房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估程序精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估程序范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值信息； 內(nèi)部控制

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國(guó)還缺乏有效的市場(chǎng)環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量屬性引入我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性是否應(yīng)在我國(guó)推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價(jià)值信息控制的必要性

（一）公允價(jià)值信息控制將有效提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量

公允價(jià)值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國(guó)市場(chǎng)中，市場(chǎng)交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對(duì)的公平交易，公允價(jià)值的取得將會(huì)使用估值技術(shù)，公允價(jià)值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強(qiáng)公允價(jià)值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價(jià)值的失真，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）公允價(jià)值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價(jià)值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價(jià)值信息的公允性。公允價(jià)值信息控制過程涉及到公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價(jià)值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價(jià)值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價(jià)值信息控制將有助公允價(jià)值計(jì)量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國(guó)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價(jià)值的推廣應(yīng)用。公允價(jià)值信息控制從多個(gè)角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價(jià)值信息的透明度，降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有利于其推廣使用。

二、公允價(jià)值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價(jià)值應(yīng)用于會(huì)計(jì)實(shí)踐中，形成公允價(jià)值計(jì)量和披露。謝詩(shī)芬（2003）認(rèn)為：“公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計(jì)、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會(huì)利用這一點(diǎn)，故意制造虛假會(huì)計(jì)信息。”陳國(guó)平（2007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價(jià)值成為利潤(rùn)操縱工具的一個(gè)重要因素，為了加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要?！蓖鹾＃?007）也指出：“公允價(jià)值的運(yùn)用需要處理及時(shí)響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順?！惫蕛r(jià)值信息的計(jì)量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價(jià)值應(yīng)用中會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價(jià)值信息的生成存在較大會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會(huì)計(jì)舞弊，確保公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性和可靠性，提高公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價(jià)值的應(yīng)用，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會(huì)于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報(bào)告和半年度報(bào)告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的理解與信任。公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點(diǎn)可以從年報(bào)數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國(guó)有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報(bào)告作為分析對(duì)象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價(jià)值確定方法及其實(shí)際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理估計(jì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估計(jì)基本可以分為以下三個(gè)層次：第一層次是參考活躍市場(chǎng)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估算公允價(jià)值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價(jià)值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評(píng)估確定公允價(jià)值。我國(guó)目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有：市場(chǎng)法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，并且規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用方法是市場(chǎng)法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價(jià)值確定方法，公允價(jià)值信息真實(shí)性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，再次是采用市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。也還存在一些公司沒有披露公允價(jià)值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額比重超過10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價(jià)值確定方法將影響公允價(jià)值信息的真實(shí)可靠性，財(cái)務(wù)報(bào)告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場(chǎng)法

采用調(diào)查報(bào)告、參考同類或類似房地產(chǎn)價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價(jià)格。公允價(jià)值確定方法以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場(chǎng)法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價(jià)值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇的依據(jù)、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)和估值程序、公允價(jià)值計(jì)量的業(yè)務(wù)處理、對(duì)公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對(duì)2011年上市公司年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件及公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇依據(jù)；三是公允價(jià)值確定方式；四是公允價(jià)值計(jì)量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價(jià)值計(jì)量條件及依據(jù)、公允價(jià)值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價(jià)值計(jì)量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度，這點(diǎn)需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的生成要經(jīng)歷公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露等程序。公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用本身會(huì)存在一定的會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保障公允價(jià)值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國(guó)內(nèi)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價(jià)值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計(jì)量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價(jià)值會(huì)計(jì)內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將使其價(jià)值隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，也使公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價(jià)值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價(jià)值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價(jià)值信息控制要點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的控制涉及到多個(gè)部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門、財(cái)務(wù)部門、內(nèi)部審計(jì)部門、董事會(huì)、股東大會(huì)，因而公允價(jià)值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價(jià)值取得、審核及審批控制

公允價(jià)值的取得宜采取市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告或評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價(jià)值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的公允性，選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場(chǎng)交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財(cái)務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會(huì)嚴(yán)格履行審批公允價(jià)值的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門提交的公允價(jià)值變動(dòng)分析報(bào)告，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會(huì)決定。

2.公允價(jià)值核算控制

只有正確地對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量核算才能使財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)部門據(jù)以會(huì)計(jì)核算的公允價(jià)值以經(jīng)過董事會(huì)、股東大會(huì)審批的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告或資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)，其公允價(jià)值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價(jià)值計(jì)量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價(jià)值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)應(yīng)用時(shí)間還不長(zhǎng)，不論是會(huì)計(jì)人員還是資產(chǎn)評(píng)估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對(duì)公允價(jià)值信息開展審計(jì)是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計(jì)部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)監(jiān)督任務(wù)，審計(jì)監(jiān)督方面的控制包括公允價(jià)值計(jì)量報(bào)告書的審查、估值模型的合理性及計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評(píng)價(jià)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會(huì)、股東大會(huì)對(duì)外披露公允價(jià)值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計(jì)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息；二是披露的報(bào)告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制度的有效性評(píng)價(jià)及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價(jià)值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價(jià)值取得、審核及審批控制，還有公允價(jià)值核算控制、公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制不僅能防范會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也將會(huì)增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息可靠性，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的推廣使用。

【參考文獻(xiàn)】

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篇(2)

(一)企業(yè)設(shè)立注資中的公允價(jià)值運(yùn)用

我國(guó)《公司法》規(guī)定,公司設(shè)立的非貨幣資金出資,均需通過有資質(zhì)的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估,包括實(shí)物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)等。在實(shí)務(wù)中,有四類評(píng)估機(jī)構(gòu)可出具評(píng)估報(bào)告,一類是財(cái)政部門所屬的資產(chǎn)評(píng)估公司,一類是建設(shè)部所屬的房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所,還有國(guó)土資源部門的土地估價(jià)事務(wù)所和物價(jià)部門所設(shè)的價(jià)格事務(wù)所。根據(jù)目前相關(guān)采用的評(píng)估價(jià)值定義,只有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論表現(xiàn)為不同類型下的公允價(jià)值概念,其他機(jī)構(gòu)評(píng)估的評(píng)估結(jié)論更接近某種市場(chǎng)下的價(jià)格?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中人們很少去考慮公允價(jià)值與價(jià)格的區(qū)別,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上也沒有明確的解釋。

(二)企業(yè)對(duì)外投資中的公允價(jià)值運(yùn)用

中小企業(yè)發(fā)展到一定程度,大多都涉及對(duì)外的股權(quán)投資,對(duì)外投資時(shí)可能以貨幣出資,也可能以實(shí)物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)為出資形式,在這一業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中,同樣會(huì)涉及到公允價(jià)值,即非貨幣出資也須依據(jù)《公司法》規(guī)定,對(duì)非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,才可完成對(duì)被投資單位的工商變更注冊(cè)等手續(xù)。企業(yè)可能選擇不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,同樣也會(huì)出現(xiàn)上述的問題。

(三)賬外資產(chǎn)入賬的公允價(jià)值運(yùn)用

賬外資產(chǎn),顧名思義屬企業(yè)因各種管理不善原因?qū)е沦~面沒有反映出來。例如企業(yè)資產(chǎn)清查出現(xiàn)的盤盈設(shè)備材料等。但對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言,賬外資產(chǎn)就不是一個(gè)簡(jiǎn)單的管理不善原因形成,可能與企業(yè)的資金體外循環(huán)或一些業(yè)務(wù)的不入賬或其他原因有關(guān)。例如:企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)一些客戶圖便宜沒有索要發(fā)票,企業(yè)可能將此收入不入賬,直接購(gòu)置設(shè)備,在購(gòu)置業(yè)務(wù)時(shí)又圖便宜,沒索要發(fā)票。結(jié)果形成這臺(tái)設(shè)備無法入賬,成為賬外資產(chǎn)。當(dāng)然,也有一些合法的資金來源形成,企業(yè)利用自有資金或借入資金購(gòu)置設(shè)備,對(duì)方因各種原因沒有提供發(fā)票,致使該設(shè)備無法入賬,形成賬外資產(chǎn)。

對(duì)于賬外資產(chǎn)如何入賬問題?目前采用的方式,只有一種“合法”的途徑,那就是以股東的身份將賬外資產(chǎn)投資給公司,即進(jìn)行注冊(cè)資本的增加變更事宜。在這一業(yè)務(wù)過程中,目前涉及的單位有工商管理部門、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。企業(yè)對(duì)賬外資產(chǎn)以股東作為資產(chǎn)所有者的身份進(jìn)行評(píng)估申報(bào),資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)委托方(企業(yè))提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表,確認(rèn)所有權(quán)關(guān)系后,即進(jìn)行作價(jià)評(píng)估,出具評(píng)估報(bào)告形成評(píng)估結(jié)論,股東依據(jù)評(píng)估值的大小,形成增加注冊(cè)資本的方案和決議,會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行資本驗(yàn)證并出具驗(yàn)資報(bào)告,工商管理部門履行正常的變更程序。企業(yè)會(huì)計(jì)處理也相對(duì)簡(jiǎn)單,一方面借記資產(chǎn)賬戶,一方面貸記實(shí)收資本賬戶,以評(píng)估值入賬。

二、啟示

有幾個(gè)問題值得我們深思:

第一,民營(yíng)企業(yè)采用公允價(jià)值的計(jì)量一般都發(fā)生與公司注冊(cè)資本相關(guān)的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)中,其會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)仍屬于歷史成本計(jì)價(jià)模式或公允價(jià)值模式,相關(guān)的制度應(yīng)對(duì)此有明確說明或規(guī)定,否則會(huì)形成公允價(jià)值的濫用。由于中小企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息僅滿足于股東和工商、稅務(wù)、信貸、財(cái)政等相關(guān)部門,不如上市公司對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行的嚴(yán)格,要受到信息公開的社會(huì)監(jiān)督,有可能出現(xiàn)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的濫用。例如:筆者碰到一公司在銀行有貸款,每年都存在貸款問題,銀行每年要求提供審計(jì)報(bào)告和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,由于該企業(yè)用地抵押,每年公司土地都做評(píng)估,每年土地都在增值。該公司每年都將土地的增值部分進(jìn)行賬務(wù)處理,使公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低。實(shí)際上,該公司還有房產(chǎn),也在增值,但沒有做評(píng)估并確認(rèn)其增值部分。顯然,其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表是值得商榷的。

第二,關(guān)于評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)果與注冊(cè)資本差異的會(huì)計(jì)處理。對(duì)于在這一業(yè)務(wù)過程中上述的三種處理,筆者傾向于將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與注冊(cè)資本(實(shí)收資本)的差異,作為資本公積處理,其理由為:(1)差異的出現(xiàn)源于資本驗(yàn)證業(yè)務(wù)過程中。評(píng)估是法定的環(huán)節(jié),驗(yàn)資也是法定的程序,評(píng)估結(jié)論不可能完全與驗(yàn)資或協(xié)議的出資額完全一致,出現(xiàn)差異是正常的。(2)非貨幣資產(chǎn)(實(shí)物資產(chǎn)或無形資產(chǎn))是作為一個(gè)獨(dú)立完整且不可分割的資產(chǎn)注入企業(yè)的,在股東協(xié)議下實(shí)施交付企業(yè)發(fā)揮其整體資產(chǎn)作用。以評(píng)估的結(jié)論為依據(jù)記入資產(chǎn)價(jià)值符合公允價(jià)值記賬的理論準(zhǔn)則。(3)差異作為資本公積的處理比作為負(fù)債處理利于企業(yè)的發(fā)展,企業(yè)是有風(fēng)險(xiǎn)的,作為負(fù)債是要企業(yè)償還的,等于變相將資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)讓給企業(yè),與實(shí)際情況不相符,并且形成企業(yè)財(cái)務(wù)上的壓力。作為資本公積等于作為企業(yè)的權(quán)益,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率降低,不會(huì)對(duì)企業(yè)造成財(cái)務(wù)上的壓力。(4)當(dāng)出現(xiàn)差異較大時(shí),企業(yè)股東可以借助國(guó)有企業(yè)的辦法,將資本公積劃分為作為股東共享或獨(dú)享處理,并可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況協(xié)議處理等。當(dāng)然差異較小時(shí)一般作為股東共享處理。

篇(3)

關(guān)鍵詞：應(yīng)用型本科院校 資產(chǎn)評(píng)估 專業(yè)建設(shè)

1、國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)高等教育現(xiàn)狀

1.1 國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)高等教育現(xiàn)狀

資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在發(fā)達(dá)國(guó)家已有一百多年的歷史了，無論在評(píng)估理論研究方面還是實(shí)際操作方面都取得了很大成就。在人才培養(yǎng)上基本形成了一套由準(zhǔn)入考試教育、高等教育和后續(xù)教育構(gòu)成的完善體系。在高等教育方面，早在1894年于英國(guó)成立的倫敦城市大學(xué)，便設(shè)有資產(chǎn)評(píng)估與管理專業(yè)，其研究重點(diǎn)是在金融、投資等經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，運(yùn)用定量方法對(duì)資產(chǎn)與投資市場(chǎng)互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行評(píng)估；美國(guó)的霍夫斯特拉大學(xué)設(shè)有房地產(chǎn)評(píng)估、收益資產(chǎn)的評(píng)估、評(píng)估原理與程序及專業(yè)操作規(guī)范等專業(yè)；新西蘭梅西大學(xué)設(shè)有資產(chǎn)管理專業(yè)，具體方向有城鎮(zhèn)評(píng)估、鄉(xiāng)村評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估三大方向。

在澳大利亞資產(chǎn)評(píng)估人才培養(yǎng)過程中，最突出的特點(diǎn)就是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估高等教育的重視。1972年南澳大利亞大學(xué)率先開設(shè)了資產(chǎn)評(píng)估方面的專業(yè)，開始授予資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)學(xué)位。通過大學(xué)的系統(tǒng)教育，使學(xué)生了掌握豐富的基礎(chǔ)知識(shí)，提高了其未來的執(zhí)業(yè)素質(zhì)。由于澳大利亞具有完善的資產(chǎn)評(píng)估高等教育，目前，澳大利亞資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)已將大學(xué)學(xué)歷作為入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，在大學(xué)獲得相關(guān)專業(yè)學(xué)士學(xué)位并有兩年相關(guān)工作經(jīng)歷后，可以直接申請(qǐng)成為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，可見其對(duì)高等教育的重視程度。

1.2 我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)高等教育現(xiàn)狀

我國(guó)高校中關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)建設(shè)和學(xué)科建設(shè)的工作起步較晚。在上世紀(jì)八十年代后期，國(guó)有資產(chǎn)管理問題日益突出。隨著關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)管理的研究和探討的逐漸深入，進(jìn)入九十年代后，一些院校開始進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)管理方向的學(xué)科建設(shè)，并開始招收國(guó)有資產(chǎn)管理方向的本科生。后來在企業(yè)改制的過程中，為了防止國(guó)有資產(chǎn)流失，資產(chǎn)評(píng)估成了不可或缺的重要環(huán)節(jié)，市場(chǎng)上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、人才也有了大量的需求。我國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度的建立以后，促使一些院校將原有的國(guó)有資產(chǎn)管理方面的專業(yè)方向改為資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)方向，或?qū)ｉT建設(shè)了資產(chǎn)評(píng)估方面的專業(yè)。一些院校不僅進(jìn)行了本科層次的專業(yè)建設(shè)和招生，而且延伸到了研究生層次。2004年，廈門大學(xué)積極申報(bào)并且第一個(gè)獲得批準(zhǔn)設(shè)立研究生層次的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)。2005年，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)和內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)院也建立了本科層次的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，并開始進(jìn)行招生。近幾年來，我國(guó)雖然在資產(chǎn)評(píng)估高等教育方面取得了一定的成就，從目前來看，我國(guó)還未形成完善的資產(chǎn)評(píng)估人才培養(yǎng)體系，評(píng)估人才缺口較大，高等教育本科層次培養(yǎng)數(shù)量嚴(yán)重不足。到2010年，全國(guó)開設(shè)資產(chǎn)評(píng)估本科專業(yè)的院校有14所，每年的畢業(yè)生人數(shù)只有幾百人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的需求。在資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)建設(shè)方面由于起步晚，目前也處于探索階段。

2、關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)建設(shè)的思考

2.1 明確專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)

（1）道德素質(zhì)要求。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人才道德素質(zhì)的要求并是僅僅停留在遵紀(jì)守法的水平上，而是要在遵守職業(yè)道德方面起標(biāo)帥作用。養(yǎng)成高尚的社會(huì)主義道德品質(zhì)和文明行為習(xí)慣，遵守社會(huì)公德，遵守職業(yè)規(guī)范、講究職業(yè)道德，弘揚(yáng)傳統(tǒng)美德。不僅能夠始終堅(jiān)持獨(dú)立、公平、公正原則，而且能夠與一切違反職業(yè)道德的不良風(fēng)氣作斗爭(zhēng)。不僅將資產(chǎn)評(píng)估作為一種職業(yè)，而且能夠真正作為事業(yè)來對(duì)待，關(guān)心資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，積極為行業(yè)的發(fā)展作出不懈的努力。工作中能夠勤勉盡責(zé)、廉潔自律、精益求精，謙虛謹(jǐn)慎，團(tuán)結(jié)和帶動(dòng)周圍的同事共同為樹立行業(yè)的良好形象不斷作出努力。

（2）知識(shí)儲(chǔ)備要求資產(chǎn)評(píng)估高等應(yīng)用型人才應(yīng)掌握外語(yǔ)、數(shù)學(xué)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)濟(jì)、管理等相關(guān)學(xué)科的基礎(chǔ)知識(shí)；掌握資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論知識(shí)；熟悉并掌握與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律知識(shí)、行業(yè)法規(guī)、監(jiān)管規(guī)章；掌握每個(gè)專業(yè)崗位所必須的專業(yè)理論知識(shí)、操作技能。資產(chǎn)評(píng)估涉及多種特殊行業(yè)，需要資產(chǎn)評(píng)估人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，如涉及土地和房地產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)具備房地產(chǎn)估價(jià)或土地估價(jià)的知識(shí)；涉及稅基評(píng)估應(yīng)具備稅收與財(cái)政學(xué)的專業(yè)知識(shí)；涉及金融資產(chǎn)的估價(jià)、保險(xiǎn)評(píng)估，應(yīng)具備金融和保險(xiǎn)等知識(shí)；涉及車輛和機(jī)器設(shè)備評(píng)估，應(yīng)具備機(jī)電設(shè)備專業(yè)知識(shí)；涉及珠寶鑒定的應(yīng)具備專業(yè)珠寶鑒定方面知識(shí)。

（3）能力素質(zhì)要求。作為一名合格的資產(chǎn)評(píng)估人員，首先要具有宏觀形勢(shì)的理解能力，正確把握國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向及趨勢(shì)，把握重大資產(chǎn)評(píng)估政策出臺(tái)的背景、意義和理念，并合理運(yùn)用到評(píng)估工作中去；其次要具有從事本專業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)工作的能力，如具備相應(yīng)的職業(yè)技能，具有獨(dú)立搜集、處理信息的能力，具備較扎實(shí)的應(yīng)用文寫作能力和公文處理能力，具有獨(dú)立獲取知識(shí)、提出問題、分析問題和解決問題的能力，具有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)組織能力和社會(huì)交往能力等。

2.2 合理設(shè)置課程體系

2.2.1 完善課堂教學(xué)體系

（1）通識(shí)教育課程體系。通識(shí)教育課是對(duì)所有大學(xué)生普遍開設(shè)的，為了讓學(xué)生了解一般規(guī)律、掌握一般技能，重在教授系統(tǒng)的通識(shí)知識(shí)，培養(yǎng)學(xué)生分析問題、解決問題的一般能力的教育課程群，是學(xué)生終身學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)。通識(shí)教育課的宗旨不是重在傳授某種專門的知識(shí)，而是重在培養(yǎng)學(xué)生的基本素質(zhì)、基本能力、基本知識(shí)，以有效解決人的全面發(fā)展和專業(yè)人才培養(yǎng)之間的矛盾。通識(shí)教育課程群除了包括教育部規(guī)定的政治、外語(yǔ)、體育、計(jì)算機(jī)等必修課之外，還應(yīng)包括從哲學(xué)、自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)、人文科學(xué)、工具方法科學(xué)及藝術(shù)素養(yǎng)、體能教育、公民道德教育等精選出來的，具有基礎(chǔ)性和普及性的素質(zhì)教育選修課程。

（2）學(xué)科基礎(chǔ)課程體系。學(xué)科基礎(chǔ)課是培養(yǎng)學(xué)生掌握專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)基本技能的課程群。該課程群應(yīng)包括政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、財(cái)政學(xué)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等核心課程，另外考慮到資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)涉及相關(guān)學(xué)科較多，專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)跨度大的特點(diǎn)，還應(yīng)開設(shè)機(jī)電綜合技術(shù)、建筑工程概論、財(cái)務(wù)管理、證券期貨理論、管理學(xué)原理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程。

（3）專業(yè)必修課。專業(yè)必修課是在通識(shí)課程、學(xué)科基礎(chǔ)課程注重寬度教育的基礎(chǔ)上，將資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)教育，向系統(tǒng)化縱深發(fā)展的專門化課程群。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)課程是資產(chǎn)評(píng)估教學(xué)計(jì)劃中最重要的部分，其設(shè)置是否科學(xué)、合理，對(duì)于明確資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)、完善資產(chǎn)評(píng)估課程體系、培養(yǎng)專業(yè)綜合分析能力和業(yè)務(wù)操作能力關(guān)系重大。這一必修課包括：資產(chǎn)評(píng)估學(xué)、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、投資項(xiàng)目評(píng)估等，設(shè)置的課程應(yīng)能直接與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（CPV）考試銜接。

（4）專業(yè)選修課。專業(yè)選修課是提供學(xué)生自由選擇的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)發(fā)展方向的課程群。設(shè)置這一課程群的目的是，使學(xué)生在完成專業(yè)主干課學(xué)業(yè)基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的條件和愛好進(jìn)行專業(yè)拓展和深化教育，讓學(xué)生能夠自主選擇課程，滿足學(xué)生的不同需要，促使學(xué)生的興趣愛好、專業(yè)特長(zhǎng)得到充分發(fā)揮，使學(xué)生既獲得各種必要的知識(shí)，又提升了專業(yè)能力。該課程群包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目評(píng)估、金融資產(chǎn)評(píng)估、稅基評(píng)估、財(cái)務(wù)報(bào)告分析、珠寶收藏品評(píng)估、企業(yè)戰(zhàn)略管理、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則等課程。

2.2.2 加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)建設(shè)

（1）開設(shè)資產(chǎn)評(píng)估綜合模擬實(shí)驗(yàn)課程。資產(chǎn)評(píng)估綜合模擬實(shí)驗(yàn)是一門將資產(chǎn)評(píng)估理論與資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)融于一體，以培養(yǎng)學(xué)生專業(yè)技能為宗旨的資產(chǎn)評(píng)估學(xué)專業(yè)的一門必修實(shí)踐課程。開展融合會(huì)計(jì)、評(píng)估等內(nèi)容的綜合模擬實(shí)驗(yàn)，強(qiáng)化文理滲透的力度，進(jìn)行以學(xué)生為中心、為特點(diǎn)的教學(xué)內(nèi)容服務(wù)（如案例教學(xué)、情景教學(xué)），讓學(xué)生廣泛開展社會(huì)調(diào)查，對(duì)現(xiàn)實(shí)問題和某一特定事件進(jìn)行交互式的探索，使學(xué)生以評(píng)估理論為工具解決實(shí)際中錯(cuò)綜復(fù)雜的問題，學(xué)生通過資產(chǎn)評(píng)估綜合模擬實(shí)驗(yàn)，既可以檢驗(yàn)與進(jìn)一步學(xué)習(xí)在課堂上所學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估基本原理與方法，又可以補(bǔ)充學(xué)習(xí)書本上沒有的，而實(shí)際工作中必須了解的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)知識(shí)，還有助于進(jìn)一步學(xué)習(xí)其他資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)理論與方法，縮短資產(chǎn)評(píng)估學(xué)專業(yè)在校學(xué)生從事資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的距離，為培養(yǎng)高級(jí)應(yīng)用型人才奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（2）建立資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐教學(xué)基地。建立資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐教學(xué)基地，可以促進(jìn)認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)、專業(yè)實(shí)習(xí)及畢業(yè)實(shí)習(xí)活動(dòng)的開展，培養(yǎng)學(xué)生的應(yīng)用能力和動(dòng)手操作能力，做到“坐下去能寫，站起來能說，深入實(shí)踐能干”。同時(shí)建立實(shí)踐教學(xué)基地可以有效推動(dòng)教學(xué)、科研與實(shí)踐的結(jié)合，一方面推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、有序、健康發(fā)展，另一方面也可以為地方高校的教學(xué)科研提供更加廣闊的空間，從而使雙方實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利雙贏。

2.3 加強(qiáng)師資隊(duì)伍的培養(yǎng)

師資隊(duì)伍建設(shè)是發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估高等教育的核心。加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)，可以通過組建評(píng)估培訓(xùn)師資庫(kù)，請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估研究領(lǐng)域的專家或者資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從業(yè)人員到學(xué)校，以講座等形式提高專業(yè)教師業(yè)務(wù)水平；也可以把青年教師有計(jì)劃地送到具有資產(chǎn)評(píng)估研究生方向的學(xué)校進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)， 或者鼓勵(lì)青年教師考取資產(chǎn)評(píng)估方向的博士研究生，以及安排青年教師到資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所從事資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐活動(dòng)，以強(qiáng)化專業(yè)教師的理論知識(shí)和提高他們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；現(xiàn)狀；解決對(duì)策

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)起步的較晚，經(jīng)過十幾年的創(chuàng)新，發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)在有關(guān)主管部門的指導(dǎo)下也逐漸步入了正軌，并且我國(guó)也建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的相關(guān)制度。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的重要性

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)涉及的范圍也越來越廣泛，從單一的房地產(chǎn)交易所需的評(píng)估到如今所涉及到的司法鑒定、融資、企業(yè)合并、課稅、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價(jià)入股等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這些活動(dòng)不僅關(guān)系到社會(huì)公眾的利益，更重要的是影響到社會(huì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧和穩(wěn)定。所以說，研究怎樣把房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)行業(yè)做好是非常重要的一個(gè)課題。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，還有一些存在的問題有待解決。下面主要就我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，針對(duì)所出現(xiàn)的問題進(jìn)行討論，提出對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有利的解決對(duì)策，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

（1）目前發(fā)展?fàn)顩r

從我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是我國(guó)制定了比較完善的法律規(guī)章制度。例如《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等，這些為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行業(yè)統(tǒng)一的，標(biāo)準(zhǔn)的，開放的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，并且逐漸完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自律機(jī)制，這為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的順利進(jìn)行提供了有利的環(huán)境。三是建立并且逐漸完善了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)資格制度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已經(jīng)注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)單位有三千多家，并且有超過15000人已經(jīng)獲得房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格，從事相關(guān)工作?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的出臺(tái)，也為房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)和程序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。這些都為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了平臺(tái)和人才保證。

（2）所存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋拆遷補(bǔ)償以及稅收、抵押貸款等多種業(yè)務(wù)之中的，它已經(jīng)成為一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)。但是在發(fā)展的過程中，也存在很多問題，例如我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)還在一個(gè)整合發(fā)展的過程當(dāng)中，呈現(xiàn)出一種低水平的競(jìng)爭(zhēng)，還有許多問題需要進(jìn)行研究解釋的。從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還有很多較為突出的問題，下面主要對(duì)一些比較重要的問題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

1、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律建設(shè)還不完善，立法滯后，在業(yè)務(wù)上也缺乏法律保障。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展也僅僅經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間，起步晚，發(fā)展緩慢，并且一直處在借鑒和摸索的道路中。法律法規(guī)制度不健全，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)師在工作的過程中沒有辦法做到有法可依和有法可循，從而不能充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不能得到公眾的認(rèn)可。雖然也制定了像《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等相關(guān)的法律制度，但是這些實(shí)施的細(xì)則還不健全，并沒有針對(duì)性很強(qiáng)的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而使房地產(chǎn)估價(jià)工作進(jìn)行起來比較困難。

法律法規(guī)制度不健全，也無法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中介活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督。

2、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理不善，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理體系是一個(gè)交叉體系，依照我國(guó)目前的管理體制來看，評(píng)估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估和土地評(píng)估三種，并且分別屬于國(guó)有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國(guó)土資源部等國(guó)屬事業(yè)單位。這三個(gè)部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的管理制度。房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和業(yè)務(wù)管理被分割開，從而無法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。

3、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高，從而不能滿足本行業(yè)對(duì)人才的需求。由于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性較強(qiáng)，讓人很難識(shí)別服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的級(jí)別考試設(shè)置還是比較單一的，沒有按照初、中、高的級(jí)別來設(shè)置，而是只設(shè)置了相當(dāng)于中級(jí)職稱的房地產(chǎn)估價(jià)師，并且對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育還是比較缺乏的。為了獲得高額的估價(jià)費(fèi)有些估價(jià)機(jī)構(gòu)不顧職業(yè)道德，聘用一些非專業(yè)的估價(jià)師，不到估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘而根據(jù)估價(jià)對(duì)象的需求，拼湊出不符合規(guī)范的估價(jià)報(bào)告。這些不但影響了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信譽(yù)，而且直接威脅著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的生存和發(fā)展

四、建議采取的解決對(duì)策

為了促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康和科學(xué)發(fā)展，針對(duì)以上對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問題，我們提出以下建議和策略。

1、建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)范

俗話說的好“無規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證是要做到有法可依。只有明確的法律支持，才能保證房地產(chǎn)估價(jià)師公正、客觀、獨(dú)立地開展業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。要想房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到順利的發(fā)展，法律規(guī)范是最基本的保障。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，與發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)相比，我們國(guó)家的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)經(jīng)常發(fā)生違規(guī)違法現(xiàn)象，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見不鮮，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將評(píng)估市場(chǎng)存在的問題降低到最小，用法律法規(guī)的制度手段規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為一個(gè)市場(chǎng)中介服務(wù)行業(yè)，客觀、獨(dú)立、公正是其行業(yè)的特征，也是其行業(yè)發(fā)展的前提。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，不妨借鑒一下國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)成熟的管理體制。例如美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、馬來西亞等國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制各有千秋，但一個(gè)共同點(diǎn)就是：政府對(duì)評(píng)估行業(yè)的管理很少，行業(yè)自律性管理是主要形式。所以我們要完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理，要盡快建立行業(yè)內(nèi)部自律規(guī)則。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)不僅關(guān)系到房地產(chǎn)估價(jià)工作的質(zhì)量，而且還影響到整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，為此提高房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)素質(zhì)尤為重要。我們要打破估價(jià)師級(jí)別設(shè)置單一的局面，要實(shí)行分級(jí)制，對(duì)相關(guān)從業(yè)人員實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，還要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、完善房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育，堅(jiān)強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從而不斷改進(jìn)和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量。在條件允許的情況下建立房地產(chǎn)估價(jià)師誠(chéng)信檔案，實(shí)施信用開放和公布制度，提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及“十四大”以來我國(guó)房地產(chǎn)開始走向市場(chǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估制度也開始建立，評(píng)估市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，評(píng)估隊(duì)伍和評(píng)估機(jī)構(gòu)得到了迅速發(fā)展。我們?cè)谌〉贸删偷耐瑫r(shí)，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前的現(xiàn)狀以及所面臨的問題，使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)向著正規(guī)化、完善化、法制化的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王人己，姚玲珍.房地產(chǎn)估價(jià)[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年.8-38.

[2]唐建新，周娟.資產(chǎn)評(píng)估教程[M].北京：清華大學(xué)出版社，2005年.1-17.

篇(5)

【關(guān)鍵詞】班級(jí)；公司化；資產(chǎn)評(píng)估；課程改革；研究

《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程作為高職院校資產(chǎn)評(píng)估與管理專業(yè)的核心課程，對(duì)學(xué)生專業(yè)能力的培養(yǎng)、職業(yè)素質(zhì)的養(yǎng)成、就業(yè)崗位的適應(yīng)起著至關(guān)重要的作用。提高《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程教學(xué)質(zhì)量是課程組每位成員值得深思和研究的課題。本文在前期課程建設(shè)的基礎(chǔ)上，以高職人才培養(yǎng)定位和學(xué)院新一輪課改要求“提高課程與職業(yè)崗位的匹配度、提高理論課與實(shí)踐課的整合度、進(jìn)一步提高企業(yè)的參與度、加強(qiáng)課程改革成果的固化”為依據(jù)，在資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)班級(jí)實(shí)施“公司化”管理模式下，對(duì)《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程教學(xué)與班級(jí)公司化管理對(duì)接方面進(jìn)行了改革研究與實(shí)踐。

一、搭建公司化班級(jí)，創(chuàng)建評(píng)估職業(yè)情境

班級(jí)公司化管理模式就是直接把”社會(huì)”搬進(jìn)了校園，將企業(yè)管理理念、管理制度和管理方式融入班級(jí)管理中，把班委會(huì)管理模式改成公司化管理，將公司的組織機(jī)構(gòu)、管理模式、勞動(dòng)計(jì)酬、勞動(dòng)合同關(guān)系等因素與學(xué)校的組織機(jī)構(gòu)、管理模式、量化考核相結(jié)合的創(chuàng)新教育模式。資產(chǎn)評(píng)估與管理專業(yè)新生班級(jí)按照公司來建制，如：11資產(chǎn)評(píng)估與管理1班搖身一變成為廣廈學(xué)院春江資產(chǎn)評(píng)估公司。公司架構(gòu)、管理模式充分體現(xiàn)崗位靠技能、地位靠作為、收入靠業(yè)績(jī)等評(píng)估公司經(jīng)營(yíng)理念。公司設(shè)一名經(jīng)理、兩名副經(jīng)理，下設(shè)學(xué)習(xí)指導(dǎo)部等6個(gè)主要部門，部門經(jīng)理分管學(xué)習(xí)、紀(jì)律、后勤、宣傳、企劃和人事等事務(wù)。部門以上經(jīng)理通過競(jìng)聘上崗。學(xué)生既是經(jīng)理也是員工，老師則充當(dāng)公司顧問的角色。員工的德智體美各方面發(fā)展就是績(jī)效考核指標(biāo)，為公司帶來效益就獎(jiǎng)勵(lì)虛擬工資。

在《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程教學(xué)中，為了實(shí)行課程教學(xué)與班級(jí)公司化管理的對(duì)接，首先明確學(xué)生的角色為廣廈學(xué)院春江資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估員，按3-4人一組構(gòu)建評(píng)估團(tuán)隊(duì)，組長(zhǎng)任評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。學(xué)期初下發(fā)任務(wù)，開展市場(chǎng)調(diào)查和收集學(xué)校、家庭所在地的房地產(chǎn)價(jià)格信息庫(kù)，為后續(xù)開展房地產(chǎn)評(píng)估奠定基礎(chǔ)。推薦相關(guān)網(wǎng)站，及時(shí)了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，構(gòu)建立體教學(xué)資源，拓寬學(xué)生職業(yè)素養(yǎng)。

搭建“公司化”班級(jí)，與課程教學(xué)相銜接，圍繞未來職業(yè)活動(dòng)設(shè)計(jì)課程教學(xué)過程與內(nèi)容，使學(xué)生在逼真的工作情境中實(shí)踐和協(xié)作學(xué)習(xí)，不斷建構(gòu)自己的感性認(rèn)知，提高學(xué)生的企業(yè)適應(yīng)能力，縮短從“校園人”轉(zhuǎn)變?yōu)椤奥殬I(yè)人”的時(shí)間。

二、立足評(píng)估崗位需求，修訂課程教學(xué)目標(biāo)

根據(jù)專業(yè)調(diào)研，企業(yè)專家、學(xué)生對(duì)課程的建議，結(jié)合評(píng)估職業(yè)崗位需求分析，課程組首先適時(shí)地修訂《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程教學(xué)目標(biāo)，提煉為“三種方法、四個(gè)能力、五項(xiàng)素質(zhì)、兩種精神”。知識(shí)目標(biāo)為熟悉經(jīng)濟(jì)、管理、財(cái)務(wù)、稅收、法律、資產(chǎn)評(píng)估等較綜合的基礎(chǔ)知識(shí)，重點(diǎn)掌握市場(chǎng)法、收益法、成本法的運(yùn)用。能力目標(biāo)為具備評(píng)估業(yè)務(wù)分析能力、現(xiàn)場(chǎng)勘查能力、價(jià)值估算能力、報(bào)告撰寫能力。素質(zhì)目標(biāo)為具備愛崗敬業(yè)、客觀公正、依法執(zhí)業(yè)、堅(jiān)持準(zhǔn)則、強(qiáng)化服務(wù)等職業(yè)素養(yǎng)及較強(qiáng)的評(píng)估專業(yè)技術(shù)素質(zhì)；具有團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神和創(chuàng)新精神。其次，根據(jù)修訂后的課程目標(biāo)，提出課程的改革思路：拓寬行業(yè)視野，做到知識(shí)結(jié)構(gòu)框架完整，為房地產(chǎn)估價(jià)員及今后的執(zhí)業(yè)資格考證打基礎(chǔ)；課程教學(xué)與班級(jí)公司化管理銜接，創(chuàng)造真實(shí)的職業(yè)情境，提高學(xué)生資產(chǎn)評(píng)估能力和適應(yīng)能力，提升學(xué)生職業(yè)素養(yǎng)和評(píng)估專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。

三、依據(jù)評(píng)估崗位業(yè)務(wù)，重構(gòu)評(píng)估教學(xué)項(xiàng)目

《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程針對(duì)培養(yǎng)“資產(chǎn)評(píng)估”這一核心業(yè)務(wù)技能，結(jié)合行業(yè)法規(guī)的更新和企業(yè)專家的建議，基于工作過程出發(fā)，按職業(yè)崗位業(yè)務(wù)構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估等8個(gè)評(píng)估項(xiàng)目，分兩個(gè)學(xué)期進(jìn)行授課，使教學(xué)內(nèi)容緊貼評(píng)估工作業(yè)務(wù)，與職業(yè)資格考試內(nèi)容銜接。同時(shí)，課程組深化校企合作，不斷開發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》及配套的《資產(chǎn)評(píng)估單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)》、《資產(chǎn)評(píng)估綜合實(shí)訓(xùn)》課程，并先后完成《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》、《資產(chǎn)評(píng)估單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)》、《資產(chǎn)評(píng)估綜合實(shí)訓(xùn)》校企合作開發(fā)教材，完善評(píng)估案例庫(kù)、考核試題庫(kù)、自編習(xí)題冊(cè)等，為班級(jí)公司化管理模式下《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程教學(xué)奠定基礎(chǔ)。

四、按照評(píng)估工作流程，探索“教學(xué)做”合一

《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程教學(xué)設(shè)在實(shí)訓(xùn)室，引入校企合作單位實(shí)際工作任務(wù)，以評(píng)估崗位實(shí)際工作步驟為主線，要求學(xué)生完成業(yè)務(wù)承接、資料收集、方法選用、評(píng)定估算和提交報(bào)告等工作過程，讓學(xué)生在做的過程中掌握評(píng)估技能，并在產(chǎn)生知識(shí)需求時(shí)以“必需夠用”為度引入相關(guān)的理論知識(shí)。評(píng)估報(bào)告要求要素齊全、用詞準(zhǔn)確、格式規(guī)范、資料完整等。并按照評(píng)估公司內(nèi)部審核要求，各評(píng)估項(xiàng)目組對(duì)評(píng)估報(bào)告實(shí)行自查、交叉、組長(zhǎng)三級(jí)審核制，重點(diǎn)審核評(píng)估報(bào)告的完整性、評(píng)估假設(shè)和限制條件、評(píng)估目的及價(jià)值定義、最高最佳利用分析、估價(jià)方法選用、評(píng)估結(jié)果確定及結(jié)論表述、評(píng)估報(bào)告的規(guī)范性及文字表述等。同時(shí)引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用綜合基礎(chǔ)知識(shí)開展發(fā)散性思維，鼓勵(lì)學(xué)生積極進(jìn)行評(píng)估創(chuàng)新。對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的小組頒發(fā)最佳評(píng)估團(tuán)隊(duì)證書。整個(gè)評(píng)估教學(xué)過程與評(píng)估崗位實(shí)際工作步驟一致，突出培養(yǎng)學(xué)生業(yè)務(wù)分析、現(xiàn)場(chǎng)勘查、價(jià)值估算、報(bào)告撰寫能力及常用word、excel等辦公軟件、設(shè)備的操作能力。課程教學(xué)緊貼高職學(xué)生特點(diǎn)，以學(xué)生為主體，融“教、學(xué)、做”為一體，有效實(shí)現(xiàn)了課程教學(xué)與工作實(shí)踐的零距離對(duì)接；同時(shí)以就業(yè)為導(dǎo)向，為學(xué)生創(chuàng)造了逼真的職業(yè)情境，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)企業(yè)的適應(yīng)能力，讓學(xué)生提前感受企業(yè)的管理氛圍，感悟企業(yè)精神。

五、突出課崗證融合，深化駕證式考核改革

（一）優(yōu)化實(shí)踐項(xiàng)目設(shè)置

《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程注重實(shí)踐動(dòng)手能力和職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，倡導(dǎo)學(xué)生主動(dòng)參與、樂于探究、勤于動(dòng)手，搭建逼真職業(yè)情境，引導(dǎo)學(xué)生在“學(xué)中做，做中學(xué)”。課程對(duì)接評(píng)估實(shí)際工作項(xiàng)目，在每個(gè)評(píng)估教學(xué)項(xiàng)目中分別設(shè)置實(shí)踐教學(xué)項(xiàng)目，各項(xiàng)目實(shí)踐課時(shí)比例占50%，并充分利用校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地和學(xué)校周邊教學(xué)資源，突出培養(yǎng)學(xué)生評(píng)估方法的運(yùn)用能力、計(jì)算能力、案例分析能力及常用辦公軟件的操作能力。同時(shí)各實(shí)踐項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)由學(xué)生自評(píng)、組長(zhǎng)評(píng)價(jià)、教師評(píng)價(jià)三部分組成，突出成績(jī)的客觀、公正、公平性，并與公司綜合素質(zhì)測(cè)評(píng)考核掛鉤。

（二）深化駕證式考核

為了突出課程考核內(nèi)容與崗位工作任務(wù)和房地產(chǎn)估價(jià)員等職業(yè)資格考證的進(jìn)一步融合，《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程打破傳統(tǒng)期末考試模式，注重平時(shí)，淡化期末，課程推行“駕證化”考核評(píng)價(jià)方式，即從“應(yīng)知”、“應(yīng)會(huì)”兩部分考核學(xué)生。課程成績(jī)由理論考核成績(jī)和技能考核成績(jī)兩部分組成。兩部分成績(jī)都合格才能通過課程考核。同時(shí)理論考核、技能考核均采取階段考核與綜合考核相結(jié)合的方式。理論考試突出核心知識(shí)，融職業(yè)資格考證內(nèi)容，采用網(wǎng)絡(luò)在線考試方式進(jìn)行，試題庫(kù)各階段理論考試知識(shí)點(diǎn)做到覆蓋全面，確保理論知識(shí)夠用，題型包括單選題、多選題、判斷題、計(jì)算題、案例分析題等。學(xué)生考試試卷隨機(jī)抽題，機(jī)器統(tǒng)一閱卷，做到階段考核階段通過，即上一階段未通過，無法進(jìn)入下一階段的考核。技能考核面向工作崗位，以工作過程、崗位技能需求為依據(jù)，實(shí)行訓(xùn)考分離，突出職業(yè)技能的培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)的養(yǎng)成。如第一學(xué)期技能考核總評(píng)成績(jī)=階段一（資產(chǎn)評(píng)估的基本方法40%）+階段二（房地產(chǎn)評(píng)估60%）。第二階段考核要求學(xué)生選擇自家的住宅、商鋪、廠房為評(píng)估對(duì)象，設(shè)定評(píng)估目的，選擇評(píng)估方法，先后完成現(xiàn)在勘查、拍照，詢價(jià)，收集、整理資料，評(píng)定估算，撰寫、打印評(píng)估報(bào)告等過程。整個(gè)技能考核過程與評(píng)估工作流程一致?？己藢W(xué)生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估必備技能的掌握情況以及價(jià)格信息庫(kù)的收集、利用情況；考核同學(xué)間的團(tuán)隊(duì)協(xié)作性以及學(xué)生對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)綜合分析、應(yīng)變能力和出具評(píng)估報(bào)告的能力。同時(shí)對(duì)考核優(yōu)秀的學(xué)生，頒發(fā)優(yōu)秀評(píng)估員證書，激勵(lì)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，并與公司綜合素質(zhì)測(cè)評(píng)考核掛鉤。通過“應(yīng)知”和“應(yīng)會(huì)”兩個(gè)環(huán)節(jié)的考核，融“應(yīng)知”“應(yīng)會(huì)”于一體，做到理論與實(shí)踐相結(jié)合，強(qiáng)化實(shí)踐技能培養(yǎng)，與崗位職業(yè)能力要求接軌，提高學(xué)生的就業(yè)質(zhì)量。

綜上所述，在班級(jí)公司化管理模式下的《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課程教學(xué)與實(shí)踐，營(yíng)造了一個(gè)企業(yè)化的學(xué)習(xí)、工作場(chǎng)景，可以使學(xué)生提前了解和學(xué)習(xí)企業(yè)文化、企業(yè)制度和管理程序，提高學(xué)生評(píng)估職業(yè)能力和企業(yè)適應(yīng)能力，增強(qiáng)職業(yè)意識(shí)，提升就業(yè)能力，為學(xué)生走出校門后的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)課程教學(xué)與班級(jí)公司化管理的對(duì)接實(shí)踐，能深化課程建設(shè)，提高課程教學(xué)質(zhì)量，提升人才培養(yǎng)質(zhì)量，推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估與管理專業(yè)的改革與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇(6)

Abstract: Assets assessment is the foundation course of assets assessment specialty, accounting course specialty and related specialties. However, comparing to other specialties, assets assessment education started late in China, and there are many problems in teaching. Based on the actual situation of the assets assessment courses teaching in Chinese university, the problems in education are analyzed, at last, the corresponding solutions are proposed.

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)評(píng)估；課程；教學(xué)；問題；措施

Key words: assets assessment；course；teaching；problems；solutions

中圖分類號(hào)：G642文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2012）15-0246-02

0引言

資產(chǎn)評(píng)估作為一種資產(chǎn)價(jià)值判斷活動(dòng),是為滿足特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要而進(jìn)行的。從我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來看，引起資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)出售、企業(yè)兼并、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資、合作、企業(yè)清算、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。當(dāng)然，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，引起資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)濟(jì)行為也在不斷地增加，例如，資產(chǎn)公允價(jià)值判斷，財(cái)產(chǎn)納稅。資產(chǎn)評(píng)估課程是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的專業(yè)核心課程，在資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的課程體系設(shè)置中居于重要地位。同時(shí)也是會(huì)計(jì)、審計(jì)、財(cái)政、財(cái)務(wù)管理、稅收等經(jīng)濟(jì)管理類本科專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課。然而資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐在我國(guó)出現(xiàn)的時(shí)間非常短,將資產(chǎn)評(píng)估課程作為一門課程引入高校課堂的時(shí)間就更短,目前我國(guó)高校開設(shè)資產(chǎn)評(píng)估課程的時(shí)間不過只有十來年,落后于歷史悠久的會(huì)計(jì),財(cái)務(wù)管理等課程,而資產(chǎn)評(píng)估本身是一門綜合性,實(shí)踐性極強(qiáng)的專業(yè)，高校作為培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的重要場(chǎng)所，其課程建設(shè)的水平還不能滿足社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才知識(shí)和能力的要求，在教學(xué)中還存在很多問題，教學(xué)方法還需進(jìn)一步完善，本文以目前資產(chǎn)評(píng)估教學(xué)中存在的問題作為切入點(diǎn)，結(jié)合自己教學(xué)實(shí)踐對(duì)該課程的教學(xué)模式進(jìn)行研究和探討。

1目前資產(chǎn)評(píng)估課程教學(xué)中存在的問題

1.1 教材存在的問題首先，資產(chǎn)評(píng)估教材基本內(nèi)容主要包括三部分：資產(chǎn)評(píng)估的基本理論、方法和評(píng)估程序；資產(chǎn)評(píng)估基本方法在不同類型評(píng)估對(duì)象的應(yīng)用；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理及評(píng)估準(zhǔn)則等內(nèi)容。這種教材編排是以資產(chǎn)評(píng)估各種方法的應(yīng)用為教學(xué)重點(diǎn)，也就是市場(chǎng)法、成本法、收益法三種基本方法在不同評(píng)估對(duì)象中的應(yīng)用。所以在教學(xué)中會(huì)發(fā)現(xiàn)，學(xué)生在剛開始接觸資產(chǎn)評(píng)估課程時(shí)，在學(xué)習(xí)三種基本方法時(shí)學(xué)習(xí)興趣非常高，但隨著三種基本方法在每一章中的應(yīng)用，使學(xué)生慢慢感覺理論知識(shí)的枯燥無味，失去了原先學(xué)習(xí)的興趣。在編寫教材同時(shí)，還應(yīng)該編寫適合高校學(xué)生學(xué)習(xí)和練習(xí)的學(xué)習(xí)指導(dǎo)書。其次，教材內(nèi)容對(duì)所涉及專業(yè)的針對(duì)性不強(qiáng)，開設(shè)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》的前期開設(shè)課程有《財(cái)務(wù)管理》、《會(huì)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)》等。但是，在目前各高校中，開設(shè)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》課程的專業(yè)很多，而各專業(yè)學(xué)生的前期知識(shí)背景各不相同。比如有些學(xué)生之前學(xué)習(xí)過《財(cái)務(wù)管理》課程，所以學(xué)習(xí)到資產(chǎn)評(píng)估三大方法中的收益法時(shí)，學(xué)習(xí)起來難度不大。但有些專業(yè)從未接觸過相關(guān)知識(shí)，學(xué)習(xí)到相關(guān)內(nèi)容時(shí)，就會(huì)感到無法消化，難以明白。最后，從本人選用教材來看，幾乎每年都要更換教材，原因是所選教材或多或少存在一些問題，比如內(nèi)容不銜接、語(yǔ)句不通順、公式編輯錯(cuò)誤、課后習(xí)題設(shè)置隨意性大，與本章節(jié)內(nèi)容不符，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案等。

1.2 教學(xué)模式單一目前常見的教學(xué)模式主要是以教師課堂對(duì)理論知識(shí)的講授為主，再結(jié)合相應(yīng)的習(xí)題演練進(jìn)行。這種教學(xué)模式具有通過習(xí)題練習(xí)鞏固學(xué)生所學(xué)理論知識(shí)的優(yōu)點(diǎn)，但是也存在不足之處：第一，學(xué)生學(xué)習(xí)不主動(dòng)。教師變成了課堂教學(xué)的中心，學(xué)生被動(dòng)地接受知識(shí)，有時(shí)候教學(xué)過程枯燥乏味，教學(xué)效果不理想；第二，由于目前的教材還缺乏相適應(yīng)的適合高校學(xué)生學(xué)習(xí)的配套習(xí)題，習(xí)題大部分都來自于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試的復(fù)習(xí)題，針對(duì)性不強(qiáng)，并且不同習(xí)題之間往往是孤立的，各個(gè)知識(shí)點(diǎn)之間缺乏內(nèi)在聯(lián)系，這就不能鍛煉學(xué)生分析實(shí)際問題的能力。第三，目前高校已經(jīng)普遍采用多媒體教學(xué)手段，但是常見的現(xiàn)象是教師僅將投影設(shè)備作為黑板的替代品，沒有發(fā)揮多媒體課件應(yīng)有的效用。有些教材附有課件，也只是對(duì)教材內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)化后制作成多媒體而已。

2解決資產(chǎn)評(píng)估教學(xué)中存在問題的措施

2.1 完善教材內(nèi)容，編著教材內(nèi)容要有針對(duì)性首先，《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》課程評(píng)估客體較多，包括機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資源資產(chǎn)等專項(xiàng)評(píng)估。而各個(gè)客體差異性很大，三種評(píng)估方法通用于各種評(píng)估客體上，有時(shí)候在方法的運(yùn)用上有些牽強(qiáng)。應(yīng)該像對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估一樣，除了三種基本方法以外，還有基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法，有其適合于自身特點(diǎn)的專門評(píng)估方法。其次，應(yīng)該根據(jù)不同專業(yè)有針對(duì)性的編寫教材，有些專業(yè)在開設(shè)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》之前，沒有開設(shè)相關(guān)課程，如財(cái)務(wù)管理等課程的，就應(yīng)該在《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》里面增加章節(jié)，學(xué)習(xí)其相關(guān)的知識(shí)，這樣知識(shí)體系才比較完整。最后，組建由教授、專家團(tuán)隊(duì)組成的教材編寫小組，編著出版統(tǒng)編教材。并且根據(jù)每一章節(jié)的內(nèi)容，配上具有針對(duì)性的配套練習(xí)題。另外，編寫適合高校學(xué)生的學(xué)習(xí)指導(dǎo)書時(shí)，指導(dǎo)書的內(nèi)容除了對(duì)理論知識(shí)的訓(xùn)練，還應(yīng)該設(shè)置情境案例，以增強(qiáng)學(xué)生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的認(rèn)識(shí)并提高他們的實(shí)際操作能力。

2.2 改革傳統(tǒng)教學(xué)模式，采用多樣化的教學(xué)模式針對(duì)目前高校資產(chǎn)評(píng)估課程教學(xué)手段單一的現(xiàn)狀，應(yīng)改革傳統(tǒng)教學(xué)模式，采用多樣化的教學(xué)方式。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)課程以及資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)本人的教學(xué)實(shí)踐，提出“理論+案例+實(shí)訓(xùn)+實(shí)踐”教學(xué)模式。首先，在理論講授方面，實(shí)行“雙主”教學(xué)模式，這種模式既可以發(fā)揮教師的主導(dǎo)作用，又能充分體現(xiàn)學(xué)生的認(rèn)知主體作用。在整個(gè)教學(xué)進(jìn)程中其中一個(gè)主體——教師有時(shí)處于中心地位，但并非始終如此。另一個(gè)主體——學(xué)生有時(shí)處“傳遞一接受”的學(xué)習(xí)狀態(tài)，但更多時(shí)候?qū)W生是在教師指導(dǎo)下進(jìn)行主動(dòng)思考與探索。所以，雙主教學(xué)模式既注意教師的教，更注意學(xué)生的學(xué)，把教師和學(xué)生兩方面的主動(dòng)性，積極性都調(diào)動(dòng)起來。其次，案例引導(dǎo)，在資產(chǎn)評(píng)估課程教學(xué)中增加案例的分析和講解，給學(xué)生提供解決資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)問題的模擬實(shí)戰(zhàn)。比如講市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用時(shí)，找一份以銀行抵押為目的的評(píng)估報(bào)告，根據(jù)報(bào)告中的幾個(gè)參照物和被評(píng)估房地產(chǎn)的基本情況，讓學(xué)生用市場(chǎng)法對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，看學(xué)生得出的評(píng)估值和報(bào)告中得出的評(píng)估值是否一致，進(jìn)行相互驗(yàn)證。使其技能得到充分訓(xùn)練，使理論教學(xué)和實(shí)踐緊緊相連。再次，增加實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)實(shí)驗(yàn)室的建設(shè)。目前高校的沒有實(shí)驗(yàn)室或者數(shù)量有限，不能充分滿足資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)學(xué)生開展實(shí)訓(xùn)的要求。所以應(yīng)該擴(kuò)大實(shí)驗(yàn)室規(guī)模。在實(shí)驗(yàn)室安裝先進(jìn)的資產(chǎn)評(píng)估教學(xué)軟件。通過軟件和硬件兩方面建立完善的校內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估課程模式實(shí)驗(yàn)室，為學(xué)生提供仿真的資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境。最后，加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)，實(shí)踐教學(xué)的實(shí)施要依靠學(xué)校為學(xué)生提供相應(yīng)的實(shí)習(xí)基地。課程結(jié)束后，組織學(xué)生深入資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，參加具體的評(píng)估項(xiàng)目。對(duì)工作底稿進(jìn)行整理、分析，最終提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。實(shí)踐教學(xué)能更有效地鍛煉和提升學(xué)生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論知識(shí)和相關(guān)課程理論知識(shí)的實(shí)際應(yīng)用能力。

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篇(7)

中國(guó)目前的評(píng)估機(jī)構(gòu)絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國(guó)有資產(chǎn)、土地、建設(shè)、礦產(chǎn)資源、專利局等部門都成立了專門評(píng)估所管資產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，直接參與評(píng)估業(yè)的管理，各自為政。所以1988年從財(cái)政部分離出來成立的原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局長(zhǎng)期陷入與各部委之間的權(quán)力斗爭(zhēng)，結(jié)果形成了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)多頭管理、條塊分割的局面。1991年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估辦法》后，各部門又了各自有關(guān)評(píng)估的部門文件，內(nèi)容多有矛盾，這種混亂狀態(tài)至今還沒有梳理清楚。整個(gè)評(píng)估業(yè)內(nèi)，除國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估之外，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、專利評(píng)估等等。

1998年國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局在機(jī)構(gòu)改革中被撤銷，所屬職能機(jī)構(gòu)合為3個(gè)司并回財(cái)政部。同年，財(cái)政部項(xiàng)懷誠(chéng)部長(zhǎng)向國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映了社會(huì)中介機(jī)構(gòu)多頭管理等等弊端，國(guó)務(wù)院于是成立了社會(huì)中介機(jī)構(gòu)清理整頓小組，并任命項(xiàng)懷誠(chéng)為組長(zhǎng)。至今這個(gè)小組仍設(shè)在中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)內(nèi)。清理整頓的主要內(nèi)容是中介機(jī)構(gòu)的脫鉤改制和解決行業(yè)多頭管理的問題。1999年評(píng)估業(yè)機(jī)構(gòu)脫鉤改制后都改為有限責(zé)任公司制。

1998年底，當(dāng)時(shí)的評(píng)估業(yè)協(xié)會(huì)組織了一次聲勢(shì)浩大的行業(yè)檢查運(yùn)動(dòng)，這也是評(píng)估業(yè)發(fā)展十年中惟一一次的全面檢查。評(píng)協(xié)從全國(guó)各評(píng)估事務(wù)所抽調(diào)人員組成多個(gè)工作小組，令中央級(jí)別的評(píng)估機(jī)構(gòu)和地方上的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行互查，檢查工作底稿、評(píng)估報(bào)告歸檔情況、業(yè)務(wù)人員情況、公司管理情況，對(duì)每個(gè)事務(wù)所都作出檢查報(bào)告，并準(zhǔn)備通報(bào)表?yè)P(yáng)和批評(píng)系列評(píng)估機(jī)構(gòu)，但在最后階段卻對(duì)檢查結(jié)果不了了之。

2000年，資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)被正式并入中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局所屬的評(píng)估機(jī)構(gòu)5000多名評(píng)估師也被并入中注協(xié)，但對(duì)于土地、房地產(chǎn)評(píng)估的合并，遭到了國(guó)土資源部、建設(shè)部的強(qiáng)烈反對(duì)。

反對(duì)意見認(rèn)為：中介機(jī)構(gòu)的整頓工作應(yīng)由沒有利益關(guān)系的部委比如體改辦來牽頭，并指出在國(guó)外根本沒有資產(chǎn)評(píng)估這個(gè)行業(yè)，大部分是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，而且是完全不同于會(huì)計(jì)、審計(jì)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)。他們建議參照國(guó)外通行做法，成立統(tǒng)一的評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，下設(shè)土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估、珠寶評(píng)估等多個(gè)委員會(huì)進(jìn)行專業(yè)管理。

空白的準(zhǔn)則

雖然1993年中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)已經(jīng)成立，并決定從政府直接管理向行業(yè)自律過渡。但時(shí)隔九年，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)似乎還在這一緩慢的過渡當(dāng)中。直到2001年政府才發(fā)出了明確的信號(hào)，行政審批要向行業(yè)自律和市場(chǎng)監(jiān)管過渡。與此相適應(yīng)，評(píng)估管理辦法也應(yīng)由財(cái)政部等部門的行政法規(guī)轉(zhuǎn)變?yōu)樵u(píng)估準(zhǔn)則。

從1996年開始，原資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)曾在北京連續(xù)召開兩次國(guó)際研討會(huì)，提出要制定評(píng)估準(zhǔn)則。1997年11月評(píng)估協(xié)會(huì)拿出第一批準(zhǔn)則共10余個(gè)征求意見稿，但遭到很多反對(duì)意見，為重新制定準(zhǔn)則，評(píng)協(xié)成立了多個(gè)課題組進(jìn)行研究。2000年評(píng)協(xié)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)合并，經(jīng)過這一系列的機(jī)構(gòu)動(dòng)蕩，準(zhǔn)則的制定工作受到影響，除1999年了有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的四個(gè)指南兩個(gè)規(guī)范，在準(zhǔn)則制定方面沒有實(shí)際動(dòng)作。

2000年，萬(wàn)家樂、美爾雅、廈新電子、粵宏遠(yuǎn)、白云山等大股東均將商標(biāo)等無形資產(chǎn)評(píng)出天價(jià)出售給上市公司，海王藥業(yè)收購(gòu)巨能鈣、藍(lán)田大股東用資產(chǎn)配股，這些涉及無形資產(chǎn)評(píng)估的案例在證券市場(chǎng)震動(dòng)巨大，引來投資者諸多質(zhì)疑。財(cái)政部也將無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定迅速提前。中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政系資產(chǎn)評(píng)估所所長(zhǎng)劉玉平擔(dān)任主持人，各小組之間經(jīng)過討論，5月出臺(tái)征求意見稿，7月宣布實(shí)行。

對(duì)于這個(gè)神速出臺(tái)的準(zhǔn)則業(yè)內(nèi)有批評(píng)認(rèn)為少有操作性。但專家指出，無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)在程序上就值得推敲，因?yàn)槲覀兩踔吝B資產(chǎn)評(píng)估的基本準(zhǔn)則還沒有制定。一般來講，本應(yīng)先制定基本準(zhǔn)則，而后制定各具體準(zhǔn)則。

基本準(zhǔn)則遲遲不出臺(tái)的原因據(jù)說是因?yàn)槲覈?guó)評(píng)估行業(yè)理論基礎(chǔ)特別薄弱，很多東西敲定不下來，意見分歧特別大，因而財(cái)政部原評(píng)估司始終沒有頒布。職業(yè)道德準(zhǔn)則也至今尚未。準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估師執(zhí)業(yè)有規(guī)范和保護(hù)的雙重意義，一定意義上也是評(píng)估師在何種情況下可以免責(zé)的依據(jù)。

滯后的部門規(guī)章

也有人認(rèn)為，財(cái)政部、國(guó)資局頒發(fā)的系列文件，其實(shí)已經(jīng)起到了準(zhǔn)則的作用。而且業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成了一套既定工作標(biāo)準(zhǔn)。然而，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于這些文件的專業(yè)可信度充滿了懷疑和無奈，而各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)自定的“工作標(biāo)準(zhǔn)”更是形成不了任何約束。

資產(chǎn)評(píng)估業(yè)內(nèi)的主要文件除91號(hào)令外，還有1996年國(guó)有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》和1999年財(cái)政部頒布的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》。前者對(duì)評(píng)估過程中的操作方法進(jìn)行了規(guī)范化要求、后者則規(guī)定了報(bào)告的文字性要求。在某種意義上這些部門規(guī)章早就不能滿足評(píng)估業(yè)規(guī)范、發(fā)展的要求。

如《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規(guī)定仍然沿襲非市場(chǎng)化評(píng)估的觀念。

比如，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)中的應(yīng)收賬款本應(yīng)根據(jù)其可回收性進(jìn)行評(píng)估，這需要企業(yè)提供詳細(xì)的歷史數(shù)據(jù)和評(píng)估機(jī)構(gòu)細(xì)致的調(diào)查，但實(shí)際中評(píng)估根本不按這一原則執(zhí)行，因?yàn)樵撛囆修k法中還有一條“也可按照財(cái)會(huì)方法來估計(jì)”。

在中國(guó)的會(huì)計(jì)制度中，對(duì)應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備是根據(jù)固定的比例（千分之五至百分之三）來提取（2001年新的會(huì)計(jì)制度實(shí)行時(shí)，才規(guī)定企業(yè)可以按照回收可能性提取壞賬準(zhǔn)備）。于是，評(píng)估機(jī)構(gòu)既不愿意花費(fèi)更多的時(shí)間和精力進(jìn)行回收性調(diào)查，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)部門也往往并不認(rèn)可與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)差距太大的評(píng)估，因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)的通行做法就是根據(jù)應(yīng)收帳款的帳齡倒推壞賬準(zhǔn)備的折扣比例，直到評(píng)估結(jié)果與審計(jì)結(jié)論保持一致。但這樣做評(píng)估的意義已形同虛設(shè)。

該試行辦法還對(duì)機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)評(píng)估的成新率最低比例進(jìn)行限制。比如，對(duì)使用重置成本法評(píng)估時(shí)規(guī)定（第12條）：“對(duì)于基本能夠正常使用的資產(chǎn)，其成新率不低于15％，評(píng)估值不低于重置成本的15％?！蓖ㄓ迷O(shè)備的使用年限一般是14年，按照會(huì)計(jì)的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設(shè)備使用至今賬面凈值已經(jīng)不存在，但由于仍在使用，所以還要評(píng)估。比如，一臺(tái)分別于60年代和70年代的購(gòu)買的同類型設(shè)備，當(dāng)年購(gòu)買的價(jià)格可能分別是5000元、6000元，現(xiàn)在的重置價(jià)格可能都是3萬(wàn)元，如果這兩臺(tái)設(shè)備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計(jì)算，評(píng)估價(jià)值都是4500元。試想使用時(shí)間相差近10年的設(shè)備評(píng)估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業(yè)的固定資產(chǎn)攤銷，降低利潤(rùn)；要么按報(bào)廢以殘值計(jì)算移交給國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心，企業(yè)另行購(gòu)買新設(shè)備，增加企業(yè)的購(gòu)買負(fù)擔(dān)。這種情況在國(guó)有企業(yè)改制時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)。試行辦法還規(guī)定對(duì)于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％。《財(cái)經(jīng)》對(duì)2002年新上市公司做了不完全統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)有部分新股公司正是利用成新率的這一規(guī)定造成評(píng)估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果》）。

按道理來講，公司的利潤(rùn)率越高，投資回收期越短，折現(xiàn)率越低，評(píng)估結(jié)果就越高，但1996年頒布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》中第十一條規(guī)定，“除有可靠憑據(jù)表明確實(shí)具有高收益水平或高風(fēng)險(xiǎn)以及確有特殊情況之外，折現(xiàn)率取值不超過15％”，這種強(qiáng)制性規(guī)定對(duì)提高資產(chǎn)價(jià)值當(dāng)然有利，但在實(shí)際情況中容易造成評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)的脫節(jié)。