房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

    目前,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)法律法規(guī)的建立水平完全落后于發(fā)達(dá)國(guó)家,也不能滿足我國(guó)告訴發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的整體市場(chǎng)法律制度被架空,不能適應(yīng)市場(chǎng)的實(shí)際需求,失去了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束力。除此之外,我國(guó)政府主要采取行政手段進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的管控,法律細(xì)節(jié)規(guī)章本身就不完善,而且存在很多執(zhí)法不嚴(yán),有法不依的現(xiàn)象,導(dǎo)致法律效應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)管理中大打折扣。

    完善經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制要較強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理能力,首先要增強(qiáng)愛(ài)那個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力,市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)能力的增強(qiáng),有助于有序健康的市場(chǎng)次序的建立,有利于市場(chǎng)規(guī)則和要求的形成,有助于市場(chǎng)自身的靈活反映和及時(shí)調(diào)整,這樣的微觀調(diào)整比國(guó)家行政手段的宏觀調(diào)整更加機(jī)敏,快速,效果也更好,方便自身時(shí)時(shí)的調(diào)整和控制。因此,市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)形成自身完善的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制,形成行業(yè)默認(rèn)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和操作要求,這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走向更遠(yuǎn)自身所必備的要求。除此之外,加大政府的監(jiān)督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相結(jié)合,對(duì)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督和指導(dǎo),對(duì)于違背市場(chǎng)規(guī)律和市場(chǎng)要求的行為進(jìn)行支出和糾正,幫助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制更好的完善和執(zhí)行。明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的政策是非常重要的,要根據(jù)我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況和我國(guó)的社會(huì)主義性質(zhì)制定科學(xué)合理的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策。政策的制定要符合我國(guó)的基本民情和不斷增長(zhǎng)的城市住房要求和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際發(fā)展情況。

    保證我國(guó)國(guó)民生活有保障,經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)定增長(zhǎng),良性循環(huán)的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步有序發(fā)展的總體思想和行為目標(biāo)作為房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思想,出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)政策。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)要驚醒引導(dǎo)和調(diào)節(jié),讓其走上正規(guī)的軌道,避免房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于有政策的時(shí)候尚能有序發(fā)展,沒(méi)有政策的時(shí)候完全混亂的現(xiàn)象。

    健全相關(guān)法律法規(guī)體系健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)體系,是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)督和約束的重要手段。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有法可依,可以穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)次序,保證房地產(chǎn)行業(yè)避免虛空增長(zhǎng),避免了經(jīng)濟(jì)犯罪,還可以有效避免利益驅(qū)使而造成的違法亂紀(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)行為。應(yīng)當(dāng)完善和細(xì)化土地、房產(chǎn)和建筑的相關(guān)法則,建立系統(tǒng)化流程的法律體系。運(yùn)用法律的嚴(yán)肅性匡正房地產(chǎn)行業(yè)的違法犯規(guī)行為,嚴(yán)格完善的法律體系,避免開發(fā)商走法律漏洞,運(yùn)用法律手段全面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)操作流程,肅清歪風(fēng)邪氣,創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力的綜合提高。

    我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理能力有待進(jìn)一步加強(qiáng),在經(jīng)濟(jì)管理能力加強(qiáng)的過(guò)程中,要完善經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制,明確目標(biāo),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)政策,并健全房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī),實(shí)行內(nèi)外兼治,加上法律的約束和監(jiān)督,全面實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理能力的加強(qiáng)。

篇(2)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動(dòng)性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強(qiáng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問(wèn)題，而這些問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)槲覈?guó)特殊的社會(huì)背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問(wèn)題不僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)也承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國(guó)際民生的問(wèn)題。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個(gè)時(shí)期都高。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況來(lái)看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題，仍未得到解決和糾正，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越多的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題，仍然會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中主要存在的問(wèn)題：

（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多，其次我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實(shí)施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。

二、解決措施

（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐

我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（二）建立健全管理機(jī)制

保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題。有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系

篇(3)

1960年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了相關(guān)法案支持REITs的創(chuàng)立，其主要目的在于完善投資渠道，使得普通投資者也能對(duì)大規(guī)模的創(chuàng)收性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，同時(shí)也建立一個(gè)方便外部資金流入房地產(chǎn)投資的渠道。根據(jù)美國(guó)法律規(guī)定，持有REITs股份的股東可以按比例獲得公司商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)收入分成，同時(shí)一家REITs公司如果將收入以紅利的形式分配給其股東，則這部分收入不計(jì)入公司報(bào)稅項(xiàng)目，美國(guó)即通過(guò)這種稅收上的優(yōu)勢(shì)鼓勵(lì)REITs的發(fā)展。因而，REITs可以為投資者帶來(lái)稅收上的優(yōu)惠、與普通股票的低相關(guān)性從而增加投資組合的分散化、可靠且可觀的分紅、比基礎(chǔ)房地產(chǎn)更高的流動(dòng)性、穩(wěn)固的長(zhǎng)期表現(xiàn)、更高的透明度以及對(duì)抗通貨膨脹的潛在對(duì)沖能力等優(yōu)勢(shì)。

正因?yàn)檫@些優(yōu)勢(shì)，REITs不斷吸引投資者進(jìn)入，并在過(guò)去的幾十年間取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，在數(shù)量上和資金管理額度上都不斷提升。全美共有百余家REITs在美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）注冊(cè)并在各大主要股票交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。同時(shí)，澳大利亞、荷蘭、日本等26個(gè)國(guó)家和地區(qū)通過(guò)法律規(guī)范等手段建立起了自己的REITs組織形式與市場(chǎng)。另外，包括中國(guó)在內(nèi)的若干國(guó)家也在積極準(zhǔn)備，致力于發(fā)展自己的REITs （NAREIT，2013）。

不過(guò)到目前為止，我國(guó)并沒(méi)有真正意義上的REITs在市場(chǎng)中進(jìn)行運(yùn)作，僅有少量與REITs同質(zhì)的投資主體在法律法規(guī)尚不完善的環(huán)境下進(jìn)行嘗試。因此，探討REITs在國(guó)內(nèi)發(fā)展的相關(guān)問(wèn)題是具有一定現(xiàn)實(shí)意義的。

一、國(guó)內(nèi)發(fā)展REITs的環(huán)境與相關(guān)問(wèn)題

從當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及融資環(huán)境可以看出，發(fā)展REITs本身具有非常重要的意義。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商外部融資渠道單一、融資困難的問(wèn)題較為嚴(yán)重，這種現(xiàn)象造成了兩個(gè)問(wèn)題：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的開發(fā)資金不足。這幾年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)、對(duì)應(yīng)的融資渠道相對(duì)收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的增速有一定程度的回落；二是銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的集中。在融資渠道單一的環(huán)境下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)資金直接或間接來(lái)自于銀行貸款，銀行貸款大量聚集房地產(chǎn)業(yè)，極大地增加了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。同時(shí)，這種聚集效應(yīng)使得銀行信貸政策變化會(huì)反向沖擊房地產(chǎn)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)資金不足的同時(shí)，國(guó)內(nèi)還同時(shí)存在著民間資金流動(dòng)渠道嚴(yán)重堵塞的問(wèn)題，REITs可以為中小投資者提供一個(gè)小額投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的通道，使中小投資者的投資渠道更加多元化。與此同時(shí)，大的投資機(jī)構(gòu)也獲得了一個(gè)新的投資渠道，有助于其進(jìn)一步合理控制投資組合、分散風(fēng)險(xiǎn)。從上述內(nèi)容來(lái)看，REITs可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資金供給和需求之間架起一座橋梁，引導(dǎo)資金更為健康的流動(dòng)，從而解決一系列的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。另外，發(fā)展REITs本身可以使得房地產(chǎn)投資更加透明化，引導(dǎo)資金流向更具有潛力的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，改善我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重的現(xiàn)狀。

在發(fā)展REITs層面上，我國(guó)的現(xiàn)有環(huán)境具有一定的先天優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)首先體現(xiàn)在政府和各個(gè)相關(guān)部門的支持上，如2008年12月13日國(guó)務(wù)院公布的“金融30條”，意圖通過(guò)試點(diǎn)的方式發(fā)展REITs，又進(jìn)一步批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為相關(guān)的試點(diǎn)城市。除政策環(huán)境之外，國(guó)內(nèi)REITs在海外市場(chǎng)上不斷發(fā)展，同時(shí)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上也有相似的產(chǎn)品正在積極探索，這都是發(fā)展REITs的基礎(chǔ)性優(yōu)勢(shì)，在領(lǐng)匯、泓富、越秀等產(chǎn)品受到市場(chǎng)熱捧的情況下，許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)都計(jì)劃以這種方式進(jìn)入中國(guó)香港、新加坡等市場(chǎng)進(jìn)行融資，而國(guó)內(nèi)已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)數(shù)量也在迅速增加，雖然細(xì)節(jié)上面仍具有種種缺失，但這無(wú)疑是我國(guó)在發(fā)展REITs道路上前進(jìn)的一大步（姚明超和雷皓月，2011）。REITs發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟的國(guó)家、地區(qū)的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑也可以為我們提供有效的參考與借鑒，而作為特別行政區(qū)，中國(guó)香港地區(qū)的REITs市場(chǎng)更是非常具有參考價(jià)值的范本。

當(dāng)然，我們不能只將目光局限于這些優(yōu)勢(shì)，還應(yīng)當(dāng)看到我國(guó)在發(fā)展REITs問(wèn)題上所存在的桎梏，正是這些桎梏制約了我國(guó)對(duì)REITs的引進(jìn)與發(fā)展。這其中最主要的問(wèn)題就是相關(guān)法律法規(guī)的缺失， REITs在美國(guó)以及其他國(guó)家的興起都源于相應(yīng)法律法規(guī)的支持。而目前我國(guó)信托行業(yè)主要參照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等的規(guī)定來(lái)開展業(yè)務(wù)，不存在一個(gè)真正意義上的專屬法規(guī)來(lái)對(duì)REITs或類似產(chǎn)品的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來(lái)源、利潤(rùn)分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制，這種專項(xiàng)立法的缺失直接導(dǎo)致REITs產(chǎn)品無(wú)法對(duì)公眾進(jìn)行募資并上市流通，距離真正的證券化仍有很大的距離。除了上述關(guān)鍵因素以外，監(jiān)管法規(guī)的不完善也制約了REITs的發(fā)展，由于其投資標(biāo)的以及運(yùn)行的特殊性，在委托管理的環(huán)節(jié)上具有雙重問(wèn)題，因此與之相適應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制和信息披露機(jī)制也是國(guó)內(nèi)所需要解決的重要問(wèn)題之一（劉華和盧孔標(biāo)，2010）?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，在當(dāng)前市場(chǎng)需求較為迫切的環(huán)境下，這些法律法規(guī)的建立必將直接推動(dòng)我國(guó)REITs的發(fā)展進(jìn)程。

除了法律法規(guī)尚未完全建立以外，很多其他因素也在一定程度上限制了我國(guó)REITs的發(fā)展。由于人口、文化環(huán)境等客觀因素，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的特殊性，例如目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住房占比非常大、租住比率相應(yīng)較小，這種結(jié)構(gòu)就不利于REITs等投資產(chǎn)品的發(fā)展。此外，中國(guó)的房地產(chǎn)交易中的投機(jī)成分非常嚴(yán)重，短期炒作取代了穩(wěn)定的中長(zhǎng)期投資，這種偏好投機(jī)的理念與REITs的投資風(fēng)格有很大的反差，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)可能直接影響到REITs的正常運(yùn)作。同時(shí)，我國(guó)雖然已經(jīng)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上進(jìn)行了一定的探索，但是已經(jīng)出現(xiàn)的相關(guān)產(chǎn)品還停留在初級(jí)階段，大多數(shù)投資品種都集中在與政府有直接關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目之上，缺乏投資組合的理念，且產(chǎn)品期限大多為3年以下，不具有期限轉(zhuǎn)換功能，也不能滿足房地產(chǎn)股權(quán)投資的期限要求。另外，也如許多研究指出的，專業(yè)人才的匱乏也是我國(guó)發(fā)展REITs的制約因素之一，針對(duì)REITs這種專業(yè)性強(qiáng)、業(yè)務(wù)有一定縱深、同時(shí)涉及多個(gè)方面的新型組織形式，市場(chǎng)上將迫切需求那種既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、又具有金融投資能力、且熟悉相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而目前國(guó)內(nèi)顯然無(wú)法“足額”提供能夠符合這些條件的人才。

針對(duì)這些國(guó)內(nèi)環(huán)境上所存在的缺陷與不足，中國(guó)有必要做出多方面的努力，從而保證這種新型投資主體的設(shè)立以及健康成長(zhǎng)。實(shí)際上，對(duì)于REITs在國(guó)內(nèi)發(fā)展最重要的關(guān)鍵因素就在于法律的完善與保護(hù)，這也應(yīng)該是當(dāng)前相關(guān)決策部門與監(jiān)管部門需要考慮的主要方向，其中包括建立專門的適用于REITs的法律體系，以及加強(qiáng)對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)主體的法律監(jiān)管等?；谄渌麌?guó)家地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，與稅收相關(guān)的法律規(guī)定應(yīng)該是考慮的重點(diǎn)，在稅收方面的保護(hù)有利于促進(jìn)這種新興行業(yè)的發(fā)展。而其他方面，則更依賴于REITs真正被引進(jìn)之后其在市場(chǎng)上所做出的自我完善與進(jìn)化。

二、REITs模式探討

在討論國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展環(huán)境的基礎(chǔ)上，我們就可以對(duì)發(fā)展REITs所應(yīng)選取的模式以及相應(yīng)的措施等給出自己的探討與建議。REITs發(fā)展模式問(wèn)題中最重要的是組織形式的選擇，這實(shí)際上也是一個(gè)和法律法規(guī)有著必然聯(lián)系的內(nèi)容。法律形式上，REITs一般可以分為公司型和契約型，二者的法律依據(jù)不同，前者依據(jù)公司法，后者則依據(jù)信托法。公司型REITs的投資者為公司股東，由股東選舉的董事會(huì)選聘管理公司；契約型REITs的投資者與管理公司是委托關(guān)系，受托人代表投資人進(jìn)行相應(yīng)的投資與管理。但是，我國(guó)《公司法》規(guī)定，一家公司的對(duì)外投資份額不得超過(guò)其凈資產(chǎn)的一半，這與REITs的運(yùn)作機(jī)制是有沖突的。再結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)基金形式的現(xiàn)況，可以發(fā)現(xiàn)目前中國(guó)的環(huán)境下公司型REITs的實(shí)踐條件暫時(shí)不成熟。因此初期可以選擇從契約型入手，長(zhǎng)期則可以在實(shí)踐的支持下增加專項(xiàng)立法，適當(dāng)?shù)膶?duì)契約型REITs進(jìn)行調(diào)整，從而兼顧公司型。以現(xiàn)有的法律法規(guī)的角度來(lái)看，依據(jù)《證券法》、《信托法》等法案的契約型立法路徑已具備一定的可行性，這種可行性為進(jìn)行下一步的長(zhǎng)期發(fā)展打好了基礎(chǔ)（周代希，2009）。

另外一個(gè)極為重要的模式問(wèn)題是REITs的流通方式。首先是在公開交易和非公開交易之間的選擇，大部分研究都支持公開交易，并認(rèn)為非公開交易的模式會(huì)限制其規(guī)模的擴(kuò)大。謝麗君（2011）進(jìn)一步認(rèn)為公開上市交易除了交易所上市以外，還應(yīng)包括在銀行間市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓，交易所和銀行間這兩個(gè)公開交易市場(chǎng)能夠吸引眾多散戶和機(jī)構(gòu)投資者直接投資，有利于規(guī)模的擴(kuò)大，是我國(guó)REITs長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障。另一個(gè)問(wèn)題則是國(guó)內(nèi)REITs應(yīng)采取封閉式還是開放式的選擇，封閉式REITs基于固定規(guī)模發(fā)行之后，投資者將只能在公開市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，REITs也不能再進(jìn)一步募集資金，而開放式REITs的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值購(gòu)買或贖回。兩者都各有利弊，由于封閉式REITs具有存續(xù)期固定、不可隨意贖回等特性，因此更適合房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，且有利于人進(jìn)行管理和風(fēng)險(xiǎn)控制以及監(jiān)管人監(jiān)管，因此采用封閉式的做法應(yīng)該是一個(gè)更合適的選擇。

此外，在國(guó)內(nèi)發(fā)展REITs時(shí)對(duì)于相關(guān)投資模式的選取也是值得探討的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)在選擇REITs的投資方向時(shí)應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段，有根據(jù)有目的性的進(jìn)行論證。目前類似投資產(chǎn)品很多都集中在政府的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目上，實(shí)際上這也是一個(gè)值得嘗試的突破口，例如REITs可以考慮投資于廉租房的建設(shè)，這樣可以在當(dāng)前廉租房房源不足、入住率較高的環(huán)境下獲得穩(wěn)定的收益，而對(duì)于其他一些具有特殊性質(zhì)的投資對(duì)象如公租房等，只要產(chǎn)權(quán)清晰且現(xiàn)金流穩(wěn)定，就是REITs可以嘗試的投資內(nèi)容（劉曉霞和劉志杰，2013）。但是出于REITs合理運(yùn)營(yíng)的考慮，國(guó)內(nèi)一些閑置土地項(xiàng)目等高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目是需要回避的。

從上面的論述中不難看出，REITs基于組織形式和條款方面的特殊性，在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資渠道單一、房地產(chǎn)企業(yè)融資不暢的背景下具有非常重要的意義。實(shí)際上，我國(guó)政府已經(jīng)為發(fā)展REITs做出了前期工作和支持，而我國(guó)香港REITs市場(chǎng)等相關(guān)樣本的成熟也成為了國(guó)內(nèi)發(fā)展REITs的先天優(yōu)勢(shì)。但相關(guān)法律法規(guī)的不健全極大限制了REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，其他一些客觀因素也阻礙了REITs引入工作的進(jìn)一步推進(jìn)。因此，在探索國(guó)內(nèi)發(fā)展REITs所應(yīng)采取的模式，包括組織形式模式、流通模式、投資模式、管理模式等問(wèn)題的時(shí)候，最需要注意的正是政府的法律導(dǎo)向。在對(duì)已有的法律法規(guī)以及未來(lái)可以完善的部分的探討中，本文嘗試性的給出了各個(gè)方面的意見(jiàn)和建議。此外，為了進(jìn)一步推進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展，特別是加快相關(guān)法律法規(guī)的推出，今后可以在進(jìn)一步討論環(huán)境因素和REITs發(fā)展模式的基礎(chǔ)上，嘗試性引入國(guó)外數(shù)量化的研究思路，以更有說(shuō)服力的方式體現(xiàn)發(fā)展REITs的優(yōu)勢(shì)，并為發(fā)展中國(guó)自己的REITs以及對(duì)未來(lái)REITs的實(shí)際操作做更大的支持。

參考文獻(xiàn)：

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4.謝麗君. 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式及其選擇.當(dāng)代經(jīng)濟(jì). 2011. 4

篇(4)

一、合作方式。甲、乙雙方共同以乙方名義在 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目名稱暫定為 。

二、合作條件：

1、甲方提供待開發(fā)土地的使用權(quán)，乙方提供本房地產(chǎn)合作開發(fā)所需的全部資金。

2、乙方保證對(duì)外提供全套的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需資料，保證本企業(yè)注冊(cè)真實(shí)、合法，經(jīng)營(yíng)范圍符合房地產(chǎn)開發(fā)要求。

3、由乙方辦理房地產(chǎn)開發(fā)的各種證照手續(xù)及房地產(chǎn)開發(fā)所需的各種行政審批事項(xiàng)，甲方積極予以協(xié)助。

4、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，乙方選任設(shè)計(jì)施工企業(yè)應(yīng)有符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)條件。

5、房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤設(shè)計(jì)，建筑面積，樣式，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商確定，未經(jīng)甲方同意，乙方不得單方更改。

三、甲方提供本房地產(chǎn)合作開發(fā)所需土地的土地使用權(quán)，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權(quán)為出讓取得，無(wú)抵押，不受其它權(quán)利人追究。如因房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)銷售需要辦理該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，由乙方出資并辦理，甲方予以協(xié)助。

四、本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自本合同簽訂之日起啟動(dòng)，自 年月 日竣工，合作開發(fā)終止。乙方負(fù)責(zé)日常的工程施工管理工作，因工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)造成的糾紛由乙方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會(huì)計(jì)，共同負(fù)責(zé)樓房的銷售資金。甲方按開發(fā)房地產(chǎn)的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產(chǎn)合作開發(fā)的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開發(fā)房地產(chǎn)銷售至一半支付 元，開發(fā)樓房工程完工乙方結(jié)清甲方全部收益。

六、違約責(zé)任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償乙方。

2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償甲方損失。

3、因乙方經(jīng)營(yíng)、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應(yīng)支付甲方收益的10%賠償甲方損失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

年 月 日

篇(5)

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長(zhǎng)、涉及面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持。房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程就是一個(gè)資金轉(zhuǎn)化的過(guò)程，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，資金問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的一個(gè)重要問(wèn)題。因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的研究，不但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也具有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業(yè)債券、信托融資等方式。從結(jié)構(gòu)上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來(lái)源（主要包括國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、社會(huì)集資、個(gè)人資金、無(wú)償捐贈(zèng)的資金及用征地遷移補(bǔ)償費(fèi)、移民費(fèi)等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資金）三個(gè)項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目占到總資金的95%以上。2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共融資96538億元，其中來(lái)自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來(lái)源42274億元，占43.8%，其中個(gè)人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個(gè)人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數(shù)據(jù)可以看出目前我國(guó)房地產(chǎn)融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個(gè)人按揭貸款比重達(dá)到40%以上，其次是企業(yè)自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對(duì)銀行貸款的過(guò)于依賴，使得銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006到2013年間我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來(lái)源中按揭貸款占25%，來(lái)自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，這樣不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)致命打擊，而且對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此我們必須認(rèn)識(shí)到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險(xiǎn)較高

據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年我國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)8萬(wàn)多家，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內(nèi)部管理薄弱，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。企業(yè)管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，更多的關(guān)注如何解決風(fēng)險(xiǎn)，而不是如何防范風(fēng)險(xiǎn)，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急措施。內(nèi)部管理薄弱使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力受到嚴(yán)重影響，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)一些不良資產(chǎn)，一些企業(yè)甚至出現(xiàn)無(wú)法償還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信用，信用風(fēng)險(xiǎn)較高是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因之一。

3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善

目前我國(guó)于房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)較少，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)不能形成科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，這在很大程度上制約著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。目前我國(guó)只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及到了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對(duì)融資的規(guī)定很模糊，可操縱性較弱，在實(shí)際中無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，沒(méi)有發(fā)揮法律應(yīng)有的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)是對(duì)資金調(diào)節(jié)的主要手段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是有法可依，而我國(guó)由于缺乏具體的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如近幾年我國(guó)各地實(shí)行的“限購(gòu)”政策，對(duì)需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致一部分限制資金無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來(lái)源。相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關(guān)系無(wú)法有效的得到平衡。

4.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有較高的專業(yè)技術(shù)性，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模等情況對(duì)需求資金進(jìn)行計(jì)算，然后對(duì)比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財(cái)務(wù)，投資，熟悉資本市場(chǎng)發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術(shù)人才的參與。而我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒(méi)有進(jìn)行這些評(píng)估與計(jì)算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關(guān)注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導(dǎo)致大量資金的閑置，或者資金無(wú)法回籠，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

四、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策分析

1.構(gòu)建多元化的融資渠道

黨的十六屆三中全會(huì)中首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展除銀行貸款以外的其他融資方式，構(gòu)建多元化的融資渠道，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。首先大力推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。該融資方式在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了較好的發(fā)展，而我國(guó)目前仍處于起步階段，因此我國(guó)可以可以通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)外成熟的房地產(chǎn)信托模式，并結(jié)合我國(guó)的具體情況，逐漸建立適合我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資模式；其次，大力推進(jìn)融資租賃業(yè)務(wù)。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，融資租賃業(yè)務(wù)是僅次于銀行貸款的第二大融資來(lái)源，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)不但可以拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問(wèn)題，而且還為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資創(chuàng)造了條件；最后，加快發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是首先通過(guò)發(fā)行受益憑證在資本市場(chǎng)上募集資金，然后再投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種資金籌集方法。房地產(chǎn)投資基金可以有效的減輕我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減輕對(duì)銀行貸款的依賴性，拓寬資金來(lái)源。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理

企業(yè)內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，有效化解風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。由于目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不合理，制約了企業(yè)的融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，主要包括完善會(huì)計(jì)系統(tǒng)的建立，提高管理人員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提高企業(yè)信用等級(jí)，從而使企業(yè)有能力擴(kuò)大融資來(lái)源。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開健全的法律體系，我國(guó)目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)在一定程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況，因此我們必須借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)法律狀況，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況，完善我國(guó)現(xiàn)階段的相關(guān)法律法規(guī)。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業(yè)融資的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍以及違約后果，從而進(jìn)一步約束我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。

4.培養(yǎng)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪、存在問(wèn)題、應(yīng)對(duì)措施

中圖分類號(hào)：P24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、測(cè)繪，以印證、鞏固和提高課堂所學(xué)的理論知識(shí)，加深對(duì)建筑平、立、剖以及空間、構(gòu)造的理解是針對(duì)實(shí)際建筑對(duì)象的；初步認(rèn)識(shí)建筑內(nèi)部空間以及環(huán)境之間的關(guān)系。收集資料與研究是通過(guò)測(cè)繪得以用用，為以后的設(shè)計(jì)工作積累經(jīng)驗(yàn)。新房建成后完整的測(cè)繪，比較實(shí)際施工數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)之間的誤差，分析原因，保存技術(shù)資料。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀

房地產(chǎn)測(cè)繪作為測(cè)繪學(xué)的一個(gè)分支，一般是通過(guò)數(shù)據(jù)采集$繪圖計(jì)算來(lái)表述房屋和房屋用地的相關(guān)信息，為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)的開發(fā)、利用和交易，征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，住房制度改革和城市地理信息系統(tǒng)等提供數(shù)據(jù)和資料，房地產(chǎn)測(cè)繪是將測(cè)繪技術(shù)和房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的一種測(cè)量工作，它以房地產(chǎn)的調(diào)查為依據(jù)，以測(cè)繪技術(shù)為手段，從控制到碎部精確測(cè)定各類房屋和房屋用地的坐落，用地四至權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)、面積大小，房屋的界址，境界及其附屬物，進(jìn)而繪制房產(chǎn)圖房地產(chǎn)測(cè)繪與普通的測(cè)量$地籍測(cè)量有相同之處,但是由于服務(wù)對(duì)象的不同，內(nèi)容和要求又有所不同，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展住房制度的改革，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期"但是，我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪起步較晚，房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)管理體系和操作程序相對(duì)落后，規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪行為，建立公平合理的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的健康發(fā)展成為我國(guó)政府目前急需解決的問(wèn)題。

二、存在的問(wèn)題

1、政府有關(guān)部門組織管理不善，財(cái)政投入不善，政府將大量精力放在經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，一味追求城市化建設(shè)的步伐，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)測(cè)繪作為城市發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)的重要性。財(cái)政投入不足，對(duì)相關(guān)技術(shù)設(shè)施的研究和應(yīng)用造成了極大的阻礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，不僅與現(xiàn)代信息技術(shù)脫節(jié)，而且缺乏完善的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，因此導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)測(cè)繪重復(fù)進(jìn)行，大量信息資源無(wú)法共享，造成人力物力的巨大損失。

2、測(cè)繪技術(shù)水平低，專業(yè)人才嚴(yán)重缺失。目前從事房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的人員技術(shù)水平普遍偏低，缺乏專業(yè)素養(yǎng)，再加上與現(xiàn)代信息技術(shù)脫節(jié)，造成很多現(xiàn)代技術(shù)無(wú)法應(yīng)用，一些地區(qū)的房地產(chǎn)測(cè)繪還停留在手工測(cè)量階段，嚴(yán)重阻礙了測(cè)繪技術(shù)的更新與進(jìn)步，因房地產(chǎn)測(cè)繪造成的糾紛等情況時(shí)有發(fā)生。

3、測(cè)繪法制建設(shè)不完善，缺乏行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)處于發(fā)展起步階段，各地測(cè)量水平參差不齊，地區(qū)發(fā)展不平衡，很難形成統(tǒng)一適用的行業(yè)規(guī)范。國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)操作性不強(qiáng)，相關(guān)的權(quán)責(zé)不明確，實(shí)用性不強(qiáng)。因此在房地產(chǎn)測(cè)繪實(shí)際操作中經(jīng)常出現(xiàn)違法違規(guī)現(xiàn)象。給房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展以及監(jiān)管帶來(lái)諸多問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。現(xiàn)階段多個(gè)測(cè)繪部門之間缺乏有效合理溝通，造成信息阻塞。各部門之間的成果不能及時(shí)有效的

共享，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不能及時(shí)溝通解決，造成同一房屋多種測(cè)繪數(shù)據(jù)和成果。進(jìn)而導(dǎo)致測(cè)繪市場(chǎng)無(wú)法健康有序的發(fā)展。

三、完善房地產(chǎn)測(cè)繪工作的建議

1、加強(qiáng)組織管理，完善政府相關(guān)職能，加大投入。各級(jí)政府應(yīng)重視房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的重要作用，加強(qiáng)組織管理，制定完善房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)建設(shè)的方針，政策。加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系，統(tǒng)籌發(fā)展，堅(jiān)持科技是第一生產(chǎn)力，加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與現(xiàn)代信息技術(shù)的聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)向著高水平、高科技方向發(fā)展。加大財(cái)政投入，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪的研究與發(fā)展。

2、加強(qiáng)專業(yè)人才培訓(xùn)，提高隊(duì)伍素質(zhì)。鑒于房地產(chǎn)測(cè)繪在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房建設(shè)方而的重要性及其自身特點(diǎn)，必須加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，改變傳統(tǒng)落后的測(cè)量方法，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、決速發(fā)展。

3、完善測(cè)繪法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)督管理。建立高效協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)測(cè)繪管理體制是保證房地產(chǎn)測(cè)繪和諧發(fā)展的基本條件。要加強(qiáng)法制建設(shè)，完善測(cè)繪行業(yè)發(fā)展環(huán)境，建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足房地產(chǎn)事業(yè)日益發(fā)展的需求，促進(jìn)土地資源的有效開發(fā)和合理利用。同時(shí)，要加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立有效的監(jiān)督管理體系，針對(duì)日常存在的各種問(wèn)題，產(chǎn)生與之相符的解決辦法，不斷完善法律法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)快速發(fā)展。

4、加強(qiáng)各部門之間的合作，互通有無(wú)，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)測(cè)繪部門之間應(yīng)加強(qiáng)有效合理溝通，信息共享。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)溝通解決，定期開展業(yè)務(wù)交流活動(dòng)，選派技術(shù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)再培訓(xùn)。部門之間應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，杜絕同一地區(qū)同一房屋多種測(cè)繪數(shù)據(jù)和成果。

四、房地產(chǎn)測(cè)繪的作用

1、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易、以提供基本信息服務(wù)測(cè)繪成果提供了一個(gè)衡量商品的金額，根據(jù)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)決策，市場(chǎng)營(yíng)銷、會(huì)計(jì)學(xué)提供了一個(gè)定量的參考，也是消費(fèi)者選擇的房地產(chǎn)，購(gòu)買房地產(chǎn)提供必要的信息，當(dāng)雙方已經(jīng)同意了合同，產(chǎn)權(quán)登記面積，銷售面積和銷售價(jià)格為每單位面積核定價(jià)格的形式，房地產(chǎn)領(lǐng)域與房地產(chǎn)價(jià)值掛上了鉤。

2、提供房地產(chǎn)管理服務(wù)的信息，首先，在制定相關(guān)政策，房地產(chǎn)管理部門需要把握大局的房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)，如住房地理分布的總金額，從行業(yè)分布看，利用住房和其他基本信息。為了落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)管理部門需要知道每個(gè)物業(yè)單位的具置以及邊界，覆蓋范圍和住房面積，以及其他信息；為其他部門提供參考依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)繪也可以為城市建設(shè)，司法當(dāng)局對(duì)案件作出裁決、仲裁、稅務(wù)，保險(xiǎn)等部門提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)信息。

五、房地產(chǎn)測(cè)繪融入市場(chǎng)必須注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中的反映問(wèn)題，只有解決這些問(wèn)題，以促進(jìn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)依然存在。我們的一些測(cè)繪單位采取給回扣、為了取得業(yè)務(wù)、降價(jià)等辦法來(lái)惡意贏得競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的良性健康發(fā)展極為不利。我們的一些單位利用關(guān)系，甚至是行政手段對(duì)所在地區(qū)的業(yè)務(wù)進(jìn)行壟斷，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，必須加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)懲不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展。

2、缺乏監(jiān)督。盡管目前房產(chǎn)測(cè)繪已經(jīng)引入競(jìng)爭(zhēng)，但以來(lái)一直是機(jī)構(gòu)的一個(gè)附屬機(jī)構(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，相關(guān)法律法規(guī)體系不健全，導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪的依賴，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，不能有效地為房地產(chǎn)行業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的映射，我們必須分開，政府與企業(yè)，提高房產(chǎn)測(cè)繪法律、法規(guī)、加強(qiáng)獨(dú)立意識(shí)，促使測(cè)繪行業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。

總之，房產(chǎn)測(cè)繪涉及到千家萬(wàn)戶，是一個(gè)高度技術(shù)和政策的工作，以確保準(zhǔn)確性和測(cè)繪成果映射的唯一性，建議有關(guān)部門和單位到現(xiàn)場(chǎng)檢查線路放樣期間，新的住房建設(shè)再結(jié)合計(jì)算設(shè)計(jì)圖紙的大小。對(duì)于房子的實(shí)際描述，產(chǎn)生設(shè)計(jì)圖紙以及測(cè)繪成果，墻面裝飾的厚度等問(wèn)題，壁厚應(yīng)不包括在建筑裝飾里，而厚度的室內(nèi)裝飾使用的面積卻被應(yīng)用。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)必須用現(xiàn)代信息技術(shù)結(jié)合，進(jìn)入市場(chǎng)更好地發(fā)揮作用，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，只有通過(guò)提高員工的素質(zhì)，加強(qiáng)監(jiān)督和管理，健全法律法規(guī)，以建立一個(gè)高效，合理的應(yīng)急系統(tǒng)，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]邢繼德.房地產(chǎn)測(cè)繪.[Ml.重慶:重慶大學(xué)出版社.2008.4.

篇(7)

1.1內(nèi)部融資的方式

房地產(chǎn)企業(yè)利用本身自有資金對(duì)項(xiàng)目開發(fā)予以支持，或采取擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)的方式實(shí)現(xiàn)資金的融通。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的方式包括股票和債券變現(xiàn)獲得現(xiàn)金、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款、抵押等等。

1.2外部融資的方式

1.2.1上市融資

在資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展完善的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票進(jìn)行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業(yè)融資成本，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

1.2.2發(fā)行債券

債券是一種表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的金融工具，債券體現(xiàn)了發(fā)行人有在約定的期限內(nèi)歸還本金和利息的義務(wù)。發(fā)行債券可以吸收社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)長(zhǎng)期大規(guī)模的資金。

1.2.3利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式也可以分為兩種：國(guó)外直接投資及國(guó)外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來(lái)體現(xiàn)的。而間接投資就是指雖然利用外資對(duì)公司進(jìn)行投資擴(kuò)充，但絕不影響企業(yè)的控制權(quán)、自主權(quán)和所有權(quán)。

1.2.4合作開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)尋求一家甚至多家實(shí)力雄厚的企業(yè)，通過(guò)與其合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，將在融資過(guò)程的產(chǎn)生的籌資負(fù)擔(dān)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移的較可行的辦法。

1.2.5銀行貸款

銀行貸款可以分為信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。辦理信用貸款無(wú)須房地產(chǎn)企業(yè)以其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，而是完全依賴開發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)及信用記錄，同時(shí)需要房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用擔(dān)?；蛘咭云渌盅何镒鞯盅?。而房地產(chǎn)抵押貸款包括房屋開發(fā)抵押貸款和土地開發(fā)抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)信貸中居于主導(dǎo)地位。

1.2.6房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）

房地產(chǎn)投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡(jiǎn)寫為REITS），是一種由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實(shí)際上是一種采取商業(yè)或者公司信托形式，集聚多家企業(yè)的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)權(quán)證或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，這種購(gòu)買相應(yīng)地為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了便利的渠道（見(jiàn)圖1）。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的交易量明顯減少，一些房地產(chǎn)企業(yè)采用降低開發(fā)速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問(wèn)題。房地產(chǎn)企融資難的原因及具體問(wèn)題有多種。

2.1融資結(jié)構(gòu)失衡，融資渠道狹隘

我國(guó)的房地產(chǎn)資金主要由自籌資金、購(gòu)房者購(gòu)房款、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和其他資金來(lái)源等構(gòu)成。銀行一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金提供者，房地產(chǎn)投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來(lái)源于銀行貸款。但隨著近年來(lái)房地產(chǎn)泡沫的加劇，銀行業(yè)提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金渠道狹隘。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國(guó)金融創(chuàng)新少，融資方式有限，加上房地產(chǎn)融資資金主要來(lái)源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

2.2各種融資方式的局限性

銀行提高了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對(duì)開發(fā)企業(yè)的自有資金以及項(xiàng)目開發(fā)程度的要求較高，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法達(dá)到規(guī)定的貸款要求而不能獲得貸款。企業(yè)債券多用于新建項(xiàng)目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產(chǎn)企業(yè)的一般項(xiàng)目發(fā)行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創(chuàng)新空間大的優(yōu)點(diǎn)，但信托產(chǎn)品目前尚缺失一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，在市場(chǎng)上運(yùn)行具有較大困難。此外，由于國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金缺少完善的法律制度的依存，暫時(shí)不允許存在，養(yǎng)老、保險(xiǎn)基金又無(wú)法直接涉足房地產(chǎn)行業(yè)，基金目前在資本市場(chǎng)表現(xiàn)也很難有所作為。

2.3相關(guān)法律法規(guī)不完善

目前，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的國(guó)家、地方性的相關(guān)法律、法規(guī)政策不完善，政策法規(guī)仍缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，而無(wú)法形成一套科學(xué)有效的體系，導(dǎo)致實(shí)際操作相當(dāng)困難，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資無(wú)法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國(guó)金融政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新較少。從房地產(chǎn)投資基金目前運(yùn)行的形式來(lái)看，我國(guó)多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀(jì)末房地產(chǎn)投資基金開始在我國(guó)出現(xiàn)以來(lái)，直到現(xiàn)在我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，一直處于陸陸續(xù)續(xù)停頓的狀態(tài)，多數(shù)基金公司都不以基金的形式進(jìn)行，而是依據(jù)《公司法》的規(guī)定采用投資公司運(yùn)作模式。

2.4宏觀調(diào)控政策限制

2011年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控政策的影響非常明顯。國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知”[〔2011〕1號(hào)]（“新國(guó)八條”），對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)的序幕。隨后，國(guó)家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了“加快保障性住房建設(shè)、公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)”等一系出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)的序幕。隨后，國(guó)家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了“加快保障性住房建設(shè)、公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)”等一系列配套措施，調(diào)控政策不斷細(xì)化。在全面收縮房地產(chǎn)金融政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源發(fā)生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源累計(jì)6029.6億元，同比增長(zhǎng)10.6%，低于全國(guó)同比增長(zhǎng)14.1%的速度。同年浙江省個(gè)人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠(yuǎn)大于全國(guó)整體下降9.2%的幅度。

3.解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策

3.1增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力，提高自有資金比重

資本權(quán)益結(jié)構(gòu)為1/3自有資金，1/3預(yù)售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過(guò)積累自有資金和持有項(xiàng)目流入的現(xiàn)金來(lái)累積增加自有資本，從而可以改變長(zhǎng)期過(guò)度依賴銀行貸款的情況。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業(yè)股本，另一種是通過(guò)對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行分配增加利潤(rùn)，從而增加企業(yè)的自有資本。前一種方式一般發(fā)生在企業(yè)剛成立或者由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要進(jìn)行的增資擴(kuò)股時(shí)，具有快速、凝聚的特點(diǎn)。后一種方式又包括增加投資收益、增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、調(diào)整利潤(rùn)分配方式三種形式，具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定增長(zhǎng)的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)信用

房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)制度，以國(guó)內(nèi)外先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)制度為藍(lán)本量身訂做適合企業(yè)本身發(fā)展的制度，改變以往不規(guī)范的財(cái)務(wù)制度，提供真實(shí)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，需要對(duì)外公開財(cái)務(wù)報(bào)表，如實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，提高信息可信度和透明性。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員隊(duì)伍建設(shè)、聘用，培養(yǎng)專業(yè)管理人員，充實(shí)管理部門。建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化內(nèi)部管理，創(chuàng)新管理觀念。定時(shí)做好企業(yè)融資匹配分析。根據(jù)宏觀調(diào)控和企業(yè)資金的實(shí)際情況，及時(shí)做好企業(yè)融資方式選擇以及融資能力分析，為企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行融資決策提供支持依據(jù)。

信用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是企業(yè)得以快速、健康發(fā)展的動(dòng)力所在，社會(huì)信用環(huán)境的好壞越來(lái)越制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，特別關(guān)系到企業(yè)進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力增強(qiáng)信用意識(shí)、自覺(jué)還貸意識(shí)，加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)間的信息交流，及時(shí)償還企業(yè)貸款，從而提高自身的信用等級(jí)，有效的實(shí)現(xiàn)融資的目的。

3.3逐步建立多元化的融資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源大部分為銀行借款，或同業(yè)拆借，但隨著政府部門加強(qiáng)對(duì)銀行放款管理控制，企業(yè)獲得銀行貸款的壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)想單純依靠銀行貸款來(lái)融得資金已不可能。為順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資，獲得開發(fā)所需資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r、融資政策、項(xiàng)目未來(lái)回款等一系列情況來(lái)確定企業(yè)的負(fù)債資金金額、來(lái)源等情況，同時(shí)在此基礎(chǔ)上提出多種融資方案，進(jìn)行融資方式的整合。

傳統(tǒng)的融資方式包括預(yù)售房款、銀行貸款、合作開發(fā)、債券融資、股票融資等，創(chuàng)新融資方式包括通過(guò)吸引股權(quán)投資擴(kuò)充自有資金、房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資、吸引海外投資、擔(dān)保公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方式。除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的融資方式外，我國(guó)應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

3.4加快完善房地產(chǎn)金融立法

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須要以完善的法律規(guī)章制度為依托。房地產(chǎn)金融立法的缺失也是房地產(chǎn)企業(yè)融資難的一個(gè)重要誘因，在我國(guó)現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，加大對(duì)金融立法的修整完善具有現(xiàn)實(shí)意義。

一是對(duì)《商業(yè)銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，相應(yīng)地在法律條例中增加房地產(chǎn)金融條款的比例，同時(shí)對(duì)照房地產(chǎn)金融的新形勢(shì)對(duì)已存在的相關(guān)條文進(jìn)行更正修繕，使之符合房地產(chǎn)企業(yè)的新情況，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為提供安全合理的法律環(huán)境；二是建立健全房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)基金投資管理法》、《房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等法律，嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求對(duì)房地產(chǎn)融資行為進(jìn)行規(guī)范，可以有效保證融資的順利有序進(jìn)行，緩解現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的局面。