商業(yè)地產(chǎn)營銷論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇商業(yè)地產(chǎn)營銷論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關鍵詞：創(chuàng)新理念；房地產(chǎn)；營銷模式

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，在我國大量出現(xiàn)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一度出現(xiàn)過熱的勢頭。為了控制商業(yè)地產(chǎn)業(yè)過熱的情況，國家實施了多次宏觀調(diào)整的政策。2011 年，國家新 “國八條”出臺，之后，國內(nèi)眾多城市又頒布了“限購令”。此外，居民對房地產(chǎn)營銷服務的質(zhì)量和要求越來越高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的形勢越來越嚴峻。因此，為了重新使房地產(chǎn)煥發(fā)活力，人們將視線轉(zhuǎn)向了對營銷模式的創(chuàng)新。

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.投資方面。當下，我國商業(yè)地產(chǎn)在投資方面存在以下這幾個特點：1）投資增加速度減緩。2）投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，中東部的房地產(chǎn)投資速度加快。3）對銀行的依賴程度依然很高。

2.營銷方面。雖然近年來我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度很快，出現(xiàn)了大量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，但是由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步晚，所以在很多領域還相當不成熟。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)眾多的問題中，營銷方面的問題非常突出，亟待解決。我國房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在營銷理論和營銷實踐缺乏良好互動的情況，不能相互促進，導致了很多不成熟營銷理論的產(chǎn)生，如地段論、廣告致勝論以及價格致勝論等等，而實際上，這些營銷理論都是經(jīng)不起推敲和琢磨的。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的創(chuàng)新

在當下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，進行營銷模式的創(chuàng)新顯得尤為重要，只有這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在殘酷的市場競爭中爭得一席之地，求得生存和可持續(xù)發(fā)展。

1.差異化營銷模式。差異化營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)應該在房屋的質(zhì)量、設計、小區(qū)的環(huán)境、服務和安全等方面下足功夫，使本企業(yè)建筑的房屋由于其他企業(yè)，從而造就更好的營銷業(yè)績。這樣，消費者在看房的過程中，對企業(yè)工作人員的服務、小區(qū)建設的質(zhì)量、設計、環(huán)境等都非常滿意，并留下深刻的印象，企業(yè)就完成了營銷的第一步。然而，這對房地產(chǎn)企業(yè)的要求非常高，具有很大的挑戰(zhàn)性。企業(yè)要增加資金的投入，使生產(chǎn)成本大大提高，而且還要建設和不斷完善企業(yè)文化。企業(yè)文化是區(qū)別不同企業(yè)的要素之一，是各個企業(yè)的特點，很難被同行模仿。

2.體驗式營銷模式。體驗式營銷是指讓消費者親臨現(xiàn)場，參觀樣板房，并在樣板房中切實地經(jīng)歷生活的細節(jié)，如坐沙發(fā)上聊天，在廚房做飯等等。這種讓消費者真實體驗新房中生活方式的模式可以不僅讓他們感受到房地產(chǎn)企業(yè)的誠意和用心，更重要的是讓他們盡可能地感受到房屋的巧妙設計和采光條件等因素。當消費者體會到了公司誠摯的服務、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境和巧妙的房屋設計時，就離銷售成功不遠了。

3.網(wǎng)絡式營銷模式。對房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷的定義，目前還沒有公認的比較規(guī)范的說法。周游、趙炎認為，網(wǎng)絡營銷是借助現(xiàn)代信息技術來實現(xiàn)營銷目標的一系列市場行為，它可以視為一種新的營銷方式，但它并非要替代傳統(tǒng)營銷方式，而是迎合信息科技的發(fā)展，來創(chuàng)新與重組營銷方式。網(wǎng)絡營銷模式是依托互聯(lián)網(wǎng)技術實現(xiàn)產(chǎn)品、服務等的交換，以最大程度上滿足客戶的需要。與傳統(tǒng)的營銷模式一樣，它以盈利為目標。

（1）網(wǎng)絡營銷的推廣模式。房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷推廣模式的運行流程包括提供信息、服務顧客、加強與消費者的關系、增加購買。企業(yè)通過在網(wǎng)絡上最新的一手房或二手房房源信息、樓市動態(tài)、行業(yè)政策等，為消費者查詢相關的信息提供便利，同時加強與顧客的互動和聯(lián)系，培養(yǎng)潛在的客戶群，最終提高房地產(chǎn)的營銷額。房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的手段有很多，目前存在以下營銷推廣手段，包括企業(yè)網(wǎng)站營銷、搜索引擎營銷、電子郵件營銷、網(wǎng)絡廣告營銷等。

（2）網(wǎng)絡營銷的拍賣模式。網(wǎng)絡營銷拍賣模式的運行流程包括提供拍賣信息宣傳造勢獲得消費者認知吸引消費者參加競拍。企業(yè)將要拍賣的房源的介紹，包括拍賣時間、拍賣場所等詳細信息到網(wǎng)絡上，吸引消費者參與拍賣。網(wǎng)絡拍賣不但方便了房地產(chǎn)信息的流通，為消費者提高了便利，宣傳了企業(yè)的品牌，而且取得了提高業(yè)績的真實效果。然而，由于我國拍賣歷史較短，對拍賣相關問題的掌握還不是很全面，導致網(wǎng)絡拍賣效果并不是很好。

（3）網(wǎng)絡營銷模式的優(yōu)勢。網(wǎng)絡營銷借助計算機網(wǎng)絡傳播范圍廣、速度快、無時間地域限制、內(nèi)容全面詳盡、多媒體傳送、形象生動、雙向交流、反饋迅速等的巨大優(yōu)勢，將各個主體連接在一起，為客戶和企業(yè)自身創(chuàng)造更多的交換機會。相對其他營銷模式而言，網(wǎng)絡營銷模式能夠打破信息傳遞過程中時空的限制，營銷手段千變?nèi)f化，能夠進行即時互動，極大地滿足了客戶的個性化需求，同時又大大降低了營銷成本，是一種十分有效的營銷模式，其他方式不可替代。

三、結(jié)語

論文分析了時下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，提出了三種創(chuàng)新型的營銷模式：差異化營銷模式、體驗式營銷模式和網(wǎng)絡化營銷模式，同時解析了這三種創(chuàng)新型的營銷模式的優(yōu)勢，希望能為房地產(chǎn)營銷模式研究領域提供借鑒和幫助。

參考文獻：

[1]王海忠.中國消費者世代及其民族中心主義輪廓研究.管理科學學報， 2009： 88-96.

[2]屈云波，鄭宏，張平淡.《營銷方法》. 北京： 企業(yè)管理出版社， 2009.

篇(2)

我們并不希望這僅僅是一臺“專家秀”。我們的雜志，將會借此搭建一個專業(yè)平臺，在促進業(yè)內(nèi)交流，使專家團成員可以展現(xiàn)自己最新、最權威的觀點同時，為我們的讀者帶來營銷領域的新知識、新理論、新方法；而對于中國企業(yè)的營銷實踐，這個專家團也必將會起到指導性的作用，為一線工商企業(yè)提供最實用的支持。

陸定光：

香港理工大學中國工商管理碩士課程總監(jiān),博士生導師。主要研究中國企業(yè)及合資企業(yè)的市場營銷行為；中國市場的特征及相關的營銷行為；銷售渠道管理，跨文化的市場營銷活動等。在國際學術期刊及會議論文集上多篇，曾獲美國華人管理學者管理學術會議最佳論文獎，美國決策科學西部學會國際企業(yè)管理最佳論文獎。除學術研究外，擁有豐富的市場營銷管理經(jīng)驗，曾在中國、香港、澳大利亞及新西蘭從事營銷活動，為政府與私營機構(gòu)提供管理顧問服務。

營銷觀點：

加入WTO后，跨國公司加速滲透，中國市場已進入品牌戰(zhàn)國時代，但國內(nèi)很多企業(yè)在品牌的管理及意識上仍然比較落后，對品牌在購買過程中的作用并不全面了解，加之一些品牌的地方色彩過于濃厚，不利于其打開全國乃至全球市場。

王緝慈：

北京大學城市與區(qū)域規(guī)劃系教授、國際地理聯(lián)合會經(jīng)濟空間動態(tài)委員會指導委員、中國地理學會經(jīng)濟地理專業(yè)委員會副主任、清華大學21世紀研究院兼職教授。在北京大學主要講授“工業(yè)地理學”等課程，并從事產(chǎn)業(yè)集群方面的研究。著有《現(xiàn)代工業(yè)地理學》、《新的產(chǎn)業(yè)空間：高技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展與布局》、《創(chuàng)新的空間－企業(yè)集群與區(qū)域發(fā)展》等著作，另有中英文論文100余篇發(fā)表。

營銷觀點：

產(chǎn)業(yè)集群是我國在全球產(chǎn)業(yè)分工中升級的主要載體，對提高企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域和國家的競爭力舉足輕重。無論是高新技術產(chǎn)業(yè)還是需要創(chuàng)意設計的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，都需要企業(yè)在近距離協(xié)作和互動，以降低成本，加速創(chuàng)新。我國很多產(chǎn)業(yè)集群要從基于低成本的集群發(fā)展成為創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)集群，還需要企業(yè)、政府、科研機構(gòu)和中介服務機構(gòu)共同的長期努力。

何茂春：

現(xiàn)任國家商務部研究院研究員，中國民主同盟中央委員和中央經(jīng)濟委員會委員，中國法學會WTO研究會副會長。長期從事中國“復關”、“入世”對策問題研究和國際貿(mào)易及投資法律研究。在國家行政學院、清華大學、中國人民大學、上海金融學院等學校擔任客座或兼職教授。曾多次參加國際經(jīng)貿(mào)談判和國內(nèi)、國際學術研討會。參與和主持過聯(lián)合國組織和世界銀行的調(diào)研項目，獨立主持完成過數(shù)個重大投資項目的規(guī)劃工作和國家級課題。

營銷觀點：

企業(yè)在進行國際化經(jīng)營時，應先在本土基本完成現(xiàn)代化企業(yè)制度的建立和管理水平的國際化，再積極進行海外開拓，并能勇于“客場”挑戰(zhàn)，主動競爭。只有這樣做才能在國際市場上經(jīng)受考驗并發(fā)展壯大。

葉智輝：

現(xiàn)任特許經(jīng)營協(xié)會首席顧問、CEPA商機發(fā)展聯(lián)合會創(chuàng)會理事。2002年創(chuàng)辦商機無限（中國）顧問有限公司，并擔任總經(jīng)理。商機無限現(xiàn)已成為國內(nèi)最具影響力的顧問機構(gòu)之一，設計創(chuàng)造了全中國第一個以CEPA為主題的商場――“CEPA香港商品城”。該商品城在一個月內(nèi)奇跡般地完成了全部招商工作，取得空前的成功。曾多次組織數(shù)百個香港品牌北上考察，為國內(nèi)引進香港及國外優(yōu)秀零售及餐飲品牌做出了貢獻。

篇(3)

[關鍵詞]社區(qū)商業(yè)不動產(chǎn)　西部零售業(yè)

傳統(tǒng)型便利店的選址多處于以住宅小區(qū)、學?；蚪煌〒Q乘地等人口密集、客流量大的地方，店鋪的營業(yè)面積約在50－150m2，營業(yè)時長有日間型與24小時全天候型，其經(jīng)營輻射圈半徑約500米，所涉及的經(jīng)營種類多為餐飲及日常生活零用品，以即時消費、小容量、應急性為主，因此顧客的購買傾向多為目的性購買。在某種程度上彌補了消費者對必需品的消費空白。而在營業(yè)模式上，其僅有不到150m2的營業(yè)面積卻沿用了超市所具備的銷售方式與經(jīng)營管理技術。因為便利店的產(chǎn)生是在超級市場這類零售業(yè)態(tài)發(fā)展至成熟階段應運而生的產(chǎn)物。甚至有相關人士預言在由超市所引領的“第一波消費觀念革命”后便利店將帶來“第二波的消費觀念革命”。

在如今，多采用連鎖經(jīng)營模式的便利店在零售業(yè)業(yè)態(tài)中早已成為了具有規(guī)模效應和競爭力的主要業(yè)態(tài)。早在1993年時中國第一家便利店于上海誕生，時至今日已有近20年的時光。根據(jù)商務部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，連鎖商業(yè)形態(tài)發(fā)展中的新星即是便利店。在2004年，我國前30名的連鎖企業(yè)之中，便利店營業(yè)額增長高達49.7％，遠超于其他業(yè)態(tài)下的連鎖企業(yè)。可是同年的12月11日，國家做出決定，國內(nèi)的零售產(chǎn)業(yè)全面對外企開放。在發(fā)現(xiàn)大陸市場的巨大潛力之后，外資零售業(yè)巨頭紛紛開始在中國進行全方位、多層次的戰(zhàn)略布局和迅速擴張。從04年之后的兩年時間里，有近80％的世界前50的跨國零售巨頭在中國建立了自己的門店。時針指向2007年底，在研究主要針對的成都市，跨國企業(yè)已開設了4家家樂福門店和2家沃爾瑪門店。與此同時，不甘落后的國內(nèi)零售業(yè)巨頭聯(lián)華、好又多等也紛紛進行擴張。國內(nèi)外大型零售企業(yè)的進入從某種層面上給身處成都本土的中小零售企業(yè)尤其是小型便利店的生存發(fā)展帶來了巨大的壓力。

所以連鎖便利店在西部的發(fā)展勢頭并沒有像國內(nèi)零售業(yè)巨頭所在地區(qū)那么迅猛，前有跨國大型企業(yè)超市占先，后有國內(nèi)零售巨頭堵截，本地中型超市還占據(jù)幾處比較有利的地段，而理應最貼近市民的“前沿陣地”便利店，在當時卻沒有一家品牌連鎖店能與各大、中型超市呼應，仍是形形的雜貨店、夫妻店唱著主角。但是，著國家西部大開發(fā)的政策地不斷推進，連鎖“傳統(tǒng)型”便利店在西部開始起步。

雖然成都地區(qū)的便利店起步較晚，但是其發(fā)展速度較快。成都紅旗連鎖有限公司、四川省互惠商業(yè)(集團)公司、WOW024小時便利店是成都便利店的主要代表。但是，成都地區(qū)便利店作為一種新興的零售業(yè)態(tài)，基本上還處于導入期，一些本土商業(yè)企業(yè)在成都便利店市場上進行著艱難的探索。整體而言，成都便利店還處于發(fā)展的初級階段。

成都便利店現(xiàn)的狀具體分析

從宏觀層面上分析看來，首先地區(qū)購買力水平與便利店發(fā)展程度密切相關，地區(qū)人均收入狀況與地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展決定了該地區(qū)購買力水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料顯示成都市城市居民人均GDP自2006年以來不斷增長，在2011的經(jīng)濟數(shù)據(jù)中成都市的人居GDP為48794元約7745美元，根據(jù)國際經(jīng)驗中有關經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者人均GDP對便利店發(fā)展的影響，可知當某一地區(qū)人均年收入達到1000美元時，消費者購物傾向開始追求個性化和便利化，人均GDP達到5000美元時，便利店的發(fā)展進入了高速的成長期，顧客的需求與便利店的形式開始結(jié)合。綜上數(shù)據(jù)，連鎖性便利店在成都市的的發(fā)展有著良好的經(jīng)濟基礎。

其次，隨著地產(chǎn)熱，大量的新建小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，屬于社區(qū)型不動產(chǎn)的便利店理應具有十分廣闊的前景。但事實上在傳統(tǒng)居民社區(qū)不動產(chǎn)的配套設施中，鮮有大型超市的身影，零售業(yè)態(tài)主要為面積狹小的老式雜貨鋪，營業(yè)面積在50平方米至100平方米的便利店數(shù)量卻不多。而這些傳統(tǒng)的微型雜貨店業(yè)態(tài)落后，設施陳舊，行業(yè)特點混亂；銷售的產(chǎn)品品種少，檔次低，質(zhì)量差，衛(wèi)生條件差，增值服務幾乎沒有，其早已無法應對消費者日益高漲的消費需求。另一方面，城市空間迅速延伸，舊城改造和新區(qū)開發(fā)進入高峰期，新興社區(qū)不斷涌現(xiàn)，但與之配套的社區(qū)商業(yè)卻發(fā)展非常緩慢。雖然新建小區(qū)的人口不斷遷入，但商業(yè)稀疏、商業(yè)配套匱乏，社區(qū)商業(yè)盲區(qū)凸顯，到處存在“地產(chǎn)造出來了，商卻沒了’’現(xiàn)象。由于當前社區(qū)商業(yè)無法滿足居民日常生活消費需求，居民不得不乘車到中心商業(yè)區(qū)購物。由此種現(xiàn)象可見雖然地產(chǎn)的快速發(fā)展帶來了社區(qū)型不動產(chǎn)便利店的商機，但是真正能做到便民利己，真正去把握商機的企業(yè)還不充分，需要改進與提升之處還有很多。

最后，成都的某些便利商店仍采取自營的經(jīng)營方式，并未加盟連鎖?？墒歉鶕?jù)實踐證明通過特許連鎖經(jīng)營方式，能大大降低經(jīng)營成本，分散經(jīng)營風險。國外連鎖店企業(yè)多采用特許連鎖實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。但成都便利店有許多是自愿連鎖模式，總部與加盟商利益難以一致。因此，雖然各便利店零售商已認識到特許連鎖的重要意義，但加盟店尚未獲得良好的發(fā)展。

總結(jié)如下：便利商店現(xiàn)在的經(jīng)營宗旨還是集中在為顧客提供便捷周到的服務，營銷核心是Get what you forget(買到你在超市忘記買的東西)?，F(xiàn)在成都的便利商店發(fā)展勢頭不錯，但與成熟階段仍有不少距離，所以在自身定位方面，應借助房地產(chǎn)業(yè)的“便車”將社區(qū)便利店做為成都地區(qū)便利店的主體模式。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎，其是百姓日常綜合消費的重要途徑，在未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中也會成為重要的元素。而擴張方式上，應采用連鎖經(jīng)營模式，便利店在全世界的成功發(fā)展一條重要的經(jīng)驗就是發(fā)展加盟連鎖店。連鎖之后會有助于奪取更多的市場份額。這樣也能使便利店企業(yè)以最小的進行最快的擴張，有效降低投資風險；便利店總部集中精力進行便利店統(tǒng)一規(guī)劃和管理。

參考文獻：

篇(4)

關鍵詞：BIM 商業(yè)項目 運營管理

現(xiàn)今，基于BIM（建筑信息化模型）的現(xiàn)代商業(yè)項目運營管理應運而生，BIM（建筑信息化模型）的超高精度數(shù)據(jù)分析和三維空間定位將成為解決運營問題的有力武器。BIM（建筑信息化模型）所帶來的不僅僅是運營各個階段的管理工作，更使整個運營具有可控性，BIM（建筑信息化模型）模型將是業(yè)主今后解決運營中所有問題的核心技術，起到至關重要的作用。

BIM的概念

美國國家BIM標準定義下的BIM為一個設施（建設工程項目）物理和功能特性的數(shù)字化表達；一個共享的知識資源，一個分享有關這個設施的信息，并為該設施從概念到拆除的全壽命周期中的所有決策提供可靠依據(jù)的過程。從這個定義來看，BIM的理念同現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營管理的理念不謀而合，都在于整合，它們既在橫向整合各種與建筑設施相關的專業(yè)和供應商，又在縱向進行全生命周期跨度的整合，可見在商業(yè)項目運營中應用BIM理念和技術將能夠為業(yè)主帶來更高的建筑績效，同時將BIM模型應用于商業(yè)運營管理也是BIM的最終目標和國內(nèi)外研究BIM的團隊推動BIM發(fā)展的最后進程，未來，BIM模型以其所擁有的豐富信息還將在運營階段為使用者帶來不可估量的巨大效益。

BIM在國內(nèi)商業(yè)運營管理中的發(fā)展現(xiàn)狀

我國工程建設行業(yè)從2003年開始引進BIM技術后，相繼“十五”、“十一五”科技攻關計劃都開始注重BIM在我國的發(fā)展，大型的設計院、地產(chǎn)開發(fā)商、政府及行業(yè)協(xié)會等都積極響應并協(xié)同在不同項目的不同程度上使用BIM技術，如上海中心大廈、銀川火車站、中央音樂學院音樂廳等典型項目。雖然BIM近幾年在我國有了顯著發(fā)展，但從項目中BIM應用的階段來看，還普遍處在設計和施工階段，應用到商業(yè)運營階段的案例甚少。BIM在商業(yè)運營階段的應用還未被廣泛挖掘，這和運營相關的BIM軟件開發(fā)有很大的關系，BIM的發(fā)展離不開軟件的支持，現(xiàn)今，我國主要的BIM軟件還在以引用國外研發(fā)的軟件為基礎，自主研發(fā)的BIM軟件主要是魯班、天正等研發(fā)的在設計和造價方面的軟件，在運營方面的軟件研發(fā)還處在原點。

目前，我國引用了一些國外的運營軟件進行初級的商業(yè)運營管理工作，實踐中發(fā)現(xiàn)運營階段的BIM軟件與其它階段的軟件交互性極差，造成BIM技術在運營階段未得到充分應用，同時使得運營階段在商業(yè)建設項目的全壽命周期內(nèi)處于孤立狀態(tài)。為深化BIM技術在我國商業(yè)運營中的應用，2012年5月24日，同濟大學建筑設計研究院主辦了2012工程建設及運營管理行業(yè)BIM的應用論壇，致力于同歐美各國建立以BIM為核心的物聯(lián)網(wǎng)云計算等先進科技的商業(yè)運營管理技術的研究，為以BIM為核心的商業(yè)運營管理在國內(nèi)的快速發(fā)展奠定了基礎。

傳統(tǒng)運營管理的弊端

現(xiàn)今，在開發(fā)商狂熱追求商業(yè)項目開發(fā)所帶來的高利潤下，運營階段作為商業(yè)項目投資回收和盈利的主要階段，節(jié)約成本，降低風險，提升效率，達到穩(wěn)定有效的運營管理成為業(yè)主們首要追求的目標。顯然，傳統(tǒng)的運營模式已經(jīng)不能適應當今信息引領時代的浪潮，滿足不了各大商戶和消費群體不斷更新?lián)Q代的營銷模式和快節(jié)奏生活方式，更不能提供對進行大型設施項目中大量流動人群的安全保證，可見日后傳統(tǒng)的運營管理技術實現(xiàn)不了業(yè)主們的愿望，還將給業(yè)主們帶來巨大的經(jīng)濟損失。簡單來說，傳統(tǒng)運營管理的弊端主要體現(xiàn)在成本大、缺乏主動性和應變性及總控性差等三個方面。

（一）勞動力成本和能源消耗的成本大

傳統(tǒng)的運營管理是在對人的管理的基礎上，建立運營管理團隊，運營團隊是商業(yè)項目的核心競爭力，它要求業(yè)務人員具有全方位的素質(zhì)和能力，從而做到信息最快捷的傳送和問題最有效的解決，但在這個快速擴張的市場中，人才的培養(yǎng)和流失就存在著很大的問題，特別是項目團隊中的核心人物的選擇和提拔上，想要盡快地回收資金在短時間內(nèi)完成人員的培養(yǎng)和任用幾乎是不可能，并且隨著物價指數(shù)的上漲，勞動力成本的不斷增加，已經(jīng)給業(yè)主帶來了相當大的資金壓力，由此得出傳統(tǒng)的運營管理造成了勞動力成本大幅度的增加。

傳統(tǒng)運營管理中的能源耗費量大也造成了運營成本的增加。應用傳統(tǒng)的運營管理技術很難得到比較準確的建筑能耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)和確切的設備耗能量，致使運營團隊在制定節(jié)能減排目標和相關工作計劃時，缺乏有效的建筑能耗數(shù)據(jù)依據(jù)，從而使運營成本不斷增加。

（二）運營管理缺乏主動性和應變性

傳統(tǒng)的運營管理總處在被動狀態(tài)上，對于將要發(fā)生的隱患缺少預見性，突發(fā)事件缺少快速的應變性。一個商業(yè)地產(chǎn)項目涉及供暖系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、運輸通訊系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等大量的系統(tǒng)需要管理和維護，這里包含了大量的管道和管線，如果沒有及時地進行維修與保養(yǎng)將造成相當大的經(jīng)濟損失，如：水管破裂找不到最近的閥門，電梯沒有定期更換部件造成墜落，發(fā)生火災疏散不及時造成人員傷亡等。這樣業(yè)主總處在被動面，問題出現(xiàn)了才慌亂解決的傳統(tǒng)運營管理模式，造成的不僅僅是經(jīng)濟上的損失，更是消費者對業(yè)主在品質(zhì)上的不信任、信譽上的不保障，這些損失往往是很難挽回的。

（三）總部對項目運營管理的控制性差

隨著商業(yè)開發(fā)項目在國內(nèi)的蓬勃發(fā)展，來自全國各地的各個項目信息繁雜，不斷地增加了總部的管理壓力。傳統(tǒng)的運營管理依托計算機技術，管理人員定期的整理項目信息，并以報表、圖形、文本等形式把運營信息傳達給總部，再等待總部各方面的決策。信息以這種方式傳遞，促使總部不能及時地了解項目最新的運營信息，不能給予總部最快捷的決策支持，不能發(fā)揮總部管控的最大效力，更使得總部不能對各個項目運營進行實時控制。

無疑這種傳統(tǒng)的運營管理耗費了大量的人力、財力和物力，增加了運營的成本，卻沒有提升產(chǎn)業(yè)品牌和形象，沒有增加項目利潤，更沒有發(fā)揮運營管理的最大效力。

基于BIM的運營技術價值和應用

BIM有效地整合了規(guī)劃設計階段，施工管理階段的關聯(lián)基礎數(shù)據(jù)，完全無誤地將其導入了運營數(shù)據(jù)庫，再結(jié)合相關的網(wǎng)絡技術，使商業(yè)運營管理更具有應變性和可控性。BIM在商業(yè)項目運營管理中的主要應用如圖1所示：設備的運行和管控、建筑的能耗監(jiān)測和管控、安保和應急疏散管理及數(shù)據(jù)分析和資料整合等。

（一）設備的運行和管控

BIM的三維可視化模型，可以幫助業(yè)主輕松地查詢、搜索、定位到其所需的設備，并且直觀地了解到設備的全部信息，這里的信息不僅僅是傳統(tǒng)運營管理下二維平面中的長寬高，非幾何信息也可以清晰表達，如：設備的型號、生產(chǎn)日期、使用年限、采購人員等。BIM模型不僅提供了完整的設備信息，可視化下的設備定位，將能夠把設備定位在一個點上，使精準的設備安拆與維修變得簡單。通過BIM和相關運營技術的結(jié)合，可以便捷快速地進行設備運行檢查、維護和控制，同時系統(tǒng)使設備擬人化，具有感知功能，室內(nèi)外溫差，室內(nèi)有毒氣體的含量等達到相應標準時，設備會自動對管控中心發(fā)出警報。BIM技術下的運營管理使設備更智能化、更具生命力，這不僅加強了業(yè)主對設備的管理效率，還大大降低了應查詢、定位、檢查設備的信息等所造成的勞動力成本。

（二）建筑的能耗監(jiān)測和管控

中國的建筑使用能耗占全社會總能耗約28%，其中商業(yè)項目的能耗更是驚人。基于BIM的運營能耗管理可以大大減少能耗，緩解上述問題。BIM可以全面了解建筑能耗水平，積累建筑物內(nèi)所有設備用能的相關數(shù)據(jù)，并進行能耗分析和建筑運行的節(jié)能優(yōu)化，從而促使建筑在平穩(wěn)運行時達到能耗最小。BIM還通過與物聯(lián)網(wǎng)云計算等相關技術的結(jié)合，將傳感器與控制器連接起來，對建筑物能耗進行診斷和分析，當形成數(shù)據(jù)統(tǒng)計報告后可自動管控室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等所有用能系統(tǒng)，它所提供的實時能耗查詢、能耗排名、能耗結(jié)構(gòu)分析和遠程控制服務，使業(yè)主對建筑物達到最智能化的節(jié)能管理，擺脫傳統(tǒng)運營管理下由建筑能耗大引起的成本增加。

（三）安保和應急疏散管理

在商業(yè)項目中，提供商業(yè)人群的安全保障是商業(yè)運營管理的基本前提。BIM技術所采用的主動化應急管理措施為應急疏散提供了最快且最安全的解決保證，在發(fā)現(xiàn)異情時，業(yè)主可以通過控制平臺直觀地確定異情發(fā)生地點，控制設備運行（如：及時切斷電氣開關，打開最近的消防龍頭等）防止異情擴散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM還可確定安保人員位置，快速地指導各個安保人員對人群進行保護?；贐IM技術的運營管理不光對應急事件進行快速指導，還可進行應急預案的模擬，如日常的火災模擬、人員疏散模擬等，以此減少真正異情發(fā)生時，因組織不當和管理失責所造成的巨大損失。

發(fā)生火災時爭取一秒都很重要，業(yè)主可以通過BIM信息平臺及時地掌握火災蔓延的范圍，并快速地指導各個安保人員對其附近人群進行安全疏散，做到最迅速的指導救援和最大程度的降低損失?？梢夿IM技術下的運營管理比傳統(tǒng)運營管理對將要發(fā)生的隱患更有預見性，對突發(fā)事件更具快速的應變性。

（四）數(shù)據(jù)分析和資料整合

商業(yè)運營的發(fā)展離不開對數(shù)據(jù)的整合和分析，基于BIM和物聯(lián)網(wǎng)云計算技術進行的運營數(shù)據(jù)資料分析，整合及共享將取代傳統(tǒng)運營以互聯(lián)網(wǎng)為依托的數(shù)據(jù)整集和傳遞過程，成為日后業(yè)主對商業(yè)運營項目總控的支撐和保障。商業(yè)項目運營中不斷積累的大量數(shù)據(jù)是日后運營管理的基礎資料，BIM技術可以將資料進行分門別類的整合，細化各個階段和步驟，對信息進行最完整的保存和最便捷的共享，它還以最快捷的信息共享方式將各大商業(yè)運營項目資料傳遞給總部，使總部實時了解項目運營狀態(tài)，它的分類整合、精確分析及信息集成共享將能夠給予總部最快捷的決策支持，成為日后業(yè)主運營管理中最有效的決策依據(jù)。

綜上所述，以BIM技術為核心的商業(yè)運營管理將能夠解決傳統(tǒng)運營管理中難以克服的問題，有利于業(yè)主在商業(yè)項目開發(fā)中樹立良好的產(chǎn)業(yè)形象，并帶來更多的盈利。

結(jié)論

在我國進入商品信息化、產(chǎn)業(yè)信息化、建筑信息化的大背景下，業(yè)主追求了信息傳遞的高效性和準確性就是追求了投資的高回報和低風險。在運營管理中應用建筑信息化模型將把被動化的運營管理變成主動，高速的信息整理和精確的數(shù)據(jù)分析使問題在還未發(fā)生時已被解決，嚴密的預警措施，大大降低了因不確定因素所帶來的經(jīng)濟損失。問題越是復雜，解決方案越是重要，信息的快捷傳遞和集中整理分析也變得必不可少。高效的信息平臺，穩(wěn)定的操作和管理，使已發(fā)生的問題在最小損失下被解決，精確的定位、直觀的能源數(shù)據(jù)分析，使運營管理變得簡單。總之，利用建筑信息化模型進行商業(yè)項目運營管理是建筑管理信息化的又一大歷史變革，更是商業(yè)項目經(jīng)濟快捷平穩(wěn)發(fā)展的時代所需。

參考文獻：

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