股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)風險精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)風險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、“一般意義上的炒股”和“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”

從概念上看，“一般意義上的炒股”是指通過股票二級市場，利用買入和賣出股票之間的股價差進行套利的股票買賣行為。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種物權(quán)變動行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，股東基于股東地位而對公司所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部同時移轉(zhuǎn)于受讓人，受讓人因此成為公司的股東，取得股東權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓概念更為寬泛，從外延上包含了股票買賣行為。

從行為目的看，一般意義上“炒股”是一種利用股票買賣價差的套利行為，具有短期性和投機性，股票持有人不會與企業(yè)共擔經(jīng)營風險，只會承擔股票買賣價差產(chǎn)生的風險。股權(quán)轉(zhuǎn)讓包括簡單的以套利為目的的股票買賣，也包括根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況收取利潤與企業(yè)共擔風險的行為。

二、營業(yè)稅法對“一般意義上的炒股”和“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的界定

現(xiàn)行營業(yè)稅法規(guī)中沒有明確的提出炒股的字樣，但是在法規(guī)中提出了包含炒股行為的概念界定。

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十八條規(guī)定“條例第五條第（四）項所稱外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù)，是指納稅人從事的外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品買賣業(yè)務(wù)”。該規(guī)定對納稅主體的表述從原來的“非金融機構(gòu)和個人”擴大為“納稅人”。從納稅主體表述的范圍看，該次修訂不僅金融機構(gòu)買賣股票需要繳納營業(yè)稅，非金融機構(gòu)也需繳納營業(yè)稅，個人是否需要繳納營業(yè)稅沒有明確。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）第一條規(guī)定，“對個人（包括個體工商戶及其他個人）從事外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品買賣業(yè)務(wù)取得的收入暫免征收營業(yè)稅”。

可見，股票屬于有價證券，股票買賣行為屬于營業(yè)稅征稅范疇，從公平稅負的原則出發(fā)，不論是金融機構(gòu)還是非金融機構(gòu)包括個人均需就股票買賣行為繳納營業(yè)稅。但從當前可執(zhí)行的情況和個人承擔的稅負角度出發(fā)，個人買賣股票取得的收入暫免征收營業(yè)稅。

對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念，營業(yè)稅法規(guī)也未明確只是在涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為時對股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行了相應(yīng)的簡單描述?！秶?a href="http://hellozhizi.com/haowen/42194.html" target="_blank">稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅法[1993]149號）第八條中提到“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅?！钡诰艞l中提到“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。”這是最早的關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅法規(guī)定。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。”

對以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，后又轉(zhuǎn)讓的行為從原來的繳納營業(yè)稅到后來的不繳納營業(yè)稅，一方面是考慮了征收操作上的難度，另一方面在表述中也體現(xiàn)了股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中所轉(zhuǎn)讓的股權(quán)是指長期持有的，接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，有別于炒股的短期行為。

三、炒股和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的進一步辨析

一個企業(yè)出于行業(yè)發(fā)展的需求從股票二級市場購買的某上市公司的流通股，不是為了短期內(nèi)利用股票買入賣出的價格差去獲利，而是為了長期持有，并參與接受投資方的利潤分配，共同承擔接受投資方的風險。當持有該股票一段時間后，這個企業(yè)因經(jīng)營策略或其他方面發(fā)生了改變，將該股票拋售，并獲得了買賣價差，那么該企業(yè)是否應(yīng)就獲得的股票收益繳納營業(yè)稅。

篇(2)

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程及定價方式

了解股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程及定價方式,可以正確判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓中各相關(guān)人的法律關(guān)系,明確納稅主體、納稅義務(wù)發(fā)生時間和計稅依據(jù)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程大致如下:(1)轉(zhuǎn)讓股東與公司其他股東之間的法律關(guān)系,涉及其他股東是否同意轉(zhuǎn)讓和是否行使優(yōu)先購買權(quán);(2)轉(zhuǎn)讓股東與受讓人之間的法律關(guān)系,涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂及履行,受讓人支付價款,出讓人交付出資證明,雙方確認股權(quán)已交付等;(3)受讓人、轉(zhuǎn)讓股東與公司之間的法律關(guān)系,轉(zhuǎn)讓人有協(xié)助過戶義務(wù),公司辦理股東名冊變更登記,承認新股東、注銷原股東,發(fā)表股權(quán)過戶登記聲明等?？梢?股權(quán)轉(zhuǎn)讓中所涉及的納稅利害關(guān)系人有:轉(zhuǎn)讓股東、其他股東、受讓人、公司以及不特定第三人。

具體實踐中,確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格通常有幾種做法:(1)將股東出資時股權(quán)的價格作為轉(zhuǎn)讓價格;(2)將公司凈資產(chǎn)額作為轉(zhuǎn)讓價格;(3)將審計、評估價格作為轉(zhuǎn)讓價格;(4)將拍賣、變賣價作為轉(zhuǎn)讓價格。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存在的稅收問題

目前,稅務(wù)機關(guān)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收征管并不到位,存在諸多漏洞,具體表現(xiàn)如下:

(一)稅收政策不完善,投資者有避稅空間。

我國現(xiàn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收政策散落于各個單行文中,未形成系統(tǒng)性的稅收文件,給投資者以籌劃空間,給稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法帶來難度。突出表現(xiàn)在以下幾方面:

一是在投資者身份上進行選擇,承擔較少稅負。企業(yè)股東有法人,也有自然人,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中既涉及企業(yè)所得稅,又涉及個人所得稅。目前,企業(yè)所得稅的稅率為25%,個人所得稅中財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅率為20%。由于稅負存在差異,有些股東特別是集法人股和個人股于一身的私營企業(yè)主,在投資時就會有所選擇,較多地采用個人投資形式。

二是通過投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),將應(yīng)納稅款化于無形中。比如:A公司擬出售新開發(fā)的市場價格為1 800萬元的一幢大樓,B公司有意購置這幢大樓用于開辦酒店。如果B公司直接以1 800萬元購入,A公司需繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅90萬元,(假設(shè)不考慮其他稅費)。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規(guī)定:“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔風險的行為,不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅”。據(jù)此,若A公司將大樓作價1 800萬元投資入股參與B公司經(jīng)營之后,再把B公司中所擁有的股權(quán)以1 800萬元的價格轉(zhuǎn)讓給B公司用于開辦酒店使用,則A公司就不用繳納營業(yè)稅了。

三是虛假整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán),逃避繳納營業(yè)稅。比如:A公司擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地給B公司,如果正常轉(zhuǎn)讓,A公司需繳納銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅(假設(shè)不考慮其他稅費)。而《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復》(國稅函[2002]165號)規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍,不應(yīng)征收營業(yè)稅”。據(jù)此,如果A公司先成立一個新企業(yè)C公司,把主要業(yè)務(wù)及重要機器設(shè)備轉(zhuǎn)移到C公司中,將債權(quán)債務(wù)基本清理完畢后,再將企業(yè)進行整體轉(zhuǎn)讓給B公司,這樣,A公司雖轉(zhuǎn)讓的僅是土地和房產(chǎn),卻不用繳納營業(yè)稅。

從以上兩個例子可以看出,轉(zhuǎn)讓形式不同,稅收的影響卻天壤之別,這也是稅收政策不完善的體現(xiàn)。

(二)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的真實性難以核實。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓各方為了逃避相關(guān)稅收,往往會達成某種默契,簽訂一份平價轉(zhuǎn)讓或低于實際轉(zhuǎn)讓額的虛假股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,而稅務(wù)機關(guān)要取得其真實轉(zhuǎn)讓價格信息,在調(diào)查取證時存在很大難度。因為,工商管理部門辦理變更登記手續(xù)時僅是原出資人的變化,而從企業(yè)財務(wù)賬上也只能反映新公司的股東發(fā)生了變化,無法反映具體轉(zhuǎn)讓金額。

(三)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格缺乏有效的核定征收手段。

雖然《稅收征管法》明確了對于計稅價格明顯偏低的情況可以核定計稅價格,但未明確具體操作手段。《關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知》(國稅函[2009]285號)第四條規(guī)定:“對申報的計稅依據(jù)明顯偏低(如平價和低價轉(zhuǎn)讓等)且無正當理由的,主管稅務(wù)機關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個人股東享有的股權(quán)比例所對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定”。但該條文也只是針對自然人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)而言,對于法人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的,稅務(wù)機關(guān)仍缺乏有效的核定征收手段。通過何種方式確定合理的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格,是稅務(wù)機關(guān)的一大難題。

(四)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓缺乏有效監(jiān)控。

由于稅務(wù)機關(guān)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易過程及交易結(jié)果無法監(jiān)控,稅務(wù)機關(guān)往往在股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之后,才能從工商管理部門的定期數(shù)據(jù)交換、稅務(wù)登記變更等環(huán)節(jié)獲得相關(guān)的交易信息,稅收征管行為滯后。在納稅人不主動進行稅務(wù)登記變更的情況下,稅務(wù)機關(guān)無法及時獲取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的動態(tài)信息。《關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知》(國稅函[2009]285號)規(guī)定:“在工商行政管理部門辦理股權(quán)變更登記手續(xù)之前,應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報告并申報繳納個人所得稅?！痹撐募恼呱霞訌娏藢ψ匀蝗斯蓶|股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收管理,而對法人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收政策,稅務(wù)部門還需要進一步完善。

四、對加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收管理的建議

(一)堵塞政策間隙,完善稅收政策體系。

假如一項經(jīng)濟行為采取不同的方式就可以進行避稅,說明稅收法律政策上存在瑕疵。國家應(yīng)盡快出臺《股權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》,對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為予以規(guī)范,并對現(xiàn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收政策進行整合統(tǒng)一,使政策更加明確、完善。

――從制度層面規(guī)范股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓行為。針對先以土地、房產(chǎn)投資,再轉(zhuǎn)讓給被投資企業(yè)的“假投資”等行為,國家應(yīng)盡快完善相關(guān)管理制度,從投資目的、投資雙方關(guān)系、合作前景等方面嚴格審查投資行為的真實性,從源頭上防止稅收流失。

――加強對整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)審核管理。稅務(wù)部門應(yīng)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)認真審查,關(guān)注被轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力安置情況。對以逃避納稅為目的,違規(guī)自行處置企業(yè)以前資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù),或違規(guī)轉(zhuǎn)移到新辦其他企業(yè),以及沒有安置全部勞動力的,一律不作為轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán),依法征收營業(yè)稅等相關(guān)稅收。

(二)密切部門聯(lián)系,暢通綜合治稅渠道。

筆者認為,應(yīng)建立起政府主導、部門配合的股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收管理機制,有效解決股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存在的“信息隱蔽滯后、轉(zhuǎn)讓價格難確定、稅收檢查難度大”的問題。

――建立信息傳遞網(wǎng)絡(luò)。與工商部門建立股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息傳遞制度,即時通知,及時核對信息,以便稅務(wù)部門及時取得股權(quán)變更信息。

――建立與司法部門聯(lián)合辦案制度。對明顯有股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收而不申報繳納的企業(yè),必要時可以介入司法程序,與公安部門進行聯(lián)手防范和打擊,及時追繳相關(guān)稅收,保證稅法的剛性。

――密切與土地、房產(chǎn)部門的聯(lián)系。建立“先稅后證”制度,涉及土地、房產(chǎn)等股權(quán)交易行為的,土地、房產(chǎn)部門應(yīng)依據(jù)完稅證辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),防止稅收流失。

(三)建立合理定價機制,完善核定征收體系。

――加強核定征收力度,建立價格核定機制。對股權(quán)原價轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低又無正當理由的,稅務(wù)機關(guān)除加強納稅評估,加大約談力度外,還可依據(jù)企業(yè)的《資產(chǎn)評估報告》、《財務(wù)會計報表》的凈資產(chǎn)增值率和累計未分配利潤及累計盈余公積確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格,對股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定稅款。

――適當引入中介評估定價機制,完善核定征收體系。對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的情況,筆者認為,可以借鑒國外的普遍做法,引入中立的第三方中介結(jié)構(gòu),對股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格進行評估定價,這樣一方面可以減少稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法風險,也較容易獲得納稅人的認可。

(四)加強政策輔導,強化稅務(wù)核查工作。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】企業(yè)轉(zhuǎn)讓形式；收購涉稅問題；企業(yè)轉(zhuǎn)讓原則

公司在并購重組過程中，采取不同的收購方式，涉稅情況不盡相同，下面以我公司對一民營企業(yè)收購為例，對不同收購方式下的涉稅情況進行列舉、分析，以供參考。

一、企業(yè)轉(zhuǎn)讓的形式及涉稅情況

（一）說明

（1）計算的數(shù)據(jù)以被收購公司提供的資產(chǎn)負債表及會計主管提供的數(shù)據(jù)為準，假定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的明細取得稅務(wù)局的認可。

（2）土地增值稅依據(jù)雙方的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之補充協(xié)議》中要求，土地未增值，故未計算，但這要稅務(wù)局的認可，如稅務(wù)局不認可，一般資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式下，對方的土地增值稅必須交，企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下對價為股權(quán)的可以不交，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式不交土地增值稅。

（3）由于篇幅和企業(yè)為上市公司，互相參股等形式就不在敘述。

（4）由于篇幅問題，被收購企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表沒做為附件，被收購企業(yè)的資產(chǎn)幾面價值為59078萬元。

（5）公司意向出價69300萬元收購被收購企業(yè)，但未明確各項目對價為多少。

（二）具體轉(zhuǎn)讓形式及涉稅情況

1、一般資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在采用的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，涉稅最多，具體如下：

（1）增值稅：

①存貨：4000/1.17*0.17=581.2萬元（存貨收購價為4000萬元）

②機器設(shè)備：

2009年1月1日起，我國的增值稅轉(zhuǎn)型為消費型增值稅，即購進的機器設(shè)備可以在購進時一次性抵扣。表中的未抵扣是指2009年1月1日前購入的設(shè)備，稅法規(guī)定，此部分按4%減半征收的簡易辦法計算納稅，即4579.97/（1+4%）*4%/2=88.08，抵扣后轉(zhuǎn)出的是指被收購公司接收增值稅票為2009年1月1日以后，已經(jīng)抵扣，但稅務(wù)局認為是09年1月1日前已交付而要求不得抵扣而轉(zhuǎn)出的部分，這部分視同09年1月1日前購入的，應(yīng)交增值稅為2784.35/（1+4%）*4%/2=53.55萬元，抵扣的部分是09年1月1日后購入的，按17%交納增值稅，即15287.68/（1+17%）*17%=2221.29萬元，合計應(yīng)交增值稅2362.91萬元

存貨和設(shè)備兩項合計：2944.11萬元

（2）營業(yè)稅：

①房屋建筑物、礦山：

由于房屋建筑物都是自建，按售價全額繳納營業(yè)稅，即43383*0.05=2169.15萬元

②土地（按不增值）：3265.56*0.05=163.28萬元

以上兩項合計：2332.43萬元

（3）城建稅、教育費附加：（2944.11+2332.43）*（1%+4%）=263.83萬元

（4）印花稅：69300*0.0005=34.65萬元

（4）企業(yè)所得稅：（69300-59078-2332.43-263.83-34.65）*25%=1897.78萬元

（5）個人所得稅（69300-59078-2332.43-263.83-34.65-1897.78）*20%=1138.66萬元

總共交稅=2944.11+2332.43+263.83+34.65+1897.78+1138.66=8611.46萬元

契稅由收購企業(yè)繳納，在此不在列示。

2、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓（企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

企業(yè)整體資產(chǎn)在《轉(zhuǎn)讓關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）第四條中有規(guī)定，企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指一家企業(yè)（以下簡稱轉(zhuǎn)讓企業(yè)）不需要解散而將其經(jīng)營活動的全部（包括所有資產(chǎn)和負債）或其獨立核算的分支機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)（以下簡稱接受企業(yè)），以換取代表接受企業(yè)資本的股權(quán)（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的全部或其獨立核算的分支機構(gòu)向股份公司配購股票。

整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要求對價為股權(quán)，但我認為這是說符合這種條件的轉(zhuǎn)讓可以享受所得稅優(yōu)惠政策，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的分別應(yīng)該是是否接納勞動力，因此產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓形式也是整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對價為股權(quán)是整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。

這種形式涉稅較少，但需稅務(wù)局認定，容易引起爭議，具體如下：

（1）增值稅：免征。依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的批復》（國稅函[2002]420號）

（2）營業(yè)稅：免征。依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2002]165號）

（3）城建稅、教育費附加：由于增值稅、營業(yè)稅免征，因此城建稅、教育費附加免征。

（4）印花稅：因為是資產(chǎn)和負債一起轉(zhuǎn)讓，因此出價就應(yīng)該扣除負債，印花稅就會減少，扣除負債后，公司出價為30179.92萬元，30179.92*0.0005=16.09萬元

（6）企業(yè)所得稅：（69300-59078-16.09）*0.25=2551.48萬元

（7）個人所得稅：（69300-59078-16.09-2551.48）*20%=1530.89萬元

總共交稅=16.09+2551.48+1530.89=4098.46萬元

對價轉(zhuǎn)讓為股份時，我方企業(yè)可以免交契稅：

（43383+6020*230/424）*3%=1399.46萬元

3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅最少，且沒什么爭議，是最優(yōu)的方案，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓只涉及到股權(quán)，未涉及到資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，因此不交各項流轉(zhuǎn)稅類，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東之間的轉(zhuǎn)讓，不涉及企業(yè)所得，因此不交企業(yè)所得稅，只交印花稅和個人所得稅：

（1）印花稅：30179.92*0.0005=16.09萬元

（2）個人所得稅：

（3）（69300-59078-16.09）*20%=2041.18

總共交稅：16.09+2041=2057.27

在此種形式下，我方企業(yè)可以免交契稅：

（43383+6020*230/424）*3%=1399.46萬元

二、原則

1、在合法的范圍內(nèi)，追求企業(yè)收購效益的最大化。

由上面可以看出，采取不同的形式，稅負不同，對方的凈收益不同；由于企業(yè)決策層的原因，簽訂的合同為一般的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，因此企業(yè)可以采取形式上的讓步，要求對方給予價格及其它方面的讓步，采取最有利于企業(yè)方的形式，追求企業(yè)收購效益的最大化，通過“共贏”盡快完成企業(yè)收購。

篇(4)

新三板（全稱“全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)”）掛牌審計中，各類涉稅問題是新三板上板一大審核重點。全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)則也對掛牌后的信息披露是否完全，關(guān)聯(lián)交易定價是否公允，股權(quán)激勵方案是否合理等常見問題做了嚴格規(guī)定，是否合規(guī)直接關(guān)系到公司獨立責任承擔的重要問題，因而在申報材料審核時受到重點關(guān)注。如果企業(yè)忽略這些問題，很可能就會導致掛牌新三板時間延長，甚至掛牌失敗。

用分紅轉(zhuǎn)增股本的風險

用分紅轉(zhuǎn)增股本，相當于用跟盈余公積、未分配利潤轉(zhuǎn)增股本，針對這種情況，稅務(wù)局一般會視同分紅（利潤分配），要求企業(yè)按照20%的稅率繳納個人所得稅。

企業(yè)掛牌前，一定要把掛牌前企業(yè)的利潤和掛牌后的企業(yè)利潤分割開來。掛牌前企業(yè)取得的利潤有一部分屬于盈余公積和未分配利潤，需要轉(zhuǎn)增股本。而轉(zhuǎn)增股本的部分就相當于股東收到分紅后，重新投資給企業(yè)，這是其中一種需要繳納20%個人所得稅的情況。

還有一種是企業(yè)在進行多套賬合并時，會在某一個會計期間出現(xiàn)利潤猛增的情況。多套賬是指企業(yè)準備的不同的賬本，一般分為內(nèi)賬和外賬，分別用來應(yīng)付銀行、稅務(wù)機關(guān)以及企業(yè)內(nèi)部自用。企業(yè)在掛牌新三板之前，需要將內(nèi)外賬合并來達到合規(guī)，有可能會出現(xiàn)利潤猛增的情況。企業(yè)需要針對這部分利潤繳納企業(yè)所得稅，交完企業(yè)所得稅（25%）之后，如果要用這部分轉(zhuǎn)增股本，那么還需要繳納個人所得稅（20%）。

另外在改制時，資本公積，包括接受捐贈、股本溢價以及法定財產(chǎn)重估增值等原因所形成的公積金，和盈余公積、未分配利潤轉(zhuǎn)增股本時，部分可以免稅，部分需要納稅，企業(yè)也需要注意。

首先，如果是自然人股東，那么以資本公積、盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增股本，暫時可分期繳納個人所得稅。其次，如果是法人股東（股東為企業(yè)），在資本公積轉(zhuǎn)增股本時，不繳納企業(yè)所得稅，而盈余公積以及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本，雖然視同利潤分配行為，但法人股東通常不需要即時繳納企業(yè)所得稅。

以專利投資增加風險

股東以技術(shù)專利、房產(chǎn)以及股權(quán)增加股本，就是所謂的個人以非貨幣性資產(chǎn)投資。為了滿足在客戶處招投標的需要和新三板對股本的要求，技術(shù)型企業(yè)經(jīng)常采取股東個人以技術(shù)轉(zhuǎn)增股本的方式來滿足要求。

財稅[2015]41號針對用無形資產(chǎn)投資繳納個稅的問題，有詳細的規(guī)定。個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生，比如前例中無形資產(chǎn)雖然屬于個人，但是投入到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中，這就相當于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和投資同時發(fā)生，企業(yè)上市就要對個人轉(zhuǎn)讓非貨幣資產(chǎn)的所得，按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的項目，依法計算繳納個人所得稅。如果投資的當時沒有繳納個人所得稅，那么在掛牌前也一定要繳納個人所得稅。

比如，三個合伙人以300萬的無形資產(chǎn)入資企業(yè)，在投資的時候就要繳納個人所得稅，之后在掛牌審計中發(fā)現(xiàn)這個300萬的無形資產(chǎn)不符合投資的標準，需要將這個無形資產(chǎn)進行減資，然后通過現(xiàn)金的方式進行增資，之前繳納的個人所得稅也是不能退稅的，不僅不會退還個人所得稅，還需要補繳因為這個無形資產(chǎn)在企業(yè)存在期間產(chǎn)生的企業(yè)所得稅。

股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓風險

篇(5)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知》國稅函〔2009〕285號和《國家稅務(wù)總局國家工商行政管理總局關(guān)于加強稅務(wù)工商合作實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享的通知》（國稅發(fā)〔2011〕126號）發(fā)文后，某市地稅與市工商管理局建立了良好的信息共享制度，定期將企業(yè)股權(quán)變更信息下發(fā)至各地稅管理分局，一年多的實踐中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收的征管取得了顯著成效，但在實際征收工作中還存在一些問題，現(xiàn)就征管中的難點談?wù)剛€人看法。

一、共享信息后股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅征管中存在的問題

（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息在稅收征管利用率不高

工商部門與稅務(wù)部門對股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息的要求與審核重點不同。從工商部門的傳遞到地稅部門的某縣2013年4季度至2014年1季度380條股權(quán)變更的信息看，全部是原價轉(zhuǎn)讓。其原因是工商部門變更登記時要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓人之間簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，且只要提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、股東會決議、股權(quán)變更確認書、股東身份證明等文書，便可進行變更登記。對其是否進行原價或溢（折）價轉(zhuǎn)讓，則不作為工商部門審核要點。即注重程序性審查，不對股權(quán)轉(zhuǎn)讓人實質(zhì)性進行審查。而稅務(wù)部門除程序性審核外，重點審核交易價格，而公平交易價格的往往與工商部門文書中所提供的價格有一定的出入，不能完全利用其股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的價格。

（二）法律和管理制度上界定不明晰

1、自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否以工商部門變更登記必要條件，沒有明確規(guī)定?！肮蓹?quán)交易各方在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易以后至企業(yè)變更股權(quán)登記之前，負有納稅義務(wù)或代扣代繳義務(wù)的轉(zhuǎn)讓方或受讓方，應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅（扣繳）申報，并持稅務(wù)機關(guān)開具的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行政管理部門辦理股權(quán)變更登記手續(xù)?！保▏惡?009〕285）該條款將個人所得稅的納稅義務(wù)前置于變更登記之前，但是沒有明確不辦理變更登記是否應(yīng)征收個人所得稅。 “公司應(yīng)將股東的姓名或名稱及其出資額向公司登記機關(guān)登記，登記事項發(fā)生變更的應(yīng)辦理變更登記，未經(jīng)登記或變更登記的，不得對抗第三人?！保ā吨腥A人民共和國公司法》）指出了事實上存在未變更登記的情形。

2、工商部門在變更股權(quán)登記時沒有規(guī)定以完稅或免稅證明作為必要資料?！俺侄悇?wù)機關(guān)開具的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行政管理部門辦理股權(quán)變更登記手續(xù)。”（國稅函〔2009〕285） 對工商行政管理部門并沒有約束力，實際也未執(zhí)行。國稅發(fā)〔2011〕126號規(guī)定“（一）工商行政管理部門向稅務(wù)部門的提供的信息……”也就是說工商行政管理部門只有提供信息的義務(wù)，并沒有“先稅后變”的把關(guān)義務(wù)。

（三）自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓，計稅依據(jù)難以核實

⒈“凈資產(chǎn)按規(guī)定自然人股東轉(zhuǎn)讓價格偏低，就可按照企業(yè)當期每股凈資產(chǎn)（即企業(yè)所有者權(quán)益合計額）和個人股東享有的股權(quán)比例所對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定其股權(quán)轉(zhuǎn)讓額,計算其應(yīng)納的個人所得稅。”事實上有部分企業(yè)核定征收稅款，沒有不建立或不健全財務(wù)賬簿，提供不了凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)，而對于企業(yè)凈資產(chǎn)份額稅務(wù)部門更無法進行科學、合理的認定。在核定計稅依據(jù)時“對知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等合計占資產(chǎn)總額比例達50%以上的企業(yè)，凈資產(chǎn)額須經(jīng)中介機構(gòu)評估核實。(國家稅務(wù)總局公告2010年第27號)”稅務(wù)部門不但要承擔中介機構(gòu)的評估費用，還可能出現(xiàn)納稅人不認可該中介的評估價格，而提供其他中介機構(gòu)評估價的尷尬局面。

⒉自然人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)收付款真實憑證，難以取得。大部分納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時由于金額較大且便于分清責任，采取了銀行轉(zhuǎn)賬形式，但是稅務(wù)部門通知其申報股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收時，都沒有提供轉(zhuǎn)賬憑證，表示采取了現(xiàn)金交易方式。而稅務(wù)部門只有在調(diào)查稅收違法案件時，對案件涉嫌人員的儲蓄存款經(jīng)設(shè)區(qū)的市、自治州稅務(wù)局（分局）局長批準才能查詢個人儲蓄存款賬戶。因此基本上很難通過第三方（銀行）確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓真實價格。

二、加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收征管的對策及建議

（一）完善工商變更登記提供的資料，加大共享信息利用率。在工商管理法律法規(guī)有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)變更變登記應(yīng)增加提供有資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的企業(yè)凈資產(chǎn)的清算或評估報告的規(guī)定。參照每股凈資產(chǎn)或納稅人享有的股權(quán)比例所對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，據(jù)以計算征收個人所得稅就具有操作性，既減少稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法風險，納稅人也容易認可。

（二）明確稅收要素相關(guān)規(guī)定在稅收法律法規(guī)中明確應(yīng)于簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議完成轉(zhuǎn)讓交易辦理變更登記時，發(fā)生納稅義務(wù)。將變更登記作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件，以確定納稅發(fā)生時間。對于未在工商登記而實際擁有且轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，而在工商登記的股東沒有持股比例變化的，不征收個人所得稅。取消國稅函[2009]285號文第一條規(guī)定將提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得完稅憑證或免稅、不征稅證明作為股權(quán)變更登記的前置條件。

（三）從規(guī)范性文件的層面規(guī)定對于不提供中介機構(gòu)清算或評估報告的，被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)正常經(jīng)營而所得稅實行核定征收的，其自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時按轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定征收個人所得稅，大體分行業(yè)核定征收比例，如比照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收比例1%至3%核定，計算簡便直接，利于有效實施到位。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 稅務(wù)籌劃

根據(jù)國家建設(shè)部統(tǒng)計資料，房地產(chǎn)企業(yè)各類稅費約占產(chǎn)品成本的三分之一。通過稅務(wù)籌劃來規(guī)避或減輕自身稅賦，能獲取最大的稅后收益。近年來，土地使用權(quán)價格連年上升，新地王層出不窮，直接轉(zhuǎn)讓土地會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來大額稅賦。因此，通過合理安排日常經(jīng)營活動，采取各種措施化解或防范納稅風險，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面的一項重要工作。本文將使用如下案例來分析土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃。

案例：A房地產(chǎn)集團擁有B地塊土地權(quán)證，賬面成本2億元，計劃出售以便獲取集團經(jīng)營所需現(xiàn)金，轉(zhuǎn)讓價為8億元?，F(xiàn)擬定下述三種轉(zhuǎn)讓方式：

方案一：A房地產(chǎn)集團直接出售B地塊

此方案直接進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，所需繳納的稅種如下：

1.根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部令第52號），需要繳納相應(yīng)的營業(yè)稅金。營業(yè)稅=轉(zhuǎn)讓價×5.65%=80 000×5.65%=4 520（萬元）。

2.根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規(guī)定，其土地增值部分需要由A房地產(chǎn)集團繳納B地塊增值部分相應(yīng)的土地增值稅。根據(jù)測算，增值率未超過200%，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%。

土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓價-扣除數(shù)）×超率累進稅率-扣除數(shù)×速算扣除率=[8-（2+8×5.65%+2×20%）]×50%-2.852×15%=2.1462（億元）。

3.根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，需由A房地產(chǎn)集團繳納B地塊增值部分相應(yīng)的企業(yè)所得稅。

A房地產(chǎn)集團土地轉(zhuǎn)讓所得稅=（轉(zhuǎn)讓價-賬面成本―營業(yè)稅―土地增值稅）×25%=（80 000-20 000-4 520-21 462）×25%=8 504.5（萬元）。

稅賦成本合計=4 520+21 462+8 504.5=34 487（萬元）。

方案二：以土地使用權(quán)注入項目公司并轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)

稅收籌劃方案：A房地產(chǎn)集團注冊成立C公司，并將B土地以3億元的價格注入C公司，將C公司股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價8億元。所需繳納的稅種如下：

1.根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號），以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業(yè)稅的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納營業(yè)稅。

2.根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進行投資或聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅的一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，因此土地注入需要繳納土地增值稅。根據(jù)測算，增值率未超過50%，稅率為30%。

土地增值稅=（注入價-扣除數(shù)）×超率累進稅率=[30 000-（20 000+20 000×20%）]×30%=1 800（萬元）。

3.根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）第八條規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

4.根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅。

A房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅=（轉(zhuǎn)讓價-賬面成本-土地增值稅）×25%=（80 000-20 000-1 800）×25%=14 550（萬元）。

稅賦成本合計=1 800+14 550=16 400（萬元）。

方案三：以在建工程注入項目公司并轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)

稅收籌劃方案：A房地產(chǎn)集團對B地塊進行前期設(shè)計開發(fā)建造，建安成本花費2億元，A集團注冊成立C公司并將B在建工程以6億元的價格注入C公司，將C公司股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價8億元。所需繳納的稅種如下：

1.根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號），股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納營業(yè)稅。

2.根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規(guī)定，在建工程注入需要繳納土地增值稅。根據(jù)測算，增值率未超過50%，稅率為30%。

土地增值稅=（注入價-扣除數(shù)）×超率累進稅率=[60 000-（40 000+40 000×20%）]×30%=3 600（萬元）。

3.根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號），免征契稅。

4.根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅。

A房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅=（轉(zhuǎn)讓價-賬面成本-土地增值稅）×25%=（80 000-40 000-3 600）×25%=9 100（萬元）。

篇(7)

房產(chǎn)投資是借助房產(chǎn)來獲取投資收益的行為。房產(chǎn)投資的形式比較多，如房產(chǎn)出租獲取租金收入、以房產(chǎn)出資獲取分紅收入、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取價差收益等。

房產(chǎn)投資中涉及房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種。房產(chǎn)稅的征稅對象是對企業(yè)存量財產(chǎn)中的房屋，其計征方式有從租計征和從價計征。從租計征是指房產(chǎn)稅按照房屋租金收入的12%繳納。從價計征是指年房產(chǎn)稅按照房屋的計稅余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%繳納。從價計征方式下，房產(chǎn)稅的繳納只和房產(chǎn)原值有關(guān)，房產(chǎn)原值既定、房產(chǎn)稅也是恒定的；從租計征方式下，房產(chǎn)稅與租金收入呈正相關(guān)關(guān)系，即房屋租金增加，房產(chǎn)稅也隨之增加。如自用的房產(chǎn)、提供倉儲服務(wù)的房產(chǎn)是從價計征，而出租的房產(chǎn)是從租計征。營業(yè)稅是對企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價差征收、土地增值稅是對企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額征收，而企業(yè)所得稅是對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收。在相關(guān)的房產(chǎn)投資方案比選中，不同方案的稅收成本差距較大。而一些相關(guān)的稅收籌劃是基于稅負率較低的原則進行方案比選。這種做法忽視了企業(yè)的不同的方案稅后收入絕對值的比較。稅負率低方案不一定是最佳方案，利用稅后收入比選各個方案更為準確、可靠，本文運用稅后收入較高的原則進行方案的比選。

二、房產(chǎn)投資聯(lián)營與房屋出租的選擇

按照稅法規(guī)定，滿足持股時間要求的企業(yè)以房產(chǎn)出資獲取被投資企業(yè)稅后利潤分紅的收益不繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅由被投資企業(yè)繳納；企業(yè)以房產(chǎn)出租獲取租金收入則需要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。

為了防止企業(yè)為減少稅收成本“真出租、假投資”。國稅函（1993）368號規(guī)定“對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅?！眹惡l(fā)[1997]490號規(guī)定“以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅?！?即房產(chǎn)投資入股收取固定利潤視同房產(chǎn)出租計算房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。

一般情況下，企業(yè)在房產(chǎn)投資時即可以房產(chǎn)聯(lián)營投資、共擔風險，取得投資利潤，也可以房產(chǎn)出租而取得固定的租金。從稅負角度看，那種投資方案對企業(yè)更有利呢？

設(shè)房產(chǎn)原值為Y、企業(yè)所得稅稅率為25%、城建稅稅率為7%、教育費附加為3%，房屋的計稅余值為房產(chǎn)原值的80%。投資者如將房產(chǎn)聯(lián)營投資共擔風險，預計分紅收入為A；如以房產(chǎn)出租，預計租金收入為X。

在以房產(chǎn)聯(lián)營投資共擔風險的情況下房產(chǎn)稅從價計征，稅后利潤分紅收入免企業(yè)所得稅，同時也分紅收入也不征收營業(yè)稅。其稅后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照計稅余值為房產(chǎn)原值的70%計算，其稅后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房產(chǎn)如出租則稅后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。

實際決策時企業(yè)可以根據(jù)上述兩個公式，將企業(yè)預計的租金收入和分紅收入帶入公式，即可計算出兩種方案的稅后收入。如當預計租金收入為140萬元，預計共擔風險的分紅收入為141萬元，房產(chǎn)原值為5600萬元，計稅余值為房產(chǎn)原值的80%。房產(chǎn)聯(lián)營投資、共擔風險的稅后收入為141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24萬元，房產(chǎn)出租的稅后收入為（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625萬元。由此可見，房產(chǎn)共擔風險、聯(lián)營投資的方案稅后收入較大，故應(yīng)選擇。李榮錦（2012）在房地產(chǎn)企業(yè)房屋納稅籌劃分析中對該類方案比選中采用低稅負率的方案，有些不妥。如上例方案比選中，房產(chǎn)共擔風險、聯(lián)營投資的稅負為53.76萬元，稅負率為38.13%，房產(chǎn)出租的稅負為53.375萬元，稅負率為34.85%。低稅負率選擇法下，房屋出租方案因稅負率低當選。然而，低稅負率并不必然導致高稅后收入，因此利用稅后收入進行比選方案比選更符合企業(yè)的決策目標，能夠減少決策失誤。

三、出租倉庫與倉儲服務(wù)的選擇

出租倉庫屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其按照服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)稅目5%的稅率繳納，房產(chǎn)稅則是按照租金收入的12%計算征收。

倉儲服務(wù)是按照服務(wù)業(yè)-倉儲業(yè)稅目5%稅率計算征收，處于營改增試點地區(qū)的倉儲業(yè)則屬于增值稅的征稅范圍，其按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)-物流輔助服務(wù)業(yè)（倉儲服務(wù)）稅目6%的稅率或者3%的征收率進行征收，房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)計稅余值的1.2%計算。

一般來說，企業(yè)庫房對外出租取得收入既可以采取倉庫出租的方案，也可以采取提供倉儲服務(wù)的方案，而且兩種方案的收入基本相當，此時，稅負因素往往決定企業(yè)決策。

設(shè)倉庫原值為Y、倉庫的計稅余值為房產(chǎn)原值的80%，企業(yè)所得稅稅率25%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，。企業(yè)既可以出租倉庫也可以提供倉儲服務(wù)，租金收入或者倉儲收入都是X，如提供倉儲服務(wù)則新增的成本為B。出租倉庫的稅后收入為（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。為了方便兩種方案的比選，以下提供倉儲服務(wù)的稅后收入均指扣除倉儲新增成本的出租倉庫的稅后收入。如果新增成本較小，可以不予考慮。

如非營改增試點地區(qū)的企業(yè)提供倉儲服務(wù)，其倉儲服務(wù)稅后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。當新增成本忽略不計（即B等于零）時，計算出兩個方案的稅后收入相同的平衡點為8%（即當X/Y=8%時，兩個方案的稅后收入相等）。

如果提供倉儲服務(wù)企業(yè)是營改增試點地區(qū)一般納稅人則倉儲服務(wù)適用增值稅稅率為6%，如企業(yè)提供倉儲服務(wù)的進項稅額較小忽略不計，倉儲服務(wù)的稅后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。從而計算出B為零時的平衡點為8.54%。

如果該企業(yè)為營改增試點地區(qū)的小規(guī)模納稅人，倉儲服務(wù)的稅后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。從而計算出B為零時的平衡點為6.7%。

如果企業(yè)房產(chǎn)的計稅余值是房產(chǎn)原值的70%。企業(yè)提供倉儲服務(wù)的房產(chǎn)稅計算應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，通過計算列表入下：

企業(yè)決策時，房產(chǎn)的計稅余值為房產(chǎn)原值的比例和B值可以根據(jù)企業(yè)實際情況確定，如有其他稅費也可按照實際情況將表中的模型進行修正。稅后收入平衡點確定以后，企業(yè)可以計算企業(yè)預計出租的租金收入與房產(chǎn)原值的比例。如果該比例大于平衡點，提供倉儲服務(wù)可以鎖定房產(chǎn)稅，倉儲服務(wù)方案稅后收入較大，應(yīng)選該方案。反之，應(yīng)當選擇倉庫出租方案。企業(yè)也以根據(jù)上述模型直接計算稅后租金收入或者稅后倉儲服務(wù)收入，選擇稅后收入較大的方案。

企業(yè)在確定房屋租金收入時要注意房租收入和其他收入和代收款項分別確認和核算，如水電費、物業(yè)管理費、空調(diào)費、供熱費、出租露天停車場、出租設(shè)備或者物品、出租場地收入等收入不屬于房屋出租收入，將這些收入分別簽訂合同，將會降低計稅租金收入和房產(chǎn)稅，減少不必要的稅費支出。

房屋的裝修也影響到了房產(chǎn)稅，與裝修好的房屋相比，未裝修的房屋出租的租金收入要低一些，房產(chǎn)稅也要低一些。出租方也可以通過設(shè)立的物業(yè)公司將房屋裝修后向承租方收取物業(yè)費，也可建議承租方直接委托第三方裝修，這樣房產(chǎn)稅較低。

四、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決策

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收政策如下：財稅〔2003〕16號規(guī)定“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額?！?房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負較重，其涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅。增值率超過20%房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還要繳納土地增值稅。因此企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收政策如下：財稅〔2002〕191號規(guī)定“ 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅?！必敹愖帧?995〕48號規(guī)定“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”財稅字[1997]77號規(guī)定“納稅人以非現(xiàn)金的實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評估凈增值，不計入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓、收回該項資產(chǎn)時，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項投資所取得的收入與該實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投出時原帳面價值的差額計入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。”因此，以房產(chǎn)投資入股時，投資方不需要繳納營業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，房產(chǎn)評估增值和股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入才需繳納企業(yè)所得稅。

從上述政策的導向是鼓勵企業(yè)房產(chǎn)投資、不鼓勵房產(chǎn)炒作。因此企業(yè)將房產(chǎn)單純轉(zhuǎn)讓的稅負較重、而將股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓或者將房產(chǎn)投資入股基本沒有稅收成本。企業(yè)在相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓決策時，將擁有房產(chǎn)的公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將房產(chǎn)投資入股到被投資企業(yè)或者將房產(chǎn)剝離成立新的公司然后將該公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方案稅收成本較小。企業(yè)決策時可以根據(jù)上述稅收政策進行測算稅后收入進行方案的優(yōu)選。另外，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，房屋的轉(zhuǎn)讓價格越高、相關(guān)的稅費就越多。而裝修好的房子的售價要高于未裝修的房產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓方裝修房屋稅負較重，受讓方或其委托第三方裝修房屋，其稅負較小。

總之，房產(chǎn)投資策中從稅負因素考慮，對于房產(chǎn)投資聯(lián)營或者房屋出租的方案中直接計算稅收收入選擇收入較高的方案。房屋出租或者提供倉儲服務(wù)決策中，根據(jù)租金收入占房產(chǎn)原值的比例和稅后收入平衡點進行比較或者直接用稅后收入的模型進行方案比選可以實現(xiàn)低納稅成本目標。使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房產(chǎn)投資入股或者房產(chǎn)剝離形成新的公司然后轉(zhuǎn)讓股權(quán)方案優(yōu)于房屋直接轉(zhuǎn)讓方案。以上方案比選均可按先關(guān)稅后政策采用稅后收入較高的原則進行比選，正確考慮房產(chǎn)投資決策中的稅負因素。

[本文系山西大學商務(wù)學院科研項目“所得稅稅前扣除研究”（編號：2012003）階段性研究成果]

參考文獻：