房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點精品(七篇)

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篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財務(wù)風(fēng)險 控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險的特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動是支持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，促進房地產(chǎn)項目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)用于運轉(zhuǎn)的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對銀行的依賴程度。由于我國經(jīng)濟發(fā)展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內(nèi)證券市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。

（二）投資活動對企業(yè)經(jīng)營管理水平要求高

房地產(chǎn)項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機構(gòu)對市場走勢和競爭環(huán)境的預(yù)測均來源于對歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來說，投資決策中對政策條件和經(jīng)濟環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發(fā)較大的財務(wù)風(fēng)險。

（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大

房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場供求狀況和購房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積增長率變化情況。

由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過程中我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產(chǎn)行業(yè)新開發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發(fā)面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價促銷，導(dǎo)致購房者強烈的降價預(yù)期，在這一過程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險會直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)風(fēng)險控制的主要環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的主要環(huán)節(jié)進行企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的把控。

（一）投資風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業(yè)經(jīng)驗的高管團隊、建立科學(xué)嚴謹?shù)臎Q策流程、扎實細致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的有效手段。

（二）籌融資風(fēng)險控制

根據(jù)房地產(chǎn)面臨財務(wù)風(fēng)險的具體特點，可知融資風(fēng)險把控是與投資風(fēng)險控制密切相關(guān)的風(fēng)險控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營的開發(fā)時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務(wù)風(fēng)險控制就是融資風(fēng)險控制。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風(fēng)險的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評價企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節(jié)點。不僅僅是將成功實現(xiàn)融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風(fēng)險及整體財務(wù)風(fēng)險。

（三）營運資金風(fēng)險控制

作為房地產(chǎn)項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營運資金風(fēng)險控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的重中之重。目前，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動資金控制愈加規(guī)范和嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營運資金風(fēng)險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現(xiàn)。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現(xiàn)項目資金的良性循環(huán)，降低整體財務(wù)風(fēng)險。

除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險、內(nèi)控管理風(fēng)險等，雖然每個企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險控制，避免嚴重危機的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險控制的主要措施

（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項目開發(fā)進度及銷售進度，對項目前期的財務(wù)測算及事中事后的財務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。

因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發(fā)前期進行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測，避免項目財務(wù)風(fēng)險。在項目開發(fā)的過程中應(yīng)該實時根據(jù)項目開發(fā)進度及市場情況的變化及時調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標的實現(xiàn)，體現(xiàn)出財務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。

（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)

基于健全項目開發(fā)預(yù)算體系，通過對項目開發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項目開發(fā)階段，考慮項目所處開發(fā)階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務(wù)風(fēng)險。

通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險。由于項目開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經(jīng)營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現(xiàn)長期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現(xiàn)長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險。

（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化

房地產(chǎn)項目對資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至?xí)侠壅麄€企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。

1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，銷售回款是整個項目開發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財務(wù)風(fēng)險控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營銷與財務(wù)的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。

2.經(jīng)營性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預(yù)期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項目進入銷售期和經(jīng)營期以后，將一定的經(jīng)營性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營性現(xiàn)金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過于樂觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內(nèi)需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

針對這一特點，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務(wù)預(yù)測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項目開發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。

3.利用經(jīng)營性資金盈余進行再投資管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展模式，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會在其投資項目的中后期利用項目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發(fā)投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內(nèi)無法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應(yīng)在絕對滿足項目自身開發(fā)經(jīng)營的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現(xiàn)金流量情況進行預(yù)測，避免由于過度投資產(chǎn)生的資金流動性弱而導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)論

篇(2)

一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分典型的資金密集型行業(yè),它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應(yīng)變能力差等特點,并且很容易受到國內(nèi)外的競價發(fā)展形勢和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來,由國家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求,到2000年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年,我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險,我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險,并在不斷的發(fā)展中學(xué)會有效合理的控制財務(wù)風(fēng)險。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因為其自身的性質(zhì)就會存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險,都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響,主要是以下幾個方面:

1.負債率高

通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉(zhuǎn),在選擇項目時已出現(xiàn)盲目性,出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運用少

根據(jù)資料顯示,在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的融資方式,導(dǎo)致對銀行依賴性大,使得很多風(fēng)險都壓在銀行身上。同時,主要是運用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風(fēng)險全部集中在國內(nèi)銀行身上,不利于分散風(fēng)險。

3.財務(wù)涉及面廣,管理較難

企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務(wù)活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜,涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計單位、企業(yè)職工等,再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多,這些也就使得財務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的有效措施

1.構(gòu)建正確的風(fēng)險評價體系

首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險評價指標,要能夠準確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險水平,把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力,以便正確恰當(dāng)?shù)膶ζ滹L(fēng)險及時預(yù)防和提出相對應(yīng)的措施,這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上樹立一個標準,使得財務(wù)評估工作更加具有針對性、目的性。

2.開發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險,會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理,其次要擴大自身的資金擁有情況,逐步的開發(fā)自引外資的條件:比如,可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃,在保持公司原有負債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節(jié)省財務(wù)管理的費用,也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等,來不斷的控制企業(yè)成本,逐步提升企業(yè)的價值來降低財務(wù)面臨的風(fēng)險。

3.要完善財務(wù)管理策略,加強內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務(wù)成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理,約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略,以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組,對財務(wù)進行定期的考核和監(jiān)督,實現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外,還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計上,對成本進行預(yù)先規(guī)劃,以便使圖紙上的成本與實際成本更接近,減少誤差。也要成立一個專門的財務(wù)監(jiān)督小組,在各個環(huán)節(jié)按制度和目標嚴格監(jiān)督,盡量減少人為因素的干擾,提高財務(wù)風(fēng)險控制的保障。

4.要做好市場調(diào)研,降低外部風(fēng)險

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 風(fēng)險 管理

作為與國民經(jīng)濟與金融安全息息相關(guān)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)將其整體風(fēng)險水平控制在合理區(qū)間內(nèi)是保證其自身安全發(fā)展需要和維持整個經(jīng)濟穩(wěn)定的必要舉措。然而，房地產(chǎn)業(yè)相比其他行業(yè)，具有企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大、資本投入高度集中的特點，這使得本行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況經(jīng)常受制于諸多影響因素，除企業(yè)本身的經(jīng)營管理模式與戰(zhàn)略決策水平外，還有國家的宏觀經(jīng)濟政策和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等，這加大了房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的風(fēng)險管理的難度。在房地產(chǎn)行業(yè)相對發(fā)展成熟的各國，對于房地產(chǎn)企業(yè)的個體和全行業(yè)的整體風(fēng)險都有系統(tǒng)的研究和嚴格的控制規(guī)范，但我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，對這方面的研究相對稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)普遍風(fēng)險控制水平有限，這引發(fā)了學(xué)界和業(yè)界的諸多擔(dān)憂。

一、企業(yè)內(nèi)部控制與財務(wù)風(fēng)險管理的關(guān)系

企業(yè)的內(nèi)部控制與風(fēng)險管理的共同目標是保證企業(yè)的合理、健康發(fā)展，避免或最小化因為外部或內(nèi)部因素的影響而使企業(yè)遭受不必要的損失。然而，就兩者之間的關(guān)系的討論在國內(nèi)外都沒有產(chǎn)生過明確一致的結(jié)論。國外的相關(guān)研究者對兩者關(guān)系一般持三種觀點：其一是認為企業(yè)的內(nèi)部控制體系是風(fēng)險管理工作的基礎(chǔ)，而后者是對前者的拓展應(yīng)用；其二認為企業(yè)的內(nèi)部控制包含了風(fēng)險管理，風(fēng)險管理是內(nèi)部控制工作內(nèi)容之一；三是認為內(nèi)部控制與風(fēng)險管理相互融合，互為補充。而在理論文獻和業(yè)界工作之中，兩者的界限正變得越來越模糊，很多時候表示同樣概念。

相較國外文獻，國內(nèi)對企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險管理關(guān)系的探討起步相對晚，但近些年發(fā)展得較快?？偨Y(jié)國內(nèi)學(xué)者在這方面的研究，大概觀點與國外類似。另外結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的特有情況，國內(nèi)學(xué)者提出：對風(fēng)險暴露的指示工作比關(guān)注企業(yè)經(jīng)營控制細節(jié)更重要，設(shè)計執(zhí)行科學(xué)的風(fēng)險管理體系比單純關(guān)注于內(nèi)部控制體制的建立更有意義。從《配套指引》中可見，企業(yè)的風(fēng)險管理往往伴隨著內(nèi)部控制策略的實施，而內(nèi)部控制框架的建立很多時候是為了更好地進行風(fēng)險管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)經(jīng)營失敗的教訓(xùn)也告訴我們，企業(yè)所承受的財務(wù)風(fēng)險很大一部分根源于良好內(nèi)部控制的缺失，如企業(yè)沒有實現(xiàn)內(nèi)部職務(wù)的合理分離，或存在大量的尋租、舞弊等現(xiàn)象。所以，若企業(yè)不能根據(jù)自身財務(wù)風(fēng)險管理的目標設(shè)置、建立并嚴格執(zhí)行合理的內(nèi)部控制框架和方案，則可以認為該企業(yè)的內(nèi)部控制是失效的，不但無法進行有效的財務(wù)風(fēng)險管理，還會使得企業(yè)處于不必要的風(fēng)險暴露之中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險類別分析

在設(shè)計內(nèi)部控制體系以實現(xiàn)風(fēng)險管理目標之前，首先要分析影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的主要風(fēng)險因素，經(jīng)總結(jié)包括以下幾種：

（一）日常運營的財務(wù)風(fēng)險

主要包括房地產(chǎn)公司日常運營中的事務(wù)性支出，不少房地產(chǎn)企業(yè)因為預(yù)算制度不完善，財務(wù)報表制度與會計、審計制度建設(shè)不成熟，導(dǎo)致運營過程中費用過高，效率低下，形成持久性的財務(wù)風(fēng)險。

（二）債務(wù)風(fēng)險與利率風(fēng)險

此兩類風(fēng)險來自于房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源的不確定性與利率的變動。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在過度依賴債務(wù)融資現(xiàn)象，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源具有脆弱性與不穩(wěn)定性，一旦銀行信用窗口收緊或者出現(xiàn)利率的持續(xù)性上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本必將大幅度提升，資金來源縮小，財務(wù)風(fēng)險激增。

（三）財務(wù)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)公司的特性決定其每一個項目的資金占用量是巨大的，則單個項目的成功與否有時候可能直接決定著房地產(chǎn)公司的財務(wù)安全，無論是選擇錯誤的投資項目，或者從合作方或客戶處承受高的信用風(fēng)險，都可能給房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險管理帶來巨大的負擔(dān)。

三、從內(nèi)部控制的角度實施風(fēng)險管理的措施

從上文的分析中可見，為應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)所承受的不同類型的財務(wù)風(fēng)險，在對這些風(fēng)險進行分門別類之后，針對性地設(shè)計內(nèi)部控制策略提示并解決來自各個方面的風(fēng)險因素，最終形成一個相輔相成、全面應(yīng)對各類風(fēng)險的內(nèi)部控制框架。基于這一思想，我們對我國房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)部控制的財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測與管理給出以下建議：

首先，應(yīng)該加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金的管理與控制。企業(yè)的內(nèi)部控制體系應(yīng)當(dāng)同時保證資金使用的透明與資金調(diào)度的高效，同時建立定期的財務(wù)報告制、會計審計制與全面預(yù)算制度，監(jiān)控資金狀況。針對自身行業(yè)特性，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)用本公司數(shù)據(jù)定期計算財務(wù)風(fēng)險指標，如損失率，在險價值等；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部控制體系中建立嚴格的成本核算體系，考慮利息率和原料采購成本價的變動；第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建財務(wù)信息資料庫并及時更新，對于合作銀行、合作伙伴與客戶的信用狀況等因素都要考慮在內(nèi)。通過建立穩(wěn)健的財務(wù)決策系統(tǒng)。在新上馬項目與研發(fā)過程中，使用合適的財務(wù)手段如對沖或分散投資的方式，防止大的政策風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)招致難以承受的損失；最后，加強房地產(chǎn)公司財務(wù)人員的挑選與培訓(xùn)，以保持合理的治理結(jié)構(gòu)和自上而下的高執(zhí)行力，這可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)避免由于財務(wù)人員任用不當(dāng)和執(zhí)行力不足、運行效率低下造成的財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)束語

有效地進行財務(wù)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的目標之一，而同時合理的內(nèi)部控制框架也有利于房地產(chǎn)企業(yè)有效地監(jiān)控財務(wù)風(fēng)險與應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要來源，從內(nèi)部控制框架構(gòu)建的角度，提出科學(xué)的內(nèi)部控制體系的建立應(yīng)充分考慮企業(yè)的風(fēng)險暴露，與風(fēng)險控制科學(xué)地相結(jié)合，達到統(tǒng)一的目標，即保證企業(yè)的健康、長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會[J].中央企業(yè)全面風(fēng)險管理指引. 2006

[2]德勤華永會計事務(wù)所有限公司.中國上市公司內(nèi)部控制調(diào)查分析報告. 2010

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財務(wù)管理;風(fēng)險問題

近年來隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，數(shù)量越來越多，規(guī)模也越來越大，隨之而來面臨的財務(wù)風(fēng)險也越來越多。目前，財務(wù)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)管理中的重要內(nèi)容，其中最為重要的就是風(fēng)險的問題，只有做好風(fēng)險預(yù)防工作、采取有效措施面對風(fēng)險，才能提高企業(yè)財務(wù)管理效率，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

財務(wù)管理面臨著一個重要的問題就是理財風(fēng)險。在信息化時代下，計算機憑借其自身的優(yōu)勢，在企業(yè)中得到了普遍應(yīng)用，并且逐漸承擔(dān)著越來越重要的任務(wù)。企業(yè)財務(wù)管理工作同樣如此，計算機技術(shù)的引進，使得財務(wù)管理實現(xiàn)了虛擬化，近些年，計算機技術(shù)的快速發(fā)展，使得消息的種類和數(shù)量不斷增加，從目前來看，企業(yè)財務(wù)管理還無法完全應(yīng)對復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，因此，使得財務(wù)管理工作面臨著一定的風(fēng)險。企業(yè)為了進一步提高經(jīng)濟效益，往往把大部分資產(chǎn)投入到虛擬領(lǐng)域中，而保護措施不當(dāng)，無疑增加了企業(yè)的投資風(fēng)險。過去，企業(yè)主要是通過有形資產(chǎn)實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟增長，而在新時期下，企業(yè)經(jīng)濟增長是有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的共同作用，且無形資產(chǎn)比重要更大。傳統(tǒng)的財務(wù)管理，忽視了無形資產(chǎn)的重要作用，如果還采用傳統(tǒng)的財務(wù)管理，肯定會增加企業(yè)風(fēng)險。此外，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，企業(yè)的規(guī)模和人才隊伍不斷擴大，因此，企業(yè)財務(wù)管理的工作范圍和內(nèi)容也呈現(xiàn)逐漸擴大的趨勢，財務(wù)管理工作在企業(yè)中的作用越來越突出。但是，在實際的運行過程中，企業(yè)在財務(wù)管理人才方面存在著諸多問題，企業(yè)在聘用財務(wù)管理人員方面，門檻較低，被聘用的工作人員，沒有堅實的理論基礎(chǔ)，幾乎沒經(jīng)過任何專業(yè)的訓(xùn)練就直接上崗，更不用說財務(wù)風(fēng)險管理能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險問題成因分析

（一）籌資風(fēng)險

具體體現(xiàn)在三個方面：（1）負債金額巨大。房地產(chǎn)行業(yè)本身特點決定了其需要大量的籌資金額。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在成立初期階段往往需要大量投入債務(wù)資金，自有資金占有很少一部分，其運營資金大部分來自銀行貸款。近幾年，貸款率正在持續(xù)走高。受到所謂的高回報驅(qū)使，一些企業(yè)在盲目地四處舉債，使其資金成本提高，財務(wù)風(fēng)險也隨之增加；（2）房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)項目能夠滾動開發(fā)往往會選擇再次籌資。但是很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ζ鋬?nèi)部資金潛力進行挖掘，沒有做到對積累資金做到有效利用，而是一味地進行貸款。對于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團，甚至產(chǎn)生連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦某一環(huán)出現(xiàn)斷裂，就會給企業(yè)帶來巨大生存危機，而原有風(fēng)險也會進一步擴大；（3）我們知道市場及利率是不斷變化的，而這一變化也會或多或少的增加財務(wù)風(fēng)險，在房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的諸多風(fēng)險中也是最為致命的，并且該風(fēng)險不可預(yù)測。從國內(nèi)外來看，出現(xiàn)了明顯的通貨膨脹，中央銀行為了使通貨膨脹降低到合理水平，曾連續(xù)加息多次。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，匯率編導(dǎo)意味著資金成本增加，預(yù)期收益減少。

（二）項目投資

一些房地產(chǎn)企業(yè)錯誤地認為，土地使用權(quán)是獲取收益的重要保障，只要能夠得到它，然后在進行圖紙設(shè)計、施工、投入施工所需資金，就能夠在規(guī)定期限內(nèi)交工，從而獲得經(jīng)濟效益。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)不惜花費巨資獲取土地使用權(quán)，開展“圈地運動”。但是如果土地權(quán)使用權(quán)購置之后在資金運作、回報率等方面并沒有做出科學(xué)預(yù)算，那么其預(yù)期利潤目標也就無法實現(xiàn)，更別說對每項成本的測算和具體落實了。很有可能導(dǎo)致企業(yè)盲目操作，增加投資成本。

（三）項目經(jīng)營

一些房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注項目施工質(zhì)量和施工進度，對財務(wù)管理工作不重視，往往沒有做好財務(wù)監(jiān)督工作，財務(wù)部門自身對財務(wù)管理認識不到位，其作用也沒有充分發(fā)揮出來。在成本核算方面只是大概進行簡單的計算，計算過程粗糙，缺乏計算依據(jù)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門并沒有結(jié)合企業(yè)實際情況開展成本管理工作，對成本核算不重視，從而導(dǎo)致實際成本與預(yù)算存在較大的偏差，從而增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、加強房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險管理的有效措施

（一）樹立正確的財務(wù)管理理念

企業(yè)的健康發(fā)展離不開有效的財務(wù)管理工作，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層必須樹立正確的財務(wù)管理理念，高度重視財務(wù)管理工作，嚴格按照相關(guān)要求，對財務(wù)管理工作第一責(zé)任人進行確立，不斷提高對各項制度重要性的認識，采取有效措施，最大限度減少人為對財務(wù)管理的干擾，將資金的來源逐項理清，對資金的支出結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。除此之外，增強財務(wù)管理中的無形資產(chǎn)管理，并將其作為重點內(nèi)容，提高企業(yè)人力資源的質(zhì)量，不斷增強企業(yè)的綜合生產(chǎn)能力和創(chuàng)新能力。

（二）完善風(fēng)險管理機制

資產(chǎn)在使用的過程中，必然面臨著諸多風(fēng)險，因此，需要建立健全風(fēng)險管理機制。首先，企業(yè)要聘用或內(nèi)部選拔專人建立風(fēng)險管理委員會，對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)防、分析。其次，要建立完善的風(fēng)險預(yù)警機制，由于企業(yè)的財務(wù)面臨著內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的雙重風(fēng)險，因此，必須建立起行之有效的風(fēng)險管理機制，做到財務(wù)風(fēng)險早發(fā)現(xiàn)、早解決。第三，事業(yè)單位要對財務(wù)狀況進行時時掌握，對于資金的使用要進行嚴格規(guī)定，以此保證資金的高效運轉(zhuǎn)。

（三）建立財務(wù)預(yù)警體系

所謂財務(wù)預(yù)警體系的簡單來說就是企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，盡可能規(guī)避或減少風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)任何一個環(huán)節(jié)都離不開風(fēng)險預(yù)警體系。在實際運行中，企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營和財務(wù)情況、市場競爭情況以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等，準確、及時的判斷是否進行預(yù)警。

四、結(jié)語

綜上所述，本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例，圍繞財務(wù)管理風(fēng)險問題展開研究，提出了有效的解決方法。房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)管理風(fēng)險問題也是其它行業(yè)需要面對的。因此，其它行業(yè)可以根據(jù)其自身實際情況，對本文所提出的措施進行合理利用。如果沒有及時采取行之有效的方法，就很有可能導(dǎo)致風(fēng)險增加，降低企業(yè)經(jīng)濟效益，甚至對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

作者:李亞東 單位:鄭州清華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)戰(zhàn)略；財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時間不是很長，但是已經(jīng)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要地位、發(fā)揮著重要作用。一方面房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展速度較快，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品與人民生活密不可分。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到社會的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)也在關(guān)注中成長。同時，行業(yè)參與的主體數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力越來越大。我國房地產(chǎn)行業(yè)要想在激烈的市場競爭環(huán)境下贏取發(fā)展，制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略顯的尤為重要。企業(yè)戰(zhàn)略可以按照層次不同進行劃分，職能戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略和公司戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的三個重要戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略主要發(fā)揮財務(wù)戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略和人事戰(zhàn)略作用，財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要的作用，財務(wù)戰(zhàn)略需要以價值分析為基礎(chǔ)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)籌下完成。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在促使企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮戰(zhàn)略作用，可以實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)資金均衡流動和有效配置，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略目標是維持企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是企業(yè)處于長期盈利狀態(tài)下的戰(zhàn)略性思維活動。財務(wù)活動是企業(yè)若干戰(zhàn)略活動之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略就是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，因此財務(wù)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要組成部分，與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略形成一個有機組合。[1]從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度看，總體戰(zhàn)略主要分為財務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)戰(zhàn)略中發(fā)揮特殊作用，從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展角度分析，可以保證企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略能夠有效執(zhí)行。通過分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在推動企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的同時，對企業(yè)其它戰(zhàn)略順利實現(xiàn)發(fā)揮重要作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要把財務(wù)戰(zhàn)略與其它戰(zhàn)略有機結(jié)合起來，把其看成是企業(yè)發(fā)展的根本戰(zhàn)略。財務(wù)戰(zhàn)略需要按照房地產(chǎn)企業(yè)其他戰(zhàn)略的規(guī)定指定相應(yīng)的措施和戰(zhàn)略規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)籌資戰(zhàn)略分析

籌資是企業(yè)發(fā)展的重要活動，籌資的目的是滿足企業(yè)發(fā)展過程中資金的需要，企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對資金需求較大，因此籌資是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的重要活動之一。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略籌資需要解決資金流轉(zhuǎn)和企業(yè)生產(chǎn)特點的周期性問題、企業(yè)的總體戰(zhàn)略與財務(wù)戰(zhàn)略籌資的關(guān)系問題、企業(yè)經(jīng)營過程中可利用籌資方式問題等?；I資被看成是房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略之一，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，籌資工作直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)大都采取擴張性戰(zhàn)略，具體表現(xiàn)為不斷擴大項目開發(fā)，企業(yè)在擴張過程中需要財務(wù)杠桿的支撐，具體實施過程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項目擴張的需要。[2]房地產(chǎn)企業(yè)融資最終是為了解決發(fā)展過程中的資金問題，進行融資工作的前提需要對資金狀況進行預(yù)算，從房地產(chǎn)企業(yè)的特點，所擁有的資金狀況與項目開發(fā)所處的階段有著緊密的關(guān)系，只有通過準確判斷才能從根本上改變預(yù)算資金與實際項目開發(fā)資金相差很大的狀況。如何預(yù)算不準確，一方面會導(dǎo)致資金過剩，另一方面導(dǎo)致資金短缺。兩種狀況對企業(yè)發(fā)展來說都會產(chǎn)生損失。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入項目和現(xiàn)金流出項目之間不平衡，對資金鏈會產(chǎn)生嚴重影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理者應(yīng)該準確把握企業(yè)資金運轉(zhuǎn)狀況，才能更好的做好融資工作。

我國的金融市場與西方國家相比發(fā)展速度相對較慢，各種政策性限制較多，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對單一。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析，銀行仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的主要渠道。隨著我國金融市場的發(fā)展和完善，銀監(jiān)會對銀行的監(jiān)管力度越來越大，銀行的風(fēng)險控制體系逐步建立，因此房地產(chǎn)市場的銀行融資門檻越來越高，單一的銀行途徑融資已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時，采取單一的銀行融資方式也會加大銀行投資的風(fēng)險。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國經(jīng)濟的開放程度越來越強，一些現(xiàn)金的融資工具逐步在我國形成，隨著金融資政策的完善和發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式正在形成。從房地產(chǎn)行業(yè)自身特點看，所需資金密度大，項目開發(fā)周期長，資金回收周期長。按照國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控策略，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵在于土地和資金，所以房地產(chǎn)行業(yè)在實施過程中能否順利融資時關(guān)系到發(fā)展的根本問題。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略具有自身的特點，財務(wù)戰(zhàn)略與其他相關(guān)戰(zhàn)略之間的整合能力差。企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該是從企業(yè)發(fā)展的根本問題出發(fā)，代表企業(yè)的最高戰(zhàn)略思想。其主要特點是從企業(yè)的全局出發(fā)，對影響企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部、外部資源進行合理配置，保證各種資源處于優(yōu)化狀態(tài)。企業(yè)職能戰(zhàn)略主要是從生產(chǎn)、研發(fā)、財務(wù)、營銷、人事等職能部門按照企業(yè)的發(fā)展目標制定的策略和規(guī)劃，可以看成是企業(yè)戰(zhàn)略的細化，主要是從職能具體狀況出發(fā)進行分析。[3]企業(yè)戰(zhàn)略中財務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展重要作用，財務(wù)戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃必須以企業(yè)戰(zhàn)略為依據(jù)，同樣需要與企業(yè)職能戰(zhàn)略相比配，企業(yè)戰(zhàn)略體系是企業(yè)發(fā)展重要指導(dǎo)方針，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中同樣需要戰(zhàn)略體系作指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略體系主要是從企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略兩個角度出發(fā)，對企業(yè)進行整體規(guī)劃。只要解決企業(yè)發(fā)展過程中各種職能整合性差的問題。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中只有把財務(wù)戰(zhàn)略放在突出的位置，才能協(xié)調(diào)好各種職能，才能保證整個企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略狀況看，財務(wù)激勵機制不健全，激勵措施不到位等問題突出。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的順利實施與企業(yè)的激勵機制存在緊密的聯(lián)系。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)形成一套完整的財務(wù)管理制度，但是缺乏必要的財務(wù)管理激勵機制，所以對財務(wù)戰(zhàn)略的實施產(chǎn)生嚴重的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的所有者和經(jīng)營者的關(guān)系看，只存在委托的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的狀況決定了信息的不對稱，因此股東和經(jīng)理人之間存在相關(guān)的道德風(fēng)險問題。具體表現(xiàn)為，一是偷懶現(xiàn)象，主要體現(xiàn)為經(jīng)營者的付出與獲取存在不協(xié)調(diào)性；二是機會擁有現(xiàn)象，具體體現(xiàn)為經(jīng)營者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略無法順利實施和執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中財務(wù)評價體系存在一定的問題。財務(wù)評價體系不健全導(dǎo)致財務(wù)戰(zhàn)略無法順利實施。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)評價體系相對比較落后，仍然采取傳統(tǒng)的方式，無法滿足新形勢下財務(wù)管理的需要。當(dāng)前財務(wù)評價存在的問題是過于注重短期效果，因此知識資本等無形資產(chǎn)無法順利實現(xiàn)，傳統(tǒng)的財務(wù)評價方法存在一定的問題。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)評價方法對公司財務(wù)業(yè)績的評價較多，財務(wù)評價的指標采取直接計價的模式，因此從根本上忽略了非財務(wù)指標不可直接計價的特點，對非財務(wù)指標的計價因素沒有考慮。如果按照此模式對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進行評價，會出現(xiàn)全面財務(wù)評價的不準確性，嚴重影響企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的實施，財務(wù)戰(zhàn)略的有效性很難實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的改進策略

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略需要在實施和監(jiān)管方面加大力度。財務(wù)戰(zhàn)略需要合理的監(jiān)管和實施才能實現(xiàn)效果，才能全面有序的向前推進，房地產(chǎn)企業(yè)的項目實施周期長，資金周轉(zhuǎn)時間長，因此實施全面的預(yù)算管理尤為重要。財務(wù)戰(zhàn)略主要是從目標和方向角度實施，政策是實現(xiàn)目標和方向的標準和規(guī)范。[4]房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算過程中必須把政策規(guī)范和戰(zhàn)略目標放在突出的位置，全面落實各種策略和方案，才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利實施。房地產(chǎn)企業(yè)只有實現(xiàn)全面預(yù)算管理才能保證財務(wù)戰(zhàn)略的實現(xiàn)，全面預(yù)算必須堅持廣泛性和全面性原則。實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算與銷售預(yù)算和生產(chǎn)預(yù)算的全面結(jié)合，才能從根本上解決財務(wù)戰(zhàn)略與人事、生產(chǎn)、營銷等職能部門的戰(zhàn)略目標同時實現(xiàn)，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。主要全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各種戰(zhàn)略目標，才能保證各種戰(zhàn)略順利實現(xiàn)。

全面實施房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)激勵機制，只有完善財務(wù)激勵機制才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的動力。從現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點看，所有者與經(jīng)營者之間只是一種委托的關(guān)系，信息不對稱現(xiàn)象表現(xiàn)明顯，因此道德風(fēng)險問題會發(fā)生。所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)按照經(jīng)營索取權(quán)的分享模式建立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)激勵機制，把人的潛力充分發(fā)揮出來。財務(wù)激勵機制在具體實施中可以采取一些手段，比如對部分核心員工實現(xiàn)股票期權(quán)制，從根本上避免傳統(tǒng)薪酬分配的不足，核心員工的積極性得到充分體現(xiàn)。實現(xiàn)管理者利益與投資者利益互動完全綁定，從而促使管理者長期關(guān)注企業(yè)的價值實現(xiàn)和發(fā)展問題。另外還可以通過獎金與企業(yè)業(yè)務(wù)完成率之間的關(guān)聯(lián)性促使企業(yè)發(fā)展，促使相關(guān)人員竭盡全力完成企業(yè)財務(wù)目標。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備戰(zhàn)略意識和競爭觀念，從財務(wù)文化和財務(wù)意識角度看，財務(wù)戰(zhàn)略管理必須要求企業(yè)上下按照競爭意識的標準處理問題，把企業(yè)戰(zhàn)略管理作為核心任務(wù)，必須重視知識和智力資源的充分發(fā)揮。只有協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的各種資源，才能提升企業(yè)發(fā)展的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)該堅持以人為本的理念，只有從根本上實現(xiàn)人的發(fā)展與企業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，才能全面樹立理財經(jīng)營理念，才能全面收集和利用有價值的財務(wù)信息，為企業(yè)實現(xiàn)跨越發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中要重視財務(wù)決策、籌資、投資等工作的協(xié)調(diào)，實現(xiàn)合理的利潤分配。房地產(chǎn)企業(yè)的理財環(huán)境是實現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略的根本出發(fā)點。企業(yè)在發(fā)展過程中必須高度重視理財環(huán)境，充分把握企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)在規(guī)律，同時需要結(jié)合外部環(huán)境的變化，制定合理有效的財務(wù)戰(zhàn)略。按照房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)策略制定相應(yīng)的財務(wù)目標，才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利實施。

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制體系的形成可以有效解決企業(yè)投資風(fēng)險問題。財務(wù)風(fēng)險主要是指企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種無法預(yù)料的風(fēng)險問題。[5]企業(yè)的實際財務(wù)狀況與預(yù)計的財務(wù)狀況存在很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)戰(zhàn)略中應(yīng)該采取積極的短期財務(wù)預(yù)警措施，才能保證項目投資的順利開展，從根本上防范財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。財務(wù)風(fēng)險體系的建立可以有效防范財務(wù)風(fēng)險，其主要是從企業(yè)長期投資的角度出發(fā)對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行防范和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，需要對項目投資的可行性進行分析，最終形成可行性分析報告，可以有效降低投資風(fēng)險，從源頭上解決企業(yè)投資風(fēng)險問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)評價分析工作需要進一步完善，只有對企業(yè)的財務(wù)狀況進行全面分析和評測，才能在企業(yè)的不同發(fā)展階段制定合理的財務(wù)戰(zhàn)略。

參考文獻：

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[4]、張枚編著，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標分析[M]，上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2009，81-83

篇(6)

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范策略

［中圖分類號］F29333［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0123-02

1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項財務(wù)活動中,由于各種不確定因素的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果下降,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

21法律、政策環(huán)境

首先,國家會出臺相關(guān)的政策,對土地的使用和土地的開發(fā)做出一系列的規(guī)定,會影響到房地產(chǎn)企業(yè)對土地的開發(fā)。其次,政府征收的各種稅費,會影響到房地產(chǎn)的價格,進而影響到房地產(chǎn)的成交量。再次,政府還出臺了其他的政策,也影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險,比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險增大；國家還提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率,增大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。最后,政府還制定了房產(chǎn)買賣的政策,影響到了房地產(chǎn)的銷售量。

22行業(yè)和經(jīng)營特征方面

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),具有資金投入量大、開發(fā)周期長等一系列特點,在對房地產(chǎn)進行投資建設(shè)的時候,房地產(chǎn)企業(yè)首先要對投資項目進行合理的規(guī)劃,還要購買土地、施工建設(shè)、綠化環(huán)境等,才能把已經(jīng)完工的房產(chǎn)進行銷售,投資回報期比較長。另外,房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現(xiàn)積壓,就無法獲得投資回報,那么前期投入的資金也就白白浪費,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范策略

31建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng),防范財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng),就是利用企業(yè)財務(wù)報表的相關(guān)數(shù)據(jù),設(shè)置一些敏感的財務(wù)指標,構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,對企業(yè)未來可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警。通過構(gòu)建財務(wù)預(yù)警模型,如果一旦預(yù)測到房地產(chǎn)企業(yè)存在財務(wù)風(fēng)險,就會給管理者提示,從而就可以對房地產(chǎn)企業(yè)未來可能存在的財務(wù)風(fēng)險進行提前的預(yù)測。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)這方面起步晚,缺乏相關(guān)的經(jīng)驗,因而房地產(chǎn)企業(yè)的管理者可以向我國的其他行業(yè)和國外的相同行業(yè)進行借鑒,學(xué)習(xí)他們在構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)方面先進的經(jīng)驗,以此為借鑒,加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。

32融資渠道多元化,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適度舉債,合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。在能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營銷資金和項目建設(shè)資金的需求,保證房地產(chǎn)投資項目能夠順利實施,這樣才有助于保護房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)使用傳統(tǒng)的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉(zhuǎn)流動的資金,保障房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求,另一方面,除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強,吸引外部的債權(quán)人對其進行投資,還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

33采取有效措施規(guī)避利率風(fēng)險

為了有效地規(guī)避利率風(fēng)險,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對銀行貸款利率的分析,對銀行貸款利率提高可能帶來的財務(wù)風(fēng)險進行全面預(yù)測,提前做好預(yù)防工作,采取一系列有效措施,對可能存在的利率風(fēng)險提前進行防范,同時還要加強對風(fēng)險進行預(yù)警,一旦發(fā)現(xiàn)未來可能存在利率風(fēng)險,可以盡早給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及高管人員發(fā)出警示信號,以便房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及高管人員可以及時有效的做好防范準備。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂合同的時候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因為浮動利率的合同很容易受到市場經(jīng)濟的影響,浮動利率隨時變動,更容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利率風(fēng)險。

34加強資金管理,提高資金的利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強資金的管理,認識到資金管理的重要性,對資金的運用要做好合適的計劃,避免鋪張浪費,避免不必要的支出,做好資金的節(jié)流,保證資金能夠用到恰當(dāng)?shù)奈恢?。另?還要對資金的使用進行嚴格的控制,對資金的投資、營運要做好適當(dāng)?shù)陌才?這樣可以確保房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒訉Y金的要求,保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規(guī)模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會影響到資金的流動性。房地產(chǎn)企業(yè)要保證其支付水平,房地產(chǎn)企業(yè)的支付能力要得到相應(yīng)的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產(chǎn)企業(yè)還要對投資項目進行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。

35提高房地產(chǎn)企業(yè)高管及財務(wù)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及高管人員的綜合素質(zhì)息息相關(guān)。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)比較高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平也不會差。相反,如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)不高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平可能會比較差。因而,房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要不斷學(xué)習(xí)先進的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學(xué)習(xí)一些基礎(chǔ)的財務(wù)知識,比如強化對財務(wù)報表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財務(wù)決策。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要注重選拔高素質(zhì)的財務(wù)人員,對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員要加強專業(yè)培訓(xùn),高管人員還可以組建一支優(yōu)秀的財務(wù)人員團隊,發(fā)揮團隊集體的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員還應(yīng)該增強解決實際問題的能力,不斷培養(yǎng)創(chuàng)新意識,提高自身的職業(yè)道德。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)及高管人員還要學(xué)習(xí)工程造價、竣工結(jié)算等與房地產(chǎn)相關(guān)的理論知識,這樣才能更好地維護房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

參考文獻：

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篇(7)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財務(wù)風(fēng)險;特征指標

進入本世紀以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個前所未有的快速發(fā)展時期,在發(fā)展過程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤高等特點,但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時也面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。因此,從中國具體國情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財務(wù)風(fēng)險特征,進而采取措施來避免、減輕財務(wù)風(fēng)險等方面的理論和實踐的研究則顯得尤為必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概念

目前理論界對財務(wù)風(fēng)險的理解,大體上有廣義和狹義兩種:

狹義財務(wù)風(fēng)險是指由企業(yè)負債引起的,具體來說指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤的可能性,通常也稱為籌資風(fēng)險。一般資本的來源有兩個方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個人借入。企業(yè)在經(jīng)營過程中,可以完全用自有資本來經(jīng)營,即企業(yè)全部負債為零。但是,這會導(dǎo)致企業(yè)盈利機會的減少和發(fā)展的緩慢。在市場經(jīng)濟體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實際經(jīng)濟生活中,負債經(jīng)營在企業(yè)中是普遍存在的。

廣義財務(wù)風(fēng)險,是指企業(yè)在經(jīng)營及各項財務(wù)活動中,由于各種無法預(yù)計或不可控因素的存在,及財務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務(wù)風(fēng)險是個綜合性極強的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運動的各個環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的各個方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個因素。其次,企業(yè)的其它風(fēng)險對企業(yè)的影響最終也會通過財務(wù)成果得到反映。所以說,財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營活動過程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風(fēng)險的貨幣化的集中體現(xiàn)。

通過比較我們可以看出,廣義財務(wù)風(fēng)險概念更為符合人們對財務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是有著廣泛外延的一個概念,而不僅是籌資風(fēng)險。對財務(wù)風(fēng)險涵義的界定應(yīng)按照廣義的財務(wù)風(fēng)險觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營不善和財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報酬無法全部收回的可能?；诙x,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)涵蓋投資風(fēng)險,籌資風(fēng)險,償債風(fēng)險及營業(yè)風(fēng)險等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

(1)投資風(fēng)險成因分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險的重要原因。決策過程中,往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟信息不對稱及決策者決策能力等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期的收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。具體可分為兩個階段:

第一階段,企業(yè)要支付取得、開發(fā)土地并進行房地產(chǎn)建設(shè)所花費的各種成本費用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項目投入第一筆資金開始,就會面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會有無法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長,一個新建項目由于建設(shè)周期較長,在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導(dǎo)致企業(yè)不堪重負,從而造成項目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。

第二階段是指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個流通過程中的經(jīng)營管理可能面對的投資風(fēng)險。主要的風(fēng)險為售價和租金、空置率。進行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風(fēng)險,能否正確預(yù)測未來房地產(chǎn)價格是有效進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的關(guān)鍵。對于進行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說,房地產(chǎn)租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素?？陀^上講,由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險之一。

(2)償債風(fēng)險成因分析

舉債盲目性加重成本負擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資,需要大量的資金參與投入運作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬,沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項目的償債風(fēng)險度。房地產(chǎn)項目開工后,又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個別項目的用款,影響了整體的收益目標。加之,在償債順序上,籌資時要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時也要考慮到債務(wù)到期的時間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負擔(dān)加重,償債風(fēng)險增大。

(3)籌資風(fēng)險成因分析

①籌資規(guī)模策略不當(dāng)。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會形成籌資風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模大小來確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機會,或者使已投資在建的項目停工,企業(yè)無法獲取預(yù)期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運用和支配這些資金,就會造成資金閑置,不但不會增加企業(yè)的獲利,反而會加大企業(yè)債務(wù)負擔(dān),增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風(fēng)險。

②資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當(dāng)對企業(yè)收益產(chǎn)生負面影響而形成的財務(wù)風(fēng)險。我國現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會給企業(yè)帶來現(xiàn)時的和潛在的籌資風(fēng)險。

(4)營業(yè)風(fēng)險成因分析

①經(jīng)營各部門協(xié)調(diào)能力不強。企業(yè)經(jīng)營過程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運動過程出現(xiàn)時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業(yè)風(fēng)險的存在。例如,對經(jīng)營環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié),任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯,都將導(dǎo)致項目工期延長、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

②對費用風(fēng)險意識不強。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量,忽視了財務(wù)部門的成本管理。沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的成本管理優(yōu)勢。在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙,使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機械算賬,致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個別房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用,致使財務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料,導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預(yù)期收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特征指標分析

(1)有財務(wù)風(fēng)險企業(yè)的篩選

本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬國測評結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司?？紤]到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報。本文以房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標準。又因為十年中房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)動態(tài)變動,所以對102家上市公司按上述標準進行篩選,結(jié)果如下圖1所示。

然后對圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準貸款利率為準。如下圖2所示。

由篩選結(jié)果可得到歷年符合標準公司數(shù)如表1。

(2)有財務(wù)風(fēng)險企業(yè)特征指標分析

為了能準確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險的強弱,基于指標構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計研究變量時,借鑒了我國財政部等四部委聯(lián)合頒布的“國有資本績效評價規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財務(wù)評價指標體系,以及財務(wù)指標獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點,根據(jù)1996年財政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)評價指標體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)指標。

數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行網(wǎng)

因為一個房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個綜合整體,所以在以上財務(wù)指標設(shè)計原則的指導(dǎo)下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟運行狀況的財務(wù)風(fēng)險指標體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標、運管能力指標、償債能力指標、基于現(xiàn)金流量的指標。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標如下:

①主營業(yè)務(wù)凈利率。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷售收入的同時,必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在十年中,通過分析該指標的升降變動,企業(yè)主營業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負數(shù)時,反映出企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大,需加以警戒。同時企業(yè)在擴大銷售的同時,應(yīng)注意改進經(jīng)營管理,提高盈利水平。

分析該指標的同時,結(jié)合了國家總體經(jīng)濟狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢,企業(yè)所處競爭環(huán)境等具體條件進行客觀判定,另外企業(yè)一定時期實際的資產(chǎn)負債率指標應(yīng)該與預(yù)期標準的指標、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標等進行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負債狀況所面臨的實際風(fēng)險。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營業(yè)務(wù)利潤率水平,并確定一定的比例標準,給予一定的波動范圍,如果超出其波動范圍,就應(yīng)及時進行控制。所以偏離行業(yè)主營業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。

②資產(chǎn)負債率。該指標反映了企業(yè)資產(chǎn)對債權(quán)人權(quán)益的保障程度。

從十年趨勢分析來看,有財務(wù)風(fēng)險企業(yè)的資產(chǎn)負債率(46.64%-54.41%),遠低于行業(yè)資產(chǎn)負債率(47.72%-62.87%)整體水平。對其從以下三個角度進行分析:

從股東的角度看,由于企業(yè)通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤率是否超過借人款項的利率,即借入資本的代價。在企業(yè)全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時,股東所得到的利潤就會加大;相反,如果運用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對股東不利,因為借入資本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時,負債比例越大越好,否則相反。

從經(jīng)營者的立場看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認為是不保險的,企業(yè)就借不到錢。如果企業(yè)不進行舉債,或負債比例很小,說明企業(yè)畏縮不前,對前途信心不足,利用債權(quán)人資本進行經(jīng)營活動的能力很差。因此,借款比率越大(當(dāng)然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。

從財務(wù)風(fēng)險管理的角度來看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時度勢,全面考慮,再利用資產(chǎn)負債制定借入資本決策時,必須充分估計可能增加的風(fēng)險,在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。

所以,如果資產(chǎn)負債率過低,也會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負債率低于行業(yè)平均水平時,企業(yè)資產(chǎn)負債率向下偏離不能低于Y負債偏離率;高于行業(yè)水平時,不能低于Y負債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。

③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率

從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢來看,可以分析企業(yè)未來短時間內(nèi)潛藏的風(fēng)險因素。自1999年以來,有財務(wù)風(fēng)險的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來的,體現(xiàn)公司長期償債能力。所以資產(chǎn)負債率不高原因,在這里可以得到進一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。

④管理費用率。管理費用率是指管理費用與主營業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費用的有效性。由于管理費用中固定費用的比重較大,因此,管理費用在絕對規(guī)模上會保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營規(guī)模相對穩(wěn)定的情況下,管理費用率也應(yīng)保持相對穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動。在這種前提下,如果管理費用率升高,通常表明由于主營業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費用支出的有效性降低了,否則相反。

管理費用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。

⑤營業(yè)費用率是指營業(yè)費用與主營業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營業(yè)費用的有效性,及其變動與主營業(yè)務(wù)收入變動的相關(guān)性。營業(yè)費用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營業(yè)費用的投入是相對有效的,其變動與主營業(yè)務(wù)收入的變動是相關(guān)的。營業(yè)費用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場競爭環(huán)境更加嚴峻,也可能反映企業(yè)營業(yè)費用(如展覽費和廣告費的投入等)支付的浪費和無效。營業(yè)費用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營業(yè)偏離率,如表6所示。

通過以上有財務(wù)風(fēng)險企業(yè)特征指標的分析,我們可以看出財務(wù)風(fēng)險管理是一項艱巨而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對待房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險,應(yīng)是一種對風(fēng)險進行動態(tài)的控制。只要企業(yè)通過加強財務(wù)風(fēng)險管理,不斷提高風(fēng)險防范意識和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

[1]單敏.上市公司財務(wù)報表分析[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.