房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營精品(七篇)

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篇(1)

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和

房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第四十一條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇(2)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 企業(yè)經(jīng)營 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營戰(zhàn)略

中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前言：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理貫穿于項(xiàng)目的整個開發(fā)運(yùn)營周期之中，經(jīng)營管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營戰(zhàn)略的全過程，凡經(jīng)營戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略概述

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場營銷、研究與開發(fā)等各種單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)。沒有業(yè)務(wù)的支持，各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略都將落空?？梢娊?jīng)營戰(zhàn)略是企業(yè)長期經(jīng)營的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項(xiàng)戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、市場開發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實(shí)現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實(shí)施方案，制定和實(shí)現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項(xiàng)戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項(xiàng)戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財力、物力，使經(jīng)營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。

二、成長期企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

經(jīng)過創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長率、產(chǎn)值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產(chǎn)增長率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長的態(tài)勢，標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入成長階段。

2.1成長期企業(yè)經(jīng)營狀況分析

①財務(wù)運(yùn)行狀況

企業(yè)進(jìn)入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務(wù)運(yùn)行狀況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價值鏈各環(huán)節(jié)連接開始順暢、資產(chǎn)運(yùn)用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進(jìn)行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴(kuò)大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強(qiáng)，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時，企業(yè)效益、資信等級的提高開始使金融機(jī)構(gòu)放寬了對企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負(fù)債成為可能，負(fù)債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財務(wù)運(yùn)作良好的條件下可以獲得財務(wù)杠桿收益。

③財務(wù)收益狀況

企業(yè)成長期擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、加強(qiáng)成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長期經(jīng)營戰(zhàn)略模式

通過創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開始占有一定的市場份額，并不斷擴(kuò)大，財務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長階段。筆者認(rèn)為，企業(yè)在成長期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進(jìn)行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場占有率為經(jīng)營戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對于傳統(tǒng)企業(yè)在成長期經(jīng)營戰(zhàn)略，本文傾向于以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴(kuò)大規(guī)模的主要目的在于：第一，會使企業(yè)比小規(guī)模時更具有成本優(yōu)勢。在價格敏感的市場中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者中，擴(kuò)大市場份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴(kuò)大規(guī)模會提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進(jìn)入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大是企業(yè)進(jìn)行多元化投資和實(shí)施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴(kuò)大后的企業(yè)通過內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤率的提高，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.3成長期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益并不是無限的，當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到一定程度時，如果再擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟(jì)就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)性。企業(yè)投資規(guī)模變化時，投資規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與不經(jīng)濟(jì)性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理

3.1開發(fā)管理

開發(fā)管理是指開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營模式。開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。

3.2項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理是指從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到項(xiàng)目竣工整個過程的管理，所以項(xiàng)目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對獨(dú)立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：(1)開發(fā)商對于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。

施工管理就是對工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。

3.3設(shè)施管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國是在上世紀(jì)九十年代初才開始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點(diǎn)。

3.4過程管理的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理包括上述的開發(fā)管理、項(xiàng)目管理和設(shè)施管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項(xiàng)目管理中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理及項(xiàng)目管理與設(shè)施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風(fēng)險，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險又承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險就會越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權(quán)人就可能會強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財經(jīng)日報在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財務(wù)危機(jī)。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時，對其盈利能力與風(fēng)險進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施

1、應(yīng)樹立風(fēng)險意識，建立有效的財務(wù)風(fēng)險防范機(jī)制

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；風(fēng)險；經(jīng)營管理；風(fēng)險預(yù)測

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-00-01

本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的評估與預(yù)測，建立風(fēng)險管理以及風(fēng)險監(jiān)控，從而避免房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的相應(yīng)對策。

一、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的涵義以及風(fēng)險現(xiàn)象特征

（一）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險涵義。風(fēng)險，就是指問題沒有得到控制解決或者沒有預(yù)測到則導(dǎo)致危險的局面。建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險就是某些因素沒有得到預(yù)測或者沒有及時控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)經(jīng)營利潤與預(yù)計(jì)利潤發(fā)生誤差，從而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大損失。

（二）風(fēng)險現(xiàn)象特征主要體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中存在風(fēng)險的主要特征有以下幾點(diǎn)：1.綜合性，體現(xiàn)在企業(yè)的財務(wù)活動與經(jīng)營活動過程中的矛盾激化綜合。2.模糊性，主要體現(xiàn)在風(fēng)險形成原因以及已經(jīng)導(dǎo)致的經(jīng)營結(jié)果不能做到事先察覺。3.損失性，風(fēng)險一旦出現(xiàn)就會給企業(yè)經(jīng)營帶來一定的損失，導(dǎo)致其原因可能是財務(wù)管理不力或者無法預(yù)計(jì)，也有可能是決策者的失誤從而導(dǎo)致本應(yīng)該獲得的利益喪失去了。4.補(bǔ)償性，如果對未來的風(fēng)險預(yù)測到了，給經(jīng)營者提出適當(dāng)?shù)恼拇胧亩屍髽I(yè)避免了風(fēng)險來臨而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失，這樣便相應(yīng)的得到了風(fēng)險報酬。5.激勵性，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，風(fēng)險與競爭是同時存在的，在如此情況下，企業(yè)為承擔(dān)風(fēng)險背水一戰(zhàn)，通過改善經(jīng)營管理、增強(qiáng)競爭能力來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益不喪失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)與風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)位置固定性。房地產(chǎn)商品是一種特殊性的商品，并且區(qū)別于其他商品，因此，在將其作為投資的時候與其他投資要區(qū)別開來。房地產(chǎn)是一種不能移動的商品，這就決定了房地產(chǎn)是一項(xiàng)位置固定的商品。而其他商品是可以根據(jù)需要隨時搬運(yùn)或者通過運(yùn)輸條件進(jìn)行搬運(yùn)，體現(xiàn)了靈活性、移動性，因此，房地產(chǎn)的特殊性、固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場。即使是一套房子，其朝向、面積大小、樓層、地區(qū)位置等因素差異也決定著其價格不一致性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行投資或建設(shè)之前要首先考慮到環(huán)境地理?xiàng)l件的變化會給自身帶來的風(fēng)險，這種風(fēng)險就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的固定性而引起的。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施了，將不能為其做改變，因此，在投資前要慎重考慮清楚。其風(fēng)險表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.自然環(huán)境風(fēng)險。自然環(huán)境風(fēng)險包括各種自然背景下產(chǎn)生的各種風(fēng)險，例如：風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、地震風(fēng)險、泥石流風(fēng)險、施工地基風(fēng)險等等。這些風(fēng)險一旦出現(xiàn)將對房屋建筑產(chǎn)生毀滅性的危害，雖然幾率很低，但是在為其做投資的時候要充分考慮到環(huán)境條件這個方面，分析該地區(qū)的地質(zhì)地貌、氣候環(huán)境等條件。不僅可以避免將來投資以后出現(xiàn)巨大的損耗風(fēng)險，而且減少人身傷亡數(shù)量。

2.國際風(fēng)險。國際風(fēng)險是因?yàn)閲H經(jīng)濟(jì)的變化引起地區(qū)性經(jīng)濟(jì)變化，從而對房地產(chǎn)市場上的投資經(jīng)營者造成一定影響或者損失。

3.區(qū)域和區(qū)位風(fēng)險。如果在建筑房地產(chǎn)開發(fā)時候，這個區(qū)域相對于其他區(qū)域比較更繁華、道路更通達(dá)、交通更便捷等社會經(jīng)濟(jì)位置，那么這個區(qū)域開發(fā)的房子要比其他區(qū)域的房價要高。但是，這些社會經(jīng)濟(jì)位置會隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化的，因此，房地產(chǎn)價格會因?yàn)檫@些社會經(jīng)濟(jì)位置優(yōu)劣而變化。

（二）開發(fā)經(jīng)營周期、環(huán)節(jié)。建筑房地產(chǎn)開發(fā)到交易，有一個很漫長的時間過程。時間是房地產(chǎn)經(jīng)營者進(jìn)行開發(fā)活動的時候一個永恒的不確定源。因此，開發(fā)期間的時間長短決定著開發(fā)風(fēng)險存在的重要因素。

1.社會經(jīng)濟(jì)條件。社會經(jīng)濟(jì)條件是一種變化的因素，開發(fā)期越長，其開發(fā)后期的費(fèi)用、建設(shè)租金和售價標(biāo)準(zhǔn)將會越不能確定，因此，其風(fēng)險相對來說也就越大。

2.市場收益壽命。隨著房地產(chǎn)使用年限的增長，其維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)等也越來越高，而經(jīng)濟(jì)收益相對越來越低。當(dāng)這些費(fèi)用超過租金的時候，其經(jīng)濟(jì)收益會低于市場收益，那么房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)壽命就要結(jié)束了。

3.土地使用權(quán)。建筑房地產(chǎn)開發(fā)商在使用土地的時候均有時間限制，一旦使用期滿時，國家便將土地收回，并且將土地上的建筑物一并收回。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮到土地使用權(quán)而且考慮到建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。

4.人們需求。人們隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活的水平也會隨著提高，因此對房屋的建筑要求以及智能化系統(tǒng)要求也會高。由此可以看出，房屋改建周期將會越來越短。一旦出現(xiàn)改建的情況，房地開發(fā)商會因?yàn)樽陨淼穆浜笮远茈y轉(zhuǎn)租或賣給其他業(yè)主。而此時，房地產(chǎn)開發(fā)商將會承擔(dān)閑置的風(fēng)險。

5.開發(fā)過程中涉及各個環(huán)節(jié)。建筑房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到各個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都要緊密銜接、有條不紊的進(jìn)行，這樣開發(fā)經(jīng)營活動才能順利的進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理是指對房地產(chǎn)開發(fā)的時候進(jìn)行風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控，從而采取措施或者技術(shù)手段來對項(xiàng)目風(fēng)險實(shí)現(xiàn)有效的控制。

1.識別風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險管理中首先要識別風(fēng)險，在投資前要對市場發(fā)展趨勢進(jìn)行全面調(diào)查和分析，從中識別投資過程中面臨的所有風(fēng)險，這樣才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建立在良好的基礎(chǔ)之上。

2.評估風(fēng)險。評估風(fēng)險就是指開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)活動的時候?qū)Σ焕蛩剡M(jìn)行分析，這些不利因素會帶來什么樣的程度后果及影響并且進(jìn)行風(fēng)險量化。

3.風(fēng)險應(yīng)對。風(fēng)險應(yīng)對，就是對識別及評估出來的風(fēng)險采取一定的措施或者手段加以防范和預(yù)防。

4.風(fēng)險監(jiān)控。風(fēng)險監(jiān)控是指開發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險評估以及風(fēng)險應(yīng)對實(shí)施管理過程進(jìn)行監(jiān)控，不僅讓風(fēng)險管理程序順利實(shí)施而且不讓企業(yè)承擔(dān)更大的經(jīng)濟(jì)損耗。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中必然會出現(xiàn)各種風(fēng)險，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行建筑開發(fā)投資前要對各個因素進(jìn)行分析預(yù)測各種風(fēng)險，從而制定一套適合本項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險管理方法并且強(qiáng)化對風(fēng)險管理過程的監(jiān)控。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣東麗.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理的探討與分析[J].今日南國，2009（4）.

篇(5)

關(guān)鍵詞：建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、風(fēng)險分析、特點(diǎn)、應(yīng)對

前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)也步入了發(fā)展的高峰期，城鎮(zhèn)化更是得到了前所未有的發(fā)展，這一切無不造就了我國的房地產(chǎn)業(yè)的興盛，甚至發(fā)展成為了我國的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而這一發(fā)展速度每年仍然在以超過10%的增長率不斷提高，但是，由于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來也不過是短短的幾十年，特別是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)，僅僅是十多年的經(jīng)驗(yàn)，很多投資者過于盲目的投資，使得風(fēng)險的發(fā)生更加的具有不確定性和多發(fā)性。同時由于國家近些年來一直致力于房地產(chǎn)的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國的房地產(chǎn)業(yè)走向，加深了我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險，等等，這一切無不在告訴我們，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理已經(jīng)是迫在眉睫的事了。

1.建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理的定義及特點(diǎn)

1.1風(fēng)險管理是指對企業(yè)（包括人、物、盈虧等）的一切開發(fā)、生產(chǎn)生活中存在的一些潛在危害進(jìn)行全程有效地跟蹤、識別、評估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有目的、有計(jì)劃、有意識的對房地產(chǎn)企業(yè)活動進(jìn)行有組織、有計(jì)劃的管理，實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的識別、衡量、處理，有效的減小甚至規(guī)避風(fēng)險給企業(yè)所造成的損失，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

1.2建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有其獨(dú)有的特點(diǎn)：（1）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項(xiàng)高風(fēng)險、極度不確定，但同時也是高回報的行業(yè)，高度的風(fēng)險性、不確定性表現(xiàn)為風(fēng)險事故的發(fā)生與否，發(fā)生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業(yè)的運(yùn)行必須建立在有效的風(fēng)險管理制度下，它是企業(yè)減少盲目投資，有效識別風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險的關(guān)鍵。

（2）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還是受市場環(huán)境影響極為敏感的行業(yè)，而同時我國乃至全球的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、人文理念等都在不斷的變化中，每時每刻都在產(chǎn)生不可預(yù)測的環(huán)境變化，使得市場的自動調(diào)節(jié)這個價值杠桿也一直在做著不規(guī)律的運(yùn)動，再者由于目前我國的房地產(chǎn)業(yè)流入過多的熱錢，以及政府相關(guān)控制政策正在逐步的發(fā)力，這一切都給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營帶來了人力所不能改變的巨大影響。

（3）其風(fēng)險具有一定的可預(yù)測性，雖然建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險有著很大的不確定性，但是其發(fā)生確有著一定的可預(yù)測性和規(guī)律性。通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，數(shù)學(xué)概率預(yù)測、環(huán)境調(diào)查、歷史分析等，可以大致的知道其發(fā)生的可能性和損失的嚴(yán)重性。

（4）其激勵性表現(xiàn)在企業(yè)由于風(fēng)險的諸多不確定性和損失的嚴(yán)重性，使得企業(yè)在重壓之下，更加的小心謹(jǐn)慎，嚴(yán)格管理目標(biāo)，改善投資環(huán)境，提升競爭力，間接地提升了市場的經(jīng)濟(jì)效益，避免了浪費(fèi)的發(fā)生。

由于建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著種種的不利因素，這些因素的發(fā)生及其所帶來的影響都至關(guān)著這個企業(yè)的生死存忙，因此，如何有效的規(guī)避和減小這些不利因素所帶來的損失，是我們房地企業(yè)必須慎重思考的問題，當(dāng)前，最有效的管理風(fēng)險的措施就是實(shí)施建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理。通過風(fēng)險管理，對企業(yè)的一切內(nèi)部和外部活動實(shí)施有效的跟蹤、分析、評估、處理，使得企業(yè)在規(guī)避和減小風(fēng)險的發(fā)生以及發(fā)生后的處理措施是否正確上具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和靈活性。

2.建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險管理的具體做法

2.1風(fēng)險分析與識別

建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整個過程可以簡單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、項(xiàng)目租售階段。這幾個階段的風(fēng)險具有風(fēng)險的發(fā)生概率逐漸減小和發(fā)生后的損失逐漸增大的特點(diǎn)。投資階段的風(fēng)險來自于政府的政策、投資方法是否得當(dāng)、物業(yè)的類型等這些有著極大的不可預(yù)測性和發(fā)生概率的影響因素，同時這一階段的決策是否正確事關(guān)整個項(xiàng)目今后的成敗。而土地獲取階段的風(fēng)險則主要來自于地塊的選擇是否利于開發(fā)、開發(fā)的價值是否匹配、對客戶的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進(jìn)入了一個失敗的項(xiàng)目。建設(shè)階段主要的風(fēng)險就是施工的技術(shù)管理不當(dāng)、交付的時間延誤、建設(shè)中的安全事故等一系列建設(shè)中的技術(shù)、管理、領(lǐng)導(dǎo)決策的得當(dāng)與否的問題。這一階段帶來的影響是建設(shè)成本的增加和工期的延誤使得資本無法及時轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。項(xiàng)目租售階段由于資金的大量進(jìn)入，使得風(fēng)險發(fā)生后的損失是最為嚴(yán)重的，雖然風(fēng)險在這個階段發(fā)生的概率相對較小。只有正確的分析和認(rèn)識清楚投資過程中的風(fēng)險，盡可能的找出影響風(fēng)險管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素，并分析各個產(chǎn)生的根源，才能做到知己知彼百戰(zhàn)百勝。所以，我們在對各個階段的風(fēng)險分析、識別、處理的時候，必須是貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程的，絕對不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會帶來嚴(yán)重的損失。

2.2對風(fēng)險進(jìn)行可行性的評估

風(fēng)險評估即是將風(fēng)險通過具體的量化分析來實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的可行性研究。由于房地產(chǎn)一旦進(jìn)入開發(fā)階段，將面臨很多不確定的風(fēng)險因素，投資者需要做的便是在諸多的風(fēng)險因素中確定出投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型。房地產(chǎn)開發(fā)商通過采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計(jì)法等方法評估、測定開發(fā)活動中各類風(fēng)險的發(fā)生概率以及風(fēng)險發(fā)生后所帶來的損失程度。

2.3風(fēng)險的應(yīng)對方法

風(fēng)險一旦被分析和認(rèn)知之后，就給了我們應(yīng)對、處理的機(jī)會，但在進(jìn)行風(fēng)險處理的時候，首先要做的是建立起風(fēng)險應(yīng)對手段的管理機(jī)制，使得風(fēng)險的發(fā)生能夠在規(guī)范化的制度管理下得到防范。應(yīng)對風(fēng)險的方法手段很多，風(fēng)險回避是應(yīng)對風(fēng)險最簡單有效的手段，也是解決風(fēng)險最徹底的手段，但是該方法也是只能針對一些特定的風(fēng)險。因此，對于其他的一些風(fēng)險，在避無可避之下，可以采取風(fēng)險分散或是風(fēng)險分?jǐn)偟氖侄蝸頊p小風(fēng)險帶來的損失，前者是將企業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域擴(kuò)大到多領(lǐng)域，避免所有雞蛋都放在一個籃子里的經(jīng)營模式。后者則是采取對其合作，資源優(yōu)勢互補(bǔ)的方式，將風(fēng)險分?jǐn)偟矫總€企業(yè)身上，減小個體所承受的風(fēng)險。

2.險的監(jiān)控

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營是一個動態(tài)的過程，風(fēng)險的產(chǎn)生伴隨著整個房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動，因此，對于風(fēng)險的分析、評估、應(yīng)對也應(yīng)該是一個動態(tài)的過程，在這個過程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實(shí)施是否符合要求，還需要一套嚴(yán)格的實(shí)時監(jiān)控措施。通過風(fēng)險管理監(jiān)控措施，實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險管理的整個過程正確有效的監(jiān)督。保證企業(yè)的風(fēng)險管理政策制度能夠達(dá)到預(yù)期的效果。該監(jiān)督的設(shè)立要求是由不參與風(fēng)險管理的團(tuán)體或是個人組成，是獨(dú)立于風(fēng)險管理部門以外的自主管理部門，主要的任務(wù)就是對風(fēng)險管理的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，并將發(fā)現(xiàn)的問題及時反饋到上級部門，保證風(fēng)險管理的順利實(shí)施。

結(jié)語

建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資過程是建立在對未知的供求需要進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的一種投資行為，因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的風(fēng)險行業(yè)。它的開發(fā)始終伴隨著大量的風(fēng)險存在。同時由于其投資的數(shù)額巨大，周轉(zhuǎn)時間長，應(yīng)變能力差的特點(diǎn)，也使得其在發(fā)生風(fēng)險后，所遭受到的損失極為嚴(yán)重。因此，對于風(fēng)險的分析、識別、應(yīng)對是房地產(chǎn)業(yè)管理工作的重中之重。

參考文獻(xiàn)

[1]張明珠房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險管理研究[學(xué)位論文] 2004

[2]李偉紅淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險[期刊論文]-中國住宅設(shè)施 2009（3）

篇(6)

關(guān)鍵詞:公允價值;投資性房地產(chǎn);會計(jì)處理;納稅調(diào)整

中圖分類號:F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及已出租的建筑物等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的完工產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應(yīng)視為將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn),該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)量。轉(zhuǎn)換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計(jì)入所有者權(quán)益。在公允價值模式下,不計(jì)提折舊,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)和公允價值變動損益。當(dāng)出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時,應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第31號)中規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或經(jīng)營性資產(chǎn)等行為應(yīng)視同銷售,售價可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值確定,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得權(quán)利時確認(rèn)收入或利潤的實(shí)現(xiàn)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)(企業(yè)所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]第84號)中規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確認(rèn)應(yīng)遵循歷史成本原則,納稅人經(jīng)營活動中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第11條明確規(guī)定,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊準(zhǔn)予扣除?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規(guī)定,企業(yè)以公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在實(shí)際處置或者結(jié)算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。

通過上述相關(guān)規(guī)定的比較可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),在公允價值模式下會計(jì)處理與納稅處理存在以下幾點(diǎn)差異:(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的初始確認(rèn)上存在差異。新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實(shí)現(xiàn)的條件,因此不確認(rèn)為銷售。而所得稅法規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,而稅法規(guī)定公允價值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價值模式計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。而稅法根據(jù)其真實(shí)性原則對公允價值模式計(jì)量不予確認(rèn),允許固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,其期末價值為公允價值。而稅法規(guī)定該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間因公允價值變動形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利得或損失不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,則其計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)為取得時歷史成本減去按照稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項(xiàng)資產(chǎn)在持有期間的賬面價值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費(fèi)用,按照會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計(jì)準(zhǔn)則允許扣除的時間,所以賬面價值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計(jì)入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

例,A公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協(xié)議,將A公司開發(fā)的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當(dāng)年5月31日辦公樓達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)并開始起租。由于該辦公樓處于商業(yè)街繁華地段,所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價及其他相關(guān)信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,轉(zhuǎn)換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預(yù)計(jì)使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業(yè)稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計(jì)處理與納稅調(diào)整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發(fā)完成辦公樓并出租

借:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

貸:已開發(fā)產(chǎn)品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計(jì)算A公司所得稅時的納稅調(diào)整及會計(jì)處理:

(1)稅法規(guī)定將開發(fā)的產(chǎn)品用于出租應(yīng)視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實(shí)現(xiàn)銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業(yè)稅等的情況下),則計(jì)稅基礎(chǔ)為7 200萬元。而會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在轉(zhuǎn)換日將公允價值高出造價的部分計(jì)入資本公積,待處置時計(jì)入當(dāng)期損益,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額1 200萬元,應(yīng)調(diào)增。(2)稅法規(guī)定允許計(jì)提折舊210萬元,而會計(jì)準(zhǔn)則不計(jì)提折舊。因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額210萬元,應(yīng)調(diào)減。(3)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價值變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額800萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 990萬元,因?yàn)槎咧g的差額1 010萬元會增加企業(yè)在未來期間的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)交所得稅,屬于應(yīng)納稅暫時性差異,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。(5)2007年度應(yīng)納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應(yīng)交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 965.2

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負(fù)債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計(jì)算A公司的所得稅時的納稅調(diào)整與會計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提折舊360萬元,而會計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額360萬元,應(yīng)調(diào)減。(2)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價值變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,因此少計(jì)應(yīng)納稅所得額200萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計(jì)稅基礎(chǔ)6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應(yīng)納稅暫時性差異,所以,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負(fù)債的期初余額252.5萬元,因此當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債40萬元。(4)2008年度應(yīng)納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應(yīng)交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費(fèi)用 1 250

貸: 遞延所得稅負(fù)債 40

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業(yè)稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 8 200

借:其他業(yè)務(wù)成本 7 800

貸:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業(yè)務(wù)收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 1200

借:營業(yè)稅金及附加 410

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅 410

7. 2009年度終了,計(jì)算A公司所得稅時的納稅調(diào)整與會計(jì)處理:

(1)稅法允許計(jì)提的折舊150萬元,而會計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊,因此多計(jì)應(yīng)納稅所得額150萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。

(2)處置投資性房地產(chǎn),會計(jì)確認(rèn)處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認(rèn)的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計(jì)比稅收少計(jì)處置收益120萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。

(3)因?yàn)檗k公樓賬面價值與計(jì)稅基礎(chǔ)二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實(shí)現(xiàn)而消失,所以遞延所得稅負(fù)債期末余額292.5萬元應(yīng)全額轉(zhuǎn)銷。

(4)2009年度應(yīng)納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應(yīng)交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費(fèi)用 950

遞延所得稅負(fù)債 292.5

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計(jì)利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計(jì)數(shù)為15 000萬元;納稅調(diào)整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計(jì)調(diào)整數(shù)為0,應(yīng)納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計(jì)數(shù)為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃期間,由于會計(jì)與稅法的處理方法不同,導(dǎo)致會計(jì)利潤總額與納稅所得額產(chǎn)生差異。

參考文獻(xiàn):

[1]財政部會計(jì)司.新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則(三)[J].財務(wù)與會計(jì):綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售的會計(jì)處理與納稅調(diào)整[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2008,(5):95-96.

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；財務(wù)風(fēng)險；分析；防范

一　房地產(chǎn)開發(fā)及其基本特征

1　房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)又被稱作不動產(chǎn)，其包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利或權(quán)益，而狹義上的房地產(chǎn)即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權(quán)，通常意義上的房地產(chǎn)即狹義的房地產(chǎn)，即房屋建筑物、土地、財產(chǎn)權(quán)屬。由此而得房地產(chǎn)開發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開發(fā)、改造和再開發(fā)狀態(tài)的活動，換言之，根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)和房屋建設(shè)實(shí)行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)”活動，以人力改造城市土地，并對各項(xiàng)工程建設(shè)進(jìn)展及相應(yīng)的市場營銷、物業(yè)管理施以有計(jì)劃、按比例地協(xié)調(diào)。以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)常見為房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩種類型，房屋開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段建造房屋的過程，土地開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設(shè)用地的過程。

2　房地產(chǎn)開發(fā)的特征

長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別在建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項(xiàng)目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項(xiàng)目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進(jìn)行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開發(fā)實(shí)務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項(xiàng)目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個開發(fā)項(xiàng)目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險；地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。

二　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務(wù)風(fēng)險

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容

經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終井成為主要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的足以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險投入獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性預(yù)及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的主要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)可分為明確預(yù)測目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制措施。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風(fēng)險簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財務(wù)風(fēng)險則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險、分配風(fēng)險等不同形式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務(wù)風(fēng)險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財務(wù)風(fēng)險類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根源，籌資風(fēng)險體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險的后果。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，經(jīng)營風(fēng)險所受影響因素主要有選址、出租需求的變動情況、經(jīng)營成本的變動情況、調(diào)整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風(fēng)險等，任何一種因素都會對房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生重大影響?；I資風(fēng)險是一種結(jié)果性風(fēng)險，其不僅可能因經(jīng)營不善間接導(dǎo)致，還可能因自身行為帶來風(fēng)險，這意味著籌資行為只要存在便具有風(fēng)險，無論是債務(wù)籌資或權(quán)益籌資，無論是長期籌資或短期籌資，而其風(fēng)險表現(xiàn)則是籌資結(jié)構(gòu)的失衡，即籌資來源結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)及其相互聯(lián)結(jié)關(guān)系的失衡。

三　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務(wù)風(fēng)險控制的具體措施

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施

在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)，地價支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計(jì)分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用，

在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出圖前的審核。

在基建階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照基建程序辦事，即遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，合理確定開工順序并提高交用標(biāo)準(zhǔn)等；搞好三通一平建設(shè)和土方平衡，即在項(xiàng)目開發(fā)過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴(yán)格控制三通設(shè)施數(shù)量、提高設(shè)施利用率、防止重復(fù)拆搭、縮減費(fèi)用支出等。實(shí)施招投標(biāo)制度，即在承發(fā)包方面實(shí)施招投標(biāo)，以相應(yīng)的競爭機(jī)制和市場機(jī)制實(shí)行全面的造價管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求、認(rèn)真完成材料設(shè)備的加工訂貨等，強(qiáng)化竣工階段的審核，即依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗(yàn)收單，如有用項(xiàng)則須在驗(yàn)收單中加以注明，結(jié)算中給予扣除。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施

財務(wù)風(fēng)險控制其實(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理的根本目的，它從本質(zhì)上上包含了財務(wù)風(fēng)險的事前防范，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財務(wù)風(fēng)險控制重點(diǎn)即在于防范，若企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大，則應(yīng)實(shí)施“防范十控制”的財務(wù)風(fēng)險控制原則。