房地產(chǎn)市場的基本概念精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)市場的基本概念范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場營銷 策略分析

中圖分類號：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02

營銷是市場經(jīng)濟(jì)運行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業(yè)績，誰將會擁有市場發(fā)展的主動權(quán)。因此，本文從市場營銷的基本內(nèi)涵及意義出發(fā)，探討當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展現(xiàn)狀以及今后的改進(jìn)與提升策略，對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績水平的提升以及整體的房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展具有現(xiàn)實的借鑒意義。

一、房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵

在探討房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經(jīng)濟(jì)運行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標(biāo)消費群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產(chǎn)營銷是市場營銷的一個有機(jī)組成部分，其對于整個房地產(chǎn)市場的運營與發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實意義。

（一）房產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)生存的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進(jìn)行市場的變現(xiàn)，其在前期的投資才能收回，企業(yè)才能獲得相應(yīng)的市場利潤，從而為今后的發(fā)展奠定一個良好的基礎(chǔ)。市場營銷的業(yè)績以及其所帶來的后續(xù)的收入都是一個房地產(chǎn)企業(yè)得以順利運營的重要血液。

（二）房地產(chǎn)營銷是促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力

在今天的國民經(jīng)濟(jì)的運行與發(fā)展的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)已然上升橐桓鮒匾的產(chǎn)業(yè)鏈條，其在帶動居民消費、拉動內(nèi)需等方面發(fā)揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展，不僅是一個重大的經(jīng)濟(jì)活動，也是維護(hù)社會穩(wěn)定發(fā)展的重要的民生工程。

（三）房地產(chǎn)營銷是盤活房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在

作為房地產(chǎn)市場運營體系的重要組成部分，通過房地產(chǎn)營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關(guān)的預(yù)定目標(biāo)，也會從整體上盤活房地產(chǎn)企業(yè)的運營體系。例如，在進(jìn)行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費者的消費心理以及消費需求進(jìn)行必要的把握，從而為后期的房地產(chǎn)商品品質(zhì)的改善與提升來提供必要的反饋與建議。

二、我國房地產(chǎn)市場營銷的現(xiàn)狀

由于諸多層面的原因，我國的整體的房產(chǎn)營銷還存在著以下幾個層面的問題。

（一）房產(chǎn)營銷的方式還不夠豐富

同別的行業(yè)的市場營銷策略相比較，我國的房地產(chǎn)市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產(chǎn)市場營銷方式還需要進(jìn)一步的補(bǔ)充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產(chǎn)市場營銷的方式越豐富，其所要達(dá)到的市場營銷效果也將越來越傾向預(yù)期的方向發(fā)展。房地產(chǎn)營銷在方式方面的滯后，對于整個行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身對于市場運營業(yè)績的準(zhǔn)確性與科學(xué)性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業(yè)的房地產(chǎn)營銷所面臨的挑戰(zhàn)與壓力也會進(jìn)一步的增加。

（二）房產(chǎn)營銷人員的素質(zhì)有待強(qiáng)化

在房地產(chǎn)市場營銷的過程當(dāng)中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業(yè)績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產(chǎn)市場營銷員工的整體素質(zhì)，尤其是營銷層面的專項素養(yǎng)已經(jīng)作為一個重要的議題而提到了議事日程。

（三）房地產(chǎn)營銷思想及策略還需要改進(jìn)

通過市場調(diào)研及分析發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以在市場營銷的過程當(dāng)中沒有獲得比較大的進(jìn)步與發(fā)展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進(jìn)一步的扭轉(zhuǎn)與提升。在信息資訊不斷發(fā)展與變化的當(dāng)下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進(jìn)行很好地與時俱進(jìn)，那么其最后所要面臨的市場發(fā)展壓力則是非常大的。房地產(chǎn)營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團(tuán)體房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績的表現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)市場營銷策略的提升路徑

在今天的房地產(chǎn)市場營銷策略的改進(jìn)過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養(yǎng)的提升方面以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。

（一）要充分把握電子商務(wù)的發(fā)展契機(jī)，注意房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化營銷

今天的年輕的消費群體已經(jīng)成為消費的中堅力量，他們的網(wǎng)絡(luò)購物的習(xí)慣已經(jīng)逐漸成為一種重要的消費方式。因此，今后在房地產(chǎn)市場營銷的過程中，要善于借助網(wǎng)絡(luò)來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務(wù)平臺，將網(wǎng)上選房與線下參觀交易有機(jī)地結(jié)合在一起。通過這種方式，今后的房地產(chǎn)營銷將會呈現(xiàn)出更加多元的發(fā)展態(tài)勢。通過眾多的案例可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)借助當(dāng)下比較流行的互聯(lián)網(wǎng)媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發(fā)展與提升。只要充分把握好電子商務(wù)發(fā)展中所帶來的機(jī)遇，今后的房地產(chǎn)市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。

（二）打造一流的房產(chǎn)銷售隊伍

在上文中已經(jīng)提到，在今天的房地產(chǎn)營銷過程中，營銷隊伍整體素質(zhì)的不高是營銷行業(yè)業(yè)績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產(chǎn)營銷人員的整體素質(zhì)進(jìn)行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質(zhì)的全方位的考察，從源頭上進(jìn)行綜合素質(zhì)的把關(guān)；另一方面，要加大崗位培訓(xùn)的力度，在日常的房地產(chǎn)市場營銷的過程當(dāng)中，通過經(jīng)驗的傳授與總結(jié)的方式，幫助房地產(chǎn)市場營銷人員進(jìn)行綜合素養(yǎng)的提升。在進(jìn)行專業(yè)團(tuán)隊的打造過程中，需要借鑒當(dāng)下比較先進(jìn)的人本主義的思想，通過這種方式整個團(tuán)隊所具有的價值感與創(chuàng)造力，在市場業(yè)績的開拓與提升層面有一個質(zhì)的飛躍。

（三）思想層面要不斷地與時俱進(jìn)

在思想層面，需要不斷地從房地產(chǎn)市場營銷的大環(huán)境出發(fā)進(jìn)行必要的改進(jìn)與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進(jìn)行前沿的市場營銷理論的學(xué)習(xí)；另一方面，要在房地產(chǎn)整個的行業(yè)運轉(zhuǎn)的過程當(dāng)中，善于把握市場的發(fā)展機(jī)遇，借助利好的商業(yè)發(fā)展政策來實現(xiàn)房產(chǎn)營銷業(yè)績的提升。在市場的快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產(chǎn)市場營銷規(guī)模的發(fā)展與提升來提供最大層面的支持。當(dāng)然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進(jìn)的過程中，需要從企業(yè)自身的發(fā)展實踐入手，結(jié)合市場環(huán)境所呈現(xiàn)出來的特點，將兩者之間進(jìn)行一個很好的對接。在不斷發(fā)展與完善的過程當(dāng)中，更好地將房地產(chǎn)市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。

這一點在今天以及以后的房地產(chǎn)市場營銷體系的發(fā)展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。

總之，房地產(chǎn)營銷水平的提升是一個系統(tǒng)的過程。在這個過程中，制定科學(xué)的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當(dāng)然，在這個過程中要充分把控市場環(huán)境以及其他相關(guān)因素對房地產(chǎn)市場營銷的影響。

四、結(jié)語

本文主要分析了在當(dāng)前的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展策略。隨著我國整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)市場也將會迎來另一個重要的發(fā)展高峰期。因此，本文對于房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產(chǎn)市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇(2)

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)有重要的拉動作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資由于具有相對較高的投資收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持等優(yōu)點，將成為今后幾年內(nèi)社會投資的一個持續(xù)熱點。但在這個投資過程中，又有投資數(shù)額巨大、變現(xiàn)性差等缺點,收益與風(fēng)險同時存在，對處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。特別是去年國務(wù)院與中國人民銀行分別下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》與《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，更顯示出管理決策層對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的高度重視。因此研究我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險，科學(xué)防范投資風(fēng)險，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

第一章 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

1998年以來，中央為了拉動內(nèi)需以保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，采取了積極有效的財政政策，把住宅消費放在極為重要的位置上，作為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點，出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，隨著沿海以及國內(nèi)大城市房地產(chǎn)逐漸平穩(wěn)發(fā)展，內(nèi)地中小城市房地產(chǎn)也開始迅速的發(fā)展?？傮w上看，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，連續(xù)四年投資和銷售都保持較快增長，增長比例也基本協(xié)調(diào)，商品房價格穩(wěn)中有升，走勢總體平衡。按“十五”規(guī)劃要求以及未來10~20年我國現(xiàn)代化進(jìn)程的進(jìn)一步加快和城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住宅需求和消費必將隨之?dāng)U大，市場需求空間極大，房地產(chǎn)投資將成為今后幾年內(nèi)社會投資的一個持續(xù)熱點。

但隨著目前我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一些問題也迅速暴露出來。部分地區(qū)盲目興建高檔公寓、別墅和寫字樓，而適應(yīng)中低收入居民的低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不能滿足需求；部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格上漲過快；一些地區(qū)炒賣房屋現(xiàn)象比較嚴(yán)重等問題。由于房地產(chǎn)項目的投資過程是一種預(yù)測將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程,不確定性伴隨其始終；再加上其自身的不利因素決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險行業(yè)，因此，很有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險意識，以確保房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

第二章房地產(chǎn)投資及風(fēng)險的基本概念

2.1 房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益，房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)。

2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降、損失增加或投入成本增大等不利結(jié)果的可能性。

第三章 導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素

3.1 信息不全不準(zhǔn)，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，測算不精，決策草率

這在1992年-1993年的“房地產(chǎn)熱”中成為“通病”。許多房地產(chǎn)項目決策草率，所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項目銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。

3.2 宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險

表現(xiàn)為；一是前些年嚴(yán)重通貨膨脹；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)市場供求形勢的變化。房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”。這對剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目意味著不利。

3.3 投資商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差

具體表現(xiàn)為：發(fā)展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的投資商過分地相信自己會很容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的投資者在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商過分相信自己的“道”（即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力），而經(jīng)營實力（開發(fā)實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱。項目運作中難以實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險的原因。

第四章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征

4.1 房地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險大，長期投資風(fēng)險低

房地產(chǎn)作為一種投資工具，變動性差，交易成本高，短期內(nèi)其市場需求很難調(diào)整，這就意味著房地產(chǎn)在短期內(nèi)很難脫手或者雖能倉促脫手或易造成較大的損失，另一方面，房地產(chǎn)具有稀缺性，長期使用性，不可替代性，其長期需求是可以調(diào)整的，而且常呈增長趨勢，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)升值的走勢顯著，對其長期投資的收益也會穩(wěn)定。

4.2 政策與經(jīng)濟(jì)形勢對房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響有雙重性

由于房地產(chǎn)具有消費與生產(chǎn)的二重性和房地產(chǎn)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)特征，使其對政策的變化具有雙重的反應(yīng)。例如，一般認(rèn)為，利率下調(diào)對房地產(chǎn)投資有利，實際上利率下調(diào)可能使大量資本流向證券市場，引起貸款市場上的貨幣短缺，投資商不得以較高的貨款利率進(jìn)行融資；利率上調(diào)時，資本將部分流回銀行，使貸款市場上的利率短期內(nèi)并不一定下調(diào)。

經(jīng)濟(jì)形勢的變化也存在著同樣的情形，如，經(jīng)濟(jì)繁榮時期，普通消費者一般采用租房的方法，而將節(jié)余的資金投入到證券市場以獲得較高的投資收益率，此時住宅的銷售不會看好，寫字樓，工業(yè)廠房比較走俏，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時，普通消費者為了保值的需要將會購置住房，住宅為消費者看好，而其它物業(yè)可能出現(xiàn)疲軟。

4.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險較難預(yù)測，地域性影響較大

房地產(chǎn)作為特殊的商品，因為住宅無法移動，一次交易時數(shù)額大且不能分割，這就促使房地產(chǎn)交易進(jìn)行私下交易，價格之間存在較大差異，即使在成熟的市場中，房地產(chǎn)交易價格，仍然是非規(guī)范的和部分失真的，雖然在房地產(chǎn)投資風(fēng)險理論研究中估算價格可以代替市場價格，但實際運用中由于二者之間的差別導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)測值與實際值有偏差，以致于理論與實踐存在脫節(jié)現(xiàn)象。

篇(3)

摘 要 2010年，房產(chǎn)稅改革問題引起社會輿論廣泛關(guān)注和討論。房產(chǎn)稅何時開征，怎樣征收，對房市會有何影響都是值得思考的問題。目前而言，房產(chǎn)稅改革存在諸多問題，筆者對此進(jìn)行了討論并提出了一些相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 改革 稅收公平 房價

一、房產(chǎn)稅的基本概念及其目的

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從性質(zhì)上看，房產(chǎn)稅屬于保有稅，即針對不動產(chǎn)保有行為的一種征納。

根據(jù)國務(wù)院1986年9月15頒發(fā)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅采取從價計征和從租計征兩種方式。從價計征是指依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計稅繳納；從租計征是以租金收入按1.2%的稅率計稅繳納。《房產(chǎn)稅暫行條例》同時規(guī)定征稅范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。從房產(chǎn)稅所具有的特性來看，房產(chǎn)稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設(shè)資金。二、有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

二、房產(chǎn)稅的法律本位分析

2010年5月31日，《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》中指出“深化財稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱，房價上漲過快的背景下，房產(chǎn)稅改革一次次被推上風(fēng)頭浪尖。繼停止向購買第三套及以上提供公積金住房貸款以及對提高貸款首付比例進(jìn)行一系列規(guī)定后，房產(chǎn)稅似乎成了調(diào)整房價的最后救命稻草。誠然，稅收作為國家調(diào)控市場的一種手段，必然能對市場中的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生一定的影響。從征收對象來看，房產(chǎn)稅確實能夠提高房地產(chǎn)投機(jī)者的價格成本，從而抑制房地產(chǎn)市場的過度投資。

但從房產(chǎn)稅本身所應(yīng)有的性質(zhì)來看，房產(chǎn)稅些許程度上被誤解和扭曲。目前在房價過高的壓力下，房產(chǎn)稅的改革直指個人住房，這無疑是將從沒有產(chǎn)生任何收入的個人手中生生征走一部分稅收，房產(chǎn)稅的征收必將承擔(dān)很大的政治風(fēng)險。稅收真正的目的是取之于民，用之于民。政府將征納的房產(chǎn)稅用于本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境建設(shè)以促進(jìn)本地區(qū)的繁榮，從而帶動房價上漲。因此，房產(chǎn)稅的征收本意應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，但如果將房產(chǎn)稅用于抑制房價，明顯違反了房產(chǎn)稅的本意。

三、房產(chǎn)稅的稅收公平問題

稅收平等權(quán)要求根據(jù)每個納稅人的稅負(fù)能力確定征收標(biāo)準(zhǔn)，即量能課稅。量能課稅主張同等負(fù)擔(dān)能力的人負(fù)擔(dān)同等的稅收，不同納稅能力的人負(fù)擔(dān)不同的稅收。做到量能課稅是非常困難的工作，如個人所得稅就存在顯示公平的問題。具體到房產(chǎn)稅，問題更加復(fù)雜：1、房產(chǎn)稅的征收對象為房屋本身，但房屋所有者的稅負(fù)能力是不一樣的。2、房產(chǎn)稅征收范圍確定，如果只針對商品房勢必造成不公平。我國目前存在商品房，集資房、福利房、合作建房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種住房。針對哪些房屋征收以及設(shè)置多少的稅率都是棘手的問題。3、如何界定納稅人是投資者還是自用者。將投資者和自用者一視同仁，是對自用者的不公平，也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展造成負(fù)面影響。4、繼土地財政后，地方政府又會通過房地產(chǎn)稅聚斂大量的稅收。這部分稅收將何去何從，是否能夠用之于民。這部分稅負(fù)會不會轉(zhuǎn)移至購房者和租房者，都是值得關(guān)注的問題。

四、房產(chǎn)稅改革稅制設(shè)計問題

我國目前在房地產(chǎn)方面的征收稅種繁多，重疊課稅，已造成稅負(fù)過重的問題。如在土地出讓金已經(jīng)構(gòu)成了大部分房價的情況下，如果再開征房產(chǎn)稅，無疑是雪上加霜。且稅負(fù)最終又會轉(zhuǎn)移到購房者身上，雖增加了投資者的購房成本，但也同時增加了普通居民的購房成本。因此，建議在將房地產(chǎn)市場名目繁多的各種稅費整合后，再考慮房產(chǎn)稅的問題。開征房產(chǎn)稅以抑制房價本身就是違背了房產(chǎn)稅的本意，如果非要開征房產(chǎn)稅，那么至少在以下幾個方面進(jìn)行規(guī)制：1、首套自用房免征房產(chǎn)稅。首套自用房為家庭生活基本用房，并不具有投資性，因此應(yīng)該免于征收房產(chǎn)稅。2、建議房產(chǎn)稅采取累進(jìn)稅率。即從第二套房開始征收一檔稅率，第三套房征收二檔稅率，以此類推，逐漸升高稅率，以打壓房地產(chǎn)投資過熱行為。3、有效區(qū)分投資性房產(chǎn)和自用房產(chǎn)。只有這樣才能凸顯房產(chǎn)稅的公平性和有效性。當(dāng)然如何定性為投資性房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)難以把握，可以根據(jù)是否長期居住等方法確定。4、征收房產(chǎn)稅必須降低土地出讓金。參照國外的做法，取消占購房比例成本最大的土地出讓金，使房產(chǎn)稅更為合理。這樣，一方面降低了房價，減輕購房者負(fù)擔(dān)，另一方面一次性的土地收益轉(zhuǎn)化成長期的稅負(fù)收入也可以減少政府的賣地財政的弊端。5、房產(chǎn)稅信息需公開透明。信息公開透明可以杜絕不公平現(xiàn)象，亦可以監(jiān)督政府行為。

篇(4)

關(guān)鍵詞：宏觀審慎監(jiān)管：政策實踐

中圖分類號：F830.2　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B　文章編號：1007-4392(2011)02-0048-03

2007年爆發(fā)、影響持續(xù)至今的本次全球性金融危機(jī)表明，僅僅依賴微觀審慎監(jiān)管不足以維護(hù)金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長，因為微觀審慎監(jiān)管將經(jīng)濟(jì)波動視為外生風(fēng)險，忽視了金融機(jī)構(gòu)自身行為的系統(tǒng)性影響。因而，應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)有金融監(jiān)管體系進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加強(qiáng)宏觀審慎監(jiān)管、構(gòu)建宏觀審慎與微觀審慎監(jiān)管有機(jī)結(jié)合的金融監(jiān)管框架，已成為國際社會共識。

一、宏觀審慎監(jiān)管的基本概念

就概念而言，宏觀審慎監(jiān)管是一個相對于微觀審慎監(jiān)管的概念，指金融臨管當(dāng)局為減少金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)波動給金融體系帶來的損失，從金融體系整體而非單一機(jī)構(gòu)角度實施的監(jiān)管。與微觀審慎監(jiān)管相比，宏觀審慎監(jiān)管最突出的特點是更加著眼于整個金融體系而不是單體機(jī)構(gòu)，重點關(guān)注單體機(jī)構(gòu)之間的相互作用及金融機(jī)構(gòu)面臨的共同風(fēng)險，目標(biāo)是防范系統(tǒng)性風(fēng)險：微觀審慎監(jiān)管則主要著眼于單體機(jī)構(gòu)的健康狀況，較少考慮個體之間的關(guān)聯(lián)度以及個體機(jī)構(gòu)共同行為對整個金融體系的影響，主要目標(biāo)是通過防止單體機(jī)構(gòu)失敗或倒閉的外部性來保護(hù)存款人和投資者利益。

二、宏觀審慎監(jiān)管政策工具

金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險主要來自兩個方面，一是金融機(jī)構(gòu)的“同質(zhì)化”問題，即隨著金融機(jī)構(gòu)之問依賴性和關(guān)聯(lián)性的增強(qiáng)，風(fēng)險暴露日益趨同，在受到外部沖擊時同時倒閉的可能性不斷增大。二是金融體系與經(jīng)濟(jì)周期的“共振”問題，即金融體系內(nèi)在順周期性以及新資本協(xié)議、新會計準(zhǔn)則等外部規(guī)則對順周期性的強(qiáng)化，一定程度上會放大經(jīng)濟(jì)周期，加劇經(jīng)濟(jì)波動。

宏觀審慎監(jiān)管的提出，就是力求增加和強(qiáng)化傳統(tǒng)的資本、撥備等微觀審慎監(jiān)管政策工具應(yīng)對系統(tǒng)性風(fēng)險的功效。一方面，高度關(guān)注同一時點上金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險及相互關(guān)聯(lián)，可采用政策工具主要包括適度擴(kuò)大監(jiān)管范圍、對具有系統(tǒng)重要性的機(jī)構(gòu)實施更審慎的監(jiān)管、改進(jìn)對交易對手的風(fēng)險管理和建設(shè)更有效的市場基礎(chǔ)設(shè)施等。當(dāng)前國際上關(guān)注的重點是如何界定具有系統(tǒng)重要性的機(jī)構(gòu)以及應(yīng)對其實施哪些更為審慎的臨管標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，通過緩解金融體系的順周期性來減小經(jīng)濟(jì)的周期性波動幅度和頻率，主要政策工具包括逆周期資本、動態(tài)撥備、杠桿率、逆周期信貸政策和壓力測試等，目的是在經(jīng)濟(jì)上行期控制信貸和資產(chǎn)價格過度增長，并促使銀行建立逆周期資本和撥備，吸收和消化經(jīng)濟(jì)下行周期可能產(chǎn)生的損失，防止經(jīng)濟(jì)在下行期過度收縮。

實際上，宏觀審慎和微觀審慎監(jiān)管所使用的政策工具基本相同，如都會采用資本監(jiān)管、撥備、杠桿率、審慎信貸標(biāo)準(zhǔn)和其他風(fēng)險管理要求等政策工具，只是政策工具的著眼點和具體運用有所不同。如微觀審慎監(jiān)管會在整個經(jīng)濟(jì)周期上，對所有機(jī)構(gòu)運用統(tǒng)一的資本監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；而宏觀審慎監(jiān)管則會針對系統(tǒng)性風(fēng)險提出隨經(jīng)濟(jì)周期變動的逆周期資本要求，也會對系統(tǒng)重要性機(jī)構(gòu)提出附加資本要求，這一思路同樣適用于撥備和其他審慎臨管工具。

三、宏觀審慎監(jiān)管政策實踐

雖然宏觀審慎監(jiān)管在此次危機(jī)之后才引起了國際社會廣泛關(guān)注，但宏觀審慎臨管的實踐卻很早就有。本文分別分析貸款成數(shù)比(Loan-to-Value Ra-tio，LTV)和動態(tài)撥備制度(Dynamic Provisioning)在各國監(jiān)管實踐中的運用和功效。

(一)貸款成數(shù)比(Loan-to-Value Ratio.LTV)

這一政策工具屬于以控制信貸增長為目的、直接針對金融體系特定細(xì)分市場不平衡現(xiàn)象的“精確制導(dǎo)型”監(jiān)管措施，目前主要在新興經(jīng)濟(jì)體得到運用，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的監(jiān)管實踐還不多。根據(jù)全球金融系統(tǒng)委員會2009年底的一項調(diào)查，在接受調(diào)查的司法轄區(qū)中，共有11個使用過貸款成數(shù)監(jiān)管，其中9個來自新興經(jīng)濟(jì)體，2個來自發(fā)達(dá)國家。

1　香港地區(qū)。

為抑制房地產(chǎn)市場泡沫，香港自1991年起實行最高為70％的住宅按揭貸款成數(shù)比。香港《銀行業(yè)條例》中對住宅按揭貸款成數(shù)的監(jiān)管要求為“無論購買價格和資產(chǎn)市場價值哪個更低，銀行貸款本金總額不得超過購買價格或資產(chǎn)市場價值的90％”，巴塞爾資本協(xié)議第一版正式實施前后，這一規(guī)定面臨監(jiān)管套利可能，因為即使貸款成數(shù)比例高達(dá)90％，根據(jù)巴塞爾協(xié)議規(guī)定該筆貸款風(fēng)險權(quán)重仍然較低，這將鼓勵銀行按照貸款成數(shù)比上限放貸?？紤]到房地產(chǎn)市場風(fēng)險已經(jīng)較高，香港金管局于1990年咨詢建議，擬將90％的貸款成數(shù)的門檻降低至70％，并發(fā)出指示，建議銀行采取貸款成數(shù)70％的住宅按揭貸款的比例。為保留一定的靈活性，以避免被法律強(qiáng)制要求采用更高的風(fēng)險權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，銀行普遍非常合作，自愿實施70％的貸款成數(shù)政策，消除了修訂監(jiān)管規(guī)則的必要。

此后，鑒于香港住宅物業(yè)市場在90年代前半期持續(xù)上漲，針對越來越多銀行選擇以“例外”方式繞過監(jiān)管限制，最終香港金管局下定決心，將70％的按揭貸款最高成數(shù)比作為正式監(jiān)管政策。1995年11月2日，香港政府在立法會上證實，70％的貸款成數(shù)政策應(yīng)該作為一項長期的監(jiān)管政策繼續(xù)被采納。目前香港的貸款成數(shù)監(jiān)管要求是：對物業(yè)價值2000萬港幣以上的房屋其最高成數(shù)比不得超過60％，對物業(yè)價值低于2000萬港幣的貸款成數(shù)比上限為70％。

堅持宏觀審慎監(jiān)管視角，關(guān)注系統(tǒng)性金融風(fēng)險的防范，長期執(zhí)行按揭貸款最高成數(shù)上限是香港成功度過1997年回歸后房地產(chǎn)市場大跌的重要因素。

2　韓國。

1997年亞洲金融危機(jī)后，韓國一直注重加強(qiáng)金融市場的宏觀審慎監(jiān)管，在按揭貸款市場，注重通過貸款成數(shù)比的動態(tài)調(diào)整等監(jiān)管措施，加強(qiáng)風(fēng)險管理，針對本世紀(jì)初全球市場低利率引發(fā)的住房價格大幅度上漲，韓國金融監(jiān)管服務(wù)署(Finaneial SuoervisionService，以下簡稱FSS)一是及時對房地產(chǎn)市場實施壓力測試，估計房地產(chǎn)價格大幅度下降對建筑行業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)支持證券以及對房地產(chǎn)市場建立大規(guī)模敞口的貸款人的影響。相關(guān)分析的結(jié)果之一表明，如果房地產(chǎn)價格在4個季度內(nèi)下降20％，銀行資產(chǎn)回報率將下降超過0.5個百分點，二是在有效識別風(fēng)險后對房地產(chǎn)市場進(jìn)行專門調(diào)查，隨后及時采取名為“改進(jìn)風(fēng)險管理計劃”的監(jiān)管措施，根據(jù)該計劃，禁止特定區(qū)域二套房貸，將貸款房價比從以往的60％下降到40％。此外，自2006年3月起對價值超過6億韓元的住宅貸款借款人適用債務(wù)一收入比要求。采取上述措施之后，韓國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的增長速度逐漸下降。(見下表1)

韓國的經(jīng)驗表明，在壓力測試識別風(fēng)險基礎(chǔ)上，

銀行監(jiān)管者及時加強(qiáng)和收緊對按揭貸款的審慎監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，以此作為抑制地產(chǎn)泡沫的預(yù)防性措施，這是宏觀審慎監(jiān)管幫助銀行監(jiān)管者避免銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的著名案例。

(二)動態(tài)拔備制度(Dynamic Provisioning)

危機(jī)爆發(fā)后，最先于2000年在西班牙實施的動態(tài)撥備制度引起了國際監(jiān)管界的極大興趣。傳統(tǒng)撥備制度僅對已出現(xiàn)的損失計提專項準(zhǔn)備，是對風(fēng)險的事后估計，提取比例的差異反映損失程度不同，這在一定程度上扭曲了銀行的利潤和清償能力。

1　西班牙的政策實踐。

20世紀(jì)七八十年生的銀行危機(jī)，促使西班牙監(jiān)管當(dāng)局重新審視對銀行的監(jiān)管制度和銀行的不良貸款問題，并自2000年開始實施動態(tài)撥備制度，即在傳統(tǒng)的一般和專項撥備的基礎(chǔ)上，引入動態(tài)準(zhǔn)備，以反映對潛在信用風(fēng)險的事前估計。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時期，不良貸款比例低，事后計提的專項準(zhǔn)備小于潛在的信用風(fēng)險，銀行應(yīng)建立動態(tài)撥備；經(jīng)濟(jì)衰退時，不良貸款比例高，專項準(zhǔn)備不足以覆蓋貸款損失，動用事前提取的動態(tài)撥備補(bǔ)齊差額。動態(tài)撥備制度涵蓋了對未來經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)測，是潛在風(fēng)險估計值與實際風(fēng)險值的差額。潛在風(fēng)險可以南銀行運用內(nèi)部模型法估計，也可采用監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)法算出；實際風(fēng)險值就是當(dāng)期撥備。動態(tài)準(zhǔn)備每季從損益賬戶中提取，有助于熨平傳統(tǒng)撥備的親周期波動。該制度所蘊(yùn)含的動態(tài)性、前瞻性和逆周期性特征，對增強(qiáng)銀行業(yè)的彈性，促使銀行針對特定類型貸款提取撥備很有幫助，從而有利于從整體上提高金融系統(tǒng)的安全性。

2　中國的政策實踐。

在中國，銀監(jiān)會在借鑒國外動態(tài)撥備做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實際，充分考慮現(xiàn)行貸款損失準(zhǔn)備體系和銀行監(jiān)管指標(biāo)，一方面進(jìn)一步提高了貸款風(fēng)險分類專項準(zhǔn)備計提標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要求商業(yè)銀行在計提專項準(zhǔn)備基礎(chǔ)上，通過計算貸款潛在損失與專項準(zhǔn)備的差額確定動態(tài)拔備，把拔備覆蓋率要求逐步提高到150％。將貸款撥備計提與經(jīng)濟(jì)周期、銀行匯票經(jīng)營狀況等因素緊密結(jié)合，發(fā)揮宏觀審慎監(jiān)管工具的作用，在經(jīng)濟(jì)上行、銀行盈利水平較高時期相對多提撥備，在經(jīng)濟(jì)下行、銀行盈利水平較低時期相對少提拔備。以達(dá)到“以豐補(bǔ)歉”，熨平波動的目的。2010年9月末，我國商業(yè)銀行的撥備覆蓋率達(dá)203％，比年初上升了32.8個百分點，保持了較高的水平。

四、結(jié)論

危機(jī)前的金融監(jiān)管體系并未低估宏觀目標(biāo)的重要性，但在監(jiān)管實踐中，由于監(jiān)管者過分強(qiáng)調(diào)微觀審慎監(jiān)管，忽視金融機(jī)構(gòu)行為的系統(tǒng)性內(nèi)涵，由此引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。對宏觀審慎監(jiān)管的再度重視是對傳統(tǒng)監(jiān)管宗旨的回歸或落實，它與微觀審慎監(jiān)管并非截然對立，而且其實現(xiàn)有賴于現(xiàn)有監(jiān)管工具的完善，即提高金融監(jiān)管政策工具的宏觀取向，或者將宏觀目標(biāo)嵌入微觀監(jiān)管措施。

參考文獻(xiàn)：

篇(5)

一、城市舊村改造的基本概念

（一）城市老城區(qū)改造、農(nóng)村舊村改造與城市舊村改造的區(qū)別

城市老城區(qū)改造亦稱為舊城改造，舊城改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于城市國有土地，涉及改造區(qū)域的建筑物都是或絕大多數(shù)屬于擁有產(chǎn)權(quán)證書的個人或單位享有，改造拆遷由政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，對涉及建筑物予以評估補(bǔ)償，按計劃實行回遷或另行安置，改造區(qū)域按政府統(tǒng)一規(guī)劃重新建設(shè)布置的一種舊城改造方式，即新城區(qū)取代老城區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)的一種方式。農(nóng)村舊村改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于農(nóng)村集體土地，按自然條件和經(jīng)濟(jì)條件在有關(guān)政府部門的指導(dǎo)下對村民集體居住房屋、配套設(shè)施等按預(yù)定規(guī)劃進(jìn)行改造新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。農(nóng)村舊村改造涉及的方面要比城市舊城改造小的多。而城市舊村改造與城市舊城改造、農(nóng)村舊村改造均存在重大差異，相比之下要復(fù)雜的多。

（二）城市舊村改造的基本概念

本人認(rèn)為，城市舊村改造首先具備如下兩個條件：其一是涉及改造區(qū)域已經(jīng)屬于城區(qū)或者將來在短時期內(nèi)必然成為城區(qū)，屬于城市的規(guī)劃區(qū)域；其二是涉及改造的區(qū)域雖然屬于城市規(guī)劃區(qū)，但是土地性質(zhì)尚未發(fā)生變化，國家尚未征用變更為國有土地，仍然歸屬于該區(qū)域村民集體所有，國家沒有基于所有權(quán)支配該區(qū)域土地的權(quán)利。

基于城市舊村改造的上述兩個條件，本人認(rèn)為，現(xiàn)階段城市舊村改造合法概念可以論述為城市舊村改造區(qū)域土地所有者根據(jù)城市規(guī)劃依法定程序?qū)崿F(xiàn)所轄區(qū)域改造的行為。

二、城市舊村改造違規(guī)開發(fā)建設(shè)的原動力

基于城市舊村改造的上述特點，城市舊村改造始終突現(xiàn)著土地規(guī)劃與土地權(quán)屬的不一致帶來的一系列矛盾。面臨眾多的城市舊村改造區(qū)域，基于政府財力的限制，目前基本不能實現(xiàn)城市舊村改造區(qū)域土地的征用，故在一定時期內(nèi)政府不能統(tǒng)一實現(xiàn)城市舊村改造。隨著城市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，城市舊村改造滿足本集體需要的同時，舊村改造土地所有者及房地產(chǎn)投資商也敢于冒風(fēng)險投入大批資金持續(xù)進(jìn)行舊村開發(fā)并將建成房屋非法銷售而獲取利益，即而帶動相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲得更大的利益。故本人認(rèn)為利益驅(qū)動是城市舊村改造違規(guī)開發(fā)建設(shè)的一要害原動力。

三、違規(guī)城市舊村改造存在的實際問題

違規(guī)城市舊村改造即指違反政府城市規(guī)劃方案和設(shè)計所進(jìn)行的非法城市舊村改造，違規(guī)城市舊村改造所建設(shè)樓盤被俗稱為野樓盤。違規(guī)城市舊村改造存在的實際問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）背離城市整體規(guī)劃，亂開發(fā)建設(shè)

基于城市舊村改造區(qū)域土地所有權(quán)與城市土地建設(shè)規(guī)劃的矛盾，城市舊村改造與城市建設(shè)規(guī)劃在一定程度上存在嚴(yán)重不一致的情況，在城市建設(shè)規(guī)劃滯后的城市，這種情況尤其嚴(yán)重，城市舊村改造區(qū)域背離城市整體規(guī)劃，亂開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響了城市的整體建設(shè)思路和城市形象，必然會帶來一系列的后患，造成的經(jīng)濟(jì)損失是不可避免的。

（二）無規(guī)則建設(shè)影響大型項目規(guī)劃

城市舊村改造區(qū)域無規(guī)則的開發(fā)建設(shè)，使得政府對該城市舊村區(qū)域土地利用失控，政府?dāng)M建的重大項目可能受到嚴(yán)重影響，由于規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地規(guī)劃被打亂，可能影響政府涉及大型項目的招商，嚴(yán)重影響到城市的整體布局和可持續(xù)性發(fā)展，假如對非法的城市舊村改造區(qū)域進(jìn)行拆除則必然帶來極大的財產(chǎn)損失。

（三）拆除違規(guī)改造樓盤引發(fā)各種社會問題

因前述原因?qū)⑦`規(guī)城市舊村改造樓盤拆除，在造成巨大社會財富浪費的同時必然引發(fā)各種社會問題，原城市舊村改造區(qū)域的原始住戶如何進(jìn)行補(bǔ)償？違法購買該城市舊村改造區(qū)域房屋的人員是否進(jìn)行補(bǔ)償及由誰給予補(bǔ)償？失去住房的大量人員將如何安置？……到時處理起來將會非常棘手。

四、政府對違規(guī)城市舊村改造所采取措施及效果

（一）戶籍改革和社區(qū)化推進(jìn)

將城市舊村改造區(qū)域農(nóng)村農(nóng)民戶口改為城市居民戶口，以便從戶籍上與城市居民實現(xiàn)同一，以加強(qiáng)人員治理；將城市舊村改造區(qū)域農(nóng)村村民委員會改為社區(qū)居民委員會以強(qiáng)化行政治理；以此兩個方面來加強(qiáng)對涉及城市舊村改造區(qū)域的治理力度，設(shè)定其改造的范圍僅限于在規(guī)定的范圍內(nèi)滿足本集體成員的需求，防止其違規(guī)大規(guī)模舊村改造。但是，這種方式在實踐中難以湊效，鑒于城市房地產(chǎn)所蘊(yùn)藏的巨大市場誘惑力，基于城市舊村改造區(qū)域土地不屬于國家所有，該區(qū)域土地所有者和投資商違規(guī)開發(fā)的高亢熱忱是難以阻止的。

（二）聯(lián)合執(zhí)法檢查、查封非法售樓處

面對違規(guī)的城市舊村改造，政府通常組織有關(guān)部門采取聯(lián)合執(zhí)法檢查、查封非法售樓處的方式來遏制違規(guī)的城市舊村改造。但這種方式往往是檢查的時候非常配合，檢查完后照常開發(fā)建設(shè)，查封的售樓處在檢查人員走后又堂而皇之的開門營業(yè)，而更有甚者，檢查人員還經(jīng)常碰到大批村民的圍攻，導(dǎo)致執(zhí)法檢查、查封不了了之，無果而終。

（三）殺一儆百，強(qiáng)行拆除建成或在建樓盤

對于頂風(fēng)而上的違規(guī)城市舊村改造，政府組織大批執(zhí)法人員對涉及的某一違規(guī)建成或在建改造樓盤采取強(qiáng)行拆除措施，以起到殺一儆百的效果，遏制違規(guī)城市舊村改造。但是，時間一長，被拆除的樓盤又建了起來，而且又有新的樓盤不斷的開工建設(shè)，而政府執(zhí)法人員強(qiáng)制拆房也是冒著隨時有可能與村民發(fā)生暴力沖突的前提下進(jìn)行的，在實踐中大量開拆已建樓盤的情況尚不多見。

（四）輿論宣傳，扼住購買群體

鑒于違規(guī)城市舊村改造所建樓盤在集體內(nèi)部往往采用分配制度，主要靠對外銷售給其他購買群體獲利，政府部門在購買群體中進(jìn)行輿論宣傳，扼住購買群體，以打擊違規(guī)進(jìn)行城市舊村改造。但是在違規(guī)城市舊村改造所建野樓盤的低價銷售吸引下，仍然有絡(luò)繹不絕的野樓盤購買者，輿論宣傳實是難以湊效。

五、解決城市舊村改造問題所應(yīng)考慮的基本原則

本人認(rèn)為，解決城市舊村改造問題應(yīng)考慮以下基本原則：

（一）預(yù)先處理原則

政府雖不能在短時間內(nèi)拿出巨款或找到資金統(tǒng)一征用城市舊村改造區(qū)域，統(tǒng)一實現(xiàn)城市舊村區(qū)域的改造，但可以做到預(yù)先規(guī)劃，可以將預(yù)先規(guī)劃好的文件發(fā)放給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者，可以預(yù)先指導(dǎo)其如何進(jìn)行舊村改造，以控制全局，從而能夠有效避免拆除而造成的建設(shè)資源浪費。

（二）避免損失原則

盡最大可能的避免社會財富的不必要浪費，對于已建成或在建樓盤，假如確實不違反城市整體規(guī)劃布局，沒有必要拆除的，予以保留，確實不拆除不行的予以拆除，盡量避免處罰性的行為的發(fā)生，避免社會財富的浪費。

（三）市場機(jī)制原則

一律的遏制未必是一種好的方法，從經(jīng)濟(jì)角度來看，可以考慮用市場經(jīng)濟(jì)杠桿來適時調(diào)節(jié)，對于城市舊村改造在符合城市規(guī)劃布局和法律規(guī)定的情況下，可以考慮適用市場經(jīng)濟(jì)杠桿逐步引導(dǎo)，使其走向正規(guī)，對于發(fā)展房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)亦是一次大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

（四）保持穩(wěn)定原則

政府對違規(guī)的城市舊村改造所建樓盤的處理結(jié)果牽動的方方面面的問題，如處理不妥可能影響到安定團(tuán)結(jié)的大好局面，避免發(fā)生大規(guī)模的拆除行為，以保持穩(wěn)定為原則，逐步將問題處理完畢。

六、城市舊村改造問題的法律解決途徑

城市舊村改造應(yīng)分為兩個階段，其一是滿足本集體成員的需要而進(jìn)行的改造，對該方面的城市舊村改造，國家法律并沒有禁止性規(guī)定，為滿足本集體成員需要而在依據(jù)政府規(guī)劃實施的城市舊村改造是政府支持的項目，應(yīng)當(dāng)依法公開定性為合法，而不應(yīng)該避而不談。其二是在滿足了本集體成員的需要之外進(jìn)行的改造，目前此類改造在未經(jīng)法定的征用程序前，一般均認(rèn)定為違規(guī)非法改造，而問題通常就出在這里。

政府部門在城市房地產(chǎn)開發(fā)和城市舊村改造問題上的處理是截然不同的，對于正常的房地產(chǎn)開發(fā)是嚴(yán)格按照《土地治理法》、《房地產(chǎn)治理法》等法律規(guī)定，按照正規(guī)程序履行集體土地征用開發(fā)建設(shè)審批程序，交有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)實施開發(fā)，對正常的房地產(chǎn)市場予以法律保障；對于城市舊村土地所有者及不具有資質(zhì)的投資者所未按法律規(guī)定程序開發(fā)建設(shè)的外銷野樓盤暫時不予以法律確認(rèn)，不辦理土地手續(xù)和房產(chǎn)登記手續(xù)，故此也不能辦理相關(guān)抵押貸款手續(xù)和法定的過戶交易手續(xù)。

基于前述分析，本人認(rèn)為，解決我國現(xiàn)存的城市舊村改造問題應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況，在不違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，用立法的方式，以法律途徑從根本上予以解決，在立法時應(yīng)著重考慮以下幾點：

（一）程序變通

根據(jù)我國《土地治理法》的規(guī)定，進(jìn)行建設(shè)必須使用國有土地，涉及集體土地的應(yīng)依法辦理征用手續(xù)，在涉及數(shù)量眾多的城市舊村實際改造過程中，城市舊村改造區(qū)域土地所有者及投資者無力先行做到支付土地補(bǔ)償費、安置費等款項，故政府也無力先行支付征用土地的費用，而在建成后的樓盤如符合國家規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，后繼的資金可以補(bǔ)交；也可以先實行房地分離的方式，由將來的房產(chǎn)所有人另行向政府支付土地使用費；故基于該事實情況，相關(guān)法律規(guī)定程序可以在該非凡法中作出適當(dāng)?shù)淖兺?，以便于實際執(zhí)行。

（二）規(guī)劃前置

在城市舊村改造過程中，避免經(jīng)濟(jì)損失和財富浪費的前提是進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，將規(guī)劃前置。所有的改造項目均在整體規(guī)劃的前提下進(jìn)行，進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，將規(guī)劃進(jìn)行充分的公告并下發(fā)給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者。

（三）登記制度

所有的城市舊村改造項目必須先行登記備案，建立完善的登記制度，便于規(guī)劃部門了解情況和進(jìn)行指導(dǎo)，控制城市舊村改造的范圍，從而也避免了非法亂建等違規(guī)情況的發(fā)生。

（四）引導(dǎo)先行

規(guī)定凡非具有法定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的城市舊村改造的主體必須是該城市舊村改造區(qū)域土地所有者，由其作為建設(shè)單位報送政府指定規(guī)劃設(shè)計院按規(guī)定進(jìn)行設(shè)計，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)后交由具有合法資質(zhì)的建筑企業(yè)進(jìn)行施工，從而先行引導(dǎo)城市舊村改造的進(jìn)行。

（五）時限制度

篇(6)

Ai Dehua

（Benxi Radio and Television University，Benxi 117000，China）

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，不斷上漲的房地產(chǎn)價格，在一定程度上影響或制約著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文先對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，然后從計量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了房地產(chǎn)價格上漲的成因，并針對模型出現(xiàn)的自相關(guān)和共線性問題，靈活采用嶺回歸分析方法，使得結(jié)果更符合實際，最后在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)對策與建議。

Abstract: At present, the real estate industry has become a pillar industry of national economy. However, rising real estate prices, to a certain extent, affects or restricts the development of our economy. The article focuses on development of China's real estate market, and then analyzes the causes of rising real estate prices from the econometric point of view. For the autocorrelation and collinearity of this model, ridge regression analysis method is used to make the results more practical, finally, corresponding countermeasures are put forward.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 影響因素 自相關(guān) 共線性 嶺回歸分析

Key words: real estate prices；factors；autocorrelation；collinesrity；ridge regression analysis

中圖分類號：[TU-9] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）26-0066-03

0引言

①問題的提出及研究意義。當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以住宅房地產(chǎn)業(yè)為核心的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占的比重越來越大，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而在各種因素驅(qū)動下，全國各地的房地產(chǎn)價格開始節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行中的重要變量，引發(fā)了各界的討論，同時也成為政府部門、學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點和焦點問題。

②研究內(nèi)容與方法。本研究以河南鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象，以房地產(chǎn)價格為主線，采用理論分析和定量分析相結(jié)合的方法，綜合運用經(jīng)典多元回歸模型、向量自回歸模型、嶺回歸分析等計量經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的相關(guān)理論，建立計量模型、分析房地產(chǎn)價格的影響因素，找出各因素與房價的數(shù)量關(guān)系，力求達(dá)到理論和實務(wù)的統(tǒng)一。

1房地產(chǎn)價格的相關(guān)研究

1.1 房地產(chǎn)價格的基本概念房地產(chǎn)價格是獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。當(dāng)前一般用貨幣來表示，但也不排除用實物、勞務(wù)等其他形式來償付的形式。

由于房產(chǎn)是具有消費品同時又是投資品的特殊商品，因此它的價格形成機(jī)制有其特殊性，在計算用作商品出售、出租的房地產(chǎn)價格時，一般包括以下部分：

一是房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，包括土地出讓金，規(guī)劃和勘察設(shè)計費，施工和安裝成本，基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套建筑的建設(shè)費用，管理費，貸款利息等。二是房地產(chǎn)的流通費，即還沒有交付使用以前的費用，如經(jīng)紀(jì)和費，維護(hù)和管理成本費等。三是房地產(chǎn)的利潤和稅收。包括土地補(bǔ)償費，安置補(bǔ)助費，拆遷補(bǔ)償費，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，勘察、設(shè)計等前期工作費用，房屋建筑和安裝成本，配套設(shè)施和設(shè)備費用，銷售費用，管理費，利潤，稅金等。

1.2 國內(nèi)外研究的文獻(xiàn)綜述影響房地產(chǎn)價格的因素眾多且很復(fù)雜，各國學(xué)者對房地產(chǎn)價格影響因素的研多種多樣。Quigley（1999）運用供應(yīng)和需求的平衡模型來確定價格，實證結(jié)果表明，在房地產(chǎn)價格的變化，以利用宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)指標(biāo)，來解釋宏觀經(jīng)濟(jì)因素短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響[1]。

Case和Shiller（1994）采用加權(quán)重復(fù)的銷售價格法，建設(shè)了美國四十個城市的房屋季度價格指數(shù)，宏觀分析住房價格變動的因素 [2]。

國內(nèi)在這方面也有許多重要文獻(xiàn)。張松、李慧和趙一平分析了近年中國房地產(chǎn)價格變動情況，認(rèn)為消費主體、消費動機(jī)、功能需求及價值觀念的變化，會影響顧客需求的變化[3]。

賀禎翔認(rèn)為，房屋的地理位置、小區(qū)環(huán)境與配套設(shè)施、建筑物外觀與質(zhì)量、房型、交通便利程度、物業(yè)管理水平、建筑開發(fā)商的知名度及其廣告力度是影響建筑物心理價位的主要因素[4]。郝思源跟蹤研究了我國貨幣匯率對房地產(chǎn)價格的影響，尋找到許多城市房價與收入之比達(dá)到或超過警戒線的原因[5]。王錦秀從物業(yè)管理方面對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行了分析[6]。

2房地產(chǎn)價格影響因素的定性分析

本文擬將房地產(chǎn)價格的影響因素分為以下幾類：

2.1 一般因素及分析一般因素是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)影響所有房地產(chǎn)價格的普遍的、一般的、共同的因素，如經(jīng)濟(jì)、財政金融、人口、教育科研水平和治安、行政、社會福利、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等因素。這些因素通常會在較廣泛的地區(qū)范圍內(nèi)對各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。

2.2 區(qū)域因素及分析區(qū)域因素是指由某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等相關(guān)因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，如商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素。這些區(qū)域特征對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地價格水平產(chǎn)生影響。

2.3 個別因素及分析個別因素指對影響具體哪個位置的房地產(chǎn)價格的因素，可分為宗地個別因素、建筑物個別因素。這些因素在一定程度上對房地產(chǎn)價格也有著不可忽視的影響力。

3房地產(chǎn)價格影響因素的定量分析

進(jìn)行定量分析，首先需要確定商品住宅價格因變量與影響因素自變量的函數(shù)關(guān)系，并通過函數(shù)關(guān)系分析當(dāng)影響因素發(fā)生變化時，商品住宅價格如何變化。

3.1 指標(biāo)的選擇根據(jù)上文對各因素分類分析的結(jié)果，選擇能夠影響房地產(chǎn)市場供求的各種指標(biāo)作為自變量，以各年房屋均價為因變量，構(gòu)建多元線性回歸模型。

考慮這些選擇變量的標(biāo)準(zhǔn)，再聯(lián)系定性分析，認(rèn)為GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本，這幾個變量會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，并且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變量。

因變量：商品房銷售均價（Y）；

自變量中的需求類指標(biāo)：

總?cè)丝冢╔1）、居民可支配收入（X2）、商品房銷售面積（X3）；

自變量中的供給類指標(biāo)：地價（X4）、建筑成本（X5）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X6）、商品房竣工面積（X7）；

代表宏觀經(jīng)濟(jì)因素的指標(biāo)：GDP（X8）。下面僅以河南鄭州市2000―2009年房地產(chǎn)年鑒統(tǒng)計為例，詳細(xì)說明以上各對應(yīng)指標(biāo)。（來源：《2009年中國統(tǒng)計年鑒》《鄭州市統(tǒng)計年鑒》、《鄭州市宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)》、《鄭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）。如表1所示。

3.2 各函數(shù)模型建立

3.2.1 需求因素影響的價格函數(shù)根據(jù)需求理論和上述研究分析，房產(chǎn)需求量Qd，取決于房產(chǎn)價格P、居民人口數(shù)量I、城市居民的人口數(shù)量M和市場中的其它一些因素K1。即：Qd=f（P，I，M，K1），由上式可推斷，P=f（Qd，I，M，K1），用線性函數(shù)形式表示為：P=β0+∑βiΖi+δ。假定房地產(chǎn)價格P的估計量是因變量Y（元/平方米），人口M、收入I和銷售量Qd的估計量為預(yù)測變量X1、X2、X3，單位分別為萬人、元、萬平方米，上式進(jìn)一步可以表示為：P=β0+β1Χ1+β2Χ2+β3Χ3+δ（其他因素K1暫時不計）。

3.2.2 供給因素影響的價格函數(shù)由上述分析可知，房地產(chǎn)價格受到市場因素的程度較深，因此，市場供給量Qs又依賴于開發(fā)商獲取的利潤以及其投資的額度V。前者又由房地產(chǎn)價格P、地價P1及成本P2決定。所以可以表示成函數(shù)式：

Qs=f（P，P1，P2，V，K2），P=f（Qs，P1，P2，V，K2），

也可以用線性函數(shù)形式表示為：P=β0′+∑βiΖi′+δ′，假定房地產(chǎn)價格P的估計量是因變量Y，而地價、建筑成本，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和供給量估計量為預(yù)測變量X4、X5、X6、X7，那么上式可進(jìn)一步表示為：P=β0′+β4Χ4+β5Χ5+β6Χ6+β7Χ7+δ′（其他因素K1暫時不計）。

3.2.3 綜合因素影響的價格函數(shù)根據(jù)供需均衡理論，住宅的價格P取決于供給和需求的平衡，用函數(shù)表示為：Qd=Qs，即：f（P，I，M，K1）=f（P，P1，P2，V，K2），或者為：P=f（Qd，I，M，Qs，P1，P2，V，K），用線性具體函數(shù)表示：P=β0″+∑βiΖi″+δ″。同樣把房地產(chǎn)價格P的估計量假定為因變量Y，設(shè)定人口、收入、銷售、地價、建筑成本、房地產(chǎn)開發(fā)投資、供給和其它國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP等影響因素，分別為自變量X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8，則上式可以進(jìn)一步表示為：

P=β0″+β1″Χ1+β2″Χ2…+β8Χ8+δ″。

3.3 模型估計和檢驗

3.3.1 模型估計模型的估計方法常用普通最小二乘法（OLS），先正確選擇某些參數(shù)，并把所有的樣本值的“殘差平方和”達(dá)到最少程度，然后運用多元線性函數(shù)的形式對其行檢驗。假定因變量Y是所有自變量X1，X2…Xi和誤差項的δ的函數(shù)，那么上述多元線性回歸模型就是：P=β0+β1Χ1+β2Χ2+…+βiΧi+δ。

多元回歸模型的假定有：一是Y和X之間的線性關(guān)系；二是參數(shù)不是隨機(jī)的變量，并在兩個或多個自變量的是不完全的線性關(guān)系，即不存在共線性；三是所有觀測的誤差項期望值是零；四是所有觀測誤差項的方差相同，不存在異方差；五是不同觀測誤差項是獨立的，因此沒有相關(guān)性，服從正態(tài)分布。

3.3.2 模型檢驗

3.3.2.1 需求和供給因素影響的價格模型檢驗。將上文“鄭州市近年住宅均價與綜合因素指標(biāo)統(tǒng)計值”數(shù)據(jù)輸入SPSS分析軟件，選擇直接進(jìn)入，分別對上述前兩種價格函數(shù)模型進(jìn)行檢驗。

需求因素影響下的價格回歸模型為：

Lny=36.442+2.273Lnx1+6.37Lnx2-0.13Lnx3（a）

供給因素影響下的價格回歸模型為：

Lny=2.146+0.491Lnx4+0.359Lnx5+0.045Lnx6+0.051Lnx7（b）

回歸模型（a）函數(shù)公式顯示，城鎮(zhèn)人口的數(shù)量和可支配收入的因素等為正效應(yīng)的影響，而房地產(chǎn)的銷售面積為負(fù)效應(yīng)的影響。公式（b）也告訴我們，建房土地的價格，建筑成本，房地產(chǎn)開發(fā)及投資以及房地產(chǎn)建房完成面積等這幾個變量與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系為正相關(guān)。

上述兩模型經(jīng)過擬合優(yōu)度以及顯著性、多重共線性檢驗，并通過對異方差、自相關(guān)問題進(jìn)行處理，模型基本呈現(xiàn)正態(tài)性、達(dá)到等方差的目的。因此，上述兩項回歸模型基本呈現(xiàn)比較滿意的擬合度以及解釋能力。

這兩項表明，單純考慮需求因素或單純考慮供應(yīng)因素的話，房地產(chǎn)價格均符合供求變化的規(guī)律。

3.3.2.2 綜合因素影響的價格模型檢驗同理，用SPSS分析軟件對上文綜合因素影響下的房地產(chǎn)價格影響因素函數(shù)模型（即：P=β0″+β1″Χ1+β2″Χ2…+β8Χ8+δ″）進(jìn)行多元線性回歸模型檢測，得到如下表2和表3。

從表2、表3可以看出，模型的擬合優(yōu)度檢驗良好，顯著性檢驗也較好。值得說明的是，調(diào)整后的可決系數(shù)，即Adjusted R Square的值是0.979，幾乎等于1，表明，模型的擬合程度非常高，其他相關(guān)聯(lián)的各個變量對Y的解釋能力也十分強(qiáng)大。但是，表中的F值是67.104，Sig值等于0.015，比0.005大，表明綜合因此下的總體回歸方程是不顯著的，被解釋變量與其他各個解釋變量間的線性關(guān)系也是不顯著的。同時，表2中的Durbin-Watson值是2.983，證明綜合因素下的模型本身呈現(xiàn)“自相關(guān)”問題。由表4可以看到以下幾點問題：一是有三個解釋變量的系數(shù)是負(fù)值，表明人口數(shù)量和可支配收入等對房地產(chǎn)價格的影響呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，顯然與市場規(guī)律背道而馳；二是t檢驗一欄中，從X1到X8，這八個解釋變量都無法通過，并且他們的Sig值表現(xiàn)不低，絕大多數(shù)在0.50以上；三是這些解釋變量的方差膨脹因子（VIF）很高，而且有四個方差膨脹因子達(dá)到了三位數(shù)，甚至于X2和X8的VIF值都到了七百多。一般而言，假如VIF值大于10，說明了模型中存在強(qiáng)大的多重共線性問題。所以，從各個變量的方差膨脹因子和Variance Proportions值綜合分析，回歸模型中的解釋變量間存在多重共線性問題比較嚴(yán)重。

在模型存在多重共線性關(guān)系時，回歸方程呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，分析的結(jié)論就與實際出入較大，極不可靠。為及時消除各解釋變量間的多重共線性和自相關(guān)問題，改用嶺回歸分析的方法。

3.3.3 嶺回歸分析仍然使用spss分析軟件，運用嶺回歸分析方法，得到不同嶺參數(shù)下各個解釋變量的嶺回歸系數(shù)及其VIF值（表5和表6）。

從上兩表可以看出，當(dāng)從0-0.1取得嶺參數(shù)K后，各解釋變量嶺回歸系數(shù)值幾乎近于平穩(wěn)，而且每個嶺回歸系數(shù)的嶺估計值的符號也相對合理。但是在K=0.1前的嶺參數(shù)出現(xiàn)較大的波動，這種波動就是由多重共線性影響所致。參考可決系數(shù)的值和方差膨脹因子數(shù)值，試選擇嶺參數(shù)k=0.15時，可決系數(shù)的值是一個較大的0.987，而每個嶺回歸系數(shù)的方差膨脹因子卻比較小。因此確定K=0.15時的回歸方程是：

y=1.8095+0.061295X1+0.130325X2+0.0596X3+0.2065X4+0.153742X5+0.191636X6 +0.031904X7 +0.14869X8

再者，八個解釋變量中，有且僅有銷售面積因素（X3）與被解釋變量之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)，此時的嶺回歸參數(shù)估計值是-0.0596，其他所有的變量都呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，表明各變量系數(shù)比較符合該市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實。這八個嶺回歸系數(shù)估計值排列順序依次是：X4>X6>X5>X8>X2>X1>X7>X3。

由上述方程中回歸系數(shù)估計值的符號及和大小可以推測：除了X3（即銷售面積）對該市房產(chǎn)價格有著阻礙外，其余七個影響因素都有著著推動作用。推動作用最大的當(dāng)數(shù)地價因素（X4），房地產(chǎn)投資總額（X6）和建筑成本（X5），其次是居民可支配收入（X2）以及人口數(shù)量（X1）等因素。

4穩(wěn)定房價的相關(guān)政策建議

通過上文對2000-2009年間房地產(chǎn)市場價格的定性分析和定量分析，提出未來該市穩(wěn)定房價的幾點建議。

4.1 加強(qiáng)土地市場管理上述分析可知，在所有影響房價的因素中，地價是最重要的因素，并且它是房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要組成部分。所以，應(yīng)采取行動，進(jìn)一步規(guī)范土地使用和規(guī)范土地拍賣程序和方式，借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗應(yīng)用比較合理的土地拍賣程式，杜絕不合理的土地拍賣方式，避免土地拍賣中的盲目性和無序競爭，從源頭上控制房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象。

4.2 加強(qiáng)銀行信貸管理房地產(chǎn)和金融業(yè)密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)，目前近3/5的資金來自銀行貸款，因此，銀行系統(tǒng)要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管及總量控制，加大執(zhí)行監(jiān)管法規(guī)的力度，從資金方便控制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資需要，避免過度投資。并通過創(chuàng)立引導(dǎo)機(jī)制，拓寬房地產(chǎn)的資金聚攏渠道，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資實力和資金競爭力[8]。

4.3 保證中低收入者的住房供應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面[9]。這樣一來，較好地滿足低收入居民的住房需求，同時也可以沖擊整個房地產(chǎn)的市場，在一定程度上可以達(dá)到降低或抑制房價過高的效果。另外，政府要創(chuàng)新廉租住房的保障行為和措施，實行以政府的貨幣補(bǔ)貼為主，實物配租，租金核減等為輔的方針，讓中低收入家庭真正地住得起廉租房，實現(xiàn)社會和諧。

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篇(7)

一、戰(zhàn)略成本會計的基本概念與作用 

（一）戰(zhàn)略成本會計概念簡述 

戰(zhàn)略成本會計指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃?，有助于企業(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進(jìn)而保障企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經(jīng)濟(jì)體制下對成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會計的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴(yán)重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會計，予以創(chuàng)新進(jìn)而形成新的戰(zhàn)略成本會計，使之適應(yīng)新成本會計環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會計理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴(kuò)張。 

（二）戰(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的作用2300 

企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場中進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，才能為企業(yè)存在的價值提供保障?，F(xiàn)代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會計能收集市場發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質(zhì)量以及價格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案?；趹?zhàn)略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。 

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中戰(zhàn)略成本會計分析 

戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對傳統(tǒng)成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過程，同時也是企業(yè)通過完善對成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進(jìn)行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。 

另外，在對商品房存貨的營銷階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度展開相應(yīng)的銷售活動，進(jìn)而實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場當(dāng)下存在的問題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會計對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個系統(tǒng)中的成本進(jìn)行優(yōu)化，同時還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用?；谶@樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞?，將存貨和成本價格分?jǐn)偟讲煌沫h(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會計理念充分的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實和明確指導(dǎo)建議。 

三、戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用分析 

（一）在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應(yīng)用 

采用戰(zhàn)略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓(xùn)費用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點的安置則是在開展市場調(diào)查后對設(shè)計廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過對銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理時，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進(jìn)行設(shè)計和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會計能更好地權(quán)衡廣告費用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。 

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實在必行。將戰(zhàn)略成本會計理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務(wù)智力那個進(jìn)行嚴(yán)格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照實際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對進(jìn)一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展具有重大的意義。 

（二）在房地產(chǎn)決策管理中的應(yīng)用 

戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計最大的差異性是對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的實時性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時刻關(guān)注市場環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計在完成市場調(diào)研和市場未來發(fā)展方向預(yù)測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現(xiàn)企業(yè)和消費者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會計是對企業(yè)運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強(qiáng)戰(zhàn)略成本會計應(yīng)用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會計會計信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會計管理的優(yōu)勢。 

結(jié)論 

通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會計的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個運營的環(huán)節(jié)中，其對市場環(huán)境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進(jìn)行銷售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會計采集的市場信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進(jìn)行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。 

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