房地產(chǎn)投資合作模式精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)投資合作模式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、房地產(chǎn)項目現(xiàn)有融資模式對比

（一）房地產(chǎn)投資者直接融資模式

房地產(chǎn)投資者直接融資模式是由房地產(chǎn)項目投資者直接融資，同時由房地產(chǎn)項目投資者直接承擔(dān)融資中的責(zé)任和義務(wù)，目前來說是結(jié)構(gòu)相對較簡單的一種融資模式。這種模式一般情況適用于房地產(chǎn)投資者自身財務(wù)結(jié)構(gòu)簡單，且房地產(chǎn)投資者的信貸良好的情況。對于這種模式，其投資機構(gòu)一般是非公司型合資機構(gòu)，房地產(chǎn)投資者可以依據(jù)其投資戰(zhàn)略需要來靈活地安排融資，同時還可以利用其與銀行的良好關(guān)系和信用等級，降低融資成本。但這種方式難以實現(xiàn)貸款的有限追蹤，無形中增加房地產(chǎn)投資者融資風(fēng)險。

（二）以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的融資模式

以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的項目融資模式是建立在由貸款銀行或者第三方融資機構(gòu)購買地產(chǎn)項目產(chǎn)品的未來租金或者銷售收益的權(quán)益基礎(chǔ)之上。主要適用于項目產(chǎn)品數(shù)量和現(xiàn)金流量可以比較準(zhǔn)確計算的房地產(chǎn)項目。主要特征有：它由貸款銀行和投資者建立的一個融資中介機構(gòu)，通過購買一定比例的房地產(chǎn)來作為融資的基礎(chǔ)；貸款銀行提供資金給第三方融資機構(gòu)，第三方融資機構(gòu)再根據(jù)協(xié)議將資金融入房地產(chǎn)項目；銷售階段根據(jù)銷售協(xié)議，項目公司承擔(dān)房地產(chǎn)銷售義務(wù)和責(zé)任，且銷售收入將直接進(jìn)入第三方融資機構(gòu)。

（三）房地產(chǎn)ABS項目融資模式

ABS(Asset-Backed Securitiation)即資產(chǎn)證券化。這種模式是以房地產(chǎn)項目所有資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的未來收益作為保證，并通過在國際資本市場發(fā)行債券來籌集資金的一種證券融資方式。房地產(chǎn)ABS項目融資模式是通過國際資本市場發(fā)行高檔債券來籌集資金，由于這種負(fù)債數(shù)據(jù)不在房地產(chǎn)投資者的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，從而能夠避免對房地產(chǎn)投資者資產(chǎn)的限制。另一方面，國際高級債券市場利率較低，這樣不僅可以大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本，同時也為房地產(chǎn)ABS項目融資模式應(yīng)用于資金量大的房地產(chǎn)項目提供了無限空間。

（四）房地產(chǎn)TOT項目融資模式

TOT ( Transfer Operate Transfer) 即轉(zhuǎn)讓一經(jīng)營一轉(zhuǎn)讓的模式，這種模式主要是通過房地產(chǎn)投資者投資購買項目所在地的基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)，并由該地區(qū)政府授予特許經(jīng)營權(quán)，進(jìn)而投資者在授權(quán)時間內(nèi)擁有對該基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)，通過經(jīng)營獲得相應(yīng)的利潤，在授權(quán)期屆滿時，房地產(chǎn)投資者必須將該基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)無償移交給該區(qū)政府。[1]

（五）房地產(chǎn)PPP項目融資模式

PPP(Public-Private Partnerships)即公私伙伴關(guān)系模式，對于這種模式，根據(jù)聯(lián)合國培訓(xùn)研究院的定義認(rèn)為是不同社會系統(tǒng)倡導(dǎo)者之間的所有制度化的合作方式，目的是解決當(dāng)?shù)鼗蛘邊^(qū)域內(nèi)的某些復(fù)雜問題。而廣義的PPP 模式泛指公共部門和私營部門為了提供公共產(chǎn)品或者服務(wù)而建立的一種合作關(guān)系；狹義的PPP 更多的是強調(diào)政府在項目中的所有權(quán)以及與企業(yè)合作過程中的風(fēng)險分擔(dān)和利益共享機制。[2]這種模式是政府、營利性企業(yè)以及非營利性企業(yè)共同基于某個房地產(chǎn)項目而形成的以雙贏或多底為目的的相互合作模式，參與方可以達(dá)到比單方面單獨行動更為有利的效果。

二、房地產(chǎn)項目融資中的問題

（一）房地產(chǎn)融資市場體系不健全，融資效低

雖然上面介紹多種融資模式，當(dāng)時從實際情況來看，我國房地產(chǎn)業(yè)尚未形成真正多元化的融資模式，主融資渠道還是通過銀行貸款，這種單一融資方式所帶來的風(fēng)險是難以避免的。這些情況主要原因還在于我國房地產(chǎn)融資市場體系不健全。房地產(chǎn)融資體系的不健全會導(dǎo)致一系列的問題，如大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只顧短期效益而不考慮企業(yè)的長期發(fā)展，自有資金的缺乏，使得剩余資金往往需要依賴于銀行貸款，只有少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)看清市場走向，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展。還有一個方面，由于房地產(chǎn)融資市場體系不健全，無形中增加了企業(yè)的融資成本，進(jìn)而使得更多的企業(yè)為了保證自有資金而不得不采用銀行貸款或者地下融資方式。

（二）房地產(chǎn)項目融資目的不明確

房地產(chǎn)企業(yè)多元化進(jìn)程也在慢慢開展，雖說目前股權(quán)融資已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接融資的主要方式，但很多企業(yè)在依賴于銀行貸款的同時也在積極探索多元化融資渠道，力求適應(yīng)市場需求。但其中一個問題就是，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時必須要結(jié)合企業(yè)自身情況，這就需要對企業(yè)進(jìn)行合理的估算。如待融資房地產(chǎn)項目的規(guī)模、項目的數(shù)量、融資方式以及融資的時機等。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在一種盲目融資的現(xiàn)象，如大部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資時只是估算一個數(shù)額，而并沒有結(jié)合企業(yè)自身實際，這無形中帶來潛在的風(fēng)險，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機。[3]

（三）缺乏明確的產(chǎn)權(quán)制度和法律體系

房地產(chǎn)證券化融資模式已成為目前最重要的方式之一，但這種房地產(chǎn)證券化模式的前提條件是必須明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，而目前來說我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度尚未明確，缺乏有效的法律保障體系，同時也沒有基金管理等方面配套的法律法規(guī)。另一方面，由于我國現(xiàn)階段尚未形成有效的個人信用制度，金融機構(gòu)很難對貸款人的資信狀況有所了解，很難對房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)做評價。銀行為了減少信貸風(fēng)險，只好嚴(yán)格控制貸款方式，這無疑抑制了房地產(chǎn)項目的融資多元化進(jìn)程。

篇(2)

一、房地產(chǎn)投資信托基金的概述

1.房地產(chǎn)投資信托基金的簡介房地產(chǎn)投資信托基金是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通常以股票、受益憑證的形勢募集資金，其中募集的資金又專業(yè)的人士統(tǒng)一集中管理，用來長期投資不動產(chǎn)來獲取收益，然后將收益分給各投資人。不用繳納所得稅是其一大優(yōu)勢。房地產(chǎn)投資信托是一種十分有效地市場化融資工具，可以說企業(yè)不需要上市就能享受在公開市場上募集資金的通道，其模式主要是通過合作經(jīng)營或者收購物業(yè)，打包上市，以達(dá)到盤活存量資產(chǎn)的目的，這樣不僅能夠加快資金周轉(zhuǎn)，也減輕了企業(yè)大量持有存量物業(yè)的資金壓力，對促進(jìn)商辦物業(yè)的發(fā)展具有劃時代的意義，可以說能夠直接推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

2.房地產(chǎn)投資信托基金的特點具有多元化的優(yōu)勢，可以說幾乎各類資產(chǎn)都可以通過房地產(chǎn)投資信托予以盤活，包括住宅、公寓、商業(yè)、酒店、工廠、倉庫、辦公樓、醫(yī)院等等，且既可以投資其中的一項，也可以多項組合。具有股權(quán)、債券兼具的優(yōu)勢，可以說既有股權(quán)中投資者風(fēng)險共擔(dān)的優(yōu)勢，也就是所有投資人一起承擔(dān)投資的風(fēng)險和回報；也有債券中相對穩(wěn)定的特點，對投資者有一定的保障。具有流動性佳的特點，房地產(chǎn)投資信托基金核心優(yōu)勢之一就是盤活投資者的資產(chǎn)，提升其資金的流動性。

3.房地產(chǎn)投資信托基金的運作房地產(chǎn)投資信托基金有兩種形式：一是信托；二是股份公司。以發(fā)行股票、收益憑證的形勢募集投資者的資金，將這些資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并將這些資金委托給專業(yè)的人員、專業(yè)的機構(gòu)來進(jìn)行經(jīng)營和管理?；鸢l(fā)起方面：絕大部分的房地產(chǎn)投資信托基金是由房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、人壽保險公司、獨立經(jīng)紀(jì)人、聯(lián)營公司等發(fā)起，即發(fā)起人是組織或者機構(gòu)。資金來源方面：主要有股票融資和金融市場融資兩個方面。前者由養(yǎng)老基金組織、人壽保險公司等機構(gòu)投資者和股民認(rèn)購，后者以發(fā)行債券、銀行借入、商業(yè)票據(jù)等。管理形式方面：基金參與者包括投資者、管理者和經(jīng)營者。其中董事會（或受托人委員會）為管理者，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)計劃，并指導(dǎo)實施。經(jīng)營機構(gòu)方面：包含內(nèi)部經(jīng)營和外部經(jīng)營。內(nèi)部經(jīng)營結(jié)構(gòu)和股份公司相似，由基金自身的經(jīng)營公司負(fù)責(zé)，公司CEO由董事會任命；外部經(jīng)營結(jié)構(gòu)與共同基金相類似，由董事會聘請或委托獨立的經(jīng)營公司(或投資顧問公司)負(fù)責(zé)。兩者相同之處是都要在董事會的監(jiān)督下進(jìn)行。經(jīng)營決策與管理方面：房地產(chǎn)信托基金受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、區(qū)域發(fā)展不均衡、項目自身差異化等多種因素的影響，因此對投資時機、管理能力均有較高的要求，一旦房產(chǎn)的出租率不佳、運營成本過高的情況出現(xiàn)，對基金的業(yè)績和價值均有較大的影響。因此，一般房地產(chǎn)投資信托基金會聘用顧問公司和經(jīng)理人來專業(yè)化運作、多元化投資、差異化布局，以降低投資的風(fēng)險，獲取穩(wěn)健且較高的投資回報。

4.房地產(chǎn)投資信托基金的分類房地產(chǎn)信托基金的分類有多種角度，不少研究報告也有詳細(xì)的闡述。本文主要從投資對象的視角來進(jìn)行分類，房地產(chǎn)投資信托基金主要分為權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金是收益類房地產(chǎn)，且兼具所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，也基本上是狹義的房地產(chǎn)投資信托基金所指，包括房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理服務(wù)、租賃管理等等。房地產(chǎn)信托基金最大的特點就是要開發(fā)、收購和持有房地產(chǎn)，同時將三者納入自己的投資組合中，而不是簡單的開發(fā)-銷售型的開發(fā)模式。抵押型房地產(chǎn)投資信托基金是指向房地產(chǎn)所有者、開發(fā)商提供直接融資，或者通過購買抵押貸款或抵押貸款支持證券間接提供融資。從美國的經(jīng)驗看，這一模式主要針對已經(jīng)開發(fā)建成的房地產(chǎn)項目?；旌闲头康禺a(chǎn)投資信托基金是權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金和抵押型房地產(chǎn)投資信托基金的混合體，既持有并經(jīng)營房地產(chǎn)，同時也向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金。

二、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的意義

我國商品房總量短缺的時代已經(jīng)過去，未來將逐漸轉(zhuǎn)向存量商品房的時代，因此，開發(fā)企業(yè)依靠開發(fā)-銷售回籠資金的難度加大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題將逐漸成為核心問題。在國內(nèi)現(xiàn)有的融資渠道單一的形勢下，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金將具有其獨特的優(yōu)勢。一是可以拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，且上市融資、發(fā)行債券等對企業(yè)要求較高，以至于房企對銀行貸款的依賴度過高。房地產(chǎn)投資信托基金兼具參與一級、二級市場的優(yōu)勢，是發(fā)展房地產(chǎn)金融市場的重要手段，也是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志。通過房地產(chǎn)投資信托基金能夠直接從市場上融資用于房地產(chǎn)企業(yè)，明顯可以減輕房企對于銀行信貸的依賴。二是可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀看，融資途徑的過于單一，對銀行和房企來說，都存在著極大的系統(tǒng)性風(fēng)險。引入房地產(chǎn)投資信托基金，可以有利地化解這一風(fēng)險，提升房地產(chǎn)金融的安全性。三是可以疏通房企的資金循環(huán)通道?，F(xiàn)階段，受過于依賴銀行貸款的印象，關(guān)于信貸政策的變動對房企的影響巨大。比如信貸政策的收緊，將對迫切依賴于信貸自己的房企資金循環(huán)造成極大的沖擊。這一模式可以有效避免環(huán)境波動對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成的影響。

三、我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀

2015年中在深圳，面世了第一只國內(nèi)公募房地產(chǎn)投資信托基金——鵬華前海萬科房地產(chǎn)投資信托基金，也打破了十多年來國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金毫無進(jìn)展的僵局?？梢哉f，自房地產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展依賴，關(guān)于房地產(chǎn)投資信托的提議就開始出現(xiàn)，特別是對國外城市房地產(chǎn)市場研究較多的專家持續(xù)呼吁，但受多種復(fù)雜因素的影響，特別是金融市場尚不完善和政策限制等方面的影響，房地產(chǎn)投資信托基金停滯不前。其實在十年前，建設(shè)銀行、越秀地產(chǎn)等銀行和地產(chǎn)公司都有所探索，但基本上屬于曇花一現(xiàn)，關(guān)注度頗高但很快就悄無聲息了。2013年，開元酒店信托基金在香港問世，業(yè)內(nèi)給予了極大的希望，認(rèn)為將具有極大的帶動意義，但隨后兩年仍然沒有太多的動靜，對商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、酒店都沒有形成積極的帶動作用，房地產(chǎn)投資信托基金依然是舉步維艱?！蛾P(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》政策均提出支持房地產(chǎn)投資信托基金試點，為這一模式嘗試提供了政策支持。鵬華基金聯(lián)手萬科共同推出的公募基金項目是在2015年6月8日獲批的，公示顯示：這一封閉式混合基金的總規(guī)模為30億元人民幣，已經(jīng)完成了注冊，不少機構(gòu)投資者對鵬華前海萬科基金興趣極大?；饘⒂幸徊糠滞顿Y于萬科前海公關(guān)公館這一優(yōu)質(zhì)超甲級寫字樓公館。預(yù)計將來會為基金帶來一定的現(xiàn)金流保障。

對于首只公募基金的面世，可以說業(yè)界為之一片振奮，不少專家認(rèn)為三五年內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金將在國內(nèi)規(guī)?；陌l(fā)展，這將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、酒店能持有型物業(yè)的破局的利器。另外，萬達(dá)近兩年開始提出輕資產(chǎn)化，王健林在公開嘗試不止一次的表示：萬達(dá)要開啟輕資產(chǎn)化的戰(zhàn)略計劃，這也很容易理解，過去多年萬達(dá)靠著以售帶租的方式，快速擴(kuò)張，短短幾年內(nèi)，在國內(nèi)多個城市開了超過100座萬達(dá)廣場，這種快速發(fā)展的模式幾乎就是靠著萬達(dá)自帶的公寓、住宅項目的回現(xiàn)支撐的。在地價高企、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過量、百貨業(yè)受到重大沖擊的形勢下，萬達(dá)持有的大量的萬達(dá)廣場類的重資產(chǎn)將難以承受資金壓力，因此，輕資產(chǎn)化是萬達(dá)必須要選擇的一條道路。2015年6月，萬達(dá)集團(tuán)參與一款類房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)品，名為“穩(wěn)賺1號”，同時也是一款眾籌理財產(chǎn)品。其投資門檻較低為1000元。這一產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是萬達(dá)廣場，募集資金全部投資于萬達(dá)持有的萬達(dá)商業(yè)廣場。就國內(nèi)眾籌的環(huán)境看，仍有募集人數(shù)的限制，因此對于資金規(guī)模大的產(chǎn)品，仍然需要解決這一問題，特別是門檻較低、資金規(guī)模較大的產(chǎn)品。萬科、萬達(dá)兩大地產(chǎn)巨頭，一個住宅地產(chǎn)的龍頭，一個商業(yè)地產(chǎn)的老大，可以說在2015年均實現(xiàn)了在國內(nèi)公募領(lǐng)域的破冰之旅，這也幾乎指出了未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資發(fā)展的一大方向，將助推國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)型升級。不少業(yè)界專家都預(yù)計未來三五年，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品有望實現(xiàn)在A股上市。

四、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的建議

1.健全法律體系和稅收體系國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展相對遲緩的原因之一就是配套的法律體系不健全，這種新型的房地產(chǎn)投資工具，亟需建立完善的法律體系，來保證和維持市場的公平、公正、公開、透明。在《信托法》《公司法》之外，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金的具體實際，專門制定相應(yīng)的專項管理措施，確保從一開始就規(guī)范化發(fā)展。另外在稅收體系上也要相應(yīng)配套。

2.加快專業(yè)人才的培養(yǎng)目前REITs在國內(nèi)仍處于起步階段，摸索中發(fā)展，因此，尚未形成專業(yè)的基金管理和運營團(tuán)隊，既要了解房地產(chǎn)市場，又要熟悉基金業(yè)務(wù)的運作，還要熟悉投資市場的規(guī)范。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金的快速發(fā)展，亟需加快房地產(chǎn)和基金跨界人才的培養(yǎng)。

3.完善信用制度由于房地產(chǎn)投資信托基金存在著信息不對稱的問題，投資人對管理公司難以全面了解，因此，需要建立信托企業(yè)的信用制度，促進(jìn)市場誠信的建設(shè)，從而保證信托市場的健康發(fā)展，包括政府可以建立企業(yè)征信體制、失信懲戒制度等。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資信托；必要性

1.房地產(chǎn)投資信托（REITs）概述

REITs是英文Real Estate Investment Trusts（中文譯為房地產(chǎn)投資信托）的簡寫，它是投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用。盡管不同國家的房地產(chǎn)投資信托基金并不完全一樣，但通常從定義上講，REITs是一種集合不特定的投資者，將資金集中起來建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機構(gòu)，進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。

1.1 REITs的基本運作模式

REITs的基本運作模式實際上就是通過向市場發(fā)售受益憑證（或股份），集聚眾多中小投資者的資金，然后憑借自身專業(yè)的投資理念參與房地產(chǎn)項目的投資，最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者。它本質(zhì)上是一種資金信托性投資基金，其運作一般分為四個階段：（1）成立階段；（2）籌資階段；（3）經(jīng)營階段；（4）利潤分配階段。

1.2 REITs的核心思想

REITs的核心思想有如下幾點：

（1）滿足公眾投資者房地產(chǎn)投資需求

在REITs出現(xiàn)以前，投資者只能從房地產(chǎn)市場上購買房地產(chǎn)，受財產(chǎn)價值不可分割性制約，中小投資者難以涉足這個高端投資領(lǐng)域，這顯然不利于社會財富的分配。REITs的證券化設(shè)計就為中小投資者創(chuàng)造了機會，通過購買REITs證券間接進(jìn)行房地產(chǎn)投資。REITs的出現(xiàn)大大地提高了房地產(chǎn)的流動性，眾多投資者的參與也為資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)打開了資本市場融資渠道。

（2）確立以消極型資產(chǎn)配置為主的長期投資戰(zhàn)略

美國稅法規(guī)定，REITs總資產(chǎn)的75%以上應(yīng)為房地產(chǎn)、房產(chǎn)抵押貸款、其他REITs證券、現(xiàn)金和政府債券；至少75%的收入必須來自房地產(chǎn)租金、抵押貸款利息收入、出售房地產(chǎn)和其他REITs股份等房地產(chǎn)資源所得；95%以上的收入必須來自房地產(chǎn)相關(guān)所得和其他被動投資所得。這些限制的目的就是讓REITs選擇與普通房地產(chǎn)公司相反的投資方向——長期投資，而不是通過不斷買賣房產(chǎn)獲利。這種長期投資理念的存在，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定無疑具有積極的作用。

（3）通過專業(yè)化組合投資化解風(fēng)險

外部顧問管理是早期REITs必須遵守的要件，盡管出于減少風(fēng)險目的，現(xiàn)代REITs逐步向內(nèi)部管理過渡，但由具有豐富行業(yè)經(jīng)驗和信息渠道的專業(yè)顧問進(jìn)行管理，對提高REITs績效的作用是毋庸質(zhì)疑的，只不過這些專業(yè)人士的產(chǎn)生從外部獨立機構(gòu)轉(zhuǎn)向信托公司內(nèi)部組織。

（4）提供高額穩(wěn)定的現(xiàn)金回報

為了使投資者充分享受投資REITs的利益，美國稅法免除了REITs公司層面的所得稅和資本利得稅，只對股東或受益人的分紅征收所得稅，避免了重復(fù)納稅。在分紅方面規(guī)定，REITs每年至少應(yīng)將其應(yīng)納稅收入的90%分配給股東。REITs的高分紅及長期投資策略，為投資者提供了一個波動性小，現(xiàn)金回報豐厚的投資工具，從實踐角度看，REITs也的確取得了優(yōu)于股票、債券的長期市場表現(xiàn)。

2.中國發(fā)展REITs的必要性

房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，由于缺乏相應(yīng)的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，REITs作為一種功能強大的融資渠道，目前在我國還是一個新生事物，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品，因此，在我國推行REITs顯得十分必要。

2.1 提供多元化投資渠道，滿足社會大眾的房地產(chǎn)投資要求

目前我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：第一，風(fēng)險結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險產(chǎn)品占主要地位。我國證券市場的可交易品種中，大約80%為風(fēng)險較高的股權(quán)類產(chǎn)品，只有大約20%為債券類低風(fēng)險產(chǎn)品。這種投資產(chǎn)品的風(fēng)險結(jié)構(gòu)與廣大投資者的長期理財需求不匹配。第二，低風(fēng)險產(chǎn)品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量的企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。而REITs兼有投資股票與房地產(chǎn)的功能， 房地產(chǎn)的固有特性決定了REITs具有保值增值功能，降低風(fēng)險的同時實現(xiàn)較高收益。該產(chǎn)品的引入，拓寬了投資渠道，滿足了中小投資者投資房地產(chǎn)的愿望，最終也實現(xiàn)普通大眾財富的保值增值。

2.2有利于我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定健康發(fā)展對于國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和13億人口的居住環(huán)境改善具有戰(zhàn)略意義。然而從目前看，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻面臨著諸多問題，其中很重要的一個就是投融資問題。中國房地產(chǎn)資本市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，基本依靠銀行信貸間接融資。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。REITs即可以建立起一種比較穩(wěn)定的融資機制，為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障，更重要的是融資模式的改變將直接促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的公司治理、投資方式、經(jīng)營方式等的轉(zhuǎn)變，從而推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

2.3有助于規(guī)避和緩解金融市場風(fēng)險

作為具有金融機構(gòu)特征的REITs發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充。因此，推出REITs，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。同時，引入REITs有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。最后，引入REITs有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。REITs的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度；可以為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉燃，沙見金.我國REITs境內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀.合作經(jīng)濟(jì)與科技，2008（06）：36～37

[2]吳洋.內(nèi)地REITs市場的調(diào)研與思考.中國房地產(chǎn)，2009（02）：60～61

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資分析 教學(xué)方法

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也飛速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域共同關(guān)注的熱點之一。房地產(chǎn)投資分析也成為各高等院校房地產(chǎn)專業(yè)開設(shè)的核心課程之一。房地產(chǎn)投資分析是實踐性非常強的一門課程，只有準(zhǔn)確把握市場動向，正確作出房地產(chǎn)投資決策，并科學(xué)有效地規(guī)避投資中遇到的各種風(fēng)險，才能最終實現(xiàn)滿意的投資收益。這就需要良好的專業(yè)知識儲備。

房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容包括對房地產(chǎn)投資環(huán)境、投資市場的分析，投資項目方案策劃，涉及到成本費用及投資收入的估算，以及對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析與投資決策，是一項復(fù)雜系統(tǒng)的工程。而市場的變化、政策的更新的影響使得房地產(chǎn)投資分析變得更為復(fù)雜，這增加了教師的上課的復(fù)雜程度，也增加了學(xué)生的學(xué)習(xí)難度，而不斷更新教學(xué)方法也成了教師的研究課題。

一、現(xiàn)行教學(xué)方法存在問題

房地產(chǎn)投資分析由于實踐操作性很強，傳統(tǒng)的老師講學(xué)生聽的教學(xué)方法，早已被摒棄。現(xiàn)如今的理論學(xué)習(xí)與社會實踐結(jié)合的教學(xué)方式，將工作流程分為市場分析、財務(wù)分析等模塊進(jìn)行情景學(xué)習(xí)，雖說與社會接軌，但學(xué)生的主動參與積極性仍有待提高。

1.真實項目參與難度大

在理論學(xué)習(xí)與社會實踐相結(jié)合的教學(xué)方式中，以現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)活動中真實的出讓土地信息讓學(xué)生進(jìn)行分析自已選擇地塊，然后結(jié)合出讓土地所在區(qū)域分析市場情況設(shè)計開發(fā)方案，虛實結(jié)合讓學(xué)生參與到房地產(chǎn)投資分析的學(xué)習(xí)當(dāng)中。然而，在教學(xué)過程中卻發(fā)現(xiàn)，雖然與現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)活動相關(guān)，能使學(xué)生在畢業(yè)后更快更有效率地參與到工作中，但出讓土地遠(yuǎn)離他們的生活范圍，甚至處于他們完全陌生的區(qū)域，較大的空間距離使得學(xué)生的參與積極性不高，甚至?xí)苯颖г梗貕K太遠(yuǎn)了解數(shù)據(jù)資料難度太大。

2.市場動態(tài)變化需要大量時間跟蹤調(diào)查

在不同時期、不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下房地產(chǎn)市場情況也不同，而房地產(chǎn)市場的景氣與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)的投資行為。因此，投資者必須擁有敏銳的市場洞察力和非凡的投資魄力，而這些不是依靠課堂的學(xué)習(xí)，也不是一次實踐就能達(dá)到的，這需要長期對市場的關(guān)注，收集大量市場信息資料，把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況與政策形勢再分析預(yù)測。而一次的課堂組織，例如讓學(xué)生事先設(shè)計一份調(diào)查問卷，再集體參與調(diào)查所得到的信息也是短暫的片面的，這就需要學(xué)生利用更多的課余時間去完成，如果要求每周都必須完成一次市場調(diào)查，學(xué)生會大感壓力增加而產(chǎn)生抵觸情緒，而這在大學(xué)中幾乎是所有專業(yè)都難以解決的問題。

二、教學(xué)方法改革構(gòu)想

真實案例教學(xué)無疑是非常有效的能讓學(xué)生畢業(yè)后更快適應(yīng)工作的一種教學(xué)方法，但學(xué)生的參與度不高，且真實案例教學(xué)學(xué)生學(xué)習(xí)難度更大，如何發(fā)揮真實案例教學(xué)的優(yōu)點，又使學(xué)生能主動參與到學(xué)習(xí)中來，則需要研究新的教學(xué)方法。

據(jù)調(diào)查，知識的掌握在工作以后邊學(xué)邊干過程中效率更高，并且知識掌握的速度很大程度上取決于對所從事工作的興趣和負(fù)責(zé)程度，自身努力程度，機遇等非智力因素。教育心理學(xué)闡釋：“只有充分調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，才能使他們積極主動地參與到學(xué)習(xí)中，去感受學(xué)習(xí)過程的快樂，從而獲得良好的教學(xué)效果?！币虼?，如何激發(fā)學(xué)生興趣，讓學(xué)生主動去了解工作流程，并在參與工作過程中發(fā)現(xiàn)問題，引發(fā)思考去解決問題，則成了新一輪教學(xué)方法改革的思考方向。筆者在此進(jìn)行了一些小小的嘗試。

1.游戲的思考方式

在這里得提到一款曾非常流行的益智游戲――大富翁。該游戲主線便是投資買地，加蓋房屋，以收取租金來贏得游戲勝利。而房地產(chǎn)投資分析課程則可利用這種方式將課堂枯燥的學(xué)習(xí)變成一種游戲來完成。首先，必須要選擇一個學(xué)生熟悉的區(qū)域作為進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的市場，而貼近學(xué)生生活的最好區(qū)域便是學(xué)校；再由學(xué)生自己根據(jù)平時的生活軌跡將學(xué)校分成幾塊區(qū)域，再根據(jù)各區(qū)域特點確定商業(yè)中心，根據(jù)人流量劃出幾塊等級差異明顯的地塊；接下來，便可讓學(xué)生分組競爭商機最大的地塊，并讓他們在各不同地塊進(jìn)行商業(yè)行為體驗，因這直接關(guān)系到他們的切身利益，學(xué)生都積極參與體驗并要求延長體驗期。當(dāng)他們將這種體驗行為代入到房地產(chǎn)購房者的行為模式中，以此為興趣點引發(fā)學(xué)生的思考，會使得他們更愿意去主動思考問題，從而建立起完整而又嚴(yán)密的邏輯思維方式，然后再將點延伸成線，最終讓他們主動走出校門了解市場。而在這一過程中，學(xué)生以主動參與的形式進(jìn)入到房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、市場分析以及市場定位的學(xué)習(xí)情景中。

2. 團(tuán)隊合作賺取虛擬資金

在學(xué)生通過市場調(diào)查了解近期出讓土地信息，為使他們能積極參與土地周邊區(qū)域情況的調(diào)查了解，并根據(jù)周邊市場情況完成開發(fā)項目策劃任務(wù)，則需將學(xué)生代入投資者的角色中。首先，學(xué)生分組以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形式參與到出讓土地的模擬招拍掛行為當(dāng)中去，再通過平時課堂的團(tuán)隊合作來賺取虛擬資金，進(jìn)行資本的原始積累以籌集企業(yè)的開發(fā)資金，而最終累積的虛擬資金將決定能購買到的土地的好壞；再根據(jù)各組團(tuán)的投資方案與自有資金來確定最終所需借貸資金，而借貸資金產(chǎn)生的利息將直接影響他們最終的利潤率的高低，在組團(tuán)相互之間的競爭中就使得學(xué)生能主動參與賺取虛擬資金的活動當(dāng)中去。而在這一過程中，學(xué)生體驗了競爭中的成本與收入的估算，通過財務(wù)分析評價項目的盈利能力。

最終，用一種學(xué)生接受的方式將房地產(chǎn)投資分析課程中有實際應(yīng)用價值的信息傳遞給他們，并讓他們學(xué)會自己思考解決問題的途徑，增強學(xué)生的決策能力和綜合素質(zhì)。

篇(5)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托 問題 完善

作為一個新興的金融品種，房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間，其熱潮始于2003年6月央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，簡稱 “121號文件”，這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項目貸款做出了嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道，截止2004年6月底，全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而，銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時，對我國房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場，把所獲得的收益，幾乎全部以紅利的形式分配給投資者，而且投資受益證券可以在證券市場進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項目不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同，投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配，因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說，它的年收益率波動范圍在10%到17%之間，相對穩(wěn)定。

流動性強。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣，可以在證券交易所上市交易，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比，因此它的流動性相對較強。

能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有很強的保值功能。一方面，通貨膨脹來臨時物價上揚，房地產(chǎn)物業(yè)的價值更是升值得很快，以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面，在通貨膨脹時期，房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會比平時高，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此，房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn)，通過其特有的運行機制，使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具，也符合國家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。

我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過程中存在的問題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是，由于我國相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個新生事物，所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。

法律法規(guī)尚不健全

目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)。從目前國內(nèi)的法律環(huán)境看，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無法進(jìn)行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限，只能采用私募形式，不能像國外那樣，真正做到證券化，能夠讓投資者像買賣股票一樣，隨時選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時，在募集資金的使用上，雖然產(chǎn)品設(shè)計了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)、購買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運用方向，但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業(yè)投資行為，無法長期或永久性地購入商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行租賃、經(jīng)營等商業(yè)運營。

道德風(fēng)險問題

房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險。在這種情況下，由于存在信息不對稱，信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此，如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致，對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”，但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。

項目自身及市場風(fēng)險

房地產(chǎn)信托的市場風(fēng)險主要來自于項目本身的風(fēng)險，對項目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題，則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計控制風(fēng)險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議

從上述分析可以看出，我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，因為受到政策等多方面的限制，在我國還需要更進(jìn)一步完善。

建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境

加快我國相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度，為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面，海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒，政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的做法，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī)，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面，要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機構(gòu)的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運用，實行專業(yè)化投資組合，并保護(hù)投資者的利益。

道德風(fēng)險問題的防范

作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)，信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機構(gòu)——中國銀監(jiān)會的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營活動。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)及會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)參與，對信托計劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險控制流程，按照審慎的原則運用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險。借鑒美國經(jīng)驗，我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系。

項目自身及市場風(fēng)險的防范

信托公司在進(jìn)行項目選擇的時候，可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)對項目進(jìn)行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認(rèn)識;深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務(wù)及資信情況，選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項目運作過程中，加強資金監(jiān)控，做到“封閉運行，?？顚Ｓ谩?。通過這一系列的手段，信托公司能將項目風(fēng)險控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護(hù)委托人和受益人的利益。

就目前的市場狀況而言，房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機構(gòu)也好，距理性認(rèn)識房地產(chǎn)投資信托，在心態(tài)上還有一定差距，尚不成熟。例如從投資者來看，投資者投資具有盲目性，很多購買房地產(chǎn)信托的投資者都認(rèn)為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別，而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動性很差，缺少轉(zhuǎn)讓平臺，也存在較大的流動性風(fēng)險。因此，只要出現(xiàn)一個信托產(chǎn)品不能兌付，有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài)，投資者在投資過程中也應(yīng)加強金融知識，提高風(fēng)險意識。

參考文獻(xiàn):

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2.李健飛.美國房地產(chǎn)信托基金研究及對我國的啟示.國際金融研究，2005(1)

篇(6)

房地產(chǎn)基金是通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動的一種融資形式。目前，在緊縮的貨幣政策下，開發(fā)商資金緊張，通過民間借貸和高利貸等形式進(jìn)行融資，風(fēng)險無疑會增加。因此，具有合法、規(guī)范、創(chuàng)新以及安全性等優(yōu)勢的房地產(chǎn)基金應(yīng)時而生。隨著地產(chǎn)業(yè)資金鏈趨緊，為房地產(chǎn)項目融資的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)了井噴式增長。

億元資金注入地產(chǎn)基金領(lǐng)域

2011年堪稱是中國本土房地產(chǎn)私募投資基金飛速發(fā)展的一年，無論在募資和投資方面均較往年大幅增長。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月，共有26支可投資于中國大陸地區(qū)的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達(dá)36.42億美元；投資方面，前11個月中國市場總共完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.20億美元。與幾年前外資地產(chǎn)基金的大量涌入不同，目前境內(nèi)的房地產(chǎn)基金一般都采用人民幣募資。

自2010年開始，大型房地產(chǎn)開發(fā)商如金地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、萬通地產(chǎn)等與金融機構(gòu)合作，成立了房地產(chǎn)基金管理公司。一方面目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商需要“雪中送炭”，即基金可以為其提供一種新的融資工具；另一方面金融機構(gòu)也需要地產(chǎn)基金提供一種避險工具，即提供一種債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合的融資，股權(quán)內(nèi)部監(jiān)督與債權(quán)外部監(jiān)督相結(jié)合的規(guī)避風(fēng)險的工具。在短短兩年時間，全國房地產(chǎn)基金公司由零起步，已發(fā)展到500余家，管理資金約1000億元。

類金融業(yè)的多渠道融資

金融行業(yè)對房地產(chǎn)的緊縮政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金面非常緊張。以前房地產(chǎn)企業(yè)可以通過上市、信托、銀行融資，現(xiàn)在這些渠道逐一被封堵，房地產(chǎn)基金成了唯一的救命稻草?！爸行￠_發(fā)商已經(jīng)挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急。”某房地產(chǎn)基金投資集團(tuán)董事長如是說。該集團(tuán)對外群發(fā)了這樣一條短信：“房地產(chǎn)項目差錢了怎么辦？百億收購優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目……”與對資金饑渴的開發(fā)商相比，不差錢的房地產(chǎn)基金公司似乎發(fā)愁的是怎樣才能把錢花出去。

與傳統(tǒng)開發(fā)商相比，房地產(chǎn)私募基金的資金并不依賴銀行。目前中國的房地產(chǎn)基金尋找LP（投資人）時，主要依賴信托、銀行高端財富管理、私人銀行及第三方理財機構(gòu)。業(yè)內(nèi)人士這樣解釋地產(chǎn)基金的優(yōu)勢：“地產(chǎn)基金其實就是用自己的錢辦自己的事。以往地產(chǎn)公司的杠桿融資模式有很大的風(fēng)險，特別是在行業(yè)受到調(diào)控的時候。如果讓一個資金鏈吃緊的房企勉強維持一個項目，難免出現(xiàn)蹩腳的營銷、糟糕的物業(yè)和低劣的施工。而房地產(chǎn)私募基金通過自有資金運作項目，加上專業(yè)的運作，就可能把一個項目救活，風(fēng)險也能夠降低?！?/p>

房地產(chǎn)股權(quán)信托需到銀監(jiān)會前置報備，滿足“四三二”的要求，即四證齊全、三成自有資金、二級開發(fā)資質(zhì)。所以，現(xiàn)在開發(fā)商較傾向與基金公司合作，一方面監(jiān)管可以過關(guān)，另一方面房地產(chǎn)基金運作也能省一些稅。深圳德信資本董事長陳義楓談到，目前銀行信貸收緊，房地產(chǎn)信托計劃也在收縮，融資年化成本正常是在20%左右，現(xiàn)在開發(fā)商融資困難是明顯狀態(tài)，而房地產(chǎn)基金在某種程度上可以解決房企的資金難題。

房地產(chǎn)基金的崛起，固然與房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張有關(guān)，然而房地產(chǎn)正回歸其金融屬性。過去房地產(chǎn)開發(fā)資金僅依靠銀行貸款，一旦開發(fā)失敗，給銀行造成巨大壓力。美國就不一樣，開發(fā)商只是一個項目商，資金來源靠各種金融產(chǎn)品籌措。這正是房地產(chǎn)的金融屬性，應(yīng)把房地產(chǎn)看成一種金融產(chǎn)業(yè)，讓其回歸其應(yīng)有的金融屬性，“房地產(chǎn)基金就是其回歸金融屬性的一種很好的手段?！?/p>

此前8月，包括德信資本、盛世神州基金、高科投資等國內(nèi)近40家房地產(chǎn)投資基金發(fā)起成立了房地產(chǎn)基金聯(lián)盟?？梢钥闯?，房地產(chǎn)融資方式必將改變，已得到了市場的普遍認(rèn)同，房地產(chǎn)基金在國內(nèi)的發(fā)展也將更具潛力。除此之外，還有兩點也表明房地產(chǎn)基金的潛力：一是房地產(chǎn)基金的高收益將吸引更多的投資者；二是房地產(chǎn)基金將向更加規(guī)范化的方向發(fā)展。

發(fā)展進(jìn)入“快車道”

目前，房地產(chǎn)基金的投資收益較高，房地產(chǎn)基金GP（管理公司）參與項目的發(fā)起和管理，其投資金額占GP股本的1%-3%，收益占項目總利潤的20%。房地產(chǎn)基金LP（投資人）的行業(yè)平均預(yù)期收益為15%-30%。在市場一片哀鴻之下，這樣的收益無疑會吸引更多的投資者加入到房地產(chǎn)基金的投資行列。隨著更多的投資者加入，房地產(chǎn)基金公司所管理的資金規(guī)模也將日益龐大。

篇(7)

【關(guān)鍵詞】2016 房地產(chǎn) 基金

以2010年為元年開始算起，人民幣房地產(chǎn)基金已經(jīng)進(jìn)入了第五年，盡管期間金融環(huán)境以及政策空間存在諸多限制，但人民幣房地產(chǎn)基金已經(jīng)的確開始倔強成長，發(fā)展的模式也開始百花齊放，在這樣的基礎(chǔ)上，中期內(nèi)我國私募房地產(chǎn)基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領(lǐng)我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的周期。

一、判斷一：投資、退出渠道趨于多元化

從投資業(yè)態(tài)角度來看，住宅機會型基金依然當(dāng)?shù)溃禺a(chǎn)基金對于不同地產(chǎn)業(yè)態(tài)的興趣正在萌芽，主要可分為三類：商業(yè)地產(chǎn)：一線城市核心地段的寫字樓仍處于租金和出租率上升周期，專業(yè)化的基金團(tuán)隊得以迅速成長并品牌化；養(yǎng)老地產(chǎn)：在我國逐步邁入老齡化社會的背景下，不少地產(chǎn)基金已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)尤其是以養(yǎng)老公寓為主的模式中開始顯露身影；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：在海外市場，近半地產(chǎn)投資規(guī)模都投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，美國REITs產(chǎn)品市場份額中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占據(jù)重要權(quán)重，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級所帶來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求使得基金多了一個新興投資領(lǐng)域。

從退出渠道來看，美國、新加坡等資產(chǎn)證券化程度較高的國家，私募房地產(chǎn)基金最好的退出渠道都在于REITs、CMBS等產(chǎn)品，通過將物業(yè)打包上市，再進(jìn)入證券市場流通，凱德置地的地產(chǎn)開發(fā)模式即是最好的示范。而近期以來，國內(nèi)資產(chǎn)證券化開始起步，海印股份等多個地產(chǎn)公司開始嘗試通過資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，相信未來借助國內(nèi)資產(chǎn)證券化等渠道的興起，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金將迎來更多元化的退出渠道以及流通活力。

二、判斷二：股權(quán)、夾層投資將成主流

目前市場上多數(shù)股權(quán)投資實質(zhì)上都是一種夾層投資或者股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的過渡模式。夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業(yè)抵押物擔(dān)保；同時兼有股權(quán)的性質(zhì)，但不以獲取分紅和股東權(quán)益為目的，又被業(yè)界稱之為債權(quán)形式的“高利貸”。在股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資模式中，股權(quán)投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分，其余部分通過債權(quán)方式投入，以確保項目的風(fēng)險和收益率相對穩(wěn)定，投資期限通常超過過橋投資。而純粹的股權(quán)投資注重被投資企業(yè)未來發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營管理和重大決策，投資風(fēng)險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利，由于期間委托成本高，市場風(fēng)險難以把握，退出難度較大，在國內(nèi)資本市場并不受歡迎。

結(jié)合前文判斷，當(dāng)LP構(gòu)成趨于成熟、基金管理公司更加注重團(tuán)隊以及品牌的內(nèi)生性建設(shè)，勢必將帶來整個基金行業(yè)投資策略的發(fā)革。私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項目運作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金。股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。

三、判斷三：大資管時代下戰(zhàn)略合作契機

自2012年5月以來，新一輪的監(jiān)管放松，在擴(kuò)大投資范圍、降低投資門檻以及減少相關(guān)限制等方面，均打破了證券公司、期貨公司、銀行、保險公司、信托公司之間的競爭壁壘，為私募房地產(chǎn)基金行業(yè)與其他金融行業(yè)合作帶來了可能性，在未來法律限制進(jìn)一步放寬的假設(shè)前提下，險資、養(yǎng)老金、證券公司等都可以通過其資管業(yè)務(wù)投資私募房地產(chǎn)基金，未來房地產(chǎn)基金行業(yè)將存在龐大的潛在機構(gòu)投資者以及通過各大資管平臺間接投資的個人投資者。

通過合作，整個私募房地產(chǎn)基金行業(yè)的游戲玩法可能都發(fā)生發(fā)化。在募集階段，房地產(chǎn)基金可以借由各種資管平臺的產(chǎn)品設(shè)計不同的基金結(jié)構(gòu)和募資方案，為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段，各個資產(chǎn)管理機構(gòu)除了能為地產(chǎn)基金管理機構(gòu)帶來充足流動性，還能通過各大資管機構(gòu)的資源為基金項目池帶來儲備。在退出階段，傳統(tǒng)的回收和項目出售方式將被更為復(fù)雜的金融工具所代替，比如資產(chǎn)證券化和REITs。想的更進(jìn)一點，隨著支付寶、微信支付等網(wǎng)絡(luò)支付的興起，未來私募房地產(chǎn)基金完全可能和這些渠道合作，產(chǎn)品的購買和兌付將更加便捷。總而言之，技術(shù)驅(qū)勱以及金融變革將為私募房地產(chǎn)基金帶來新的生命力。

四、判斷四：管理重心向團(tuán)隊品牌變遷

國內(nèi)的房地產(chǎn)基金大多附屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，對外部項目采取審慎和逐步開放的態(tài)度，因此房地產(chǎn)基金被僅僅理解為開發(fā)商一個新的融資渠道，這樣的模式對于打造一個持久基金品牌并無益處。過去兩年房地產(chǎn)基金的爆發(fā)，可能更多地需要歸因于國內(nèi)房地產(chǎn)市場融資手段的轉(zhuǎn)移而非獨立房地產(chǎn)基金管理人的崛起，在混亂的大環(huán)境下，房地產(chǎn)基金管理人的獨立品牌與投資管理能力也就很難得到凸顯。

從國際經(jīng)驗來看，基金管理人體現(xiàn)獨特的專業(yè)投資與項目管理能力，并為投資人創(chuàng)造與風(fēng)險相適應(yīng)的回報，開始真正形成一批而非零星房地產(chǎn)基金管理公司的品牌，是一個資產(chǎn)管理行業(yè)成熟的先決條件。在美國，一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)基金，可以同時持有多個項目，通過各個項目時間上的搭配，以及項目需求資金大小的配置，讓各種規(guī)模、期限和收益率的項目合理搭配起來，實現(xiàn)風(fēng)險收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是對投資品類進(jìn)行合理組合，而這需要長期積累的專業(yè)判斷。因此，一個基金經(jīng)理曾經(jīng)管理過的基金個數(shù)、基金規(guī)模以及收益率就成了投資人挑選基金的首要條件。

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