產(chǎn)整體處于上升的趨勢。但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)這一良好的發(fā)展態(tài)勢能否長期保存下去，仍未可知。與其他商品相比，房地產(chǎn)整體價格較高，且關(guān)乎每一個人的生活，因此房地產(chǎn)業(yè)的走向?qū)ξ覈鴩窠?jīng)濟(jì)的整體發(fā)展具有重要的影響。也正是基于此，房地產(chǎn)一直都是歷屆政府關(guān)心的重要民生問題，也是政府政策調(diào)控的主要對象。例如，上漲速度過快的房地產(chǎn)價格容易擾亂國民經(jīng)濟(jì)秩序，對社會的穩(wěn)定造成不好影響；房價緩慢上漲甚至價格下滑，不利于整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。再加上世界經(jīng)濟(jì)形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據(jù)我國整體經(jīng)濟(jì)形勢，來制定相關(guān)的稅收政策、行業(yè)政策，以此來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體走向。

（二）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在市場供求關(guān)系以及行業(yè)競爭方面，是由于市場競爭狀況、消費者需求變化等因素而對整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉淀的風(fēng)險。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下，人們對居住的環(huán)境在舒適性、便捷性以及品質(zhì)性等方面有著更高的要求。這也是近年來造成房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的一個主要原因，消費者的消費觀念會對房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況以及收益狀況等形成直接的影響。例如，當(dāng)在同一地段出現(xiàn)幾所同類型的房源后，往往會出現(xiàn)房源滯銷的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致需要通過降價來推動房源銷售，致使收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期目標(biāo)。由于許多房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，而在這個過程中隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)展變化，人們在房地產(chǎn)方面的消費主張、需求等也會發(fā)生改變，因此如若房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開展初期缺乏對整個市場發(fā)展的預(yù)期性，則很有可能造成價格過低或產(chǎn)品滯銷，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益造成影響。

（三）融資風(fēng)險、利率風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開展需要資金作為支撐，因此在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，如何得到資金支撐是首先需要解決的問題，而面對這一問題，融資成為了企業(yè)的必要選擇。但是當(dāng)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題或者融資過高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不面臨較高的融資風(fēng)險，這種風(fēng)險的產(chǎn)生，與房地產(chǎn)企業(yè)項目本身周期長和規(guī)模大等特征具有緊密的關(guān)系，因此無論是房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資風(fēng)險管控能力還是多變的市場環(huán)境，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的融資風(fēng)險。

利率風(fēng)險主要是因為銀行或者資金出借方調(diào)整自身還款利率而使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險。特別是當(dāng)銀行在提高利率之后，不僅會提升房地產(chǎn)企業(yè)的支出成本，而且會影響社會大眾對房地產(chǎn)商品的消費決策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理以及產(chǎn)品銷售都產(chǎn)生較大的風(fēng)險。

（四）項目建設(shè)階段的風(fēng)險，主要包括規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險、施工進(jìn)度風(fēng)險以及施工質(zhì)量風(fēng)險。在項目建設(shè)階段中，規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險主要體現(xiàn)在房屋建筑面積設(shè)計不合理、戶型設(shè)計以及戶型比例不合理、小區(qū)容積率設(shè)計不合理、小區(qū)綠化率設(shè)計不合理等，當(dāng)這種風(fēng)險產(chǎn)生時，建筑本身所具有的美觀性、實用性乃至安全性等都會面臨很大的威脅，而產(chǎn)生這種風(fēng)險的原因則主要是因為工程定位發(fā)生偏差、設(shè)計參數(shù)產(chǎn)生偏差、后者不完整以及在此基礎(chǔ)上所產(chǎn)生的設(shè)計方案優(yōu)選偏差等問題。

在項目建設(shè)階段，施工進(jìn)度風(fēng)險是一種常見的風(fēng)險之一，導(dǎo)致施工進(jìn)入風(fēng)險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業(yè)素養(yǎng)難以滿足施工進(jìn)度要求、施工質(zhì)量問題所導(dǎo)致的返工現(xiàn)象引發(fā)工期拖延以及一些不可抗力因素。隨著施工進(jìn)度的拖延，施工成本投入勢必會持續(xù)加大，這不僅體現(xiàn)為工程自身管理成本會不斷提升，而且體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要付出更多的融資成本。另外，從房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售來看，施工進(jìn)度風(fēng)險的產(chǎn)生，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的具備不可控特點的市場環(huán)境變化因素，而這很可能會擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間。

施工質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)開展工程建設(shè)項目中的生命線，這是因為施工質(zhì)量不僅影響著施工進(jìn)入和房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，而且會對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象、企業(yè)文化等產(chǎn)生不容忽視的影響，繼而直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升。施工質(zhì)量風(fēng)險的產(chǎn)生，與施工方案的科學(xué)性、施工材料的質(zhì)量、施工隊伍的素質(zhì)以及施工監(jiān)管單位的專業(yè)水平等具有緊密的關(guān)系，一旦施工過程產(chǎn)生質(zhì)量問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的所有戰(zhàn)略環(huán)節(jié)都難以得到有效的開展。因此，在施工過程中，無論是開發(fā)商還是施工監(jiān)理方，都應(yīng)當(dāng)將施工質(zhì)量管控放在至關(guān)重要的位置，通過做好投標(biāo)方與施工方資質(zhì)驗證、施工設(shè)計、施工組織、材料商優(yōu)選、竣工驗收等工作，來確保施工質(zhì)量能夠始終處于可控范圍之內(nèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范措施

（一）密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，適時調(diào)整融資手段。政府行為對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響很大，因此在房地產(chǎn)企業(yè)對自身項目風(fēng)險做出評估的過程中，應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)行政策以及政策走向作為重要的依據(jù)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)腋黜椃结樥咦龀錾钊氲难芯浚绕涫且P(guān)注與房地產(chǎn)市場具有緊密相關(guān)的住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的發(fā)展動向特別是房地產(chǎn)市場中的需求動向等做出準(zhǔn)確的判斷，而這種判斷，則能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的調(diào)整提供重要的依據(jù)，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。在此過程中，需要做出重點注意的是國家對宏觀經(jīng)濟(jì)政策所做出的調(diào)整，這是因為宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢產(chǎn)生直接的影響，同時還對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他市場因素產(chǎn)生影響，如銀行利率等，這些因素的變化，對于房地產(chǎn)融資成本的變化產(chǎn)生著不容小覷的作用。而這也決定了，為了實現(xiàn)自身的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要豐富自身的融資手段、合理優(yōu)化與配置自身資本結(jié)構(gòu)，從而提高自身對國家宏觀調(diào)控所具有的抗風(fēng)險能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要在此方面組建專門的風(fēng)險預(yù)警小組，通過研究市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化為企業(yè)的發(fā)展提供依據(jù)，從而使自身的決策能夠符合市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展方向，并把握住市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化為自身發(fā)展所帶來的機(jī)遇。

（二）做好全面的市場調(diào)研，準(zhǔn)確把握市場定位。市場調(diào)研工作的開展，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入市場之前找準(zhǔn)切入點，并在對自身市場定位做出準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上，正確選擇項目的目標(biāo)定位適應(yīng)房地產(chǎn)市場以價格和價格為主導(dǎo)的市場競爭體制。要想把握房地產(chǎn)項目的市場方向，就必須對房地產(chǎn)各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先，要對我國國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行全面了解，對房地產(chǎn)行業(yè)的政策取向進(jìn)行綜合分析。對企業(yè)將要開發(fā)的項目是否屬于政府政策支持產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)查，對于政府扶植的項目，應(yīng)優(yōu)先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費、金融、法規(guī)等方面的優(yōu)惠；其次，還對房地產(chǎn)項目的地點、環(huán)境、功能要求等特點進(jìn)行全面考察，深入了解市場的實際需求情況，明確項目的主要消費群體；最后，還要對項目附近樓盤的設(shè)計理念、售價、面積、開發(fā)商實力等情況進(jìn)行了解，充分發(fā)揮自身企業(yè)優(yōu)勢。要想在眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢，脫穎而出，就必須充分結(jié)合企業(yè)的自身情況，憑借對房地產(chǎn)行業(yè)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的房地產(chǎn)項目，形成一套具有自身經(jīng)營特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質(zhì)的產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位，深入發(fā)展，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭中占據(jù)一席之地。

（三）降低負(fù)債籌資風(fēng)險。在財務(wù)杠桿效應(yīng)的影響下，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)撬動更多的資本，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)有能力開放更多的房地產(chǎn)項目，并為自身帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。顯然，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良性的超前發(fā)展，這對于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升也具有重要意義。但是，負(fù)債需要被掌握在房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受的基礎(chǔ)上，如果在負(fù)債管理方面不考慮企業(yè)的承受能力，那么當(dāng)負(fù)載比例過高并超過企業(yè)承受能力的時候，企業(yè)也將面臨更大甚至致命的債務(wù)風(fēng)險。這也決定了，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須重視對自身的資本結(jié)構(gòu)做出優(yōu)化，并通過確保負(fù)債的合理性來實現(xiàn)自身籌資風(fēng)險的降低。從具體的實施策略來看，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得貸款或者使用其他渠道進(jìn)行籌資時，應(yīng)當(dāng)盡量選取內(nèi)部資源抵押的方式，從而將債務(wù)風(fēng)險控制在自身的可承受范圍之內(nèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也有必要對自身的融資渠道進(jìn)行進(jìn)一步的拓展，從而實現(xiàn)風(fēng)險的分化，這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款、信托基金、上市股票、債券融資的集合，并在多種融資形式中構(gòu)建起具有更大風(fēng)險規(guī)避能力的形式組合，以便對自身所面臨的資金風(fēng)險進(jìn)行分散。

（四）加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，提高專業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平、綜合素質(zhì)。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理呈現(xiàn)出了流于形式的缺陷，這種缺陷的出現(xiàn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量難以得到有效的管理。這種流于形式的問題，主要體現(xiàn)為以下方面：在施工方面，無論是施工方案還是各種計劃圖表都十分齊全，但是工程質(zhì)量管理中所面臨的實際問題及其解決策略卻沒有做出深入的探索。顯然，將這些問題標(biāo)注出來，可以有效提升工作人員的質(zhì)量風(fēng)險防控意識，從而發(fā)揮出警示的作用，但是由于只標(biāo)注問題而沒有解決問題，這讓房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理具有了紙上談兵的色彩。因此，在工程質(zhì)量管理中，不僅需要發(fā)現(xiàn)問題，而且需要從制度、人事、技術(shù)等多個方面探索問題解決路徑，并構(gòu)建起完善的質(zhì)量管控體系，通過明確崗位責(zé)任制度來強(qiáng)化其他各項制度的落實與貫徹，從而提升工程質(zhì)量水平。另外，工程質(zhì)量管理團(tuán)隊的專業(yè)水平，對于工程質(zhì)量管理工作的開展發(fā)揮著決定性的作用，因此在引導(dǎo)工程質(zhì)量管理團(tuán)隊開展日常管理工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有必要針對質(zhì)量管理人員實際工作需求強(qiáng)化培訓(xùn)工作，確保工程質(zhì)量管理團(tuán)隊專業(yè)水平、職業(yè)道德等能夠得到不斷地提升，并適應(yīng)工程質(zhì)量管理環(huán)境與工程質(zhì)量管理要求的不斷變化，從而促使工程質(zhì)量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質(zhì)量風(fēng)險的發(fā)生。

（五）做好房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)工作。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭程度的不斷加劇以及消費者消費水平的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須適應(yīng)市場要求對企業(yè)品牌高度重視。樹立一個良好的企業(yè)品牌形象并不是依靠大量的廣告或多媒體等方式，而是應(yīng)該憑借企業(yè)良好的產(chǎn)品質(zhì)量和優(yōu)秀的售后服務(wù)水平在消費者中樹立一個良好的口碑，再配以合適的媒體推廣和公關(guān)活動對企業(yè)進(jìn)行適度宣傳。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升品牌競爭力還需要注重文化建設(shè)，企業(yè)文化的構(gòu)建要求企業(yè)能夠提升自身對企業(yè)文化的重視，并通過長時間的努力逐步積累，從而促使企業(yè)文化產(chǎn)生文化底蘊，并發(fā)揮出推動企業(yè)發(fā)展的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)是一個長時間的過程，可以首先以開發(fā)商某一個成功項目作為載體，逐步擴(kuò)展，將特色產(chǎn)業(yè)做大做廣，最終形成一個很好的企業(yè)品牌。國內(nèi)房地產(chǎn)市場必須要在品牌競爭的道路上走下去，企業(yè)必須依靠具有高附加值的項目產(chǎn)品來滿足大部分客戶的需求，同時為企業(yè)提供更多的經(jīng)濟(jì)效益和資金積累，然后再將資金投入到企業(yè)品牌維護(hù)的過程中，只有在這種良性循環(huán)的情況下才能有效保證企業(yè)的生存和發(fā)展，有效規(guī)避風(fēng)險。

篇(5)

摘 要 隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會的飛速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)活動逐漸呈現(xiàn)向國際化靠近的趨勢,其中,關(guān)系到國計民生的房地產(chǎn)行業(yè)面對其發(fā)展的瓶頸,本文在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本狀況的基礎(chǔ)上,根據(jù)我國國情對我國信托業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的合作模式進(jìn)行深入研究。

關(guān)鍵詞 信托業(yè) 房地產(chǎn) 合作模式 REIT

隨著我國社會與經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,與國計民生相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)明顯呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。從上世紀(jì)90年代以來,我國房地產(chǎn)平均年增長率達(dá)37.8 %,2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)25280億元,同比增長30.2 %,增速同比上升8.4個百分點。但是房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源過度依賴于銀行貸款,不僅使國內(nèi)金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險,而且也限制了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。為了防止房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險最終轉(zhuǎn)嫁給銀行,抑制可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫,國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度,自2003年起陸續(xù)出臺了一系列政策法規(guī),多次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著極大的資金匱乏困境。中國房地產(chǎn)金融業(yè)的相對滯后已經(jīng)成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要因素,房地產(chǎn)行業(yè)急需創(chuàng)新金融融資工具。房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)相對于其他房地產(chǎn)融資工具有無與比擬的優(yōu)勢。2008年12月3日,國務(wù)院出臺的金融“國九條”的政策措施中,房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)首次在國務(wù)院層面作為一種拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。從這個意義上講,研究房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)無疑具有重要的理論和實際意義。

一、房地產(chǎn)投資信托基金創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式

其實,信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)中早有涉足,信托公司通過資金信托、財務(wù)顧問、財產(chǎn)和收益權(quán)信托等業(yè)務(wù)形式,在一些項目融資、企業(yè)并購重組、吸引戰(zhàn)略投資者等很多方面都與房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行過密切的合作。多年來,信托公司活躍于房地產(chǎn)以及金融鏈的相關(guān)環(huán)節(jié)。近年來,信托公司一直致力于以某些以資產(chǎn)管理為業(yè)務(wù)方向的轉(zhuǎn)型,充分運用各種新興的金融工具和信托功能來不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)的融資開發(fā)模式。這些活動相對于傳統(tǒng)模式的以單一的融資業(yè)務(wù)為主的模式而言,其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型大大增強(qiáng)了信托公司的金融工具和技術(shù)的運用能力和房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能力。其中的創(chuàng)新產(chǎn)品具體來說,包括分散投資組合管理的房地產(chǎn)信托基金、投融資結(jié)合并進(jìn)行信托單位分級設(shè)計的結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品等。過去我們一直都存在這樣的概念,信托公司作為資本運作的另一端,它只做自己的專業(yè)部分,即房地產(chǎn)金融鏈中的“金融”部分,而并不介入到房地產(chǎn)的具體運作中去。因此,對于未來信托公司將要參與和發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的主要方式包括項目合作、資產(chǎn)組合管理、夾層融資、提供融資安排及并購財務(wù)顧問等,它們始終圍繞著資本的合作而進(jìn)行和展開,從而形成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈或者價值鏈中一個非常重要環(huán)節(jié)。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金的主要優(yōu)勢

中國銀監(jiān)會出臺的信托“新辦法”明確將REITs作為信托公司今后創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要方向之一,在此政策導(dǎo)向之下,信托公司必將更大規(guī)模的開展真正意義上的房地產(chǎn)信托投資基金,為我國房地產(chǎn)融資模式探索出一條全新的道路。今后我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)一步加快向REITs轉(zhuǎn)軌的步伐,與國際接軌,突出其基金化的優(yōu)勢。REITs的主要優(yōu)勢包括:

(一)REITs具有流動性較強(qiáng)

如果某個投資者直接將其資本投資于房地產(chǎn)中,由于像房地產(chǎn)這樣的資產(chǎn)屬于不動產(chǎn),因此其固定性使其缺乏一定的流動性特征,當(dāng)房地產(chǎn)需要變現(xiàn)時不僅要求它的整體性,而且會使它在短時期內(nèi)有一定幅度折現(xiàn)。REITs則是一種相對間接的房地產(chǎn)行業(yè)投資類型,它是一種將房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品,它通常都會采用股票或者受益憑證之類的形式,另外REITs的申購門檻比較低,它的交易方式與股票相同,廣大房地產(chǎn)投資者可以根據(jù)其自身情況隨時處理他所持有的REITs股份,具有很高的流動性特征。

(二)投資面臨的風(fēng)險相對分散,可以多元化組合

其實,REITs就是一種投資組合的手段和方式,它注重的是風(fēng)險的分散。它可以用于投資不同的項目,而且回避風(fēng)險能力也比較強(qiáng)。同時,一個投資者還可以同時投資若干個不同的REITs,也可以涵蓋若干不同類別的投資項目,所以它不會局限于某個單個的REIT風(fēng)險壓力。REITs比較的常見的投資經(jīng)營項目包括寫字樓、商務(wù)公寓、購物中心、店面、商鋪酒店等,他們多數(shù)為不動產(chǎn)組合?？傊?相對于投資某個單一的不動產(chǎn)項目,REITs可以避免在投資標(biāo)的過程中的集中風(fēng)險。

(三)市場回報率相對比較高

REITs中的現(xiàn)金流一般來自于租金的收入、不動產(chǎn)的管理維修費用以及承租率等,所以相對來說比較穩(wěn)定。因為公司的財務(wù)變動狀況以及經(jīng)濟(jì)主體的獲利能力都不會直接影響到REITs的經(jīng)濟(jì)收益,它不會象股票投資一樣對經(jīng)濟(jì)變動情況反映的非常直接和快速。因此,穩(wěn)定的投資收益完全可以使企業(yè)的一些閑散資金取得很好的資本增值效應(yīng)。另外REITs還可以將一部分的資金繼續(xù)作為投資來運行不同類別的其它資產(chǎn),廣泛的增加收入來源,從而讓投資更加多元化。從而使資本在行之有效地降低投資的風(fēng)險和困難的同時,在底盤方面取得了比較高的經(jīng)濟(jì)回報。

(四)REITs的投資和管理都比較靈活

REITs是一種現(xiàn)代的高度創(chuàng)新的資本投資工具,它具有非常大的可移動性和靈活性?；鸬膭?chuàng)立機(jī)構(gòu)和資本市場的各類中間商以及它的持有者都可以廣泛的參與到REITs的最初設(shè)立、投資和管理運作當(dāng)中。而且,REITs還可以把一些金融機(jī)構(gòu)或者一些面臨困境和經(jīng)濟(jì)不利因素的銷售商手中持有的那些比較分散房產(chǎn)資本重新包裝上市。它甚至還可以把某個公司整個納入REITs的運作當(dāng)中。此外,根據(jù)我國目前的經(jīng)濟(jì)運行狀況,使得銀行融資的常規(guī)渠道不通暢,REITs可以作為一種非常直接有效的融資渠道,這樣REITs還可以形成房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)融資的重要渠道和基本模式。

三、發(fā)展REITs解決地產(chǎn)行業(yè)的缺陷

(一)解決房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)金融風(fēng)險的缺陷

首先,REITs降低房地產(chǎn)開發(fā)商的金融風(fēng)險。REITs和產(chǎn)業(yè)基金都是最重要的融資渠道,房地產(chǎn)開發(fā)商如果能夠有效的引進(jìn)該渠道之中的資金,就可以避免由于過分依賴銀行的貸款而帶來的風(fēng)險從而在多方面取得一個綜合的平衡狀態(tài)。由于目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金都來源于銀行貸款,這使房地產(chǎn)開發(fā)商在很大程度上都要受制于國家的宏觀調(diào)控政策。這樣的局面是房地產(chǎn)開發(fā)商所不愿接受的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商適當(dāng)?shù)脑黾右恍㏑EITs基金的比例,就可以在很大程度上降低國家政策層面的影響,從而保持業(yè)績以及經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定發(fā)展。其次,REITs還降低了廣大商業(yè)銀行來自于房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險?，F(xiàn)在,量投資者和消費者的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,并且比重在不斷增長。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金大量來自于商業(yè)銀行的貸款,消費者的資金有大一部分也同樣來自于商業(yè)銀行按揭貸款,很多商業(yè)銀行都面臨這種處境,所以大大的增加了風(fēng)險,這種情況下就引入相對來說抗風(fēng)險能力良好的REITs作為基金的基本來源,這樣就降低了很多商業(yè)銀行的金融風(fēng)險,很大程度上迎合了商業(yè)銀行需要。

(二)解決房地產(chǎn)市場房價偏高的缺陷

發(fā)展REITs可以逐漸優(yōu)化資本流動方式和運作模式,降低各方的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,最終打破房地產(chǎn)行業(yè)的資金循環(huán)怪圈,節(jié)約資本、整合現(xiàn)有資源,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展,從而降低房價。

(三)解決個人的投資者的收益相對較低的缺陷

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要投資者是廣大房產(chǎn)消費者,他們以購買房產(chǎn)的行為方式對房地產(chǎn)開發(fā)商等進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)投資。大部分房地產(chǎn)消費者都缺乏專業(yè)的金融知識和投資技巧,所以他們所購買房產(chǎn)都處于大量閑置的狀態(tài),這樣就降低了投資收益。如果他們可以將資本交給非常專業(yè)的投資基金來運作則可以大大提高他們的投資收益。

四、我國長期發(fā)展REITs的可行性分析

近年來我國房地產(chǎn)投資貸款在各類金融機(jī)構(gòu)以及一些新增的機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)中所占比重呈持續(xù)上升的趨勢,為此,國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策,在體現(xiàn)國家實力的同時也凸顯出我國房地產(chǎn)相關(guān)的融資渠道具有其單一性,這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大弊端。所以,我國房地產(chǎn)以及相應(yīng)的投資行業(yè)急需銀行以外的融資手段和模式來解決房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營放嗎的問題。構(gòu)建一個渠道多元化、收益高效化而且有利于降低和分散投資風(fēng)險的房地產(chǎn)運作模式,另外,中國非常雄厚的民間金融資本無法在單一的投資渠道中找到比較合適的運作途徑。隨著我國保險行業(yè)的發(fā)展以及養(yǎng)老保險的改革,我國各類機(jī)構(gòu)的投資者逐漸成熟。REITs的多種優(yōu)勢屬性會在很大程度上對我國金融業(yè)產(chǎn)生異常強(qiáng)大的吸引力,所以,我國應(yīng)該盡快創(chuàng)建全面發(fā)展、多元化、多層次、國際化的REITs市場。REITs也將成為信托行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)合作的最佳模式。

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篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險 控制

一、前言

稅收籌劃在目前政府對房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控、不斷加強(qiáng)樓市管控措施、對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)密監(jiān)管的大環(huán)境下，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的一個核心環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達(dá)到合理合法的避稅目的。在房地產(chǎn)行業(yè)通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業(yè)要面臨的各種風(fēng)險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)真細(xì)致做好以下工作：對稅收籌劃可能發(fā)生的各種風(fēng)險進(jìn)行深入和專業(yè)的分析，全面理解相關(guān)法律和政策要義，制定出有效防范風(fēng)險發(fā)生的應(yīng)對措施，切實地執(zhí)行稅收籌劃方案并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，最大限度防止風(fēng)險的發(fā)生。

二、稅收籌劃的概念

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案產(chǎn)生，經(jīng)過半個多世紀(jì)的發(fā)展，稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅（TaxSavings）的經(jīng)濟(jì)利益”。稅收籌劃作為一門學(xué)科，主要由稅務(wù)管理學(xué)、財務(wù)管理學(xué)、會計學(xué)等多門學(xué)科組成。由于目前世界各國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不同，稅收籌劃這門學(xué)科在資本主義發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展成熟，而我國還處在稅收籌劃學(xué)習(xí)和運用的初級階段。

三、房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收籌劃風(fēng)險

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關(guān)法律和政策，也可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營陷入各種困境而存在風(fēng)險。

（一）稅收政策風(fēng)險

稅收政策風(fēng)險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)難以完成稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)在我國市場經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，稅收政策將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。由于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，出現(xiàn)了規(guī)章和稅收規(guī)范數(shù)量要多于法律法規(guī)的現(xiàn)象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度的不斷完善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速變化，政策也會發(fā)生改變，這就導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執(zhí)行。這是房地產(chǎn)行業(yè)時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。

（二）法律風(fēng)險

在國內(nèi)，稅收籌劃業(yè)務(wù)尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生變化；并且房地產(chǎn)企業(yè)實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規(guī)定。一旦企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時候，相關(guān)人員對現(xiàn)行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的法律風(fēng)險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導(dǎo)致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執(zhí)行，由此會給企業(yè)的正常發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

（三）行業(yè)之間的風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，因此會受到社會經(jīng)濟(jì)多方面的影響。影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有諸多方面的因素，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，從而房地產(chǎn)行業(yè)之間就存在許多復(fù)雜和相互的影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時候?qū)π袠I(yè)也產(chǎn)生潛在的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)運轉(zhuǎn)通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的資金風(fēng)險也會大大增加。

（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不是單一的項目，行業(yè)內(nèi)各個企業(yè)之間的經(jīng)營項目也不會完全相同，因此，企業(yè)稅收籌劃方案詳細(xì)規(guī)劃的項目也是多種多樣的。在項目經(jīng)營多樣化的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經(jīng)營風(fēng)險。如果不對操作作出合理的規(guī)范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現(xiàn)真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風(fēng)險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進(jìn)行稅收籌劃，勢必會造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加，從而可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營項目的失敗。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的控制措施

對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃進(jìn)行風(fēng)險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現(xiàn)的各種風(fēng)險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風(fēng)險。應(yīng)針對可能發(fā)生的不同風(fēng)險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進(jìn)行風(fēng)險應(yīng)對：

（一）深入了解稅籌劃的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業(yè)經(jīng)營管理和財務(wù)管理的操作流程。還要對現(xiàn)行相關(guān)法律和政策進(jìn)行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風(fēng)險，以及風(fēng)險帶來的后果，而且要樹立風(fēng)險防范意識，這樣才能使企業(yè)實現(xiàn)收益最大化及風(fēng)險最小化。

（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步

稅法與房地產(chǎn)相關(guān)政策起著調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，它實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關(guān)政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的繳稅方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行優(yōu)化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關(guān)政策會隨著市場環(huán)境的改變而變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關(guān)政策的變化，及時修改完善方案，及時調(diào)整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。

（三）建立健全會計核算制度

健全的會計核算制度是企業(yè)實施稅收籌劃的基礎(chǔ)，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業(yè)稅收籌劃能否有效實現(xiàn)合理合法的避稅。對于整個企業(yè)經(jīng)營的過程，財務(wù)部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據(jù)，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎(chǔ)，財務(wù)部門的會計核算工作是否能提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)關(guān)系到誰稅收籌劃能否實現(xiàn)，以及能否規(guī)避風(fēng)險。要嚴(yán)格對財務(wù)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，制定會計核算工作的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)核制度，制定相關(guān)工作的獎懲標(biāo)準(zhǔn)。

（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性

稅收籌劃決策關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業(yè)一項整體的系統(tǒng)工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業(yè)稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應(yīng)該看到整體稅費的降低，和企業(yè)整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業(yè)整體稅務(wù)成本的變化，就會導(dǎo)致企業(yè)的持久發(fā)展受到影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

五、結(jié)束語

稅收籌劃能給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)利益，但是其背后潛在的風(fēng)險也不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點深刻理解相關(guān)法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風(fēng)險，合理制定籌劃方案，嚴(yán)格落實嚴(yán)格監(jiān)督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業(yè)帶來的風(fēng)險。

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篇(7)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債不僅高而且資金的回收時間長加上投資規(guī)模的巨大，這些因素的稍微變化就會可能對房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險造成很大的影響。及早察覺風(fēng)險的信號，并且及時對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行有力地分析，同時采取行之有效地防范與補救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產(chǎn)商在現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)動蕩不安的大環(huán)境中所必需的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)的原因是不同的，不同的企業(yè)具有不同的財務(wù)風(fēng)險，但最后表現(xiàn)結(jié)果就是現(xiàn)金流短缺，不能支付應(yīng)付賬款和償還到期債務(wù)，其形成原因歸根到底來自于兩個方面：企業(yè)的微觀因素和宏觀因素。這兩個方面的原因?qū)е铝似髽I(yè)突發(fā)性財務(wù)風(fēng)險和周期性財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。本文將結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)屬性，從宏觀方面和微觀方面對房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行研究。

1.1宏觀方面分析

1.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)周期因素

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，發(fā)展趨勢也受到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期與國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期相同，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)周期的四個階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)周期也可以劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展比較好的時候，房地產(chǎn)行業(yè)同樣發(fā)展勢頭趨好，樓市表現(xiàn)趨向于活躍，房價上漲，成交量不斷放大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票一片紅，呈現(xiàn)上漲的趨勢，企業(yè)財務(wù)狀況比較好，危機(jī)發(fā)生概率很小。

1.1.2金融環(huán)境風(fēng)險

金融環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要表現(xiàn)在放貸規(guī)模的變動和利率的變動。我國房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率相對于其他行業(yè)明顯偏高，債務(wù)融資在房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產(chǎn)公司的利息支付負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響企業(yè)正常經(jīng)營，加大了現(xiàn)金流出量，同時也會抑制房地產(chǎn)的投資和消費需求，加重了投資者的還貸壓力。

1.1.3土地成本風(fēng)險

土地價格在房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營成本中占有非常大的比重，若房地產(chǎn)公司不能很好的利用土地資源，將嚴(yán)重影響其資產(chǎn)有效地周轉(zhuǎn)，加大資金的機(jī)會成本。由于國家土地資源是不可再生的資源，其使用權(quán)和交易權(quán)受到國家國土政策的制約和影響，所以土地價格易受到土地市場上供求關(guān)系的影響，可是這又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備成本。

1.1.4市場供求風(fēng)險和變現(xiàn)風(fēng)險

市場供求風(fēng)險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場主要是由城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)收入增長形成的消費需求來主導(dǎo)，房價上漲主要反映的是基于消費性需要的真實的供求關(guān)系。變現(xiàn)風(fēng)險是指將商品兌換成現(xiàn)金時因折價而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險。因此當(dāng)房地產(chǎn)上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價而蒙受損失。

1.2微觀方面分析

1.2.1籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險是由于企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)和籌資方式的不合理而引發(fā)的企業(yè)到期不能償還本金和利息或企業(yè)未能取得預(yù)期計劃的收益的風(fēng)險。2012年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在降價跑量的同時，也頻頻在資本市場上融資，萬科、綠地等企業(yè)在年內(nèi)均有數(shù)十億的融資大單。從上市的房地產(chǎn)公司50強(qiáng)來看，房地產(chǎn)公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產(chǎn)企業(yè)被迫出賣自己的股權(quán)以求繼續(xù)生存，即使能夠發(fā)行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。

1.2.2營運風(fēng)險

營運風(fēng)險主要包含以下三個方面。首先是產(chǎn)品銷售過程所帶來的營運風(fēng)險：若公司的房地產(chǎn)企業(yè)將其自身商品定位不當(dāng)，就不能適應(yīng)市場的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流就會受到影響，由營運風(fēng)險而轉(zhuǎn)變成公司財務(wù)風(fēng)險的機(jī)率就會加大。其次是生產(chǎn)建造過程帶來的營運風(fēng)險：如果生產(chǎn)建造過程中出現(xiàn)安全事故或是原材料價格上漲等不利因素，這也會嚴(yán)重影響企業(yè)今后的經(jīng)營。最后是企業(yè)日常經(jīng)營管理帶來的營運風(fēng)險：房地產(chǎn)企業(yè)房屋建造時間長，使房地產(chǎn)企業(yè)無法如期交房，造成業(yè)主的集體退房或是惹上官司就會使房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅度下降，嚴(yán)重影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2.3投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指企業(yè)對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風(fēng)險，資金投資使用的好壞將會直接影響到投資風(fēng)險的發(fā)生。它也是一種經(jīng)營風(fēng)險，房地產(chǎn)投資的長周期性同樣給企業(yè)帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險，通常用來指企業(yè)投資的預(yù)定收益率的不確定性。

參考文獻(xiàn)

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